機密資料機密資料嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載成都市泛房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合咨詢報告日期：2004年8月19日機構(gòu)：成都尺度房地產(chǎn)顧問

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分成都經(jīng)濟走勢分析 5一、前言 5二、成都市2001年在十四個副省級都市中的經(jīng)濟進展進度 51、都市總體經(jīng)濟實力 52、都市人口進展?fàn)顟B(tài)，成都市躍居首位 63、都市居民購買力總體狀態(tài) 64、都市居民潛在購買力狀態(tài) 75、都市對外開發(fā)程度狀態(tài) 86、都市居民收入狀況 87、固定資產(chǎn)投資狀況 98、房地產(chǎn)投資狀況 10三、成都市經(jīng)濟指標(biāo)的后期走勢預(yù)測（1997-2020年） 101、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析） 112．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時刻趨勢預(yù)測及擬合狀態(tài)推斷 123．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測數(shù)據(jù) 13四、成都市經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測數(shù)據(jù)的深度剖析 181、都市化水平至2020年進展在三個水平上的態(tài)勢 182、人均指標(biāo)至2002年走勢狀態(tài) 193、都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預(yù)測走勢 21第二部分2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述 25一、投資與開發(fā) 251、區(qū)域 272、價格 283、物業(yè)形態(tài) 294、空置面積 30三、土地購置情況 311、上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布 312、2004年上半年成都土地市場特點： 32四、上半年成都市房地產(chǎn)市場進展存在的問題 331、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡 332、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大 343、二手房價格漲幅太快 344、租賃市場與買賣市場進展不平衡，投資購房風(fēng)險加大 35第三部分舊城改造中的成都都市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究 35一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系 36二、成都RBD的形成特征 38三、成都都市RBD的形成過程 401、杜甫草堂片區(qū) 402、武侯祠片區(qū) 413、青羊?qū)m片區(qū) 414、文殊院片區(qū) 425、大慈寺片區(qū) 426、寬窄巷子 43第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)業(yè)進展趨勢研究 50一、波動景氣指標(biāo)的選擇 501、房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo) 512、房地產(chǎn)投資類指標(biāo) 513、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo) 524、房地產(chǎn)交易類指標(biāo) 525、房地產(chǎn)金融類指標(biāo) 526、房地產(chǎn)價格類指標(biāo) 52二、成都房地產(chǎn)周期波動分析 521、成都房地產(chǎn)擴散指數(shù) 53三、成都房地產(chǎn)業(yè)的進展趨勢 551、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的長度 552、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的幅度 56第五部分成都中高檔餐飲市場研究 56一、成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀進展趨勢 561.1成都大型餐飲店要緊集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀 561.2成都中高檔餐飲市場特點 611.3成都中高檔餐飲行業(yè)競爭分析 631.4成都大型餐飲企業(yè)進展趨勢 66二、居民中高檔餐飲消費特征研究 672.1消費結(jié)構(gòu)分析 672.2消費區(qū)域分析 70第六部分成都休閑娛樂市場研究 721成都休閑娛樂市場整體狀況 721.1成都休閑娛樂市場的構(gòu)成 721.2成都休閑娛樂市場特點 721.3成都休閑娛樂市場進展趨勢 732成都休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 732.1酒吧業(yè) 732.2電影院 75第七部分成都外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析 771、成都市外商投資零售企業(yè)的特征 782、成都市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位 793、外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢 814、外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關(guān)系 835、結(jié)論與意義 84第八部分成都市商務(wù)辦公物業(yè)市場調(diào)查 85一、前言： 85二、供應(yīng)市場 861.供應(yīng)市場的總體狀況 862.差不多數(shù)據(jù)： 873、需求市場 941）差不多情況 942）目標(biāo)消費市場的需求心理分析 953）商務(wù)辦公物業(yè)消費群體的需求傾向 96第九部分成都市不墅市場淺 97一、成都市不墅市場概況： 971、區(qū)域位置分布零散 972、檔次之間的差異巨大 983、產(chǎn)品不斷變化 984、整體銷售欠佳局部反差極大 99二、典型案例 991、頂級不墅代表――草堂之春 992、大眾型不墅代表——君臨天下 1003、綜合社區(qū)的不墅部分（高檔部分）——錦官新城 1014、郊縣不墅（大眾型）——華楠半島 102第十部分成都小戶型市場調(diào)查研究報告 102一、成都市小戶型物業(yè)的演變 103二、小戶型項目各單項指標(biāo)分析 104三、市場供應(yīng)分析 104四、產(chǎn)品差不多類型： 105五、需求市場特征 106六、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷 108七、目前成都市小戶型物業(yè)的市場數(shù)據(jù)分析 1091、小戶型項目開發(fā)區(qū)域的分布 1092、小戶型項目開發(fā)的環(huán)線分布 1103、小戶型項目的開發(fā)方式 1114、小戶型項目的交房標(biāo)準(zhǔn) 1125、小戶型項目的建筑形態(tài) 112八、目前成都市小戶型物業(yè)典型案例分析 113

第一部分成都經(jīng)濟走勢深度研究一、前言研究目的：基于有利于項目決策者更清醒地把握成都市經(jīng)濟形勢及走勢的研究，從而為項目決策提供理論信息體系的支持。研究策略：為了充分得到研究目的中的要求，讓項目決策者充分了解成都市的經(jīng)濟環(huán)境及以后進展的可能狀態(tài)，我們從橫向、縱向兩個方面進行了深度的剖析，同時我們對成都市經(jīng)濟形勢與地產(chǎn)緊密結(jié)合的經(jīng)濟指標(biāo)進行了深層次的研究，以期決策者能夠全面了解成都市經(jīng)濟狀態(tài)，為項目決策提供理性宏觀經(jīng)濟形勢方向的把握。研究方法：運用類不分析，解決橫向進展形勢；建立相應(yīng)的時刻趨勢預(yù)測模型，解決縱向經(jīng)濟進展?fàn)顟B(tài)；應(yīng)用一系列的數(shù)學(xué)轉(zhuǎn)換的手法，進行地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的狀態(tài)分析

二、成都市2001年在十四個副省級都市中的經(jīng)濟進展進度1、都市總體經(jīng)濟實力成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）排第四位，其相對進展速度與深圳、長春、西安并列第二位2、都市人口進展?fàn)顟B(tài)，成都市躍居首位3、都市居民購買力總體狀態(tài)從社會消費品銷售總額角度推斷，成都市居民的購買總體實力位居第三位，其相對進展速度與深圳同步居第四位4、都市居民潛在購買力狀態(tài)從居民儲蓄余額角度推斷，成都市居民潛在購買力居第四位，其相對進展速度與杭州并列第四位5、都市對外開發(fā)程度狀態(tài)從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當(dāng)落后位居倒數(shù)第三位，但其相對進展速度位居前列，與杭州同步居第五位6、都市居民收入狀況就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市都市居民人均可支配收入水平處于中游，相對增長速度也較緩慢，都市居民的收入狀況還有待于進一步提高7、固定資產(chǎn)投資狀況成都市固定資產(chǎn)投資位居第四位，其相對進展速度與杭州、哈爾濱、西安并列第二位8、房地產(chǎn)投資狀況成都市房地產(chǎn)投資居第三位，其相對進展速度排第五位，就對比情況，成都房地產(chǎn)投資對開發(fā)商是專門有吸引力的三、成都市經(jīng)濟指標(biāo)的后期走勢預(yù)測（1997-2020年）注釋——建立經(jīng)濟指標(biāo)后期預(yù)測模型目的：在保證國民經(jīng)濟在現(xiàn)有狀態(tài)不處于大幅度非正常因素（如戰(zhàn)爭、大規(guī)模騷動、政策方向性變化等突發(fā)因素）的情況下，獵取可對以后至2020年（成都市規(guī)劃方案至2020年）的經(jīng)濟指標(biāo)狀況的具體數(shù)據(jù)描述，繼而可推斷以后一段時期成都市經(jīng)濟進展宏觀態(tài)勢的大致狀況。方法：就能獵取的歷史數(shù)據(jù)進行深度分析，力求找到能進行相關(guān)預(yù)測的指標(biāo)，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，完成以后20年成都市經(jīng)濟指標(biāo)的數(shù)據(jù)擬合，差不多上在具備統(tǒng)計學(xué)意義的基礎(chǔ)上對以后成都經(jīng)濟進展態(tài)勢有一定的了解。簡要建模進程概要：

1．歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）

2．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時刻趨勢預(yù)測擬合狀態(tài)推斷（涉及時刻序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗指標(biāo)驗證）

3．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測數(shù)據(jù)（涉及線性相關(guān)分析、各檢驗指標(biāo)驗證）

簡要建模進程描述：1、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）考慮國內(nèi)的經(jīng)濟進展歷程以及成都市的經(jīng)濟進展?fàn)顟B(tài)，我們擬采納近5年的歷史經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)作為預(yù)測引導(dǎo)因子，為了得到統(tǒng)一的經(jīng)濟變化趨勢，我們需要找到作為線性相關(guān)擬合的自變量指標(biāo)，對5年歷史數(shù)據(jù)作相關(guān)性分析（就相關(guān)性分析而言，評價指標(biāo)0—1，因素相關(guān)程度越高，指標(biāo)越趨于1），作雙尾檢驗，結(jié)果如下：能夠看到，各指標(biāo)的相關(guān)程度都較高，但專門明顯年份、國內(nèi)生產(chǎn)總值的與其他指標(biāo)相關(guān)程度及檢驗效果都較其他好，但考慮要建立統(tǒng)一的趨勢進展模型，唯體現(xiàn)都市總體經(jīng)濟實力的指標(biāo)——國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是最佳的指標(biāo)選擇，故作國內(nèi)生產(chǎn)總值的時刻序列預(yù)測推斷以后進展?fàn)顟B(tài)。2．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時刻趨勢預(yù)測及擬合狀態(tài)推斷（涉及時刻序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗指標(biāo)驗證）按照上述推斷前提，我們作出國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）以后20年的時刻趨勢預(yù)測擬合曲線，采納近10種的曲線模型擬合，得到了國內(nèi)生產(chǎn)總值的三種大概進展走向，如下的評述方式：

由此，可得到三個水平（繁榮增長型、穩(wěn)定進展型、經(jīng)濟蕭條型）上的成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）至2020年的時刻趨勢預(yù)測值。

同時，對指標(biāo)預(yù)測值進行了擬合優(yōu)度R2檢驗、T檢驗、F檢驗、D-W殘差檢驗，都具備統(tǒng)計學(xué)意義。3．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測數(shù)據(jù)（涉及線性相關(guān)分析、各檢驗指標(biāo)驗證）針對三個水平上的GDP預(yù)測值，建立于上述兩個步驟結(jié)論的基礎(chǔ)上，我們作GDP于其他經(jīng)濟指標(biāo)的線性相關(guān)分析，由此，得到統(tǒng)一的在三個水平上的各經(jīng)濟指標(biāo)后期至2020年的進展趨勢預(yù)測，從而得到了整體意義上成都市宏觀各經(jīng)濟指標(biāo)后期趨勢預(yù)測。

同時，針對建立于GDP基礎(chǔ)上的線性相關(guān)分析的各指標(biāo)預(yù)測值均作了擬合優(yōu)度R2檢驗、T檢驗、F檢驗、D-W殘差檢驗，也都具備統(tǒng)計學(xué)意義。4、建模簡要結(jié)論：通過上述簡要的建模過程，我們建立在統(tǒng)計學(xué)、計量分析基礎(chǔ)上的趨勢預(yù)測得到了三個水平上的成都市宏觀經(jīng)濟后期至2020年預(yù)測走勢，大致上反映了以后20年的成都市經(jīng)濟進展在三個水平上的可能程度，并對全部預(yù)測結(jié)果作了各個程度的檢驗，都具備統(tǒng)計學(xué)意義，同時，考慮建立在上述目的所提示的客觀前提的基礎(chǔ)上，上述分析進程所擬合的成都市至2020年各經(jīng)濟指標(biāo)的預(yù)測數(shù)據(jù)是具備決策參考價值的。1）都市總體經(jīng)濟實力，成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）至2020年三個水平上的預(yù)測走勢狀態(tài)2）．都市人口進展在三個水平上至2020年走勢預(yù)測3）都市居民購買力總體狀態(tài)，從社會消費品銷售總額角度推斷，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預(yù)測4）都市居民潛在購買力狀態(tài)，從居民儲蓄余額角度推斷，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預(yù)測5）都市對外開發(fā)程度狀態(tài)，從實際利用外資角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預(yù)測6）都市居民收入狀況，就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預(yù)測7）固定資產(chǎn)投資狀況，成都市固定資產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預(yù)測

8）房地產(chǎn)投資狀況，成都市房地產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預(yù)測四、成都市經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測數(shù)據(jù)的深度剖析講明：建立于上述預(yù)測數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)行業(yè)作的一系列相關(guān)性較強的深度剖析，以期對房地產(chǎn)決策提供理性支撐作用1、都市化水平至2020年進展在三個水平上的態(tài)勢（采納非農(nóng)化指標(biāo)）注釋：都市化水平是一個都市經(jīng)濟社會進展水平的綜合體現(xiàn)，是一個都市和地區(qū)的競爭力與現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志；都市化水平的提高，有利于都市經(jīng)濟快速進展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)明顯改善，是國民經(jīng)濟增長的重要的動力源。就房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)角度，都市化水平的提高，將改善都市居民的總體住宅意識觀念，趨向于（都市化水平在50%-60%是分界點）郊區(qū)化旅游住宅概念。2、人均指標(biāo)至2002年走勢狀態(tài)注釋：人均指標(biāo)，要緊是指人均GDP、人均儲蓄余額、人均消費額、人均可支配收入四項指標(biāo)，要緊目的是為了消減掉量化效果（成都市人口量排在副省級都市首位）反映都市居民的進展?fàn)顟B(tài)（人均消費額的計算后有詳解，人均儲蓄余額=都市居民儲蓄余額總值/都市總?cè)丝冢?/p>

3、都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預(yù)測走勢注釋：同時給出了20年進展的平均增長率，計算公式為復(fù)利公式。4、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、GDP比重后期進展在三種水平上態(tài)勢狀況

注釋：要緊是通過上述走勢狀態(tài)，推斷在現(xiàn)有進展速度上房地產(chǎn)投資在后期的進展?fàn)顟B(tài)演化過程的大致程度，以期對房地產(chǎn)決策提供支持。5、人均消費額2001年市四個副省級都市狀態(tài)比較，成都市處于倒數(shù)第五位，相對其它都市而言，后續(xù)經(jīng)濟進展的升值空間專門大

注釋：人均消費額=社會消費品零售總額/都市人口，若定義都市個人的消費量恒等相近，則該指標(biāo)要緊反映都市間物價水準(zhǔn)的大致高低變化態(tài)勢。人均消費額越低，反映都市的物價水平較低，都市后續(xù)經(jīng)濟進展的升值空間將更大

第二部分2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述一、投資與開發(fā)1、投資狀況

上半年，我市固定資產(chǎn)投資累計完成383.6億元，比去年同期增長24.5%，增幅下降16個百分點。投資增速逐月下降，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控成效顯現(xiàn)。分投資治理渠道觀看，基建、技改、房地產(chǎn)分不完成158.73億元、67.23億元、121.4億元。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定資產(chǎn)投資的35%。

在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康進展。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出在建規(guī)模增大、開發(fā)資金充足、空置面積顯著減少等特點。

房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，定金及預(yù)付款成為房地產(chǎn)開發(fā)商的要緊融資渠道。受國家宏觀調(diào)控政策的阻礙，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，各家銀行都實行貸款總量操縱。1-6月，房地產(chǎn)本年資金來源中銀行貸款為34.05億元，比去年同期減少2.62億元，下降7.1%。購房戶定金及預(yù)付款比去年同期增加37.69億元，所占比例較去年同期提高9個百分點，為本年資金來源的47.96%。上半年，我市房地產(chǎn)本年資金來源合計190.96億元，比去年同期增加52.09億元，增長37.5%。房地產(chǎn)到位資金為實際完成投資的2.06倍，開發(fā)資金充足。2、開發(fā)狀況

依照成都市建委的數(shù)據(jù)，今年1－6月，在成都市五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)核準(zhǔn)開工建設(shè)項目317個。其中：商品住宅938066平方米，職工住宅46327平方米，拆遷安置房45303平方米，工業(yè)項目78690平方米，商業(yè)項目424617平方米，其它項目110336平方米；工程造價675169萬元，同比增加12.9％。全市新開工房屋面積536.22萬平方米，比去年同期減少30.55萬平方米，下降5.4%，相較于1-5月新開工面積18.6%的降幅，上半年房屋新開工面積不足狀況有所緩解。由上圖不難看出，商品住宅仍然是成都城區(qū)開發(fā)的重點，然而商業(yè)項目的開發(fā)量差不多接近了住宅開發(fā)量的一半。待這些商業(yè)項目面市后，如何給這些商業(yè)找到出口，也是開發(fā)商需要考慮的問題。

二、樓市簡析

2004年上半年成都房地產(chǎn)市場仍然供銷兩旺，新開工房屋面積為536.22萬平方米，商品房在建規(guī)模比去年同期擴大390.2萬平方米，增長22.2%，總量達2148.7萬平方米。1—6月成都市新開樓盤57個，供應(yīng)面積達到346.709萬平方米。1、區(qū)域2004上半年新盤供應(yīng)仍以城西為主，占新盤總數(shù)量的1/3，其次是郊縣和中心城區(qū)，分不占新盤數(shù)量的26%和19%。城東和城南樓市在上半年比較起來顯得有點沉寂，城北由于藍光·金荷花等商業(yè)項目的連續(xù)面世使城北樓市供應(yīng)有所提升。2、價格商品房銷售市場旺盛。1-6月，全市商品房銷售（現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售）面積301.46萬平方米，比去年同期增長15.6%。商品房現(xiàn)房銷售均價（不含經(jīng)濟適用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。

其中住宅價格變化有起有落，從第一季度節(jié)節(jié)攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊區(qū)的樓盤供應(yīng)使1月價格處在一個相對較低的水平，隨著越來越多高價小戶型和不墅的推出，住宅均價在4月達到最高。但在五月由于中心城區(qū)供應(yīng)量銳減，住宅均價在郊區(qū)樓盤的拉動下下滑了18個百分點。由于郊區(qū)樓盤有規(guī)模和價格上的優(yōu)勢，加之成都市向東向南進展的方針，郊區(qū)樓盤注定會在成都樓市中扮演越來越重要的作用。3、物業(yè)形態(tài)2004上半年，低層、多層和小高層數(shù)量均有不同程度的上漲，其中低層上升尤其明顯，要緊是由于如不墅和體量較大的部分專業(yè)市場的面市，如萬貫五金機電城。多層和小高層供應(yīng)增長平緩，增長率分不為15.83%和13.01%。高層物業(yè)有較大下滑，下滑幅度為78.98%，要緊是城區(qū)土地資源日益缺乏造成高層物業(yè)供應(yīng)體量下降。

多層物業(yè)在樓盤數(shù)量上比去年同期有所下降，下降比例達到近1/3，但在體量上卻比去年同期有了15.63%的上升。這要緊是由于主城區(qū)土地的稀缺，多層供應(yīng)向城郊和郊縣偏移，從而能夠進行較大規(guī)模地開發(fā)。電梯物業(yè)供應(yīng)與去年同期相比上升了13.01%，占了整個住宅供應(yīng)量的近三成，要緊集中在二環(huán)路內(nèi)。能夠預(yù)見，今后多層物業(yè)的開發(fā)將多位于城郊和郊縣，而二環(huán)路以內(nèi)的住宅開發(fā)將以電梯物業(yè)為主。4、空置面積由于商品房市場的持續(xù)繁榮，空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。2-6月，空置面積分不比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置157.92萬平方米，比去年年底減少了25%。其中，住宅78.3萬平方米，同比下降41.4％。從商品房空置的特性來看，空置期在“一年以內(nèi)”的“待銷房”面積大大降低，待銷面積為70.16萬平方米；空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”為87.76萬平方米?？罩妹娣e總體下降，但空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”面積有所上升。在短短六個月時刻里，成都的空置商品房面積減少了1/4，不由得令人感慨成都樓市的火爆，在其他都市空置面積不斷增加的時候，成都樓市熱度不減。不斷減少的空置面積也講明了成都樓市仍然在一條健康的軌道上運行，真實的需求拉動了市場的繁榮，令人擔(dān)憂的房產(chǎn)泡沫在成都難成氣候。三、土地購置情況2004年上半年成都國土局共拍賣25塊土地，除2塊流標(biāo)外，其余23塊土地都成功拍賣。成功拍賣的面積達到2327.87畝；成交金額達到248967.92萬元。值得關(guān)注的是，在4月15日拍出了成都至今為止拍賣的最大地塊，面積達到1811畝，使成都上半年的土地供應(yīng)量有了大幅上升。1、上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：成都市國土局2、2004年上半年成都土地市場特點：1、一環(huán)內(nèi)置換土地速度加快。上半年一環(huán)內(nèi)共提供拍賣地塊15宗，總面積188.08畝。共成功拍出13塊土地，共計165.22畝。由于舊城改造的緣故，一環(huán)內(nèi)所拍賣的土地的特點是數(shù)量較多，面積偏小、價格較高。

值得重視的是，流標(biāo)的兩塊土地都位于一環(huán)內(nèi)，然而由于價格較高都未能成功拍賣。

2、拍賣競爭日趨激烈。從成交價與起拍價比率來看，在從城中心到三環(huán)外，開發(fā)商們都展開了激烈的爭奪。第一季度二環(huán)外所拍賣土地成交價與起拍價比率均高于50%；第二季度一環(huán)內(nèi)最高的比率達到了168%，在一環(huán)到三環(huán)的區(qū)域比率也都達到了70%以上。從第一季度和第二季度的比率曲線能夠看出，在土地供應(yīng)日趨緊張以及土地出售方式越來越透明的房地產(chǎn)市場，今后的土地爭奪可能會更為激烈。

3、成都市最大塊土地成功拍賣。在4月15日拍賣的城西1811畝國土地是目前成都市推出的一宗面積最大、成交總額最多的地塊，其位于成都市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)、郫縣犀浦鎮(zhèn)。規(guī)劃總面積約132.42公頃（1986畝）。本次拍賣出讓地塊的面積約120.73公頃（1811畝），用于建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)國際社區(qū)。

成都本地房地產(chǎn)開發(fā)商沒有一家能參與最后的競拍，暗示著本地開發(fā)商將面臨越來越多外地知名房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)。

4、藍光壟斷東大街。東大街仍然是藍光的天下，東大街3號、4號商業(yè)金融用地，均以起拍價成交被藍光競得，共計約2.38億元。四、上半年成都市房地產(chǎn)市場進展存在的問題成都市房地產(chǎn)市場總體上處于健康進展的態(tài)勢，但有些問題也值得進行重視，要緊表現(xiàn)在以下方面：1、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度五城區(qū)內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售面積114.05萬平方米，其中住宅87.94萬平方米，同比分不減少21.8%、22.1%，只分不相當(dāng)于同期銷售量的53.2%、47.6%。供銷比有較大幅度的下降，特不是非住宅供銷比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供銷比還處在1.852的高位。供應(yīng)量的減少和需求量的增加，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房隨處可見，購房成了搶房，消費在一定程度上失去了理性。2、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大據(jù)成都市建委數(shù)據(jù)，今年上半年五城區(qū)商業(yè)項目的開發(fā)量為424617平方米，差不多接近了商品住宅開發(fā)量938066平方米的一半。非住宅供應(yīng)量過大而住宅供應(yīng)短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于成都房地產(chǎn)市場的健康進展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)治理部門引起足夠的重視。3、二手房價格漲幅太快據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二手房1－4月成交103萬平方米，同比增長55％，其中住宅增長幅度達到64％，成交套數(shù)相當(dāng)于去年上半年的總成交套數(shù)。1－4月二手房價格上漲更為迅猛，與同期相比上漲500元/平方米。只是，進入5月以來，市場迅速縮量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量與4月相比減少1000套，市場需求大量萎縮，市場進入低谷期。4、租賃市場與買賣市場進展不平衡，投資購房風(fēng)險加大從上半年市場進展情況看，房屋買賣市場進展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于租賃市場，房屋買賣價格呈逐步攀升趨勢而租賃價格保持相對平穩(wěn)，要緊緣故在于部分消費者有房價上漲的心理預(yù)期，提早購房或加大投資購房比重所致。租金售價比逐步下降，投資購房風(fēng)險加大。第三部分舊城改造中的成都都市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究伴隨著經(jīng)濟活動的進展和信息時代的來臨，都市越來越以多樣化的功能顯示出其區(qū)域核心的地位。它不僅擔(dān)當(dāng)著區(qū)域經(jīng)濟、文化、政治、信息服務(wù)的中心職能，更成為了旅游活動的中心，兼具著旅游目的地和客源地的雙重功能。在此過程之中，一種新興的功能區(qū)——游憩商業(yè)區(qū)逐漸在我國一些經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的都市顯露雛形。

西部開發(fā)的推進給予了成都這座傳統(tǒng)的商貿(mào)都市更寬敞的進展空間，都市新一輪的騰飛業(yè)已展開，伴隨著舊城改造的步伐，成都的都市游憩商業(yè)區(qū)也正在逐步顯露出其獨特的魅力。回憶2001～2004年的成都都市建設(shè)中的閃光點，串連起的恰恰確實是新世紀(jì)伊始，這座古老的歷史文化名城游憩商業(yè)區(qū)的生長歷程。一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系所謂“游憩商業(yè)區(qū)”，即英文RecreationalBusinessDistrict的漢語意譯，縮寫為RBD。這一典型的舶來品最早由西方學(xué)者StansfieldC和RickertJE在1970年研究旅游區(qū)的購物問題時，為描述這類旅游地的結(jié)構(gòu)和功能特性而提出。

隨著中國都市游憩商業(yè)區(qū)進展進程的加劇和對外學(xué)術(shù)交流的深入，近年來也有許多國內(nèi)學(xué)者展開了針對國內(nèi)都市游憩商業(yè)區(qū)所進行的研究,較為突出的有中山大學(xué)旅游進展與規(guī)劃研究中心主任、聞名教授保繼剛，他在前人研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合國內(nèi)外建設(shè)的實際，將都市RBD定義為：都市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施（購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等）集聚的特定區(qū)域，是都市游憩系統(tǒng)的重要組成部分；簡單的講，確實是都市內(nèi)具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商業(yè)區(qū)。

近年來，國內(nèi)RBD進展迅速，較為成型的有：大型購物中心型的廣州天河城地段和惠州市步行街、舊城歷史文化改造型的南京夫子廟地段和上海城隍廟地段、新城文化旅游區(qū)型的深圳華僑城和珠海九州城地段。

由于RBD與CBD在名稱上極為相似，容易被人混淆，或者認(rèn)為RBD是從CBD眾多功能中分化出來的，但事實上，RBD與CBD的關(guān)系是復(fù)雜的。

所謂CBD,即CentralBussinessDistrict,國內(nèi)通常將之翻譯為“中央商務(wù)區(qū)”。這是20世紀(jì)20年代由都市空間結(jié)構(gòu)的芝加哥學(xué)派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的概念。CBD位于都市的相對中心，是都市及都市所在區(qū)域繁榮與進展的標(biāo)志和依靠，在都市和區(qū)域規(guī)劃中占據(jù)重要地位。針對研究中出現(xiàn)的關(guān)于CBD結(jié)構(gòu)功能演變方面的認(rèn)識分歧，國內(nèi)的學(xué)者又以20世紀(jì)80年代為分界線，將CBD分為了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩類：前者為傳統(tǒng)的CBD，解釋為“中心商業(yè)區(qū)”，與都市中心區(qū)的概念相近；后者為現(xiàn)代CBD，解釋為“中央商務(wù)區(qū)”。傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩者能夠并存，然而在職能上存在一定的分工。

RBD是相對CBD而提出的，所不同的是：在區(qū)位選擇上，CBD通常由商業(yè)的重要性、土地價格、可進入性和經(jīng)濟地租的相互作用決定，一般位于都市的中心地段；而RBD的區(qū)位則常常取決于自然的或歷史的景點，或者一個歷史區(qū)域里，旅游點是阻礙RBD區(qū)位的最重要的力量。

在形態(tài)上，相關(guān)于CBD是都市零售設(shè)施高度集中的區(qū)域，大部分的RBD差不多上呈長條形的，以步行街形式設(shè)計。在功能上，以旅游者導(dǎo)向的旅游吸引物于服務(wù)設(shè)施所集聚成的RBD與都市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特不是在歐洲一些古老的歷史場鎮(zhèn)，RBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)中。

相比而言，CBD講求經(jīng)濟效益，是經(jīng)濟進展的產(chǎn)物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的進展。依照相關(guān)研究，兩者重要特征的比較如下表：

表1CBD與RBD的比較

從上表能夠看出，現(xiàn)代CBD與RBD的聯(lián)系不大，現(xiàn)代CBD的要緊職能是商務(wù)辦公，吸引旅游者只是其附屬功能，一般只是作為現(xiàn)代都市景觀的代表而吸引游客，加上地價昂貴，內(nèi)部缺乏進展RBD的條件。而傳統(tǒng)的CBD與RBD的關(guān)系則十分緊密，在一定的誘因之下，傳統(tǒng)CBD有轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕慰蜑橹?、提供游憩和休閑活動的RBD的可能。在下文的論述中，我們將會看到成都傳統(tǒng)的CBD與新興的都市RBD的共生互動的進展演變過程。二、成都RBD的形成特征作為一座2000多年歷史的傳統(tǒng)商貿(mào)都市，成都市的商圈要緊集中在春熙路、鹽市口、騾馬市、天府廣場等舊城核心區(qū)域，這些地段形成了成都傳統(tǒng)CBD的格局；另一方面，由于成都自建城以來，城址就幾乎沒有變更過，因此，幾千年來積淀的眾多歷史景點也多散布在那個區(qū)域內(nèi)，如舊城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院，清末明初民居院落寬窄巷子，以及較遠(yuǎn)一點的聞名景點草堂、武侯祠等等……21世紀(jì)初，隨著大規(guī)模舊城改造的展開，古老成都的都市面貌開始發(fā)生急速的變化，人們一面欣喜著日新月異的繁榮商業(yè)和生活工作環(huán)境，一面惋惜著老成都風(fēng)情味道的消逝，特不是那些凝聚著古老歲月里滄海桑田變遷的歷史街區(qū)越來越成為外地游客和本地居民最喜愛游玩的場所。

在如此的專門情況之下，成都市政府針對涉及歷史街區(qū)部分的舊城改造制定了新的政策措施：以愛護歷史街區(qū)風(fēng)貌為主題，通過整合包裝的策略，擴大文化愛護區(qū)的范圍，由政府組織專家設(shè)計舊城拆遷部分土地使用方案和建筑體概念設(shè)計方案，再將土地出讓給開發(fā)商進行實質(zhì)性的開發(fā)。這種新的舊城改造模式如下圖：

運用這項新措施，成都市劃定了最受老百姓關(guān)注的中心城區(qū)三個重點歷史愛護區(qū)——大慈寺、文殊院和寬窄巷子，編制了具有針對性的專門愛護與開發(fā)策略，因此，依托于這三處舊城核心區(qū)域的歷史街區(qū)，成都市的都市游憩商業(yè)區(qū)初具雛形。在下文中，我們將逐一展開對三個街區(qū)規(guī)劃思路的陳述和評析。

簡單的來講，成都都市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的形成具有以下特征：

1、具備傳統(tǒng)CBD的商業(yè)及人氣資源優(yōu)勢；

2、擁有能夠代表都市歷史風(fēng)貌的景點和街區(qū)；

3、在都市經(jīng)營時代大規(guī)模的舊城改造過程中展開；

4、得到了自上而下全面的社會關(guān)注。三、成都都市RBD的形成過程如前所述，成都都市RBD建立在傳統(tǒng)CBD的基礎(chǔ)之上，但事實上，成都核心城區(qū)聞名的旅游景點還有許多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊?qū)m等。之因此選擇文殊院、大慈寺和寬窄巷子，是基于同其他景點、街區(qū)的比較優(yōu)勢：1、杜甫草堂片區(qū)杜甫草堂是唐代大詩人杜甫為避“安史之亂”而流寓成都時的居所，并在此留下了《茅屋為秋風(fēng)所破歌》、《恨不》、《病桔》、《枯棕》等膾炙人口的聞名詩篇，因而后人也把杜甫草堂譽為中國文學(xué)史上的一塊圣地。那個地點常年游人如織，游客們除了感受園林之美外，更多的是來體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都市內(nèi)一日游的要緊景點之一。

配套設(shè)施：

隨著500多畝浣花溪公園的建成，草堂周邊的古玩、字畫、餐飲等經(jīng)營商家的聚攏，客觀上差不多形成了草堂旅游經(jīng)濟商圈。2、武侯祠片區(qū)武侯祠作為紀(jì)念三國時期蜀國武侯諸葛亮的祠堂，歷來是外地游客巡游成都的必訪之處，其最大的特點是“君臣合廟”，在全國三國景點中阻礙力突出，其融合才智文化、兵家文化和儒家文化為一體的文化內(nèi)涵，和后世對諸葛亮“鞠躬盡瘁，死而后已”精神的崇拜及其才智、韜略的認(rèn)同，使得武侯祠魅力持久。

配套設(shè)施：

武侯區(qū)政府重新審視了武侯祠以及三國文化對該區(qū)域的經(jīng)濟進展帶動作用，利用這塊含金量極高的品牌資源和它已有的市場號召力，加快武侯祠片區(qū)的整體規(guī)劃進度，對以武侯祠為核心的“蜀漢·三國文化旅游城”的經(jīng)濟商圈的形成，有巨大的推動作用，相關(guān)配套業(yè)已形成。3、青羊?qū)m片區(qū)青羊?qū)m為西南地區(qū)規(guī)模最大、也是成都市內(nèi)建筑年代最久遠(yuǎn)的一座道教宮觀。宮內(nèi)保存著道教要緊典籍《道教輯要》為全國僅有。盡管道教文化與佛教文化相比，其阻礙力和覆蓋面遠(yuǎn)不及前者，但由于宗教信仰的差異性以及其歷史的深遠(yuǎn)，其阻礙力也不可小覷。

配套設(shè)施：

緊鄰一環(huán)路，地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施“天然”形成，文化公園、百花潭公園與之毗鄰，琴臺路的成功改造，加上青羊?qū)m門票的低廉，該片區(qū)差不多形成融歷史文化、游園、餐飲、休閑于一體的綜合旅游休閑經(jīng)濟商圈。4、文殊院片區(qū)初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年歷史，文殊院先后出現(xiàn)了慈篤、本圓、能海、寬霖等許多世界聞名的高僧，同時，寺內(nèi)供奉有唐玄奘法師頂骨，稀有經(jīng)書等絕世珍寶。由于佛教文化的阻礙力和號召力，來此香客川流不息，每年達200萬人次，被譽為“鬧市中的一片凈土”。5、大慈寺片區(qū)大慈寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”，相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，古稱“震旦第一叢林”，是一座極其寶貴的藝術(shù)寶庫。

地理位置的優(yōu)越：與春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費氛圍，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

整個春熙路－大慈寺片區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)始建成具有國際阻礙力的新都市商業(yè)中心。

1、國際化、綜合性現(xiàn)代步行休閑購物商業(yè)集群街區(qū)，步行休閑購物天堂。

2、原生、原真、原創(chuàng)文化聚落，文化、旅游商業(yè)集群街區(qū)，川蜀文化商業(yè)、文化旅游樂土。

3、具有強烈現(xiàn)代感和本土文化特色的都市中心商業(yè)區(qū)和風(fēng)貌展示區(qū)。6、寬窄巷子目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群；

規(guī)劃的目標(biāo)：該區(qū)域有打算結(jié)合長順街，從而形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)，將成為集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀。

政府的支持：決定了其土地成本較低。

突出優(yōu)勢：文化價值較高、形象好以及政府的大力支持。

表2基于都市RBD資源要求的優(yōu)劣勢比較在大規(guī)模舊城改造進行得如火如荼的2001～2004年間，針對三大歷史街區(qū)的愛護開發(fā)工作相繼展開：

文殊院片區(qū)的拆遷改造工程由成都市住房保障中心牽頭，聘請了聞名的策劃人王志綱與本土地產(chǎn)顧問機構(gòu)協(xié)力展開對文殊院片區(qū)文化價值和商業(yè)價值等的全新挖掘詮釋，提出了打造“都市第一禪林”的主題概念，設(shè)計了新型的土地開發(fā)使用和商業(yè)運作模式，將打造成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。伴隨著立即開始的土地拍賣和商業(yè)區(qū)建設(shè)正式破土動工，文殊院的全新魅力將呈現(xiàn)在大眾眼前。

寬窄巷子正式提出打造成都“新天地”的設(shè)想，預(yù)示著那個地點將呈現(xiàn)的是“傳統(tǒng)川西民居+現(xiàn)代時尚商業(yè)”的完美結(jié)合，其成功運作將意味著成都這座古老都市找到了連續(xù)商業(yè)傳統(tǒng)，同時糅合現(xiàn)代化時尚元素，展現(xiàn)自身獨特魅力的極好途徑。

作為地理位置最好，直接連接春熙路黃金商圈的大慈寺愛護區(qū)規(guī)劃占地面積相當(dāng)大，商業(yè)基礎(chǔ)也最好。目前，“大圣慈寺”一期恢復(fù)維修工程業(yè)已竣工并已正式對外開放。大慈寺恢復(fù)開放籌備小組托付專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計了新的擴建方案，這幅大慈寺的以后藍圖，在規(guī)劃展示中得到了眾多觀者的一致好評。

在最近開展的成都市民最關(guān)懷的十大規(guī)劃中，文殊院、大慈寺、寬窄巷子三大歷史街區(qū)的改造方案獲得了最大的關(guān)注度，充分證明了三者在大眾心目中的專門受重視程度。由此，成都都市游憩商業(yè)區(qū)的輪廓日漸明朗，舊城核心區(qū)域，疊和在傳統(tǒng)CBD基礎(chǔ)之上，三足鼎立的RBD核心區(qū)域赫然形成：四、成都RBD內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營策略設(shè)計

成都都市RBD誕生于“都市經(jīng)營”理念主導(dǎo)政府行為的專門時代背景之下，“經(jīng)營”同樣是這些舊城歷史街區(qū)改造更新過程中相當(dāng)關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)；另一方面，RBD本身的零售商業(yè)區(qū)的屬性也決定了其必須以商業(yè)經(jīng)營情況的好壞作為評判規(guī)劃建設(shè)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在成都都市RBD的景觀組成內(nèi)容中，原有的景點即旅游吸引物的愛護修葺只是一個部分，舊城拆遷空出的大量土地上全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和休閑娛樂游憩商業(yè)經(jīng)營才是規(guī)劃設(shè)計的重點內(nèi)容。

成都都市RBD區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的獨特之處決定了其經(jīng)營策略設(shè)計的獨特性：

1、之因此要考慮商業(yè)后期物業(yè)的經(jīng)營策略設(shè)計，是因為成都都市RBD的建設(shè)不是靠個不地產(chǎn)開發(fā)商的力量推動，而是在都市經(jīng)營過程中的政府行為主導(dǎo)的結(jié)果，希望打造出能夠代表成都都市風(fēng)貌的景觀性商業(yè)區(qū)，“整體性和代表性”成為了其區(qū)不于其他商業(yè)地產(chǎn)項目的關(guān)鍵之所在，決定了其關(guān)于經(jīng)營治理中“整體風(fēng)格”統(tǒng)一體現(xiàn)的專門要求。

2、在那個地點，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略設(shè)計過程中要緊需要解決的問題同樣是依照具體的項目的特點與整體的市場環(huán)境，處理好投資者、經(jīng)營者、治理者的利益關(guān)系。即：協(xié)調(diào)好投資者與開發(fā)商之間所有權(quán)的比例分配關(guān)系，明確采取統(tǒng)一經(jīng)營或是分散經(jīng)營方式，明確商業(yè)經(jīng)營治理公司在商業(yè)物業(yè)治理中的責(zé)權(quán)界定，以及物業(yè)所有者與物業(yè)治理者之間關(guān)于租金收入的分配問題。

比較目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)開發(fā)中的常用經(jīng)營策略，能夠發(fā)覺適合于成都都市RBD區(qū)域商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營策略。

首先來看目前在商業(yè)物業(yè)開發(fā)中都有哪些典型的經(jīng)營方式：方式一是一種最簡單的商業(yè)項目經(jīng)營類型，一般適合商業(yè)進展的初級時期，特不是適合沿街商鋪式的初級的商業(yè)物業(yè)類型。由于國內(nèi)商業(yè)物業(yè)開發(fā)尚處于起步與成長初期，目前商業(yè)項目開發(fā)過程中采納比較多。

方式二目前在國內(nèi)采納不多，適合商業(yè)物業(yè)開發(fā)進展的高級時期。其最終目的在于通過長期商業(yè)的良好經(jīng)營，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項目長期價值最大化。

結(jié)合成都都市RBD經(jīng)營特征評價這兩種經(jīng)營方式的優(yōu)劣勢如下：

表3基于成都都市RBD經(jīng)營特征的選擇

專門明顯，針對成都都市RBD經(jīng)營治理“整體性”的要求，第二種方式更加適宜。相對的，政府力量的介入能夠消除許多不利的因素，比如對品牌商家的號召力和整合力、對物業(yè)設(shè)計建筑施工水平的高要求等等。同時，政策的有利傾向關(guān)于開發(fā)資金壓力的減弱也會具有相當(dāng)?shù)囊饬x。

以后展望

必須要承認(rèn)的是，成都都市RBD的形成尚處于初期時期，專門多實質(zhì)性的工作仍面臨許多難題而不能在短期內(nèi)展開。然而基于上述對其進展歷程的闡述，我們能夠看到，成都都市RBD的誕生有著理論基礎(chǔ)上的必定性和合理性，反映了時代的特征和老百姓的期望，是政府力量適時推動的有益行為，將帶來都市商業(yè)的升級，因其符合絕大多數(shù)群體的利益取向，因此必將消除許多不利因素，最終走向成熟和完善。展望建成以后的成都都市RBD，呈現(xiàn)眼前的是一幅人氣涌動、商機無限的繁榮景象，傳統(tǒng)的商貿(mào)之都將因此邁入全新的商業(yè)世紀(jì)！

最后，讓我們再來看一眼立即橫空出世的成都都市RBD的模樣：表4成都都市RBD街區(qū)主題及功能一覽圖第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)業(yè)進展趨勢研究1978年實行改革開放以來，伴隨宏觀經(jīng)濟的高速增長和持續(xù)進展，以及社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立和完善，長期滯后于國民經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)在我國得以漸進復(fù)蘇和快速進展，迎來了產(chǎn)業(yè)進展的復(fù)蘇與繁榮時期。同時在這一時期還先后經(jīng)歷了由復(fù)蘇——繁榮——衰退——復(fù)蘇構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)擴張、產(chǎn)業(yè)收縮時期，開始形成較為明顯的產(chǎn)業(yè)進展周期波動現(xiàn)象。

從經(jīng)濟增長角度來觀看，房地產(chǎn)業(yè)增長的趨勢曲線與實際增長曲線之間，總會有一定的差距，即房地產(chǎn)實際增長曲線總是或多或少地圍繞著房地產(chǎn)增長趨勢曲線運動。房地產(chǎn)實際增長曲線與趨勢曲線的有規(guī)律的偏離現(xiàn)象，實際上確實是房地產(chǎn)增長過程中的波動現(xiàn)象。而且還表明了房地產(chǎn)波動的周期特征。房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟周期的重要組成部分，是經(jīng)濟周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行過程所表現(xiàn)出來的運動形態(tài)。

著眼成都，正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)進展的周期波動規(guī)律，分析和研究成都房地產(chǎn)周期波動規(guī)律，關(guān)于指導(dǎo)在成都投資開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對應(yīng)周期運行選擇相應(yīng)策略，具有十分重要的意義和作用。一、波動景氣指標(biāo)的選擇按照房地產(chǎn)周期波動的外部沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機制，通過上述對阻礙我國房地產(chǎn)周期波動阻礙因素的分析，同時考慮數(shù)據(jù)資料的可獲得性和連續(xù)性，那個地點在實證分析、研究成都房地產(chǎn)周期波動時，選擇了以下16項指標(biāo)體系，包括房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易、金融以及宏觀經(jīng)濟等，因而能夠較好地反映成都房地產(chǎn)周期波動趨勢。1、房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo)作為反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運.房地產(chǎn)業(yè)增加值是分析房地產(chǎn)周期波動最為重要的指標(biāo)。從表中能夠看出隨著成都房地產(chǎn)業(yè)快速進展，不但在成都總體經(jīng)濟中所占的比重相對穩(wěn)定地保持在一個較高的水平上，而且對成都經(jīng)濟的拉動作用較為明顯，對第三產(chǎn)業(yè)的拉動效應(yīng)就更為突出。2、房地產(chǎn)投資類指標(biāo)選用房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤兩項指標(biāo)。由于投資因素在房地產(chǎn)業(yè)進展中具有十分突出的作用，因此從房地產(chǎn)投資波動中能夠直接觀看到房地產(chǎn)周期波動趨勢。在那個地點，選擇、商品房開發(fā)完成投資額，要比固定資產(chǎn)投資更能反映房地產(chǎn)投資的變動情況。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，同時與完成投資相聯(lián)系，還能夠大致反映房地產(chǎn)利潤率水平。3、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo)選用商品房施工面積、商品房竣工面積和土地購置費等三項指標(biāo)，分不反映房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的商品房施工、竣工以及土地開發(fā)情況。4、房地產(chǎn)交易類指標(biāo)選用商品房銷售面積、商品房空置面積兩項指標(biāo)5、房地產(chǎn)金融類指標(biāo)那個地點選用個人人均住房支出、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)用房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金總額三個指標(biāo)，講明房地產(chǎn)金融狀況。6、房地產(chǎn)價格類指標(biāo)我們選擇具有代表性的商品住宅、商業(yè)用房、辦公用房三個指標(biāo)。在區(qū)位上選擇成都市。需要講明的是，由房地產(chǎn)自身特征所決定，這三項房地產(chǎn)價格指標(biāo)同時也反映了土地價格的變動情況。二、成都房地產(chǎn)周期波動分析與宏觀經(jīng)濟周期波動一樣，房地產(chǎn)周期波動也是通過一系列經(jīng)濟活動來傳遞和擴散的，任何一個經(jīng)濟變量本身的波動過程并不代表全部經(jīng)濟的波動過程。因此在正確測定房地產(chǎn)周期波動時，必須綜合考慮不同過程、不同經(jīng)濟指標(biāo)的變動及其相互阻礙。為此，那個地點采納經(jīng)濟周期理論的擴散指數(shù)方法（DiffusionIndex,簡稱DI），來分析成都房地產(chǎn)周期波動。

按照擴散指數(shù)理論，當(dāng)經(jīng)濟繁榮時，各種經(jīng)濟活動向上，大部分經(jīng)濟指標(biāo)持續(xù)上升；當(dāng)景氣達到頂點，部分指標(biāo)開始改變方向，轉(zhuǎn)而向下的指標(biāo)逐漸增多；當(dāng)保持上升的指標(biāo)與轉(zhuǎn)為下降的指標(biāo)均等時，則表示進入擴張與收縮的轉(zhuǎn)折點；隨后當(dāng)下降的指標(biāo)數(shù)占多數(shù)，經(jīng)濟開始進入蕭條時期。如此，依照反映經(jīng)濟活動的各類指標(biāo)的變動情況，能夠計算出擴散指數(shù)，用以綜合反映在各項經(jīng)濟活動交叉作用、相互阻礙下的整體經(jīng)濟波動狀況。

擴散指數(shù)的計算公式：DI=擴張指標(biāo)數(shù)/選用總指標(biāo)數(shù)×100%1、成都房地產(chǎn)擴散指數(shù)依照公式，按照全面所選用的反映成都房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的16項指標(biāo)，能夠相應(yīng)計算出歷年來成都房地產(chǎn)擴散指數(shù)值。成都房地產(chǎn)擴散指數(shù)199219931994199519961997199819992000200120022003DI10.8750.81250.93750.750.750.812510.93750.81250.937DI20.81250.750.93750.68750.81250.8750.93750.8750.750.875GDP增長率0.1760.2060.1520.1250.1160.1150.1010.1020.1070.1310.1310.130

注：DI1為空置面積未調(diào)整時的擴散指數(shù)（空置率面積增加時計為上升指標(biāo)）；DI2為空置面積調(diào)整后的擴散指數(shù)（空置率面積增加時計為下降指標(biāo)）。

結(jié)合擴散指數(shù)與景氣指標(biāo)的相互關(guān)系，同時參照房地產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)投資等指標(biāo)的變動趨勢，我們選擇調(diào)整后的擴散指數(shù)，DI2用以編制成都房地產(chǎn)周期波動趨勢圖。依照用擴散指數(shù)編制的成都房地產(chǎn)周期波動曲線，能夠看到1993年以來成都房地產(chǎn)經(jīng)濟差不多歷了三個波動周期。

1）1993——1996年為成都第一個波動周期。本次周期共持續(xù)4年，其中擴張期三年（1993、1994和1995年），那個地點要講明的是，盡管從擴散指數(shù)上來看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，隨后又出現(xiàn)了1996年更高的上升，因此仍把1994年視為上升期。景氣上轉(zhuǎn)折點為1995年，達到繁榮期（擴散指數(shù)為0.9375）；景氣下轉(zhuǎn)折點為1996年，隨擴散指數(shù)回落進入周期低谷。

2）1997——2001年為第二個波動周期。本周期共持續(xù)5年，其中擴張期三年（1997、1998和1999年）。在連續(xù)兩年高位運行后于1999年達到本輪周期的頂點（擴散指數(shù)高達0.9375）。隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于2001年進入景氣下轉(zhuǎn)折點，進入低潮。

3）2002年開始進入房地產(chǎn)波動的第3個周期，目前仍在進行。從2002和2003年的運行情況來看，已開始走出上一周期的蕭條時期進入新周期的復(fù)蘇時期三、成都房地產(chǎn)業(yè)的進展趨勢1、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的長度按照波谷—波谷的劃分方法，依照上面的分析，成都房地產(chǎn)業(yè)在實際進展過程中，存在大約以5年為長度的周期波動。比較國內(nèi)學(xué)者對深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動現(xiàn)象。成都房地產(chǎn)業(yè)至1993年來，一共經(jīng)歷了兩個完整的周期波動，這些短期波動是否構(gòu)成新的中期循環(huán)，就目前來看，仍需結(jié)合以后的實際波動趨勢進一步觀看分析。但依據(jù)國內(nèi)外對經(jīng)濟周期、房地產(chǎn)周期的深入研究，成都房地產(chǎn)目前所存在的周期波動性將客觀存在，長度約5年左右。

目前，成都至2002年以來，房地產(chǎn)業(yè)的進展正處在第三個波動周期之中。我們通過上述研究和分析，在成都市房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動運行背景下，成都房地產(chǎn)業(yè)在通過一段時刻的恢復(fù)進展之后呈現(xiàn)出逐步成熟的產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢，因此能夠可能第三個波動周期的長度至少在5年左右。2、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的幅度房地產(chǎn)周期波動振幅能夠用同一周期內(nèi)峰頂?shù)焦鹊字g的指標(biāo)差來表示，要緊用來衡量和反映房地產(chǎn)周期波動程度。振幅越大，講明房地產(chǎn)漲落程度越厲害，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行越不穩(wěn)定，反之。通過上面的分析，成都房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中并沒有出現(xiàn)過大起大落的震蕩現(xiàn)象，即使是在波谷，擴散指數(shù)仍超過50%，表明在全部指標(biāo)中仍有超過一半的指標(biāo)出現(xiàn)上升。能夠預(yù)期，隨著經(jīng)濟調(diào)控水平的不斷提高，以后成都房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中的波動振蕩將會進一步減小，房地產(chǎn)也將進入更為穩(wěn)定的運行過程。

第五部分成都中高檔餐飲市場研究一、成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀進展趨勢1.1成都大型餐飲店要緊集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀通過十多年的進展和競爭，成都餐飲已形成了各具特色的幾大口岸和美食街。其中最聞名的有川菜經(jīng)典美食街(羊市街西延線)、鄉(xiāng)土火鍋美食街(府南新區(qū))、詩圣文化美食街(草堂餐飲娛樂圈)、生態(tài)休閑美食街(人民南路南延線)和巴蜀傳統(tǒng)美食大街(武候祠大街)等。同時成都中高檔餐飲業(yè)由西往東呈扇形排列：沙西線（沙灣路西延線）、羊西線美食一條街及府南新區(qū)火鍋一條街、草堂餐飲娛樂圈（包括琴臺路、錦里西路、芳鄰路和青華路）、武侯祠大街、雙楠美食區(qū)、玉林—中華園美食區(qū)、科華路—領(lǐng)事館路美食街、人民南路南延線休閑餐飲一條街、望平街美食區(qū)等。（見圖）大眾美食———沙西線

這條美食街興起，兩大因素起著重要作用：成都會展經(jīng)濟的興起和交大居住區(qū)的進展。會展中心確實是一座綜合性的餐飲娛樂城，里面既有餐廳又有茶樓酒吧以及游泳池等設(shè)施，定位在商務(wù)和公務(wù)消費，其價格中偏上；從會展中心出二環(huán)路就到了交大路，新山城菜根香交大店、佳韻川菜、紅月居、藍色港灣、鄭連鍋等酒樓差不多上大眾化消費的川菜酒樓。此線有每日爆滿的夕陽紅老菜館，其大媽紅燒肉、大媽帶魚等大媽系列菜品傾倒八方食客；家鄉(xiāng)緣川菜館院中有院，小橋流水，還有那川味濃厚的合歡香菇包，脆皮粉蒸肉、江鰱系列菜品；順興老茶館的功夫茶、名小吃、變臉、吐火、滾燈，將川菜、川酒、川茶、川戲之風(fēng)采一并領(lǐng)會。

經(jīng)典美食———羊西線

羊西線美食一條街早已聞名全國，承載了成都餐飲的大部分輝煌，品牌餐飲云集，高中低檔紛呈，中餐為主兼有火鍋，它還帶動了旁邊的府南新區(qū)火鍋一條街的崛起。羊西線上有一批名噪全國的餐飲品牌：銀杏、順風(fēng)肥牛、南臺月、重慶菜根香、福萬佳、榮興苑、歡樂老家、紅杏、大蓉和、陶然居、巴谷園以及毛家飯店等等。銀杏是川菜中餐的頂級品牌，近十年來傲立潮頭，羊西店是高檔的潮州菜酒樓；順風(fēng)肥牛、小肥羊和毛家飯店是外來品牌川化后興盛的典型，紅杏酒家是將傳統(tǒng)川菜做得出神入化而天天排隊候座的典型，大蓉和是將川菜與湘菜融合的榜樣；陶然居則是重慶川菜品牌到成都來大獲成功的典型；南臺月是西延線上歷史最為悠久的品牌餐飲之一，其南臺月秘制骨等中國名菜和3．8元一份的宵夜都獨具特色。

火鍋美食———府南新區(qū)

緊鄰羊西線的府南新區(qū)兩年內(nèi)崛起了嶄新的特色火鍋一條街，有近20家大大小小的火鍋在此營業(yè)，食圣黃辣丁火鍋、曾實記泥鰍王風(fēng)味莊的土泥鰍火鍋、趙老四九尺鵝腸火鍋、壩壩筵生摳土鴨腸火鍋、鮑魚圣湯火鍋、開元和鮮火鍋等品牌火鍋之外，還有筍子雞火鍋、連鍋、盆盆蝦、山珍火鍋、美蛙火鍋等。

文化美食———草堂餐飲娛樂圈

草堂文化餐飲娛樂圈包括琴臺路、錦里西路、芳鄰路和青華路以及清江東路等，緊鄰杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園和百花潭公園，圈內(nèi)還有送仙橋藝術(shù)城，是蓉城文化底蘊最為深厚的美食圈。琴臺故徑投入3000萬打造之后，處處透出漢風(fēng)漢韻，路兩邊的酒樓也更加興盛。新子云亭飯莊、獅子樓火鍋與皇城老媽差不多上成都十佳餐飲企業(yè)，文君酒家、飄雪酒樓各具特色，琴臺北京烤鴨與毗河土鰱魚莊風(fēng)味獨特。芳鄰路上有十多家風(fēng)格各異的主題酒吧，是蓉城新興的酒吧一條街；青華路上則有譚魚頭、老成都公館菜、陳麻婆豆腐、金滿堂等酒樓；清江東路有卞氏菜根香、重慶德莊火鍋、重慶孔亮鱔魚火鍋、江北老灶、大宅門年火鍋、金盆地酒樓、重慶盆盆蝦等。

傳統(tǒng)美食———武侯祠大街

武侯大道集中了新山城菜根香、石象湖大酒樓、欽善齋、武福源、大唐人火鍋等一大批特色餐飲店。其中石象湖大酒樓是省內(nèi)首個舉起生態(tài)餐飲大旗的餐飲企業(yè)；欽善齋以經(jīng)營滋補藥膳為主；大唐人火鍋以怪味兔頭出名。外雙楠置信逸都也聚攏了大量餐飲企業(yè)，大衛(wèi)營藍色海岸、新王府大酒樓、高麗軒韓國烤肉等。

集中美食———美領(lǐng)館美食區(qū)

領(lǐng)事館路是成都餐飲密度最大的地點，那個地點有魏火鍋、歡樂老家、玉龍火鍋、趙老四九尺鵝腸火鍋、合記鮑魚火鍋等風(fēng)味火鍋，有海上海、海上皇、天仁海鮮粵菜館，有經(jīng)營杭幫菜的新外灘酒店，有賣東南亞菜的泰國魚翅館，還有陽光餐廳、繁華居、大自然河鮮館、毛哥老鴨湯等川菜酒樓。

休閑美食———南延線

人民南路上，中日合資蜀豐百菜百味酒樓的蜀豐霸王宴是中國名宴，選用產(chǎn)自日本北海道重達10公斤的鱈場蟹為主料，一桌10萬，須提早預(yù)定；巴國布衣因曾打響了川菜保衛(wèi)戰(zhàn)的第一槍而榮稱川菜第一品牌，其文化進店和品牌包裝的手法讓川菜絕處逢生。

南延線上，近三十家特色火鍋在那個地點迅速興起，且多是走的園林式生態(tài)餐飲之路，典型的有南田水鄉(xiāng)、食圣生態(tài)園和龍鷹鴨王火鍋城等，南田水鄉(xiāng)占地200畝，由中國烹飪大師王開發(fā)創(chuàng)新的“水鄉(xiāng)菜”是全新的菜品系列，據(jù)稱全是生態(tài)菜品，整個餐廳屋頂全是通透的玻璃，屋頂上養(yǎng)殖著魚蝦，儼然在水底世界用餐；占地200多畝的食圣生態(tài)園，其野生黃辣丁與靚蛙火鍋是雙料中國名火鍋，生態(tài)茶房也是南延線一景；龍鷹鴨王火鍋城是全國首家前店后廠的生摳鵝腸火鍋，榮獲“中國火鍋名宴”稱號。

中檔美食———望平美食區(qū)

望平美食區(qū)是成都較早形成的美食區(qū)之一，那個地點有飄香酒樓、錦官驛酒樓、仁和鯰魚莊等大型的餐飲場所，更多的依舊中小型的酒樓。錦官驛招牌菜品有湖南風(fēng)味的醬椒魚頭、滬上風(fēng)味的毛蟹年糕和粵式錦官大王蛇等。北渡魚莊的包公魚頭一魚三吃，小吃也頗具特色。1.2成都中高檔餐飲市場特點·特色餐館和快餐正作為現(xiàn)代餐飲的兩翼并迸進展。從成都前20強餐飲企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)方面看，特色餐館企業(yè)15家；快餐企業(yè)有3家。盡管快餐只有3家，然而其中的肯德基和麥當(dāng)勞卻占據(jù)了成都餐飲20強的前兩位，在經(jīng)營業(yè)績方面品牌快餐要更勝一籌。

·成都中高檔餐飲市場接近“完全競爭”的市場結(jié)構(gòu)，市場中的競爭者只能是市場價格的同意者。近幾年，餐飲業(yè)的投資結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化。首先，投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，各種社會投資成了餐飲業(yè)進展的要緊力量?，F(xiàn)在的餐飲業(yè)，仍然是各路諸侯分占一方的局面。成都餐飲企業(yè)20強的營業(yè)額只占全行業(yè)的一小部分，這一市場結(jié)構(gòu)差不多接近“完全競爭”市場結(jié)構(gòu)。

賓館餐飲、特色餐館、品牌快餐等多種業(yè)態(tài)按各自的市場定位快速增長，大眾餐飲消費顯示強勁進展勢頭，中高檔餐飲市場呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)特點。成都餐飲20強中賓館餐飲2家，特色餐飲15家，品牌快餐3家。

·餐飲業(yè)的企業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)集團化趨勢。在前20強餐飲企業(yè)中，百勝餐飲（成都）有限公司、成都市飲食公司、銀杏餐飲等都以集團化形式出現(xiàn)在前20強中，這些企業(yè)在成都餐飲業(yè)里發(fā)揮著龍頭的作用。

·中高檔餐飲店快速改變多年沿用的單店經(jīng)營模式，積極進展連鎖、配送、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營。成都餐飲20強中，成都皇城老媽酒店有限公司、宋輝天天漁港、紅杏酒家等大批品牌企業(yè)作用突出，其中成都飲食公司高居成都特色餐飲首位，皇城老媽、宋輝天天漁港分列第二、第三位，這些企業(yè)對開拓市場、擴大銷售都發(fā)揮著越來越大的作用。在如此的局勢下，這些嶄露頭角的中餐品牌會挾著他們在餐飲業(yè)浸淫多年的優(yōu)勢向旗艦品牌努力。

·中高檔餐飲業(yè)的進展與經(jīng)濟進展水平具有強烈的正相關(guān)性。在全國餐飲業(yè)500強企業(yè)中，分布于27個省市，其中廣東133家，江蘇45家，上海44家，北京43家，山東45家，浙江32家。另外，對各大都市50強餐飲企業(yè)的統(tǒng)計中，北京50強企業(yè)營業(yè)額35.1億元，上海50強企業(yè)營業(yè)額33.3億元，重慶50強企業(yè)營業(yè)額5.3億元，廣州50強企業(yè)營業(yè)額28.3億元，武漢50強企業(yè)營業(yè)額12.5億元，杭州50強企業(yè)營業(yè)額8.1億元。這些地區(qū)的餐飲業(yè)增勢強勁，增幅專門大，這也與這些地區(qū)的經(jīng)濟進展有著緊密的聯(lián)系。

從成都中高檔餐飲的進展歷程看，1990年至2000年是成都經(jīng)濟的高速增長時期，也是成都中高檔餐飲業(yè)快速進展的時期。1.3成都中高檔餐飲行業(yè)競爭分析a)成都餐飲業(yè)在追求特色化經(jīng)營中，能夠講是八仙過海，各顯神通。特色經(jīng)營和競爭要緊體現(xiàn)在以下方面：

以菜品特色見長。如成都卞氏菜根香，就以自己開發(fā)獨創(chuàng)的泡椒系列、菜根老壇子泡菜系統(tǒng)的數(shù)百道獨創(chuàng)菜肴的特色經(jīng)營來占據(jù)市場。

以文化特色見長。巴國布衣酒樓以古巴國文化的裝飾和菜品特色來吸引客人，并在酒樓外立有“巴蜀鬼才”魏明倫寫的《美食銘》。

以裝飾特色見長。成都的老房子川菜酒樓，以它營造的水鄉(xiāng)居民風(fēng)情畫廊和老房了獨創(chuàng)的民間風(fēng)味菜來吸引客人。周大媽夕陽紅老菜館則以中西合璧的裝飾風(fēng)格，味美可口的周大媽家常菜的特色，名揚蓉城。

以經(jīng)營特色見長。炎黃世家大酒樓，服務(wù)人員腳穿旱冰鞋，手執(zhí)托盤，服務(wù)于食客的餐桌旁。它的包間隨客人的姓氏而取名為“張府”、“趙府”、“李府”等。紅杏酒樓清一色的光頭服務(wù)人員，私房菜館內(nèi)清一色40歲以上下崗男服務(wù)生，都給人一種經(jīng)營上的特色感、新奇感。

以生態(tài)特色見長。人民南路南延線，道路寬敞，風(fēng)景怡人。有二三十家川菜(火鍋)酒樓在此迅速興起，且多走的是園林式生態(tài)餐飲之路。最典型的有南田水鄉(xiāng)、食圣生態(tài)園和龍鷹鴨王火鍋城、欣園大草坪美食天地等。占地200多畝的南田水鄉(xiāng)，其開發(fā)創(chuàng)新的“水鄉(xiāng)菜”均為生態(tài)菜品，整個餐廳屋頂全是通透玻璃，屋頂上養(yǎng)殖著魚蝦，客人儼然置身于水族館中用餐。真是獨具匠心，美食生態(tài)，天人合一。

b)價格競爭

成都美食素以物美價廉而著稱于世。為了在競爭中求生存，求進展，贏得消費者，成都餐飲業(yè)普遍采納了走市民化的道路。像銀杏、譚氏宮府菜如此高價位的品牌酒樓，在成都也只有屈指可數(shù)的十幾家。75%的酒樓、酒店多數(shù)是以市民化、中等消費的市場策略來開發(fā)市場、占據(jù)市場、贏得市場的。

獨到的特色菜品、中等實惠的價格，是成都眾多餐飲酒樓價格競爭的主導(dǎo)思想。羊市街西延線家常飯酒樓還打出了如此的招牌：第一桌來酒樓酒費的客人2折優(yōu)惠，第二桌4折優(yōu)惠，第桌5折優(yōu)惠，第4—10桌一律六折優(yōu)惠，同時還有打出租車來的第一桌客人，酒樓付車費等。在《成都晚報》、《成都商報》、《華西都市報》，每天都能見到各大酒樓、餐館明碼實價的促銷價格廣告及婚宴、壽宴、生日宴、商務(wù)宴、聚會宴、喬遷新居宴等的廣告宣傳，可見成都餐飲業(yè)市場競爭、價格競爭之激烈。各大酒樓餐飲在不斷出特色新菜品的同時，也在不斷降低或以變相打折的方式來降低菜品價格，以吸引消費者，爭取一定的利潤空間、市場空間。

c)連鎖競爭

2000年—2002年是成都餐飲業(yè)傾力打造“川菜王國”，并迅速掀起前所未有的川菜連鎖熱潮的三年。許多知名的酒餐、餐館都開始了占蓉城、出四川、走全國、闖海外，邁開了蓉城餐飲業(yè)前無古人的連鎖競爭步伐和競爭態(tài)勢。

截至2002年底，成都譚魚頭已連鎖經(jīng)營90家，卞氏菜根香連鎖30家，巴國布衣餐飲連鎖23家，成都獅子樓大酒店連鎖18家，成都皇城老媽酒樓連鎖12家，老成都公館菜連鎖8家，而且每家連鎖店的數(shù)量都在以每年10%—15%的速度遞增。連鎖化的競爭，使成都餐飲企業(yè)的實力大為增強，譚魚頭的年營業(yè)額已連續(xù)二年突破了3億元大關(guān)，其他連鎖酒樓的收入每年也許多于5000—8000萬元。

成都聞名民營企業(yè)林鳳集團，在看到成都其他知名酒樓迅速連鎖，并制造了良好經(jīng)營效益和社會效益的同時，決定斥資億元，將其旗下經(jīng)營粵菜著稱的牡丹閣大酒樓，經(jīng)營重點由潮粵菜轉(zhuǎn)向川菜，并在成都、北京、深圳、上海、廣州等地，推出牡丹閣“精品川菜”酒樓，用3-5年時刻連鎖國內(nèi)各大省會都市。并利用其集團跨國公司的優(yōu)勢，預(yù)備進軍美國紐約、夏威夷、洛杉機等建立海外分店，力爭用10年時刻，完成其“精品川菜”遍布全球要緊大都市的戰(zhàn)略構(gòu)想。

蓉城餐飲業(yè)的連鎖競爭，也使許多精明的酒樓老總認(rèn)識到，只有穩(wěn)扎穩(wěn)打，做好品牌及成都本部酒樓這篇文章，連鎖之路才可能越走越寬廣。1.4成都大型餐飲企業(yè)進展趨勢·加快調(diào)整餐飲業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，進展連鎖經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)營銷等現(xiàn)代經(jīng)營方式，推進國際化戰(zhàn)略，增強大眾化的社區(qū)餐飲服務(wù)功能，擴大服務(wù)消費領(lǐng)域。

·拓展新的經(jīng)營空間，大力進展綠色飯店，引導(dǎo)綠色消費，重點做好品牌經(jīng)營和技術(shù)創(chuàng)新兩篇大文章，發(fā)揮品牌，網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)在開拓市場中的作用。

·強化餐飲業(yè)治理、加快傳統(tǒng)餐飲業(yè)向現(xiàn)代餐飲業(yè)的轉(zhuǎn)變步伐。

·投資結(jié)構(gòu)開始多元化，走集團化進展道路。

·充分利用假日消費和會展消費，逐步擴大市場面

成都中高檔餐飲業(yè)盡管繁榮，但還缺少具有全國阻礙力的大型本土企業(yè)。成都最大的本土餐飲企業(yè)：成都飲食公司在全國僅排43位（2001年）；第二位的皇城老媽則排在了100位，牽強進入全國百強餐飲企業(yè)隊伍。從營業(yè)額（2001年）上看，成都飲食公司9412.6萬元，與全國特色餐飲第一店北京全聚德34759.2萬元的營業(yè)額相去甚遠(yuǎn)。成都中高檔餐飲市場的進展水平與成都整體經(jīng)濟水平還不太相稱，成都中高檔餐飲業(yè)還有較大的進展?jié)摿统砷L空間。二、居民中高檔餐飲消費特征研究2.1消費結(jié)構(gòu)分析1)西式快餐倍受充愛。

成都餐飲20強一、二名為百勝餐飲和麥當(dāng)勞，這兩家均為國際聞名快餐企業(yè)，西式快餐是其主營項目。西式快餐之因此如此受歡迎，有其存在和進展的必定理由。一方面，西式快餐的食品和中國傳統(tǒng)食品有較大區(qū)不，中國飲食文化源源流長，但漢堡炸雞關(guān)于人們卻相對陌生，這種西式獨特風(fēng)味吸引了越來越多人的嘴巴。其次，西式快餐的便捷性也是它的一大優(yōu)勢，現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，尤其關(guān)于都市青年人群體，西式快餐的靈活經(jīng)營手段迎合了這種消費需求，不管堂吃依舊外賣，即買即吃的快餐特不符合他們的生活節(jié)奏。在一些西式快餐店中，從你點東西到拿到手上只要十幾秒鐘甚至更短，而這對中式快餐店而言卻是難以匹及的。因此其快捷方便性是其制勝市場的利器。

從消費群體的結(jié)構(gòu)來看，年齡和對西式快餐的喜好程度呈現(xiàn)出反比，低年齡層次的人群較高年齡層次的群體更熱衷于西式快餐。18歲以下的青青年更是西式快餐消費的主力軍，這一群體生長在我國改革開放的社會環(huán)境中，他們的成長受西化的阻礙較深，在生活方式和適應(yīng)上也處于中西交融之中，相對也更容易受到西式文化和國外產(chǎn)品的阻礙。盡管這部分群體多數(shù)無直接經(jīng)濟來源，但他們是消費寬松群體，西式快餐的商家在營銷策略上也以他們?yōu)槟繕?biāo)群體和突破口，在推廣和促銷上的針對性較強。

除了方便快捷和獨特而吸引人的口味，西式快餐企業(yè)尤其是大規(guī)模連鎖經(jīng)營的企業(yè)，它們在經(jīng)營上明顯區(qū)不于傳統(tǒng)餐飲企業(yè)，在市場化程度和市場意識上，更貼近市場和消費者。在店堂內(nèi)的氣氛營造上也給消費者以舒適，明亮的感受，歡樂輕松的氣氛，給人以“家”的溫馨感。消費者往往在西式快餐店用完餐后還會坐一會兒，許多人將這種快餐店做為自己社會活動的場所，這也是西式快餐吸引消費者的一個地點。

西式快餐的總體消費水平低于高檔餐飲消費水平（一般每人每次消費在20——30元之間），但又接近低檔消費水平，這是西式快餐能走向大眾化，但又區(qū)不于平民化飲食的重要價格操縱手段。

2)特色火鍋是成都最具活力的餐飲業(yè)種。

在成都的8個餐飲集中區(qū)域里，特色火鍋差不多上重要的餐飲業(yè)種。火鍋雖發(fā)端于重慶，但卻興盛于成都，火鍋在成都專門好的和蜀文化進行了結(jié)合，使火鍋具有了專門的地域文化內(nèi)涵?；疱佋谀撤N程度上差不多成了成都都市內(nèi)涵的一部分。成都人對火鍋有著強烈的消費偏好，這從成都數(shù)千家火鍋店的繁榮局面和各種特色火鍋店的層出不窮可見一斑。從居民消費習(xí)性調(diào)查能夠看出，居民在各種火鍋店的消費占據(jù)了其餐飲消費的較大分額?；疱伔N類的快速創(chuàng)新和市場的高同意度，使成都的火鍋店充滿活力。

3)傳統(tǒng)川菜是最為普遍的餐飲消費項目。

成都餐飲20強企業(yè)中，一半以上都經(jīng)營川菜。川菜各種檔次的菜品齊全，能夠滿足各種層次消費者的餐飲消費需要。在價格方面，川菜價格要明顯低于海鮮、潮州菜等，有比較大的價格優(yōu)勢，同時也更符合本地消費者的餐飲適應(yīng)。川菜是成都餐飲市場上的長青樹，也是市場面最廣的餐飲業(yè)種。

4)成都居民的中高檔餐飲消費較為頻繁。

通過消費習(xí)性調(diào)查發(fā)覺，成都居民的中高檔餐飲一周一次的較多，這類消費者比重達到了38%。每半月消費一次的占到了15%。每次消費額普遍在50元以上，其中21%的消費者每次消費在150—200元之間。（見下圖）

2.2消費區(qū)域分析成都的8個餐飲集中區(qū)域都處于市區(qū)大的中高檔居住板塊內(nèi)部或附近，由此反映出餐飲業(yè)的進展繁榮需要依托旺盛的人氣，需要強勁的消費需求來帶動；同時也反映出居民的餐飲消費有就近的特點。但高檔餐飲店一般位于商服繁華地段，對交通條件要求比較高（一般是都市主干道），它們的市場服務(wù)范圍覆蓋整個市區(qū)，甚至是地區(qū)性的。高檔餐飲店的分布反映出高檔次的商品、服務(wù)必定進駐高級不的中心地這一規(guī)律。中檔餐飲店則偏向于集中在交通便利的大型居住區(qū)周圍，以便滿足居民就近消費的需要。

由于餐飲業(yè)內(nèi)部差異化程度較高，一個專門有特色的餐飲店本身就具有專門強的集客能力，在一定程度上又能夠分散經(jīng)營。部分強勢餐飲企業(yè)選擇在都市邊緣相對獨立的區(qū)域開設(shè)新店，低租金彌補了客源相對不足的損失，因此同樣有利可圖。成都私家車的高保有量，加速了強勢餐飲企業(yè)都市邊緣化的步伐。

目前成都居民的中高檔餐飲消費依舊要緊8個傳統(tǒng)餐飲集中區(qū)域。其中，羊西線因為形成時刻早，規(guī)模大，檔次高，交通便利而成為最具吸引力的餐飲核心區(qū)域。光華片區(qū)居民的消費習(xí)性調(diào)查也表明了羊西線在成都餐飲業(yè)中的地位（見下圖）。成都居民的餐飲消費專門強調(diào)特色性，因此特色餐飲場所也對居民有較強的吸引力。

從餐飲板塊分布來看，餐飲發(fā)達區(qū)域幾乎都集中在一、二環(huán)之間的城西和城南地區(qū)，這和這兩個區(qū)域人口密度大，交通便利，人口消費勁較強有專門大關(guān)系。隨著大量中高檔住宅在城西、城南二環(huán)外的建設(shè)，這些住宅區(qū)周邊區(qū)域差不多成為了許多強勢特色餐飲店強占的熱點地區(qū)。第六部分成都休閑娛樂市場研究1成都休閑娛樂市場整體狀況1.1成都休閑娛樂市場的構(gòu)成成都休閑娛樂市場要緊由茶樓、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、各種康體中心、電影院等業(yè)態(tài)構(gòu)成。檔次從低到高，跨度較大。以上業(yè)態(tài)成都休閑娛樂的主力業(yè)態(tài)，它們的市場認(rèn)可度較高。1.2成都休閑娛樂市場特點?都市休閑娛樂中心要緊在城南和市中心，它的分布與都市購物中心區(qū)域有一定程度的偏離。城南（人南路附近）集中了大量酒吧，市中心集中了成都絕大多數(shù)高檔影院，形成了成都兩大休閑娛樂中心。

?業(yè)態(tài)種類相對較少，創(chuàng)新能力不強。成都主流的休閑娛樂業(yè)態(tài)僅四類：酒吧、茶樓、棋牌室、歌城、迪吧。休閑娛樂市場缺乏新業(yè)態(tài)的進入，市場整體特色不突出。

?酒吧是成都休閑娛樂市場最具活力的業(yè)態(tài)。酒吧本身專門強調(diào)經(jīng)營特色，其個性較強，不同特色的酒吧有不同的消費人群，其市場適應(yīng)能力專門強。

?棋牌室、茶樓、康體中心散布于都市各個區(qū)域

?電影院要緊分布在都市中心和城南

?酒吧要緊集中在川大周邊、玉林片區(qū)和人南路四段附近

?迪吧要緊集中在一環(huán)路西段和南段

?休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域多數(shù)是都市的中高收入居民聚攏區(qū)域1.3成都休閑娛樂市場進展趨勢成都休閑娛樂市場呈現(xiàn)明顯不同的進展趨勢：大型休閑娛樂企業(yè)向商服繁華度高、具有全市阻礙力的區(qū)域集中，小型企業(yè)則向消費潛力大的新興社區(qū)進展。成都首家星級影院——“紫荊影院”在城南的開設(shè)和各種特色酒吧在社區(qū)的進展專門好的反應(yīng)了這兩個趨勢。2成都休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析2.1酒吧業(yè)2.1.1成都酒吧業(yè)的特點：

1)以專業(yè)個性的經(jīng)營理念樹起傳統(tǒng)酒吧典范

2)以明星效應(yīng)和異域文化藝術(shù)引領(lǐng)娛樂先鋒

3)以交友為主題也成為了個性酒吧的經(jīng)營特色

4)擁有各類歌舞組合，民樂演奏，雜技、雜耍，時裝表演，抽獎游戲，組合搖滾，迪斯科等各種娛樂節(jié)目

5)酒吧業(yè)的繁榮是成都迪吧業(yè)進展帶動的結(jié)果

6)超大型酒吧常集迪吧、清吧、歌城于一體，具有專門強的娛樂城特色。

2.1.2成都酒吧業(yè)的要緊經(jīng)營策略

?重視市場的培育。成都酒吧業(yè)還不成熟，需要培育市場，為酒吧業(yè)的長久繁榮制造條件。

?注重經(jīng)營模式的選擇。經(jīng)營模式是市場細(xì)分的一種表現(xiàn)形式，有效地使一部分顧客成為那個地點的?？?，正是酒吧經(jīng)營者的成功之處。

?注重經(jīng)營者魅力的發(fā)揮。酒吧經(jīng)營者的個人魅力要緊表現(xiàn)在酒吧文化方面，如酒吧取名問題和酒吧的裝飾風(fēng)格以及酒吧的經(jīng)營模式，都表現(xiàn)了酒吧經(jīng)營者個人智慧和文化素養(yǎng)。不同風(fēng)格的酒吧將具有不同類型的消費者。

2.1.3成都酒吧業(yè)經(jīng)營區(qū)域正在發(fā)生變化

目前成都酒吧要緊集中在人民南路、玉林片區(qū)和四川大學(xué)周邊三個區(qū)域。酒吧業(yè)是成都休閑娛樂業(yè)中唯一出現(xiàn)大規(guī)模集中的業(yè)態(tài)。這是在酒吧業(yè)進展初期其顧客要緊集中在這三個區(qū)域造成的。隨著酒吧業(yè)自身的進展，酒吧文化逐漸深入人心，居民收入水平提高生活方式的改變，對新消費方式的認(rèn)可、同意。成都酒吧業(yè)進入了一個高速進展的時期，在分布上表現(xiàn)出了專門強的離心趨勢。以后幾年，成都多數(shù)新酒吧將可能走進較為成熟的大型新興居住區(qū)，分散經(jīng)營；同時，也可能在部分交通便利，中高收入人群集中的區(qū)域形成新的聚攏區(qū)。2.2電影院2.2.1成都電影院分布特點：?高檔影院集中在春熙路商圈和鹽市口商圈

?中低檔影院散布與都市各功能區(qū)中

?新建的高檔影院要緊在城南地區(qū)

?新建中高檔影院首選居民收入水平高，交通便利的新興大型居住區(qū)。

2.2.2成都電影院經(jīng)營擴張新動向

成都電影市場要緊有太平洋院線和蛾眉院線兩大影院集團操縱。這兩大集團近期都在新影院建設(shè)方面有大手筆。省電影公司和太平洋院線公司近200名職工集資6000萬元修建的紫荊影院開業(yè)，這是成都首家五星級影院，開業(yè)后經(jīng)營火爆。峨眉院線也在世紀(jì)電腦城租下了6000平方米的面積，投資5000萬元打造東方世紀(jì)電影廣場，擁有16個放映廳和2000個座位，同時在那個新五星級影院附近還辟出了四五千平方米招租餐飲娛樂企業(yè)，出現(xiàn)向綜合性購物中心轉(zhuǎn)變的趨勢。

成都兩大主力院線集團的大手筆反應(yīng)出其對成都電影市場的信心，從其新影院的選址上能夠看出對交通條件和居民消費能力的高度重視。

成都的其他休閑娛樂業(yè)態(tài)：歌城、迪吧分布較分散，在區(qū)位選擇上較注重交通便利性和區(qū)域內(nèi)人口的消費能力。它們的選址類似與影院。由于前幾年符合休閑娛樂業(yè)經(jīng)營要求的商業(yè)物業(yè)選擇面窄，這一選址要求表