洋房及類類低密度度住宅產(chǎn)產(chǎn)品專題題研究2類低密度度住宅產(chǎn)產(chǎn)品1洋房住宅宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品洋房產(chǎn)品品的定義義與特征征洋房產(chǎn)品品的價(jià)值值分析常見(jiàn)洋房房產(chǎn)品的的分類Townhouse定義與特特征Townhouse價(jià)值分析析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品缺陷的的手段小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品戶型型設(shè)計(jì)建建議主要內(nèi)容容小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品的界界定2類低密度度住宅產(chǎn)產(chǎn)品1洋房住宅宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品洋房產(chǎn)品品的定義義與特征征洋房產(chǎn)品品的價(jià)值值分析常見(jiàn)洋房房產(chǎn)品的的分類Townhouse定義與特特征Townhouse價(jià)值分析析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品缺陷的的手段小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品戶型型設(shè)計(jì)建建議小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品的界界定花園洋房房產(chǎn)品在在住宅解解決方案案中的常常見(jiàn)角色色1）低密度度社區(qū)中中作少量量補(bǔ)充，，以平衡衡整體容容積率。。2）成熟郊郊區(qū)化板板塊中的的經(jīng)濟(jì)性性產(chǎn)品。。3）成熟城城市板塊塊中的改改善型產(chǎn)產(chǎn)品。4）陌生區(qū)區(qū)大盤的的創(chuàng)新型型產(chǎn)品洋房的實(shí)實(shí)質(zhì)：從建筑形形式角度度，洋房房的概念念具有一一定的模模糊性，，其在本本質(zhì)上仍仍然屬于于集合住住宅的范范疇。相相對(duì)于普普通多層層，洋房房產(chǎn)品在在居住品品質(zhì)上得得到了明明顯的提提升，因因而獲得得相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的市市場(chǎng)站位位。洋房的特特征——品質(zhì)提升升關(guān)鍵詞詞：1）內(nèi)：情景——往往具有有更大的的面寬和和平層面面積，在在舒適度度提升的的基礎(chǔ)上上，通過(guò)過(guò)獨(dú)特的的入戶方方式以及及入戶花花園、大大露臺(tái)、、景觀餐餐廳等情情景空間間的加入入，突出出了生活活方式的的豐富和和從容，，甚至能能夠一定定程度上上“模擬擬”別墅墅生活““有天有有地”、、“獨(dú)立立私密””等特征征。2）外：花園——社區(qū)往往往擁有更更好的景景觀條件件，加上上產(chǎn)品觀觀景面的的擴(kuò)大（（面寬））和觀景景層次的的增加（（露臺(tái)等等），住住宅與景景觀的結(jié)結(jié)合更加加緊密。。3）形：洋房——產(chǎn)品形象象提升，，或者表表現(xiàn)為用用材的考考究和工工藝的精精致，更更多的則則表現(xiàn)為為豐富的的建筑形形態(tài)和立立面細(xì)節(jié)節(jié)，使得得住宅面面貌煥然然一新，，與普通通多層形形成明顯顯差異洋房產(chǎn)品品的定義義與特征征2類低密度度住宅產(chǎn)產(chǎn)品1洋房住宅宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品洋房產(chǎn)品品的定義義與特征征洋房產(chǎn)品品的價(jià)值值分析常見(jiàn)洋房房產(chǎn)品的的分類Townhouse定義與特特征Townhouse價(jià)值分析析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品缺陷的的手段小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品戶型型設(shè)計(jì)建建議小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品的界界定花園洋房房的價(jià)值值實(shí)現(xiàn)是是基于對(duì)對(duì)普通多多層產(chǎn)品品的超越越和提升升。而這這種超越越和提升升是在“建筑形式式并未根根本改變變”的限限制條件件下、向向著別墅墅產(chǎn)品方方向作出出的一定定傾斜。。1、入戶方方式開(kāi)始始趨于““私有””目前市場(chǎng)場(chǎng)上的花花園洋房房產(chǎn)品，，可以通通過(guò)建筑筑細(xì)節(jié)的的處理讓讓1~2層的住戶戶獲獲得相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的入口，，從而打打破了集集合住宅宅“單元元”的概概念，專專屬感有有了很大大提升。。典型案例例：——天津萬(wàn)科科水晶城城的南入入戶情景景洋房。。2、居住空空間前所所未有的的“豐富富多元””空間的““豐富性性”主要要表現(xiàn)在在“情趣趣空間””和“觀觀景空間間”在居居住空間間中的比比重明顯顯增加：：前者突破破了功能能導(dǎo)向的的窠臼，，賦予生生活更多多的自由由度和可可能性，，激發(fā)了了消費(fèi)者者的場(chǎng)景景聯(lián)想。。后者密密切了居居住空間間內(nèi)外間間聯(lián)系，，對(duì)自然然資源的的享有更更加充洋房產(chǎn)品品的價(jià)值值分析4、造型特特質(zhì)從““整體””走向““細(xì)節(jié)””集合住宅宅的立面面造型體體現(xiàn)出““整體性性”的特特點(diǎn)，體體量感、、韻律感感、挺拔拔感成為為形象塑塑造的關(guān)關(guān)鍵；而自花園園洋房開(kāi)開(kāi)始，建建筑形象象開(kāi)始““碎”了了——層次的豐豐富、形形體的錯(cuò)錯(cuò)落、細(xì)細(xì)節(jié)的精精致、材材料穿插插，呈現(xiàn)現(xiàn)與普通通集合住住宅明顯顯的差異異。3、“院落落感”的的價(jià)值開(kāi)開(kāi)始體現(xiàn)現(xiàn)一方面，，由于建建筑高度度的降低低帶來(lái)樓樓間距的的降低，，組團(tuán)的的空間尺尺度更加加親切；；另一方方面，社社區(qū)環(huán)境境的景觀觀質(zhì)量在在上升，，建筑立立面的細(xì)細(xì)節(jié)與層層次也更更加豐富富，組團(tuán)團(tuán)的內(nèi)聚聚性加強(qiáng)強(qiáng)；所以以，組團(tuán)團(tuán)空間的的重要性性開(kāi)始體體現(xiàn)，也也更容易易營(yíng)造院院落感的的社區(qū)空空間體驗(yàn)驗(yàn)。典型案例例——萬(wàn)科·西山庭院院中整體體社區(qū)的的形式感感與組團(tuán)團(tuán)空間的的院落感感并重；；——綠城系的的洋房產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)榜榜“先有有花園，，后有房房子”，，不追求求圖面形形式，以以空間實(shí)實(shí)感動(dòng)人人。洋房產(chǎn)品品的價(jià)值值分析洋房產(chǎn)品品社區(qū)空空間——關(guān)鍵詞:親地、親親景、院院落感洋房產(chǎn)品品的價(jià)值值分析洋房產(chǎn)品品形象——關(guān)鍵詞:層次、錯(cuò)錯(cuò)落、細(xì)細(xì)節(jié)、風(fēng)風(fēng)格化洋房產(chǎn)品品的價(jià)值值分析2類低密度度住宅產(chǎn)產(chǎn)品1洋房住宅宅產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品洋房產(chǎn)品品的定義義與特征征洋房產(chǎn)品品的價(jià)值值分析常見(jiàn)洋房房產(chǎn)品的的分類Townhouse定義與特特征Townhouse價(jià)值分析析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)價(jià)方式規(guī)避小獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品缺陷的的手段小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品戶型型設(shè)計(jì)建建議小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品的界界定1、以綠城城產(chǎn)品為為代表———“““花園化洋洋房”””路線2、以萬(wàn)科科情景洋洋房系列列為代表表———“““情景化洋洋房”””路線3、以萬(wàn)科科寬景House為代表———“““疊拼化洋洋房”””路線目前市場(chǎng)場(chǎng)上常見(jiàn)見(jiàn)的洋房房類產(chǎn)品品大致可可以分為為三類，，也代表表了“多多層別墅墅化”的的三個(gè)階階段：上承多層產(chǎn)品空間情景景化下啟類低低密度產(chǎn)產(chǎn)品常見(jiàn)洋房房產(chǎn)品的的分類綠城?長(zhǎng)沙桂花花城為低低樓層、、低密度度、低容容積率、、高綠化化率的大大型現(xiàn)代代化高尚尚生活園園區(qū)總體規(guī)劃劃通過(guò)一一定規(guī)模模的中心心花園和和圍合錯(cuò)錯(cuò)落的組組團(tuán)院落落，營(yíng)造造層次極極為豐富富的綠地地景觀系系統(tǒng)1.以多層次次、組團(tuán)團(tuán)化為空空間布局局的基本本原則，，依照東東向和南南向兩個(gè)個(gè)入口動(dòng)動(dòng)線的延延續(xù)，小小區(qū)分為為大致均均衡的四四大組群群，共享享中心開(kāi)開(kāi)放景觀觀2.利用半地地下車庫(kù)庫(kù)的頂板板形成不不受外來(lái)來(lái)交通干干擾的外外部空間間，結(jié)合合景觀的的設(shè)計(jì)，，形成為為住戶服服務(wù)的室室外休閑閑和活動(dòng)動(dòng)的場(chǎng)所所3.以江南小小鎮(zhèn)為意意象體系系規(guī)劃的的母本，，通過(guò)社社區(qū)空間間氛圍營(yíng)營(yíng)造、建建筑群落落關(guān)系處處理、綜綜合商業(yè)業(yè)設(shè)施安安排、人人車分流流交通組組織等，，營(yíng)造出出“大社社區(qū)－小小住區(qū)””的兩級(jí)級(jí)布置的的六大組組團(tuán)聚落落空間社區(qū)景觀觀看似自自由隨意意，實(shí)則則精心經(jīng)經(jīng)營(yíng)，與與樓座布布局形成成良好的的呼應(yīng)1.在兩級(jí)布布置中，，通過(guò)建建筑的圍合，通通廊的圍圍合、景景觀的圍圍合，最終終形成一一種院落落套院落落的圍合感感覺(jué)，從從而提高高了住戶戶的安全感感及私密密性，富富有生活活意趣。2.同時(shí)，在在圍合的的庭院中中，園林和建筑筑合一，，四季植植物呈現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)時(shí)間間的流動(dòng)動(dòng)和生命命的變化化延續(xù)。3.在社區(qū)的的氛圍營(yíng)營(yíng)造上，，綠城?桂花城著著力于塑塑造一個(gè)個(gè)步行的的社區(qū)，中中心綠地地、組團(tuán)團(tuán)花園、、廣場(chǎng)等整整個(gè)社區(qū)區(qū)活動(dòng)空空間都可可以通過(guò)步步行來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)，而而人性尺尺度的把握握上則控控制在200、300米的步行行距離內(nèi)內(nèi)。通廊圍合合建筑圍合合不以規(guī)模模驚人，，強(qiáng)化細(xì)細(xì)節(jié)控制制和人本本感受，，綠城產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)實(shí)景展示示對(duì)銷售售推動(dòng)作作用明顯顯風(fēng)格迥異異的組團(tuán)團(tuán)花園與與中央水水景花園園遙相呼呼應(yīng)，輔輔以形態(tài)態(tài)各異、、變化靈靈動(dòng)的水水系及密密集的樹(shù)樹(shù)林，構(gòu)構(gòu)成一系系列存在在誘導(dǎo)性性、參與與性強(qiáng)且且感觀豐豐富的共共享景觀觀環(huán)境空空間，形形成可居居、可觀觀可游、、可賞的的整體空空間景觀觀意向戶型以贈(zèng)贈(zèng)送入戶戶花園、、陽(yáng)臺(tái)、、露臺(tái)為為主，層層層交錯(cuò)錯(cuò)(180㎡)大面積陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)空間間，增加加室內(nèi)外外互動(dòng)情情趣大面積陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)空間間，增加加室內(nèi)外外互動(dòng)情情趣13.2米大面寬寬大面積陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)空間間，增加加室內(nèi)外外互動(dòng)情情趣客廳南北北通透，，采光好好，5.1米大開(kāi)間間，增加加室內(nèi)舒舒適性景觀陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，增加加用餐情情趣1、以綠城城產(chǎn)品為為代表———“““花園化洋洋房”””路線2、以萬(wàn)科科情景洋洋房系列列為代表表———“““情景化洋洋房”””路線3、以萬(wàn)科科寬景House為代表———“““疊拼化洋洋房”””路線上承多層產(chǎn)品空間情景景化下啟類低低密度產(chǎn)產(chǎn)品常見(jiàn)洋房房產(chǎn)品的的分類案例1.天津水晶晶城區(qū)域：位于天天津市西西青區(qū)，，外環(huán)線線以外，，臨近南南開(kāi)、紅紅橋兩區(qū)區(qū)；占地面積積：38.4萬(wàn)平米。。建筑面積積：38.41萬(wàn)平米物業(yè)類型型：情景洋房房、公寓寓、聯(lián)排排，共2700戶。組團(tuán)團(tuán)：9綜合容積積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房萬(wàn)科情景景洋房打打破了公公寓呆板板的形式式和封閉閉的關(guān)系系，立面面設(shè)計(jì)變變化豐富富，入戶戶方式巧巧妙，每戶向陽(yáng)陽(yáng)面具有有層層退退臺(tái)的臺(tái)臺(tái)階狀結(jié)結(jié)構(gòu)，使使每戶擁有有南向的的私家花花園或露露臺(tái)情景花園園洋房在在設(shè)計(jì)上融融合了別別墅的特特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空空間個(gè)性性的突破破，最大大的的特特色是７—８米的橫橫廳，戶戶戶有露露臺(tái)。主要為4層半建筑筑，入戶戶方式巧巧妙：首層：南南向花園園入戶二層：南南向露臺(tái)臺(tái)入戶三層、四四層：樓樓梯入戶戶二層露臺(tái)臺(tái)入戶三層露臺(tái)臺(tái)首層花園園入戶首層情景景房首層情景景房首層戶型型：南向向私家花花園入戶戶、情景景房、錯(cuò)錯(cuò)層、超超大面寬寬建筑面積積：149.14㎡㎡架空層儲(chǔ)儲(chǔ)藏室：：28.37㎡錯(cuò)層四室室兩廳雙雙衛(wèi)南入口首首層，位位于首層層，獨(dú)享享50㎡左右私家家花園，，花池的設(shè)設(shè)置，平平添主人人生活情情趣。獨(dú)有情景景房，倍倍添院居居情趣開(kāi)間寬大大客廳和和餐廳，，視野開(kāi)開(kāi)闊、采采光充分分超過(guò)20㎡主人房寬寬敞舒適適，可設(shè)設(shè)置走入入式衣帽帽間三間主臥臥組織緊緊湊，空空間利用用合理架空層平平面情景房錯(cuò)層12米二層戶型型：南南露臺(tái)入入戶、錯(cuò)錯(cuò)層、7.4米面寬建筑面積積：140.48㎡㎡錯(cuò)層三室室兩廳雙雙衛(wèi)獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)臺(tái)入戶方方式，私私密性、、歸屬感感更強(qiáng)7.35米開(kāi)間，，近40㎡橫向客廳廳和餐廳廳，視野野開(kāi)闊，，采光充充分超過(guò)20㎡的主人房房寬敞舒舒適，可可設(shè)置走走入式衣衣帽間三間臥室室組織緊緊湊，空空間利用用合理活動(dòng)區(qū)（（客廳、、餐廳））與休息息區(qū)呈小小錯(cuò)層格格局，空空間層次次豐富附帶觀景景露臺(tái)露臺(tái)入戶戶錯(cuò)層三層戶型型：樓梯梯入戶、、南露露臺(tái)、錯(cuò)錯(cuò)層、7.4米面寬建筑面積積：128.92㎡㎡錯(cuò)層三室室兩廳雙雙衛(wèi)7.35米開(kāi)間，，近40㎡橫向客廳廳和餐廳廳，視野野開(kāi)闊，，采光充充分超過(guò)20㎡的主人房房寬敞舒舒適，可可設(shè)置走走入式衣衣帽間三間臥室室組織緊緊湊，空空間利用用合理衛(wèi)生間洗洗衛(wèi)分離離，互不不干擾活動(dòng)區(qū)（（客廳、、餐廳））與休息息區(qū)呈小小錯(cuò)層格格局，空空間層次次豐富附帶觀景景露臺(tái)錯(cuò)層頂層戶型型：躍層層、豪華華主人區(qū)區(qū)、8.1米面寬建筑面積積：186.59㎡㎡躍層四室室兩廳三三衛(wèi)上層——··豪華主人人區(qū)，設(shè)設(shè)臥房、、休閑廳廳、超大大衛(wèi)生間間、走入入式衣帽帽間、書(shū)書(shū)房·主臥室連連通觀景景樓臺(tái)，，采光通通透，情情趣盎然然·坡屋頂，，低于2.2米處可設(shè)設(shè)壁櫥、、書(shū)架等等，空間間利用充充分，富富有新意意·衛(wèi)生間、、化妝間間設(shè)有天天窗，市市內(nèi)屋頂頂采光明明亮，空空氣流通通更加順順暢·頂層雙向向“觀景景天窗””，近收收陽(yáng)光與與愜意下層——··8.1米開(kāi)間寬寬大客廳廳與餐廳廳，三間間臥室、、三間衛(wèi)衛(wèi)生間·層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，，空間寬敞明明亮·客廳與觀景露露臺(tái)相通，便便于干燥通風(fēng)風(fēng)·附帶超大觀景景露臺(tái)露臺(tái)主人區(qū)露臺(tái)露臺(tái)案例2：北京萬(wàn)科青青青地理位置：位于朝陽(yáng)區(qū)區(qū)京沈高速路路旁，距國(guó)貿(mào)貿(mào)僅14公里，離東四四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)達(dá)；規(guī)模：約25萬(wàn)平方米，容容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分分為四期開(kāi)發(fā)發(fā)，一期、二二期、三期建建筑層數(shù)以4層半為主，尺尺度宜人；四四期為8-9層住宅，形成成視線軸的上上游景觀，豐豐富空間層次次?？倯魯?shù)：1860戶，主力戶型型：120-180平米，以三居居為主。以層層退臺(tái)、、首層花園、、外置樓梯等等設(shè)計(jì)元素體體現(xiàn)洋房特質(zhì)質(zhì)層層退臺(tái)，由由自家退臺(tái)俯俯視室外樓梯梯，小花園也也進(jìn)入眼底；；退臺(tái)退臺(tái)室外樓梯首層私家花園園俯瞰露臺(tái)外置樓梯步入式花園步入式設(shè)計(jì)，，穿過(guò)院子才才可進(jìn)入家門門，回歸小院院生活；私家家花園彰顯居居住者生活情情調(diào)，業(yè)主小小院落與社區(qū)區(qū)大環(huán)境的結(jié)結(jié)合；外置樓梯，打打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加加與自然的親親近；業(yè)主對(duì)露臺(tái)的的使用頻率依依據(jù)季節(jié)不同同有所變化，，但接受度較較高，認(rèn)可露露臺(tái)帶來(lái)的功功能空間以及及生活情趣的的豐富度通過(guò)訪談發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)露露臺(tái)的接受度度較高，春夏夏季節(jié)的使用用頻率高于秋秋冬季；在露臺(tái)中布布置綠植、、桌椅、鵝鵝卵石等，，使居者能能夠充分的的接觸自然然，同時(shí)豐豐富了生活活情趣；超大露臺(tái)的的贈(zèng)送也是是洋房類產(chǎn)產(chǎn)品的一大大賣點(diǎn)；1、以綠城產(chǎn)產(chǎn)品為代表表———“““花園化洋房房””路線線2、以萬(wàn)科情情景洋房系系列為代表表———“““情景化洋房房””路線線3、以萬(wàn)科寬寬景House為代表———“““疊拼化洋房房””路線線上承多層產(chǎn)品空間情景化化下啟類低密密度產(chǎn)品常見(jiàn)洋房產(chǎn)產(chǎn)品的分類類3+1寬景House產(chǎn)品特點(diǎn)五大價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)：a.1－2層均有地下下室附送b.獨(dú)特的露臺(tái)臺(tái)空間c.豐富的建筑筑形態(tài)d.氣派的橫向向客廳e.豪華的頂層層套房becda戶型特點(diǎn)：：一層為平平層，贈(zèng)送送地下室和和庭院；二二層為平層層，贈(zèng)送地地下室；三三四層為復(fù)復(fù)式，贈(zèng)送送大露臺(tái)寬景house產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)一創(chuàng)新物業(yè)帶帶來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度和和吸引力機(jī)會(huì)二解決對(duì)大戶戶型、別墅墅類產(chǎn)品有有需求但受總價(jià)限制制的客戶需需求機(jī)會(huì)三寬景House能增加戶數(shù)數(shù)，降低1－2層的總價(jià)區(qū)間，，所以優(yōu)于于疊拼別墅墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適適三房到舒舒適四房，，面積從145平米-200平米不等。。一層戶型關(guān)關(guān)鍵詞：下下沉式私家家院落/半地下層/陽(yáng)光房庭院入戶/多景式情景景房從入戶戶花園走到到一樓地下下室地下室室是附送的的，面積也也很大，可可以分影音音室和書(shū)房房半圍合庭院院地下室露臺(tái)二層：附送送露臺(tái)/地下室明廚明衛(wèi)方方正實(shí)用二層結(jié)構(gòu)關(guān)關(guān)鍵詞：地地下室與大大露臺(tái)通向地下室室的樓梯三層戶型關(guān)關(guān)鍵詞：復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)，，閣樓和空空中花園三層復(fù)式結(jié)結(jié)構(gòu)：復(fù)式式結(jié)構(gòu)4個(gè)露臺(tái)獨(dú)立立主人套房房客廳挑空空送露臺(tái)空中中花園頂層附送閣閣樓小結(jié)——北方客戶對(duì)對(duì)洋房類產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)接受度高高，春夏季季節(jié)使用率率高從洋房類項(xiàng)項(xiàng)目的銷售售狀況上看看，市場(chǎng)接接受度高客戶追求的的是低密度度的生活感感受：對(duì)于花園洋洋房類的產(chǎn)產(chǎn)品，花園洋房是是一種介于于別墅形態(tài)態(tài)和板樓產(chǎn)產(chǎn)品之間的的產(chǎn)品，可以讓客戶戶找到舒適適與價(jià)位的的最佳接合合點(diǎn)?；▓@洋房和和戶外的聯(lián)聯(lián)系最大的的特色就是是退臺(tái)，多層產(chǎn)品的的陽(yáng)臺(tái)是扁扁長(zhǎng)的坐不不下人，而而露臺(tái)是方方正的，沒(méi)沒(méi)有頂蓋區(qū)區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)臺(tái)更有花園園感，能夠夠真正把室室外和室內(nèi)內(nèi)的空間結(jié)結(jié)合在一起起。得房率高、、實(shí)惠：在戶型設(shè)計(jì)計(jì)上都力求求方正、緊緊湊，面積積控制合理理，擁有較高的的得房率，，同時(shí)，戶主主還能獲得得贈(zèng)送面積，享受更大大的實(shí)用面面積。底層層戶型還贈(zèng)贈(zèng)送地下室室、花園，，二、三層層贈(zèng)送露臺(tái)臺(tái)。從終端客戶戶的使用情情況上看，，春夏季節(jié)節(jié)使用率高高功能空間與與情趣生活活的豐富：：花園和露臺(tái)臺(tái)能夠使居居者充分與與自然情景景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都都具有一片片自有的室室外空間、、綠地，增增強(qiáng)了室內(nèi)內(nèi)外空間的的互動(dòng)與交交流，在北北方城市春春夏季節(jié)的的使用率較較高。改變?nèi)穗H關(guān)關(guān)系：公共空間開(kāi)開(kāi)敞化，讓讓鄰里之間間交往更為為容易。人與人之間間的關(guān)系比比較輕松，，互相之間間可以在公公共場(chǎng)所、、在院子里里面、平臺(tái)臺(tái)上打招呼呼，進(jìn)行交交流。私密性、安安全性：在露臺(tái)、花花園的活動(dòng)動(dòng)多為種植植、觀景、、娛樂(lè)活動(dòng)動(dòng)等，對(duì)私私密性要求求不高，甚甚至可以和和鄰里分享享、參與；；安全性方面面，首先對(duì)對(duì)人的因素素考慮，同同類產(chǎn)品的的客群勻質(zhì)質(zhì)，所以在在這種低密密度社區(qū)客客戶素質(zhì)比比較高，不不用擔(dān)心鄰鄰里相處的的因素，因因此，社區(qū)的保安安工作是業(yè)業(yè)主安全的的根本保障障。2類低密度住住宅產(chǎn)品1洋房住宅產(chǎn)產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的的定義與特特征洋房產(chǎn)品的的價(jià)值分析析常見(jiàn)洋房產(chǎn)產(chǎn)品的分類類Townhouse定義與特征征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方方式規(guī)避小獨(dú)棟棟產(chǎn)品缺陷陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品品戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品品的界定Townhouse的構(gòu)成：TownHouse是一種準(zhǔn)獨(dú)獨(dú)立住宅形形式，它是是由Town的文化氛圍圍、House的私人生活活和Nature的自由格調(diào)，，三種因素素的組合體體。Townhouse的技術(shù)要點(diǎn)點(diǎn)1）TH單體的層數(shù)數(shù)通常在2~3層，面寬范范圍：以6~8米居多，最最小可至4.8米，北京湯湯·House某戶型兩開(kāi)間間面寬5.7米；上海格格林春曉某某戶型面寬寬13米。2）TH常見(jiàn)以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其其總長(zhǎng)度受受消防規(guī)范范限制。3）TH社區(qū)的容積積率一般在在0.6~0.8之間。Townhouse產(chǎn)品在解決決方案中的的常見(jiàn)角色色1）低密度社社區(qū)中平衡衡容積率。。既能保持持整個(gè)社區(qū)區(qū)的低密度度意向，又又可以加強(qiáng)強(qiáng)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度，或以價(jià)格差消化化資源劣勢(shì)勢(shì)地塊。2）中高密度度社區(qū)中的的標(biāo)桿產(chǎn)品品。之于多多層或洋房房物業(yè)有良良好的連續(xù)續(xù)性同時(shí)又又可體現(xiàn)明明顯升級(jí)。。3）遠(yuǎn)郊別墅墅板塊中的的低總價(jià)度度假產(chǎn)品Townhouse定義與特征征2類低密度住住宅產(chǎn)品1洋房住宅產(chǎn)產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的的定義與特特征洋房產(chǎn)品的的價(jià)值分析析常見(jiàn)洋房產(chǎn)產(chǎn)品的分類類Townhouse定義與特征征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方方式規(guī)避小獨(dú)棟棟產(chǎn)品缺陷陷的手段小獨(dú)棟產(chǎn)品品戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品品的界定Townhouse的價(jià)值要素素Townhouse產(chǎn)品的核心心價(jià)值在于于初步擺脫脫了集合住住宅的形式式，已經(jīng)可可以實(shí)現(xiàn)““獨(dú)門獨(dú)院院、有天有有地”的生活活模式——獲得獨(dú)立住住宅的居住住感受而支支付相對(duì)低低的價(jià)格，，是該產(chǎn)品品立足市場(chǎng)場(chǎng)的根本。。如何在“有有限”的條條件下“做做足”別墅墅生活的空空間感受，，成為TH通常的產(chǎn)品品發(fā)力目標(biāo)標(biāo)——這一點(diǎn)也是所有類低低密度產(chǎn)品品的共同特特性。1、“看齊獨(dú)獨(dú)棟”的空空間構(gòu)成2、“有天有有地”的充充分表達(dá)3、兼顧私有有和鄰里的的單元組合合方式Townhouse價(jià)值分析——1、“看齊獨(dú)獨(dú)棟”的空空間構(gòu)成Townhouse住宅在功能能空間的構(gòu)構(gòu)成上能夠夠較為齊備備地涵蓋各各類居住需需求，可以以概括為5個(gè)組成部分分：1、禮儀接待待性空間。。包括：入口口、客廳（（有時(shí)與起起居室合一一）、餐廳廳等；2、居家活動(dòng)動(dòng)性空間。。包括：起居居室、早餐餐室、廚房房、家庭室室、書(shū)房、、視聽(tīng)室等等；；3、私密性空空間。包括：主臥臥室、次臥臥室、衛(wèi)生生間、客房房等；4、輔助性空空間。包括：洗衣衣室、儲(chǔ)藏藏、車庫(kù)、、地下室等等；5、景觀性空空間。包括：（前前、后）花花園、內(nèi)天天井、露臺(tái)臺(tái)等。禮儀性空間間的分化獨(dú)獨(dú)立，以及及景觀空間間的比重加加大，是TH產(chǎn)品的顯著著特征；同時(shí)空間更更加“立體體”——TH的內(nèi)部空間間往往表現(xiàn)現(xiàn)的極為豐豐富與活躍躍，在有限限的面積限限制下，盡盡可能的營(yíng)營(yíng)造出“別別墅感受””。Townhouse價(jià)值分析——2、“有天有有地”的充充分表達(dá)“有天有地””是別墅生生活的典型型特征——具體是指室室內(nèi)外空間間在多層面面實(shí)現(xiàn)交流流，并且這這種交流具具有私有化化的特征，，即不僅“有天有地地”，而且必須須是“自有天地地”。限于TH自身形式上上的局限性性，其需要要通過(guò)底層花園、、入戶平臺(tái)臺(tái)、內(nèi)天井井和露臺(tái)這些空間元元素對(duì)“有有天有地””的特征進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)化。。天井內(nèi)庭院院兼具功能能意義和情景價(jià)值值大進(jìn)深卻沒(méi)沒(méi)有暗室和和暗廊連過(guò)道都是是自然光，，上樓下樓都可以看看到內(nèi)院Townhouse價(jià)值分析入口庭院、、露臺(tái)和閣閣樓把咫尺尺天地演繹繹得豐富多多彩萬(wàn)科第五園園三期TB戶型四房?jī)蓛蓮d四衛(wèi)221平米首層入戶庭庭院Townhouse價(jià)值分析三層主臥大大露臺(tái)——3、兼顧私有有和鄰里的的單元組合合方式傳統(tǒng)的聯(lián)排排產(chǎn)品大多多采用“山墻并聯(lián)聯(lián)”的方式，雖雖然具有較較高的土地地利用效率率，但容易易形成社區(qū)區(qū)外部空間間單調(diào)呆板板之感，同同時(shí)也不便便于鄰里氛氛圍的創(chuàng)造造。一些TH項(xiàng)目中通過(guò)過(guò)“錯(cuò)聯(lián)”、、“對(duì)拼””和“合院院”等組合方式式，可以有有效的改善善社區(qū)外部部空間。?普通的“山山墻并聯(lián)式式”的TH產(chǎn)品，社區(qū)區(qū)外部空間間較為單調(diào)。?通過(guò)院墻和和水系的處處理，形成成江南“水水巷”的意向，呼呼應(yīng)中式風(fēng)風(fēng)格的產(chǎn)品品形象，較較好的弱化了線性性空間的單單調(diào)之感。。Townhouse價(jià)值分析（1）“錯(cuò)聯(lián)”——增大中間單單元的采光光觀景面，，打破社區(qū)區(qū)空間單調(diào)調(diào)感?錯(cuò)聯(lián)使每戶戶均有完整整的體型和豐豐富的立面面朝向入口和庭庭院。?單體來(lái)看，，外墻面積積增加，有更更好的采光光、通風(fēng)和觀景景效果，特特別是中間單元元的居住品品質(zhì)明顯提升。。?社區(qū)外部空空間也因此此更加豐富多多變，打破破行列式的雷同同格局。首層：89平米二層：80平米地上建面：：169平米首層二層Townhouse價(jià)值分析（2）“對(duì)拼”——強(qiáng)化私家院院落感，改改善社區(qū)公公共空間?居室采光充充分，可以以形成多重重庭院，且庭院具有有較好的私私密性；?提高土地利利用率，同同時(shí)實(shí)現(xiàn)高高于聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格格上線。新浦江城聯(lián)聯(lián)院別墅Townhouse價(jià)值分析（3）“合院”——化零為整，，社區(qū)-鄰里-私家的層次次遞進(jìn)成為為產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)1.同時(shí)享有鄰里里院落和私庭，安全感感歸屬感大為強(qiáng)化2.整個(gè)合院抬高高1.95米，又結(jié)合錯(cuò)錯(cuò)層0.7米，藍(lán)色區(qū)整整體2.85米停車萬(wàn)科第五園Townhouse價(jià)值分析聯(lián)排社區(qū)空間間與產(chǎn)品形象象意向Townhouse價(jià)值分析2類低密度住宅宅產(chǎn)品1洋房住宅產(chǎn)品品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值分析常見(jiàn)洋房產(chǎn)品品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品缺陷的手手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶戶型設(shè)計(jì)建議議小獨(dú)棟產(chǎn)品的的界定方式一：地下下室可以通過(guò)過(guò)抬高、下沉沉庭院等方式式，增加采光光和改善通風(fēng)風(fēng)效果，提升升地下室的利利用率。中庭花園下沉沉；美林香檳小鎮(zhèn)鎮(zhèn)半地下室，頂頂部高出水平平面60工分以上Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式方式二：入戶戶口和平臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)是TH“有地”生活有有力表現(xiàn)入戶戶口設(shè)置自然然、大氣，無(wú)無(wú)論南向還是是北向，不影影中間套戶型：：南向入口避避免直接入戶戶，南向采光光面盡可能大大；主入戶口口平臺(tái)要略大大；端頭套戶型：：入戶形式多多樣，結(jié)合花花園布局統(tǒng)一一考慮；入戶戶平臺(tái)放大可可成為休憩區(qū)區(qū)；Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式方式三：入戶戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力力求自然、流流暢，實(shí)用功功能強(qiáng)；入戶戶門廳還可考考慮挑高，設(shè)設(shè)置側(cè)窗，使使TH更具有獨(dú)立別別墅特征；將入口凸出，，形成玄關(guān)，，有鞋柜和換換衣柜；側(cè)進(jìn)，形成入入戶玄關(guān)；選擇側(cè)面為主主入口，保證證南面的完整整性，設(shè)進(jìn)戶戶門廳和玄關(guān)關(guān)，體面氣派派凹進(jìn)，形成入入戶玄關(guān)，并并挑高，具有有獨(dú)立別墅特特征，氣派Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式利用夾層和客客廳間的夾層增加（4.8m）客廳二層挑空空（6m）Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式方式四：客廳廳層高可通過(guò)過(guò)各種方式挑挑高，大氣、、舒適；利用客廳和餐餐廳間的錯(cuò)層設(shè)計(jì)計(jì)（3—3.9m）利用二層的錯(cuò)錯(cuò)層將一樓客廳層層高拉高（3—3.6m）方式五:中間套單元通通過(guò)中庭花園園、透光天窗窗、天井等設(shè)設(shè)計(jì)可改善采采光和通風(fēng)效效果的方法Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式餐廳上空挑空空設(shè)置透光天天窗設(shè)置中庭花園園L型樓梯中間挑挑空做透光天天窗小天井保證衛(wèi)衛(wèi)生間通風(fēng)方式六：端頭頭套面積略大大，增加設(shè)計(jì)計(jì)亮點(diǎn)，提升升產(chǎn)品力。端端頭客廳、臥臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角角落地玻璃窗窗、房間可做做到戶戶房間間朝南、主臥臥南北通風(fēng)等等；Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式轉(zhuǎn)角落地窗、、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)；；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景景觀窗，視野開(kāi)開(kāi)闊；和餐廳廳錯(cuò)層，互不干干擾北有陽(yáng)臺(tái)、南南有轉(zhuǎn)角窗；；北有陽(yáng)臺(tái)、南南有轉(zhuǎn)角窗并并且主臥南北北通風(fēng)方式七：主臥臥一般位于頂頂層專用層理理想的主臥室室可以細(xì)分為為睡區(qū)、坐區(qū)區(qū)、壁櫥區(qū)、、衛(wèi)生區(qū)、盥盥洗梳妝區(qū)等等部分，外帶帶大露臺(tái)，這這點(diǎn)是TH有別于高檔公公寓重要點(diǎn)Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式主臥室都配有有陽(yáng)光浴室主臥專用層，，南北雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，還帶大露露臺(tái)三層為主人專專用層、主臥臥室4米層高，3.6米高落地玻璃璃窗，帶陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和大面積露露臺(tái)。各區(qū)域劃分清清楚，露臺(tái)大大而方正；功能區(qū)隔明顯顯，南北露臺(tái)臺(tái)，空間靈活活；2類低密度住宅宅產(chǎn)品1洋房住宅產(chǎn)品品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值分析常見(jiàn)洋房產(chǎn)品品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品缺陷的手手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶戶型設(shè)計(jì)建議議小獨(dú)棟產(chǎn)品的的界定產(chǎn)品界定產(chǎn)生背景技術(shù)指標(biāo)所謂小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品是相對(duì)于于建筑面積較較大、總價(jià)較較高的獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品和聯(lián)排別別墅而言的一一種旨在通過(guò)過(guò)建筑面積控控制總價(jià)，擴(kuò)擴(kuò)大低密度產(chǎn)產(chǎn)品置業(yè)客戶戶群體的獨(dú)棟棟別墅產(chǎn)品小獨(dú)棟產(chǎn)品概概念于2003年北京別墅市市場(chǎng)出現(xiàn)，此此類產(chǎn)品是低低密度物業(yè)市市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分分的結(jié)果——即彌補(bǔ)聯(lián)排別別墅和面積較較大/總價(jià)較高的獨(dú)獨(dú)棟別墅之間間空缺的一種種產(chǎn)品類型地上面積區(qū)間間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米地下面積：<100平米小獨(dú)棟產(chǎn)品的的界定2類低密度住宅宅產(chǎn)品1洋房住宅產(chǎn)品品Townhouse產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟棟產(chǎn)品洋房產(chǎn)品的定定義與特征洋房產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值分析常見(jiàn)洋房產(chǎn)品品的分類Townhouse定義與特征Townhouse價(jià)值分析Townhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式式規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品缺陷的手手段小獨(dú)棟產(chǎn)品戶戶型設(shè)計(jì)建議議小獨(dú)棟產(chǎn)品的的界定小獨(dú)棟的自身身產(chǎn)品缺陷和和目標(biāo)客戶的的置業(yè)敏感點(diǎn)點(diǎn)存在一定的的矛盾，需要要通過(guò)一些技技術(shù)性的手段段解決產(chǎn)品策略：在保持較低的的總價(jià)范圍的的前提之下，，產(chǎn)品全面在在公共空間處處理和私人空空間的營(yíng)造上上發(fā)力較高的建筑密密度緊湊的生活空空間可以通過(guò)圍合合組團(tuán)、建筑筑單體、聯(lián)院院處理以及公公共綠地幾種種手段來(lái)解決決建筑密度過(guò)過(guò)高帶來(lái)的壓壓抑和擁擠之之感.可以通過(guò)室內(nèi)內(nèi)空間、室內(nèi)內(nèi)外關(guān)系以及及建筑細(xì)節(jié)幾幾種手段來(lái)解解決小面積帶帶來(lái)的別墅感感缺陷問(wèn)題.獨(dú)棟的產(chǎn)品形形式較低的總價(jià)范范圍.較高的建筑密密度緊湊的生活空空間客戶敏感點(diǎn)產(chǎn)品缺陷較高的建筑密密度帶來(lái)的空空間壓抑和緊緊促感可以通通過(guò)一些手段段來(lái)緩解和規(guī)規(guī)避圍合組團(tuán)建筑單體聯(lián)院處理公共綠地在節(jié)約基地面面積的前提之之下，通過(guò)圍圍合組團(tuán)的公公共空間來(lái)增增加鄰里流流空間，減少少較小的庭院院面積帶來(lái)的的負(fù)面影響(典型案例：納納帕溪谷）短面寬/大進(jìn)深的單體體設(shè)計(jì)帶來(lái)的的采光和對(duì)視視問(wèn)題可以通通過(guò)單體的排排布擺向和處處理來(lái)解決（（典型案例：：龍灣別墅））較高的建筑密密度山墻的共用/庭院的銜接可可以在提高容容積率的前提提之下增大了了庭院的空間間和保證了庭庭院的私密度度（典型案例例：香江別墅墅、亞瀾灣））大面積集中公公共綠地的設(shè)設(shè)施在視覺(jué)感感受上給人空空曠的感覺(jué)，，并且能夠?yàn)闉闃I(yè)主提供寬寬敞的活動(dòng)空空間緩解庭院院活動(dòng)面積較較小的問(wèn)（典典型案例：龍龍灣別墅、溫溫哥華森林））圍合組團(tuán)式排排布小獨(dú)棟別墅應(yīng)應(yīng)在能保證一定的私家庭庭院面積下、盡可能減減少對(duì)土地面積占有；解決方案之一一是采用組團(tuán)式布局，即即4-6棟別墅通過(guò)圍合的形形式，在節(jié)約基地面積的的同時(shí)保證一定的公共交交流空間，減少由于較小小的院落帶來(lái)的負(fù)面影響響案例：納帕溪溪谷小戶型布布局建筑單體的朝朝向與體型在建筑單體的的排布方向處處理上，采取取了房子的布布局與正南、正北約40度的夾角，增增加了朝陽(yáng)面面。項(xiàng)目的高容積積率決定了其其宅基地短面面寬/大進(jìn)深的缺點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)計(jì)上采用了豎豎L型，把客廳等等需要日照和和采光的公共空間間放到首層延延伸處，而臥臥室區(qū)退后設(shè)設(shè)置；實(shí)現(xiàn)了客廳等的的立體采光和和臥室的多面面采光，給解解決對(duì)視問(wèn)題留出了窗窗子設(shè)置的空空間聯(lián)院處理——院落空間集約約化聯(lián)院別墅可以以在提高容積積率的前提下下，保證庭院院的面積；并并且通過(guò)山墻墻的運(yùn)用，保保證了庭院的的私密性在短面寬/大進(jìn)深的基地地條件下，通過(guò)U型或者L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧巧妙地把庭院院在空間劃分為三三層：前院、、內(nèi)院和后院，產(chǎn)產(chǎn)生了步移景景換的效果，并保保證了每個(gè)房房間都可以擁有院院景的效果三重庭院的效效果也緩解了了整體庭院面積過(guò)過(guò)小帶來(lái)的視視覺(jué)壓抑和緊湊之之感下沉式庭院——院落空間立體體化下沉式庭院增增加了室外空空間的層次感，業(yè)主主可隨意分配配各類使用功能于此此；下沉式庭院對(duì)對(duì)支付能力有有限、非常向往別墅墅庭院生活的的客戶很有打動(dòng)力，，已經(jīng)成為小別別墅必備點(diǎn)：?增加地下室自自然采光面?平添院落的層層次感?半室內(nèi)空間感感，用途廣?通常為側(cè)院下下沉，下沉面面積20-30平方米?設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)調(diào)下沉式庭院院院墻與臨院院關(guān)系?增加土方工程程量?日常使用成本本略高，需要要配備水泵納帕溪