中海國際社區(qū)品牌塑造和09年度營銷推廣報告天啟&開啟2008年12月{國際觀.恒主流}報告結(jié)構(gòu)Construction城市破題—蘇州&園區(qū)的N種解讀戰(zhàn)略破題—3個重要設(shè)問品牌整合與營銷推廣策略09年度營銷執(zhí)行計劃&廣告表現(xiàn)

第一部分PartOne城市破題—蘇州&園區(qū)的N種解讀戰(zhàn)略破題—3個重要設(shè)問品牌整合與營銷推廣策略09年度營銷執(zhí)行計劃&廣告表現(xiàn){蘇州}蘇州，三言兩語無法解讀完整重要經(jīng)濟城市，風(fēng)景旅游城市，歷史文化名城……哪一種說法都對古城區(qū)與園區(qū)雙核時代的開啟，又為她增加了新的注解中海國際社區(qū)，秉持中海精神，立足園區(qū)東部新核心地段要透徹分析其市場話語權(quán)以及運作關(guān)鍵必須從理解{蘇州}開始……地處蘇州城東金雞湖畔，區(qū)域面積288平方公里，下轄3個鎮(zhèn)，戶籍人口27萬。中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展面積80平方公里，由中新兩國政府間重要的合作項目，

1994年2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，同年5月實施啟動。發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國際化、園林化的新城區(qū)。目前在國家級開發(fā)區(qū)中綜合排名第2位(第1位天津)。經(jīng)濟增長：

94年建園以來，經(jīng)濟高速增長，年均增長率40%以上。自05年以來，經(jīng)濟增速絕對值仍處高位，但已大幅減緩，跌落在20%以內(nèi)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，以外資帶動出口加工、發(fā)展的外向經(jīng)濟，經(jīng)濟增長受國際市場影響大，在全球經(jīng)濟放緩的氣候下經(jīng)濟增速減緩不可避免。產(chǎn)業(yè)發(fā)展：優(yōu)化利用外資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)層次升級，加快主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向高增值知識經(jīng)濟階段轉(zhuǎn)型，同時強化科技自主創(chuàng)新。園區(qū)歸納

1號線西起靈天路向東至蘇州工業(yè)園區(qū)鐘南街，全長26.1公里，預(yù)計于2011年建成。

1號線設(shè)站24座，其中位于園區(qū)的站點有東環(huán)路、星明街、星海街、星港街、會展中心、華池街、星湖街、南施街、星塘街、鐘南街共10個站點，占了全線的近一半。從功能看，軌道交通1號線不僅屬于交通疏導(dǎo)型線路，成為古城區(qū)與東園西區(qū)緊密聯(lián)系的紐帶。另外，園區(qū)沿線通過的幾乎都是CBD核心區(qū)最重要的商業(yè)、文化、交通節(jié)點，可能促成以輕軌站點為基礎(chǔ)的“輕軌”商業(yè)圈。1號線站點規(guī)劃利好，區(qū)位價值提升蘇州軌道交通規(guī)劃蘇州軌道交通項目包括1號線、2號線、3號線及支線、4號線四條線路，總長141公里，車站107座，形成兩縱兩橫“井”字形架構(gòu)的綜合交通骨架。項目分近期和遠(yuǎn)期實施，到2020年全部建成，城市快速軌道交通出行量占城市公交出行總量將超過40％，占城市總出行的27.8％。本案園區(qū)歸納園區(qū)歸納園區(qū)公積金制度進(jìn)一步擴大園區(qū)住房需求：園區(qū)公積金制度，僅限于在園區(qū)內(nèi)部購房時才能使用，且繳納的數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。中新合作區(qū)第二輪發(fā)展逐步成熟，住宅區(qū)圍繞鄰里中心建設(shè)：首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，已經(jīng)建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。全部建成后，園區(qū)將提供36萬個就業(yè)崗位蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)圍繞“鄰里中心”建設(shè)?！班徖镏行摹奔虡I(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體，提供綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時注重鄰里中心、小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施的同步建設(shè)。鄰里中心居住模式大片區(qū)配套集中小社區(qū)功能單一國際工廠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟居住人口導(dǎo)入型、產(chǎn)業(yè)化園區(qū)以占蘇州市4%左右的土地、人口和7%的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市15%左右的GDP、地方一般預(yù)算收入和固定資產(chǎn)投資，26%左右的注冊外資、到帳外資和30%左右的進(jìn)出口總額。

園區(qū)·蘇州經(jīng)濟增長核心公積金政策導(dǎo)向存在剛性購房需求區(qū)域覆蓋面增大園區(qū)·新蘇州生活聚焦核心園區(qū)歸納園區(qū)歸納城市向東(湖東)·生活入園(園區(qū))相對主城區(qū)“閉關(guān)修行”式的城市重建，園區(qū)的開發(fā)和開放給予自身發(fā)展前所未有的機遇。當(dāng)蘇州已經(jīng)步入東部新城大開發(fā)時代，當(dāng)金雞湖成為全城乃至全國的關(guān)注點，當(dāng)更多的蘇州人和新蘇州人開始接受園區(qū)的生活方式時，園區(qū)將與主城區(qū)并立，形成一個新蘇州生活的概念。隨著各大品牌開發(fā)商在園區(qū)的相繼登陸，區(qū)域城市功能的完善，園區(qū)將成為新蘇州的主流生活圈層。本案趕上東部開發(fā)戰(zhàn)略機遇期重點突破園區(qū)內(nèi)部競爭蘇州房地產(chǎn)整體市場特征07年蘇州市場總體呈上升趨勢，宏觀調(diào)控“踩剎車”，體現(xiàn)在如下幾點：淡季不淡：6、7月市場銷量仍保持旺態(tài)，就06年相比分別增長79%和50%價格直漲：房價基本沒有進(jìn)行周期性調(diào)整，一路上漲直達(dá)歷史新高7434元/平米洼地上升：原市場低洼區(qū)的吳中板塊表現(xiàn)出巨大潛力，區(qū)域均價突破7000大關(guān)宏觀調(diào)整抑市不抑價：10月成交下降47%，價格動態(tài)平穩(wěn)，供需雙方均謹(jǐn)慎觀望06&07年蘇州商品房(住宅類)每月成交量和成交均價走勢園區(qū)房地產(chǎn)整體市場特征07年1月至10月份，蘇州市區(qū)住宅商品房共成交604.27萬方，其中園區(qū)和吳中區(qū)占市場的主要份額，分別是230.78萬方和144.89萬方，占全市成交量的38%和24%。新政出臺后的10月份，園區(qū)成交均價仍高達(dá)8669元/平米，成為市場絕對標(biāo)桿。東南區(qū)市場活躍，園區(qū)成為全市價格高點07年01月至10月蘇州商品房(住宅類)成交套數(shù)區(qū)域分布07年01月至10月蘇州商品房(住宅類)成交面積區(qū)域分布07年10月蘇州住宅區(qū)域成交均價（元/平米）園區(qū)房地產(chǎn)整體市場特征2007年蘇州，在7月份剛剛結(jié)束的兩場土地出讓會上，地價的平均漲幅分別達(dá)到了56.63％和81.08％。其中，出讓土地大幅集中在南北兩大近較板塊，吳中區(qū)和相城區(qū)，分別占總成交量的35.6%和25.1%。園區(qū)土地供應(yīng)量顯著下降，僅42.9萬方。南北近郊板塊大批放量，成熟區(qū)域土地愈發(fā)稀缺07年7月前各區(qū)土地出讓量（萬平米）和成交價格（億元）園區(qū)房地產(chǎn)整體市場總結(jié)全市可能變相性降價，需求市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整從上半年的市場情況來看，今年的蘇州市場是屬于園區(qū)的市場，無論從供需量和價格來看，都毋庸置疑。但到下半年，土地市場的在近郊的集中放量現(xiàn)象，潛在供應(yīng)量大量轉(zhuǎn)向中低價板塊；另外在宏觀政策的影響下，市場成交量急速萎縮，有價無市現(xiàn)象可能重返；這些都預(yù)示著在明年政府正在通過在周邊區(qū)域大量出平低價房，從而控制全市性價格上漲的趨勢。而這種供應(yīng)情況直接導(dǎo)致的市場結(jié)果將是：高端市場持幣觀望，中端市場打破地緣性置業(yè)，低端市場解決剛性需求。園區(qū)購買力雖然很難外溢，但是極可能出現(xiàn)觀望注入板塊生命力是關(guān)鍵玲瓏灣湖濱一號未來城海尚壹品星湖國際建屋用地翡翠國際上海靜安億城新天地雅戈爾地塊中海地塊巴黎印象伊頓小鎮(zhèn)澳韻花園萬科本岸德邑中旅花園金色尚城行政中心博覽中心商業(yè)中心東湖大郡湖畔天城金湖灣花園第五元素東湖林語鳳凰城高端直線延續(xù)……快速中心區(qū)域延續(xù)……規(guī)模環(huán)金雞湖中央商務(wù)區(qū)園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)走勢大戶型時代

總價低

購買力強

傳統(tǒng)觀念中戶型時代

價格成長快

需求大釋放

購房目的

觀念小戶型時代

價格壓力

主力客源

政策

基礎(chǔ)需求200220052008小戶型時代來臨園區(qū)住宅市場走勢園區(qū)住宅市場未來走勢預(yù)判

小戶型產(chǎn)品供小于求

中戶型產(chǎn)品供大于求

大戶型供大于求

中檔別墅供求兩旺

獨棟別墅供應(yīng)減少需求放緩

小戶型供應(yīng)加大需求增加，供求兩旺

中戶型供大于求

大戶型供大于求

中檔別墅供求均衡

獨棟別墅供大于求

小戶型供大于求

中戶型供求均衡

大戶型供求日趨均衡

中檔別墅供求均衡

獨棟別墅供大于求營銷提示1：未成熟板塊的啟動往往依靠兩極化產(chǎn)品低線低總價產(chǎn)品和高端別墅類產(chǎn)品隨著區(qū)域成熟，中大戶型將逐漸成為市場主力200720082009第二部分PartTwo城市破題—蘇州&園區(qū)的N種解讀戰(zhàn)略破題—3個重要設(shè)問品牌整合與營銷推廣策略09年度營銷執(zhí)行計劃&廣告表現(xiàn)在后湖東時代引而未發(fā)之際，如何樹立地域標(biāo)桿，奠定為中海帶來深度利潤的堅實基礎(chǔ)？戰(zhàn)略設(shè)問1結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？戰(zhàn)略設(shè)問2戰(zhàn)略設(shè)問3在后湖東時代引而未發(fā)之際，如何樹立地域標(biāo)桿，奠定為中海帶來深度利潤的堅實基礎(chǔ)？戰(zhàn)略設(shè)問1結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？戰(zhàn)略設(shè)問2戰(zhàn)略設(shè)問3[城市發(fā)展階段辨析：三年一次革新發(fā)展]湖居=〉湖東，東向版圖劃定園區(qū)時代湖東時代后湖東時代傳統(tǒng)生存型發(fā)展階段湖文化壟斷的工業(yè)時代裂變前夜-引而未發(fā)，趨勢未成

-跳躍價值型發(fā)展階段=〉核心需求有房住/生存空間獲得--低成本獲得住房--=〉階段表現(xiàn)特征{反向}250萬年度銷售總量=〉購買力有限新中心城價值不顯=〉離開湖邊理由不足{正向}天時=〉城市向東，居住向東地利=〉“工轉(zhuǎn)住”的轉(zhuǎn)型，新城中心成熟人和=〉正當(dāng)品牌時代，大盤風(fēng)云天下，中海品牌與品質(zhì)足夠支撐=〉核心需求住好房/生活方式革命--獲得與前不同的舒適居住環(huán)境--戰(zhàn)略設(shè)問1在后湖東時代引而未發(fā)之際，如何樹立地域標(biāo)桿，奠定為中海帶來深度利潤的堅實基礎(chǔ)？戰(zhàn)略設(shè)問1歷經(jīng)十年發(fā)展，園區(qū)的城市節(jié)點有很多但節(jié)點不是磁極真正的磁極/場，應(yīng)該聚集所有人的關(guān)注與參與本案現(xiàn)在是毋庸置疑的城市節(jié)點但它是磁極/場嗎？[聚焦市場份額的思考點]在后湖東時代引而未發(fā)之際，如何樹立地域標(biāo)桿，奠定為中海帶來深度利潤的堅實基礎(chǔ)？[本案未來預(yù)期][中海國際社區(qū)角色定位]萬科：玲瓏灣=〉品牌之外的資源訴求雋御：鳳凰城=〉品牌之外的體量訴求中海：城市主流生活趨勢定義者/板塊內(nèi)場所標(biāo)準(zhǔn)定義者中海國際社區(qū)：背負(fù)著城市運營的使命，不僅是使園區(qū)多了一個項目，更是帶動了一個板塊，定義了一種趨勢。

中海=〉品牌之外的場所訴求四大價值引擎教育引擎國際學(xué)校景觀引擎方洲公園交通引擎1號線站點戰(zhàn)略設(shè)問1城市引擎兩路一心在后湖東時代引而未發(fā)之際，如何樹立地域標(biāo)桿，奠定為中海帶來深度利潤的堅實基礎(chǔ)？戰(zhàn)略設(shè)問1場所社會場所社區(qū)場所社交最根本的居住形成社會層級全新社會風(fēng)尚絕無僅有的場，影響力很大有人在此消費有人在此游玩有人在此居住更多人在此聚集因此，本項目的推出應(yīng)該形成概念上對園區(qū)中高端階層人群的一網(wǎng)打盡中高端階層人群在后湖東時代引而未發(fā)之際，如何樹立地域標(biāo)桿，奠定為中海帶來深度利潤的堅實基礎(chǔ)？在后湖東時代引而未發(fā)之際，如何樹立地域標(biāo)桿，奠定為中海帶來深度利潤的堅實基礎(chǔ)？戰(zhàn)略設(shè)問1結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？戰(zhàn)略設(shè)問2戰(zhàn)略設(shè)問3客觀看市場：2007年園區(qū)總體銷售體量為240萬方左右而我們08年的營銷體量預(yù)計為15萬方假定明年園區(qū)總量不變（遞增與宏觀相抵），我們的推案量占整個市場的10%主觀看市場：在把握好時代轉(zhuǎn)變的大機遇的同時我們需要利用資源，打造國際化場所的全新標(biāo)準(zhǔn)營造一場趨勢的爆發(fā)，如同聯(lián)洋之于上海這套標(biāo)準(zhǔn)，才是我們的核心競爭力戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[產(chǎn)品既有概念提煉]中海·國際社區(qū)園區(qū)不缺少國際化建筑，但沒有國際化的居住社區(qū)園區(qū)不乏國際化的人士，但沒有國際化的生活圈子中海國際社區(qū)，界定主流生活方式中海國際社區(qū)，為國際社區(qū)制定標(biāo)準(zhǔn)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？戰(zhàn)略設(shè)問2硬/場所社區(qū)規(guī)劃&建筑戶型&空間細(xì)部軟/場所社會物業(yè)營銷[國際社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)體系]中海·國際社區(qū)在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？文化/場所社交會所戰(zhàn)略設(shè)問2硬/場所社區(qū)規(guī)劃&建筑戶型&空間細(xì)部軟/場所社會物業(yè)營銷[國際化標(biāo)準(zhǔn)之場所社區(qū)]中海·國際社區(qū)在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？文化/場所社交會所方洲公園中央河景觀[引園入城，河界國界]·外園：結(jié)合商業(yè)，活力聚集··內(nèi)院：衍生入院，情景居住··圍河：河脈為界，組團住宅··港商：港口風(fēng)情，特色商業(yè)·河流濱水社區(qū)·動感繽紛花園街區(qū)·高檔時尚星級公館·私人領(lǐng)地情境小鎮(zhèn)·藝術(shù)走廊圍繞規(guī)劃資源界定組團特性公園風(fēng)情館河流港岸商業(yè)街戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社區(qū)1：規(guī)劃&建筑]戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？①港口步行商業(yè)街（活力水岸）濱水社區(qū)·動感繽紛①②③a③b③c三條水岸線，承擔(dān)不同功能，因此也分別扮演這三種不同的角色。最北面的岸，作為社區(qū)的城市界面，重點在于配合建筑營造社區(qū)獨特的景觀界限；中軸岸，更多的是把與水親近的平臺讓給商業(yè)，居住則隱而觀賞繁華錦繡；環(huán)岸線，則是屬于社區(qū)居民的私人領(lǐng)地。由此三條水岸線形成三種景觀：桃花源般的曲徑通幽，鹿港小鎮(zhèn)的繁華似錦，護(hù)城河般的偉岸壯觀。功能復(fù)合，不僅是滿足基本生活需求的購物之地，也是休閑小聚的人氣場所。街面較大處，可以在街心作主題性功能小品，增加人群的參與性；商業(yè)臨水處，可強化情境設(shè)計，在增強社區(qū)個性的同時，賦予商業(yè)文化內(nèi)涵。②灣岸文化公園（文化水岸）傳承引園入城的設(shè)立理念，將中央景觀河作為景色引入社區(qū)，設(shè)立社區(qū)活動場所，匯集康體、休閑、文化與一體的社區(qū)公園，并將公園的邊界與三條河岸景觀軸進(jìn)行連接，從而形成資源擴大。③三岸三生（居住水岸）國際社區(qū)之濱水社區(qū)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？①公園風(fēng)情時尚街花園街區(qū)·高檔時尚②a人說有一種風(fēng)景叫做看別墅，可見低密度住宅的作用不僅在于其本身的價值含量，也在于其對于社區(qū)品質(zhì)提升的重要貢獻(xiàn)。因此，對于類別該組團內(nèi)類別墅花園式的打造成為一個課題。情境化、景觀化、風(fēng)情化在此成為課題，這些房子給人的影響應(yīng)該是隱于大樹下的花園公館。當(dāng)商業(yè)與公園碰撞，當(dāng)國際文化的注入，我們都不禁會想起上海的“復(fù)興公園”——將休閑文化、公園內(nèi)涵、國際人士這三個要素，進(jìn)行融合而得的生活場所。而在蘇州，在蘇州園區(qū)，這樣的生活方式更應(yīng)別具一格。②花園中軸線兩條大尺度的中軸線，是花園社區(qū)最好的詮釋。通過節(jié)點式的排布、層次感的營造、主題小品的堆積，可以形成一條富有功能性和文化性的生活場所。也是該組團中高層建筑物所依托的重要賣點。③類別墅花園社區(qū)①②b③國際社區(qū)之花園街區(qū)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？①星級商務(wù)酒店星級公館·私人領(lǐng)地②這棟建筑的意義，不再是一個功能化的場所，而是一個圈層的社交領(lǐng)地。在外表的設(shè)計上應(yīng)該具有不可侵犯的高貴性，在功能的設(shè)立中應(yīng)該獨具檔次，并且設(shè)立俱樂部制度，給予其身份感。超高層之所以能夠成為標(biāo)桿和形象，不僅在于它形象的高度，更在于其在人們心里的價值高度。因此，注入價值，是打造這兩個建筑的關(guān)鍵。五星級酒店和國際商務(wù)中心的引入，可以定位這兩棟建筑，也可以定位物業(yè)形態(tài)——酒店式公寓/公寓式酒店。②島式別墅群脈脈水系將這片獨立的別墅組團又劃分為四個島群，不僅在景觀上予以加分，更賦予別墅獨立感和領(lǐng)地感，這也是別墅的價值所在。③私人會所①③國際社區(qū)之星級公館戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？①組團圍合文化情境小鎮(zhèn)·藝術(shù)走廊②結(jié)合地塊對面的教育、商業(yè)、文化娛樂等設(shè)施，進(jìn)行泛會館運營，將多種功能植入該場所內(nèi)，形成復(fù)合型社區(qū)功能配套，同時與社區(qū)主題呼應(yīng)，進(jìn)行包裝。該組團的高層建筑圍合感最強，每個組團內(nèi)都有極大的空間，因此制造了一個塑造主題文化的場所。②河脈交流文化該組團內(nèi)的河脈呈十字交錯形，將社區(qū)氛圍兩種物業(yè)類型的組團，同時也是這些組團的交匯和融合點，因此，必然成為整個社區(qū)生活場所的交匯處。③泛藝術(shù)會館植入文化③①國際社區(qū)之情境小鎮(zhèn)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？情境小鎮(zhèn)星級公館花園街區(qū)濱水社區(qū)整合資源，功能復(fù)合，情境獨占，場所聚合活力社區(qū)、小鄰里中心時尚休閑、私家花園商務(wù)中心、私人領(lǐng)地藝術(shù)走廊、創(chuàng)作園地戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社區(qū)2：戶型&空間]+1房，增值化/院落化，實現(xiàn)功能的超越產(chǎn)品多元并不是優(yōu)勢，推層出新才是競爭力陽房：增值化情景公寓公館：全復(fù)式別墅化公寓御所：五星級酒店式公寓美墅：獨棟化聯(lián)排，疊拼低密度住宅戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？智能化系統(tǒng)：周界防范報警系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)閉路電視監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、感應(yīng)式IC卡門禁、可視樓宇對講系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)。通信自動化系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、電話線、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線衛(wèi)星電視，VOD視頻點播系統(tǒng)。管理智能化系統(tǒng)：小區(qū)公共廣播系統(tǒng)、IC卡“一卡通”系統(tǒng)，三表（水、電、燃?xì)猓┳詣佑嬃肯到y(tǒng)以及物業(yè)信息管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。安保服務(wù)：訓(xùn)練有素的保安隊伍，通過每天24小時不間斷的“電子眼”監(jiān)控及園區(qū)巡邏，為業(yè)主營造平安祥和的生活環(huán)境和居住氛圍。歐洲水凈化系統(tǒng)：從德國引進(jìn)的銀質(zhì)凈水設(shè)備進(jìn)行多層過濾，過濾后的自來水輸送到每家每戶，滿足國家化家庭居住。[場所社區(qū)3：細(xì)部]戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社區(qū)3：細(xì)部]新風(fēng)系統(tǒng)：將處理后的新鮮空氣，以送風(fēng)的形式送入房間，將室內(nèi)的污染氣體隨排氣孔排出室外，使居者在房間內(nèi)不開窗的情況下２４小時都能呼吸到室外的新鮮空氣，而且這種空氣在夏季經(jīng)過制冷處理后送入室內(nèi)，冬季經(jīng)過加濕和熱交換處理。中央吸塵系統(tǒng)：吸塵刷將大小灰塵、紙屑、煙頭，有害微生物，甚至房間內(nèi)的煙味等不良?xì)怏w，經(jīng)過軟管及嚴(yán)格密封的墻體管道傳送到中央主機的垃圾袋內(nèi)，經(jīng)過過濾的空氣則通過排氣孔排出室外，從而達(dá)到除塵和換氣的作用。同層后排水：采用瑞士吉博士同層后排水。這種技術(shù)能夠使住宅減少沖水噪聲、避免冬季結(jié)露滴水、以及管道不穿樓板便于維修等特點。戰(zhàn)略設(shè)問2硬/場所社區(qū)規(guī)劃&建筑戶型&空間細(xì)部軟/場所社會物業(yè)營銷中?！H社區(qū)在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[國際化標(biāo)準(zhǔn)之場所社會]文化/場所社交會所戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會1：物業(yè)]體驗式物管服務(wù)——管家式服務(wù)管家式（男保姆式）物業(yè)管理服務(wù)：物業(yè)管理部門中特設(shè)一個管家部，每位管家管理10~20戶左右別墅。如果把一個豪門的傭人們比作一個團隊，管家就是他們的CEO。若干瑣碎的工作并不要求管家親自操作，首要職責(zé)是協(xié)調(diào)。管家們的身后還有一支70人左右的隊伍，分別具體負(fù)責(zé)家政服務(wù)、環(huán)保服務(wù)、財務(wù)服務(wù)、工程維修服務(wù)等。推薦團隊：管家服務(wù)及物業(yè)管理：StarkeyInternational，USA戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會2：營銷]體驗式售樓處——國際感受無處不在售樓處到位的五大要覺視覺聽覺嗅覺味覺感覺視覺要素：◆室內(nèi)風(fēng)格◆輔助元素◆人員服裝在整體室內(nèi)設(shè)計上，以現(xiàn)代時尚的風(fēng)格為主，線條簡潔明快。整體色彩以深色或者白色為主，大氣而時尚，品味相對年輕。在家具的選擇上，體現(xiàn)鮮明的時尚家具更個，線條簡潔，顏色純凈，款式簡單卻具有很強的國際化設(shè)計理念。[室內(nèi)風(fēng)格——現(xiàn)代簡約蘊藏國際風(fēng)度]戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[輔助元素——細(xì)節(jié)之處彰顯國際品味]在售樓處中，應(yīng)有多種細(xì)節(jié)元素體現(xiàn)出現(xiàn)代時尚的國際品味。如墻面的現(xiàn)代裝飾物，植物的獨特擺放方式，以及時尚雜志的閱讀架，等等，處處彌漫著國際化潮流的氣息。戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[人員服裝——簡約典雅中引導(dǎo)國際潮流]現(xiàn)場服務(wù)人員的制服以西服式樣為藍(lán)本，線條較硬，凸現(xiàn)氣質(zhì)，簡單時尚，與項目調(diào)性相輔相成。戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？外展處/售樓處到位的五大要覺視覺聽覺嗅覺味覺感覺2005英國樂壇最傳奇性人物終於現(xiàn)身－上尉詩人-詹姆士布朗特。單曲Youarebeautiful英國金榜奪冠4周，全英陷入浪漫氣息。當(dāng)歌手前的JamesBlunt是一位軍人，曾授命服役于南斯拉夫的科索沃，也是一位保護(hù)英國女王及皇太后的皇家侍衛(wèi)。離開軍隊后的他在美國的音樂研討會上被前4NoneBlondes靈魂人物L(fēng)indaPerry發(fā)掘并將他簽為自己的CustardRecords旗下藝人。首張專輯『BackToBedlam』，請到TomRothrock（Beck,ElliottSmith,BadlyDrawnBoy）來操刀，靈性真誠的嗓音下唱出浪漫滿溢的情愛感傷及他在軍中的生活點滴。

HighYou'reBeautifulWisemenGoodbyeMyLoverTearsAndRainOutOfMyMindSoLongJimmyBillyCryNoBravery

體驗式售樓處——國際感受無處不在戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會2：營銷]外展處/售樓處到位的五大要覺視覺聽覺嗅覺味覺感覺在售樓處，空氣中的味道也非常重要。不僅能夠為整體風(fēng)格加分，而且能夠使人心情舒暢，集中精力進(jìn)行現(xiàn)場體驗。室內(nèi)香氛自動噴霧在國外家居中都非常流行，簡單方便，讓室內(nèi)充滿芳香，且持久性較高。戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？體驗式售樓處——國際感受無處不在[場所社會2：營銷]外展處/售樓處到位的五大要覺視覺聽覺嗅覺味覺感覺售樓處除了提供客戶了解產(chǎn)品的空間外，同時還可以提供許多人性化的細(xì)節(jié)服務(wù)，小小的品嘗，不經(jīng)意間體現(xiàn)了世界時尚。香檳體驗：香檳本身就是國際符號，對于意向已經(jīng)很強進(jìn)入貴賓室洽談的客戶，一杯上等香檳既是誠意的體現(xiàn)，又是品質(zhì)的彰顯?；ㄊ娇Х龋褐苣课簧W臨售樓處的客戶都可以享受到時尚浪漫的花式咖啡。情迷巧克力：在這里，巧克力精致小巧，隨手可得，不僅讓味蕾盛開，而且人們對未來生活一見傾心。戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？體驗式售樓處——國際感受無處不在[場所社會2：營銷]外展處/售樓處到位的五大要覺視覺聽覺嗅覺味覺感覺

國際時尚現(xiàn)代簡約品質(zhì)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？體驗式售樓處——國際感受無處不在[場所社會2：營銷][體驗式樣板段——一場美學(xué)盛宴]樣板段到位的三大要訣主題簡單但畫龍點睛的水系。修砌成幾何造型的灌木籬墻。埋入地下的智能灌溉系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)與天氣變化，科學(xué)合理的對園內(nèi)花木滋養(yǎng)呵護(hù)。智能燈光系統(tǒng)，針對派對、夜歸、日常照明不同需要營造出各具特色的光線氛圍。樣板房名師設(shè)計細(xì)部戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會2：營銷]戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？樣板段主題——環(huán)境與建筑之間共生共融＋建筑現(xiàn)代、簡潔景觀自然、風(fēng)情戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？樣板段主題——四種產(chǎn)品樣板圍繞“國際化”主題分別展開陽房：增值化情景公寓公館：全復(fù)式別墅化公寓御所：五星級酒店式公寓美墅：獨棟化聯(lián)排，疊拼低密度住宅活潑、明快自由、時尚高貴、精致風(fēng)情、私享樣板段到位的三大要訣推薦團隊：樣板房設(shè)計：HirschBednerAssociates，USA； 何周禮/梁景華/梁志天，香港[體驗式樣板段——一場美學(xué)盛宴]主題樣板房名師設(shè)計細(xì)部戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會2：營銷]戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？樣板房設(shè)計——4種產(chǎn)品4種風(fēng)格陽房：增值化情景公寓活潑、明快戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？樣板房設(shè)計——4種產(chǎn)品4種風(fēng)格公館：全復(fù)式別墅化公寓自由、時尚戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？樣板房設(shè)計——4種產(chǎn)品4種風(fēng)格御所：五星級酒店式公寓高貴、精致戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？樣板房設(shè)計——4種產(chǎn)品4種風(fēng)格美墅：獨棟化聯(lián)排，疊拼低密度住宅風(fēng)情、私享水庭：將水景引入室內(nèi)并形成一個強烈的主題。圍繞中心客廳和餐廳空間的數(shù)個景觀水池將兩側(cè)的其它功能空間分膈開來。這些景觀水池既有室外的，也有室內(nèi)的，以不同形狀和高差巧妙組合，配合水畔的花池、燈具、小品雕塑和水中的倒影產(chǎn)生光怪陸離的迷幻效果。空中花園：用一個巨大方格網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)將靠近別墅的部分花園籠罩起來，形成一個具有一定私密性的半室外的灰空間。綠色的爬藤植物沿著側(cè)壁向上攀升，直至布滿整個結(jié)構(gòu)，地面上的植物和側(cè)壁、頂面的植物共同創(chuàng)造出空中花園的壯觀景象。站在花園內(nèi)部滿眼蒼翠，室外天光若隱若現(xiàn)，達(dá)到調(diào)節(jié)局部小氣候的同時，突出了別墅本身公園氣質(zhì)的主題。樣板房設(shè)計——6重特色彰顯氣質(zhì)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？別墅局部大量采用玻璃：用簡潔明快的落地玻璃，將廚房、起居室、餐廳、早餐廳等公共功能空間納入一個整體的秩序當(dāng)中。其輕盈舒展的體量與花園的草地樹木融為一體。坐在廳內(nèi)，透過玻璃墻面，四周花園景色盡收眼底，室內(nèi)外空間得到充分的交流和溝通。室內(nèi)游泳池：對游泳愛好者而言，室內(nèi)游泳池成為功能空間設(shè)計的重點。樣板房設(shè)計——6重特色彰顯氣質(zhì)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？異形客廳：超高挑空。富有雕塑感的陽光室：陽光室作為典型的個性化空間，在高檔住宅中更是千姿百態(tài)。樣板房設(shè)計——6重特色彰顯氣質(zhì)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？樣板段到位的三大要訣根據(jù)虛擬主人的喜好，經(jīng)藝術(shù)化歸納整理而量身定制的住宅產(chǎn)品，其外觀形象、室內(nèi)裝飾設(shè)計、家具陳設(shè)等應(yīng)是統(tǒng)一的整合設(shè)計。甚至在很多細(xì)節(jié)上注入更多藝術(shù)化、特色化的處理。如室外小品、燈具花池、門窗型式、家具陳設(shè)、小提示物等等。主題細(xì)部[體驗式樣板段——一場美學(xué)盛宴]樣板房名師設(shè)計戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會2：營銷][體驗式營銷——用細(xì)節(jié)說話]USP獨特的銷售主張1舉輕若重：多對一服務(wù)對于我們的客戶客戶來說，需要的是全方位服務(wù)。因此我們建議：三支團隊同時服務(wù)于每一位客戶：團隊一：服務(wù)團隊 保安、保潔、門童、侍應(yīng)、電瓶車人員、樣板房人員團隊二：顧問團隊 置業(yè)顧問（銷售員）、室內(nèi)裝飾顧問、理財顧問團隊三：管家團隊 培訓(xùn)服務(wù)、入住后的家政培訓(xùn)服務(wù)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會2：營銷][體驗式營銷——用細(xì)節(jié)說話]USP獨特的銷售主張2雙組雙語：國賓級服務(wù)雙組接待：別墅類產(chǎn)品與公寓類產(chǎn)品接待分開雙語接待：雙語接聽電話，雙語服務(wù)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會2：營銷][體驗式營銷——用細(xì)節(jié)說話]USP獨特的銷售主張3否定之否定：第三只眼服務(wù)所謂顧問，是指獨立于我們和客戶之間的第三方，客觀公正，不帶有強烈的功利心態(tài)。中海的自信氣質(zhì)，決定了我們的置業(yè)顧問不僅僅是銷售員，也是客戶的朋友、風(fēng)水師，能夠真正從客戶角度出發(fā)，給與許多公正、公平的建議，以否定之否定，塑造中海國際社區(qū)的獨特品牌印象。1、設(shè)定同行參觀日2、說辭調(diào)整，體現(xiàn)神秘感3、說辭調(diào)整，似褒實貶，與萬科、雋御拉開距離戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社會2：營銷]戰(zhàn)略設(shè)問2硬/場所社區(qū)規(guī)劃&建筑戶型&空間細(xì)部軟/場所社會物業(yè)營銷中海·國際社區(qū)在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[國際化標(biāo)準(zhǔn)之場所社交]文化/場所社交會所戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所][三大主題會所]金色-城堡會所綠色-商業(yè)會所藍(lán)色-運動會所金色城堡會所不僅是一個高檔次的消費場所，更是一個商務(wù)應(yīng)酬的平臺。名流們在此談商務(wù)，或者做商務(wù)應(yīng)酬。建議：設(shè)置在別墅區(qū)，入會要求不限于居者，門檻高。會員制。不對外營業(yè)。綠色商業(yè)會所（隱形會所）為居者提供所有聯(lián)盟商家的優(yōu)惠享受。建議：所有購房者直接成為會員，外來人員需購會員卡，入會要求低。藍(lán)色運動會所為居者提供最時尚的運動場地與器械。建議：設(shè)置在陽房區(qū)，入會要求中等。會員制。對外營業(yè)。推薦團隊：CCA/亞歷山大會所之亞爵會館推薦團隊：亞歷山大會所之亞歷山大健身俱樂部藍(lán)色-運動會所健身房：擁有NASM專業(yè)認(rèn)證教練群執(zhí)導(dǎo)，配備全新高科技電腦操控器材及個人液晶電視；分有氧、無氧運動區(qū)、聲光團體運動區(qū)和重量訓(xùn)練區(qū)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所]藍(lán)色-運動會所室內(nèi)溫水泳池：采用全天候恒溫系統(tǒng)，包括水中有氧、日光浴休憩區(qū)、健康BAR等戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所]藍(lán)色-運動會所兒童區(qū)：兒童溫水泳池、室內(nèi)游樂區(qū)、乒乓球區(qū)、兒童律動課程、青少年會員活動戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所]金色-城堡會所宴會廳：可容納200人的寬敞空間，舉辦各種活動皆能從容自若首席貴賓廳：可容納12~24人不等的貴賓廳，提供頂級聯(lián)誼社的尊貴。戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所]金色-城堡會所音悅廳：提供美食和主題音樂，開創(chuàng)“藝術(shù)生活化”的餐飲文藝復(fù)興時代。雪茄坊：雪茄、紅酒，搭配歐洲優(yōu)雅古典氣息的裝潢。戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所]金色-城堡會所SPA：30芬SPA、中醫(yī)保健區(qū)、A-SPA戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所]金色-城堡會所三溫暖區(qū)：優(yōu)雅舒適的空間設(shè)計，提供蒸汽室、烤箱、冷池、熱池及美容區(qū)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所]金色-城堡會所花茶區(qū)：精油的芳香，花茶的養(yǎng)生，搭配音樂，使身心充分放松舒眠區(qū)：特制舒適躺椅及檀香精油，讓人完全放松入夢鄉(xiāng)戰(zhàn)略設(shè)問2在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？[場所社交：會所]在后湖東時代引而未發(fā)之際，如何樹立地域標(biāo)桿，奠定為中海帶來深度利潤的堅實基礎(chǔ)？戰(zhàn)略設(shè)問1結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？在購買力有限的市場條件下，120萬體量復(fù)合產(chǎn)品，中海國際社區(qū)的核心競爭力何在？戰(zhàn)略設(shè)問2戰(zhàn)略設(shè)問3[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]戰(zhàn)略設(shè)問3價值與文化層面受眾與個性層面BrandCommunication品牌傳播定位與手段層面BrandAudience品牌受眾BrandValue品牌物理價值體系品牌重新定位品牌化學(xué)價值體系BrandImage品牌形象屬性與利益層面結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面集團實力規(guī)模效應(yīng)品質(zhì)至上國際理念結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面節(jié)奏與手段層面萬科：物業(yè)+理念+實景優(yōu)點：萬科品牌加上風(fēng)情化的開發(fā)模式，使項目以獨立別墅和聯(lián)排別墅等高端產(chǎn)品順利啟動，取得了一定的市場優(yōu)勢地位。借鑒：銷售速度相對較慢，因此不建議本案將類別墅產(chǎn)品作為首期快速回籠資金啟動產(chǎn)品。BrandCommunication品牌傳播國際理念結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面雋御：新瓶裝舊酒優(yōu)點：園區(qū)第一大盤，156萬方；項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，競爭力較強。借鑒：雋御吞并順馳，在市場上一舉成名，但項目的運作并未得以起色。國際理念結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)品牌先行，實力映證結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]國際理念戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面BrandAudience品牌受眾受眾與個性層面中高端公寓產(chǎn)品目標(biāo)客群分析進(jìn)取中堅派A年齡特征：30—45歲B家庭年收入：20—40萬(多來自分紅及年薪)C職業(yè)：公司中層管理者、專業(yè)技術(shù)人員、公務(wù)員結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)國際理念戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面BrandAudience品牌受眾受眾與個性層面針對性媒體通路建議：采用大量SP及PR活動，結(jié)合廣告牌、圍墻、異型報版、報眼、大幅報版（整版、半版）、軟文、電臺廣告、電視、網(wǎng)站、DM（邀請函）、現(xiàn)場展示、電臺、樓書、戶型手冊、生活手冊等展開。結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)國際理念戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面BrandAudience品牌受眾受眾與個性層面高調(diào)而不張揚親和而不親民結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)國際理念戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面BrandAudience品牌受眾受眾與個性層面高調(diào)而不張揚親和而不親民BrandImage品牌形象屬性與利益層面本案為中海帶來了什么？中海為園區(qū)帶來了什么？結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)國際理念戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面BrandAudience品牌受眾受眾與個性層面BrandImage品牌形象屬性與利益層面國際化標(biāo)準(zhǔn)+深度利潤生活方式+場所+城市名片高調(diào)而不張揚親和而不親民結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)國際理念戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面BrandAudience品牌受眾受眾與個性層面BrandImage品牌形象屬性與利益層面國際化生活代言園區(qū)新地標(biāo)高調(diào)而不張揚親和而不親民結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)國際理念戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValue品牌物理價值體系價值與文化層面BrandCommunication品牌傳播節(jié)奏與手段層面BrandAudience品牌受眾受眾與個性層面BrandImage品牌形象屬性與利益層面國際化生活代言園區(qū)新地標(biāo)品牌重新定位品牌化學(xué)價值體系高調(diào)而不張揚親和而不親民主流榮耀結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？[中海國際社區(qū)品牌密碼破解]品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)國際理念[品牌整合推廣原則]戰(zhàn)略設(shè)問3BrandValueBrandAudienceBrandImage主流榮耀高調(diào)而不張揚國際化生活代言園區(qū)新地標(biāo)BrandCommunication品牌價值體系品牌形象品牌受眾品牌傳播親和而不親民結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？品牌+理念+品質(zhì)兌現(xiàn)國際理念推廣總則：線條明朗，動作清晰佛經(jīng)中記載，觀世音菩薩，初起身即俯首看人世項目品牌賣點很多，但我們只取關(guān)鍵點以高調(diào)而不張揚、親和而不親民的方式營造國際化生活，代言園區(qū)新地標(biāo)，召喚全民的城市榮譽感因此，我們的整盤推廣總精神是：國際觀·恒主流戰(zhàn)略設(shè)問3結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？美墅與陽房兩種產(chǎn)品同時啟動，針對性蓄水，多次引爆這兩種產(chǎn)品如何同步運作，就是我們下一篇章著重解決的問題戰(zhàn)略設(shè)問3結(jié)合市場大勢，如何映照到營銷及推廣思路上，從而令本案為中海帶來品牌與利益雙贏？營銷提示2：細(xì)分市場，最大化聚焦市場份額營銷提示1：未成熟板塊的啟動往往依靠兩極化產(chǎn)品低線低總價產(chǎn)品和高端別墅類產(chǎn)品隨著區(qū)域成熟，中大戶型將逐漸成為市場主力第三部分PartThree城市破題—蘇州&園區(qū)的N種解讀戰(zhàn)略破題—3個重要設(shè)問品牌整合與營銷推廣策略09年度營銷執(zhí)行計劃&廣告表現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)設(shè)定項目開發(fā)周期一期二期三期四期四期開發(fā)目標(biāo)設(shè)定項目開發(fā)周期產(chǎn)品價值最大化/資金快速回籠實現(xiàn)資金回籠地塊價值提升導(dǎo)入創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)造市場價格細(xì)分目標(biāo)市場實現(xiàn)價格突破極化產(chǎn)品面世引領(lǐng)價格標(biāo)桿尾期后期中后期中期初期企業(yè)品牌引導(dǎo)項目品牌品牌文化成型品牌成熟推出組團品牌價值升級項目品牌支撐企業(yè)品牌企業(yè)品牌主導(dǎo)整合開發(fā)周期利潤目標(biāo)品牌目標(biāo)一期二期三期四期品牌謀定市場推廣策略產(chǎn)品塑造市場圈層領(lǐng)袖市場價值占領(lǐng)市場品牌內(nèi)核的高度統(tǒng)一子品牌體系解析——品牌提煉一期品牌整合策略品牌提煉品牌提煉洋房/公寓項目子品牌1低密度產(chǎn)品項目子品牌2陽光域美墅園中海國際社區(qū)國際觀·恒主流母品牌logo母品牌logoVI——母品牌logo應(yīng)用VI——母品牌logo應(yīng)用VI——母品牌logo應(yīng)用VI——母品牌logo應(yīng)用VI——母品牌logo應(yīng)用VI——母品牌logo應(yīng)用子品牌logo——陽光域子母品牌組合應(yīng)用子品牌logo——美墅園子母品牌組合應(yīng)用原則與目的破：打破市場原有規(guī)則，以別墅類產(chǎn)品形象面世并貫穿始終，以公寓類產(chǎn)品快速回籠資金，全方位出擊，針對之前設(shè)定的目標(biāo)客群進(jìn)行整體轟炸與集中火力攻擊。立：充分利用開盤前5個月時間，在不同階段內(nèi)采用不同的媒體通路組合方式，迅速樹立項目標(biāo)桿形象與市場領(lǐng)跑者地位。差異化競爭與共贏：盡管我們將從戰(zhàn)役與戰(zhàn)術(shù)設(shè)定詳細(xì)分析對手，制訂不同的產(chǎn)品組合路線、不同的廣告訴求路線、不同的營銷手法，形成差異化競爭路線，但我們并不建議獨打園區(qū)，這是一個共贏的游戲。是新城市中心，更是新名流中心：通過對于中高端階層的哲學(xué)、理念、習(xí)慣等深層次的探詢與解析，采用專屬于此階層的形式語言及個性思考，將本案的產(chǎn)品特征融入到階層的需求中。本案銷售關(guān)鍵不在于賣房子，而在于營銷一個場，或稱之為圈層；本案推廣過程不在于大打宣傳口號，而在于展開與城市中高端階層的深層對話。一期品牌整合策略第四部分PartFour城市破題—蘇州&園區(qū)的N種解讀戰(zhàn)略破題—3個重要設(shè)問品牌整合與營銷推廣策略08年度營銷執(zhí)行計劃&廣告表現(xiàn)

營銷推廣節(jié)奏營銷執(zhí)行計劃工程進(jìn)度07/12409/1營銷節(jié)奏推廣節(jié)奏開工前期籌備/品牌蓄水客戶分類鎖定08/25美墅園/陽光域小戶型開盤6第一階段品牌登陸期第二階段第三階段美墅園/陽光域小戶型8綠卡樣板段完成推介會7售樓處第四階段9陽光域普通開盤強銷/美墅園持續(xù)答謝會11藍(lán)色會所完成陽光域小戶型2次開盤金色會所完成藍(lán)卡金卡美墅園陽光域10產(chǎn)品入市建議營銷執(zhí)行計劃入市方案建議：產(chǎn)品機會風(fēng)險方案一美墅園入市高端產(chǎn)品，符合高端樓盤的定位，易配合項目定位形成高端客群關(guān)注會為主力產(chǎn)品做價格掩護(hù)受宏觀影響大，易受稍低總價產(chǎn)品的沖擊銷售速度緩，銷售周期長方案二陽光域小戶型入市市場需求量大，去化速度相對快單價會與類別墅產(chǎn)品相差較小有利于前期樹立價格標(biāo)桿與品牌形象供應(yīng)數(shù)量不足，較難成為主打物業(yè)方案三陽光域普通住宅入市市場容量大，產(chǎn)品接受度高，一定階段內(nèi)的差異化市場同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭壓力大版塊不成熟導(dǎo)致產(chǎn)品價格低迷目標(biāo)群模糊銷售不暢將導(dǎo)致項目整體受損考慮項目同產(chǎn)品的形象定位，以及入市的保證成功采用美墅園的高端掩護(hù)+小戶型的暴力營銷入市第一波推案量：美墅園+陽光域小戶型500~600套蓄水時間：2008年1~4月蓄水方式：綠卡發(fā)放，廣蓄水蓄水目標(biāo)：廣蓄水目標(biāo)---1500組 有效客戶〉700組（開盤前）蓄水前提：設(shè)定2008年2月完成一個售樓處，2008年4月初完成初期樣板段認(rèn)籌方式：2008年1~2月第一批客戶由原來中海項目客戶中提煉 2008年2~4月配合軟文及公關(guān)活動針對二類客戶開始發(fā)放綠卡解籌方式：2008年4月完成初期樣板段后，通過辦理認(rèn)購銀行卡（金額2000~10000之間，視產(chǎn)品而定）開始洗籌（美墅園可以考慮金卡，視會所完成情況而定）現(xiàn)場人員配置要求：業(yè)務(wù)人員8人，深度蓄水期增加到不少于12人首次開盤蓄水計劃營銷執(zhí)行計劃綠卡第二波推案量：陽光域普通公寓400~500套蓄水時間：2008年5月下旬~7月蓄水方式：藍(lán)卡發(fā)放，廣蓄水基礎(chǔ)上深度蓄水蓄水目標(biāo)：蓄水目標(biāo)---800組 有效客戶〉700組（開盤前）認(rèn)籌方式：2008年5~6月第一波開盤成功后，由綠卡客戶中提煉 2008年6~7月由廣告及公關(guān)活動開始發(fā)放藍(lán)卡解籌方式：2008年6月完成藍(lán)色會館后，通過辦理認(rèn)購銀行卡（金額5000）開始洗籌二次開盤蓄水計劃營銷執(zhí)行計劃藍(lán)卡營銷推廣節(jié)奏營銷執(zhí)行計劃07/12409/1256791108/1381012第一階段品牌登陸期品牌登陸期的重點在于把“國際觀，恒主流”演繹清楚，樹立本案整體形象。營銷推廣節(jié)奏營銷執(zhí)行計劃解讀國際社區(qū)示范國際社區(qū)概念導(dǎo)入賣點傳達(dá)營銷推廣節(jié)奏營銷執(zhí)行計劃國際社區(qū)解讀NP稿戶外“煙花燦爛，玫瑰含情”煙花節(jié)綠卡發(fā)放，招募“國際公民”《國際觀，恒主流》確立領(lǐng)先地位國際生活教科書有效攔截筑池蓄水國際生活體驗打好基礎(chǔ)確保領(lǐng)先營銷推廣節(jié)奏營銷執(zhí)行計劃時間：2007年12~2008年2月（2個月）推廣任務(wù)：推廣主題：品牌蓄水之解讀期國際社區(qū)概念全解讀，灌輸先進(jìn)生活方式，確立領(lǐng)先地位，夯實市場基礎(chǔ)。中海建國——120萬方，締造國際社區(qū)范本城市立界——1400米國界線，構(gòu)筑國際社區(qū)標(biāo)桿國際公民——國際社區(qū)的擁有者，回歸主流核心圈Show稿——Np系列之1Show稿——Np系列之1Show稿——Np系列之1Show稿——Np系列之2Show稿——Np系列之2Show稿——Np系列之2物料——《國際觀，恒主流》營銷推廣節(jié)奏營銷執(zhí)行計劃時