可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word本錢房?jī)r(jià)一、房?jī)r(jià)的真相〔看看開(kāi)發(fā)商到底賺了你多少錢?〕1、投資本錢〔看看房?jī)r(jià)本錢到底多少?〕一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與本錢費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置本錢、土地開(kāi)發(fā)本錢、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)工程各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)工程的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)工程，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程而言，投資及本錢費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)本錢和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大局部組成，后期經(jīng)營(yíng)的話，還有相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)?！惨弧?、開(kāi)發(fā)本錢1.土地本錢〔毛地和凈地〕2.前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用〔2-3%×3〕工程可行性研究費(fèi)用〔1-3%×3〕或0.08-0.15%×投資額水文、地質(zhì)勘察費(fèi)用〔0.5%×設(shè)計(jì)概算〕三〔七〕通一平費(fèi)用〔實(shí)際情況〕三通一平50-70元/㎡×占地面積3.建筑安裝費(fèi)土建工程費(fèi)用根據(jù)省建筑工程預(yù)算定額和經(jīng)驗(yàn)數(shù)值土建、給排、單位工程、室內(nèi)外裝飾承包商單位的工程利潤(rùn)水電費(fèi)用一般占土建費(fèi)用的15%設(shè)備及安裝費(fèi)計(jì)算方法：?jiǎn)卧浪惴ā簿频辍?，單位指?biāo)估算法〔按建筑面積計(jì)算〕，工程量近似匡算法〔按照預(yù)算方法〕，類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法4.根底設(shè)施費(fèi)100-200元/㎡×總建面〔包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)〕供水15元/㎡×總建面、供電65元/㎡×總建面、道路40-50元/㎡×道路面積5.公共配套費(fèi)〔不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施〕6.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)國(guó)家政府按有關(guān)文件支付使用的各種稅收和各類費(fèi)用，主要包括：配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑工程質(zhì)量與平安監(jiān)督費(fèi)用供水補(bǔ)償費(fèi)用，供電負(fù)荷費(fèi)用〔增容費(fèi)〕供水600元/t,其中住宅0.3t/人，商業(yè)0.1t/㎡供電住宅480元/KVA，4KVA/戶;商業(yè)1000元/KVA，8KVA/100㎡物業(yè)管理基金2%×基建投資其他稅費(fèi)2%×基建投資7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用〔又稱預(yù)備費(fèi)〕3-5%×1-5或3%×投資額市場(chǎng)條件，引起三材價(jià)格變化施工圖更改，因設(shè)計(jì)更改而發(fā)生的費(fèi)用自然災(zāi)害的損失及預(yù)防災(zāi)害而發(fā)生的費(fèi)用〔二〕、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1.管理費(fèi)用可按工程開(kāi)發(fā)本錢構(gòu)成中前1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。2.銷售費(fèi)用指開(kāi)發(fā)建設(shè)工程在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下二項(xiàng)：以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的3%一5%。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用〔如匯兌損失等〕?！踩?工程經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)2.租賃營(yíng)業(yè)稅3.土地增值稅4.企業(yè)所得稅案例：某地級(jí)市住宅工程，位于老城區(qū)主干道上，占地面積約75畝，容積率2.0，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，土地取得費(fèi)用100萬(wàn)元/畝。注：按七項(xiàng)本錢法估算，自有資金不詳，測(cè)算中未考慮借貸利息。實(shí)際上，目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商工程開(kāi)發(fā)的50%開(kāi)發(fā)款來(lái)源于借貸〔包括銀行以及私人高利貸〕，比方江西上饒、玉山等地的開(kāi)發(fā)商，一般私人高利貸月利在2.5分-3.0分左右，年利率就是30%上下。如果本工程貸款約占開(kāi)發(fā)資金50%，即大約貸款4000萬(wàn)，那么財(cái)務(wù)本錢就是1200萬(wàn)，也就是均攤到每平米約增加120元，實(shí)際本錢約為2000元/㎡。2、經(jīng)濟(jì)效益〔看看開(kāi)發(fā)商到底賺了你多少錢?〕這是按照開(kāi)發(fā)商預(yù)期售價(jià)計(jì)算的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。二、何時(shí)見(jiàn)底?〔從“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)展線路和政策變化圖〞來(lái)分析〕自1978改革開(kāi)放起至2021年前我國(guó)的房產(chǎn)政策全景。其間可以將其大致分為五個(gè)階段，第一階段是1978至1990年，為中國(guó)房地產(chǎn)初始階段;第二階段那么是1991年至1994年的第一輪房地產(chǎn)繁榮期，即被馮侖稱為中國(guó)房地產(chǎn)的第一個(gè)蜜月期，大約3年;第三階段是1995年至1999年的調(diào)整期，歷時(shí)大約5年;第四階段是1999年至20**年的第二輪房地產(chǎn)繁榮期，即被馮侖稱為中國(guó)房地產(chǎn)的第二個(gè)蜜月期，大約9年;第五階段，我覺(jué)得可以從20**年年末董事長(zhǎng)王石拋出“拐點(diǎn)論〞為分界點(diǎn)，此后一個(gè)月左右，即2021年1月20日晚間10點(diǎn)至21日凌晨，王石連續(xù)發(fā)表7篇博客，詳細(xì)解釋自己的樓市“拐點(diǎn)論〞，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)第二輪大調(diào)整開(kāi)始，這次盤整期將歷時(shí)多久呢?因本次中國(guó)房地產(chǎn)的外部環(huán)境比90年代末時(shí)更糟糕，我個(gè)人以為本次調(diào)整期將不低于5年〔大概持續(xù)周期大概為2021年-2021年〕，然后到2021年前后慢慢開(kāi)始上升，開(kāi)始第三輪蜜月。三、房?jī)r(jià)的泡沫真會(huì)破滅嗎?古人云，以史為鑒，鑒古知今。我們可以拿上世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅和90年代香港房地產(chǎn)泡沫破滅的病癥與我國(guó)目前房地產(chǎn)病癥相比較，這樣得出的結(jié)論相比照較客觀?！惨弧澄覈?guó)08年以來(lái)房地產(chǎn)病癥與日本房地產(chǎn)泡沫破滅前比較1985年9月22日，日元對(duì)美元升值38%，拖累了其制造業(yè)的出口，為了激發(fā)日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，日本銀行的利率從5%降為2.5%，低利息無(wú)形中迫使銀行資金大舉涌入房地產(chǎn)業(yè);此外，保險(xiǎn)公司與其他大量的非銀行金融機(jī)構(gòu)，甚至建筑業(yè)也暗度陳倉(cāng)，爭(zhēng)先恐后地將巨額資金投向房地產(chǎn)業(yè)，即便距離融資規(guī)定甚遠(yuǎn)的房地工程也照樣獲得銀行資金，使房地產(chǎn)信貸中的不良資產(chǎn)急遽膨脹，尾大不調(diào)，最終加速了泡沫的破滅。首先，20**年以來(lái)，人民幣對(duì)美元不斷升值，目前人民幣兌美元匯率約為6.8:1，一定程度上也拖累了我國(guó)制造業(yè)的出口;其次,與日本當(dāng)時(shí)產(chǎn)生泡沫的背景差不多，我們也是建立在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)其他方面的不景氣根底上，由于全球金融危機(jī)爆發(fā)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)的實(shí)業(yè)幾乎全面受到?jīng)_擊，珠三角實(shí)業(yè)倒閉潮已經(jīng)不容質(zhì)疑;第三，國(guó)家雖然一直不斷強(qiáng)化對(duì)于直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款監(jiān)管，但是由于監(jiān)管的漏洞，還是有銀行資金大量參與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金只有20-40%，其余的都是銀行貸款?！捕澄覈?guó)08年以來(lái)房地產(chǎn)病癥與香港房地產(chǎn)泡沫破滅前比較1997年亞洲金融危機(jī)以來(lái)，香港的房?jī)r(jià)6年間跌去了65%。房子還是那些房子，人口還是那些人口，甚至社會(huì)收入水平也變化不大。僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期改變了，房?jī)r(jià)就大跌了。研究一下中國(guó)目前的大局部沿海興旺城市的房?jī)r(jià)情況，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)極大的脫離本錢，象上海、北京、杭州、南京等地房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)到達(dá)15：1以上，這樣的比例當(dāng)然是不合理的;其二，是供求關(guān)系的變化。由于2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，全國(guó)住宅市場(chǎng)供求關(guān)系逐步由20**年的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)槊黠@的供過(guò)于求局面，未來(lái)消化周期較長(zhǎng)，重慶、武漢、廈門、哈爾濱、福州、西安、成都、天津、深圳、蘇州、連云港、揚(yáng)州、徐州、大連、南昌及烏魯木齊等局部城市的供給量已經(jīng)是需求的好幾倍，平均消化周期超過(guò)3年以上，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，商品住宅市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，市場(chǎng)信心受到嚴(yán)重破壞，成交量大幅萎縮，市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡。就未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，由于2021年市場(chǎng)存量大量累積，而2021年預(yù)計(jì)供給量也較為充足，從而形成了較大的銷售壓力。其三，自08年下半年以來(lái)，投資客以及老百姓對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)期也變了：都在期待降價(jià)。從以上比照分析不難看出