[xx項目營銷策略報告]方案提綱我們的產(chǎn)品價值第一步第二步第三步第四步思路項目的優(yōu)勢如何展現(xiàn)我們的推廣步驟我們的團隊優(yōu)勢我們的合作方式第五步第六步我們面臨的市場環(huán)境Part1我們面臨的市場環(huán)境宏觀市場2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展12345國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策

國家進一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日；國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；上半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整；6下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。商品房走勢一、二線城市商品房三線城市商品房四線城市商品房土地按市場經(jīng)濟運行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財政稅收。屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪圈。土地在市場經(jīng)濟模式下循環(huán)，建設(shè)在計劃經(jīng)濟模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴(yán)峻。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴(yán)峻。價格走勢一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。價格一線城市價格：將回落空間10%—30%，反彈空間3%—5%。一線城市價格二線城市價格:三線城市價格四線城市價格二線城市價格:將回落空間8%—20%，反彈空間4%—6%。三線城市價格:將上漲空間3%—5%。四線城市價格:將上漲空間4%—8%。從11月市場情況來看，市場推售量有所上升。新增預(yù)售商品房面積環(huán)比上升208.7%，同比上升8.5%。從后市來看，隨著樓市調(diào)控的不斷深入，今年的南寧樓市一直比較低迷，縱使是在傳統(tǒng)的銷售旺季9月和10月，銷售也比較慘淡，“金九銀十”明顯成色不足，各大開發(fā)商慘敗。在11月份，南寧商品房成交量迎來了小幅回暖。隨著12月份的到來，南寧樓市吹響總攻的號角，各大開發(fā)商準(zhǔn)備抓住今年最后的回籠資金機會血拼一場，因此，各種優(yōu)惠力度將不斷加大，年末南寧樓市將格外熱鬧。量漲價跌。各大開發(fā)商為了搶占市場而加大推量，各種優(yōu)惠層出不窮，優(yōu)惠力度也逐步加大。南寧2011年11月防城港市商品房銷售總成交857套，較上月相比，增加99套，環(huán)比上漲約13%。商品房總體成交均價約為3576元/平方米，環(huán)比上漲44元/平方米。由于臨近年底，為進行最后的沖刺，開發(fā)商為加快樓盤推量，回籠資金，故本月促銷活動屢見不鮮。從本月防城港市商品房銷售市場總體上看，除東興市房價上漲超200元/平方米幅度相對較大外，港口區(qū)和防城區(qū)量價漲幅變化不大，進入較為平穩(wěn)階段。港口區(qū)和防城區(qū)量價漲幅變化不大，進入較為平穩(wěn)階段。防城港2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前；廣西市場亦受到一定影響，但相比一二線城市，價格調(diào)整幅度不大，受到北部灣發(fā)展規(guī)劃的推動，后市發(fā)展空間仍很大；防城港在房地產(chǎn)逆勢中價格仍處于上升階段，相比去年,漲幅放緩，但總體價格水平在全國仍屬于洼地，防城港在北部灣規(guī)劃中處于門戶地位，經(jīng)濟增長前景十分看好，房地產(chǎn)價格仍有較大上漲空間。小結(jié)Part2防城港市場分析防城城港港市市地地處處廣西西南南端端，是是一一座座新新興興的的海濱濱港港口口工工業(yè)業(yè)城城市市?，F(xiàn)現(xiàn)轄轄港港口口區(qū)區(qū)、、防防城城區(qū)區(qū)、、上上思思縣縣和和東東興興市市，，總總面面積積6181平方方公公里里，，有有24個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道辦事處處，居住著漢漢、壯、瑤、、京等21個民族，人口近90萬，是廣西第二大僑僑鄉(xiāng)，被譽為“西南門戶、邊邊陲明珠”。防城港概況區(qū)位優(yōu)勢地處廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)區(qū)的核心區(qū)域域和華南經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈與東盟經(jīng)濟圈的結(jié)合部，與與越南山水相相連，是我國國唯一一個與與東盟陸海相相通的城市。。有5個國家級口岸岸，其中東興興口岸是我國國陸路邊境通通關(guān)人數(shù)最多多的口岸，2008年經(jīng)東興口岸岸出入境就達達462萬人次，占全全區(qū)的71%。北部灣經(jīng)濟圈圈東盟經(jīng)濟圈華南經(jīng)濟圈西南經(jīng)濟圈經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年防城港人均GDP達到36771元，位列廣西第一。防城港-中國東盟合作作第一城防城港市是我我國唯一一個個與東盟有陸陸地和海上通通道的城市，，也是我國內(nèi)內(nèi)陸進入東盟盟國家最便捷捷的海陸門戶戶，具有優(yōu)越越的區(qū)位優(yōu)勢勢和建設(shè)大型型物資中轉(zhuǎn)中中心、物流港港口和出口加加工區(qū)的良好好條件，在中中國－東盟自自由貿(mào)易區(qū)和和泛北部灣區(qū)區(qū)域合作中具具有得天獨厚厚的比較優(yōu)勢勢。目前，基基礎(chǔ)設(shè)施日趨趨完善的防城城港集裝箱碼碼頭已開辟了了東南亞、東東北亞、中東東、歐洲等多多條國際直航航或中轉(zhuǎn)班輪輪航線，與世世界100多個國家、地地區(qū)的250個港口通商通通航。隨著廣西北部部灣經(jīng)濟區(qū)開開放開發(fā)和中中國－東盟自自由貿(mào)易區(qū)全全面啟動，防防城港市成為為國內(nèi)外投資資商防城港市市開拓東盟市市場新的增長長點。世界500強之一的美國國ADM公司、中糧集集團、新加坡坡威爾瑪公司司投資建設(shè)的的一批大項目目落戶到防城城港市，武鋼鋼、核電等大大批國企單位位也將進駐。。崛起北北部灣灣經(jīng)濟濟區(qū)的的港口口龍頭頭“十一五五”期末，，防城城港市市港口口貨物物吞吐吐能力力突破破6000萬噸。。2010年，防防城港港吞吐吐能力力基本本適應(yīng)應(yīng)大西西南和和泛珠珠江區(qū)區(qū)域貨貨物集集散疏疏運、、貨物物中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貿(mào)易易及我我市發(fā)發(fā)展工工業(yè)的的需要要。目目標(biāo)把把防城城港市市港口口建成成區(qū)域域性的的大型型樞紐紐港、、專業(yè)業(yè)化工工業(yè)港港、現(xiàn)現(xiàn)代化化和國國際化化商貿(mào)貿(mào)港，，為實實現(xiàn)億億噸大大港目目標(biāo)打打好基基礎(chǔ)，，逐步步把防防城港港建成成環(huán)北北部灣灣億噸噸大港港。大量投投資性性資本本正在在大量量涌入入本地地市場場，投投資行行為大大幅增增加，，投資資客群群逐漸漸增多多；國際邊邊境商商貿(mào)更更為繁繁華，，港口口龍頭頭的興興建催催生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集效效應(yīng)，，眾多多以港港口為為依托托的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及及投資資項目目逐步步匯聚聚增加加，將將引入入大型型外企企、國國企的的進駐駐，大大中型型企業(yè)業(yè)員員員工未未來將將成為為該市市人口口的重重要組組成部部分；；物流、大型型工業(yè)、商商貿(mào)、旅游游將成為支支撐防城港港的主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這些些產(chǎn)業(yè)下的的人口也將將成為該市市人口重要要組成部分分；東興縣邊境境門戶城市市地位愈加加顯著，東東興-港口兩地成成為商貿(mào)客客流最集中中地；防城港經(jīng)濟濟發(fā)展展望望城市整體規(guī)規(guī)劃：逐漸完善城城市配套，，大力發(fā)展展支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)提升升城市工工業(yè)化水平平按照大城市市規(guī)模規(guī)劃劃建設(shè)，城城區(qū)主要向向北、向東東及企沙方方向拓展，，充分利用用“三島三三灣”（企企沙、漁萬萬、江山三三個半島和和東灣、西西灣、珍珠珠灣三灣））美麗的自自然風(fēng)光和和優(yōu)良的生生態(tài)環(huán)境，，加大西灣灣的開發(fā)建建設(shè)力度，，逐步形成成以行政中中心區(qū)為核核心，東接接企沙，西西至東興，，南到港口口，北連防防城的城市市新格局。。港口區(qū)以以沙企一級級公路為中中軸向兩翼翼發(fā)展，重重點提升面面向工業(yè)的的服務(wù)能力力，促進城城鎮(zhèn)發(fā)展；；防城區(qū)重重點向南發(fā)發(fā)展，與行行政中心區(qū)區(qū)相呼應(yīng)；；2006-2020年商業(yè)發(fā)發(fā)展的主主要目標(biāo)標(biāo)是：到到2015年，防城城港市形形成沙潭潭江－公公車城區(qū)區(qū)、港口口城區(qū)和和防城城城區(qū)三個個區(qū)域中中心。到到2020年，基本本形成具具有防城城港市特特色的““一心三三區(qū)、一一基兩翼翼（一個個物流基基地、兩兩個物流流中心））、二十十一街、、多點””的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點空空間布局局。2020年城市建建成區(qū)人人口發(fā)展展到50～60萬人，城城市建成成區(qū)建設(shè)設(shè)用地控控制在70平方公里里以內(nèi)。。人口構(gòu)成成城市人口口與非城城市人口口數(shù)量相相差較為為懸殊，，但隨著著城市發(fā)發(fā)展，城城鎮(zhèn)化進進程加快快，未來來城市人人口數(shù)量量、人口口流動速速度上升升潛力巨巨大；城市人口口、非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口兩項人人口指標(biāo)標(biāo)數(shù)量占占比較小小，可見見本地支支撐商品品房市場場的基礎(chǔ)礎(chǔ)客群較較為薄弱弱。工資性收收入是城城鎮(zhèn)居民民收入的的主要來來源；上述可見見，本地地人口購購買力較較弱；支撐該市市消費品品市場的的集中于于個體私私營經(jīng)濟濟形態(tài)為為載體的的批發(fā)零零售商品品貿(mào)易，，可見該該市這一一行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域利潤潤尚為豐豐厚，這這一領(lǐng)域域人群購購買力強強盛，根根據(jù)“工資性收入是是城鎮(zhèn)居民收收入的主要來來源”推斷，這一領(lǐng)領(lǐng)域人群多為為外來人口。。本市城鎮(zhèn)居民民人均住房面面積比區(qū)內(nèi)核核心城市高，，反映出城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人口基基數(shù)較少，同同時自住房源源較充足；農(nóng)村居民宅基基地較多，自自住房源充足足?，F(xiàn)在的防城港港市轄港口區(qū)區(qū)、防城區(qū)、、上思縣和東東興市。面積積6181平方公里，2010年總?cè)丝诩s87萬，居住著漢漢、壯、瑤、、京等民族。。根據(jù)港口區(qū)地地理位置及發(fā)發(fā)展?fàn)顩r，大大體上可分為為:新行政中心區(qū)區(qū)西灣濱海區(qū)港口舊城區(qū)片區(qū)分析xxx新行政中心位位于防城區(qū)和和港口區(qū)之間間，包括南北北大道和迎賓賓大道與政府府相鄰近的片片區(qū)，城市建建設(shè)未來規(guī)劃劃將向新行政政中心靠攏。。是城市規(guī)劃劃、建設(shè)、發(fā)發(fā)展的一個重重要組成部分分，是防城港港市的黃金地地帶。這里將將是未來城區(qū)區(qū)繁華的中心心地帶，其中中西南第一高高樓的亞洲國國際金融中心心109層，高528米（防城港市市CBD）就座于該片片區(qū)內(nèi)。從規(guī)規(guī)劃方面來看看，是一個充充滿升值潛力力的區(qū)域，中中心區(qū)位要成成為規(guī)模及成成熟配套社區(qū)區(qū)，估計需要要三、五年左左右。目前新行政中中心房價均價價在3200元/m2左右。以高層層海景商住項項目居多，樓樓盤主要有：：金海灣、萬萬基中央公館館、榮興亞太太國際、逢時時商業(yè)大廈、、歐景藍灣、、新城國際、、華潤商業(yè)城城、樂天花園園、xx、龍正中央海海洋公園、民民族花園、埠埠上桃源等樓樓盤。行政中心--片區(qū)分析亞洲國際金融融中心109層價格水平西灣濱海區(qū)以以凱樂路以北北，沿西灣海海邊、沿北部部灣大道、東東至山脈為界界，以倒水傲傲(原彩虹橋)一線往南為西西灣濱海區(qū)，，成為防城港港新舊城區(qū)的的結(jié)合部。西灣濱海區(qū)優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境，，坐擁桃花灣灣廣場、面朝朝西海灣、毗毗鄰仙人山公公園、桃花湖湖畔等等的獨獨特地理優(yōu)勢勢和環(huán)境吸引引了許多來自自全國各地購購房者的注意意，西灣濱海海區(qū)是一個怡怡居住也宜投投資的良好區(qū)區(qū)域。位于西灣濱海海區(qū)的項目樓樓盤主要有龍龍光陽光海岸岸、臺灣城、、西灣上城、、西灣金陽花花園、碧宸西西海岸、西灣灣·恒信花園、海海悅?cè)A府、夏夏威夷城市廣廣場、碧海紫紫金城、桂海海東盟新城、、越秀國貿(mào)新新城、云頂華華苑、富森·領(lǐng)峰等、海灣灣1號、西灣華庭庭、金石國際際。樓盤均價價在3500元/m2左右。西灣濱海區(qū)--片區(qū)分析價格水平港口舊城區(qū)主主要以興港大大道、海珍路路、富裕路、、漁鋒路、貴貴州路、漁萬萬路、云南路路、四川路、、友誼路、沙沙萬路、中華華路、東興大大道、凱樂路路等主要路線線輻蓋的區(qū)域域，為港口老老市區(qū)。主要要以商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)和二手房為為主體，新的的房產(chǎn)存量較較少。城區(qū)人人氣較旺，充充分利用商業(yè)業(yè)中心區(qū)的資資源，能較好好地提升本區(qū)區(qū)域的優(yōu)勢。。由于該區(qū)域為為港口的舊城城區(qū)，經(jīng)歷了了多年的積淀淀，配套較成成熟，是企業(yè)業(yè)辦公的主要要集中商務(wù)區(qū)區(qū)，購買商鋪鋪或辦公投資資回報相對較較快。主要項目有萬代財富廣場場、海天云都都、碧?；▓@園、和德國際際、幸福家園園、藍灣國際際等房產(chǎn)項目目，均價在3300元/m2左右。鋪面均均售價為8000元/m2，是投資置業(yè)業(yè)的較好區(qū)域域。港口舊城區(qū)--片區(qū)分析清華藍灣價格水平小結(jié)從防城港房產(chǎn)產(chǎn)市場在售樓樓盤來看，防防城港市場現(xiàn)現(xiàn)相對整個廣廣西而言，已已處于較前沿沿的城市樓盤盤水平，部分分優(yōu)質(zhì)樓盤水水平，與南寧寧市主流中高高檔在售樓盤盤水平相當(dāng)。。從規(guī)模上看，，城市主流在在售樓盤占地地面積在50畝左右，其中中陽光海岸大大規(guī)模樓盤有有助于完善樓樓盤內(nèi)部配套套，致使樓盤盤品質(zhì)和檔次次提升，從而而引領(lǐng)城市進進步。從建筑類型來來看，城市現(xiàn)現(xiàn)階段已進入入小高層/高層產(chǎn)品為主主，多層產(chǎn)品品為輔的階段段，小高層/高層建筑已基基本得到城市市居民的認(rèn)同同。從購房需求看看，本地需求求有限，需要要依賴大量的的投資型購房房者才能夠消消化防城港巨巨大供應(yīng)量。。從戶型來看，，對南寧市各各前沿戶型理理念均有適量量涉及大多數(shù)戶型講講究采光透風(fēng)風(fēng)效果，居住住舒適度高，，無暗廚暗衛(wèi)衛(wèi)。戶型方正實用用，動靜分區(qū)區(qū)，浪費空間間較少。帶入戶陽臺。。部分樓盤引入入可改房設(shè)計計理念。部分樓盤引入入6米挑高空中花花園設(shè)計理念念，并出現(xiàn)奇奇偶分層物業(yè)業(yè)部分樓盤引入入2+1母子房設(shè)計理理念。Part2項目價值分析周邊環(huán)境本項目為防城城港業(yè)和房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司的xx住宅小區(qū)，本本項目位于防防城港市濱海海大道南側(cè)，，興港大道西西側(cè)，南面為為開闊海灣。?？傮w規(guī)劃規(guī)劃用地面面積為36401.532平方米，實實際用地面面積為33169.743平方米。地地塊與周邊邊市政道路路高差約4.5米，本項目目由8棟高層住宅宅，15棟多層住宅宅，3棟雙拼別墅墅圍合而成成，配套有有群樓商業(yè)業(yè)及住宅區(qū)區(qū)服務(wù)設(shè)施施。A、本案的最最顯著的特特點是戶戶戶擁有私家家景觀空中中花園。B、其次的特特點是每戶戶均設(shè)有舒舒適享受型型陽光平臺臺?？傮w評價xx項目區(qū)位得得天獨厚，，發(fā)展前景景極佳。xx無論是從規(guī)規(guī)劃、戶型型，還是朝朝向上來講講，都可以以說是設(shè)計計精品，是是支撐整個個項目銷售售工作的最最大亮點。。項目可以做做到戶戶觀觀海、戶戶戶朝南，南南北對流，，采光通風(fēng)風(fēng)的效果十十分理想。。產(chǎn)品戶型面面積配比合合理，以兩兩房兩廳和和三房兩廳廳的戶型為為主打戶型型，完全契契合防城港港的市場需需求。SWOT分析優(yōu)勢地理位置優(yōu)優(yōu)越，基本本上每戶都都能看到海海景建筑設(shè)計水平平一流，基本本做到戶戶朝朝南、采光通通風(fēng)良好。處于行政中心心核心地段，，周邊的大型型市政工程，，成為項目天天然的外部配配套。項目有規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，在當(dāng)?shù)氐貙儆诟邫n住住宅社區(qū)。開發(fā)商實力雄雄厚，資金充充足，完全可可以支撐項目目開發(fā)。劣勢項目目前售價價偏高，降低低了產(chǎn)品的性性價比，對投投資型業(yè)主影影響較大。社區(qū)內(nèi)的配套套設(shè)施缺乏，，沒有特別多多的賣點。項目周邊缺乏乏大量的居住住人口，本區(qū)區(qū)域剛性需求求不夠。目前外部的現(xiàn)現(xiàn)有配套設(shè)施施極其缺乏。。項目周邊同類類型項目較多多，面臨的競競爭較大。威脅近期出出臺的的國家家政策策嚴(yán)厲厲打擊擊投資資客，，嚴(yán)重重威脅脅到項項目的的銷售售進度度。周邊競競爭項項目較較多，，會搶搶走不不少客客源。。防城港港城市市人口口少，，短時時間內(nèi)內(nèi)難以以消化化如此此巨量量的貨貨量。。防城港港的經(jīng)經(jīng)濟在在短時時間內(nèi)內(nèi)難以以達到到二線線城市市的平平均水水平，，本地地購買買力相相當(dāng)有有限。。機會各銀行行在執(zhí)執(zhí)行房房貸政政策時時有不不同程程度的的松動動。武鋼千千萬噸噸鋼廠廠項目目的入入駐，，將帶帶來巨巨大的的剛性性需求求。白龍龍核核電電站站的的興興建建將將給給防防城城港港經(jīng)經(jīng)濟濟帶帶來來巨巨大大的的活活力力。。隨著著新新加加坡坡至至防防城城港港的的西西灣灣跨跨海海大大橋橋的的落落成成，，將將大大大大拉拉動動防防城城港港區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展。。為為項項目目發(fā)發(fā)展展提提供供巨巨大大的的歷歷史史機機遇遇。。SWOT分析析客戶戶群群體體分分析析通過過我我司司對對各各個個在在售售項項目目的的售售樓樓部部實實地地調(diào)調(diào)查查，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)目目前前防防城城港港房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的購購房房者者40%左右右為為本本地地客客戶戶，，其其中中以以政政府府公公務(wù)務(wù)員員，，企企事事業(yè)業(yè)單單位位員員工工為為主主，，其其次次是是外外地地經(jīng)經(jīng)商商客客戶戶及及投投資資客客（（以以東東北北、、浙浙江江、、福福建建等等地地為為主主）），，外外地地客客戶戶占占了了60%之間間。。由此此可可見見，，外外地地投投資資客客是是本本項項目目的的消消費費主主力力軍軍。?？蛻魬纛愵愋托停海海?）防防城城港港本本地地企企業(yè)業(yè)高高管管，，如如經(jīng)經(jīng)理理、、老老總總級級的的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)；；（2）防城港港私營業(yè)業(yè)主；（3）行政、、事業(yè)單單位公務(wù)務(wù)員；（4）外地來來防城港港進行經(jīng)經(jīng)商投資資的投資資者。（5）全國各各地的職職業(yè)炒房房客（尤尤其是以以東北、、江蘇、、浙江、、福建等等地的為為主）。?？蛻羧后w體定位以高端的的價值體體驗以及及投資價價值吸引引核心客客戶；以以強勢勢的片區(qū)區(qū)價值傳傳遞打動動游離客客戶；以以產(chǎn)品品個性、、投資潛潛力吸引引偶得客客戶。重要客戶游離客戶偶得客戶核心客戶南寧、東興乃至北、上、、廣、深等全全國各地，擁擁有資金，尋尋求保值、增增值的投資客客。武鋼集團、電電廠的管理人人員，本地私私營業(yè)主，居居住升級的改改善型需求。。周邊學(xué)校的公公務(wù)員群體，，首次置業(yè)，，以低總價的的精裝修公寓寓為主。周邊城鎮(zhèn)，需需要進城改善善型居住的客客戶。核心客戶需求求特征高端產(chǎn)品喜歡新興城市市投資價值眼光長遠低首付回報率性價比生態(tài)景觀人文潛力服務(wù)形象定位引領(lǐng)防城港港“五星級級居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”的價值值投資Part3項目優(yōu)勢如何展現(xiàn)景觀環(huán)境先先行強烈建議項項目現(xiàn)場先先做一部分分景觀出來來，起到項項目的展示示效果，好的景觀即即能展示項項目形象跟跟品質(zhì)，還還可以有效效的吸引客客戶參觀，，堅定客戶的購買買信心，從從而促進銷銷售。樣板房展示示區(qū)既可以以展示開發(fā)發(fā)商的實力力，又可以以向客戶展展示項目的的高端形象象，同時可可以讓客戶戶在前期就就能感受項項目的精湛湛工藝和質(zhì)質(zhì)量，從而而產(chǎn)生良好好的項目口口碑，促進進銷售。樣板房展示示高階營銷戰(zhàn)略略戰(zhàn)略一：用產(chǎn)產(chǎn)品高度帶動動銷售xx項目定位高端端物業(yè)，項目目的建筑風(fēng)格格鮮明，戶戶戶看海的設(shè)計計區(qū)內(nèi)難有對對手，超前的的規(guī)劃理念足足以傲視群雄雄。位處防城港行行政中心，以以打造北部灣灣概念核心項項目，引起區(qū)區(qū)內(nèi)外客戶的的廣泛關(guān)注，，從而達到營營銷的目的。。戰(zhàn)略二：用用海景引人人入勝自古以來，仁仁者樂山，智智者樂水，xx，人間仙境，，猶如案名；；充分利用山水水、公園的自自然景觀宣傳傳造勢，強化化項目景觀帶帶來的悠然、、舒適生活。。高階營銷戰(zhàn)略略戰(zhàn)略三：興興建頂級會所所吸引精英領(lǐng)領(lǐng)袖社區(qū)內(nèi)的頂級級會所，各種種高端服務(wù)一一應(yīng)俱全，只只有不會享受受的人，沒有有享受不到的的服務(wù)。通過過層峰級別的的人物匯集一一堂，吸引大大眾目光。高階營銷戰(zhàn)略略會所項目可以以包括：球室（桌球、、乒乓球、壁球）健身區(qū)（健身身中心、健美美中心）健康體檢中心心棋牌娛樂室服務(wù)區(qū)（水吧吧）戰(zhàn)略四：五五星級物業(yè)服服務(wù)引領(lǐng)廣西西有五星級的物物業(yè)就有五星星級的客戶。。這樣才能配配得上高端物物業(yè)的檔次，，這樣才能在在競爭激烈的的市場中殺出出重圍，取得得銷售勝利。。高階營銷戰(zhàn)略略物業(yè)服務(wù)措施施1.制作精美的物物業(yè)服務(wù)手冊冊，贈送來訪訪的客戶2.銷售中心內(nèi)制制作物業(yè)展示示區(qū)，配合專專職物業(yè)服務(wù)務(wù)人員進行介介紹我們將站在城城市運營的高高度，把防城城港當(dāng)成廣西西的一張城市市名片，對外外營銷防城港港（重點突出出北部灣經(jīng)濟濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃劃、武鋼項目目、白龍核電電站、亞洲國國際金融中心心等），首先先讓防城港成成為廣西的明明星城市、極極具活力和潛潛力的城市，，以新興城市市的姿態(tài)引起起區(qū)內(nèi)外的廣廣泛關(guān)注，尤尤其是全國各各地的投資者者，使其對廣廣西防城港的的城市潛力有有充分的認(rèn)知知和投資熱情情，進而引導(dǎo)導(dǎo)他們對本項項目的關(guān)注，，從而達到營營銷項目的目目的。Part4我們的推廣步驟項目營銷目標(biāo)標(biāo)塑造較高的投投資價值；營造好的市場場口碑；實現(xiàn)項目預(yù)期期利潤；投資價值塑造造策略一國家家重點經(jīng)濟圈圈,第四經(jīng)濟增長長極騰飛！策略二利好好大環(huán)境，打打造五星級生生活圈！策略三跨海海橋帶動兩地地的經(jīng)濟、人人氣、消費?。〔呗运?0萬噸深水港碼碼頭，北部灣灣經(jīng)濟圈的橋橋頭堡！策略五置身身行政中心頂頂級配套，身身價倍升！策略六戶戶戶瞰海豪宅社社區(qū),全國罕有！如何吸納更多多的投資客戶戶？客戶渠道道重組組1客戶圈層層營銷銷2德華華資資源源運運用用3客戶渠渠道重重組第一步步：客客戶渠渠道梳梳理第二步步：客客戶渠渠道平平臺構(gòu)構(gòu)建第三步步：資資源體體系分分工第一步步：客客戶渠渠道梳梳理現(xiàn)有客客戶后續(xù)客客戶銷售登登記電話登登記進線/上門德華渠渠道客戶獲得地地址、、電話話——郵寄資資料客戶回回訪——郵寄資資料通過大大眾推推廣及及招募募內(nèi)部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介大客戶戶商會資資源北京/東北/上海/深圳通過其其他在在售項項目推薦的的客戶戶德華資資源庫庫的大大客戶戶客戶渠渠道平平臺房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)業(yè)、俱俱樂部部、商商會圈圈、金金融圈圈等客客戶推推介和和整合合行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖名人訪訪談——口耳相相傳——郵寄資資料德華渠渠道客客戶集集中輸輸送商會資資源共共享，，投資資客戶戶集中中輸送送第二步步：客客戶渠渠道平平臺構(gòu)構(gòu)建整合、、細分分創(chuàng)新、、持續(xù)續(xù)突破、共榮榮本案思路資源類型涉及內(nèi)容專屬通道實施方式專屬資源平臺德華資源德華公司項目資源轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介激勵、轉(zhuǎn)介管理德華資源庫大客戶階段性挖掘德華南寧拓客資源長期協(xié)作合作方資源廣告公司/活動公司/相關(guān)媒體階段性挖掘團體資源平臺商會資源湖南商會、溫州商會、浙江、廣東商會長期互動高端品牌資源健身俱樂部、品牌車俱樂部、高爾夫球會成員階段性挖掘大企業(yè)武鋼集團、金川集團、核電集團、大海糧油長期互動行業(yè)資源平臺房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)精英專屬通道階段性挖掘其他行業(yè)金融、IT、貿(mào)易、電子行業(yè)專屬通道長期互動設(shè)計、藝術(shù)建筑、設(shè)計等階段式挖掘第三步：資資源體系分分工客戶圈層營營銷鎖定目標(biāo)客客戶·制造圈層影影響項目人氣活活動·制造現(xiàn)場氛氛圍金融行業(yè)從從業(yè)人員對對物業(yè)價值值敏感度高高，具備價價值投資意意識，有較較強的購買買能力，年年齡及個性性特征符合合項目目標(biāo)標(biāo)客戶定位位；開拓對象招商證券、、中信證券券、銀河證證券等證券券機構(gòu)開展類似“贏在股市”等炒股模擬擬操作比賽賽，舉辦投投資領(lǐng)域熱熱點人物講講座，邀請請圈定對象象參與；挖掘行業(yè)內(nèi)內(nèi)部關(guān)鍵人人物維護方式式短信、DM直郵維護護，結(jié)合合營銷節(jié)節(jié)點，項項目信息息傳遞、、活動選取理由由開拓方式式高層行業(yè)業(yè)關(guān)鍵人人物挖掘掘金融精英通道道團體資源平臺(2)名校MBA教學(xué)機構(gòu)選取理由此類教學(xué)機構(gòu)構(gòu)收費較高，，在讀學(xué)生有有一定經(jīng)濟基基礎(chǔ)，事業(yè)處于上升升階段，年齡處于30～45之間，其共性性是知性、進進取，與本本案目標(biāo)客戶戶有很大程度度的相似性；；話語權(quán)、標(biāo)桿桿性自身所具有的的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，能夠有效形成圈層影響響，帶動其他資源源通道開拓對象人民大學(xué)MBA、北京大學(xué)、、清華大學(xué)等等MBA研修班教學(xué)機機構(gòu)開拓方式校外課堂、結(jié)結(jié)合行業(yè)背景景的沙龍茶話話會利益刺激行業(yè)交流平臺臺、身份提升升團體資源平臺(1)同業(yè)界精英通通道項目作為市場場標(biāo)桿，新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)范本，將將在行業(yè)內(nèi)成成為熱點，成成為業(yè)界人員員參觀、研究究、學(xué)習(xí)對象象；項目信息息被動傳遞開拓對象地產(chǎn)公司、裝裝修公司在搜房發(fā)起“防城港城市發(fā)發(fā)展趨勢”“北部灣置業(yè)居居住模式探討討”等研討論壇，，引起業(yè)內(nèi)充充分關(guān)注，并并認(rèn)同項目價價值維護方方式短信、、DM直郵維維護，，結(jié)合合營銷銷節(jié)點點，項項目信信息傳傳遞選取理理由開拓方方式高層行行業(yè)關(guān)關(guān)鍵人人物挖挖掘團體資源平臺(3)高端品品牌車車行互互動選取理理由客戶的的經(jīng)濟濟實力力突出出；身份識識別感感較強強雙向資資源互互動，低成成本渠渠道開開拓配合特特色活活動，，有效傳傳遞項項目價價值開拓對對象擁有自駕車車3年以上上，品牌車車行客客戶資資源、德華華大客客戶開拓方方式項目體體驗試試駕活活動：：“10分鐘生生活圈圈”新品車車體驗驗日，定期期舉行行由車車行到到項目目的自自駕體體驗；；項目定定期品品牌車車展。車車行選選擇：：奧迪迪、寶寶馬、、捷豹豹；利益刺刺激貴賓加加油卡卡、品品牌車車購增增值服服務(wù)等團體資源平臺(4)會所所物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)游游學(xué)學(xué)旅旅游游特色色老老帶帶新新———激勵勵按老老帶帶新新成成交交金金額額享享受受不不同同層層次次的的優(yōu)優(yōu)惠惠商務(wù)務(wù)會會議議室室長長期期使使用用孩子子可可出出國國參參加加夏夏令令營營冬冬令令營營等等活活動動家庭庭地地中中海海風(fēng)風(fēng)情情國國度度之之旅旅雙人人地地中中海海風(fēng)風(fēng)情情國國度度之之旅旅免費費機機場場接接送送服服務(wù)務(wù)一年年老老客客戶戶會會所所會會員員資資格格半年年新新客客戶戶會會所所會會員員資資格格部分分方方案案可可使使新新老老客客戶戶同同時時享享有有。。德華華大大客客戶戶選取取理理由由熟諳諳客客戶戶背背景景，，較較高高的的客客戶戶誠誠意意度度把把握握開拓拓對對象象近2年內(nèi)內(nèi)有有總價價100萬，，2次以以上上置置業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)歷歷，有有過過老老帶帶新新成成交交2次以以上上客客戶戶開拓拓方方式式德華全國國客戶資資源庫、、各大商商會客戶戶資源利益刺激激VIP折扣德華資源源運用整體指導(dǎo)導(dǎo)原則：：“立足南寧寧、輻射射省內(nèi)、、多層結(jié)結(jié)網(wǎng)、多多城營銷銷”立足南寧寧：樹立項目目核心價價值體系系，同時時通過高高端媒介介和圈層層營銷滲滲透南寧寧高端客客戶；多層結(jié)網(wǎng)網(wǎng)：利用德華華強大聯(lián)聯(lián)動資源源，積極極開展多個城市市同時運運營的方式，，實現(xiàn)“化零為整整”；聯(lián)動營銷銷：各個城市市根據(jù)自己己的市場場、客戶戶不同，，“化整為零零”做出適合自己己銷售的的策略；；德華資源源運用城市選擇擇原則：：依重要要性劃分分為三大大類A類：南寧寧、東興興、北海海B類：北京京、上海海、沈陽陽、深圳圳、廣州州C類：防防城港港、欽欽州聯(lián)動營營銷城城市選選擇北京、、上海海、廣廣州、、深圳圳登陸陸計劃劃在各地地成立立豪華外外展場場，分城城市進進行誠誠意客客戶積積累、、品牌牌展示示、銷銷售；；xx項目遠程銷銷售系系統(tǒng)建建立，及時時銷控控和針針對性性推介介；定期組組織投投資客客戶、、高端端圈層層客戶戶到防防城港港現(xiàn)場