1.0概況1.1物業(yè)基本概況坐落位置深圳市福田區(qū)百花四路10號占地面積(悄7873M2容積率1.81綠化率35.56%總建筑面積(NO43797.72M2收費(fèi)面積37797.72M2竣工時(shí)間1997年11月入住時(shí)間1997年11月設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)商：同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院深圳分院建設(shè)單位簡介建設(shè)單位：深圳市長城地產(chǎn)有限公司銷售代理單位/物業(yè)類型住宅住宅面積(M2)37797.72M2物業(yè)分布出入口數(shù)量：3花園：有水系：/樓宇數(shù)量：多層、小高層、高層商業(yè)面積:共78M2單元數(shù)量：A、B兩座，A座163戶，B座162戶戶數(shù)：共325戶會(huì)所(M2)/功能配置/停車場地下停車場車位數(shù)量：70個(gè)地面停車場車位數(shù)量：65個(gè)基本設(shè)備、設(shè)施電梯數(shù)量：4臺供水水箱數(shù)量：2個(gè)中水系統(tǒng)：/垃圾站數(shù)量：/化糞池?cái)?shù)量：1個(gè)燃?xì)狻鍪姓細(xì)?；口專用燃?xì)庹?；口其它供暖形式■市政供暖；口小區(qū)集中供暖；□自供暖1.2顧客服務(wù)難點(diǎn)1空調(diào)孔沒有向外傾斜，下雨雨水易流入家中；2社區(qū)沒有備用發(fā)電機(jī)，使用二花園的發(fā)電機(jī)，停電應(yīng)急不方便；3給排水主管安裝在業(yè)主家里，損壞后很難維修，易給業(yè)主造成損失；4車位太少；5社區(qū)沒有人車分流；6地下室漏水造成車位積水。2.0物業(yè)服務(wù)需求分析

分析項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析需求特性(關(guān)鍵成功因素)擬采取的對策/措施客戶群體分析顧客興趣.個(gè)人興趣調(diào)查統(tǒng)計(jì)；.家庭興趣調(diào)查統(tǒng)計(jì)。.認(rèn)識并了解鄰居意向較多；.尋求興趣相投鄰居意圖較多；.部分尋求業(yè)務(wù)合作。.活動(dòng)前進(jìn)行顧客活動(dòng)需求調(diào)查，并針對需求策劃和開展活動(dòng)；.社區(qū)活動(dòng)、網(wǎng)上互動(dòng)。置業(yè)用途.自用：投資比例；.首次/二次/多次置業(yè)比例。.自用物業(yè)較多；.部分供父母（老人）居住。.銀行劃款收費(fèi)；.完善無障礙通道；.掌握老人子女聯(lián)系方式。車輛情況.戶均車輛/停車位比例；.公車/私車比例；.外來車輛頻次。1.停車位不足；2.私車較多。.車位使用方案公開、公正、公平；.有車業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)應(yīng)能輪流安排車位；.業(yè)主停車優(yōu)先于外來車輛停放。顧客職業(yè).公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主比例；.上班、居家：小孩、大人比例。.上班顧客較多；.小孩在家較多；.企業(yè)白領(lǐng)較多；.有幾戶經(jīng)常出差。.上班時(shí)間，關(guān)注居家小孩的安全；.白領(lǐng)上班時(shí)，呼叫“的士”服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)1.3歲以下；2.3-6歲；3.7-19歲；20-55歲；56歲以上。.不同的年齡，在每天的不同時(shí)段有不同的需求；.有幾位老年人行動(dòng)不方便。.放學(xué)時(shí)，關(guān)注小孩的安全；.下班時(shí)，關(guān)注電梯的運(yùn)行；.早晨，關(guān)注老人的活動(dòng)場所。寵物飼養(yǎng).飼養(yǎng)戶占總戶數(shù)比例；.寵物種類。.寵物排泄物處理；.主人出差喂養(yǎng)；.寵物醫(yī)療咨詢。.放置寵物排泄物收集裝置；.關(guān)注經(jīng)常出差的寵物主；.掌握寵物醫(yī)療機(jī)構(gòu)信息。管理費(fèi)L顧客對物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的了解程度；2.顧客對物業(yè)服務(wù)提供的了解程度。.物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付的知情權(quán)；.物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的理解。.物業(yè)服務(wù)計(jì)劃、預(yù)算的溝通；.定期提交財(cái)務(wù)報(bào)告；.定期提交管理報(bào)告。

物業(yè)項(xiàng)目分析戶型結(jié)構(gòu).陽臺、墻體修改；.天井對業(yè)主的影響；.空調(diào)主機(jī)安裝位置..陽臺基于安全考慮提出封閉要求；.陽臺改變用途；.天井油煙；.空調(diào)主機(jī)安裝方便。.業(yè)主規(guī)約中約定裝修控制的要點(diǎn)；.向業(yè)主講明裝修控制要點(diǎn)及相應(yīng)道理；.編制常見修改方案，引導(dǎo)統(tǒng)一外觀。配套設(shè)施1,日常生活用品采購方便性；.業(yè)主就醫(yī)方便性；.小孩上學(xué)方便性。.小學(xué)學(xué)校較遠(yuǎn)；.日常生活用品購買點(diǎn)較遠(yuǎn)。.上學(xué)時(shí)間，提供“的士”呼叫服務(wù)；.聯(lián)系就近生活用品購買點(diǎn)，并提供送貨上門電話。地理位置周邊情況調(diào)查提供日常需求方便羅列能滿足業(yè)主日常需求的周邊賣場并在大堂張貼溫馨提示封閉程度社區(qū)封閉與業(yè)主出行方便性權(quán)衡社區(qū)大門在東面，但西面設(shè)置有巴士站點(diǎn)。.西面開設(shè)