精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)北京通州地區(qū)市場調查報告北京通州地區(qū)市場調查報告作者：佚名時間：2008-11-28瀏覽量：一、區(qū)域概況近幾年由于北京東部地區(qū)經濟的快速發(fā)展、cBD商圈的形成,尤其北京市將通縣定為重點建設發(fā)展的衛(wèi)星城之一,使通縣受到了非常大的影響,加快了通縣地區(qū)的建設發(fā)展速度。通縣東北部地區(qū)區(qū)域范圍為:西起北關環(huán)島,東至潞邑地區(qū),南起京哈高速路,北到叢林莊地區(qū)。此區(qū)域屬于通縣的郊區(qū),因此人文環(huán)境較差,文化水平、人均收入偏低,商業(yè)和交通都很不發(fā)達。近年來隨著通縣地區(qū)整體的快速發(fā)展,有了一定的改觀。區(qū)域內目前已有多條線路可直達市區(qū),雖然大多路面較窄,且維修保養(yǎng)不當,路面情況較差,但解決了人們出行的問題。此區(qū)域的房地產項目啟動較早,早在1995年,華龍小區(qū)、富河園就已開始銷售,并吸引部分城區(qū)人口在此落戶,使此地區(qū)的整體人口素質有所提高。此地區(qū)的市政配套建設速度較慢,故此缺少大規(guī)模的房地產項目。二、區(qū)域市場分析此區(qū)域內現(xiàn)有普通住宅、高檔別墅等十余個項目,其中9個項目尚有市場表現(xiàn),分別為:富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園、華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園、叢林莊小區(qū)、天潤別墅。因為此區(qū)域的項目分布比較分散,有一定的地區(qū)差異,所以將以上項目按地域劃分,可分成三個部分,區(qū)域內的南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)。.西部地區(qū)西部地區(qū)自西向東依次排列著:富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園4個項目。項目名稱富河園西潞苑楓露皇苑楓露花園發(fā)展商北京開原房地產開發(fā)公司北京正圓房地產開發(fā)公司北京五龍新村開發(fā)公司民望房地產開發(fā)公司代理商無個人3、4期信達行代理無地理位置北關環(huán)島西北角北關環(huán)島正北2公里東潞路西側東潞路東側建筑規(guī)模17萬㎡共32萬㎡一期20萬；二期8萬一、二期158棟；三、四期97棟，10萬㎡7棟樓，10萬㎡規(guī)劃類型多層多層別墅多層配套情況四期有會所超市運河文化廣場、網(wǎng)球、足球場、泳池超市、小學、幼兒園、醫(yī)院價格（元/平方米）二期2650-2980；三期均價3000均價2200精裝8500；毛坯6000-7000起價1780；最高2150優(yōu)惠比例98折95折未定無工期情況一期現(xiàn)房；二期年底；三、四期在建一期現(xiàn)房、二期2003年1月一、二期現(xiàn)房；三期在建；四期未建現(xiàn)房開盤日期1995年1998年1995年2000年銷售進度一期100%；二期95%；三、四期未開盤一期100%；二期40%一、二期80%；三、四期未開盤90%潛在供應量6萬㎡10萬㎡280棟3000㎡戶型配比（㎡）二居85-114；三居114；五居180三居92-129二居88-89；三居125主力戶型二居103㎡二居73-79㎡250㎡三居125㎡園林綠化30%30%40%30%裝修標準毛坯毛坯毛坯初裝媒體選擇北青通欄小塊廣告北青小塊廣告客群分析市區(qū)內百領市區(qū)內年輕人、打工族市區(qū)內的成功人士市區(qū)內人群銷售熱線項目情況表交通及環(huán)境此區(qū)域顯然已經與通州城區(qū)的發(fā)展速度同步,寬闊的道路、多條可直達市區(qū)的公交線路,完善的市政配套設施,整潔的周邊環(huán)境,溫玉河與潮白河穿流其間更是一種說不出的美妙感覺。項目情況富河園、西潞苑、楓露花園、楓露皇苑都屬于有一定市場知名度的項目。普通住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大,總建筑面積32萬平方米,屬于大型居住區(qū)。建筑形式為多層,戶型種類齊全,格局新穎,價格較低,均價2200元/平方米。但社區(qū)配套不夠完善,只有一個超市。楓露花園與西潞苑的基本情況比較相似,只不過社區(qū)偏小,總建筑面積10萬平方米。富河園可以算這一地區(qū)的精品項目,坐落于北關環(huán)島西北角,位置優(yōu)越;外觀華麗,樓體設計新穎,外墻采用華麗的涂料,社區(qū)內有多層樓,也有高層塔樓,分為四期建設,有完善的配套,四期設有會所,多種戶型可供選擇,一、二期的銷售工作已經圓滿完成,即將開盤的三期,期房均價3000/平方米的價格偏高。此區(qū)域的發(fā)展前景不言而喻,是東北部房地產發(fā)展的重頭戲,無論從位置、交通、環(huán)境都具有先天優(yōu)勢。2.南部地區(qū)項目名稱華龍小區(qū)新潮嘉園上潞園發(fā)展商北京民望房地產開發(fā)公司北京鵬程房地產開發(fā)公司北京海濤房地產開發(fā)公司代理商無無個人地理位置北關環(huán)島向東潞邑地區(qū)，北關環(huán)島向東北關環(huán)島向東建筑規(guī)模53棟樓，32萬㎡47萬㎡9棟樓，8萬㎡規(guī)劃類型多層多層多層配套情況小學、7萬平米綠地、醫(yī)院、超市超市、銀行、郵局、幼兒園、翔程公園（30000㎡）無價格（元/㎡）起價1850；最高價2200起價1740均價2160起價1530；最高價1950優(yōu)惠比例一次性98折一次性98折無工期情況現(xiàn)房一期現(xiàn)房、二期10月入住一期現(xiàn)房、二期有一棟未完工開盤日期1995年2000年2000年銷售進度90%一期90%二期50%一期80%；二期30%潛在供應量4000㎡30萬㎡5萬㎡戶型配比（㎡）一居57-60；二居60-90；三居96-122一居59二居88-89三居129四居167一居54；二居73-93；三居81主力戶型二居80二居88二居73園林綠化30%40%30%裝修標準毛坯房精裝毛坯房媒體選擇北青、晚報？？？（豆腐塊）分欄廣告小宣傳單客群分析拆遷戶、市區(qū)內的居民拆遷戶、市區(qū)內的居民生活水平較低的人銷售熱線交通及環(huán)境南區(qū)道路平整、有公交線路可直達市區(qū)與通州城區(qū),市政配套較完善,人們出行、購物、娛樂較方便,近年來有一些城市居民落戶在此。由于此地區(qū)建設開發(fā)正在進行中,所以衛(wèi)生環(huán)境較差,還有待改觀。項目情況南區(qū)房地產項目較少,南區(qū)南部的華龍小區(qū)為此區(qū)域內的代表項目,該小區(qū)的總建筑面積32萬平方米,共53棟多層建筑,樓體設計風格比較時尚,采用的是落地陽臺、鐵藝護欄、外墻是鮮艷的涂料,戶型種類多,大多為南北朝向,戶型格局也比較合理,但房屋的使用率比較低。小區(qū)的配套完善,有學校、超市、醫(yī)院、公交車站,均價為2100元/平方米,此小區(qū)的居民大多為市區(qū)人口。新潮嘉園雖然總建筑規(guī)模要大于華龍小區(qū),但目前僅開發(fā)了10萬平米,大部分尚未開發(fā),且一期開發(fā)的幾棟樓無特色,在售的二期共四棟樓,推出了精裝修的交房標準,均價才2160元/平方米,有一定的價格優(yōu)勢,隨著開發(fā)面積的增加,社區(qū)規(guī)模的擴大,社區(qū)配套的逐步完善,此項目發(fā)展前景比較樂觀。與兩者相比,上路苑較遜色的多,由于此項目屬南區(qū)的北部,所以與北區(qū)項目價格比較相近,起價1530元/平方米,總建筑規(guī)模30萬平方米,戶型種類較少,格局陳舊,社區(qū)無配套,居住人口素質較低。隨著其南部新華大街的發(fā)展,此區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?再有珠江集團在此大片征地,要在通州區(qū)建成"城中之城",勢必會帶動此區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展。3.北部地區(qū)項目名稱叢林莊小區(qū)天潤別墅發(fā)展商北京鑫華房地產開發(fā)公司北京鑫華房地產開發(fā)公司代理商無無地理位置通洲縣城東北8公里通洲縣城東北8公里建筑規(guī)模81棟，40萬㎡10萬㎡規(guī)劃類型多層別墅配套情況文化公園花園、網(wǎng)球場、文化廣場價格（元/㎡）起價1380；均價1600獨棟4200；69萬棟、聯(lián)排3000；52萬/棟優(yōu)惠比例一次性99折一次性98折工期情況現(xiàn)房現(xiàn)房（一期）二期50%，余下50%年底交房開盤日期19961999銷售進度95%獨棟80%；聯(lián)排35%潛在供應量2000㎡4萬㎡戶型配比（㎡）三居106（唯一的戶型）獨棟339-800；聯(lián)排180-246主力戶型三居106獨棟339；聯(lián)排186園林綠化30%40%裝修標準毛坯毛坯媒體選擇小塊廣告路牌、北青客群分析拆遷戶、單位集團購買市區(qū)內人群、追求生活品質銷售熱線交通及環(huán)境北區(qū)屬于區(qū)域內較偏僻的地帶,道路狹窄、坎坷不平,只有一條公交線,無任何市政配套設施,常住人口較少,屬待開發(fā)地段。項目情況兩項目的開發(fā)商是同一家房地產開發(fā)公司,建筑規(guī)模比較大。叢林莊小區(qū)在售的僅一種戶型,格局的設計陳舊,起價為1380元/平方米,價格在通縣來講是最低的。天潤別墅戶型種類比較單一,密度較大,每棟別墅的間距很小;起價為3000元/平方米。兩項目雖然社區(qū)規(guī)模大,但目前社區(qū)的配套設施較少,生活、娛樂條件較差,今年年底會建成文化公園與文化廣場,可以使兩項目增加一些配套設施。兩項目僅僅能夠滿足購房群體的最低居住要求,唯一的優(yōu)勢是價格低。三、區(qū)域項目分析.建設規(guī)模分析西潞苑、新潮嘉園、華龍小區(qū)和叢林莊小區(qū)總建筑面積都超過了30萬平方米,至少分為三期開發(fā),每一期平均只開發(fā)10萬平方米左右。其他項目開發(fā)的規(guī)模每一期大概也是10萬平方米左右,說明了這些項目的開發(fā)商具有一定的實力,并且對此區(qū)域的發(fā)展前景看好。2.配套設施分析由于此區(qū)域內的多數(shù)項目的社區(qū)規(guī)模較大,并因周邊生活配套設施不夠完善,所以社區(qū)內的配套是必不可少的,大多項目在社區(qū)內有超市、菜市場,還有的項目有學校、幼兒園,特別是華龍小區(qū)修建了7萬平方米的社區(qū)公園。3.建筑形式分析此區(qū)域的住宅項目全部為多層樓,大多是南北朝向的,沒有電梯。別墅項目則分為獨棟和聯(lián)排兩種,整體規(guī)劃得不好,外觀參差不齊,密度較大。4.市場供應量分析此區(qū)域目前在建的新項目不多,但在售的項目基本上都有后期建設,僅這次調查項目的后期供應量就有56萬㎡。5.戶型分析戶型住宅別墅戶型面積一居室50—60㎡180㎡—800㎡二居室70—90㎡三居室90—110㎡戶室比例一居室10%聯(lián)排30%二居室50%獨棟70%三居室40%此區(qū)域住宅的戶型種類比較齊全,大多項目都具有一居到三居的多種戶型?？梢钥闯龃藚^(qū)域的戶型以小面積為主,比較經濟實用。戶內的布局大多是兩廳一衛(wèi)、南北都有陽臺,與在此區(qū)域購房群體的消費觀念、經濟收入相吻合。而且由于是多層,所以房屋的使用率較高,房屋的使用面積都超過了75%。戶型配比以二、三居為主,配有少量的一居,住宅的戶室比例為:一居占戶型總量的10%,二居占50%,三居以上的占40%。別墅為:獨棟70%,聯(lián)排30%。區(qū)域內的別墅項目雖然很少,但戶型種類及戶型面積卻非常齊全。共有十余種戶型,部分配有400㎡以上的私家花園,可滿足滿足消費者的不同品位。6.價格分析經過調查,此區(qū)域的住宅均價在2000/㎡,住宅價格自西南向東北價格逐漸降低,富河園小區(qū)均價2800/㎡,最北端的叢林莊小區(qū)均價僅1600/㎡。由于房屋的總價較低,打折的幅度不大,一般為98折,只有西潞苑小區(qū)可以達到95折。房總價低并且都可以做貸款,對一般平民百姓來說是比較容易接受的。別墅的價格也是因位置而定的,天潤別墅的位置較偏僻,均價僅3500/㎡;楓露皇苑的位置及交通條件比較好,均價6500/㎡。7.銷售周期及銷售率分析銷售周期及銷售率分析表開盤時間銷售面積銷售率（目前在售）普通住宅富河園199517萬㎡90%西潞苑199832萬㎡40%（二期）楓露花園20009萬㎡90%華龍小區(qū)199530萬㎡90%新潮家園200047萬㎡50%（二期）上潞園20007萬㎡30%（二期）叢林莊小區(qū)199640萬㎡95%別墅楓露皇苑199510萬㎡80%天潤別墅199910萬㎡獨棟80%聯(lián)排35%根據(jù)調查可以看出,此區(qū)域的項目一期大多已經到了銷售收尾階段,部分項目一期已售罄,二期的銷售正在進行,銷售率已經近半。普通住宅項目的銷售周期最短的是楓露花園和上潞園,二項目都是從2000年開始銷售的,用2年時間分別銷售了9萬㎡,和7萬㎡,平均每年銷售4萬或5萬平方米。銷售周期最長的是華龍小區(qū),從1995年就開始銷售,目前共銷售了30萬㎡,平均年銷售4萬㎡。其它的項目雖然銷售周期不同,但平均年銷售面積與前兩項目基本相同?？梢钥闯?此區(qū)域項目的銷售速度大致相同,項目規(guī)模越大,銷售周期越長。特別提到叢林莊小區(qū)的銷售速度較快一些,大概每年能夠銷售7萬㎡。由于此區(qū)域的項目面對的消費群體是大眾百姓,所以房屋銷售非常有市場,開發(fā)面積如果不是很大,基本上是蓋完樓就可以賣掉,所以大多現(xiàn)房或準現(xiàn)房的銷售率很高。8.廣告宣傳分析此區(qū)域項目的宣傳方式比較一致,每個項目都有路牌;由于房價低,廣告投入也不大,一般只在報紙上打很小一塊廣告,還有的在市區(qū)內設有售樓部,發(fā)小宣傳單。四、地區(qū)特征總結.優(yōu)勢特征此區(qū)域內的房地產項目的優(yōu)勢可以總結出以下結論:價格低、戶型