房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理景德德鎮(zhèn)鎮(zhèn)融融科科智智地地房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司第一一部部分分:如何何理理解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理第二二部部分分:如何何構構建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系第三三部部分分:房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)如如何何實實施施全全面面預預算算管管理理第四四部部分分:房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理的的業(yè)業(yè)務務管管控控基基礎礎目錄錄學習習目目的的：：建立立系系統(tǒng)統(tǒng)完完整整的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系掌握握項項目目預預算算、、計計劃劃、、成成本本、、資資金金的的精精細細化化管管細細節(jié)節(jié)和和技技巧巧1、預算的概念念預算是企業(yè)未未來一定時期期經(jīng)營計劃的數(shù)量表現(xiàn)形形式，是“經(jīng)經(jīng)營管理計劃劃”正式的、、量化的、貨貨幣化得表現(xiàn)現(xiàn)體現(xiàn)：經(jīng)營活動的各各項指標、行行為計劃與相相應的措施。2、預算管理的的原理借助預算制度度的推行，對對企業(yè)經(jīng)營管理理活動進行事先規(guī)劃劃、控制、并并有效協(xié)助各各部門，以達達到既定的經(jīng)營目標和戰(zhàn)戰(zhàn)略目標。第一講如何理理解房地產(chǎn)項項目全面預算算管理3、厘清概念第一講如何理理解房地產(chǎn)項項目全面預算算管理企業(yè)預算項目預算成本預算工程預算針對項目的工程造價部分計算和預測工程經(jīng)濟狹義：對項目的開發(fā)成本進行測算廣義：對公司的生產(chǎn)經(jīng)營成本測算財務核算針對項目的開發(fā)全過程進行計劃和財務預測項目管理針對企業(yè)一定時期內的生產(chǎn)經(jīng)營活動作出計劃財務預測企業(yè)經(jīng)營管理理全面預算管理理基本概念、、特征1、基本概念全面預算管理理指以企業(yè)總體經(jīng)營目標標（總利潤目目標）為導向，將企企業(yè)的所有經(jīng)經(jīng)營活動都納納入預算管理理，即對企業(yè)業(yè)全體人員、全全部業(yè)務、全全部過程實施基于預算算的控制和管管理。2、特征全員全過程全方位第一講如何理理解房地產(chǎn)項項目全面預算算管理房地產(chǎn)項目全全面預算管理理房地產(chǎn)企業(yè)全全面預算管理理現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)全全面預算管理理特點房地產(chǎn)企業(yè)全全面預算管理理的含義房地產(chǎn)企業(yè)全全面預算管理理的要求和作作用第一講如何何理解房地產(chǎn)產(chǎn)項目全面預預算管理房地產(chǎn)項目全全面預算管理理現(xiàn)狀管理現(xiàn)狀：全面性不夠：預算算管理的覆蓋蓋范圍與影響響力不夠，大大多局限于財財務的數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計系統(tǒng)性不夠：沒有作作為一個管理理體系，實現(xiàn)現(xiàn)對公司經(jīng)營營活動的全過過程規(guī)劃、控控制與協(xié)調做法各異：各開發(fā)發(fā)企業(yè)的方式式方法迥然不不同，沒有統(tǒng)統(tǒng)一的模式、、深度與標準準，達到的管管理效果也相相去甚遠第一講如何何理解房地產(chǎn)產(chǎn)項目全面預預算管理2、房地產(chǎn)項目目全面預算管管理特點房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品及經(jīng)營特特征決定了管管理特點開發(fā)周期長、、產(chǎn)品單件性性：由于客戶戶需求、時間間與地域變化化、市場變化化多端，預算算難度大資金需求與資資源整合量大大：預算管理理中強調對資資金的管理和和資源的配置置專業(yè)協(xié)作要求求高：屬綜合合學科且無固固定模式，業(yè)業(yè)務部門的統(tǒng)統(tǒng)籌與協(xié)調是是管理重點第一講如何何理解房地產(chǎn)產(chǎn)項目全面預預算管理3、房地產(chǎn)項目全全面預算管理理的含義房地產(chǎn)項目全全面預算管理理就是要求房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)把項目運運營和企業(yè)運運營充分結合合起來，即在在項目開發(fā)和和銷售等業(yè)務務活動中、不不論是計劃管管理、盈利預預測、成本費費用控制、資資金安排、績績效考核等方方面，均貫徹徹“從項目中中來，到項目目中去”的原則，把預預算目標落實實到項目開發(fā)發(fā)目標中，從從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營計劃劃和戰(zhàn)略目標標。第一講如何何理解房地產(chǎn)產(chǎn)項目全面預預算管理4、房地產(chǎn)項目全全面預算管理理的要求強化的要求：：目標要求清晰晰：項項目經(jīng)濟指指標結合企業(yè)業(yè)總體經(jīng)營目目標（互為基基礎與前提））計劃綜合協(xié)調調：從從各項目目開發(fā)計劃到到企業(yè)經(jīng)營計計劃（生命周周期與經(jīng)營周周期）合理配置資源源：統(tǒng)統(tǒng)籌各項項目資源的占占用與供給（（資金、人員員）團隊責責任落落實：：項目目于職職能雙雙重組組織于于個人人的績績效體體現(xiàn)在在項目目的開開發(fā)與與管理理中（（過程程中的的專業(yè)業(yè)協(xié)作作要求求）第一一講講結結束束第一一講講如如何何理理解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系的的構成成房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理的的核心心內內容容房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系的的目標標設設置置房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系的的組織織方方式式第二二講講如如何何構構建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系的的構成成核心心內內容容：：業(yè)業(yè)務務預預算算、、資資本本預預算算、、資資金金預預算算、、財財務務（（報報表表））預預算算目標標設設置置：：戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標標、、經(jīng)經(jīng)營營目目標標、、預預算算指指標標組織織機機構構：：決決策策組組織織、、管管理理組組織織、、執(zhí)執(zhí)行行組組織織實施施機機構構：：PDCA（編編制制、、執(zhí)執(zhí)行行、、反反饋饋、、調調整整））業(yè)務務管管控控基基礎礎：：計計劃劃管管理理、、成成本本費費用用管管理理、、項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟評評價價機機制制第二二講講如如何何構構建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理的的核心心內內容容四項項核核心心內內容容:業(yè)務預算算：反映預預算期內內企業(yè)可可能形成成先進收收付的生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的預預算資金預算算：是企業(yè)業(yè)根據(jù)日日常經(jīng)營營預算與與資本支支出預算算所作作的的現(xiàn)金流流入、流流出的預預算，進進而企業(yè)業(yè)可作出出籌資方方面的預預算資本預算算：是企業(yè)業(yè)對預算算期內進進行資本本性投資資活動的的預算財務預算算：以財務務報表形形式反映映的預算算成果第二講如如何構構建房地地產(chǎn)項目目全面預預算管理理體系第二講如如何構建房房地產(chǎn)項目目全面預算算管理體系系房地產(chǎn)項目目全面預算算管理的內容組成銷售預算項目開發(fā)成本預算費用預算預計損益表生產(chǎn)預算預計現(xiàn)金流量表財務預算其他利潤預算全面預算內容其他業(yè)務收入預算其他業(yè)務支出預算預計資產(chǎn)負債表土地征用及拆遷補償費開發(fā)間接費公共配套設施費建筑安裝工程費基礎設施費前期費用資金預算業(yè)務預算房地產(chǎn)項目目全面預算算管理體系系的目標設置基于戰(zhàn)略的的企業(yè)目標標體系厘清企業(yè)的的戰(zhàn)略目標標明確公司的的經(jīng)營目標標設置全面預預算管理的的預算目標標鎖定企業(yè)經(jīng)經(jīng)營的核心心財務指標標第二講如如何構建房房地產(chǎn)項目目全面預算算管理體系系1、基于戰(zhàn)略略的企業(yè)目目標體系分四層次：：企業(yè)戰(zhàn)略目目標，企業(yè)業(yè)經(jīng)營目標標，年度預預算目標，，財務分析析指標戰(zhàn)略規(guī)劃與與全面預算算的聯(lián)系第二講如如何構建房房地產(chǎn)項目目全面預算算管理體系系戰(zhàn)略計劃、業(yè)務規(guī)劃經(jīng)營目標、計劃績效考核全面預算延伸和細化化執(zhí)行和反饋饋第二講如如何構建房房地產(chǎn)項目目全面預算算管理體系系2、厘清房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的戰(zhàn)略略目標戰(zhàn)略規(guī)劃的要要點：“金字字塔”Vision希望未來成為為什么樣的企企業(yè)Mission明確企業(yè)的客客戶是誰？將將為客戶提供供什么樣的服服務Value公司在追求目目標是遵循的的準則Strategy公司的發(fā)展規(guī)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品、品牌的的發(fā)展方向投資經(jīng)營的發(fā)發(fā)展規(guī)模技術經(jīng)濟指標標將要達到的的水平組織、管理水水平的提高員工培訓及文文化建設人才戰(zhàn)略及員員工薪酬水平平的提高第二講如何何構建房地產(chǎn)產(chǎn)項目全面預預算管理體系系3、明確公司的的經(jīng)營目標按戰(zhàn)略轉化為為四個維度的的公司目標客戶滿意核心能力內部管理財務結果企業(yè)經(jīng)營的內內部和外部目目標1、內部目標基于成本與費費用：總成本本費用、成本本指標、費率率基于收入：總總收入、銷售售價格基于利潤：利利潤、銷售利利潤率基于效率：開開發(fā)周期、銷銷售及回款速速度、資金周周轉率基于股東價值值：資本利潤潤率2、外部目標基于市場競爭爭：市場定位位、市場占有有率基于客戶滿意意：客戶滿意意度第二講如何何構建房地產(chǎn)產(chǎn)項目全面預預算管理體系系4、設置全面預算算管理的預算算目標全面預算管理理目標的設置置宗旨預算目標的確確定過程預算目標包含含的要素分析析全面預算管理理目標的設置置宗旨符合公司的發(fā)發(fā)展階段與經(jīng)經(jīng)營環(huán)境體現(xiàn)和實現(xiàn)公公司管理的計計劃性支持公司經(jīng)營營目標管理為公司各級經(jīng)經(jīng)營管理者提提供財務管理理工具配合公司進行行考核與薪酬酬支付第二講如何何構建房地產(chǎn)產(chǎn)項目全面預預算管理體系系預算目目標的的確定定過程程戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃、、戰(zhàn)略略目標標（3——5年））第二二講講如如何何構構建建房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目全全面面預預算算管管理理體體系系經(jīng)營營目目標標經(jīng)營計劃劃考核指標標基于戰(zhàn)略略的預算算目標是是年度預預算的起起點預算目標標非財務指指標財務指標標預算目標標包含的的要素分分析體現(xiàn)核心心預算內內容管理理經(jīng)營目標標中的內內部指標標為主四類屬性性的指標標結合財務指標標為主量化指標標為主動態(tài)指標標與靜態(tài)態(tài)指標結結合第二講如如何構構建房地地產(chǎn)項目目全面預預算管理理體系預算目標標包含的的要素分分析體現(xiàn)核心心預算內內容管理理經(jīng)營目標標中的內內部指標標為主四類屬性性的指標標結合財務指標標為主量化指標標為主動態(tài)指標標與靜態(tài)態(tài)指標結結合第二講如如何構構建房地地產(chǎn)項目目全面預預算管理理體系5、鎖定企企業(yè)經(jīng)營營的核心心財務指指標（1）主要財財務指標標的分類類與計算算（2）指標數(shù)數(shù)據(jù)的對對比分析析（1）主要財務務指標的的分類與與計算償債能力力分析：：短期、、長期期營運能力力分析：：人力資資源、生生產(chǎn)資料料盈利能力力分析：：企業(yè)盈盈利、社社會貢獻獻發(fā)展能力力分析：：第二講如如何構構建房地地產(chǎn)項目目全面預預算管理理體系房地產(chǎn)項項目全面面預算管管理的組組織方式式（1）全面預預算管理理的組織織機構（2）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的管控模模式全面預算算管理的的組織機機構基本的的層級級（三三級））：領領導機機構、、統(tǒng)籌籌機構構、實實施機機構全面預預算的的決策組織-----決策、、領導導、監(jiān)監(jiān)督全面預預算的的管理組織-----計劃、、組織織、協(xié)協(xié)調全面預預算的的執(zhí)行組織-----編制、、執(zhí)行行、反反饋第二講講如如何構構建房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目全面面預算算管理理體系系預算管管理領領導機機構的的職責責---審議通通過預預算目目標、、預算算政策策和程程序---審定、、下達達正式式預算算---根據(jù)需需要審審批調調整或或修改改的預預算---制定相相應的的預算算控制制措施施和激激勵制制度---仲裁有有關預預算沖沖突第二講講如如何構構建房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目全面面預算算管理理體系系全面預預算管管理的的統(tǒng)籌籌機構構職責責---起草、、審議議有關關制度度與標標準，，下發(fā)發(fā)后培培訓---組織、、協(xié)調調各部部門完完成相相應計計劃于于目標標的編編制，，有關關輔導導和預預審---跟蹤預預算執(zhí)執(zhí)行，，負責責落實實各業(yè)業(yè)務信信息反反饋與與指標標的統(tǒng)統(tǒng)計---處理例例外事事件第二講講如如何構構建房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目全面面預算算管理理體系系全面預預算管管理的的執(zhí)行行機構構職責責---制度分分管領領域的的經(jīng)營營計劃劃、業(yè)業(yè)務計計劃和和目標標---學習掌掌握公公司全全面預預算管管理制制度和和應用用工具具---安裝全全面預預算管管理編編制計計劃完完成預預算表表的編編制并并交財財務（（統(tǒng)籌籌機構構）審審核---同上級級領導導審核核確認認有關關預算算目標標---依據(jù)有有關管管理制制度在在業(yè)務務活動動之執(zhí)執(zhí)行預預算標標準---預算執(zhí)行中中本業(yè)務的的臺帳建立立、數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計與信息息反饋第二講如如何構建房房地產(chǎn)項目目全面預算算管理體系系房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的管控模模式幾種管控模模式：非集團企業(yè)業(yè)：單項目目開發(fā)單地區(qū)多項項目開發(fā)集團企業(yè)：：多地域集集團化公司司管理第二講如如何構建房房地產(chǎn)項目目全面預算算管理體系系第三講房地地產(chǎn)項目開開發(fā)企業(yè)如如何實施全全面預算算管理房地產(chǎn)項目目全面預算算管理的運運行方式預算的編制制與審定預算的執(zhí)行行與控制預算的差異異分析與調調整預算的考考核與評評估全面預算算管理體體系建立立中經(jīng)常常存在的的阻礙與與克服房地產(chǎn)項項目全面面預算管管理的運運行方式式PDCA過程：編編制、執(zhí)執(zhí)行、偏偏差分析析、調整整---考核評估與管管理完善預算的編制與與審定1.編制的原則2.預算的編制過過程3.預算編制的模模版與分工4.編制的時間和和計劃5.預算成果評審審與審批1.預算編制的六六項原則原則一：目標標一致性原則則原則二：全面面性原則原則三：適度度性原則原則四：分級級預算原則原則五：上下下結合原則原則六：不調調整原則2.預算的編制過過程公司預算的編編制實行全員員參與、上下下結合、分別別編制、分類類匯總、綜合合平衡的方式式編制。四個主要工作作步驟及預算算報表編制流流程步驟一:下達目標步驟二:編制上報步驟三:審查平衡、審審議批準步驟四:下達執(zhí)行3.預算編制的模模版與分工?集團/公司制定各分分公司/項目統(tǒng)一的預預算編制模版版（財務及相相關部門共同同）?各公司/業(yè)務部門/項目分工：分分別編制各部部門業(yè)務預算算、資金及資資本預算，由由財務匯總?集團與分公司司分工：集團團分解目標、、合并各分公公司報表，形形成集團及各各分公司預算算成果集團公司的全全面預算的合合并層級一級合并二級合并三級合并四級合并全集團集團職能部門分公司各職能部門項目公司項目1項目24.預算編制的的時間和計計劃?年度預算：：上年年底底?定期修訂：：季度、半半年度?臨時調整：：環(huán)境變化化，突發(fā)事事件年度預算編編制計劃示示例任務起始時間完成時間責任部門備注1預算準備預算模板、指南修訂與發(fā)布預算編制培訓2目標下達公司、部門、下屬公司規(guī)劃公司預算目標確定預算目標分解至部門和下屬公司3預算編制各種計劃的確定各種預算的編制任務起始時間完成時間責任部門備注4匯報審批部門、下屬公司預算報批公司預算匯總合并、報批預算管理機構審核批準預算下達年度預算編編制計劃示示例5.預算的評審審與審批過過程?部門自審、、相互討論論簽署?財務審核(統(tǒng)籌部門)?修改、上會會（必要時時）?決策層審批批通過?正式下達執(zhí)執(zhí)行自我審核按級層上報報審核對比修改再上報批準發(fā)布全面預算的的執(zhí)行與控控制1.預算執(zhí)行與與控制的要要點2.預算執(zhí)行中中的責任分分解3.預算指標對對業(yè)務的控控制4.實施施動動態(tài)態(tài)管管理理1.全面面預預算算執(zhí)執(zhí)行行與與控控制制要要點點強調調日日常常責責任任控控制制業(yè)務務活活動動與與預預算算控控制制的的密密切切關關聯(lián)聯(lián)堅持持動動態(tài)態(tài)管管理理，，建建立立報報告告體體系系2.預算算執(zhí)執(zhí)行行中中的的責責任任分分解解業(yè)務務部部門門的的責責任任財務務部部門門管理理部部門門/機構構3.預算算指指標標對對業(yè)業(yè)務務的的控控制制業(yè)務務發(fā)發(fā)生生的的控控制制：從項項目目開開發(fā)發(fā)到到具具體體日日常常工工作作，，避避免免對對工工期期、、成成本本、、費費用用、、收收入入與與開開支支的的不不利利影影響響；；按預預算算控控制制費費用用審審批批，，權權限限的的管管理理，，超超支支預預警警按資資金金計計劃劃調調配配及及款款項項支支付付業(yè)務操操作層層：各各業(yè)務務部門門生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營計計劃戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃考核指指標貨幣化化表現(xiàn)現(xiàn)決策層層、管管理層層財務行行政人人力部部門業(yè)務活活動與與預算算控制制4.實施動動態(tài)管管理?日常動動態(tài)檢檢查?月度分分析考考核?中期檢檢查預預測?適時合合理調調整?分階段段考核核?年度考考評總總結全面預預算的的差異異分析析與調調整1.預算分分析的的內容容2.預算調調整的的原則則3.預算調調整的的條件件4.預算調調整的的過程程1.預算分分析的的內容容?上期改改進建建議執(zhí)執(zhí)行情情況跟跟蹤?關鍵指指標的的完成成情況況?影響指標完成成情況的內外外部因素分析析?分析差異的改改進建議及相相應對策?根據(jù)變動預測測其趨勢及規(guī)規(guī)律?與標竿企業(yè)的的對比分析2.預算調整的原原則?不隨意調整原原則?內部挖潛原則則?積極調整原則則?綜合調整原則則（如：銷售售收入與營銷銷費）3.預算調整的條條件?企業(yè)改制、重重組、合并、、購并等情況況發(fā)生。?公司調整發(fā)展展戰(zhàn)略，重新新制定經(jīng)營計計劃。?客觀環(huán)境發(fā)生生重大變化，，需調整有關關預算指標。。?公司內部條件件發(fā)生重大變變化。?發(fā)生不可抗力力的事件。?預算管理委員員會認為必須須調整的其他他事項。例：項目開發(fā)發(fā)中常遇預算算外重大調整整工程支出類預預算外調整費用類支出預預算外調整4.預算調整的過過程?領導層提出：：按照預算編編制的過程，，即提出目標標－－編制報報表－－統(tǒng)籌籌平衡－－審審批下達?執(zhí)行層提出：：編制