精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)挖掘及分析方法探討

作者：陳蓉泉

來源：《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息》2013年第19期

摘要：隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)想要在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，信息資源的整合以及分析起到了越來越大的作用。數(shù)據(jù)挖掘這等房地產(chǎn)用于市場(chǎng)預(yù)測(cè)以及分析的新技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。本文主要從數(shù)據(jù)挖掘在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)研究中體現(xiàn)的價(jià)值入手，分析了數(shù)據(jù)挖掘在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)研究，尤其是對(duì)于客戶信息的引用，從數(shù)據(jù)挖掘的概念以及價(jià)值來進(jìn)行深入探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；數(shù)據(jù)挖掘；技術(shù)；市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1001-828X（2013）10-0-02

一、引言

近幾十年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多的新型產(chǎn)業(yè)在不斷地發(fā)展當(dāng)中，在這其中，發(fā)展最為迅猛的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)已然逐步變成了能對(duì)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響的產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)給企業(yè)家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益，增加了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的收入，并在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程當(dāng)中占主導(dǎo)地位，這使得許多的企業(yè)家投入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)在一時(shí)之間商業(yè)價(jià)值迅速增大，然而伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)越來越多的問題被凸顯出來，如房屋空置率居高不下，房價(jià)增長幅度過快，房地產(chǎn)業(yè)投資過度等。而數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)中的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模擬法，可以充分對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)以及分析，并且可以得出可靠的結(jié)論，降低問題所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能夠保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能夠健康并穩(wěn)健地發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)需要數(shù)據(jù)發(fā)掘技術(shù)支持

由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加大，很多新型產(chǎn)業(yè)由于得到不較為合理的發(fā)展需求而一夜倒閉，因此房地產(chǎn)行業(yè)想要在日益加劇的競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利，就需要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷與充分的信息支持。行業(yè)信息，客戶信息以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等大量的信息數(shù)據(jù)積累是房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的主要參考。在面對(duì)成幾何級(jí)數(shù)快速增長的龐大數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)需要一個(gè)可以將龐大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為有價(jià)值知識(shí)的有力分析數(shù)據(jù)工具。否則也只是空有豐富數(shù)據(jù)但是可用信息貧乏的數(shù)據(jù)墳?zāi)埂?/p>

數(shù)據(jù)挖掘，就是一項(xiàng)數(shù)據(jù)處理的有效工具，它可以從龐大的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)潛在的模式以及關(guān)聯(lián)，并且能有效的進(jìn)行預(yù)測(cè)性分析。在一些統(tǒng)計(jì)學(xué)、人工智能等數(shù)據(jù)庫技術(shù)領(lǐng)域有著廣泛的應(yīng)用。數(shù)據(jù)挖掘有助于充分看清業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)，最大化的對(duì)未來結(jié)果進(jìn)行預(yù)測(cè)，并且?guī)椭康禺a(chǎn)行業(yè)所面臨的問題分析出解決的關(guān)鍵性因素，使得企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。

三、數(shù)據(jù)挖掘在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在眾多領(lǐng)域有著廣泛應(yīng)用，且成效卓著，因而逐漸被應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)工作和研究。

（一）數(shù)據(jù)挖掘的概念

數(shù)據(jù)挖掘是一項(xiàng)針對(duì)企業(yè)龐大的信息存儲(chǔ)進(jìn)行系統(tǒng)的理解以及檢查雛菊的工具。數(shù)據(jù)挖掘可以根據(jù)預(yù)先設(shè)定的商業(yè)目標(biāo)，對(duì)龐大的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析探索，尋找出數(shù)據(jù)中隱含的商業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并且生成相對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)分析模型。

數(shù)據(jù)挖掘由于所發(fā)現(xiàn)的都是可執(zhí)行，可以理解以及目前未知的信息，所以也常常被稱之為KnowledgeDiscoveryinDatabases即知識(shí)發(fā)現(xiàn)。與傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)相比較，數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)能更好地與數(shù)據(jù)庫進(jìn)行結(jié)合，而且數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)中用以發(fā)現(xiàn)信息中隱藏的商業(yè)規(guī)律已經(jīng)不僅僅局限于統(tǒng)計(jì)技術(shù)，其中遺傳算法，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，自組織圖，神經(jīng)模糊系統(tǒng)等逐漸發(fā)展而出。數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)發(fā)現(xiàn)的信息只是，不僅可以用于預(yù)測(cè)模型的構(gòu)建，更可以被統(tǒng)計(jì)分析師用以豐富背景只是，然后在適應(yīng)的時(shí)候運(yùn)用到數(shù)據(jù)分析中。

描述與預(yù)測(cè)是一般情況下數(shù)據(jù)挖掘的兩類任務(wù)。描述性的數(shù)據(jù)挖掘任務(wù)主要是用來刻畫數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)所存在的一般特性。而預(yù)測(cè)性的數(shù)據(jù)挖掘任務(wù)則主要是以目前的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過不斷的推算以進(jìn)行未來預(yù)測(cè)。具體來說，數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)主要可以處理一下幾種問題：

1.關(guān)聯(lián)分析。所謂關(guān)聯(lián)規(guī)則，則是在同一件事中出現(xiàn)不同項(xiàng)時(shí)，尋找屬性間的相關(guān)性。例如在某個(gè)項(xiàng)目住宅的目標(biāo)客戶對(duì)該項(xiàng)目各個(gè)方面評(píng)價(jià)的相關(guān)性分析，所尋找的是某些事件時(shí)間上的關(guān)聯(lián)，如房地產(chǎn)周期以及該項(xiàng)目的股票漲跌等。

2.預(yù)測(cè)與分類。分類是根據(jù)預(yù)設(shè)好的標(biāo)準(zhǔn)以及類別，將數(shù)據(jù)庫中所記錄的信息進(jìn)行分類，如根據(jù)房地產(chǎn)客戶消費(fèi)決策模式，建立預(yù)測(cè)模式，為潛在客戶的職業(yè)家庭，收入等個(gè)人屬性分類，預(yù)測(cè)出其在購房方面可消費(fèi)支出。房地產(chǎn)行業(yè)客戶可以分為實(shí)際客戶，潛在客戶與購買者，想要如此分類，分類系統(tǒng)則會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的規(guī)則：如果該客戶愿意并且可以承擔(dān)每個(gè)月XX元的月供，并且在X年內(nèi)計(jì)劃在某地區(qū)進(jìn)行購房，他/她則是潛在客戶；而進(jìn)行過至少一次業(yè)務(wù)詢問的客戶，則是購買者。

3.聚類。聚類是想數(shù)據(jù)庫整體分成不同的群組，使得群組與群組直接的差別明顯化，并且使得同一群組的數(shù)據(jù)盡可能的相似。聚類與分類看似相同，其實(shí)差別甚大。分類是在進(jìn)行分類之前，以及知道要將數(shù)據(jù)分成什么性質(zhì)的哪幾類，而聚類則相反。

4.演變分析。演變分析師指數(shù)據(jù)挖掘所藐視的行為隨著時(shí)間而變化的趨勢(shì)以及規(guī)律，并且對(duì)其分析對(duì)象進(jìn)行建模。如將教育水平發(fā)展趨勢(shì)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及認(rèn)購構(gòu)成變動(dòng)進(jìn)行結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)日后消費(fèi)趨勢(shì)進(jìn)行分析。

5.描述可視化。通過進(jìn)行空間聚集以及相似計(jì)算等一些具體的地理位置聚類概化，形成形象的某區(qū)域的描述。

（二）數(shù)據(jù)挖掘的市場(chǎng)研究價(jià)值

數(shù)據(jù)挖掘的技術(shù)運(yùn)用多方面，在房地產(chǎn)的運(yùn)用當(dāng)中有十分普遍，并且數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的使用價(jià)值十分高，因此所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是十分可觀的。同時(shí)數(shù)據(jù)挖掘的應(yīng)用也極其廣泛。房地產(chǎn)行業(yè)的客戶一般具有特征面熟復(fù)雜，客戶人群數(shù)量龐大，需求不一，并且容易受到外界因素影響，所以，數(shù)據(jù)挖掘在應(yīng)用當(dāng)中不是一層不變的，而是它具有多變性以及多層性的特點(diǎn)。合理的應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，不僅可以識(shí)別客戶的購買行為，分析客戶的購買趨勢(shì)以及購買模式，還可以設(shè)計(jì)出更好的營銷方案，較少商業(yè)成本，充分滿足客戶需要。數(shù)據(jù)挖掘在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用價(jià)值詳見下表。

（三）在房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，技術(shù)的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)的發(fā)展迅速，數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在房地產(chǎn)的使用越來越多，在房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的研究方面應(yīng)用逐漸廣泛，為房地產(chǎn)業(yè)帶來了諸多的產(chǎn)業(yè)效益。

1.數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在房地產(chǎn)的應(yīng)用

數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)，具體需要開展以下工作：

明確商業(yè)目標(biāo)。數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用的首要任務(wù)就是必須明確需要達(dá)到何種程度的商業(yè)目標(biāo)，以及需要解決的問題。商業(yè)目標(biāo)描述需要盡可能地清晰以及細(xì)化，以便選擇適合的挖掘方法以及便于對(duì)數(shù)據(jù)挖掘效果的檢測(cè)，以判斷建立的模式是否有效。在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，就需要數(shù)據(jù)挖掘工作人員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)有一個(gè)整體把握，在目標(biāo)指導(dǎo)下開展數(shù)據(jù)收集、分析工作，從而確保房地產(chǎn)朝著前景廣闊的方向發(fā)展。

數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。在明確商業(yè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，為了保證所需要提出的數(shù)據(jù)質(zhì)量，除了在進(jìn)行必要的數(shù)據(jù)修正以及檢查，還需要在不同源的數(shù)據(jù)之間考慮其一致性。如果一段數(shù)據(jù)中包含過多的字符，則需要找到對(duì)模型輸出影響最大的字符，適當(dāng)?shù)販p少其他不影響模型輸出的多于字符。若是數(shù)據(jù)集是有許多變量組合起來的，需要選擇性的擴(kuò)大變量范圍，形成效果良好的預(yù)測(cè)變量，因此在準(zhǔn)備數(shù)據(jù)階段，需要依照實(shí)際，考慮是否需要建立新的變量。在房地產(chǎn)中，就需考慮客戶、市場(chǎng)消費(fèi)信息調(diào)查數(shù)據(jù)的重復(fù)性、特殊性等問題，確保調(diào)查所得數(shù)據(jù)能夠反映真實(shí)的市場(chǎng)情況和客戶需求，進(jìn)而做出正確決策。然而某些缺失的數(shù)據(jù)本身存在有特殊的意義，比如一些富有的客戶常常會(huì)忽略收入或者是價(jià)格的影響，所以對(duì)于收集數(shù)據(jù)要進(jìn)行適當(dāng)整理和準(zhǔn)備。

建立模型。模型的建立是一個(gè)反復(fù)完善的工程，并不是一個(gè)一次性的工作。選擇適合解決某問題的模型，在其建立過程中，可能會(huì)對(duì)數(shù)據(jù)產(chǎn)生新的理解，并且修改，甚至改變開始對(duì)于問題的設(shè)定。大部分的數(shù)據(jù)挖掘模型并不是為了某個(gè)問題而特意設(shè)定的，模式之間也不存在于排斥問題，某個(gè)模型并不一定是解決這個(gè)問題的最好方法。比如：CART決策樹以及神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)既可以幫助分類樹的建立，又可以建立回歸樹。數(shù)據(jù)模型是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的脈絡(luò)，課使領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于相關(guān)信息有一個(gè)整體的把握，進(jìn)而分配各項(xiàng)事務(wù)，推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。

輸出結(jié)果評(píng)價(jià)以及解釋。模型建立之后，還有一項(xiàng)重要的工作，就是解釋其價(jià)值以及評(píng)價(jià)其結(jié)果。在實(shí)際中，應(yīng)用數(shù)據(jù)的變化會(huì)影響模型的準(zhǔn)確率。但是模型選擇的正確評(píng)價(jià)方法并不一定是參照準(zhǔn)確度。對(duì)模型的評(píng)價(jià)需要了解錯(cuò)誤類型以及產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用多少。在不同預(yù)測(cè)錯(cuò)誤產(chǎn)生不同代價(jià)的模型中，代價(jià)最小的模型將是最好的選擇而不是出錯(cuò)率最小的模型。

實(shí)施。模型在建立成功并且驗(yàn)證通過后，有兩種常見的使用方法。第一是給分析師提供參考，由其進(jìn)行分析查看此輸出模型，并且做出方案建議以及解釋。第二是將模型應(yīng)用進(jìn)不同的數(shù)據(jù)集合上。正確的輸出模型可以標(biāo)示同一類事例，以及給同一類客戶進(jìn)行打分等。然而在應(yīng)用模型之后，即使其應(yīng)用結(jié)果很成功，也不能放棄不斷監(jiān)控模型效果。因?yàn)橐磺惺挛锒际窃诓煌Ｗ兓c發(fā)展的，過了一段時(shí)間后，很可能隨著人們的消費(fèi)觀點(diǎn)以及購買方式的改變，此模型已經(jīng)無法再進(jìn)行作用。因此，要隨著時(shí)間的變化，以及事實(shí)結(jié)合，對(duì)模型進(jìn)行測(cè)試，完善，甚至有些時(shí)候需要重新建立更新模型。

通過以上五個(gè)具體步驟完成數(shù)據(jù)挖掘，并應(yīng)用到實(shí)際的房地產(chǎn)工作中，就能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在房地產(chǎn)研究的應(yīng)用

數(shù)據(jù)挖掘是進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的新技術(shù)，目前已逐漸應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究當(dāng)中，但仍有許多問題有待完善。數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在房地產(chǎn)研究的應(yīng)用主要有以下幾個(gè)方面：

周期和規(guī)律研究。房地產(chǎn)在某段時(shí)間、某些特定地區(qū)的發(fā)展會(huì)有波動(dòng)，通常會(huì)以周期的形式出現(xiàn)，有規(guī)律可循，這也是房地產(chǎn)商進(jìn)行投資等決策的依據(jù)之一。數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)科應(yīng)用于分析影響房地產(chǎn)波動(dòng)的周期性因素以及這些因素之間的相互關(guān)系。

市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究。房地產(chǎn)業(yè)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，受市場(chǎng)的影響很大，包括樓盤供應(yīng)情況、房地產(chǎn)投資開發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、國民經(jīng)濟(jì)增長等。數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)則應(yīng)用于相關(guān)信息的收集，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)和預(yù)警，及時(shí)采用有效的措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以有效的宏觀調(diào)控，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)客戶和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究。研究者通過關(guān)聯(lián)分析和序列分析這兩種數(shù)據(jù)挖掘方法，可了解房地產(chǎn)客戶需求及其影響因素，找出客戶的消費(fèi)行為模式，為營銷人員提供依據(jù)；也可了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息和發(fā)展?fàn)顩r，以便及時(shí)進(jìn)行策略調(diào)整。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃的研究。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域分布不均衡現(xiàn)象，研究者應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘的比較分析方法對(duì)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，及時(shí)制定和調(diào)整規(guī)劃。

在我國，數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)與房地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)合研究是近幾年一個(gè)較新的課題，因而還面臨許多問題，如國家缺乏數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在房地產(chǎn)應(yīng)用的具體標(biāo)準(zhǔn)，尚未建立相關(guān)的大型數(shù)據(jù)庫，研究的結(jié)果的效用不高等等。解決好這些問題，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，人們生活水平的不斷提高，新型產(chǎn)業(yè)的不斷誕生，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)不容小視，如何才能在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中，保持房地產(chǎn)效益的增值呢，這就需要研發(fā)者精湛的研發(fā)技術(shù)和市場(chǎng)銷售者敏銳的觀察力了，數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)正是房地產(chǎn)能夠保持快速發(fā)展的較好技術(shù)支持。數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，有利于其把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)以及客戶購買趨勢(shì)，使得其利于激烈競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)地位。更能有效的解決快速發(fā)展中出現(xiàn)的各種問題，使其服務(wù)水平以及營業(yè)效率更上一層樓。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳琳.江蘇房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系實(shí)證研究[D].江蘇大學(xué)，2007.