**冷凍食品城可

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研

究

報(bào)/9第一章項(xiàng)目概況市場(chǎng)名稱：********市場(chǎng)總面積：5萬(wàn)平方米市場(chǎng)地址：金華市工業(yè)園區(qū)金星南街36號(hào)建設(shè)單位：********有限公司項(xiàng)目宗旨：以****冷庫(kù)為依托，打造浙中最大的冷凍品交易市場(chǎng)，營(yíng)造熱烈的商業(yè)氣氛，促進(jìn)本地區(qū)冷鏈物流行業(yè)的發(fā)展，為本地區(qū)提供更為豐富的冷凍食品和保鮮果蔬，滿足消費(fèi)者的需求，并將大力提升食品安全保障。第二章市場(chǎng)概括********是由上市公司--****股份有限公司投資建造的現(xiàn)代化大型冷凍冷交易集散中心，地處金華市工業(yè)園區(qū)，金星街和330國(guó)道交匯處的金星南街36號(hào)，占地80余畝。城市主干道、國(guó)道、高速公路相連，有著優(yōu)越的地理位置和交通條件。********以****冷庫(kù)為依托，擁有6萬(wàn)噸冷庫(kù)，其中5萬(wàn)噸的－22C低溫冷凍庫(kù)和1萬(wàn)噸的士0C—+5C冷藏庫(kù)，適合各種家禽畜牧等肉類凍品、海水產(chǎn)品、調(diào)理食品、速凍食品、海鮮干貨、水果蔬菜、紅酒、進(jìn)口食品等的冷藏保鮮和交易配送。能為金華市及周邊縣市從事冷凍食品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和個(gè)人，提供優(yōu)質(zhì)高效的冷藏配送服務(wù)。第三章市場(chǎng)現(xiàn)狀與項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目提出的背景金華地處浙江中部，金華市本級(jí)含以老城區(qū)為中心、婺城新區(qū)和金東區(qū)為兩翼、金西經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和金三角經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為兩三角的“一中兩翼兩三角”，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便捷，文化底蘊(yùn)深厚，自然資源豐富，發(fā)展前景廣闊，尤其是在綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域、交通物流領(lǐng)域，具有得天獨(dú)厚的發(fā)展條件。當(dāng)前，金華市政府提出《農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)規(guī)劃》，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“減環(huán)節(jié)、將成本、保安全、促增收、惠民生”為工作思路，完善農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系，進(jìn)一步合理配置和開(kāi)發(fā)城市的各類農(nóng)產(chǎn)品流通資源，盡快新城以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為龍頭，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、安全化、便利化的綠色流通網(wǎng)絡(luò)體系。《規(guī)劃》指出，以構(gòu)建“立足金華、輻射浙江”的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系為發(fā)展總目標(biāo)，以“突出重點(diǎn)、示范帶動(dòng)、優(yōu)化整合、分布實(shí)施、強(qiáng)化功能、規(guī)范管理、政企互動(dòng)、共同推進(jìn)”為方針，以3個(gè)大型綜合批發(fā)市場(chǎng)和一批冷鏈系統(tǒng)和配送中心，多個(gè)重點(diǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)為依托，積極發(fā)展多樣化業(yè)態(tài)，構(gòu)筑多級(jí)、多層次、多功能的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系。金華冷凍品交易市場(chǎng)現(xiàn)狀分析金華市本級(jí)及義烏、東陽(yáng)等周邊縣市，冷凍食品交易大都在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)，很少有專業(yè)的冷凍品交易市場(chǎng)，僅有的幾家凍品市場(chǎng)（如新辰冷凍品市場(chǎng)）都是由舊廠房改建而來(lái)，存在著市場(chǎng)交易規(guī)模偏小，場(chǎng)地狹小，道路擁堵，設(shè)施簡(jiǎn)陋，衛(wèi)生狀況差，交易方式落后，交易品種相對(duì)較少，管理及服務(wù)手段較為落后的狀況，市場(chǎng)內(nèi)冷凍品質(zhì)量安全檢測(cè)系統(tǒng)基本未建立，一些不合格的冷凍產(chǎn)品也時(shí)常進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)，不僅影響了冷凍產(chǎn)品整體質(zhì)量的安全可靠，并有可能危及人體健康，而且還擾亂了市場(chǎng)內(nèi)規(guī)范經(jīng)營(yíng)。以上種種現(xiàn)狀都制約了金華冷凍食品行業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)********以培育區(qū)域大市場(chǎng)為目標(biāo)，搞活大流通，提高冷凍食品流通組織化程度、集中度以及流通效率，促進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)上規(guī)模、上檔次，使冷凍食品批發(fā)市場(chǎng)管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，逐步實(shí)現(xiàn)冷凍食品批發(fā)市場(chǎng)與現(xiàn)代流通方式有機(jī)結(jié)合。擁有6萬(wàn)噸冷庫(kù)為基礎(chǔ)，其中5萬(wàn)噸的—22C低溫冷凍庫(kù)和1萬(wàn)噸的士OC—+5C冷藏庫(kù)，冷庫(kù)設(shè)有40臺(tái)升降平臺(tái)、全自動(dòng)控溫系統(tǒng)、冷庫(kù)智能化管理和結(jié)算系統(tǒng)。市場(chǎng)配有中央空調(diào)及自動(dòng)扶梯，設(shè)置旋轉(zhuǎn)車(chē)道保證車(chē)輛直接運(yùn)送貨物至每個(gè)樓層。第四章市場(chǎng)區(qū)域劃分4.1負(fù)一層地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積9600m2一至三樓冷凍品交易市場(chǎng)建筑面積28800m四樓出租倉(cāng)庫(kù)、小包裝生產(chǎn)車(chē)間建筑面積9600m五樓員工食堂建筑面積9600m第五章********的必要性和可行性必要性金華現(xiàn)有冷凍產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)管理水平相對(duì)較低，產(chǎn)品總體競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，還遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代流通業(yè)中標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化大市場(chǎng)、大流通的發(fā)展要求。金華市及其周邊一些地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民生活水平提高，是各類冷凍產(chǎn)品的消費(fèi)大區(qū)。因此，需要在浙中地區(qū)即金華市區(qū)建立一個(gè)較為規(guī)范的、功能設(shè)施配套齊全、服務(wù)效率高、交易規(guī)模大、交易的畜禽產(chǎn)品品種齊全、產(chǎn)品質(zhì)量安全可靠、服務(wù)幅射范圍廣、管理手段較為先進(jìn)、可適應(yīng)現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展要求的大型冷凍產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，以適應(yīng)該區(qū)域高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、高效集約化農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要，適應(yīng)冷凍產(chǎn)品物質(zhì)大吞吐、大流通的發(fā)展趨勢(shì)要求。通過(guò)現(xiàn)代流通市場(chǎng)的建立，可提高商品流通效率，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，合理配置資源，提高對(duì)現(xiàn)代營(yíng)銷技術(shù)、信息技術(shù)和現(xiàn)代物流管理技術(shù)的應(yīng)用，使交易方式更為先進(jìn)，服務(wù)功能更為齊全，服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大，明顯降低商品流通成本，平抑市場(chǎng)物價(jià)，合理調(diào)節(jié)商品流向，為廣大消費(fèi)者提供放心、可靠、先進(jìn)、安全、質(zhì)量有保障的冷凍食品，使社會(huì)主義市場(chǎng)流通體系進(jìn)一步完善，并形成一個(gè)較為合理的流通市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。因此，以適應(yīng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)合理接軌的要求，滿足廣大消費(fèi)者對(duì)各種優(yōu)質(zhì)、可靠、價(jià)廉物美的冷凍產(chǎn)品日益增長(zhǎng)的需求，適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展趨勢(shì)要求等方面看，********的建設(shè)是十分必要的?？尚行?***火腿股份有限公司創(chuàng)始于1994年11月15日，公司于2010年12月3日成功登陸深交所中小板，成為業(yè)內(nèi)首家A股上市公司。****公司始終堅(jiān)持“食品工業(yè)是道德工業(yè)”的宗旨，重視食品質(zhì)量的安全管理。建立了完善的《食品質(zhì)量安全管理制度》、《食品安全召回制度》。隨著公司的成功上市，公司進(jìn)入了新的發(fā)展階段，肩負(fù)了更多的責(zé)任和使命，利用上市公司的影響力和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建立和完善冷鏈物流服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和窖藏能力，打造產(chǎn)業(yè)鏈、完善產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，提升盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)力。********一期已建有6萬(wàn)噸庫(kù)容的高、低溫冷藏庫(kù)，為冷凍品市場(chǎng)的開(kāi)辦提高了必要的基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)冷凍食品廠家、本地經(jīng)營(yíng)戶、外地經(jīng)營(yíng)戶的接洽統(tǒng)計(jì)，有意向入駐冷凍食品城市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶達(dá)200余戶，公司將本著發(fā)展經(jīng)濟(jì)、繁榮市場(chǎng)、蓄水養(yǎng)魚(yú)的經(jīng)營(yíng)方針，從而保證市場(chǎng)的興旺與發(fā)展。第六章項(xiàng)目總投資及效益情況總投資經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃總投資為26,500萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資19,000萬(wàn)元，流動(dòng)資金投資7,500萬(wàn)元。資金來(lái)源本項(xiàng)目運(yùn)用超募資金10,000萬(wàn)元，自有資金16,500萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)工期為兩年。第七章效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)社會(huì)效益********的建設(shè)，將滿足金華乃至整個(gè)浙中地區(qū)對(duì)冷凍品的市場(chǎng)需求，解決人民群眾的菜籃子問(wèn)題。該市場(chǎng)將會(huì)帶動(dòng)和促進(jìn)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。按現(xiàn)代流通市場(chǎng)的發(fā)展要求，進(jìn)入市場(chǎng)交易的各種冷凍產(chǎn)品，今后將要求逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的系列化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)格化，以適應(yīng)大批量銷售流通過(guò)程中的儲(chǔ)運(yùn)需要。而這就需要產(chǎn)品精整、包裝和深加工以及配送等行業(yè)也應(yīng)有相應(yīng)的發(fā)展，以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。即該市場(chǎng)的建立，將有助于促進(jìn)當(dāng)?shù)乩鋬霎a(chǎn)品加工、包裝、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還會(huì)明顯促進(jìn)從事冷凍產(chǎn)品流通業(yè)的企業(yè)及經(jīng)營(yíng)戶的壯大和發(fā)展。據(jù)估算，該市場(chǎng)建成后，將會(huì)約有300戶經(jīng)營(yíng)戶或流通企業(yè)，約500人左右的人進(jìn)場(chǎng)直接從事畜禽產(chǎn)品批發(fā)貿(mào)易及管理活動(dòng)，將會(huì)約有1000人左右的人從事場(chǎng)內(nèi)各種直接或間接性服務(wù)工作。即該市場(chǎng)的建立，可為當(dāng)?shù)叵聧徛毠せ虼龢I(yè)人員提供直接或間接的就業(yè)崗位約2000個(gè)。這不僅可直接緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)下壓，而且有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的穩(wěn)定，尤其是可為當(dāng)?shù)亍笆У剞r(nóng)民”尋找到一條重新就業(yè)的門(mén)路，這對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的穩(wěn)定將會(huì)起到積極的作用，其意義十分重大。經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，計(jì)劃投產(chǎn)后第1年達(dá)產(chǎn)50%，第2年達(dá)產(chǎn)100%。項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)當(dāng)年，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年銷售收入30,000萬(wàn)元，利潤(rùn)總額4,665.94萬(wàn)元，凈利潤(rùn)3,499.45萬(wàn)元，所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.07%，所得稅后項(xiàng)目投資回收期為7.53年（含建設(shè)期2年）。該項(xiàng)目在技術(shù)方案上是先進(jìn)可靠的，在經(jīng)濟(jì)上是合理可行的，并具有較顯著的社會(huì)效益。第八章市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間、人員配備********將于2013年5月18日正式開(kāi)業(yè)。人員配置冷凍食品城建成后，公司按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，按照“高效、精簡(jiǎn)、科學(xué)、合理”的原則設(shè)置機(jī)構(gòu)及人員配置，主要結(jié)構(gòu)及職能如下：總經(jīng)辦：人事行政管理部門(mén)、安全保證、后勤服務(wù)。市場(chǎng)部：執(zhí)行食品安全、商品準(zhǔn)入、衛(wèi)生防疫、消費(fèi)者投訴、動(dòng)物檢疫等規(guī)章制度。做好市場(chǎng)日常管理工作。工程部：全面負(fù)責(zé)本公司所有機(jī)械設(shè)備、制冷、電器的操作、維修、保養(yǎng)工作。保證冷庫(kù)溫度符合商品儲(chǔ)存要求。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)核算、資金運(yùn)作與管理、處理債權(quán)債務(wù)等。第九章可行性分析結(jié)論通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)一步完善金華市冷凍品交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施，有利于順利開(kāi)展冷凍品交易，進(jìn)一步推動(dòng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)和走可持續(xù)發(fā)展之路。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家的有關(guān)要求，符合金華市社會(huì)發(fā)展的需求，為繁榮金華經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)浙中崛起作出積極的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)條件成熟，實(shí)施方案合理，配套資金落實(shí)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，可產(chǎn)生較好的社會(huì)效益。項(xiàng)目的建設(shè)在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)等各方面都是合理可行的。附：市場(chǎng)效果圖、鳥(niǎo)瞰圖耒陽(yáng)市城北新區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告第一部分市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)概況 錯(cuò)第一部分市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)概況 錯(cuò)...誤.!未定義書(shū)簽。一、 耒陽(yáng)行政區(qū)位錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。二．交通特征錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。三．經(jīng)濟(jì)概況錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。四、城市新區(qū)規(guī)劃發(fā)展(2009——2030)錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。第二部分耒陽(yáng)市房地