湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案(1)湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案(1)1一、愿景二、項(xiàng)目簡(jiǎn)述三、發(fā)展思路四、頂層設(shè)計(jì)五、發(fā)展戰(zhàn)略目錄一、愿景二、項(xiàng)目簡(jiǎn)述三、發(fā)展思路四、頂層設(shè)計(jì)五、發(fā)展戰(zhàn)略目錄2一、愿景農(nóng)田變公園農(nóng)區(qū)變景區(qū)民房變客房農(nóng)村變鄉(xiāng)村農(nóng)園變樂園農(nóng)產(chǎn)品變禮品農(nóng)民的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)變成城里人的健身運(yùn)動(dòng)讓農(nóng)村成為人們向往的地方：成人在這里放松、孩子在這里上學(xué)、老人在這里養(yǎng)老以湄潭興隆鎮(zhèn)為樣板，打造出城市周邊農(nóng)村與城市融合發(fā)展的新路徑、新經(jīng)濟(jì)模式讓農(nóng)民成為最大的合作伙伴、最重要的參與者、最大的受益者現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基地；集商、旅、景、文為一體的文旅產(chǎn)業(yè)示范鎮(zhèn)；一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展樣板工程；一、愿景農(nóng)田變公園農(nóng)民的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)變成城里人的健身運(yùn)動(dòng)3“耕讀田園中茶間一壺酒妙曼興隆鎮(zhèn)康養(yǎng)在湄潭”湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)(互動(dòng)分布式花園田園幸福綜合體)貴州省遵義市的標(biāo)桿性項(xiàng)目中國(guó)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的典范之城成為中國(guó)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的示范點(diǎn)“耕讀田園中茶間一壺酒妙曼興隆鎮(zhèn)康養(yǎng)在湄潭”4養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運(yùn)營(yíng)商互相分離模式。模式11——與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式以種植開花美觀的農(nóng)作物為主，按照優(yōu)美的自然景觀設(shè)計(jì)、種植各種具有經(jīng)濟(jì)功能的茶葉。4)、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)1、由湄潭縣政府派駐單位、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)、中頤集團(tuán)、央企等共同組建“湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目公司（平臺(tái)公司）。投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長(zhǎng)短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險(xiǎn)、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。1)、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益2）民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)；一維的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)——二維的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)——三維的智能科技產(chǎn)業(yè)。3、一期投入啟動(dòng)資金萬現(xiàn)金。3、一期投入啟動(dòng)資金萬現(xiàn)金。產(chǎn)業(yè)策略：通過帶動(dòng)農(nóng)民，以茶葉種植為根基，一、二、三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)。01位置02交通03產(chǎn)業(yè)04人口05經(jīng)濟(jì)二、項(xiàng)目簡(jiǎn)述（一）湄潭優(yōu)勢(shì)分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運(yùn)營(yíng)商互相分離模式。015

1、三農(nóng)政策(2018一號(hào)文件六大方向與六大保障)

明確六大方向1)、重精品——實(shí)施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程2)、重生態(tài)——注重鄉(xiāng)村生態(tài)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化3)、重產(chǎn)業(yè)——構(gòu)建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系4)、重傳承——推進(jìn)農(nóng)耕文化遺產(chǎn)的保護(hù)與適度利用5)、重扶貧——堅(jiān)決打好精準(zhǔn)脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)6)、重監(jiān)管——完善市場(chǎng)準(zhǔn)入和監(jiān)管夯實(shí)六大保障1)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)保障：更特色、更安全、更科技、更優(yōu)質(zhì)2)、設(shè)施環(huán)境保障：更便利、更衛(wèi)生、更美觀、更聯(lián)通3)、規(guī)劃保障：加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌管理和系統(tǒng)銜接4)、土地保障：進(jìn)一步完善設(shè)施農(nóng)用地政策5)、財(cái)政保障：充分發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)作用6)、人才保障：以鄉(xiāng)情鄉(xiāng)愁為紐帶造就新農(nóng)民（二）政策分析1、三農(nóng)政策(2018一號(hào)文件六大方向與六大保障)夯實(shí)6２、旅游政策３、康養(yǎng)政策政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國(guó)家出臺(tái)了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應(yīng)出臺(tái)具備系統(tǒng)可操作性的配套實(shí)施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場(chǎng)，還存在諸多的不確定性因素。２、旅游政策71、中國(guó)未來產(chǎn)業(yè)分為三種：一維的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)——二維的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)——三維的智能科技產(chǎn)業(yè)。一維世界正在推倒重建，二維世界被劃分完畢（BAT掌控），三維世界正在形成，高維挑戰(zhàn)低維總有優(yōu)勢(shì)。所以網(wǎng)店可以沖散實(shí)體店，而微信的對(duì)手一定在智能領(lǐng)域誕生。2、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)其進(jìn)行分類是一個(gè)綜合的提煉和概括過程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合、對(duì)接，從而形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類，主要包括以下五種：1)、以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)2)、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)3)、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)4)、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)5)、養(yǎng)老地產(chǎn)成農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新寵（三）產(chǎn)業(yè)分析1、中國(guó)未來產(chǎn)業(yè)分為三種：（三）產(chǎn)業(yè)分析83、文旅產(chǎn)業(yè)4、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)5、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)6、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)化論：PC互聯(lián)網(wǎng)——移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)——物聯(lián)網(wǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)化論：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)——共享經(jīng)濟(jì)——共產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。3、文旅產(chǎn)業(yè)9三、發(fā)展思路一）、方針大策劃、大規(guī)劃、大發(fā)展

寫好一篇文章講好一個(gè)故事整合相關(guān)資源尋求政府支持建成一個(gè)項(xiàng)目三、發(fā)展思路一）、方針10（一）大策劃1、邀請(qǐng)世界或國(guó)內(nèi)頂級(jí)的“鄉(xiāng)村綜合體”策劃單位編寫“湄潭康養(yǎng)第一鎮(zhèn)”策劃方案。定位：具有國(guó)際水平的中國(guó)一流智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)；打造：“互動(dòng)分布式花園田園幸福綜合體”；規(guī)模：湄潭縣全境(興隆鎮(zhèn)為重點(diǎn)打造的核心區(qū)域)；產(chǎn)業(yè)：以聚焦“農(nóng)業(yè)+文旅+康養(yǎng)+地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”六大產(chǎn)業(yè)融合模式，打造123產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合，全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)。打造三個(gè)體系，居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。三生：生產(chǎn)、生活、生命（一）大策劃112、關(guān)鍵詞1)、互動(dòng)式：要意為：各景區(qū)、各項(xiàng)活動(dòng)、各商業(yè)體之間不但互相促進(jìn)，而且盡量做到一個(gè)景區(qū)的影響力和產(chǎn)能轉(zhuǎn)化為下一個(gè)景區(qū)的效益。2)、分布式：要意為：各景區(qū)和商業(yè)體之間在物理空間上要有一定的距離，和分割感。一方面使游客和客戶在進(jìn)入各個(gè)園區(qū)時(shí)主題和審美上截然不同，避免產(chǎn)生“大同感”；另一方面更是為了更大范圍的帶動(dòng)農(nóng)村、農(nóng)民的“差異化”發(fā)展。3)、田園：不要脫離農(nóng)業(yè)田園的屬性，不要脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的屬性。4)、田園：打造“茶葉農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)”的新模式。以種植開花美觀的農(nóng)作物為主，按照優(yōu)美的自然景觀設(shè)計(jì)、種植各種具有經(jīng)濟(jì)功能的茶葉。5)、綜合體：除圍繞茶葉植入豐富的二、三產(chǎn)業(yè)外。養(yǎng)老、學(xué)校、醫(yī)院等依托環(huán)境升值的高效益產(chǎn)業(yè)也在后期植入，創(chuàng)造一種新的“茶葉經(jīng)濟(jì)綜合體”。綜合體是利潤(rùn)最為豐厚的部分。2、關(guān)鍵詞123、特色’二字應(yīng)體現(xiàn)在三個(gè)方面：1)、特色在于產(chǎn)業(yè)特色：產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)，沒有產(chǎn)業(yè)依托就是空中樓閣;農(nóng)業(yè)(茶葉種植)、茶加工、旅游、康養(yǎng)（養(yǎng)老、醫(yī)療、護(hù)教、老旅、健康食品）2)、特色在于環(huán)境特色：強(qiáng)調(diào)城區(qū)的合理布局，方便生活，方便生產(chǎn);全國(guó)茶種植第一縣，環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)3)、特色在于文化特色：要把各地不同的風(fēng)土文化融入特色小鎮(zhèn)建設(shè)之中，強(qiáng)調(diào)文化自信。我們要改變過往產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)分離的理念，做到產(chǎn)城結(jié)合，并營(yíng)造人與產(chǎn)業(yè)、自然相協(xié)調(diào)、互動(dòng)的氛圍?！盿、茶文化b、苗文化c、文化歷史紅色文化（遵義會(huì)議）當(dāng)代紅色文化（十謝共產(chǎn)黨）3、特色’二字應(yīng)體現(xiàn)在三個(gè)方面：13（二）大規(guī)劃

邀請(qǐng)世界頂級(jí)的農(nóng)業(yè)、旅游、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)“鄉(xiāng)村綜合體”設(shè)計(jì)單位規(guī)劃湄潭縣“幸福綜合體”概規(guī)設(shè)計(jì)方案。特色小鎮(zhèn)是透過挖掘產(chǎn)業(yè)特色、歷史人文和自然資源，創(chuàng)新打造出新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)、新品牌、以及新的居住與生活方式，包括三個(gè)體系，即：居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。特色小鎮(zhèn)是不走尋常路，到達(dá)新地方。含蓋吃、住、行、游、娛、購(gòu)、，產(chǎn)城融合的特色智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)（三）大發(fā)展依托湄潭已建成的中國(guó)最大規(guī)模茶葉種植基地，提檔升級(jí)建成世界級(jí)的“智慧康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)”（二）大規(guī)劃14特色版塊1、高品質(zhì)茶種植中心（一產(chǎn)）2、茶加工中心（二產(chǎn)）3、茶貿(mào)易中心（三產(chǎn)）4、茶文化中心（三產(chǎn)）5、康養(yǎng)中心6、茶旅游中心7、騰訊集團(tuán)智慧產(chǎn)業(yè)根植于湄潭康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)“三生”之中8、集裝箱花樣旅游小鎮(zhèn)9、國(guó)學(xué)研究中心10、房車露營(yíng)基地11、青少年愛國(guó)教育基地12、茶產(chǎn)業(yè)博物館13、節(jié)主題公園14、婚慶產(chǎn)業(yè)鏈15、.特色民宿按照“一次規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，特色版塊9、國(guó)學(xué)研究中心按照“一次規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，15四、頂層設(shè)計(jì)頂層設(shè)計(jì)主要由一、商業(yè)模式,二、組織模式,三、資本模式三種模式組成,必須緊緊圍繞“1、特色為本。2、產(chǎn)業(yè)為根。3、宜居為核。4、雙創(chuàng)為體。5、企業(yè)為主。五個(gè)為”展開,歷史機(jī)遇面前，應(yīng)敢為人先、獨(dú)樹一幟,一、商業(yè)模式（一）商業(yè)模式1、公共基礎(chǔ)設(shè)施（市政公路、污水處理）建設(shè)采用PPP模式（公共私營(yíng)合作制、股權(quán)合作）；2、公共配套設(shè)施（公辦醫(yī)院、養(yǎng)老院等）采用BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交）；3、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施（酒店、民宿、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、康復(fù)）采用民間投資。（二）特色小鎮(zhèn)主要有三種創(chuàng)建模式一是企業(yè)主體、政府服務(wù)。政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，引進(jìn)民營(yíng)企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。二是政企合作、聯(lián)動(dòng)建設(shè)。政府做好大規(guī)劃，聯(lián)手大企業(yè)培育大產(chǎn)業(yè)。三是政府建設(shè)、市場(chǎng)招商。政府成立國(guó)資公司，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位面向全國(guó)招商。四、頂層設(shè)計(jì)頂層設(shè)計(jì)主要由一、商業(yè)模式,二、組織模式,三161、特色小鎮(zhèn)開發(fā)必備的3個(gè)體系小鎮(zhèn)開發(fā)最重要的是不能思維僵化，給小鎮(zhèn)定框框。一個(gè)小鎮(zhèn)的發(fā)展是由自然和人文資源、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)環(huán)境決定的。特色小鎮(zhèn)是透過挖掘產(chǎn)業(yè)特色、歷史人文和自然資源，創(chuàng)新打造出新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)、新品牌、以及新的居住與生活方式，形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。特色小鎮(zhèn)是不走尋常路，到達(dá)新地方。1、特色小鎮(zhèn)開發(fā)必備的3個(gè)體系171)、特色小鎮(zhèn)應(yīng)該建立哪三個(gè)體系？即：居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。所謂居住體系，即傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)所包含的所有元素，比如社區(qū)及配套，物業(yè)及服務(wù)，房子以及周邊相關(guān)的居住及生活單元。萬科提出的三好（好房子好社區(qū)好服務(wù)）即是此中之意。所謂文化體系，是小鎮(zhèn)特有的內(nèi)容，在房子之外，在社區(qū)之上，具有獨(dú)特、專屬的社區(qū)氛圍，能夠產(chǎn)生軟性價(jià)值的內(nèi)容。文化體系要滿足：有人，有文，有人文，最終實(shí)現(xiàn)有生機(jī)有活力。所謂產(chǎn)業(yè)體系，是小鎮(zhèn)能夠自循環(huán)的體系，有產(chǎn)業(yè)，才有活力，才能獨(dú)立并持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)體系與前兩者共同形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，是一個(gè)生態(tài)體。產(chǎn)業(yè)體系最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，自循環(huán)運(yùn)營(yíng)。：生產(chǎn)、生意、生生不息。1)、特色小鎮(zhèn)應(yīng)該建立哪三個(gè)體系？182)、特色小鎮(zhèn)到底賣什么？特色小鎮(zhèn)的第一層級(jí)是賣房子，賣商業(yè)配套，以及物業(yè)服務(wù)，通過此類“產(chǎn)品”實(shí)現(xiàn)快速資金回籠。特色小鎮(zhèn)的第二層級(jí)是基于文化體系，售賣“文化”以及衍生品。比如阿那亞社區(qū)的話劇社在北京天橋劇場(chǎng)、大隱劇院的演出話劇，特色小鎮(zhèn)更高一級(jí)是售賣一種讓人向往的生活方式。賣房子賣服務(wù)，賣文化以及衍生品，賣向往的生活方式。所有成功的特色小鎮(zhèn)在干也是必干的事情。2)、特色小鎮(zhèn)到底賣什么？193)、特色小鎮(zhèn)怎么算成功？特色小鎮(zhèn)不是房地產(chǎn)開發(fā)，不止于讓房企滿意。要滿足本地老百姓，社區(qū)居者和用戶的需求，給予他們幸福和諧，良性健康的生活環(huán)境和美好社區(qū)。還要政府滿意，不再是純粹的賣地收錢，更要實(shí)現(xiàn)政府政績(jī)、城市形象、和長(zhǎng)效利稅的統(tǒng)一。特色小鎮(zhèn)的正軌：形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。能夠?qū)崿F(xiàn)三個(gè)滿意的特色小鎮(zhèn)才是真成功。3)、特色小鎮(zhèn)怎么算成功？204)、特色小鎮(zhèn)最終實(shí)現(xiàn)什么？特色小鎮(zhèn)最終實(shí)現(xiàn)什么，應(yīng)該基于其三個(gè)體系。其一，實(shí)現(xiàn)居住多元。其二，是實(shí)現(xiàn)文化多樣。其三，是實(shí)現(xiàn)聰明增長(zhǎng)。是能夠持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，形成一種自我生長(zhǎng)的生態(tài)，足以安放心靈，寄托一生。4)、特色小鎮(zhèn)最終實(shí)現(xiàn)什么？212、十套低成本特色小鎮(zhèn)拿地策略方案一：使用存量國(guó)有建設(shè)用地方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目方案三：圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地方案四：使用國(guó)有農(nóng)用地方案五：直接使用集體建設(shè)用地方案七：使用集體未利用地方案八：使用設(shè)施農(nóng)用地方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地方案十：使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的，視同建設(shè)用地；2、十套低成本特色小鎮(zhèn)拿地策略223、特色小鎮(zhèn)：三種盈利模式解析（政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)）政府政府是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的最主要推動(dòng)者，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅可以推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展升級(jí)和就業(yè)人口的聚集，也給政府帶來了巨大收益。1)、稅收收入。2)、土地溢價(jià)。3、特色小鎮(zhèn)：三種盈利模式解析（政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)）23開發(fā)商開發(fā)商是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體，涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來說，可以從以下幾點(diǎn)收益：1)、政策性資金。2)、基礎(chǔ)建設(shè)收益。3)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益。4)、地產(chǎn)收益：開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長(zhǎng)短相濟(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)介入特色小鎮(zhèn)開發(fā)，除了作為資金供給方，還可根據(jù)自身特點(diǎn)通過以下方式盈利：1)、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益2)、消費(fèi)信托收益政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)因其介入角色的不同，在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中形成了不同的盈利點(diǎn)和盈利模式，但只有互相攜手共進(jìn)，才能讓特色小鎮(zhèn)真正煥發(fā)生機(jī)，長(zhǎng)久發(fā)展。開發(fā)商24(三)、休閑農(nóng)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)作為農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)的融合體，在促進(jìn)農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效、帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)增收、擴(kuò)大居民消費(fèi)需求、傳承中華農(nóng)耕文明、建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。樂享吃、住、行、游、購(gòu)、學(xué)、觀、教、娛的高品質(zhì)體驗(yàn)。1、搞懂10個(gè)字賞——休閑農(nóng)業(yè)基本的構(gòu)成要素采——吸引游客和盈利的抓手嘗——為消費(fèi)者帶來味蕾綻放之旅學(xué)——發(fā)揮農(nóng)業(yè)的教育功能耕——休閑農(nóng)業(yè)的靈魂戲——快樂農(nóng)業(yè)憩——放松心情、釋放壓力養(yǎng)——發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的健康功能淘——快樂“淘寶”(三)、休閑農(nóng)業(yè)252、休閑農(nóng)業(yè)9大經(jīng)營(yíng)模式，休閑農(nóng)業(yè)核心在與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)到位，賺錢也是分分鐘的事情。1)、連片開發(fā)模式以政府投入為主建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，帶動(dòng)農(nóng)民集中連片開發(fā)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)。2)、“農(nóng)家樂”模式3)、農(nóng)民與市民合作模式4)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)模式5)、村鎮(zhèn)旅游模式6)、休閑農(nóng)場(chǎng)或觀光農(nóng)園模式7)、科普教育模式8)、民俗風(fēng)情旅游模式9)、休閑度假模式2、休閑農(nóng)業(yè)9大經(jīng)營(yíng)模式，263、4大休閑農(nóng)業(yè)的盈利點(diǎn)1)、親子文化2)、養(yǎng)生健康文化3)、養(yǎng)老文化4)、鄉(xiāng)愁以“以人為本、以游客情懷歸宿”為出發(fā)點(diǎn),3、4大休閑農(nóng)業(yè)的盈利點(diǎn)27(四)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)1、15種經(jīng)典模式分析第一類：與社區(qū)共同建設(shè)模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓(四)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)28第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓第四類：與國(guó)外養(yǎng)老企業(yè)結(jié)合圖9日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施模式11——與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型模式12——與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)模式14——利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式15——將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合292、養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式設(shè)計(jì)的九大關(guān)鍵要素養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時(shí)時(shí)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)帶來的機(jī)遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。1).解析要素，設(shè)計(jì)模式2).開發(fā)價(jià)值主張3).確定目標(biāo)顧客4).凝煉價(jià)值訴求5).設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合6).整合關(guān)鍵資源7).打造業(yè)務(wù)平臺(tái)戰(zhàn)略合作；業(yè)務(wù)協(xié)同。2、養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式設(shè)計(jì)的九大關(guān)鍵要素308).設(shè)計(jì)盈利模式產(chǎn)品主導(dǎo)型：服務(wù)主導(dǎo)型：混合型：9).無法對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)：金融風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：文化風(fēng)險(xiǎn)：一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策與地方政策——“市長(zhǎng)是爹”，如何向市長(zhǎng)要政策？二、養(yǎng)老項(xiàng)目的商業(yè)模式與盈利模式設(shè)計(jì)——“市場(chǎng)是娘”，如何向市場(chǎng)要效益？三、養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)服務(wù)與營(yíng)銷推廣——“營(yíng)銷制勝，服務(wù)為王”如何實(shí)現(xiàn)高入住率？8).設(shè)計(jì)盈利模式31（二）組織模式1、由湄潭縣政府派駐單位、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)、中頤集團(tuán)、央企等共同組建“湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目公司（平臺(tái)公司）。2、聯(lián)合成立“政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金”；~資金問題3、由項(xiàng)目公司實(shí)施一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)；~土地開發(fā)主導(dǎo)權(quán)4、政府派駐單位負(fù)責(zé)相關(guān)政策的協(xié)調(diào)落地、拆遷安置；~政策支持5、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)種植加工提檔升級(jí)；~一、二產(chǎn)業(yè)大發(fā)展6、央企負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等建設(shè)工程；~綜合勢(shì)力7、中頤集團(tuán)負(fù)責(zé)引進(jìn)旅游、康養(yǎng)、酒店等三產(chǎn)聯(lián)盟企業(yè)入駐項(xiàng)目，中頤集團(tuán)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。~全產(chǎn)業(yè)鏈配套。（二）組織模式32（三）資本模式1、由以下四方面融資渠道組成項(xiàng)目公司；1）政府引導(dǎo)基金；2）民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)；3）企業(yè)帶資建設(shè)；4）國(guó)開行“康養(yǎng)基金”、“農(nóng)業(yè)基金”、“旅游基金”等專項(xiàng)基金引進(jìn)。2、通過發(fā)債、資產(chǎn)證券化、股權(quán)、理財(cái)?shù)冉鹑谑侄稳谫Y。3、投資模式投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長(zhǎng)短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險(xiǎn)、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)與負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險(xiǎn)。（三）資本模式331)、全資自籌模式優(yōu)點(diǎn)在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，完全將預(yù)期想法付諸實(shí)踐，不必?fù)?dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。缺點(diǎn)，最大問題在于投資量過大，風(fēng)險(xiǎn)難于控制。2)、合作投資模式指投資商與其他機(jī)構(gòu)合作共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如壽險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)3)、REITs模式也稱房地產(chǎn)投資信托基金，4)、信托投資模式1)、全資自籌模式345)、BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）。用來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。縱觀全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，產(chǎn)業(yè)初始是資本密集進(jìn)入期，產(chǎn)業(yè)成熟期是兼并重組，直到下一個(gè)密集期的資本大舉進(jìn)入，那時(shí)將會(huì)迎來真正的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成壟斷的大時(shí)代?！芭c資本聯(lián)姻固然可以在某種程度緩解資金壓力，加快布局，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于服務(wù)，而高素質(zhì)人才、穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)是通往成功的基石?！?)、BOT模式354、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式（15種）共分為五大類，15種模式。1).專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)的模式2).建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)模式3).普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式4).成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施模式5).與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式6).養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式7).與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓模式8).在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式9).與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓模式10).引入外資，建設(shè)世界型連鎖老年設(shè)施模式11).與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式12).與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)(重要的投資主體之一)。13).與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)14).利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)(以酒店行業(yè)為代表)15).將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施4、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式（15種）8).在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居365、運(yùn)營(yíng)模式（3種）養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進(jìn)行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營(yíng)、考核運(yùn)轉(zhuǎn)等。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運(yùn)營(yíng)商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利潤(rùn)、租金收入、經(jīng)營(yíng)管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運(yùn)營(yíng)商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營(yíng)商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，獲得較高現(xiàn)金回報(bào)并承擔(dān)著市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。5、運(yùn)營(yíng)模式（3種）376、盈利模式（7種）1).那么養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢？賺土地的錢——在城市遠(yuǎn)郊低價(jià)拿地開發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目，隨著土地價(jià)值提升進(jìn)而獲得土地溢價(jià)收益。這部分是最容易、也是開發(fā)商最想賺到的錢。賺服務(wù)的錢——養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費(fèi)的需求，所以開發(fā)商在護(hù)理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有賺錢的機(jī)會(huì)。賺設(shè)施的錢——為老年人配置會(huì)所及其他服務(wù)設(shè)施，為老人提供消費(fèi)場(chǎng)所，通過配套設(shè)施獲取收益。服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是目前國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的短板，未來需要開發(fā)商進(jìn)一步加強(qiáng)。賺人群的錢——當(dāng)一個(gè)社區(qū)成熟之后，會(huì)形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價(jià)值。賺量身定做的錢——細(xì)分市場(chǎng)、研究老年人的活動(dòng)規(guī)律，進(jìn)行有針對(duì)性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價(jià)值。從精神層面和量身定做提升價(jià)值需要開發(fā)商進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的探索，才有可能實(shí)現(xiàn)。6、盈利模式（7種）382).目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源具體可分為以下7種：(1).銷售模式——出售產(chǎn)權(quán)(2).持有模式——只租不售(3).銷售+持有模式——租售并舉(4).會(huì)員制模式(5).逆抵押貸款購(gòu)房(6).轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式(7).分散租賃模式2).目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源具體可分為以下7種：39五、發(fā)展戰(zhàn)略一、規(guī)劃(二個(gè)五年計(jì)劃)（一）第一個(gè)五年計(jì)劃(113計(jì)劃~三步走)第一步：2018年~穩(wěn)步發(fā)展1、做好大策劃：《湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案》2、過會(huì)大規(guī)劃：《《湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)概念性方案》《湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)控制性詳規(guī)》)3、穩(wěn)步大發(fā)展人氣=商氣=財(cái)氣營(yíng)造出的山水交融的優(yōu)美投資環(huán)境,良好的環(huán)境，必將引來眾多游客，然后可以開展森林康養(yǎng)、花療、婚紗攝影，戶外親子，中小學(xué)生課外教育等全齡段人群。產(chǎn)業(yè)策略：通過帶動(dòng)農(nóng)民，以茶葉種植為根基，一、二、三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)。良好的環(huán)境，必將引來各種投資，比如：花園頤養(yǎng)園、花園學(xué)校、花園醫(yī)院、鄉(xiāng)村酒莊、引入的高端學(xué)校、引入的養(yǎng)老院等。獲得做大的產(chǎn)業(yè)鏈效益。開放共享。把湄潭打造為“旅游目地”，吸引中頤的中老年會(huì)員及海外旅行社眾多的國(guó)內(nèi)、國(guó)外旅客來湄潭觀光旅游，第一年預(yù)估重慶游客由現(xiàn)在的幾百人上升為幾萬人。五、發(fā)展戰(zhàn)略一、規(guī)劃(二個(gè)五年計(jì)劃)40第二步:2019年~創(chuàng)新發(fā)展引進(jìn)“央企”等大型建筑企業(yè),進(jìn)行旅游基礎(chǔ)及配套設(shè)施建設(shè)第三步:2020年-2022年~快速發(fā)展123產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、提擋升績(jī)，初步完成智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)鏈打造。（二）:第二個(gè)五年計(jì)劃(2023年-2027年)~提擋升級(jí)全部完成湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)全產(chǎn)業(yè)鏈打造。二、保障措施:1、組建專業(yè)化、職業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。2、用有限公司做為今后項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)公司；3、一期投入啟動(dòng)資金萬現(xiàn)金。第二步:2019年~創(chuàng)新發(fā)展41三、運(yùn)營(yíng)管控目標(biāo)明確、保障有力、執(zhí)行到位建立現(xiàn)代管理制度，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)、組織、管理等三個(gè)方面制度建設(shè)。以“農(nóng)業(yè)+文旅+康養(yǎng)+地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”模式來指導(dǎo)用互聯(lián)網(wǎng)思維，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，金融的手段、創(chuàng)新商業(yè)模式，跨界整合資源，連接各行各業(yè)，達(dá)成共享、共創(chuàng)、共贏!三、運(yùn)營(yíng)管控42投資商：中頤集團(tuán)方案規(guī)劃：技術(shù)支持：戰(zhàn)略合作：養(yǎng)生支持：中國(guó)中藥材科技協(xié)會(huì)中頤集團(tuán)高校支持：四川農(nóng)大西南大學(xué)西南醫(yī)科大影視支持：金夫人影樓廣宣支持：騰訊

投資商：中頤集團(tuán)43湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案44身體健康，學(xué)習(xí)進(jìn)步！身體健康，湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案(1)湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案(1)46一、愿景二、項(xiàng)目簡(jiǎn)述三、發(fā)展思路四、頂層設(shè)計(jì)五、發(fā)展戰(zhàn)略目錄一、愿景二、項(xiàng)目簡(jiǎn)述三、發(fā)展思路四、頂層設(shè)計(jì)五、發(fā)展戰(zhàn)略目錄47一、愿景農(nóng)田變公園農(nóng)區(qū)變景區(qū)民房變客房農(nóng)村變鄉(xiāng)村農(nóng)園變樂園農(nóng)產(chǎn)品變禮品農(nóng)民的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)變成城里人的健身運(yùn)動(dòng)讓農(nóng)村成為人們向往的地方：成人在這里放松、孩子在這里上學(xué)、老人在這里養(yǎng)老以湄潭興隆鎮(zhèn)為樣板，打造出城市周邊農(nóng)村與城市融合發(fā)展的新路徑、新經(jīng)濟(jì)模式讓農(nóng)民成為最大的合作伙伴、最重要的參與者、最大的受益者現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基地；集商、旅、景、文為一體的文旅產(chǎn)業(yè)示范鎮(zhèn)；一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展樣板工程；一、愿景農(nóng)田變公園農(nóng)民的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)變成城里人的健身運(yùn)動(dòng)48“耕讀田園中茶間一壺酒妙曼興隆鎮(zhèn)康養(yǎng)在湄潭”湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)(互動(dòng)分布式花園田園幸福綜合體)貴州省遵義市的標(biāo)桿性項(xiàng)目中國(guó)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的典范之城成為中國(guó)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的示范點(diǎn)“耕讀田園中茶間一壺酒妙曼興隆鎮(zhèn)康養(yǎng)在湄潭”49養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運(yùn)營(yíng)商互相分離模式。模式11——與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式以種植開花美觀的農(nóng)作物為主，按照優(yōu)美的自然景觀設(shè)計(jì)、種植各種具有經(jīng)濟(jì)功能的茶葉。4)、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)1、由湄潭縣政府派駐單位、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)、中頤集團(tuán)、央企等共同組建“湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目公司（平臺(tái)公司）。投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長(zhǎng)短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險(xiǎn)、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。1)、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益2）民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)；一維的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)——二維的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)——三維的智能科技產(chǎn)業(yè)。3、一期投入啟動(dòng)資金萬現(xiàn)金。3、一期投入啟動(dòng)資金萬現(xiàn)金。產(chǎn)業(yè)策略：通過帶動(dòng)農(nóng)民，以茶葉種植為根基，一、二、三產(chǎn)聯(lián)動(dòng)。01位置02交通03產(chǎn)業(yè)04人口05經(jīng)濟(jì)二、項(xiàng)目簡(jiǎn)述（一）湄潭優(yōu)勢(shì)分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運(yùn)營(yíng)商互相分離模式。0150

1、三農(nóng)政策(2018一號(hào)文件六大方向與六大保障)

明確六大方向1)、重精品——實(shí)施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程2)、重生態(tài)——注重鄉(xiāng)村生態(tài)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化3)、重產(chǎn)業(yè)——構(gòu)建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系4)、重傳承——推進(jìn)農(nóng)耕文化遺產(chǎn)的保護(hù)與適度利用5)、重扶貧——堅(jiān)決打好精準(zhǔn)脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)6)、重監(jiān)管——完善市場(chǎng)準(zhǔn)入和監(jiān)管夯實(shí)六大保障1)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)保障：更特色、更安全、更科技、更優(yōu)質(zhì)2)、設(shè)施環(huán)境保障：更便利、更衛(wèi)生、更美觀、更聯(lián)通3)、規(guī)劃保障：加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌管理和系統(tǒng)銜接4)、土地保障：進(jìn)一步完善設(shè)施農(nóng)用地政策5)、財(cái)政保障：充分發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)作用6)、人才保障：以鄉(xiāng)情鄉(xiāng)愁為紐帶造就新農(nóng)民（二）政策分析1、三農(nóng)政策(2018一號(hào)文件六大方向與六大保障)夯實(shí)51２、旅游政策３、康養(yǎng)政策政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國(guó)家出臺(tái)了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應(yīng)出臺(tái)具備系統(tǒng)可操作性的配套實(shí)施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場(chǎng)，還存在諸多的不確定性因素。２、旅游政策521、中國(guó)未來產(chǎn)業(yè)分為三種：一維的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)——二維的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)——三維的智能科技產(chǎn)業(yè)。一維世界正在推倒重建，二維世界被劃分完畢（BAT掌控），三維世界正在形成，高維挑戰(zhàn)低維總有優(yōu)勢(shì)。所以網(wǎng)店可以沖散實(shí)體店，而微信的對(duì)手一定在智能領(lǐng)域誕生。2、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)其進(jìn)行分類是一個(gè)綜合的提煉和概括過程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合、對(duì)接，從而形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類，主要包括以下五種：1)、以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)2)、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)3)、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)4)、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)5)、養(yǎng)老地產(chǎn)成農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新寵（三）產(chǎn)業(yè)分析1、中國(guó)未來產(chǎn)業(yè)分為三種：（三）產(chǎn)業(yè)分析533、文旅產(chǎn)業(yè)4、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)5、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)6、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)化論：PC互聯(lián)網(wǎng)——移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)——物聯(lián)網(wǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)化論：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)——共享經(jīng)濟(jì)——共產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。3、文旅產(chǎn)業(yè)54三、發(fā)展思路一）、方針大策劃、大規(guī)劃、大發(fā)展

寫好一篇文章講好一個(gè)故事整合相關(guān)資源尋求政府支持建成一個(gè)項(xiàng)目三、發(fā)展思路一）、方針55（一）大策劃1、邀請(qǐng)世界或國(guó)內(nèi)頂級(jí)的“鄉(xiāng)村綜合體”策劃單位編寫“湄潭康養(yǎng)第一鎮(zhèn)”策劃方案。定位：具有國(guó)際水平的中國(guó)一流智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)；打造：“互動(dòng)分布式花園田園幸福綜合體”；規(guī)模：湄潭縣全境(興隆鎮(zhèn)為重點(diǎn)打造的核心區(qū)域)；產(chǎn)業(yè)：以聚焦“農(nóng)業(yè)+文旅+康養(yǎng)+地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”六大產(chǎn)業(yè)融合模式，打造123產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合，全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)。打造三個(gè)體系，居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。三生：生產(chǎn)、生活、生命（一）大策劃562、關(guān)鍵詞1)、互動(dòng)式：要意為：各景區(qū)、各項(xiàng)活動(dòng)、各商業(yè)體之間不但互相促進(jìn)，而且盡量做到一個(gè)景區(qū)的影響力和產(chǎn)能轉(zhuǎn)化為下一個(gè)景區(qū)的效益。2)、分布式：要意為：各景區(qū)和商業(yè)體之間在物理空間上要有一定的距離，和分割感。一方面使游客和客戶在進(jìn)入各個(gè)園區(qū)時(shí)主題和審美上截然不同，避免產(chǎn)生“大同感”；另一方面更是為了更大范圍的帶動(dòng)農(nóng)村、農(nóng)民的“差異化”發(fā)展。3)、田園：不要脫離農(nóng)業(yè)田園的屬性，不要脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的屬性。4)、田園：打造“茶葉農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)”的新模式。以種植開花美觀的農(nóng)作物為主，按照優(yōu)美的自然景觀設(shè)計(jì)、種植各種具有經(jīng)濟(jì)功能的茶葉。5)、綜合體：除圍繞茶葉植入豐富的二、三產(chǎn)業(yè)外。養(yǎng)老、學(xué)校、醫(yī)院等依托環(huán)境升值的高效益產(chǎn)業(yè)也在后期植入，創(chuàng)造一種新的“茶葉經(jīng)濟(jì)綜合體”。綜合體是利潤(rùn)最為豐厚的部分。2、關(guān)鍵詞573、特色’二字應(yīng)體現(xiàn)在三個(gè)方面：1)、特色在于產(chǎn)業(yè)特色：產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)，沒有產(chǎn)業(yè)依托就是空中樓閣;農(nóng)業(yè)(茶葉種植)、茶加工、旅游、康養(yǎng)（養(yǎng)老、醫(yī)療、護(hù)教、老旅、健康食品）2)、特色在于環(huán)境特色：強(qiáng)調(diào)城區(qū)的合理布局，方便生活，方便生產(chǎn);全國(guó)茶種植第一縣，環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)3)、特色在于文化特色：要把各地不同的風(fēng)土文化融入特色小鎮(zhèn)建設(shè)之中，強(qiáng)調(diào)文化自信。我們要改變過往產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)分離的理念，做到產(chǎn)城結(jié)合，并營(yíng)造人與產(chǎn)業(yè)、自然相協(xié)調(diào)、互動(dòng)的氛圍?！盿、茶文化b、苗文化c、文化歷史紅色文化（遵義會(huì)議）當(dāng)代紅色文化（十謝共產(chǎn)黨）3、特色’二字應(yīng)體現(xiàn)在三個(gè)方面：58（二）大規(guī)劃

邀請(qǐng)世界頂級(jí)的農(nóng)業(yè)、旅游、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)“鄉(xiāng)村綜合體”設(shè)計(jì)單位規(guī)劃湄潭縣“幸福綜合體”概規(guī)設(shè)計(jì)方案。特色小鎮(zhèn)是透過挖掘產(chǎn)業(yè)特色、歷史人文和自然資源，創(chuàng)新打造出新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)、新品牌、以及新的居住與生活方式，包括三個(gè)體系，即：居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。特色小鎮(zhèn)是不走尋常路，到達(dá)新地方。含蓋吃、住、行、游、娛、購(gòu)、，產(chǎn)城融合的特色智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)（三）大發(fā)展依托湄潭已建成的中國(guó)最大規(guī)模茶葉種植基地，提檔升級(jí)建成世界級(jí)的“智慧康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)”（二）大規(guī)劃59特色版塊1、高品質(zhì)茶種植中心（一產(chǎn)）2、茶加工中心（二產(chǎn)）3、茶貿(mào)易中心（三產(chǎn)）4、茶文化中心（三產(chǎn)）5、康養(yǎng)中心6、茶旅游中心7、騰訊集團(tuán)智慧產(chǎn)業(yè)根植于湄潭康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)“三生”之中8、集裝箱花樣旅游小鎮(zhèn)9、國(guó)學(xué)研究中心10、房車露營(yíng)基地11、青少年愛國(guó)教育基地12、茶產(chǎn)業(yè)博物館13、節(jié)主題公園14、婚慶產(chǎn)業(yè)鏈15、.特色民宿按照“一次規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，特色版塊9、國(guó)學(xué)研究中心按照“一次規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，60四、頂層設(shè)計(jì)頂層設(shè)計(jì)主要由一、商業(yè)模式,二、組織模式,三、資本模式三種模式組成,必須緊緊圍繞“1、特色為本。2、產(chǎn)業(yè)為根。3、宜居為核。4、雙創(chuàng)為體。5、企業(yè)為主。五個(gè)為”展開,歷史機(jī)遇面前，應(yīng)敢為人先、獨(dú)樹一幟,一、商業(yè)模式（一）商業(yè)模式1、公共基礎(chǔ)設(shè)施（市政公路、污水處理）建設(shè)采用PPP模式（公共私營(yíng)合作制、股權(quán)合作）；2、公共配套設(shè)施（公辦醫(yī)院、養(yǎng)老院等）采用BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交）；3、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施（酒店、民宿、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、康復(fù)）采用民間投資。（二）特色小鎮(zhèn)主要有三種創(chuàng)建模式一是企業(yè)主體、政府服務(wù)。政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，引進(jìn)民營(yíng)企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。二是政企合作、聯(lián)動(dòng)建設(shè)。政府做好大規(guī)劃，聯(lián)手大企業(yè)培育大產(chǎn)業(yè)。三是政府建設(shè)、市場(chǎng)招商。政府成立國(guó)資公司，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位面向全國(guó)招商。四、頂層設(shè)計(jì)頂層設(shè)計(jì)主要由一、商業(yè)模式,二、組織模式,三611、特色小鎮(zhèn)開發(fā)必備的3個(gè)體系小鎮(zhèn)開發(fā)最重要的是不能思維僵化，給小鎮(zhèn)定框框。一個(gè)小鎮(zhèn)的發(fā)展是由自然和人文資源、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)環(huán)境決定的。特色小鎮(zhèn)是透過挖掘產(chǎn)業(yè)特色、歷史人文和自然資源，創(chuàng)新打造出新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)、新品牌、以及新的居住與生活方式，形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。特色小鎮(zhèn)是不走尋常路，到達(dá)新地方。1、特色小鎮(zhèn)開發(fā)必備的3個(gè)體系621)、特色小鎮(zhèn)應(yīng)該建立哪三個(gè)體系？即：居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。所謂居住體系，即傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)所包含的所有元素，比如社區(qū)及配套，物業(yè)及服務(wù)，房子以及周邊相關(guān)的居住及生活單元。萬科提出的三好（好房子好社區(qū)好服務(wù)）即是此中之意。所謂文化體系，是小鎮(zhèn)特有的內(nèi)容，在房子之外，在社區(qū)之上，具有獨(dú)特、專屬的社區(qū)氛圍，能夠產(chǎn)生軟性價(jià)值的內(nèi)容。文化體系要滿足：有人，有文，有人文，最終實(shí)現(xiàn)有生機(jī)有活力。所謂產(chǎn)業(yè)體系，是小鎮(zhèn)能夠自循環(huán)的體系，有產(chǎn)業(yè)，才有活力，才能獨(dú)立并持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)體系與前兩者共同形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，是一個(gè)生態(tài)體。產(chǎn)業(yè)體系最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，自循環(huán)運(yùn)營(yíng)。：生產(chǎn)、生意、生生不息。1)、特色小鎮(zhèn)應(yīng)該建立哪三個(gè)體系？632)、特色小鎮(zhèn)到底賣什么？特色小鎮(zhèn)的第一層級(jí)是賣房子，賣商業(yè)配套，以及物業(yè)服務(wù)，通過此類“產(chǎn)品”實(shí)現(xiàn)快速資金回籠。特色小鎮(zhèn)的第二層級(jí)是基于文化體系，售賣“文化”以及衍生品。比如阿那亞社區(qū)的話劇社在北京天橋劇場(chǎng)、大隱劇院的演出話劇，特色小鎮(zhèn)更高一級(jí)是售賣一種讓人向往的生活方式。賣房子賣服務(wù)，賣文化以及衍生品，賣向往的生活方式。所有成功的特色小鎮(zhèn)在干也是必干的事情。2)、特色小鎮(zhèn)到底賣什么？643)、特色小鎮(zhèn)怎么算成功？特色小鎮(zhèn)不是房地產(chǎn)開發(fā)，不止于讓房企滿意。要滿足本地老百姓，社區(qū)居者和用戶的需求，給予他們幸福和諧，良性健康的生活環(huán)境和美好社區(qū)。還要政府滿意，不再是純粹的賣地收錢，更要實(shí)現(xiàn)政府政績(jī)、城市形象、和長(zhǎng)效利稅的統(tǒng)一。特色小鎮(zhèn)的正軌：形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機(jī)結(jié)合的功能平臺(tái)，成為打造城市新經(jīng)濟(jì)的新途徑。能夠?qū)崿F(xiàn)三個(gè)滿意的特色小鎮(zhèn)才是真成功。3)、特色小鎮(zhèn)怎么算成功？654)、特色小鎮(zhèn)最終實(shí)現(xiàn)什么？特色小鎮(zhèn)最終實(shí)現(xiàn)什么，應(yīng)該基于其三個(gè)體系。其一，實(shí)現(xiàn)居住多元。其二，是實(shí)現(xiàn)文化多樣。其三，是實(shí)現(xiàn)聰明增長(zhǎng)。是能夠持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，形成一種自我生長(zhǎng)的生態(tài)，足以安放心靈，寄托一生。4)、特色小鎮(zhèn)最終實(shí)現(xiàn)什么？662、十套低成本特色小鎮(zhèn)拿地策略方案一：使用存量國(guó)有建設(shè)用地方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目方案三：圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地方案四：使用國(guó)有農(nóng)用地方案五：直接使用集體建設(shè)用地方案七：使用集體未利用地方案八：使用設(shè)施農(nóng)用地方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地方案十：使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的，視同建設(shè)用地；2、十套低成本特色小鎮(zhèn)拿地策略673、特色小鎮(zhèn)：三種盈利模式解析（政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)）政府政府是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的最主要推動(dòng)者，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅可以推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展升級(jí)和就業(yè)人口的聚集，也給政府帶來了巨大收益。1)、稅收收入。2)、土地溢價(jià)。3、特色小鎮(zhèn)：三種盈利模式解析（政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)）68開發(fā)商開發(fā)商是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體，涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來說，可以從以下幾點(diǎn)收益：1)、政策性資金。2)、基礎(chǔ)建設(shè)收益。3)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益。4)、地產(chǎn)收益：開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長(zhǎng)短相濟(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)介入特色小鎮(zhèn)開發(fā)，除了作為資金供給方，還可根據(jù)自身特點(diǎn)通過以下方式盈利：1)、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益2)、消費(fèi)信托收益政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)因其介入角色的不同，在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中形成了不同的盈利點(diǎn)和盈利模式，但只有互相攜手共進(jìn)，才能讓特色小鎮(zhèn)真正煥發(fā)生機(jī)，長(zhǎng)久發(fā)展。開發(fā)商69(三)、休閑農(nóng)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)作為農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)的融合體，在促進(jìn)農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效、帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)增收、擴(kuò)大居民消費(fèi)需求、傳承中華農(nóng)耕文明、建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。樂享吃、住、行、游、購(gòu)、學(xué)、觀、教、娛的高品質(zhì)體驗(yàn)。1、搞懂10個(gè)字賞——休閑農(nóng)業(yè)基本的構(gòu)成要素采——吸引游客和盈利的抓手嘗——為消費(fèi)者帶來味蕾綻放之旅學(xué)——發(fā)揮農(nóng)業(yè)的教育功能耕——休閑農(nóng)業(yè)的靈魂戲——快樂農(nóng)業(yè)憩——放松心情、釋放壓力養(yǎng)——發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的健康功能淘——快樂“淘寶”(三)、休閑農(nóng)業(yè)702、休閑農(nóng)業(yè)9大經(jīng)營(yíng)模式，休閑農(nóng)業(yè)核心在與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)到位，賺錢也是分分鐘的事情。1)、連片開發(fā)模式以政府投入為主建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，帶動(dòng)農(nóng)民集中連片開發(fā)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)。2)、“農(nóng)家樂”模式3)、農(nóng)民與市民合作模式4)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)模式5)、村鎮(zhèn)旅游模式6)、休閑農(nóng)場(chǎng)或觀光農(nóng)園模式7)、科普教育模式8)、民俗風(fēng)情旅游模式9)、休閑度假模式2、休閑農(nóng)業(yè)9大經(jīng)營(yíng)模式，713、4大休閑農(nóng)業(yè)的盈利點(diǎn)1)、親子文化2)、養(yǎng)生健康文化3)、養(yǎng)老文化4)、鄉(xiāng)愁以“以人為本、以游客情懷歸宿”為出發(fā)點(diǎn),3、4大休閑農(nóng)業(yè)的盈利點(diǎn)72(四)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)1、15種經(jīng)典模式分析第一類：與社區(qū)共同建設(shè)模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓(四)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)73第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓第四類：與國(guó)外養(yǎng)老企業(yè)結(jié)合圖9日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施模式11——與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型模式12——與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)模式13——與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)模式14——利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式15——將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合742、養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式設(shè)計(jì)的九大關(guān)鍵要素養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時(shí)時(shí)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)帶來的機(jī)遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。1).解析要素，設(shè)計(jì)模式2).開發(fā)價(jià)值主張3).確定目標(biāo)顧客4).凝煉價(jià)值訴求5).設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合6).整合關(guān)鍵資源7).打造業(yè)務(wù)平臺(tái)戰(zhàn)略合作；業(yè)務(wù)協(xié)同。2、養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式設(shè)計(jì)的九大關(guān)鍵要素758).設(shè)計(jì)盈利模式產(chǎn)品主導(dǎo)型：服務(wù)主導(dǎo)型：混合型：9).無法對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)：金融風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：文化風(fēng)險(xiǎn)：一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策與地方政策——“市長(zhǎng)是爹”，如何向市長(zhǎng)要政策？二、養(yǎng)老項(xiàng)目的商業(yè)模式與盈利模式設(shè)計(jì)——“市場(chǎng)是娘”，如何向市場(chǎng)要效益？三、養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)服務(wù)與營(yíng)銷推廣——“營(yíng)銷制勝，服務(wù)為王”如何實(shí)現(xiàn)高入住率？8).設(shè)計(jì)盈利模式76（二）組織模式1、由湄潭縣政府派駐單位、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)、中頤集團(tuán)、央企等共同組建“湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目公司（平臺(tái)公司）。2、聯(lián)合成立“政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金”；~資金問題3、由項(xiàng)目公司實(shí)施一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)；~土地開發(fā)主導(dǎo)權(quán)4、政府派駐單位負(fù)責(zé)相關(guān)政策的協(xié)調(diào)落地、拆遷安置；~政策支持5、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)種植加工提檔升級(jí)；~一、二產(chǎn)業(yè)大發(fā)展6、央企負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等建設(shè)工程；~綜合勢(shì)力7、中頤集團(tuán)負(fù)責(zé)引進(jìn)旅游、康養(yǎng)、酒店等三產(chǎn)聯(lián)盟企業(yè)入駐項(xiàng)目，中頤集團(tuán)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。~全產(chǎn)業(yè)鏈配套。（二）組織模式77（三）資本模式1、由以下四方面融資渠道組成項(xiàng)目公司；1）政府引導(dǎo)基金；2）民營(yíng)投資機(jī)構(gòu)；3）企業(yè)帶資建設(shè)；4）國(guó)開行“康養(yǎng)基金”、“農(nóng)業(yè)基金”、“旅游基金”等專項(xiàng)基金引進(jìn)。2、通過發(fā)債、資產(chǎn)證券化、股權(quán)、理財(cái)?shù)冉鹑谑侄稳谫Y。3、投資模式投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長(zhǎng)短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險(xiǎn)、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)與負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險(xiǎn)。（三）資本模式781)、全資自籌模式優(yōu)點(diǎn)在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，完全將預(yù)期想法付諸實(shí)踐，不必?fù)?dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。缺點(diǎn)，最大問題在于投資量過大，風(fēng)險(xiǎn)難于控制。2)、合作投資模式指投資商與其他機(jī)構(gòu)合作共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如壽險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)3)、REITs模式也稱房地產(chǎn)投資信托基金，4)、信托投資模式1)、全資自籌模式795)、BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）。用來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。縱觀全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，產(chǎn)業(yè)初始是資本密集進(jìn)入期，產(chǎn)業(yè)成熟期是兼并重組，直到下一個(gè)密集期的資本大舉進(jìn)入，那時(shí)將會(huì)迎來真正的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成壟斷的大時(shí)代。“與資本聯(lián)姻固然可以在某種程度緩解資金壓力，加快布局，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于服務(wù)，而高素質(zhì)人才、穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)是通往成功的基石。