某公寓項目定位與產(chǎn)品建議方案某公寓項目定位與產(chǎn)品建議方案某公寓項目定位與產(chǎn)品建議方案資料僅供參考文件編號：2022年4月某公寓項目定位與產(chǎn)品建議方案版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：深圳格林公寓項目定位及產(chǎn)品建議方案一、市場產(chǎn)品特征：布心目前在售項目較少，藍(lán)堡公寓正處于熱銷中，理想新城2期下個月面市，東湖新地帶處于尾盤階段。通過對區(qū)域住宅項目市場調(diào)查，區(qū)域市場具有如下特征：1)建筑規(guī)模：片區(qū)內(nèi)在售樓盤多為中等偏小規(guī)模，物業(yè)形態(tài)以多層、小高層為主。理想新城2期建筑面積大概5萬多平方米，藍(lán)堡公寓建筑面積萬平方米，還有東湖新地帶剩下的部分面積，三者合計面積大概在8萬平方米左右。2)建筑類型：該片區(qū)住宅項目主要以多層、小高層組成。中高層主要分布在太白路兩旁和東湖路的南端，如：君逸華府、碧嶺華庭、彩世界、東湖新地帶等。多層、小高層主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、綠映居、心怡花園等。3)戶型：布心片區(qū)在售樓盤中大戶型與小戶型套數(shù)比例約為：60％和40％。藍(lán)堡公寓是布心房地產(chǎn)市場相對而言定位比較明確的小戶型物業(yè)，應(yīng)該說中戶型是布心市場的主力。從市場的供求關(guān)系和租賃市場的需求來看，小戶型的空間非常大。在面積方面，二房的面積在60～80㎡之間，三房的面積在85～110㎡之間；小戶型以單身公寓和一房一廳為主，并有小部分的小二房。單身公寓的面積在25～30㎡之間，一房一廳的面積在35～40㎡之間，小二房面積在55㎡左右。在戶型設(shè)計方面，功能布局較為合理，方正實用，通風(fēng)采光較好，但與其他片區(qū)相比戶型設(shè)計一般，缺乏亮點；小戶型缺乏可變分組自由性。4)客戶：主力客戶主要是在羅湖一帶上班的白領(lǐng)一族、投資客戶、具有羅湖情結(jié)的周邊居民、香港客戶。次主力客戶主要是政府公務(wù)員、學(xué)校教師、私營生意人、布吉客戶。5）價格：布心片區(qū)在售項目中，藍(lán)堡公寓價格最高，均價6300元/㎡（帶500元裝修），東湖新地帶均價5800元/㎡，位置相對較偏的理想新城均價4600元/㎡。片區(qū)整體價格與寸土寸金的羅湖其他片區(qū)相比，布心的價格優(yōu)勢便凸現(xiàn)出來，尤其是與東門、蔡屋圍和口岸片區(qū)相比，可以說是天壤之別。雖然布心片區(qū)近年的價格有所提升，但與其他片區(qū)相比還是有較大的優(yōu)勢。二、居住人群特征：1、自有居所人群：白領(lǐng)人士：來深時間不長或大學(xué)畢業(yè)參加工作3-5年的年輕人，在羅湖一帶上班，待遇相對較高，不過積蓄不多，他們購房一般在父母的幫助下購自己的居所，戶型相對偏小。來深多年，經(jīng)過多年的積累，不滿足于租房或現(xiàn)有的住房，追求高品質(zhì)的生活，他們把眼光放在了綜合素質(zhì)比較高的樓盤上，戶型一般比較偏好三房。具有羅湖情結(jié)的居民：在羅湖居住多年，對羅湖有特殊的感情的居民，手中有一定的積蓄，擁有單位分的房子，面積小，戶型差，隨著家庭成員的增多，住房顯得緊張。為了改善居住條件，他們不得不考慮購買新房，營造良好的家庭氛圍。香港客戶：這些客戶多在深圳工作或有業(yè)務(wù)往來，另外還包括相當(dāng)數(shù)量的深港家庭，他們傾向于具有港人生活氛圍的區(qū)域進(jìn)行置業(yè)。由于百仕達(dá)、彩世界等高素質(zhì)樓盤的帶動，布心片區(qū)逐漸成為了受港人認(rèn)可的置業(yè)區(qū)域。2、租房人群：租住民房群體特征：剛大學(xué)畢業(yè)來深的年輕人，在羅湖一帶上班，待遇一般，工作相對不穩(wěn)定，故選擇租金相對便宜的民房居住。這部分人是深圳最有活力的，也是最有潛力的群體，當(dāng)他們有足夠的經(jīng)濟(jì)實力以后，必然會選擇檔次更高的物業(yè)居住。在工廠上班的打工一族，待遇較低，工作相對穩(wěn)定，不滿足現(xiàn)時工廠提供的宿舍，他們會和朋友或同事出來選擇租金相對便宜的民房居住。租住社區(qū)群體特征：在羅湖一帶上班，待遇相對較好，有一定的經(jīng)濟(jì)實力，目前不急于購房或還沒有足夠的實力購買理想住房的群體，故他們會選擇檔次相對較高的物業(yè)居住。在深圳工作或有業(yè)務(wù)往來香港客戶，他們傾向于具有港人生活氛圍的區(qū)域居住。由于百仕達(dá)、彩世界等高素質(zhì)樓盤的帶動，越來越多的香港客戶喜歡居住于此。三、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：1、地塊概況：本項目位于布心東曉路的最北端，依山而立。東面為已經(jīng)入住的山湖居；南面緊靠心怡花園；西面與泰和花園隔路相望；北面臨近布心山莊。項目周邊具有濃厚的居家生活氛圍。2、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊呈不規(guī)則三角形，臨街面共長：104米；建設(shè)用地面積：㎡；建筑面積：5200㎡；容積率：建筑覆蓋率：30％建筑高度：24米退紅線要求：東4米，南4米，西6米，北4米3、生活便捷程度狀況分析交通情況：項目距離主要干道還有一定的距離，經(jīng)過的公交線路較少，交通不是十分的便利。目前經(jīng)過項目附近設(shè)有一個總站，但車次較少，具體線路有：424到火車站、483到蛇口、336到龍華等。除此以外，其它線路站點距本項目較遠(yuǎn)。周邊配套情況本項目距離大部分生活配套較遠(yuǎn)，只能依靠自身配套來滿足生活所需。具體生活配套有：教育：布心中學(xué)、東曉小學(xué)、布心小學(xué)、布心幼兒園。購物場所：華潤超市、民樂福超市、山湖居商業(yè)街。銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、郵政銀行、工商銀行。娛樂休閑：肯德基、上島咖啡廳、在建的金威啤酒廣場。醫(yī)院：羅湖婦幼保健院、東湖醫(yī)院。景觀：天然山景、東湖公園、在建的圍嶺森林公園。4、優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：市場壓力較?。航诓夹钠瑓^(qū)樓市供應(yīng)量極少。到目前為止，該片區(qū)新推出的樓盤只有藍(lán)堡公寓、理想新城和東湖陽光，供量僅1000套左右，整個樓市供量不大，競爭壓力相對較小。價格優(yōu)勢：布心片區(qū)整體價格與其他片區(qū)相比，價格具有很大的優(yōu)勢。由此看來，本項目跟其他片區(qū)同一檔次樓盤相比，價格上是有較大優(yōu)勢的。即使跟片區(qū)內(nèi)同類樓盤相比，本項目的價格也是有競爭力的。濃厚的居住氛圍：項目附近聚集著多個生活社區(qū)，居家氛圍較為成熟。投資市場活躍：由于布心片區(qū)租金與其他片區(qū)相比優(yōu)勢明顯，再加上片區(qū)小戶型項目較少，所以導(dǎo)致了片區(qū)的租賃市場較為活躍。劣勢：項目規(guī)模較小：由于項目本身規(guī)模較小，可以用來規(guī)劃園林的空間不足，對于那些對園林要求較高的客戶來說，這是一個不利的因素。片區(qū)整體形象問題：地塊附近分布多個工業(yè)區(qū)和農(nóng)民房，整體形象較差。治安生活環(huán)境：項目附近匯聚著民房、廠房及宿舍，人員復(fù)雜，治安生活環(huán)境較差。交通問題：經(jīng)過項目公交線路較少，距離主干道還有一段距離，出行相對不便。5、開發(fā)思路指導(dǎo)：通過對本項目周邊的市場進(jìn)行調(diào)研分析，同時對項目自身進(jìn)行客觀的分析，項目優(yōu)勢和劣勢都已經(jīng)非常的明確?；谝陨戏治?，指導(dǎo)本案確定開發(fā)思路：1）確定開發(fā)思路的重要因素：【市場因素】布心片區(qū)小戶型供應(yīng)明顯不足，但需求正在逐步增加，租賃市場顯得十分活躍。布心片區(qū)擁有成熟的租賃市場，片區(qū)內(nèi)過渡居住人群眾多，擁有過渡居住和投資客戶基礎(chǔ)。布心片區(qū)主流客戶居家型客戶，對項目綜合素質(zhì)要求較高，園林景觀和小區(qū)的居住氛圍必然是他們的首先因素之一。但過渡型客戶或投資客戶對居住環(huán)境要求不高，價格才是他們的首要考慮的因素。【自身因素：】由于項目本身規(guī)模較小，可以用來規(guī)劃園林的空間不多，這樣小區(qū)的環(huán)境就難以形成一定的規(guī)模，更不便于營造成熟居住氛圍。2）確定本項目的開發(fā)思路：綜合以上所述，本案的開發(fā)思路定為：尋找市場的空白點，迎合市場的需求，吸引目標(biāo)客戶群體，選擇適合項目現(xiàn)有綜合實力，風(fēng)險較小的過渡居住兼投資雙重功能的精品小戶的開發(fā)思路。四、產(chǎn)品定位沿襲項目開發(fā)思路，本項目定位為精品小戶型，根據(jù)市場調(diào)查可知，目前市場上小戶型以單身公寓和一房一廳為主，并有小部分的小二房。單身公寓的面積在25～30㎡之間，一房一廳的面積在35～40㎡之間，從真正使用功能上而言，小戶型面積大幾個平米，使用效果就改善良多。另外，考慮到一房一廳的戶型功能性更為靈活實用，且在設(shè)計時還可考慮處理為兩套打通做二房，故建議本案以一房一廳戶型為主，具體戶型定位為：戶型面積（M2）套數(shù)比面積比單身公寓26-2835%27%一房一廳38-4065%73%五、產(chǎn)品設(shè)計1、總平布置根據(jù)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可知，項目占地平米，覆蓋率30%，建筑單層面積約為878平米?？偨ㄖ娣e5200平米，設(shè)六層住宅的話，單層面積為866平米，滿足覆蓋率要求。同時，可滿足24米的限高要求，根據(jù)本案戶型定位，平均每戶面積按35平米計，一個標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計8戶時，單層建筑面積為280平米，則需要設(shè)置三棟樓體，每棟設(shè)置一部電梯。具體布置為兩棟臨街、一棟設(shè)于地塊西側(cè)，形成半圍合式。同時，六層住宅，單層層高3米，根據(jù)限高要求，尚余有6米高度空間，為充分利用建筑高度、塑造建筑立面效果，增加項目的產(chǎn)品品質(zhì)感，同時最大限度挖掘項目開發(fā)收益，可設(shè)首層6米高架空層，預(yù)留將來臨街面改為商鋪，內(nèi)部架空層則設(shè)園林及泛會所。考慮到地塊實際地形，小區(qū)的兩個入口設(shè)在東曉路臨街面的兩端，主入口在東端，次入口設(shè)西端，同時也是車行的入口和出口。小區(qū)總平面布局示意圖標(biāo)準(zhǔn)層平面示意圖2、建筑設(shè)計根據(jù)項目定位，以及產(chǎn)品形態(tài)，建議采用簡潔明快的建筑設(shè)計手法，淡色外墻加藍(lán)色坡屋頂，塑造迎合目標(biāo)客戶群喜好的居住建筑形象。3、園林及會所設(shè)置小區(qū)占地面積十分有限，要在有限的空間里去挖掘更多的園林景觀。依據(jù)目前的總平布局，本案的園林綠化分為三個部分：其一，地面綠化，主要是半圍合的庭院園景營造，并且在地塊東側(cè)設(shè)兩個三人籃球場，作為小區(qū)室外活動場所配套。其二，首層架空綠化，并增設(shè)泛會所，可適當(dāng)設(shè)置一些會所配套項目，比如棋牌室等。其三，架空層平臺花園。在設(shè)計時三棟樓體的架空層是連為一體的，故樓與樓之間的架空平臺花園面積較大，可設(shè)計為平臺綠化。園林效果示意圖4、戶型設(shè)計要點作為小戶型項目，目前市場上已經(jīng)擁有相當(dāng)成熟的設(shè)計手法，本項目在戶型設(shè)計上應(yīng)該博采眾長，并且加以強化。在小戶型的設(shè)計中，由于單套面積較小，應(yīng)著重考慮以下幾點：其一，使用功能上的合理性。戶型內(nèi)各功能區(qū)不能相互干擾；其二，良好的采光與通風(fēng)。明亮而通透的小戶型同樣能給人良好的居住享受；其三，更大的室內(nèi)外過渡空間。設(shè)大凸窗、大陽臺