房地產(chǎn)開發(fā)建設管理流程第一章工程建設計劃管理第一節(jié)總則第一條建設工程的竣工標準：主體工程全面完工（含外墻裝修），建設工程用地紅線（或該棟建筑物相鄰30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）按照批復的總規(guī)要求全面完工（含地下室），所有臨時建筑、構(gòu)筑物拆除完畢。第二條建設工程的交樓標準：各項工程全面完工，在合同約定的交樓時間前完成相關(guān)驗收并取得以下驗收合格證書或意見：1、建設工程規(guī)劃驗收合格證；2、質(zhì)量監(jiān)督意見書；3、人防驗收備案表；4、消防驗收意見書；5、環(huán)保驗收意見書；6、建設工程竣工驗收備案表。第二節(jié)工程建設過程管理第三條新開發(fā)項目在詳規(guī)批復一周內(nèi)，由建筑設計院牽頭，主管工程公司領導主持召開項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會，參加人員為建筑設計院、工程技術(shù)部、招投標中心、開發(fā)中心、合同管理部、營銷中心、物業(yè)公司部門負責人。項目開發(fā)建設綜合策劃方案審查會的內(nèi)容（附：開發(fā)建設綜合策劃方案會簽審批表）：1、施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。2、施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。3、施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘俊⒂秒娪嬃康取?、施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。5、施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。6、施工場地的土方平衡：考慮場地的豎項布置及標高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。7、制定主體總包及各類專業(yè)分包合同提交計劃。8、制定各類材料采購供應計劃。9、制定各類施工設備進場計劃。10、制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。11、制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。第四條在工程開工前及開工后，每月召開一次，由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位班組長以上參加的工程質(zhì)量交流會。一、工程質(zhì)量交流會內(nèi)容：1、工程部和施工單位分別介紹各自駐現(xiàn)場的組織機構(gòu)、人員及其分工、聯(lián)系方式；2、工程部介紹公司的運作模式、驗收程序及進度、結(jié)算申報流程等；3、施工單位介紹工程質(zhì)保體系、自檢程序及質(zhì)量、進度、安全的保證措施；4、工程部針對質(zhì)量控制措施進行技術(shù)交底，并提出意見和要求；5、施工單位就技術(shù)交底和工程部要求提出意見，表明態(tài)度；6、施工單位就施工中其他需協(xié)調(diào)的問題提出意見；7、工程部就施工單位的問題進行解答；9、會議紀要應由工程部負責起草，并經(jīng)與會各方代表會簽。第五條項目主體開工前，工程部負責組織建筑設計院、工程技術(shù)部、營銷中心參加施工組織設計審查會。第六條項目發(fā)售前，管理中心綜合計劃部負責組織匯總工程建設中心、營銷中心意見，確定項目的竣工及交樓時間，并提交公司領導批準。第七條項目主體開工前，由招投標中心組織工程部、合同管理部到現(xiàn)場開會，落實針對主體合同的立項及合同前期信息的反饋。第八條公司各相關(guān)部門在每月27日17:00前（2月份相應提前至25日），將下兩個月工作計劃經(jīng)部門負責人簽字后，報計劃管理中心，并在公司計劃例會上予以核定。第九條工程部必須在每期主體工程開工前，組織召開由主管工程的公司領導主持的，由建筑設計院、工程技術(shù)部、預決算中心、質(zhì)量監(jiān)督部相關(guān)部門人員參加的圖紙會審會議。第十條第十一條每期工程第十層樓面結(jié)構(gòu)完成時，工程部必須完成第三層中各戶型的磚砌體。每期工程第三層磚砌體完成后兩天內(nèi)，設計中心牽頭組織營銷中心、開發(fā)中心、工程部、預決算中心進行綜合會驗。第十二條在工程建設中，實行樣板先行制度。樣板施工完畢，涉及施工工藝做法、施工質(zhì)量標準的，應報主管工程的公司領導審批。而涉及外觀效果的，應報主管設計的公司領導審批，特殊部位報總裁審批。未經(jīng)批準不能大面積鋪開施工。一、施工過程中需做樣板的有：1、外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等；2、室內(nèi)地面磚、木地板；3、室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；4、大堂、電梯前室的所有裝飾；5、室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等。6、室內(nèi)外磚砌體及批蕩；7、主體結(jié)構(gòu)的鋼筋、模板及混凝土；8、預制構(gòu)件的安裝等。二、施工樣板驗收的程序：（附：施工樣板驗收審批表）1、施工單位經(jīng)三級自檢合格后，報監(jiān)理驗收；2、監(jiān)理驗收合格后，報工程部經(jīng)理驗收；3、工程部經(jīng)理驗收合格后，報主管工程（設計）的公司領導驗收；4、特殊部位報公司執(zhí)行總裁驗收。第十三條每期樓宇發(fā)售15天前，樣板房、大堂、首層外立面裝修工程、銷售電梯及銷售環(huán)境必須完成。第十四條樁基礎、地下室、主體、低壓配電等在工程完工后三個月內(nèi)工程部必須取得相關(guān)中間驗收登記表。第十五條工程部必須在竣工前召集物業(yè)公司及施工單位進行分戶驗收并整改完畢。第十六條每期工程竣工前必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、郵政、智能化和緊急備用電源，完成相關(guān)道路、環(huán)境配套工程，并取得電梯、消防、煤氣驗收合格證以及單位（子單位）工程質(zhì)量驗收記錄。第十七條每項工程竣工驗收后10天內(nèi)，工程部必須向招投標中心提交參建施工單位評價意見，并將評定為不合格的單位報入管理監(jiān)察中心備案。第十八條開發(fā)中心必須在竣工后30天內(nèi)取得《規(guī)劃驗收合格證》。第十九條工程部必須在工程竣工后60天內(nèi)取得《質(zhì)量驗收意見書》，在工程竣工后75天內(nèi)取得《建設工程竣工驗收檔案認可書》。第二十條開發(fā)中心必須在竣工后85天內(nèi)取得《竣工驗收備案表》。第二十一條開發(fā)中心必須在竣工后90天內(nèi)取得該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及全部分戶圖。第二十二條工程部對主體工程結(jié)算資料必須按以下時限分段提交：地下室結(jié)構(gòu)工程結(jié)算資料在地下室頂板完成后二個月內(nèi)提交；主體結(jié)構(gòu)工程結(jié)算資料在主體結(jié)構(gòu)完成（全部混凝土框架結(jié)構(gòu)完成）后二個月內(nèi)提交；工程竣工驗收后三個月內(nèi)提交全部竣工結(jié)算資料。其它專業(yè)分包工程及園建配套工程結(jié)算資料須在該專業(yè)工程竣工驗收后二個月內(nèi)一次性提交。預決算中心發(fā)現(xiàn)資料不齊、審批手續(xù)不全的，應在收到資料起3天內(nèi)一次性發(fā)函給工程部；工程部自收到函件之日起7天內(nèi)負責補齊完善后重新提交。第二十三條工程結(jié)算審批：1、金額在10萬元以下的結(jié)算，由預決算中心審核，經(jīng)主管領導審批后執(zhí)行。2、金額在10萬元以上的結(jié)算，結(jié)算金額經(jīng)施工單位確認后，預決算中心須報預決算審計部審核。預決算審計部每月抽取送審結(jié)算份數(shù)的10％進行全面核算，其余部分進行一般審核。預決算審計部須在規(guī)定的時間內(nèi)出具審核報告（列出多計錯計的且單項差額在1‰以上的項目）給預決算中心,并同時返還結(jié)算資料。之后由預決算中心參考審核報告再與施工單位進行對數(shù)；預決算中心最終出具的數(shù)據(jù)與施工單位同意接受的數(shù)據(jù)之間的差額在1‰以內(nèi)的，由預決算中心談判確定最終結(jié)算金額；超過1‰的，須報執(zhí)行總裁審批。上述各差額千分比的計算基數(shù)為預決算中心出具的數(shù)據(jù)。3、結(jié)算、審核與對數(shù)時間的規(guī)定：預決算中心的出數(shù)時間：自收齊結(jié)算資料之日起計，10萬元以下的結(jié)算在5天內(nèi)出數(shù)給施工單位；10～100萬元以內(nèi)的在10天內(nèi)出數(shù)給施工單位；100萬元以上的在25天內(nèi)出數(shù)給施工單位。按實結(jié)算的主體工程兩個月完成。預決算審計部的審核時間：自預決算中心部送達齊全的結(jié)算資料（含計算過程）之日起計，10～100萬元以內(nèi)的在2天內(nèi)完成一般審核；100萬元以上的在5天內(nèi)完成一般審核；全面核算部分的工作時間同預決算中心出數(shù)時間的規(guī)定。預決算中心與施工單位的對數(shù)時間：預決算中心在每次收到施工單位的反饋意見后，10萬元以下的結(jié)算在1天內(nèi)回復意見；10～100萬元以內(nèi)的在2天內(nèi)回復意見；100萬元以上的在5天內(nèi)回復意見，按實結(jié)算的主體工程10天內(nèi)回復意見。4、預決算審計部對結(jié)算過程有疑問的，須以書面形式一次性提交給預決算中心。第二十四條關(guān)于工程進度款的審批：1、工程部在接到施工單位報送的工程進度款申報表后必須在24小時內(nèi)經(jīng)工程師、項目經(jīng)理、工程部經(jīng)理審批完畢并發(fā)出。2、預決算中心在收到進度款申報資料后，48小時內(nèi)必須審核完畢，經(jīng)部門經(jīng)理審批后送至財務總部。施工單位如有異議，則預決算中心應在上述時間內(nèi)將有關(guān)資料反饋給施工單位；待施工單位回復意見后，預決算中心須在4小時內(nèi)核算完畢，再與施工單位對數(shù)，直至達成一致后交財務總部。3、財務總部經(jīng)辦會計必須在收到進度款申報表后的4小時內(nèi)審核完畢，之后10萬以下的報相關(guān)主管領導審批，10萬元以上的報公司執(zhí)行總裁審批。4、公司領導須在收到進度款申報表后的24小時內(nèi)審批完畢。5、公司領導審批同意付款后，由財務總部負責通知施工單位并在4小時內(nèi)支付款項。第二十五條關(guān)于主體工程簽訂大包干合同的程序：開工前由招投標中心先按原合同模式簽訂主體工程合同，之后再按如下程序簽定大包干合同的補充協(xié)議：主體結(jié)構(gòu)施工至±0.00的40天前，建筑設計院負責提供有關(guān)材料方案（含欄桿、鋁合金、外墻石材等室內(nèi)外裝修材料、入戶門等）給招投標中心；至±0.00的20天前，建筑設計院負責提供建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、水電圖、首層大堂及電梯前室裝修圖等除直接分包以外的全套施工圖紙給預決算中心；招投標中心負責提供各指定分包工程的包干造價，以及根據(jù)主體合同需由我司審定價格的材料的最終定價等資料給預決算中心。如資料不齊，預決算中心應在收到資料后的3天內(nèi)，將所缺內(nèi)容反饋給相關(guān)部門，各部門必須在±0.00前補齊全部資料。上述資料均一式兩套，預決算中心負責在收齊資料的2天內(nèi)，交于施工單位一套，用于其核算工程造價。預決算中心必須在收齊資料后的30天內(nèi)完成對主體工程總包干造價的編制工作。預決算中心將完成的總包干造價編制報告及時交預決算審計部，預決算審計部須在5天內(nèi)完成審核并將審核報告交預決算部。預決算中心須在接到預決算審計部審核報告后的20天內(nèi)，與施工單位就工程造價金額進行核對，并將核對結(jié)果報招標中心。招標中心在收到預決算中心上報結(jié)果的10天內(nèi)，完成與施工單位關(guān)于簽定包干合同補充協(xié)議的談判，并報執(zhí)行總裁、董事局主席審批。第二章工程建設質(zhì)量管理第一節(jié)設計質(zhì)量管理第二十六條成立設計成本質(zhì)量控制中心，其職責為：1、審核批準建筑設計方案，特別是地基基礎設計方案。2、核算建筑設計方案成本，批準每平方米面積的用鋼量；3、審核、簽發(fā)建筑設計院下發(fā)的施工圖紙；3、協(xié)調(diào)解決重大設計變更及相關(guān)技術(shù)問題。第二十七條設計成本質(zhì)量控制中心的運作流程：建筑設計院提交建筑設計方案→設計成本質(zhì)量控制中心審批→建筑設計院施工圖紙→設計成本質(zhì)量控制中心審核、簽發(fā)施工圖紙。第二十八條在不影響工程造價、美觀和使用功能的前提下，圖紙上的錯誤和明顯不合理之處，由工程部經(jīng)理現(xiàn)場處理解決。除此之外的設計問題，工程部傳真至設計中心，設計中心按以下要求處理：傳真時間起24小時內(nèi)設計中心必須有明確的處理意見傳真至現(xiàn)場。傳真時間起48小時內(nèi)設計中心必須下發(fā)變更圖紙或處理意見，不得影響現(xiàn)場施工。傳真時間起7天內(nèi)設計中心必須下發(fā)正式變更圖到現(xiàn)場。第二節(jié)工程材料驗收管理第二十九條項目經(jīng)理必須建立材料、設備、構(gòu)配件進場驗收臺帳。第三十條所有進場材料、設備、構(gòu)配件均必須進行驗收并辦理材料使用許可證后方可使用。第三十一條影響到結(jié)構(gòu)安全及永久使用功能的主要材料如：鋼筋、電線、電纜、防水材料、水泵房設備、發(fā)電機組、配電房設備等需由工程部經(jīng)理驗收合格后，在臺帳上簽字并簽發(fā)材料使用許可證。其他材料、設備、構(gòu)配件必須由專業(yè)監(jiān)理工程師、項目經(jīng)理驗收合格后，在臺帳上簽字并簽發(fā)材料使用許可證。第三十二條每期工程工程部必須建立材料樣板間，由項目經(jīng)理負責管理，并建立樣板入庫、借出、歸還臺帳。第三十三條驗收依據(jù)建筑設計院確認的樣板（試生產(chǎn)樣板）；2、合同對材料、設備的要求；3、合同或承諾書注明的標準、型號、規(guī)格、技術(shù)參數(shù)。第三十四條驗收程序1、經(jīng)建筑設計院確認樣板（試生產(chǎn)樣板）的材料、構(gòu)配件進場后，監(jiān)理工程師必須立即帶樣板與項目經(jīng)理一同到現(xiàn)場進行核對，驗收合格后填寫進場材料驗收臺帳并簽發(fā)材料使用許可證。其中第一批材料、構(gòu)配件進場，工程部對板無誤后立即傳真通知建筑設計院，建筑設計院必須24小時內(nèi)到場對板，確認無誤后建筑設計院在材料上簽字。2、合同或承諾書要求采購的材料、設備、構(gòu)配件進場后，監(jiān)理工程師必須立即與項目經(jīng)理到現(xiàn)場按合同或承諾書要求進行核對，驗收合格后填寫進場材料驗收臺帳，并簽發(fā)材料使用許可證。3、施工單位自行采購的材料進場后，監(jiān)理工程師必須立即與項目經(jīng)理一同到現(xiàn)場按規(guī)范要求進行驗收，驗收合格后填寫進場材料驗收臺帳，并簽發(fā)材料使用許可證。4、需見證送檢的材料，工程部見證員必須在驗收后立即見證取樣送檢，送檢合格后方可簽發(fā)材料使用許可證。第三十五條質(zhì)量監(jiān)督部除對經(jīng)工程部驗收合格后的大型設備如水泵房設備、發(fā)電機組、配電房設備等進行復檢外，對一般的進場設備與材料進行抽查。第三節(jié)單位工程質(zhì)量管理第三十六條原始技術(shù)資料應在工序完工后三天內(nèi)整理歸檔。第三十七條交樓后2個月內(nèi)，工程部應杜絕出現(xiàn)以下質(zhì)量問題：樓板出現(xiàn)穿透性裂縫；天面、衛(wèi)生間、陽臺樓板、鋁合金門窗邊等出現(xiàn)滲漏水；給水管道出現(xiàn)爆管；外墻出現(xiàn)開裂、脫落、滲漏；陽臺欄桿生銹；天花及墻面抹灰層開裂、空鼓、脫落；地面標高不符合設計要求；木地板翹起、接縫不滿足規(guī)范要求；飄窗臺兩端大小頭；砼梁、柱、墻、砌體軸線偏位及柱、墻、砌體垂直度不滿足規(guī)范要求。第三章隱蔽工程驗收管理第三十八條本章含以下隱蔽工程：工程樁：預制樁、沖孔樁、攪拌樁；基坑驗槽；錨桿；防水工程；模板工程；鋼筋工程；磚砌體工程；門窗塞縫；水電線管暗埋和預留；防雷、接地工程。第三十九條項目經(jīng)理必須建立隱蔽驗收臺帳，臺帳頁碼編號不能缺少，內(nèi)容不得涂改、不得代簽和弄虛作假。（本章的有關(guān)臺帳格式見附件二至附件八）。隱蔽工程未辦理隱蔽驗收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進入下道工序。第四十條工程樁的隱蔽驗收預制樁的隱蔽驗收（一）預制樁進場項目經(jīng)理必須在預制樁進場臺帳上注明樁的規(guī)格、長度、數(shù)量及編號，必須有送貨人、驗收人及施工單位的簽字。預制樁的進場驗收，必須由工程部經(jīng)理指定一名非監(jiān)樁的監(jiān)理工程師驗收，驗收工程師必須對樁的規(guī)格、數(shù)量及長度進行核對后在臺帳上簽署意見；項目經(jīng)理對樁的進場情況與臺帳進行核對，無誤后簽字認可。所有預制樁的退場按照進場程序進行辦理。預制樁的施工1、項目經(jīng)理必須建立監(jiān)樁臺帳，臺帳須注明每根樁的編號及截樁或送樁深度。2、樁基施工前，監(jiān)理工程師必須對樁位及軸線進行復核，準確無誤后在臺帳上簽字并立即報項目經(jīng)理復核，項目經(jīng)理核查無誤后在臺帳上簽字。3、監(jiān)理工程師監(jiān)樁時必須全程旁站監(jiān)理，如有特殊原因離開現(xiàn)場，則樁基礎施工必須停止。4、項目經(jīng)理必須保證每個班次對監(jiān)理工程師是否在崗進行三次檢查，并核對施工記錄和進樁臺帳，無誤后簽字認可。工程部經(jīng)理每天必須檢查一次并在臺帳上簽字。5、工程技術(shù)部在樁基施工階段每周檢查一次，在臺帳上簽字，并由監(jiān)理工程師進行見證簽字；如檢查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場在施工而無人監(jiān)理則視為監(jiān)理工程師脫崗。6、預決算部在工程樁結(jié)算時，必須根據(jù)地質(zhì)資料對樁的長度進行復核，如發(fā)現(xiàn)有較大的出入，則由預決算部報管理監(jiān)察中心處理。沖（鉆）孔樁的隱蔽驗收沖（鉆）孔樁施工前，監(jiān)理工程師必須對樁位及軸線進行復核，準確無誤后在臺帳上簽字并立即報項目經(jīng)理復核，項目經(jīng)理核查無誤后在臺帳上簽字。驗收內(nèi)容：進入持力層標高、入巖深度、持力層巖性、終孔標高、成孔深度、樁頂標高、樁直徑、垂直度、泥漿比重、充盈系數(shù)。3、第一根樁終孔時監(jiān)理工程師應提前通知設計、勘察、施工單位共同確認終孔標準，并封存巖樣交項目經(jīng)理保管。4、監(jiān)理工程師必須對每根樁按照驗收內(nèi)容進行驗收，符合要求后在臺帳上如實填寫并立即報項目經(jīng)理核查；項目經(jīng)理必須100%核查，符合要求后在臺帳上簽字，核查結(jié)果立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對第一批終孔的沖（鉆）孔樁進行驗收，并對不少于總樁數(shù)的10%進行核查，并在臺帳上簽署意見。5、項目經(jīng)理必須在驗收后三天內(nèi)將隱蔽驗收資料交資料員存檔，資料員在驗收資料上簽署收到時間。6、工程技術(shù)部對施工的樁基必須對第一批終孔的沖（鉆）孔樁進行驗收，并進行不少于10%的抽查。攪拌樁水泥進場由監(jiān)理工程師進行驗收，并在臺帳上簽字。臺帳上必須有驗收人和施工單位的簽字。攪拌樁施工前，監(jiān)理工程師必須對樁位及軸線進行復核，并在驗收臺帳上簽字并立即報項目經(jīng)理。項目經(jīng)理必須對不少于30%的樁位及軸線進行核查，無誤后在臺帳上簽字認可。項目經(jīng)理對水泥的進場情況與臺帳進行核對，無誤后簽字認可。進場水泥設立專用倉庫雙方共管，水泥出庫時監(jiān)理工程師必須監(jiān)控水泥的去向。若水泥退場，則按進場程序進行辦理。驗收內(nèi)容：水泥標號、水灰比、水泥用量、攪拌形式、垂直度、進尺深度。監(jiān)理工程師必須對每根樁根據(jù)驗收內(nèi)容進行驗收。符合要求后，在臺帳上如實填寫并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理必須對不少于30％的樁進行抽查，無誤后在臺帳上簽字認可，立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對第一批終孔的攪拌樁進行驗收，并對不少于總樁數(shù)的10%進行核查,并在臺帳上簽署意見。工程技術(shù)部在樁基施工階段必須對第一批終孔的攪拌樁進行驗收，并對不少于總樁數(shù)的10%進行抽查。第四十一條基坑（槽）隱蔽驗收基坑（槽）土方開挖前，監(jiān)理工程師必須對開挖邊線進行100%復核，準確無誤后在臺帳上簽字并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理必須100%復查，無誤后在臺帳上簽字并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理進行100%復核，無誤后在臺帳上簽字。驗收內(nèi)容：基坑（槽）截面尺寸、基底標高。監(jiān)理工程師必須對基坑（槽）的驗收內(nèi)容進行驗收。符合要求后，在臺帳上如實填寫并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理必須100％進行復查，無誤后在臺帳上簽字認可并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對第一批開挖到設計標高的基坑（槽）進行驗收，并抽查不少于30%，并在臺帳上簽字。基底開挖達到設計標高后2天內(nèi)，工程部必須組織科技發(fā)展中心、工程技術(shù)部及勘察、施工單位等進行驗槽。第四十二條錨桿工程隱蔽驗收錨鉆孔前，監(jiān)理工程師必須對錨桿孔位進行復核，無誤后在臺帳上簽字并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理必須100%核驗，無誤后在臺帳上簽字。驗收內(nèi)容：成孔孔徑、成孔角度、成孔深度、錨桿長度、水灰比。監(jiān)理工程師必須對每根錨桿按照驗收內(nèi)容進行驗收,符合要求后在臺帳上如實填寫并立即報項目經(jīng)理核查；項目經(jīng)理必須100%核查,符合要求后在臺帳上簽字，核查結(jié)果立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對不少于總數(shù)的30%進行核查，并在臺帳上簽字。錨桿安放和灌漿時，監(jiān)理工程師必須全程旁站監(jiān)理。網(wǎng)格梁（或腰梁）施工前，監(jiān)理工程師必須對網(wǎng)格梁（或腰梁）上的錨桿數(shù)量進行清點，在臺帳上如實填寫并立即報項目經(jīng)理核查；項目經(jīng)理必須100%核查，核查后在臺帳上簽字并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理100%核查，核查后在臺帳上簽字。錨桿進行預應力鎖定時，監(jiān)理工程師必須全程旁站監(jiān)理，并對每根錨桿預應力值在臺帳上如實填寫。項目經(jīng)理進行30％的抽查，工程部經(jīng)理必須對第一批鎖定的預應力錨桿進行驗收，并進行10％的抽查。工程技術(shù)部必須對第一批鎖定的預應力錨桿進行驗收，并進行10％的抽查。。第四十三條防水工程隱蔽驗收驗收內(nèi)容：（1）砼結(jié)構(gòu)自防水的各種變形縫、后澆帶、預埋件、穿墻管等的設置和構(gòu)造；（2）卷材防水的基層處理、卷材接口和收頭、細部處理；（3）涂膜防水的基層處理、涂膜遍數(shù)和厚度、細部處理、涂膜防水層的切片封存；（4）蓄水試驗。監(jiān)理工程師根據(jù)驗收內(nèi)容驗收合格后立即在隱蔽驗收臺帳上簽字，并立即報項目經(jīng)理核查；項目經(jīng)理必須進行100%核查，核查合格后填寫驗收臺帳并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對第一個標準層及屋面的防水工程進行驗收，并抽查不少于檢驗批總數(shù)的10%，并在臺帳上簽字。第四十四條模板工程隱蔽驗收：1、隱蔽驗收內(nèi)容：模板的支撐、立柱位置、墊板、預埋筋、預埋螺栓、預留洞、軸線位置、表面標高、截面尺寸、相鄰兩塊板表面高差、表面平整度等。2、施工單位申請驗收后，監(jiān)理工程師必須立即進行驗收。驗收合格后在臺賬上簽字并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理立即進行復核，合格后在臺帳上簽字并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對地下室底（側(cè)）板及頂板、第一個標準層樓板的模板工程進行驗收，并抽查檢驗批總數(shù)的10%和在臺帳上簽字。3、工程技術(shù)部必須對地下室底（側(cè)）板及頂板、第一個標準層樓板的模板工程進行驗收，并對檢驗批總數(shù)的10％進行抽查。4、項目經(jīng)理必須在簽署隱蔽文件三天內(nèi)報資料員，資料員在隱蔽文件上注明收到時間。第四十五條鋼筋工程隱蔽驗收1、隱蔽驗收內(nèi)容：鋼筋的規(guī)格、形狀、尺寸、數(shù)量、間距、位置、錨固長度、搭接長度、接頭位置、保護層厚度等。2、接頭采用焊接和機械連接的鋼筋必須按規(guī)定見證取樣送檢。3、施工單位申請驗收后，監(jiān)理工程師必須立即進行驗收。驗收合格后在臺賬上簽字并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理立即進行復核，合格后在臺帳上簽字并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對地下室底（側(cè)）板及頂板、第一個標準層樓板的鋼筋工程進行驗收，并抽查檢驗批總數(shù)的10%并在臺帳上簽字。4、工程技術(shù)部必須對地下室底（側(cè)）板及頂板、第一個標準層樓板的模板工程進行驗收，并對檢驗批總數(shù)的10％進行抽查。5、項目經(jīng)理必須在簽署隱蔽驗收文件三天內(nèi)報資料員，資料員在隱蔽驗收文件上簽署收到時間。第四十六條砌體工程隱蔽驗收1、驗收內(nèi)容：(1)砌體放線；(2)砌筑砂漿標號；(3)墻柱預留拉結(jié)筋；(4)構(gòu)造柱的錨固與拉結(jié)；(5)頂磚砌筑時間和方式。2、監(jiān)理工程師驗收合格后即時在隱蔽驗收臺帳上簽字，并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理核查不少于檢驗批總數(shù)的30%，核查結(jié)果填寫驗收臺帳并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對第三層的砌體工程進行驗收，并檢查不少于檢驗批總數(shù)的10%，并在臺帳上簽字。3、工程技術(shù)部必須對第三層的砌體工程進行驗收，并對檢驗批總數(shù)的10％進行抽查。第四十七條門窗塞縫工程隱蔽驗收1、驗收內(nèi)容：(1)安裝前的窗框封邊砂漿是否填滿；(2)窗框固定摩爾碼間距是否符合規(guī)范要求、固定是否牢固；（3）窗框安裝后框邊的塞縫是否密實。2、監(jiān)理工程師驗收合格后即時在隱蔽驗收臺帳上簽字，并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理核查不少于檢驗批總數(shù)的30%，檢查結(jié)果填寫驗收臺帳并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理檢查不少于檢驗批總數(shù)的10%，并在臺帳上簽字。3、工程技術(shù)部對檢驗批總數(shù)的10％進行抽查。第四十八條水電管線暗埋和預留隱蔽驗收驗收內(nèi)容：（1）預埋套管（含預留洞口）的規(guī)格、標高、位置、數(shù)量；（2）管線的規(guī)格、連接質(zhì)量、固定間距和管間間距、保護層厚度、彎曲半徑、底盒的標高和高差；（3）室內(nèi)外給排水管的溝槽、管徑、規(guī)格、位置、標高、接口質(zhì)量、固定點的間距進行檢查核對、給水管必須試壓合格，排水管的灌水、通水、通球試驗必須合格。監(jiān)理工程師驗收合格后即時在隱蔽驗收臺帳上簽字，并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理核查不少于檢驗批總數(shù)的30%，核查結(jié)果填寫驗收臺帳并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對地下室及第一個標準層的水電管線暗埋和預留工程進行驗收，并檢查不少于檢驗批總數(shù)的10%，并在臺帳上簽字。工程技術(shù)部必須對地下室及第一個標準層的水電管線暗埋和預留工程進行驗收，并對檢驗批總數(shù)的10％進行抽查。第四十九條防雷接地隱蔽驗收1、驗收內(nèi)容：焊接質(zhì)量、焊接長度、接地電阻測試。2、監(jiān)理工程師必須對防雷接地焊接質(zhì)量及焊接長度進行檢查驗收，驗收合格立即填寫隱蔽驗收臺帳并立即報項目經(jīng)理；項目經(jīng)理核查應不少于檢驗批總數(shù)的30%，將核查結(jié)果填寫到隱蔽驗收臺賬并立即報工程部經(jīng)理；工程部經(jīng)理必須對基礎底板及天面的防雷接地工程進行驗收，并抽查不少于檢驗批總數(shù)的10%，并在臺帳上簽字。3、監(jiān)理工程師必須全程跟蹤接地電阻測試，并如實填寫隱蔽驗收臺帳，驗收合格后立即報項目經(jīng)理。項目經(jīng)理對第一次所有不合格點和合格點的20%進行核查，并將核查結(jié)果立即報工程部經(jīng)理。4、工程技術(shù)部必須對基礎底板及天面的防雷接地工程進行驗收，并對檢驗批總數(shù)的10％進行抽查。第四章工程簽證管理第五十條零星材料的定價辦法在施工過程中出現(xiàn)未明確價格的材料時，工程部應聯(lián)系廣州xx材料設備有限公司，由該公司同施工單位洽商，并出具相關(guān)材料的價格確認書作為計價依據(jù)。第五十一條造價在3萬元以下的零星工程委托辦法由工程部負責委托，將委托書傳真到工程技術(shù)部，工程技術(shù)部必須在傳真發(fā)出時間起24小時內(nèi)到現(xiàn)場核實，無誤后在委托書上簽字，手續(xù)完備后方可施工。無定額子目進行套算的，由工程部、工程技術(shù)部與施工單位共同商定。第五十二條造價在3萬元以上的零星工程委托辦法1、由工程部負責委托，將委托書傳真至工程技術(shù)部和預決算中心，工程技術(shù)部和預決算中心必須在傳真發(fā)出時間起24小時內(nèi)到現(xiàn)場核實，無誤后在委托書上簽字并報主管領導批準，手續(xù)完備后方可施工。2、無定額子目進行套算的，由工程部及工程技術(shù)部與施工單位共同商定，報主管領導批準。第五十三條處理設計變更下發(fā)時已按原圖施工完成的工程量的委托辦法，按造價在3萬元以下和3萬元以上零星工程的委托辦法執(zhí)行。第五十四條工程委托必須附上《工程竣工驗收表》（見附件九），《工程竣工驗收表》必須注明竣工時間、驗收時間。工程竣工后三天內(nèi)，工程部必須牽頭組織工程技術(shù)部和施工單位進行驗收并簽署意見。第五十五條項目經(jīng)理必須建立項目簽證臺帳（見附件十）并及時填寫。第五十六條工程部在收到簽證單后2天內(nèi)必須簽署完畢并在臺帳上記錄，若我方簽證意見與乙方有分岐時，工程部必須在規(guī)定期限內(nèi)簽署意見返還施工單位并存檔，同時必須在5天內(nèi)雙方協(xié)商解決完畢。否則，移交合同管理部協(xié)調(diào)處理。第五十七條工程簽證應包含如下內(nèi)容：簽證理由；工程量；簽證內(nèi)容發(fā)生的起止時間；原始記錄必須有兩個或兩個以上現(xiàn)場監(jiān)理工程師簽字。第五十八條工程簽證的原始憑證，監(jiān)理工程師必須當天簽署完畢，并上報工程部經(jīng)理后存檔。第五十九條合同明確需簽證的項目，由工程部直接簽證，工程技術(shù)部審核簽字確認。第六十條工期簽證由工程部與施工單位談判，報主管領導審批。第五章商品房交付使用管理第一節(jié)交樓工作的組織管理第六十一條銷售部必須在實際交樓前牽頭組織成立交樓領導小組，并召開綜合協(xié)調(diào)會。會議由公司主管領導主持，討論確定交樓方案（含交樓時間、進度、地點、應收費用、現(xiàn)場布置等內(nèi)容），明確應售已售物業(yè)、應售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應向政府移交的物業(yè)。交樓領導小組由公司主管領導任組長，營銷中心總經(jīng)理、物業(yè)集團總經(jīng)理任副組長，營銷中心、開發(fā)中心、工程部、物業(yè)公司各派一名負責人為組員。第二節(jié)交樓期間的維修服務第六十二條客戶服務中心必須在交樓3天前組織成立交樓期間維修服務中心，由客戶服務中心負責人任主任，物業(yè)集團全質(zhì)辦一名領導、物業(yè)公司領導、全質(zhì)辦一名領導、工程部經(jīng)理任副主任，工程部組織各相關(guān)施工單位各派一名負責人為成員。下設維修大隊、慰問小組及備用維修隊伍。備用維修隊伍由物業(yè)公司組建。維修大隊由土建分隊、水電分隊及裝修分隊組成，各分隊按照已售戶數(shù)每50戶不少于1人的標準配備維修人員。維修大隊由工程部項目經(jīng)理兼任大隊長，各相關(guān)施工單位派人組成；慰問小組由客戶服務中心、物業(yè)公司、銷售部有關(guān)人員組成。交樓期間維修服務中心存續(xù)期限共為15天。從第16天起至第60天，其職權(quán)由物業(yè)公司接管。60天后，交樓期間維修服務中心撤銷其職能納入物業(yè)公司的日常管理工作。第六十三條客戶服務中心必須在召開交樓綜合協(xié)調(diào)會當天與物業(yè)公司確定交樓期間維修服務中心的辦公、待命地點與交樓期間24小時服務熱線電話；物業(yè)公司必須在交樓前一天完成辦公、待命地點的布置與熱線電話安排工作。第六十四條維修大隊必須適當備足材料，按照物業(yè)公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務工作，提供24小時現(xiàn)場服務。在接到報修5分鐘內(nèi)，維修大隊必須派人到達現(xiàn)場，并在30分鐘內(nèi)開始施工。維修工程結(jié)束前，維修人員不得撤離現(xiàn)場。物業(yè)公司須在交樓時將該項投訴權(quán)利以及投訴聯(lián)系方式以書面形式交每位收樓業(yè)主?？蛻舴罩行捻殞S修大隊的全部維修工作進行業(yè)主回訪。第六十五條交樓之日起15天內(nèi)，交樓期間維修服務中心必須組織交樓慰問小組對收樓后的豪華裝修客戶上門慰問，并請客戶填寫《客戶意見征詢表》。對毛坯交樓的客戶，收樓后請客戶填寫《客戶意見征詢表》。第三節(jié)物業(yè)接管驗收第六十六條物業(yè)公司必須在交樓3個月前制定物業(yè)管理方案，工程竣工驗收合格后，工程部將物業(yè)移交物業(yè)公司管理。工程部必須在交樓3天前，將應售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應向政府移交物業(yè)移交營銷中心經(jīng)營部，由經(jīng)營部按《未售物業(yè)管理制度》進行管理。第六十七條建筑設計院必須在該期樓宇竣工驗收30天前向物業(yè)公司提供一套施工圖；工程部在物業(yè)公司分戶驗收合格后3個月內(nèi)，按照政府有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定將應移交的全套竣工資料及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業(yè)公司。第四節(jié)銷售部與買受人的樓宇交接第六十八條銷售部必須在實際交樓20天前編制好該期樓宇的交樓《應交款明細表》，交財務總部審核。財務總部必須在2天內(nèi)審核完畢，由部門經(jīng)理簽字后返回銷售部。第六十九條銷售部必須在實際交樓20天前擬訂好《交樓通知