信達-泰禾

上海院子

項目T

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THMD

Jan

2016十里洋場…舊弄新里…窄巷尋深憶……1.泰禾院子

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–COURTYARD2.基地分析

SITE

ANALYSIS3.設計理念

DESIGN

CONCEPT規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY5.規(guī)劃方案

01

&

02

PLANNING

OPTION01、026.戶型產(chǎn)品

UNIT

LAYOUTPLANS.立面意向

FA?ADE

INTENTION8.設計回顧

DESIGN

REVIEW泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS設計理念

DESIGN

CONCEPT規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY規(guī)劃方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02戶型產(chǎn)品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FA?ADE

INTENTION設計回顧

DESIGNREVIEW1.1院子系列認知泰禾院子產(chǎn)品特色規(guī)劃—

組團嚴整、軸線清晰空間—

街、坊、巷子串聯(lián)，層層遞進景觀—

曲徑通幽，層次豐富入口—儀式感強，“門”標識戶型—獨享私院，

舒適，高附加值地域文化屬性的演繹泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS設計理念

DESIGN

CONCEPT規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY規(guī)劃方案01&02

PLANNING

OPTION01&02戶型產(chǎn)品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FA?ADE

INTENTION設計回顧

DESIGNREVIEW2.1區(qū)位分析項目基地位于楊浦區(qū)新江灣城，新江灣城地處上海市中心城區(qū)的東北部，是上海中心城區(qū)最后、最大的一塊可供成片開發(fā)的土地。新江灣城的總體定位為“綠色生態(tài)港

國際智慧城”，將建成為21世紀上海中心城區(qū)知識型、生態(tài)型的花園城區(qū)和城市住區(qū)?；睾鐦驒C場快速路地鐵十號線地鐵三號線地鐵八號線飛機場浦東機場2.2周邊配套本項目位于新江灣城板塊，坐擁上海市區(qū)最大的、唯一的原生濕地資源及百年學府資源?；匚挥诘罔F十號線殷高東路出口處，毗鄰五角場CBD及楊浦大學城，周邊設施配套完善。未來將引入國際學校，教育資源豐富。距離中環(huán)和逸仙路高架僅10分鐘車程，出行方便。安徒生公園SITE生態(tài)展示園長海醫(yī)院江灣體育上海財經(jīng)大學五角場復旦大學高速路黃興公園主要道路車行道2.3太陽輻射&風環(huán)境上海市地處東經(jīng)120°52′至122°12′，北緯30°40′至31°53′之間，位于太平洋西岸，亞洲大陸東沿，中國南北海岸中心點。建筑最佳朝向為南偏西20°至南偏東25°之間上海屬亞熱帶季風性氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。氣候溫和濕潤，春秋較短，冬夏較長。全年60%以上的雨量集中在5月至9月的汛期。上海夏季主吹東南風冬季主吹西北風2.4基地現(xiàn)狀67958102514132346789102.5周邊樓盤新江灣城首府別墅產(chǎn)品：聯(lián)排

疊拼

容積率：1.0

綠化率：35%均價：

5.8萬元/㎡華潤新江灣九里產(chǎn)品：高層

容積率：3.0

綠化率：45%均價：4.5萬元/㎡中建大公館產(chǎn)品：獨棟

疊拼

容積率：1.0

綠化率：35%均價：5.7萬元/㎡SITE中凱城市之光產(chǎn)品：小高層

高層

容積率：2.0

綠化率：35%均價：8.4萬元/㎡建發(fā)·璟墅產(chǎn)品：疊拼

容積率：1.2

綠化率：35%均價：

5.1萬元/㎡新江灣城區(qū)2.5周邊樓盤泰寶華庭別墅產(chǎn)品：聯(lián)排

容積率：1.1

綠化率：45%均價：

4.8萬元/㎡嘉譽灣產(chǎn)品：高層

容積率：1.8

綠化率：40%均價：5.4萬元/㎡SITE萬科翡翠江灣產(chǎn)品：高層

容積率：2.0

綠化率：35%均價：6萬元/㎡銀億領墅產(chǎn)品：疊拼

聯(lián)排

容積率：1.0

綠化率：35%均價：

6.3萬元/㎡新江灣城區(qū)泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS設計理念和策略

CONCEPT

&STRATEGY規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY規(guī)劃方案01&02

PLANNING

OPTION01&02戶型產(chǎn)品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FA?ADE

INTENTION設計回顧

DESIGNREVIEW出讓宗地面積：

131998.10

㎡容積率：1.125限高≤20m？3.1傳統(tǒng)城市文脈和空間布局研究弄堂弄堂，上海人對里弄的稱呼，它既不同于傳統(tǒng)的中國江南民居，也不同于任何一種西方的建筑形式。然而，它又總是或多或少地帶有中國傳統(tǒng)建筑的痕跡，又或多或少地帶有外來的建筑影響。是一種海派特色建筑，也是上海作為國際大都市所特有的景觀。長樂路瑞金一路（同福里-晉福里-慶福里）南京西路茂名北路（德慶里-榮康里-震興里）安慶路康樂路（慶場里-均益里-同發(fā)里）3.2傳統(tǒng)城市文脈和空間布局研究“弄”和“堂”“弄”：建筑物間做夾小路也；“堂”：同“唐”，既同音又相通。“唐”，在古代也是庭中通道的意思；“弄”、“堂”合在一起稱“弄堂”，由許多條小巷組成的“四方城”。3.3傳統(tǒng)城市文脈和空間布局研究弄堂布局綜合式

行列布局+周邊布局式的結合。組團平面特點對稱式

房間劃分更加自由

外部裝飾更加簡略。3.4傳統(tǒng)城市文脈和空間布局研究上海院子組團肌理傳統(tǒng)里弄街區(qū)城市肌理建筑院子總弄支弄石庫門綠化入戶門傳統(tǒng)的地域空間格局，能夠再現(xiàn)都市性格的生活場景，全面展現(xiàn)地域文化，風土人情我們會將這些地域特色空間的比例尺度與符號元素應用到本項目設計之中3.5設計目標將高價值產(chǎn)品用地最大化整體規(guī)劃統(tǒng)籌集約、不同產(chǎn)品組團分區(qū)明確最優(yōu)化產(chǎn)品組合、創(chuàng)造高溢價產(chǎn)品通過規(guī)劃、戶型、景觀全方位、精細化提升設計價值植入上海經(jīng)典地域文化屬性，提升項目的品牌效應泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS設計理念

DESIGN

CONCEPT規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY規(guī)劃方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02戶型產(chǎn)品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FA?ADE

INTENTION設計回顧

DESIGNREVIEW4.1產(chǎn)品配比出讓宗地面積：

131998.10

㎡容積率：1.125限高≤20m戶型產(chǎn)品配比要求(根據(jù)本地塊土地出讓合同)保障房商品房-小90商品房-大戶型（建筑面積）（建筑面積）（建筑面積）≥20%

≥40%

≤40%策略策略策略提高90小戶型的產(chǎn)品的高控總價，減少戶均面積，增加戶數(shù)做到20%，且用地最集約化附加值和溢價率4.2挑戰(zhàn)和設計策略：“價值”最大化原則“價值”=客戶價值+用戶價值?

?

策略一

Strategy

1容積率當當不變最大多層產(chǎn)品的用地集約化建筑密度高價值院子產(chǎn)品戶數(shù)最大化，占地最大化

策略二

Strategy

2減少規(guī)劃用地內不必要的公共空間如何挖掘用地價值如何保證產(chǎn)品的舒適性VS策略三Strategy

3（客戶價值）（用戶價值）選擇舒適性強、溢價率高的產(chǎn)品組合4.3用地分配策略有限覆蓋率的建設用地中，如何提高別墅的品質和溢價？別墅單元占地較小最大化單元別墅占地公共景觀庭院私有化程度低別墅品質較低；庭院私有化程度高別墅品質較高；將更多的庭院用地納入單棟別墅內

最大化別墅區(qū)的占地范圍，減少用地退線的損耗

最大化單元別墅的范圍，減少別墅區(qū)的公共景觀占地4.4別墅單體設計原則可建設的基底面積有限1

單體產(chǎn)品做“實”做“滿”提高產(chǎn)品樓地比建筑體量損失建筑體量損失

在同樣的建筑基底面積下，提高產(chǎn)品樓地比可以做出更多的建筑面積2

私家庭院最大化減少退臺挑空，產(chǎn)品品質降低用豐富的庭院空間來提高產(chǎn)品品質別墅-端戶與墅王別墅-院子產(chǎn)品

將更多的公共庭院用地納入到私家庭院中來

傳統(tǒng)方形別墅變形為L型，圍合出私家庭院，營造獨棟感4.5高溢價率產(chǎn)品的選擇和組合低層多層洋房挑戰(zhàn)：滿足容積率，控制密度解決方式：創(chuàng)新精致別墅，提高單棟面積挑戰(zhàn)：增加有效附加值，節(jié)省占地，提升景觀空間解決方式：創(chuàng)新洋房，減少建筑進深退臺洋房集約洋房常規(guī)面積別墅平面玖零墅退臺＋退臺優(yōu)點：1）產(chǎn)品占地小，有效降低密度2）單棟面積大，有效提高容積率優(yōu)點：1）與地形更加契合2）舒適性更高3）高溢價4.5高溢價率產(chǎn)品的選擇和組合洋房低層挑戰(zhàn)：滿足容積率，控制密度解決方式：創(chuàng)新精致別墅，提高單棟面積挑戰(zhàn)：增加有效附加值，節(jié)省占地，提升景觀空間解決方式：創(chuàng)新洋房，減少建筑進深退臺洋房舒適洋房常規(guī)面積別墅立面疊墅退臺＋退臺優(yōu)點：1）產(chǎn)品占地小，有效降低密度2）單棟面積大，有效提高容積率優(yōu)點：1）進深小，更節(jié)地2）均衡性佳3）附贈面積有效可改造4.6地塊產(chǎn)品可能性分析出讓宗地面積：

131998.10

㎡容積率：1.125限高≤20m本地塊可能出現(xiàn)的產(chǎn)品類型墅王2F300-400院子系列3F170-180合院90墅疊墅3F90改善型洋房4-6F層數(shù)2F90▃▃▃▃▃面積段節(jié)地性VS舒適性單價（萬元/㎡）推薦強度90▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃13.512.51410.59.1☆☆★★☆產(chǎn)品創(chuàng)新性和溢價空間4.7強排規(guī)劃方案分析強排方案01

“院子系列+緊湊型洋房”院子產(chǎn)品占地比和數(shù)量最大化，緊湊型90小戶型做足層高和用地最集約缺點：戶型產(chǎn)品單一，小90戶型不易去化，貨值低強排方案

01產(chǎn)品-商品房商品房-小商品房-大

院子系列-180

350總計院子+緊湊型（6F）洋房戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元/平）

預期貨值（億元）緊湊洋房6605939956899812.547.5271.12118.641010

116298強排方案02

“院子系列+改善型洋房”院子產(chǎn)品占地比較大，改善型90小戶型有一定溢價空間缺點：戶型產(chǎn)品單一，多層區(qū)覆蓋率過高影響品質，貨值低強排方案

02產(chǎn)品-商品房商品房-小商品房-大

院子系列-180

330

56899總計

990

116298院子+改善型（4+1F）洋房戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元/平）

預期貨值（億元）改善性洋房660

593998.512.550.4971.12121.61強排方案03

“院子系列+90墅+寬景型洋房”創(chuàng)新型有退臺洋房產(chǎn)品有市場競爭力和溢價想象空間，戶型產(chǎn)品豐富，貨值較高缺點：主打院子系列產(chǎn)品占地比和數(shù)量太低，影響品牌延續(xù)性強排方案

03產(chǎn)品-商品房院子+舒適型（6+1F）洋房+90墅戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元/平）

預期貨值（億元）商品房-小緊湊洋房90墅寬景型洋房96234574864021060601382646081496.9129.4854.1233.08123.60商品房-小商品房-大商品房-大

院子系列-180

14712.5總計1051

1162984.8強排規(guī)劃方案分析推薦方案01

“院子系列+90墅+洋房”推薦方案02

“院子系列+疊墅+洋房”產(chǎn)品選擇兼顧了豐富性和舒適性；院子系列豐富了有高溢價的端套邊院和墅王產(chǎn)品；小戶型采用高溢價創(chuàng)新型合院式90墅產(chǎn)品；改善型洋房用積集約；產(chǎn)品選擇兼顧了豐富性和舒適性；院子系列豐富了有高溢價的端套邊院和墅王產(chǎn)品；小戶型采用高溢價創(chuàng)新型疊墅和改善型洋房產(chǎn)品；產(chǎn)品組合貨值溢價想象空間大。產(chǎn)品組合貨值溢價想象空間大。01產(chǎn)品

商品房方案02-產(chǎn)品

商品房方案/戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元

平）

預期貨值（億元）-/戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元

平）

預期貨值（億元）90舒適型

洋房230

20668.2444

38730.89.110.618.7841.2290改善型

洋房5241446684643912960593999.014.041.5818.14-商品房

小-商品房

小疊墅小計玖零墅小計67459399-180

190

33946.712.513.013.542.4322.887.22院子系列-180

200

35909.712.513.013.544.8922.325.16院子系列-215811417602.95349.456899116298端

院-215墅王-380小計791028995917168.3382156899116298端

院-380-商品房

大商品房-大墅王小計合計285953132.27132.37合計泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS設計理念

DESIGN

CONCEPT規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY規(guī)劃方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02戶型產(chǎn)品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FA?ADE

INTENTION設計回顧

DESIGNREVIEW5.1方案1-總平面主形象主入口車行主入口車行主入口保障房出入口小區(qū)形象出入口方案

01主要技術經(jīng)濟指標設計指標PROJECT總用地面積總建筑面積地上計容建面地下建筑面積容積率要求指標/備注131998

sqm324594

sqm148498sqm176096

sqm1.125總平面圖≤148498sqm建筑密度建筑基底面積綠地率35.13

%46374

sqm35%≤25%（暫定）≤6244sqm≥35%集中綠地率總戶數(shù)總機動車位10%1365戶1535輛≥10%≥1319

套（出讓合同）5.2方案15.3方案01-

規(guī)劃結構一坊主弄支弄林蔭公共步行道公共綠地街坊5.4回家的路序列印象…回家流線設計一條有生命的回家路線不只是公共空間到私人空間的過度坊主入口公共里總弄石庫門半公共支弄院子半私密私密堂家5.4回家的路—入口家，從小區(qū)入口開始…一個識別性與引導性強的社區(qū)入口。強調領域感，識別性，人車分流等體貼服務。房往院子5.4回家的路—總弄由形象入口進入公共的總弄空間5.4回家的路—支弄經(jīng)由石庫門進入半私密的支弄空間。5.4回家的路—庭院經(jīng)由支弄進入私家庭院空間。5.5別墅用地經(jīng)濟分析保障房占地約15572.06

㎡洋房占地約29023.62

㎡院子占地約60030.63

㎡玖零墅占地約20829.09

㎡景觀軸及公建配套占地約6542.7

㎡保障房用地45%洋房用地玖零墅用地院子用地配套及綠化5.6方案1院子玖零墅洋房戶數(shù)：285建筑面積：5.94w㎡戶數(shù)：

144單元數(shù)：47戶數(shù)：

524建筑面積：4.77w㎡建筑面積：1.17w㎡方案01產(chǎn)品-商品房戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元/平）

預期貨值（億元）改善型90洋房

524

46477.9玖零墅

144

12921.1小計

668

59399院子系列-180

190

33946.78.914.041.5918.09保障房邊墅商品房-小商品房-大洋房疊拼院子墅王12.513.013.542.4322.887.22玖零墅配套端

院-215墅王-380小計811428595317602.95349.456899116298合計132.225.7交通分析主形象主入口車行主入口車行主入口保障房出入口小區(qū)形象出入口出入口車行流線人行流線車庫出入口5.8景觀示意

-樣板區(qū)景觀8首開區(qū)形象入口銷售中心79別墅樣板間景觀示范區(qū)1

停車場2

入口景觀63

售樓處入口門廳4

售樓處-接待5

景觀小品1056

樣板區(qū)-玖零墅114789林蔭景觀步道樣板區(qū)-洋房樣板區(qū)-院子31210

樣板區(qū)-墅王11

售樓處洽談區(qū)5.9方案02-總平面主形象主入口小區(qū)入口保障房出入口小區(qū)形象出入口方案

02主要技術經(jīng)濟指標設計指標PROJECT總用地面積總建筑面積地上計容建面地下建筑面積容積率要求指標/備注131998sqm335460sqm148498sqm

≤148498sqm186962sqm1.125總平面圖建筑密度建筑基底面積綠地率集中綠地率總戶數(shù)總機動車位36.19%47774sqm

≤6244sqm35%10%1371戶1541≤25%（暫定）≥35%≥10%≥1319

套（出讓合同）5.10方案25.11別墅用地經(jīng)濟分析保障房占地約13971.26

㎡洋房占地約14565.96㎡院子占地約59364.25㎡疊拼占地約38279.45㎡景觀軸及公建配套占地約5817.18㎡保障房用地洋房用地疊拼用地院子用地配套及綠化45%5.12方案2院子疊拼洋房戶數(shù)：289建筑面積：5.69w㎡戶數(shù)：

444建筑面積：3.38w㎡單元數(shù)：27戶數(shù)：

230建筑面積：2.16w㎡方案02產(chǎn)品-商品房戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元/平）

預期貨值（億元）舒適型90洋房

230

20558.6疊墅

444

38840.4小計

674

59399院子系列-180

200

35909.79.110.618.6741.35商品房-小商品房-大保障房洋房邊墅12.513.013.544.8922.325.16墅王端

院-215墅王-380小計791028995917168.3382156899116298疊拼玖零墅配套院子合計132.385.13交通分析主形象主入口形象主入口保障房出入口小區(qū)出入口出入口車行流線人行流線車庫出入口5.14景觀示意

-樣板區(qū)景觀首開區(qū)形象入口銷售中心別墅樣板間景觀示范區(qū)1

停車場2

入口景觀3

售樓處-接待4

景觀小品5

樣板區(qū)-疊墅6

林蔭景觀步道7

樣板區(qū)-洋房189樣板區(qū)-院子樣板區(qū)-墅王泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS設計理念

DESIGN

CONCEPT規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY規(guī)劃方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02戶型產(chǎn)品研究

RESEARCHONUNIT

PLANS立面意向

FA?ADE

INTENTION設計回顧

DESIGNREVIEW6.1規(guī)范解讀戶型附贈空間分析陽臺用足起居挑空飄窗空間設備平臺轉換《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理

《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理《

《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理

上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》暫行規(guī)定》暫行規(guī)定》暫行規(guī)定》有附贈空間的現(xiàn)行規(guī)定（四）陽臺（五）飄窗（六）裝飾性陽臺、花池、空調室外陽臺的設計進深（取陽臺圍護結構

飄窗臺面與室內地面的高差應不小

機擱板（箱）等第五十一條

多高層住宅的層高外圍至外墻面的最大垂直距離）不

于0.5米飄窗高度應不超過2.2米，花池、空調外掛機擱板、結構板等宜為2.8米，不應高于3.6米。超過1.8米（含1.8米），且其水平

且自外墻墻體結構外邊線至飄窗外

突出建筑外墻、無圍護結構且進深投影面積小于或者等于8平方米的。

邊線距離不超過0.6米。0.6小于或者等于

米的，不計算建筑面積。低層建筑可挑空起居空間做為贈送設置符合規(guī)范要求的設備平臺，交付后改為室內客廳做雙層挑空，上層可為居住空間設置符合規(guī)范要求的陽臺，陽臺計一半面積設置符合規(guī)范要求的飄窗附贈手法設備平臺≤0.6m兩層挑高室內臥室臥室客廳

餐廳≤8

㎡≤1.8m≤2.2m室內圖示說明臥室≤0.6m≥0.5m≤0.6m室內客廳

餐廳6.1規(guī)范解讀戶型附贈空間分析地庫空間轉換露臺利用悶頂空間入戶空間《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》按我司近期某上海項目經(jīng)驗《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》按我司近期某上海項目經(jīng)驗有附贈空間

3.0.27

下列項目不應計算建筑面積：

設置地下車庫，交付后改為地下4.露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)?/p>

室。3.0.27

下列項目不應計算建筑面積：4.露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結構構件；設置悶頂層的現(xiàn)行規(guī)定水箱及裝飾性結構構件；在地下室報規(guī)時按照地下車庫標注，

報批，交付后作為100%贈送面積。在報規(guī)時按照悶頂設計，交付后加建樓梯通過改造花架，院墻等設置功能房間通過退臺等方式實現(xiàn)露臺附贈附贈手法住宅車庫庭院室內入戶庭院設備用房6.6m2.7

m3.6m圖示說明住宅住宅庭院住宅3.6m車道3.0m室內室內室內0.6m3.0m私家車庫

住宅2.7

m6.2180院子_Ⅰ型一層平面1211改造前改造后12全贈送改造前建筑面積74.4749.1054.92實際所得建筑面積78.7974.47贈送贈送門廳4.32贈送贈送露臺贈送車庫贈送樓層贈送率庭院挑空總面積43.2035.691F2F3F38.88180院子_Ⅰ型25.3710.3219.1167.2219.11-1F-2F閣樓合

計96.3581.0137.49435.3320.06116.41116.4137.49206%35.40178.4958.944.3225.3729.4335.40368.316.2180院子_Ⅰ型二層平面434改造前改造后34全贈送改造前建筑面積74.4749.1054.92實際所得建筑面積78.7974.4767.22贈送庭院38.88贈送贈送挑空贈送露臺贈送車庫贈送總面積43.2035.6919.11樓層贈送率門廳1F2F3F4.3218025.3710.3219.11院子_Ⅰ型-1F-2F閣樓合

計96.3581.0137.49435.3320.06116.41116.4137.49206%35.40178.4958.944.3225.3729.4335.40368.316.2180院子_Ⅰ型三層平面44改造前改造后4全贈送改造前建筑面積74.47實際所得建筑面積78.79贈送庭院38.88贈送門廳4.32贈送贈送露臺贈送車庫贈送總面積43.20樓層贈送率挑空1F2F180院子_Ⅰ型49.1074.4725.3710.3235.693F-1F-2F閣樓合

計54.9267.2296.3581.0137.49435.3319.1119.11116.41116.4137.4920.06206%35.40178.4958.944.3225.3729.4335.40368.316.2180院子_Ⅰ型地下一層&地下二層平面51地下一層地下二層15全贈送改造前建筑面積74.4749.1054.92實際所得建筑面積78.7974.4767.22贈送庭院38.88贈送門廳4.32贈送挑空贈送露臺贈送車庫贈送總面積43.2035.6919.11樓層贈送率1F2F3F180院子_Ⅰ型25.3710.3219.11-1F-2F閣樓合

計96.3581.0137.4920.0658.94116.41116.4137.49206%35.4035.40178.49435.334.3225.3729.43368.316.2180院子_Ⅰ型閣樓層平面悶頂可改造為閣樓，所圈區(qū)域層高為1.8m。全贈送改造前建筑面積74.4749.1054.92實際所得建筑面積78.7974.4767.22贈送庭院38.88贈送門廳4.32贈送挑空贈送露臺贈送車庫贈送總面積43.2035.6919.11樓層贈送率1F2F3F180院子_Ⅰ型25.3710.3219.11-1F-2F閣樓合

計96.3581.0137.49435.3320.06116.41116.4137.49368.31206%35.40178.4958.944.3225.3729.4335.406.2180院子組合12.2m180_Ⅰ180_Ⅱ180_Ⅰ8.7m180_Ⅱ12.2m180_Ⅰ180_Ⅰ13.8m180_Ⅰ180_Ⅰ地下二層地上一層6.390院子一層平面1211改造前改造后全贈送12改造前建筑面積57.51實際所得建筑面積57.5157.5171.1458.6627.72272.54贈送庭院22.10贈送門廳2.40贈送贈送贈送車庫贈送樓層贈送率挑空露臺總面積24.5031.7777.2277.2248.12258.831F2F-1F-2F閣樓合

計90院子32.2225.296.486.08288%18.5620.4026.8889.7328.182.4025.2918.566.390院子二層平面4343改造前改造后全贈送34改造前建筑面積57.51實際所得建筑面積57.5157.5171.1458.6627.72272.54贈送庭院22.10贈送門廳2.40贈送挑空贈送露臺贈送車庫贈送樓層贈送率總面積24.5031.7777.2277.2248.12258.831F2F-1F-2F閣樓合

計90院子32.2225.2925.296.486.08288%18.5620.4026.8889.7328.182.4018.566.390院子地下一層&地下二層平面51地下一層地下二層全贈送15改造前建筑面積57.51實際所得建筑面積57.5157.5171.1458.6627.72272.54贈送庭院22.10贈送門廳2.40贈送挑空贈送露臺贈送車庫贈送總面積24.5031.7777.2277.2248.12258.83樓層贈送率1F2F-1F-2F閣樓合

計90院子32.2225.296.486.08288%18.5618.5620.4026.8889.7328.182.4025.296.390院子閣樓層平面4悶頂可改造為閣樓，所圈區(qū)域層高為1.8m。全贈送4改造前建筑面積57.51實際所得建筑面積57.5157.5171.1458.6627.72272.54贈送庭院22.10贈送門廳2.40贈送挑空贈送露臺贈送車庫贈送總面積24.5031.7777.2277.2248.12258.83樓層贈送率1F2F-1F-2F閣樓合

計90院子32.2225.296.486.08288%18.5620.4026.8889.7328.182.4025.2918.566.390院子組合90909.8m909090909.8m9090地下二層地上一層6.4疊墅戶型-90m2上疊C戶型中疊B戶型B北庭園入戶C北庭園入戶下疊A戶型A南庭園入戶6.4疊墅戶型-90m2改造前1F2F3F贈送地下室贈送設備平臺戶型建筑面積贈送花園

贈送房間

贈送露臺

贈送飄窗

贈送陽臺贈送閣樓

贈送總面積贈送率ABC81.0289.5089.80128.72126.2923.719.412.27.27.21.752.451.75137.7148.5169.92%165.97%64.03%疊墅93.61516.224.5557.56.4疊墅戶型-90m2A戶型488341改造后B2B11F全贈送半贈送

8134贈送地下室贈送設備平臺戶型建筑面積贈送花園

贈送房間

贈送露臺

贈送飄窗

贈送陽臺贈送閣樓

贈送總面積贈送率ABC81.0289.5089.80128.7223.719.412.27.27.21.752.451.75137.7169.92%165.97%64.03%疊墅126.2993.6148.51516.224.5557.56.4疊墅戶型-90m2B戶型12848534改造后B2B11F2F5全贈送半贈送

81234贈送地下室贈送設備平臺戶型建筑面積贈送花園

贈送房間

贈送露臺

贈送飄窗

贈送陽臺贈送閣樓

贈送總面積贈送率ABC81.0289.5089.80128.7223.719.412.27.27.21.752.451.75137.7169.92%165.97%64.03%疊墅126.2993.6148.51516.224.5557.56.4疊墅戶型-90m2C戶型133422734改造后3F悶頂1F2F2全贈送半贈送1347贈送地下室贈送設備平臺戶型建筑面積贈送花園

贈送房間

贈送露臺

贈送飄窗

贈送陽臺贈送閣樓

贈送總面積贈送率ABC81.0289.5089.80128.72126.2923.719.412.27.27.21.752.451.75137.7148.5169.92%165.97%64.03%疊墅93.61516.224.5557.56.4疊墅組合圖6.5舒適性洋房戶型-90m2上錯D戶型下錯C戶型2F北庭園入戶公共門廳入戶2F北庭園入戶平層B戶型底層A戶型1F南庭園入戶1F南庭園入戶6.5舒適性洋房戶型-90m2一層平面-A戶型146451改造前改造后全贈送半贈送14

5

6套內公攤

陽臺

套型建筑

建筑贈送地

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送設

贈送

贈送總套型戶數(shù)得房率贈送率面積面積

面積15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面積面積下室花園

房間

露臺

飄窗

陽臺

備平臺

閣樓面積141.4102.925.8舒適型

A

72.19222273.59

87.86127

31.1286.42

23.13.70

7.92

2.80161%114%29%洋房BC72.1972.41D

75.1975.2975.0475.1989.8989.5989.776.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%2.802.80

38.6288.498%6.5舒適性洋房戶型-90m2地下平面-A戶型88地下一層地下二層全贈送半贈送8套內公攤

陽臺

套型建筑

建筑贈送地

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送設

贈送

贈送總套型戶數(shù)得房率贈送率面積面積

面積15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面積面積下室花園

房間

露臺

飄窗

陽臺

備平臺

閣樓面積141.4102.925.8舒適型

A

72.19222273.59

87.86127

31.1286.42

23.13.70

7.92

2.80161%114%29%洋房BC72.1972.41D

75.1975.2975.0475.1989.8989.5989.776.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%2.802.80

38.6288.498%6.5舒適性洋房戶型-90m2二層平面-B戶型364543改造前改造后全贈送半贈送3

4

5

6套內公攤

陽臺

套型建筑

建筑贈送地

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送設

贈送

贈送總套型戶數(shù)得房率贈送率面積面積

面積15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面積面積下室花園

房間

露臺

飄窗

陽臺

備平臺

閣樓面積141.4102.925.8舒適型

A

72.19222273.5987.8612731.123.70

7.92

2.80161%114%29%洋房B

72.19C

72.41D

75.1975.29

89.8986.42

23.16.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%75.0475.1989.5989.772.802.80

38.6288.498%6.5舒適性洋房戶型-90m2地下平面-B戶型88地下一層地下二層全贈送半贈送8套內公攤

陽臺

套型建筑

建筑贈送地

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送設

贈送

贈送總套型戶數(shù)得房率贈送率面積面積

面積15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面積面積下室花園

房間

露臺

飄窗

陽臺

備平臺

閣樓面積141.4102.925.8舒適型

A

72.19洋房

B

72.1972.41D

75.19222273.5987.8612731.123.70

7.92

2.80161%114%29%75.29

89.8986.42

23.16.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%C75.0475.1989.5989.772.802.80

38.6288.498%6.5舒適性洋房戶型-90m2三層平面-C戶型6235改造前改造后全贈送半贈送2

35

6套內公攤

陽臺

套型建筑

建筑贈送地

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送設

贈送

贈送總套型戶數(shù)得房率贈送率面積面積

面積15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面積73.5975.2975.04

89.5975.19

89.77面積87.8689.89下室花園

房間

露臺

飄窗

陽臺

備平臺

閣樓面積141.4102.925.888.4舒適型

A

72.19222212731.123.70

7.92

2.80161%114%29%洋房B72.19C

72.41D

75.1986.42

23.16.83

3.70

3.12.8083.8%8.76

11.622.802.80

38.6218.01

28.9498%6.5舒適性洋房戶型-90m2四層平面-C/D戶型633改造前改造后全贈送半贈送36套內公攤

陽臺

套型建筑

建筑贈送地

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送設

贈送

贈送總套型戶數(shù)得房率贈送率面積面積

面積15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面積73.5975.2975.04

89.5975.19

89.77面積87.8689.89下室花園

房間

露臺

飄窗

陽臺

備平臺

閣樓面積141.4102.925.8舒適型

A

72.19洋房

72.19222212731.123.70

7.92

2.80161%114%29%B86.42

23.16.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%C

72.41D

75.192.802.80

38.62

88.498%6.5舒適性洋房戶型-90m2五層平面-D戶型32改造前改造后全贈送半贈送23套內公攤

陽臺

套型建筑

建筑贈送地

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送設

贈送

贈送總套型戶數(shù)得房率贈送率面積面積

面積15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面積73.5975.2975.04面積87.8689.8989.59下室花園

房間

露臺

飄窗

陽臺

備平臺

閣樓31.12

3.70

7.92

2.80面積141.4102.925.8舒適型

A

72.192222127161%114%29%洋房BC72.1972.41D

75.1986.42

23.16.83

3.70

3.12.8083.8%8.76

11.622.8075.19

89.7718.01

28.942.80

38.62

88.498%6.5舒適性洋房戶型-90m2悶頂平面7改造前改造后全贈送半贈送7套內公攤

陽臺

套型建筑

建筑贈送地

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送

贈送設

贈送

贈送總套型戶數(shù)得房率贈送率面積面積

面積15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面積73.5975.2975.04面積87.8689.8989.59下室花園

房間

露臺

飄窗

陽臺

備平臺

閣樓31.12

3.70

7.92

2.80面積141.4102.925.8舒適型

A

72.192222127161%114%29%洋房BC72.1972.41D

75.1986.42

23.16.83

3.70

3.12.8083.8%8.76

11.622.8075.19

89.7718.01

28.942.80

38.62

88.498%6.5舒適性洋房組合圖地下車庫組團平面泰禾院子

THAIHOT

–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS設計理念

DESIGN

CONCEPT規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY規(guī)劃方案01&02

PLANNING

OPTION01&02戶型產(chǎn)品研究

RESEARCHONUNIT

PLANS立面設想

FA?ADE

INTENTION設計回顧

DESIGNREVIEW石

庫

門裝飾元素

磗墻鋪裝石庫門建筑既有江南民居風格，又融合了歐洲排聯(lián)式建筑特點，是中西合璧的結晶，更體現(xiàn)了中華民族聚族而居、以合為主、分而不隔、對外封閉、對內敞開等居住和建筑特質。除了最具代表性的建筑元素石庫門外，還有諸如山花、檐口、拱券、門窗套、陽臺欄桿、門牌、壁燈、信報箱等裝飾元素也傳承了老上海這一特定時期的城市文脈。紅灰交疊的磚墻也一定程度上成為了18世紀末19世紀初以上海為代表的殖民文化建筑的標志之一；青石板或灰磚鋪裝也會強化老式弄堂的人文氣息。石

庫

門裝飾元素磚墻

鋪裝上海弄堂-石庫門是老上海最具代表性的民居建筑，通常被認為是上海近代都市文明的象征之一。早期的石庫門產(chǎn)生于19世紀70年代初，它脫胎于江南民居的住宅形式。在20世紀以后，老式石庫門逐漸被新式石庫門取代，在建筑風格更上更加西化。石

庫

門裝飾元素磚墻

鋪裝“總弄-支弄-入戶玄關處”傳統(tǒng)石庫門裝飾元素和聯(lián)接功能的汲取石

庫

門裝飾元素磚

墻裝飾特點：石庫門建筑的裝飾特性強烈，在山墻、過街樓都有重點裝飾。造型和裝飾多采用西式建筑的風格，我們不僅能看到來自西方的山花、拱券，也能看到來自中國傳統(tǒng)的吉祥文字裝飾門頭。這是中西文化混血的產(chǎn)物和結晶，也體現(xiàn)了共性與個性的統(tǒng)一。石

庫

門裝飾元素磚墻

鋪裝石

庫

門裝飾元素磚墻

鋪裝表征色表征色石

庫

門裝飾元素磚墻

鋪裝泰禾院子

THAIHOT

–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS設計理念

DESIGN

CONCEPT規(guī)劃強排分析

PLANNING

STRATIGY規(guī)劃方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02戶型產(chǎn)品研究

RESEARCHONUNIT

PLANS立面意向

FA?ADE

INTENTION設計回顧

DESIGN

REVIEW8.1規(guī)劃方案比較推薦方案01

“院子系列+90墅+洋房”推薦方案02

“院子系列+疊墅+洋房”產(chǎn)品選擇兼顧了豐富性和舒適性；院子系列豐富了有高溢價的端套邊院和墅王產(chǎn)品；小戶型采用高溢價創(chuàng)新型合院式90墅產(chǎn)品；改善型洋房用積集約；產(chǎn)品選擇兼顧了豐富性和舒適性；院子系列豐富了有高溢價的端套邊院和墅王產(chǎn)品；小戶型采用高溢價創(chuàng)新型疊墅和改善型洋房產(chǎn)品；產(chǎn)品組合貨值溢價想象空間大。產(chǎn)品組合貨值溢價想象空間大。方案01方案02產(chǎn)品-商品房改善型90洋房

524

46477.9玖零墅

144

12921.1小計

668

59399院子系列-180

190

33946.7戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元/平）

預期貨值（億元）產(chǎn)品-商品房舒適型90洋房

230

20558.6疊墅

444

38840.4小計

674

59399院子系列-180

200

35909.7戶數(shù)

建筑面積

單價（萬元/平）

預期貨值（億元）8.914.041.5918.099.110.618.6741.35商品房-小商品房-大商品房-小商品房-大12.513.013.542.4322.887.2212.513.013.544.8922.325.16端

院-215墅王-380小計811428595317602.95349.456899116298端

院-215墅王-380小計791028595917168.3382156899116298合計132.22合計132.388.2規(guī)劃方案比較—經(jīng)濟指標方案

01主要技術經(jīng)濟指標方案

02主要技術經(jīng)濟指標設計指標PROJECT要求指標/備注PROJECT設計指標要求指標/備注總用地面積總建筑面積地上計容建面131998

sqm335460

sqm148498sqm

≤148498sqm145998

sqm總用地面積總建筑面積地上計容建面131998

sqm324594

sqm148498sqm

≤148498sqm145998

sqm住宅建筑面積住宅建筑面積A-公租房B-小戶型C-大戶型29700

sqm

≥29700（出讓合同）59400

sqm

≥59400（出讓合同）56898

sqm

≤59400

（反算）2500sqm

社區(qū)服務4450（包含地下）176096

sqmA-公租房B-小戶型C-大戶型29700

sqm

≥29700（出讓合同）59400

sqm

≥59400（出讓合同）56898

sqm

≤59400

（反算）2500sqm

社區(qū)服務4450（包含地下）186962

sqm社區(qū)公建配套社區(qū)公建配套地下建筑面積地下建筑面積洋房部分別墅部分車庫部分（B1）（B1）（B2）20061

sqm72794

sqm83241

sqm洋房部分別墅部分車庫部分（B1）（B1）（B2）49266

sqm59204

sqm78492

sqm容積率1.125容積率1.125建筑密度建筑基底面積綠地率集中綠地率總戶數(shù)35.13

%46374

sqm

≤6244sqm≤25%（暫定）建筑密度建筑基底面積綠地率集中綠地率總戶數(shù)36.19

%47774

sqm

≤6244sqm≤25%（暫定）35%10%≥35%≥10%≥1319

套（出讓合同）≥412套（出讓合同）≥660套（出讓合同）35

%10

%≥35%≥10%≥1319

套（出讓合同）≥412套（出讓合同）≥660套（出讓合同）1365戶412戶668戶285戶1535輛301371戶412戶674戶285戶1541A-公租房B-小戶型C-大戶型A-公租房B-小戶型C-大戶型總機動車位總機動車位地上地下地上地下3015111505備注1：機動車停車位，建筑面積大于等于140

平方米的應按1.4

個每戶配置，超過面積按1個車位每100

平方米折算車位；建筑面積在90

平方米-140

平方米之間的應按1.1

個每戶配置；建筑面積小于90

平方米的應按0.9

個每戶配置，應設置10％的電動汽車專用泊位。備注1：機動車停車位，建筑面積大于等于140

平方米的應按1.4

個每戶配置，超過面積按1個車位每100

平方米折算車位；建筑面積在90

平方米-140平方米之間的應按1.1個每戶配置；建筑面積小于90

平方米的應按0.9

個每戶配置，應設置10％的電動