鄭州州華華強(qiáng)強(qiáng)城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)2014年度度營(yíng)營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行報(bào)報(bào)告告華強(qiáng)強(qiáng)城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)2014年?duì)I營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行報(bào)報(bào)告告三、、2014年?duì)I營(yíng)銷銷目目標(biāo)標(biāo)及及策策略略總總綱綱報(bào)告告總總綱綱二、、2013年度度政政策策解解讀讀及及2014年市市場(chǎng)場(chǎng)研研判判一、、華華強(qiáng)強(qiáng)城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)2013年度度營(yíng)營(yíng)銷銷回回顧顧四、、2014年?duì)I營(yíng)銷銷計(jì)計(jì)劃劃排排布布及及策策略略執(zhí)執(zhí)行行五、、年年度度營(yíng)營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用及及需需配配合合條條件件壹。。營(yíng)銷銷總總結(jié)結(jié)/篇營(yíng)銷銷回回顧顧總總結(jié)結(jié)營(yíng)銷銷得得失失及及啟啟示示2013年項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷回回顧顧百日日維維““強(qiáng)強(qiáng)””入市市100天，，出出動(dòng)動(dòng)拓拓展展4000人次次，，派派發(fā)發(fā)單單頁(yè)頁(yè)50余萬(wàn)萬(wàn)張張；；萬(wàn)達(dá)達(dá)、、兩兩輛輛移移動(dòng)動(dòng)售售樓樓大大巴巴、、銷銷售售中中心心4線作作戰(zhàn)戰(zhàn)，，覆覆蓋蓋全全城城40余處處；；積累累5000余組組客客戶戶，，認(rèn)認(rèn)籌籌1400余組組，，開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)到到訪訪1200組，，開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱熱銷銷3億！。。。。。。。。。。。項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷總總結(jié)結(jié)/營(yíng)銷銷回回顧顧5月31日萬(wàn)達(dá)達(dá)外外展展點(diǎn)點(diǎn)7月7日裕達(dá)達(dá)產(chǎn)產(chǎn)品品說(shuō)說(shuō)明明會(huì)會(huì)售樓樓部部開(kāi)開(kāi)放放7月21日會(huì)員員升升級(jí)級(jí)8月10日房展展會(huì)會(huì)9月8日9月14日開(kāi)盤(pán)盤(pán)11月30日招商商簽簽約約會(huì)會(huì)商鋪鋪認(rèn)認(rèn)籌籌11月16日營(yíng)銷銷大大事事紀(jì)紀(jì)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷總總結(jié)結(jié)/營(yíng)銷銷回回顧顧回望望2013，華華強(qiáng)強(qiáng)首首戰(zhàn)戰(zhàn)告告捷捷，，成成功功絕絕非非偶偶然然項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷亮亮點(diǎn)點(diǎn)1、大開(kāi)開(kāi)大大闔闔，，百百團(tuán)團(tuán)大大戰(zhàn)戰(zhàn)，，集集中中優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)兵兵力力快快速速蓄蓄客客；；2、分階階段段利利用用營(yíng)營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)篩篩選選有有效效客客戶戶，，持持續(xù)續(xù)保保溫溫；；3、以華華強(qiáng)強(qiáng)會(huì)會(huì)為為載載體體，，以以會(huì)會(huì)員員升升級(jí)級(jí)結(jié)結(jié)合合銷銷售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；；4、內(nèi)部部及及行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)圈圈層層，，先先““易易””后后難難，，推推介介滲滲透透；；5、產(chǎn)品品推推售售搭搭配配合合理理，，以以““住住””帶帶““寓寓””；；6、降低低購(gòu)購(gòu)房房門(mén)門(mén)檻檻，，住住宅宅式式公公寓寓賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)強(qiáng)化化，，口口徑徑釋釋放放統(tǒng)統(tǒng)一一項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷總總結(jié)結(jié)/策略略復(fù)復(fù)盤(pán)盤(pán)移動(dòng)動(dòng)售售樓樓部部拓拓客客———兩輛輛移移動(dòng)動(dòng)大大巴巴，，涵涵蓋蓋大大商商、、科科技技市市場(chǎng)場(chǎng)、、二二七七廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、丹丹尼尼斯斯、、正正道道思思達(dá)達(dá)、、華華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家家等等六六大大核核心心商商圈圈；；華強(qiáng)做了鄭州州首例移動(dòng)售售樓處圈層營(yíng)銷項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié)結(jié)/策略復(fù)盤(pán)華強(qiáng)做了最有有價(jià)值的業(yè)內(nèi)內(nèi)圈層，為公公寓、為商業(yè)業(yè)一個(gè)交流平臺(tái)臺(tái)、提升行業(yè)業(yè)口碑、全面面圈層總結(jié)2013，我們本可以以做得更好項(xiàng)目營(yíng)銷遺憾憾1、為了快速引爆爆，我們?nèi)趸似放瀑Y源源嫁接起勢(shì)；；2、困于營(yíng)銷費(fèi)用用，我們舍棄棄了太多的渠渠道鋪排；3、急于快速回款款，我們差點(diǎn)點(diǎn)掉進(jìn)銀行““錢(qián)荒陷阱””；品牌影響力、、華強(qiáng)特有資資源嫁接、項(xiàng)項(xiàng)目形象發(fā)力力不足項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié)結(jié)/營(yíng)銷復(fù)盤(pán)7、8月份來(lái)電來(lái)訪量量相對(duì)較高是是由于：1、線上報(bào)紙、、戶外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)集中出街；；2、線下短信派派發(fā)、移動(dòng)售售樓車、規(guī)模模拓客等多種種渠道持續(xù)使使用；華強(qiáng)城市廣場(chǎng)場(chǎng)累計(jì)來(lái)電2611組，來(lái)訪7040組集中造勢(shì)期7-8月，客戶基數(shù)數(shù)明顯激增項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié)結(jié)/營(yíng)銷復(fù)盤(pán)認(rèn)知途徑短信報(bào)紙電臺(tái)戶外朋友介紹網(wǎng)絡(luò)派單外展圍擋其他總計(jì)數(shù)量1433244482710437018723135402611一、外展、路路過(guò)、拓客構(gòu)構(gòu)成了來(lái)訪主主要途徑，渠渠道單一；二、短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成了來(lái)來(lái)電貢獻(xiàn)主力力，渠道小眾眾；認(rèn)知途徑短信報(bào)紙戶外Call客朋介網(wǎng)絡(luò)拓客外展點(diǎn)路過(guò)其他合計(jì)數(shù)量19188628080598174410182856887040項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié)結(jié)/營(yíng)銷復(fù)盤(pán)認(rèn)購(gòu)客戶以中中原區(qū)以及金金水區(qū)地緣客客戶為主，認(rèn)認(rèn)知途徑圍墻墻及朋介占主主導(dǎo)。關(guān)鍵詞品牌效應(yīng)不足足，渠道單一一不足定位地標(biāo)形象建立不足，品牌影響力亟需提升客戶以地緣性客戶為主，輻射區(qū)域不夠廣泛推廣推廣渠道相對(duì)狹窄，延續(xù)性及系統(tǒng)性較差啟示

知名度，需進(jìn)一步提高，重點(diǎn)塑造華強(qiáng)高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目形象；高端形象，需進(jìn)一步拔升，現(xiàn)場(chǎng)展示及打動(dòng)力亟待增強(qiáng)；客戶來(lái)源，客源擴(kuò)容，精準(zhǔn)客戶，推廣渠道，業(yè)績(jī)有效支撐。營(yíng)銷策略得當(dāng)當(dāng)，品牌立勢(shì)勢(shì)不足項(xiàng)目營(yíng)銷總結(jié)結(jié)/復(fù)盤(pán)小結(jié)目標(biāo)品牌贏得市場(chǎng)對(duì)華強(qiáng)品牌的認(rèn)可，對(duì)華強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知西區(qū)高端站位在鄭州西區(qū)，建立項(xiàng)目高端形象市場(chǎng)認(rèn)可產(chǎn)品及品質(zhì)，獲得大眾市場(chǎng)的認(rèn)可貳。政策解讀/篇房地產(chǎn)政策研研讀競(jìng)品動(dòng)態(tài)宏觀政策區(qū)域政策及運(yùn)運(yùn)行指標(biāo)競(jìng)品監(jiān)控房地產(chǎn)政策研研讀房地產(chǎn)政策解解讀/宏觀政策新老政府交接接，中國(guó)進(jìn)入入“習(xí)李地產(chǎn)產(chǎn)新時(shí)代”一、對(duì)對(duì)于經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)下下行的的擔(dān)憂憂。制造業(yè)業(yè)、出出口和和消費(fèi)費(fèi)都出出現(xiàn)不不同程程度的的下滑滑，而而房地地產(chǎn)和和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施投資資是支支持經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的的主要要?jiǎng)恿α?。二、緩緩解地地方政政府的的?cái)政政壓力力。地方政政府土土地出出讓收收入客客觀，，這在在很大大程度度上緩緩減了了地方方政府府財(cái)政政上的的壓力力，也也降低低了地地方政政府債債務(wù)面面臨的的短期期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域域差異異化的的擴(kuò)大大。一線城城市由由于最最近幾幾年的的樓市市調(diào)控控和供供應(yīng)下下滑，，房?jī)r(jià)價(jià)上漲漲的幅幅度最最大。。而三三線城城市的的房?jī)r(jià)價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)緩慢慢，隨隨著大大量供供應(yīng)入入市，，房?jī)r(jià)價(jià)在未未來(lái)一一兩年年可能能面臨臨下調(diào)調(diào)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。在這這種情情況下下，中中央很很難出出臺(tái)一一個(gè)一一刀切切的政政策，，而只只能給給予地地方政政府更更多微微調(diào)的的權(quán)力力。新官上上任三三把火火讓調(diào)控控回歸歸市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)鍵詞詞：上一屆屆政府府離任任前宣宣布的的新國(guó)國(guó)五條條無(wú)疾疾而終終，而而新一一屆政政府對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)問(wèn)題題保持持沉默默。這這可能能有幾幾個(gè)原原因：：房地產(chǎn)產(chǎn)政策策解讀讀/宏觀政政策加快城城鎮(zhèn)化化進(jìn)程程，做做熱城城鎮(zhèn)市市場(chǎng)“國(guó)五五條””突襲襲，調(diào)調(diào)控全全面加加碼支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、政策策求穩(wěn)穩(wěn)關(guān)鍵詞詞：走中國(guó)國(guó)特色色新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化道道路，，推動(dòng)動(dòng)大中中小城城市和和小城城鎮(zhèn)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展、、產(chǎn)業(yè)業(yè)和城城鎮(zhèn)融融合發(fā)發(fā)展。。推進(jìn)進(jìn)農(nóng)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移移人口口市民民化，，逐步步把符符合條條件的的農(nóng)業(yè)業(yè)人口口轉(zhuǎn)為為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民。兩屆政政府政政策調(diào)調(diào)性““貌合合神離離”？？完善穩(wěn)穩(wěn)定房房?jī)r(jià)工工作責(zé)責(zé)任制制。堅(jiān)堅(jiān)決抑抑制投投機(jī)投投資性性購(gòu)房房。增增加普普通商商品住住房及及用地地供應(yīng)應(yīng)。加加快保保障性性安居居工程程規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)。加加強(qiáng)市市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)管。。最后的的調(diào)控控——意在打打壓效果——火了二二手房房，急急了剛剛需族族新政動(dòng)動(dòng)向——鼓勵(lì)城城鎮(zhèn)開(kāi)開(kāi)發(fā)效果——火了城城鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，喜了了開(kāi)發(fā)發(fā)商房地產(chǎn)產(chǎn)政策策解讀讀/宏觀政政策銀行““錢(qián)荒荒”，，房貸貸受影影響6月底，，受多多重因因素影影響，，銀行行間市市場(chǎng)驟驟然緊緊張，，貨幣幣市場(chǎng)場(chǎng)利率率飆升升。面面對(duì)銀銀行間間短期期資金金面緊緊張，，央行行采取取拒絕絕放水水的強(qiáng)強(qiáng)硬態(tài)態(tài)度，，借以以給商商業(yè)銀銀行警警示與與教訓(xùn)訓(xùn)，迫迫使其其強(qiáng)化化流動(dòng)動(dòng)性管管理，，倒逼逼銀行行控制制資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模模過(guò)快快擴(kuò)張張。6月份份““錢(qián)錢(qián)荒荒””成成為為2013年金金融融運(yùn)運(yùn)行行的的分分水水嶺嶺“錢(qián)錢(qián)荒荒””后后勁勁十十足足，，鄭鄭州州各各大大銀銀行行年年底底房房貸貸緊緊張張錢(qián)荒荒出出現(xiàn)現(xiàn)后后，，整整個(gè)個(gè)市市場(chǎng)場(chǎng)看看似似緊緊張張實(shí)實(shí)則則并并無(wú)無(wú)較較大大波波動(dòng)動(dòng)，，各各方方表表現(xiàn)現(xiàn)平平穩(wěn)穩(wěn)。。進(jìn)進(jìn)入入2013年11月后后，，各各大大銀銀行行針針對(duì)對(duì)購(gòu)購(gòu)房房貸貸款款額額度度紛紛紛紛收收緊緊，，較較往往年年相相對(duì)對(duì)嚴(yán)嚴(yán)重重。。三中中全全會(huì)會(huì)后后房房地地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)調(diào)控控升升級(jí)級(jí)預(yù)預(yù)期期漸漸濃濃，，四四大大猜猜想想房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策解解讀讀/宏觀觀政政策策限購(gòu)購(gòu)這這種種以以行行政政命命令令強(qiáng)強(qiáng)力力介介入入市市場(chǎng)場(chǎng)的的調(diào)調(diào)控控手手段段，，導(dǎo)導(dǎo)致致城城市市間間房房?jī)r(jià)價(jià)行行情情溫溫冷冷不不一一允許許集集體體建建設(shè)設(shè)用用地地直直接接入入市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)將將增增加加巨巨量量土土地地供供應(yīng)應(yīng)，，將將根根本本上上緩緩解解長(zhǎng)長(zhǎng)期期以以來(lái)來(lái)土土地地有有效效供供應(yīng)應(yīng)不不足足的的問(wèn)問(wèn)題題。。“十十二二五五””期期間間，，全全國(guó)國(guó)計(jì)計(jì)劃劃新新建建保保障障性性住住房房3600萬(wàn)套套。。目目前前我我國(guó)國(guó)保保障障性性住住房房的的建建設(shè)設(shè)和和推推進(jìn)進(jìn)存存在在包包括括工工程程質(zhì)質(zhì)量量問(wèn)問(wèn)題題以以及及分分配配監(jiān)監(jiān)管管問(wèn)問(wèn)題題。。媒體體不不斷斷爆爆出出““房房叔叔””““房房姐姐””等等新新聞聞，，大大家家高高呼呼房房產(chǎn)產(chǎn)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)。。1234房地地產(chǎn)產(chǎn)限限購(gòu)購(gòu)令令或或松松綁綁農(nóng)民民集集體體土土地地有有望望入入市市保障障性性住住房房實(shí)實(shí)施施新新改改革革房產(chǎn)產(chǎn)信信息息或或聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)在短短時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)，，樓樓市市調(diào)調(diào)控控政政策策總總基基調(diào)調(diào)不不會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)生生大大的的變變化化。。雖雖不不排排除除個(gè)個(gè)別別城城市市再再度度嘗嘗試試松松綁綁政政策策，，但但對(duì)對(duì)熱熱點(diǎn)點(diǎn)城城市市來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，行行政政手手段段甚甚至至有有加加碼碼的的可可能能，，如如““限限價(jià)價(jià)令令””、、““限限房房?jī)r(jià)價(jià)競(jìng)競(jìng)地地價(jià)價(jià)””等等手手段段范范圍圍可可能能擴(kuò)擴(kuò)大大。。房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策解解讀讀房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策研研讀讀宏觀觀政政策策區(qū)域域政政策策及及運(yùn)運(yùn)行行指指標(biāo)標(biāo)競(jìng)品品監(jiān)監(jiān)控控房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策解解讀讀/區(qū)域域政政策策1、努努力力保保持持住住房房?jī)r(jià)價(jià)格格基基本本穩(wěn)穩(wěn)定定2、保保證證普普通通商商品品住住房房及及用用地地供供應(yīng)應(yīng)3、繼繼續(xù)續(xù)加加大大保保障障性性住住房房建建設(shè)設(shè)4、加加強(qiáng)強(qiáng)商商品品房房?jī)r(jià)價(jià)格格管管理理5、進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)監(jiān)管管6、加加強(qiáng)強(qiáng)市市場(chǎng)場(chǎng)信信息息引引導(dǎo)導(dǎo)解讀讀：鄭鄭州州版版國(guó)國(guó)五五條條細(xì)細(xì)則則沒(méi)沒(méi)有有提提及及20%個(gè)稅稅、、二二套套房房利利率率、、限限購(gòu)購(gòu)擴(kuò)擴(kuò)大大等等老老百百姓姓最最關(guān)關(guān)心心的的問(wèn)問(wèn)題題。。鄭鄭州州市市國(guó)國(guó)五五條條細(xì)細(xì)則則對(duì)對(duì)房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)下下行行的的影影響響甚甚微微。。僅具具象象征征意意義義，，核核心心問(wèn)問(wèn)題題均均未未涉涉及及，，與與中中央央要要求求明明顯顯存存在在差差距距鄭版版國(guó)國(guó)五五條條全部部?jī)r(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行備備案案政策策：：商品品住住房房銷銷售售價(jià)價(jià)格格備備案案實(shí)實(shí)行行““一房房一一價(jià)價(jià)”.開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在對(duì)對(duì)商商品品住住房房銷銷售售價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行備備案案時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)全全部部的的商商品品住住房房銷銷售售價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行備備案案，，并并實(shí)實(shí)行行““一一房房一一價(jià)價(jià)””.最高高售售價(jià)價(jià)要要備備案案政策策：：開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在價(jià)價(jià)格格主主管管部部門(mén)門(mén)備案案的的商商品品住住房房銷銷售售價(jià)價(jià)格格為為最最高高銷銷售售價(jià)價(jià)格格。備備案案價(jià)價(jià)格格需需要要調(diào)調(diào)整整時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)重重新新履履行行備備案案手手續(xù)續(xù)。。售房房情情況況一一月月一一報(bào)報(bào)政策策：：開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在每月結(jié)束束后5日內(nèi)，應(yīng)向價(jià)價(jià)格主管管部門(mén)書(shū)書(shū)面上報(bào)報(bào)上月商商品住房房銷售情情況。報(bào)報(bào)送的內(nèi)內(nèi)容包括括：開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)名名稱、樓樓盤(pán)名稱稱、房源源房號(hào)、、建筑面面積、銷銷售狀態(tài)態(tài)、申報(bào)報(bào)備案價(jià)價(jià)格、實(shí)實(shí)際成交交價(jià)格。。房地產(chǎn)政政策解讀讀/區(qū)域政策策限價(jià)以及及備案的的嚴(yán)格化化導(dǎo)致市市場(chǎng)促銷銷手段層層出不窮窮1.相關(guān)要求求9月1日起正式式執(zhí)行；；2.非鄭州戶戶口人員員，居住住證須滿滿3年方可購(gòu)購(gòu)房（原原1年）；3.鄭州戶口口人員不不滿20歲，不得得購(gòu)房。。鄭州戶戶口滿20歲人員名名下無(wú)房房者，限限購(gòu)1套；4.中小戶型型配套費(fèi)費(fèi)可延遲遲至辦理理預(yù)售前前繳納；；5.非正常住住宅容積積率1.0以下，面面積144以上，須須封頂后后方可辦辦理預(yù)售售；6.正常商品品住宅首首次報(bào)預(yù)預(yù)售時(shí)，，須一次次性將同同一建規(guī)規(guī)證下所所有樓棟棟價(jià)格同同時(shí)申報(bào)報(bào)，并劃劃分為90平米以下下，90-144平米，144平米以上上，項(xiàng)目目整體均均價(jià)，四四項(xiàng)申報(bào)報(bào)；7.正常商品品住宅預(yù)預(yù)售申報(bào)報(bào)價(jià)格不不得高于于同地段段、同品品質(zhì)其他他樓盤(pán)最最近3個(gè)月網(wǎng)簽簽均價(jià)；；8.正常商品品住宅網(wǎng)網(wǎng)簽均價(jià)價(jià)不得高高于預(yù)售售申報(bào)價(jià)價(jià)格（分分面積段段及整體體均價(jià)考考核），，同時(shí)不不得高于于本項(xiàng)目目最近3個(gè)月網(wǎng)簽簽均價(jià)，，否則將將停網(wǎng)簽簽；9.價(jià)格考核核按項(xiàng)目目計(jì)，即即無(wú)論項(xiàng)項(xiàng)目有多多少塊地地，不能能通過(guò)分分地塊更更換案名名達(dá)到新新開(kāi)項(xiàng)目目無(wú)之前前均價(jià)對(duì)對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的目的的。房地產(chǎn)政政策解讀讀/區(qū)域政策策“鄭九條條”上了了地產(chǎn)版版頭條，，只要““O增長(zhǎng)”鄭九條限價(jià)限售限購(gòu)商品房市市場(chǎng)房地產(chǎn)政政策解讀讀/鄭州地產(chǎn)產(chǎn)指數(shù)2013年8月份以前前商品房房一度供供不應(yīng)求求，到11月份供銷銷比在1.5左右，市市場(chǎng)供需需關(guān)系相相對(duì)穩(wěn)定定；受到國(guó)五五條影響響，2013年3-6月商品房房銷售持持續(xù)走高高，限價(jià)價(jià)及限購(gòu)購(gòu)相應(yīng)措措施出臺(tái)臺(tái)后，市市場(chǎng)回落落；住宅市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)政政策解讀讀/鄭州地產(chǎn)產(chǎn)指數(shù)受2012年剛需釋釋放影響響，2013年住宅整整體成交交數(shù)據(jù)上上漲，9月新政之之后，成成交價(jià)格格小幅下下跌；受到2013年年初良良好銷售售勢(shì)頭的的影響，，開(kāi)發(fā)商商紛紛加加快入市市節(jié)奏，，2013年8月之后商商品住宅宅存量持持續(xù)上漲漲；商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)政政策解讀讀/鄭州地產(chǎn)產(chǎn)指數(shù)自2013年以來(lái)，，商業(yè)供供求比持持續(xù)在3左右，商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)供需比比失衡，，銷售儲(chǔ)儲(chǔ)量持續(xù)續(xù)攀高，，預(yù)期不不甚樂(lè)觀觀；2013年上半年年借助整整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)行情的的大勢(shì)，，商業(yè)去去化相對(duì)對(duì)較好，，但是價(jià)價(jià)格水平平平穩(wěn)有有落；房地產(chǎn)政政策解讀讀/小結(jié)穩(wěn)步發(fā)展展回望2013，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)延延續(xù)去年年的回暖暖走勢(shì)，，在“國(guó)國(guó)五條””調(diào)控政政策遇冷冷的同時(shí)時(shí)，行業(yè)業(yè)投資環(huán)環(huán)境全面面回暖、、城市住住宅市場(chǎng)場(chǎng)成交量量持續(xù)回回升、重重點(diǎn)城市市房?jī)r(jià)普普漲、土土地市場(chǎng)場(chǎng)量?jī)r(jià)齊齊升。在在大好形形勢(shì)下，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)取取得了驕驕人的成成績(jī)。展望2014十八屆三三中全會(huì)會(huì)中并沒(méi)沒(méi)有直接接提及房房地產(chǎn)的的內(nèi)容，，體現(xiàn)了了政府樓市政政策“說(shuō)說(shuō)的少，，做的多多”的思思路，行行政化手手段的淡淡化和退退出過(guò)程程中，更加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)用用市場(chǎng)化化的經(jīng)濟(jì)濟(jì)化的手手段調(diào)節(jié)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。。暗流涌動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)行行業(yè)在穩(wěn)穩(wěn)步回升升的同時(shí)時(shí)，外部部環(huán)境卻卻正在醞醞釀著極極大的變變數(shù)：首首先，國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀觀，國(guó)內(nèi)宏觀觀經(jīng)濟(jì)面臨的不不確定性性增強(qiáng)；；其次，，新一屆政政府的執(zhí)執(zhí)政理念念正在發(fā)生生轉(zhuǎn)變，，在其對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)明明確表態(tài)態(tài)之前，，體系外外因素對(duì)對(duì)行業(yè)的的影響存存在一定定的變數(shù)數(shù)。房地產(chǎn)政政策研讀讀宏觀政策策區(qū)域政策策及運(yùn)行行指標(biāo)競(jìng)品監(jiān)控控競(jìng)品動(dòng)態(tài)態(tài)/正商明鉆鉆電廠西路建材路256開(kāi)發(fā)商河南正商置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址冉屯路與秦嶺路交匯處北200米

占地面積135畝建筑面積40萬(wàn)㎡物業(yè)類型7棟28層高層、8#為2層商業(yè)容積率/綠化率3.2/32%均價(jià)7400元/㎡主力戶型87㎡兩室、117㎡三室可售房源源：正商明鉆鉆三期在在售房源源為2#、5#、6#2梯4戶，88平左右2房，117平左右3房，7號(hào)樓2梯3戶預(yù)計(jì)明年年投放量量：高層21萬(wàn)平米，，商業(yè)4萬(wàn)平米B地塊C地塊西湖新城安置區(qū)五期花語(yǔ)語(yǔ)里——C地塊占地地4.6萬(wàn)㎡，總建面24.6萬(wàn)㎡，規(guī)規(guī)劃13棟28層高層競(jìng)品動(dòng)態(tài)態(tài)/升龍?zhí)靺R匯廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商鄭州元發(fā)置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址農(nóng)業(yè)路與嵩山路交匯處西北角占地面積63.4萬(wàn)㎡建筑面積234萬(wàn)㎡物業(yè)類型板樓,高層容積率/綠化率4.99/30.5%均價(jià)8000元/㎡主力戶型76㎡兩房、82㎡三房可售房源源：目前A區(qū)1、2、3#剩余120-160㎡大面積積目前在在售，洋洋房92㎡兩室、、115㎡三室、、148㎡復(fù)式在在售，B區(qū)1#2#在售;預(yù)計(jì)明年年投放量量：高層16萬(wàn)平方米米,商業(yè)6萬(wàn)平方米米;洋房8769234110冉屯路591㎡小三房房81㎡小三房房83㎡小三房房130㎡三房130㎡三房可售房源源：九龍城三三期9#剩余130㎡在售、、2#137㎡在售，，兩房均均價(jià)8000元/㎡，三房均均價(jià)7300元/㎡，5#6#多層房源源加推少少量預(yù)計(jì)明年年投放量量：高層10萬(wàn)平米，，商業(yè)8萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)商河南益通置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址中原區(qū)農(nóng)業(yè)路與冉屯路交叉口西300米路北占地面積333500㎡建筑面積1050000㎡物業(yè)類型多層、小高層、高層容積率/綠化率2.54/35%均價(jià)兩房8000元/㎡，三房7300元/㎡主力戶型91-137㎡三房，83-89㎡兩房競(jìng)品動(dòng)態(tài)態(tài)/九龍城競(jìng)品動(dòng)態(tài)態(tài)/城開(kāi)綠城城綠園開(kāi)發(fā)商河南省鄭州城開(kāi)·綠城集團(tuán)項(xiàng)目地址桐柏路與五龍口南路交匯處占地面積118畝建筑面積300000㎡物業(yè)類型板樓,高層容積率/綠化率3.45/30%體量劃分一期：B1、B2二期：A1、A2、A7、A8三期：A3、A4、A5、A6四期：A10、A11均價(jià)7800元/㎡主力戶型89㎡兩房、140㎡三房可售房源源：目前一一期還有有少量140㎡的大三三房在售售，均價(jià)價(jià)7800元/㎡，二期首首批A8三個(gè)單元元10.19開(kāi)盤(pán)，戶戶型面積積為88.56㎡和88.66㎡兩種戶戶型，基基本去化化完畢。。預(yù)計(jì)明年年投放量量：高層12萬(wàn)平米，，商業(yè)1萬(wàn)平米88.56㎡88.66㎡88.66㎡88.66㎡88.56㎡88.56㎡競(jìng)品動(dòng)態(tài)態(tài)/非常旺角角開(kāi)發(fā)商河南天贏置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址中原秦嶺路西，電廠南路北占地面積45333平方米建筑面積20萬(wàn)㎡物業(yè)類型高層、小高層容積率/綠化率3.50

/30.09%

均價(jià)7600元/㎡主力戶型二居79-92平米

三居123-135平米1234567891012131411A1B1B2可售房源源：1-4#,12#、14#在售，以以79-92㎡兩房戶型型和123-135㎡三房為主主；預(yù)計(jì)明年年投放量量：高層9萬(wàn)平方米米,商業(yè)5000平方米開(kāi)發(fā)商鄭燃地產(chǎn)項(xiàng)目地址冉屯路冉屯東路西100米占地面積3.2萬(wàn)㎡建筑面積12㎡物業(yè)類型高層、小高層容積率/綠化率2.9

/42%

均價(jià)開(kāi)盤(pán)7400-7900元/㎡主力戶型二居77-91平米

三居110-138平米在售房源源：一期剩余余房源，，2#樓26層2T4H，3#樓A單元32層3T6H，B單元為公公租房，，7#A單元2T4H,全部85-90㎡兩房、、三房預(yù)計(jì)明年年投放量量：高層8萬(wàn)平方米米，商業(yè)業(yè)5000平方米2A2B3A競(jìng)品動(dòng)態(tài)態(tài)/梧桐新語(yǔ)語(yǔ)競(jìng)品動(dòng)態(tài)態(tài)/小結(jié)分析：區(qū)域內(nèi)周周邊競(jìng)品品以升龍龍?zhí)靺R廣廣場(chǎng)總體體量、待待開(kāi)發(fā)面面積最大大，明鉆鉆5期其次；；九龍城體體量雖大大，但目目前等4期亦基本本去化完完畢，下下一步的的重點(diǎn)是是集中商商業(yè)；梧桐新語(yǔ)語(yǔ)和非常常旺角總總建面較較小，屬屬純住宅宅盤(pán)，商商業(yè)體量量較小，，明年基基本去化化完畢；；結(jié)論：2014年區(qū)域住住宅投放放86萬(wàn)㎡，商商業(yè)投放放量25萬(wàn)㎡，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈通過(guò)對(duì)2013年的營(yíng)銷銷回顧以以及市場(chǎng)場(chǎng)政策的的研讀，，我們不不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)——審視自我我——品牌立勢(shì)勢(shì)2013年的營(yíng)銷銷執(zhí)行我我們?nèi)鄙偕俚氖琼?xiàng)項(xiàng)目的起起勢(shì)及品品牌落地地；縱觀鳳云云——將市場(chǎng)調(diào)調(diào)控進(jìn)行行到底的的節(jié)奏當(dāng)政府著著力以市市場(chǎng)為主主導(dǎo)的新新型調(diào)控控政策下下，2014年行業(yè)變變數(shù)陡增增；競(jìng)品商業(yè)業(yè)類產(chǎn)品品集中放放量，產(chǎn)產(chǎn)品推售售的多元元性將有有利于突突破市場(chǎng)場(chǎng)，圈定定客戶；；營(yíng)銷借鑒鑒叁。目標(biāo)策略略/篇2014年項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)2014年策略總總綱2014年目標(biāo)策策略/營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)物業(yè)類別開(kāi)發(fā)周期樓棟及金額樓層面積套數(shù)高層（公寓。住宅）1期1-2單元5-7單元27/306015753-4單元27/3024256.36300庫(kù)存均價(jià)（元/㎡）725030271.36375庫(kù)存金額(元)219467360庫(kù)存比例100%商鋪1#-5#322587210庫(kù)存均價(jià)（元/㎡）16000.022587210庫(kù)存金額(元)361392000庫(kù)存比例100.0%1-2單元已售5單元已售6-7單元已售3-4單元未推5#一期剩余余產(chǎn)品梳梳理一期剩余余高層375套，總計(jì)計(jì)約3萬(wàn)㎡，合合計(jì)金額額2.19億；一期商業(yè)210套，總計(jì)約2.2萬(wàn)㎡，合計(jì)金金額3.61億；一期總計(jì)可售售面積5.2萬(wàn)㎡，合計(jì)金金額5.8億備注：數(shù)據(jù)截截止2013年12月15日2014年目標(biāo)策略/營(yíng)銷目標(biāo)二期可售產(chǎn)品品梳理首批二批物業(yè)類別開(kāi)發(fā)周期樓棟樓層面積套數(shù)住宅2期5#-234108261236#34/2721651247均價(jià)（元/㎡）7600.032477370銷售額(元)246825200庫(kù)存比例100.0%公寓2#3424510306均價(jià)（元/㎡）7000.024510306銷售額(元)171570000庫(kù)存比例100.0%二期住宅370套，總計(jì)約3.24萬(wàn)㎡，合計(jì)金金額2.46億；二期公寓306套，總計(jì)約2.45萬(wàn)㎡，合計(jì)金金額1.71億；二期總計(jì)可售售面積5.6萬(wàn)㎡，金額4.2億12-25-15-26-16-278裙房2-1342014年目標(biāo)策略/營(yíng)銷目標(biāo)2014年實(shí)現(xiàn)簽約額額6.5億——其中高層4.7億，商業(yè)1.8億——華強(qiáng)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目2014年年度推售計(jì)劃（簽約）統(tǒng)計(jì)事項(xiàng)2014年

合計(jì)1月春節(jié)2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?tīng)I(yíng)銷節(jié)點(diǎn)

2#300套開(kāi)盤(pán)

住宅5-2

6#樓公寓2#

工程節(jié)點(diǎn)

二期預(yù)售證取得

整體年度銷售情況年度推售面積（㎡）1038302258724256

3247724510

年度簽約面積（㎡）7566139641294732453245324523422201414206440235272525年度簽約套數(shù)9144916240404030251175534230年度簽約金額（萬(wàn)元）65022486110102331033103310265617489108944043318818572014年目標(biāo)策略/營(yíng)銷目標(biāo)目標(biāo)理解物業(yè)類型可售面積（萬(wàn)㎡）可售金額（億元）預(yù)計(jì)去化面積（萬(wàn)㎡）金額（億元）住宅3.42.63.22.4公寓5.13.63.42.3商業(yè)2.23.51.11.8合計(jì)10.89.77.76.5項(xiàng)目2014年可售產(chǎn)品主主要集中在公公寓及商業(yè)，，合計(jì)面積7.4萬(wàn)平米，占比比68%，且按照既定定營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)（（8月份新品開(kāi)盤(pán)盤(pán)）項(xiàng)目將面面臨主要以銷銷售公寓以及及商鋪投資類類客戶為主的的市場(chǎng)環(huán)境；；因此，商業(yè)性性質(zhì)類投資品品的客戶積累及銷售去化將將成為2014年度的難點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題！營(yíng)銷難點(diǎn)——以商業(yè)、公寓寓為主的純投投資類產(chǎn)品屬屬性解析——2013年6-12月份，公寓累累計(jì)銷售255套，月均42.5套（在考慮積累累周期及低首首付等政策支支持下）。2014年累計(jì)可售5.1萬(wàn)方，約637套，整體去化化難度較高；；商業(yè)定位及附附加值薄弱，，商鋪去化不不容樂(lè)觀；策略前瞻投資類產(chǎn)品客客戶關(guān)注潛力安全收益訴求——形象及區(qū)域炒炒作訴求——定位及品牌保保障訴求—高市場(chǎng)性價(jià)比比立題—品牌知名度、、客戶認(rèn)可度度低2014年目標(biāo)策略/策略總綱品牌如何樹(shù)起起來(lái)？客戶如何招進(jìn)進(jìn)來(lái)？產(chǎn)品如何賣(mài)起起來(lái)？解決三大難題題2014年目標(biāo)策略/策略總綱推量中70%商業(yè)產(chǎn)品構(gòu)成如何去化？商業(yè)投資類產(chǎn)品，客戶如何積累？品牌認(rèn)知如何穩(wěn)步建立？核心策略導(dǎo)讀讀破局—內(nèi)外兼修內(nèi)合理推售/打造一流銷售售團(tuán)隊(duì)/包裝展示外有效渠道組合合/立勢(shì)活動(dòng)/2014年目標(biāo)策略/策略總綱核心策略演繹繹5大核心策略，，支撐2大營(yíng)銷目標(biāo)：：銷售目標(biāo)：全全年6.5億元簽約金額額！品牌目標(biāo)：華華強(qiáng)西區(qū)首席席商業(yè)地標(biāo)??！推售推廣活動(dòng)展示客戶寬廣的渠道滲滲透，以最高高占位帶動(dòng)區(qū)區(qū)域形象樹(shù)立立華強(qiáng)品牌影響響力奠定市場(chǎng)場(chǎng)信心；獨(dú)特的產(chǎn)品包包裝點(diǎn)燃購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)沖動(dòng)；上半年商業(yè)及公寓包裝立體投資品;下半年以住宅帶動(dòng)公寓、商業(yè)交替入市;推售策略常規(guī)媒體（戶外、車體、站牌、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)）全面滲透;窄眾媒體（短信、DM、框架）精準(zhǔn)圈層;推廣策略立勢(shì)活動(dòng)建立品牌美譽(yù)度及客戶忠誠(chéng)度；系列主題活動(dòng)，點(diǎn)爆現(xiàn)場(chǎng)，圈定目標(biāo)客戶；活動(dòng)策略項(xiàng)目整體營(yíng)銷氛圍（銷售中心、導(dǎo)視、圍擋、樓宇、樣板間、銷售道具、內(nèi)部展示）實(shí)現(xiàn)客戶認(rèn)知;展示策略商業(yè)產(chǎn)品系統(tǒng)培訓(xùn)及考察調(diào)研；易居內(nèi)部轉(zhuǎn)介及泛營(yíng)銷執(zhí)行，業(yè)內(nèi)圈層；客戶策略產(chǎn)品去化客戶積累形象樹(shù)立2014年目標(biāo)策略/策略演繹核心策略演繹繹營(yíng)銷三步走肆。策略執(zhí)行/篇2014年項(xiàng)目營(yíng)銷排排期策略執(zhí)行2014年策略執(zhí)行/營(yíng)銷排期1月時(shí)間內(nèi)容1、階段內(nèi)容一期剩余公寓寓/短續(xù)短爆/活動(dòng)配合2、工程配合一期封頂一期公寓清盤(pán)盤(pán)，商鋪銷售售3、階段推售二期高層銷售售23456789101112營(yíng)銷總控表高層余房二期高層開(kāi)盤(pán)盤(pán)/高層蓄客公寓加推銷售售余房持續(xù)銷售售二期高層認(rèn)籌籌及銷售信息/密集廣告3、4單元開(kāi)盤(pán)一期商業(yè)包裝裝/穩(wěn)健去化/媒體跟進(jìn)公寓加推信息息商業(yè)蓄客、認(rèn)認(rèn)籌、銷售信信息/活動(dòng)報(bào)道二期動(dòng)工2、3單元開(kāi)盤(pán)2、3單元銷售二期加推，高高層清盤(pán)二期封頂樣板房展示各種媒體活動(dòng)動(dòng)配合，帶動(dòng)動(dòng)持續(xù)認(rèn)籌客戶維系，年年底答謝會(huì)1-5月品牌立勢(shì)期期6-12月熱銷沖刺期期利用5月份之前項(xiàng)目目一期平銷空空檔期進(jìn)行品品牌立勢(shì)2014年策略執(zhí)行/營(yíng)銷排期營(yíng)銷策略客戶策略執(zhí)行手段活動(dòng)配合廣告訴求一期剩余公寓產(chǎn)品，短蓄短爆；一期商業(yè)包裝升級(jí)，穩(wěn)健去化；3月5月6月7月1月2月原有客戶挖掘，老帶新政策；網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外、短信、框架、燈箱全新形象面市！強(qiáng)銷公寓4單元VIP卡為火爆開(kāi)盤(pán)做充分的準(zhǔn)備“精彩連場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)在即”“45-90㎡活力新品奪目上市”——配合VIP卡發(fā)售，通過(guò)各種媒體組合發(fā)布熱銷信息，引導(dǎo)目標(biāo)受眾關(guān)注二期高層強(qiáng)勢(shì)認(rèn)籌，再次引爆市場(chǎng)關(guān)注高端渠道客戶聯(lián)合（銀行、商會(huì)、高端俱樂(lè)部會(huì)員圈層）;認(rèn)籌，密集廣告投放，引爆市場(chǎng)關(guān)注?！靶膭?dòng)一刻，財(cái)富一生”二環(huán)旁地標(biāo)商業(yè)中心持續(xù)熱銷——配合樣板房展示/看房通道包裝，將客戶關(guān)注點(diǎn)引向產(chǎn)品本身，推動(dòng)熱銷認(rèn)籌以價(jià)格迎戰(zhàn)返鄉(xiāng)潮4月旅游春享季（深圳行）/方特嫁接開(kāi)盤(pán)2014年策略執(zhí)行/營(yíng)銷排期二期高層持續(xù)銷售商業(yè)客戶轉(zhuǎn)介以及大客戶拜訪住宅掩護(hù)公寓金九銀十促銷系列活動(dòng)“中心生活，觸手可及”“焦點(diǎn)所在，中心之選”——以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和配套優(yōu)勢(shì)展示成熟生活，增強(qiáng)客戶信心年終沖刺及客戶維系老客戶維系活動(dòng)，刺激老帶新突出商業(yè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，配套優(yōu)勢(shì)，搶奪客源華強(qiáng)會(huì)主題內(nèi)容差異化特殊賣(mài)點(diǎn)8月9月10月11月12月高層開(kāi)盤(pán)答謝會(huì)二期高層蓄客開(kāi)盤(pán)企業(yè)以及合作單位宣講；戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)樹(shù)形象；DM、框架滲透高層開(kāi)盤(pán)結(jié)合時(shí)裝周開(kāi)一場(chǎng)商業(yè)新品發(fā)布會(huì)“鄭州魅力，由我繪就”“生活秀，熱力盛演”——配合SP活動(dòng)，以生活魅力吸引客戶持續(xù)關(guān)注營(yíng)銷策略客戶策略執(zhí)行手段活動(dòng)配合廣告訴求Chapter.1推廣策略Chapter.2活動(dòng)策略Chapter.3客戶召集策略略Chapter.4展示策略Chapter.5推售策略2014年項(xiàng)目策略執(zhí)執(zhí)行推廣策略Chapter.1針對(duì)大型營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)提前1-2個(gè)月開(kāi)始推廣廣，確保充足足的蓄勢(shì)期；；大眾媒體與窄窄眾媒體組合合投放，開(kāi)盤(pán)盤(pán)后可適當(dāng)減減少大眾媒體體投放，通過(guò)過(guò)有針對(duì)性的的窄眾媒體投投放，最大化化網(wǎng)羅客戶；；大眾媒體選用用報(bào)紙、廣播播、網(wǎng)絡(luò)、戶戶外大牌等，，窄眾媒體選選用短信、DM直投、派單等等；各個(gè)媒體精細(xì)細(xì)化，投放與與效果監(jiān)測(cè)不不間斷，結(jié)合合市場(chǎng)有針對(duì)對(duì)性作出調(diào)整整。2014年策略執(zhí)行/推廣策略最大化發(fā)揮華華強(qiáng)的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)；2013年來(lái)電來(lái)訪重重要渠道：拓拓客、外展點(diǎn)點(diǎn)、短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)；針對(duì)高端客戶戶和業(yè)內(nèi)人士士的圈層營(yíng)銷銷；大眾媒體的必必要性、窄眾眾媒體的多樣樣性、創(chuàng)新媒媒體的針對(duì)新新相結(jié)合。2014年度，本項(xiàng)目目銷售重點(diǎn)仍仍然在商業(yè)投投資類產(chǎn)品。。商業(yè)產(chǎn)品的的去化率決定定了2014年度能否完成成6.5個(gè)億的簽約指指標(biāo)。推廣依據(jù)推廣使命：要要讓華強(qiáng)商業(yè)業(yè)上頭條2014年策略執(zhí)行/推廣策略品牌形象提起華強(qiáng)電電子，在科科技市場(chǎng)那那可是···提起方特，，鄭州人同同樣是津津津樂(lè)道···鄭州華強(qiáng)？？不清楚···做什么的。。不好好意思，鄭鄭州人對(duì)華華強(qiáng)地產(chǎn)還還不清楚品牌是一種種強(qiáng)有力的的廣告，可可以深入人人心、可以以使人在無(wú)無(wú)形中頂禮禮膜拜。華華強(qiáng)具備這這個(gè)優(yōu)勢(shì)和和能力，在在鄭州，華華強(qiáng)需要持持續(xù)加強(qiáng)對(duì)對(duì)自身品牌牌的宣傳力力度，特別別在地產(chǎn)界界、在商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域域、在文化化科技領(lǐng)域域。有了強(qiáng)強(qiáng)大的品牌牌支撐，就就有了投資資和購(gòu)買(mǎi)的的信心，對(duì)對(duì)鄭州乃至至河南的地地產(chǎn)將產(chǎn)生生深遠(yuǎn)的影影響。2014年策略執(zhí)行行/推廣策略二環(huán)旁·55萬(wàn)㎡地標(biāo)商商業(yè)中心形象定位在鄭州很很深圳精神訴求1高層——二環(huán)旁·非限購(gòu)活力力菁英住區(qū)區(qū)2商業(yè)——東風(fēng)路旁臨臨街金金品鋪王2014年策略執(zhí)行行/推廣策略媒體渠道原則方式調(diào)整本項(xiàng)目的媒媒體策略應(yīng)應(yīng)該注重針針對(duì)性，根根據(jù)媒體的的性質(zhì)，分效果、分分階段、有有主次的綜合利用用各種媒體體渠道，促促成本項(xiàng)目目宣傳效果最大化化。以宣傳形象象、拉高調(diào)調(diào)性為主，，以項(xiàng)目的的產(chǎn)品信息息為賣(mài)點(diǎn)大大眾，大眾媒體與與小眾渠道道、創(chuàng)新媒媒體相結(jié)合合。結(jié)合當(dāng)前市市場(chǎng)情況，，適當(dāng)調(diào)整2013年廣告投入入策略，在在保證連貫貫性的基礎(chǔ)礎(chǔ)上積極拓拓展渠道，，多渠道予予以宣傳。專業(yè)?？s雜志渠道精精準(zhǔn)搜羅1DM單頁(yè)直郵2會(huì)議贊助3《精品購(gòu)物》、《商界》、《車友會(huì)》、《時(shí)尚生活》等專業(yè)期刊刊雜志，精精準(zhǔn)網(wǎng)羅高高端客群。。通過(guò)郵政、、銀行等渠渠道購(gòu)買(mǎi)高高端客戶資資料，進(jìn)行行定期產(chǎn)品品信息直郵郵。以鄭州西區(qū)區(qū)為重點(diǎn)并并考慮鄭州州范圍內(nèi)的的大型行業(yè)業(yè)會(huì)議、論論壇、政府府會(huì)議等，，以禮品贊贊助或其他他方式植入入產(chǎn)品信息息。創(chuàng)新媒體渠渠道外拓DS直訪5利用現(xiàn)有外外拓人員進(jìn)進(jìn)行DS登門(mén)拜訪，，進(jìn)行上門(mén)門(mén)服務(wù)式的的置業(yè)服務(wù)務(wù)并定期提提供產(chǎn)品信信息。高端合作4與星級(jí)酒店店、高檔休休閑建立合合作關(guān)系，，通過(guò)沙盤(pán)盤(pán)模型安放放、資料發(fā)發(fā)放、客戶戶共享等途途徑擴(kuò)大宣宣傳。同時(shí)時(shí)結(jié)合已成成交客戶展展開(kāi)圈層營(yíng)營(yíng)銷。2014年策略執(zhí)行行/推廣策略2014年策略執(zhí)行行/推廣策略2014年建議推廣廣和加強(qiáng)渠渠道渠道特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)公交車信息流動(dòng)性傳播覆蓋廣，接觸群體廣展示信息有限候車亭點(diǎn)多，位散，組合度高性價(jià)比較高的戶外，而且與公交車組合效果戶型增強(qiáng)做形象不足，接觸客戶群體層次較低。地下車庫(kù)燈箱針對(duì)性行傳播直接面對(duì)有車一族1、每塊點(diǎn)位的受眾客戶有限；

2、位置情況繁雜，受眾固定社區(qū)燈箱廣告深入生活，信息終極傳播增加廣告柔和度，便于客戶接受受眾固定，信息傳播性不足加油站燈箱或框架針對(duì)客戶明確，信息流動(dòng)性強(qiáng)針對(duì)有車一族，起點(diǎn)高，信息重播流動(dòng)快資源比較少活動(dòng)策略Chapter.2強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷下下的大型活活動(dòng)，做足足入市準(zhǔn)備備；活動(dòng)與銷售售緊密掛鉤鉤，成為必必殺技；根據(jù)客戶意意愿有針對(duì)對(duì)性的組織織活動(dòng)?；顒?dòng)使命：：擴(kuò)展華強(qiáng)強(qiáng)品牌影響響力2014年策略執(zhí)行行/活動(dòng)策略活動(dòng)策略要要點(diǎn)持續(xù)塑造項(xiàng)項(xiàng)目高端品品質(zhì)形象；；進(jìn)一步提升升項(xiàng)目片區(qū)區(qū)影響力與與良好口碑碑；營(yíng)造項(xiàng)目火火爆銷售氛氛圍，通過(guò)過(guò)活動(dòng)促進(jìn)進(jìn)銷售；維系新老客客戶，回饋饋業(yè)主；豐富邀約說(shuō)說(shuō)辭，方便便置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)邀約客戶戶；活動(dòng)獨(dú)有創(chuàng)創(chuàng)新性，客客戶參與度度高；大型話題事事件營(yíng)銷，，線上線下下同步執(zhí)行行。2014年策略執(zhí)行行/活動(dòng)策略方式一：嫁嫁接明星演演唱會(huì)方式二：嫁嫁接明星開(kāi)開(kāi)盤(pán)方式三：城城市主題活活動(dòng)品牌起勢(shì)常常規(guī)模式華強(qiáng)有其獨(dú)獨(dú)特的資源源支撐2014年策略執(zhí)行行/活動(dòng)策略誰(shuí)來(lái)為鄭州州方特代言言一、訪問(wèn)華華強(qiáng)城市廣廣場(chǎng)官方微微博，在線填寫(xiě)表表格，上傳傳照片和視視頻鏈接，，并簡(jiǎn)短回回答“為何何選我當(dāng)方方特明星代代言人”。。

二、參參賽者將接接受網(wǎng)上投投票及專業(yè)業(yè)評(píng)審們的的一對(duì)一面面試，最終終誕生出冠冠軍。獲勝勝選手將攜攜手同伴開(kāi)開(kāi)始一段美美妙的全國(guó)國(guó)方特免費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)之旅旅。做華強(qiáng)方特特代言人，，游全國(guó)方方特樂(lè)園“熊孩子””在哪兒——華強(qiáng)城市廣廣場(chǎng)全城尋找““熊孩子””“熊孩子””是調(diào)皮的的少年兒童童，是個(gè)性性張揚(yáng)的青青年，他們們可愛(ài)、滑滑稽、糊涂涂卻又憨厚厚；通過(guò)嫁嫁接“熊出出沒(méi)”品牌牌，全城征征集自認(rèn)為為是熊孩子子的“照片片集”，利利用新浪樂(lè)樂(lè)居平臺(tái)，，評(píng)選，線線上線下持持續(xù)炒作，，利用影迷迷見(jiàn)面會(huì)，，邀請(qǐng)配音音演員一起起互動(dòng)；華強(qiáng)有其獨(dú)獨(dú)特的資源源支撐2014年策略執(zhí)行行/活動(dòng)策略2月17日3月10日3月18日“熊孩子””照片征集集啟動(dòng)征集作品品評(píng)選售樓部現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)主線現(xiàn)場(chǎng)配合媒體論壇壇持續(xù)炒炒作、微微博微信信在線互互動(dòng)2014年策略執(zhí)執(zhí)行/活動(dòng)策略略展示策略略Chapter.3展示打造造結(jié)合客客戶切身身感受，，讓客戶戶從各個(gè)個(gè)流程感感受到項(xiàng)項(xiàng)目的細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)質(zhì)；項(xiàng)目?jī)r(jià)值值展示：：售樓處處、影音音室、工工地展示示；案場(chǎng)氛圍圍營(yíng)造：：軟裝、、燈光、、外圍導(dǎo)導(dǎo)視等；；銷售物料料設(shè)計(jì)：：樓書(shū)、、單頁(yè)、、3D宣傳片等等；銷售服務(wù)務(wù)展示：：售樓服服務(wù)、看看房服務(wù)務(wù)、售后后服務(wù)等等；策略使命命：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感知更更具商務(wù)務(wù)感模塊成果不足物料設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，拓客工具種類較少，設(shè)計(jì)趕工，品質(zhì)感不強(qiáng)導(dǎo)視系統(tǒng)形成楚康路、項(xiàng)目?jī)啥问街甘竟δ軐?dǎo)示系統(tǒng)形式單一，形象指示清晰性不強(qiáng)，維護(hù)不夠現(xiàn)場(chǎng)包裝暖場(chǎng)和活動(dòng)節(jié)點(diǎn)包裝到位缺少高端體驗(yàn)看房通道——缺乏對(duì)于項(xiàng)目核心價(jià)值的全方位展示接待服務(wù)——高端服務(wù)停于噱頭，實(shí)質(zhì)性尊貴體驗(yàn)不足原有弊端端廣場(chǎng)樹(shù)包包裝不忍忍目睹周邊主干干道缺少少導(dǎo)視牌牌案場(chǎng)缺乏乏配合節(jié)節(jié)日和節(jié)節(jié)點(diǎn)的包包裝2014年策略執(zhí)執(zhí)行/展示策略略2014年策略執(zhí)執(zhí)行/展示策略略根據(jù)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)展示示進(jìn)行變變化，以以營(yíng)造濃濃厚銷售售氛圍工作落實(shí)實(shí)到位，，注意品品質(zhì)細(xì)節(jié)節(jié)加強(qiáng)對(duì)置置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)銷講及及銷售道道具的補(bǔ)補(bǔ)充，全全方位拔拔升項(xiàng)目目投資氛氛圍根據(jù)營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)，，對(duì)售樓樓部進(jìn)行行內(nèi)外場(chǎng)場(chǎng)包裝，，開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)包裝裝、國(guó)慶慶節(jié)、圣圣誕節(jié)、、元旦包包裝增加新地地塊新戶戶型產(chǎn)品品樣板間間示范與與效果圖圖展示展示為先先，根據(jù)據(jù)推售節(jié)節(jié)點(diǎn)，提提前包裝裝，預(yù)留留推廣期期外場(chǎng)噴泉泉長(zhǎng)開(kāi)，，增加道道旗！根據(jù)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，調(diào)整整包裝風(fēng)風(fēng)格銷售物料料補(bǔ)充及及時(shí)，擺擺放得體體展示線——案場(chǎng)2014年策略執(zhí)執(zhí)行/展示策略略展示線——商業(yè)臨街商鋪鋪及商業(yè)業(yè)街效果果展示北區(qū)臨街街商鋪建建議在完完成主體體構(gòu)造后后，對(duì)希希望路、、電廠西西路道路路進(jìn)行平平整，整整體街道道形式展展示，方方便客戶戶看鋪核心：增強(qiáng)展示示效果，，提升客客戶信心心充分利用用既有資資源，加加大宣傳傳2014年策略執(zhí)執(zhí)行/展示策略略售樓部與與樣板區(qū)區(qū)增加精精神堡壘壘5星級(jí)案場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)展示體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷樣板間維維護(hù)與新新增商超巡展展客戶召集集策略Chapter.4華強(qiáng)積累累老客戶戶、易居居代理樓樓盤(pán)積累累客戶；；高端場(chǎng)所所渠道拓拓展，進(jìn)進(jìn)行渠道道滲透和和商家聯(lián)聯(lián)動(dòng)；大客戶渠渠道精細(xì)細(xì)化，有有效進(jìn)行行大客戶戶拜訪與與拓展。。深度挖掘掘買(mǎi)點(diǎn)地段配套景觀五龍口區(qū)區(qū)域板塊塊，升至至潛力巨巨大55萬(wàn)方城市市綜合體體、、大大學(xué)科技技園、教教育西流湖濕濕地公園園，綠色色和諧Direction居住結(jié)構(gòu)緊湊湊、合理理，舒適適度高；服務(wù)一級(jí)物業(yè)業(yè)自持，，省心放放心FormingScneryLivingservice更舒適更可靠更適合更喜歡2014年策略執(zhí)執(zhí)行/客戶策略略高層客戶戶召集階段2：針對(duì)項(xiàng)目周邊、企事業(yè)單位、商會(huì)、4S店、專業(yè)市場(chǎng)拜訪；異業(yè)合作，深度挖掘合作單位潛在客戶群體；階段3：階段1：易居現(xiàn)有投資客戶資源短信告知、電話拜訪、約訪；滎陽(yáng)、新密、鞏義、上街等郊縣的拓展。階段4：以中原區(qū)區(qū)、高新新區(qū)、惠惠濟(jì)區(qū)為為主，拓拓客、派派單、掃掃街的集集中投放放，細(xì)化化管理，，有的放放矢實(shí)施階段段劃分2014年策略執(zhí)執(zhí)行/客戶策略略公寓客戶戶召集客戶挖掘掘：2014年策略執(zhí)執(zhí)行/客戶策略略調(diào)整與升升級(jí)老帶帶新必要性淡市下，，能夠增增加有效效來(lái)訪，，提高成成交概率率；有效提升升項(xiàng)目自自身形象象，提高高客戶認(rèn)認(rèn)可度；；可執(zhí)行性性權(quán)利：所所有“華華強(qiáng)會(huì)””會(huì)員均均可享受受購(gòu)房額額外優(yōu)惠惠，會(huì)員員介紹新新客戶成成交可獲獲得相應(yīng)應(yīng)數(shù)額家家電實(shí)物物或?qū)?yīng)應(yīng)金額購(gòu)購(gòu)物卡，，新客戶戶享受購(gòu)購(gòu)房額外外優(yōu)惠；；會(huì)員在在節(jié)假日日到訪免免費(fèi)領(lǐng)取取案場(chǎng)小小禮品，，參加周周末抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)活動(dòng)；；老帶新調(diào)調(diào)整與升升級(jí)——有效提升升案場(chǎng)來(lái)來(lái)訪，活活躍銷售售氛圍。。有效促進(jìn)進(jìn)淡市成成交，提提高客戶戶對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)可可度！強(qiáng)化老帶帶新政策策商業(yè)客戶戶召集2014年策略執(zhí)執(zhí)行/客戶策略略置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)拓展1商鋪正式式銷售前前，提前前1個(gè)月成立立商業(yè)拓拓展團(tuán)隊(duì)隊(duì)，安排排一名拓拓展經(jīng)理理負(fù)責(zé)；；深化2013年拓展思思路，撇撇棄無(wú)目目的性掃掃街，以以尋找““主事人人”為目目的進(jìn)行行針對(duì)性性拓展；；完善拓展展機(jī)制及及獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)機(jī)制提升升拓展人人員的積積極性；；落實(shí)拓展展實(shí)效性性，對(duì)拓拓展人員員進(jìn)行量量化考核核；商業(yè)客戶戶圈層拓拓展2積極調(diào)整整2013年拓展思思路，以以大活動(dòng)動(dòng)引起圈圈層客戶戶關(guān)注；；圈層拓展展工作的的檢驗(yàn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)即為為是否實(shí)實(shí)現(xiàn)圈層層客戶共共識(shí)；以聯(lián)動(dòng)活活動(dòng)為主主題，聯(lián)聯(lián)合資料料置換、、客戶置置換等相相關(guān)聯(lián)動(dòng)動(dòng)模式；；精確拓展展新客戶戶——商鋪客戶戶商業(yè)客戶戶召集定點(diǎn)拓展展圈層營(yíng)營(yíng)銷2014年策略執(zhí)執(zhí)行/客戶策略亮點(diǎn)點(diǎn)大商、鄭鄭東CBD等設(shè)置外外展點(diǎn)，，豪車接接送看鋪鋪執(zhí)行周期期——3月份，每每周末出出發(fā)看鋪鋪推售策略略Chapter.5推售使命命：使產(chǎn)產(chǎn)品均衡衡去化1高層住宅宅——中心絕版版，做標(biāo)標(biāo)桿、打打掩護(hù)2公寓——奇貨可居居，以精精制勝，，高性價(jià)價(jià)比2商業(yè)——高形象，，借大勢(shì)勢(shì)，立品品牌2014年策略執(zhí)執(zhí)行/推售執(zhí)行行產(chǎn)品出路路解讀2014年策略執(zhí)執(zhí)行/推售執(zhí)行行2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月3.22公寓開(kāi)盤(pán)300套二期產(chǎn)品入市啟動(dòng)二期預(yù)售證取得二期開(kāi)盤(pán)住宅350套推案重點(diǎn)點(diǎn)：高層層強(qiáng)銷（一期清清盤(pán)，二二期沖量量）推案重點(diǎn)點(diǎn)：商業(yè)業(yè)強(qiáng)銷二期公寓寓加推300套住宅以高高于市場(chǎng)場(chǎng)水平入入市，通通過(guò)拉高高住宅與與公寓的的相對(duì)價(jià)價(jià)差，促促進(jìn)公寓寓的有效效去化。。上半年以以住宅認(rèn)認(rèn)籌為其其他類產(chǎn)產(chǎn)品蓄客客造熱度度，下半半年以住住宅高價(jià)價(jià)掩護(hù)公公寓出貨貨。2014年策略執(zhí)執(zhí)行/策略總結(jié)結(jié)營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷周期期1月5月活動(dòng)起勢(shì)勢(shì)，品牌牌立足配合立體體推廣渠渠道客戶召集集、包裝裝展示配合立體體推廣渠渠道合理推售售節(jié)奏第一步：：建立高形形象基礎(chǔ)礎(chǔ)第二步：：完成客戶戶沉淀9月住宅掩護(hù)護(hù)，商業(yè)業(yè)沖量第三步：：實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷銷目標(biāo)12月伍。費(fèi)用計(jì)劃劃/篇2014年項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用明細(xì)相關(guān)支撐撐條件鄭州華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)2014年簽約回款及推廣費(fèi)用分解表編制部門(mén)：營(yíng)銷部金額單位:萬(wàn)元費(fèi)用名稱年度總指標(biāo)比例1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年簽約回款總額650221.83%486101010233103310331026561748910894404331881857全年推廣費(fèi)用總額1,1931.83%41.3045.80146.3098.60114.60172.6076.6082.60128.60138.6063.6083.60一媒體廣告費(fèi)合計(jì)905.8075.94%30.8037.80103.8076.6094.60134.6065.6061.6085.60107.6049.6057.601報(bào)紙196.0021.64%0.000.0036.0012.0012.0036.0012.0012.0024.0036.008.008.002戶外132.0014.57%11.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.003網(wǎng)絡(luò)155.0017.11%8.0015.0015.0015.0024.0030.0012.008.008.0012.000.008.004廣播44.004.86%0.000.000.000.0012.0012.000.000.0012.008.000.000.005短信79.808.81%3.803.803.807