二手房交易的詳細流程二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房交易的詳細流程和注意事項：1、 產(chǎn)權調(diào)查首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權歸屬。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。2、交定金看好房子，確定房屋產(chǎn)權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。風險提示：當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金20%;買賣合同中應注明“交由第三為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，需要簽一份交房保1電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。3、贖樓一般來說，贖樓是業(yè)主方的責任，針對業(yè)主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔保費，但買家需要提前供樓。風險提示：因贖樓產(chǎn)生的風險，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。4、付首期及資金監(jiān)管做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供500要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。5、簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。簽訂書面協(xié)議時，最主要要關注四個方面，是產(chǎn)權情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行。買賣雙方可以到房管部門相關網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。風險提示：出現(xiàn)共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家況。期及違約條件。e）要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的。6、辦理按揭如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。根據(jù)房產(chǎn)樓齡新舊，評估價格高低，貸款一般最高能做到8成，一般6、7成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。至于銀行的選擇，四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致。風險提示：備，否則交易不成將造成違約。目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。7、注銷他項權證按揭辦理下來后,要注意注銷該物業(yè)的他項權證。8、過戶及交稅同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證5日后放尾款給業(yè)主。風險提示:房地產(chǎn)的風險責任，產(chǎn)權轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔，產(chǎn)權轉(zhuǎn)量問題。目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務為由讓法院查封房業(yè)主違約，必須承擔違約責任。9、交房交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交去辦理，雙方應準備好房產(chǎn)證復印件、身份證等。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。風險提示:如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證初約定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大。最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。10、買方支付尾款（如果沒有簽交房保證金協(xié)議）往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業(yè)家電的完好等起到相應的保障作用。購房款分批支付主要目的在于減少風險，以防在交易過程306010%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。過戶流程：第一天：領表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書》、《房地產(chǎn)買賣合同》、《買方確認單》，填表。交易：買賣雙方驗人簽字。查檔：查房屋產(chǎn)權是否清晰、有無抵押、查封（上午查下午出結果，下午查次日出結果）。鑒定：做《房屋安全鑒定報告》。核價：財政部門根據(jù)《房屋買賣（置換）合同》的成交金額評估房價。地稅：繳納賣方房產(chǎn)營業(yè)稅（免稅的地稅部門開具免稅確認單）和印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五。第二天或第三天交件，七天后交契稅：交納契稅，領取契證交手續(xù)費：交納交易手續(xù)費封卷：領取證回執(zhí)。此后十個有效工作日后：領證：買方拿身份證原件取房證提供資料：賣方提供資料：a)房屋所有權證（14b)契稅證；c)身份證（夫妻雙方）（復印件2份）；d)夫妻雙方戶口簿（復印件1份）；結婚證（式不被承認