xx，深耕蘇州市場(chǎng)十載有余,因?yàn)榱私?，所以專業(yè)；基于對(duì)吳江市場(chǎng)的深刻認(rèn)知，開啟了本輪前期策劃匯報(bào)之旅……開篇序言同樣的市場(chǎng)，不一樣的深度領(lǐng)舞吳江我是王者目錄一、項(xiàng)目思考四、產(chǎn)品定位五、價(jià)值提升六、營(yíng)銷策略二、價(jià)值研判三、格局展望本項(xiàng)目，是xx集團(tuán)，在吳江城南板塊斬獲的首幅總建超40萬(wàn)方的大盤，在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)下，在如今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局下，在城南板塊加速成熟的背景下，本項(xiàng)目如何打造？方可實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益的最大化，本輪提報(bào)將從這些問題出發(fā)……xx觀點(diǎn)：戰(zhàn)略決定戰(zhàn)術(shù)，登高方能看遠(yuǎn)。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略開發(fā)戰(zhàn)略思考1中檔次樓盤，滾動(dòng)式開發(fā)，快速回籠資金。迅速進(jìn)入下一輪開發(fā)……開發(fā)戰(zhàn)略思考2精雕細(xì)琢，走品質(zhì)大盤路線，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)，樹立xx房產(chǎn)的品牌形象，深耕吳江市場(chǎng)。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略上述兩種開發(fā)模式無(wú)優(yōu)劣之分，不同的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決定了不同的開發(fā)模式.就本項(xiàng)目而言，xxView：走精品大盤開發(fā)路線，“樹品牌，創(chuàng)效益”，開疆辟土，xx為王。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇xx集團(tuán)：發(fā)展商的背景：以線纜業(yè)為主業(yè)，并涉足房地產(chǎn)、金融、證券、熱電能源等領(lǐng)域的綜合性集團(tuán)公司，一個(gè)以高新技術(shù)立企的企業(yè)；發(fā)展商的品牌：國(guó)家級(jí)“重合同，守信用”企業(yè)/中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)/中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)/100強(qiáng)企業(yè)/中國(guó)電子信息100強(qiáng)/主營(yíng)業(yè)務(wù)xx光電已經(jīng)上市……發(fā)展商的責(zé)任：環(huán)境方針：關(guān)注節(jié)能減排義務(wù)

推動(dòng)共贏發(fā)展；

公益方向：傳輸進(jìn)步，繁榮社會(huì)；關(guān)鍵詞：+++綜合實(shí)力強(qiáng)·科技含量高環(huán)保意識(shí)濃社會(huì)責(zé)任重項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇xx房產(chǎn)：xx房產(chǎn)關(guān)鍵詞：·穩(wěn)健發(fā)展·口碑良好·影響甚微吳江老牌開發(fā)商，建筑品質(zhì)過硬，口碑良好；近年在吳江開發(fā)了吳越領(lǐng)秀、吳越祥庭、吳越祥院等樓盤，有一定的知曉度；隨著恒達(dá)、偉業(yè)等本地開發(fā)商的崛起及外地實(shí)力開發(fā)商的涌入，xx房產(chǎn)市場(chǎng)份額逐漸縮小；項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略①知己知彼，百戰(zhàn)不殆——己篇吳江樓市，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，xx主營(yíng)業(yè)務(wù)蒸蒸日上，房產(chǎn)業(yè)務(wù)，曾經(jīng)的三分天下有xx，如今影響逐漸式微，這是xx房產(chǎn)不能接受的……項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略②知己知彼彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆——彼篇本土實(shí)力力開發(fā)商商：恒達(dá)偉業(yè)競(jìng)爭(zhēng)/合作奧林·東區(qū)奧林·西區(qū)奧林·三區(qū)金域華府府迎春華府府濱湖名墅墅新拍地塊塊品牌效應(yīng)應(yīng)初顯滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，攻城城略地恒達(dá)：主主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)就是房產(chǎn)產(chǎn)，隨著著奧林系列列的成功功開發(fā)，漸漸成氣候候，但綜合實(shí)實(shí)力一般般，無(wú)戰(zhàn)略儲(chǔ)儲(chǔ)備用地地，后續(xù)發(fā)展展欠缺動(dòng)動(dòng)力。偉業(yè)：以以房產(chǎn)，，熱電、、建筑等等業(yè)務(wù)為為主體的的綜合型型集團(tuán)公公司，隨隨著房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的的發(fā)展，，房產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)已經(jīng)經(jīng)成為其其主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)之一一，實(shí)力力強(qiáng)勁，，但口碑碑一般,建筑品質(zhì)質(zhì)差強(qiáng)人人意。項(xiàng)目思考考價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略②知己知彼彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆——彼篇外來實(shí)力力開發(fā)商商：新湖集團(tuán)鼎基房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系上市公司司明珠城系系列麗灣國(guó)際際(售罄）麗灣域165萬(wàn)方超級(jí)級(jí)大盤87萬(wàn)方大盤盤，品質(zhì)質(zhì)路線新湖：一一個(gè)超大大體量樓樓盤，可可供開發(fā)發(fā)10多年。是是吳江所所有大盤盤的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，，位處城城北，可可有效吸吸納蘇州州和吳江江客群。。鼎基：麗麗灣國(guó)際際的成功功開發(fā)，，讓其在在吳江站站穩(wěn)了腳腳跟，隨隨著80萬(wàn)體量的的麗灣域域的啟動(dòng)動(dòng)，該公公司深耕耕吳江的的意圖已已經(jīng)頗為為明顯。。項(xiàng)目思考考價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略②知己知彼彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆——彼篇新入大玩玩家：新港集團(tuán)中南建設(shè)三個(gè)老板板三種思路路內(nèi)部難協(xié)協(xié)調(diào)85萬(wàn)方大盤盤瑞景房產(chǎn)蘇州國(guó)企企開發(fā)商商首度進(jìn)軍軍吳江經(jīng)驗(yàn)豐富富品質(zhì)一般般上市公司司外地開發(fā)發(fā)商首度進(jìn)軍軍吳江世紀(jì)城系系列85萬(wàn)方大盤盤40萬(wàn)方大盤盤項(xiàng)目思考考價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略②知己知彼彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆——彼篇未來玩家家：？？？城南板板塊乃乃至整整個(gè)吳吳江主主城板板塊處處于加加速發(fā)發(fā)展期期，尚尚未完全成成熟，，吳江江樓市市迎來來了歷歷史性性的發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇期期。時(shí)時(shí)不我待。。軌道交交通4號(hào)線的的規(guī)劃劃，加加速了了吳江江與蘇蘇州的的融合合趨勢(shì)勢(shì)；放眼蘇蘇州，，尚存存大規(guī)規(guī)模成成片未未開發(fā)發(fā)的區(qū)區(qū)域已已經(jīng)不不多，，吳江城南南板塊塊和濱濱湖新新城是是其中中兩個(gè)個(gè)極具具潛力力區(qū)域域，未未來城南和和濱湖湖新城城將會(huì)會(huì)吸引引更多多樓市市玩家家進(jìn)駐駐。項(xiàng)目思思考價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略③知己己知彼彼，百百戰(zhàn)不不殆——未來競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局新湖、、鼎基基是外外來成成熟大大玩家家，但都以以一己己之力力與城城南板板塊抗抗衡；；深耕城城南的的恒達(dá)達(dá)已經(jīng)經(jīng)具備備一定定品牌牌效應(yīng)應(yīng)，綜合實(shí)實(shí)力尚尚待提提高；；偉業(yè)近近來攻攻城略略地，，但并沒沒有樹樹立起起良好好的口口碑；；瑞景三三家股股東，，公司司戰(zhàn)略略很難難保持持一致致性和和持續(xù)續(xù)性，，外來新新玩家家欠缺缺的是是地利利、人人和……南北雙雙雄兩強(qiáng)格格局產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)階階段品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)階階段多強(qiáng)局局面群混戰(zhàn)戰(zhàn)雄（當(dāng)下下）（未來來）項(xiàng)目思思考價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略④知己知知彼，，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆殆——集團(tuán)資資源的的嫁接接整合合▲利用用集團(tuán)團(tuán)的科科技優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，將科科技元元素嫁嫁接到到產(chǎn)品品的打打造中中來；；▲節(jié)能能環(huán)保保理念念的嫁嫁接，，迎合合當(dāng)前前人們們對(duì)低低碳生生活的的追求求；▲集團(tuán)團(tuán)綜合合實(shí)力力的展展示，，用集集團(tuán)品品牌的的影響響力帶帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目的的影響響力；；▲責(zé)任任企業(yè)業(yè)的使使命感感的有有力傳傳達(dá)，，為項(xiàng)項(xiàng)目打打造良良好的的社會(huì)會(huì)口碑碑；科技實(shí)力環(huán)保先鋒綜合實(shí)力社會(huì)責(zé)任集團(tuán)優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目思思考價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略⑤知己己知彼彼，百百戰(zhàn)不不殆——總結(jié)xxView：xx房房產(chǎn)，，錯(cuò)過過了吳吳江樓樓市起起步階階段的的飛躍躍，在吳江江樓市市迎來來發(fā)展展高峰峰之際際，歷歷史再再次給給了xx一一次機(jī)機(jī)遇；；在目前前群雄雄混戰(zhàn)戰(zhàn)的背背景下下，在無(wú)絕絕對(duì)領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊的形形勢(shì)下下，抓住歷史性性契機(jī)，通通過長(zhǎng)板路路項(xiàng)目的發(fā)發(fā)力，用品牌和產(chǎn)產(chǎn)品與群雄雄抗衡，沖沖破大盤包包圍圈。成長(zhǎng)為一個(gè)個(gè)吳江樓市市的實(shí)力大大玩家……戰(zhàn)略機(jī)遇期期項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略位于松陵城城南板塊，，處于城市市重點(diǎn)發(fā)展展方向，板板塊整體定定位于吳江江現(xiàn)代金融融、商務(wù)、、居住的高高端新型CBD區(qū)域。吳江緊鄰蘇蘇州城區(qū)，，是蘇州未未來人口導(dǎo)導(dǎo)入地之一一；項(xiàng)目位于吳吳江的行政政鎮(zhèn)——松陵鎮(zhèn)，并并處于市政政中心區(qū)域域，政府機(jī)機(jī)關(guān)緊靠項(xiàng)項(xiàng)目，風(fēng)水水極佳；高校與項(xiàng)目目隔河相望望，是吳江江人文底蘊(yùn)蘊(yùn)雄厚的區(qū)區(qū)域；行政中心區(qū)①項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略②地塊及四至至——地貌與道路路系統(tǒng)城市主軸交交界腹地，，輕軌近在在咫尺，交交通便捷項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略③地塊實(shí)況及及四至——周邊配套地塊周邊河河道景觀資資源豐富，，項(xiàng)目可直直接利用；；區(qū)域用地地規(guī)劃，城城市新CBD雛形可見。。雖有動(dòng)遷小小區(qū)，但整整體形象較較好，無(wú)不不利因素，，僅南地塊塊邊的市政政變電所，，會(huì)影響到到將來的銷銷售，建議議與相關(guān)部部門溝通，，予以移除除。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）位于城南板塊，未來城市重點(diǎn)發(fā)展方向，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目量體大，具備規(guī)模效應(yīng)；地塊方正，利于規(guī)劃，周邊環(huán)境較好，河景資源豐富；地塊交通便捷，教育資源豐富；項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施尚不夠完善；生活氛圍稍微偏弱；居民對(duì)區(qū)域不適應(yīng)感明顯，生活居住導(dǎo)向性不明；緊鄰項(xiàng)目的變電所將對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定的不利影響機(jī)會(huì)（O）SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)）蘇州與吳江同城化，所帶來的發(fā)展機(jī)遇；城南政務(wù)新區(qū)的南遷，所帶來的規(guī)劃利好；軌道交通預(yù)期對(duì)周邊格局的提升整合資源，發(fā)揮自身在區(qū)域市場(chǎng)的品牌優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高端住宅項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略；充分利用板塊規(guī)劃利好，交通升級(jí)利好，以及周邊自然資源利好，打造領(lǐng)先于市場(chǎng)的高品質(zhì)項(xiàng)目。發(fā)揮城市規(guī)劃給片區(qū)帶來的發(fā)展機(jī)遇，完善各項(xiàng)配套，彌補(bǔ)當(dāng)前的配套不足，以及加強(qiáng)對(duì)快速交通的消費(fèi)引導(dǎo)，增強(qiáng)區(qū)域接受度；通過景觀的打造遮蔽周邊不利的設(shè)施，減小未來對(duì)客戶構(gòu)成的心理影響威脅（T）ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抵御威脅）WT戰(zhàn)略（直面劣勢(shì)與威脅）目前城南區(qū)域地塊周邊仍有大量?jī)?chǔ)備項(xiàng)目待開發(fā)，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈宏觀調(diào)控對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的不利影響未來2-3年區(qū)域供應(yīng)充足以打造優(yōu)于市場(chǎng)的產(chǎn)品為原則，著重于視覺沖擊力和功能，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力；最大程度深化和利用河道景觀，發(fā)揮區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，挖掘更多的賣點(diǎn)通過后期專業(yè)包裝，有針對(duì)性的創(chuàng)新營(yíng)銷等手段引導(dǎo)消費(fèi)，規(guī)避劣勢(shì)和威脅。優(yōu)劣勢(shì)機(jī)會(huì)、威脅脅戰(zhàn)略④項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略通過對(duì)項(xiàng)目目的周邊環(huán)環(huán)境、區(qū)域域價(jià)值、地地質(zhì)環(huán)境、、城市規(guī)劃劃等用評(píng)估估模型以量化，我司司給出本地地塊：綜合得分：：82.76分xxView：通過量化的的模型評(píng)估估分析，本本地塊是一一幅非常優(yōu)優(yōu)質(zhì)的地塊塊，但在大大盤林立，，同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益激激烈的吳江江市場(chǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目要運(yùn)作作成功，精精準(zhǔn)的前期期定位就顯顯得尤為重重要。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略熱點(diǎn)板塊新城核心區(qū)域加速成成熟中優(yōu)質(zhì)生態(tài)資資源中高容積率率大規(guī)模配套日趨完完善項(xiàng)目屬性梳梳理區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)值值界定項(xiàng)目事實(shí)區(qū)域?qū)傩越缍▽儆谔K州南融吳江框架下的潛力區(qū)域，又處于吳江城市發(fā)展的主軸線上，雙重利好。城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域與蘇州主城區(qū)半小時(shí)車程，又可輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)四條干道與蘇州對(duì)接，輕軌4號(hào)線已規(guī)劃即將動(dòng)工，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通也很便利周邊配套即將完善，但尚未能形成成熟生活圈，目前片區(qū)居住氛圍尚不濃郁。尚未成熟預(yù)示著潛力和開發(fā)價(jià)值的空間地塊內(nèi)部和周邊有可利用自然景觀資源內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)44萬(wàn)平方米大盤中、高密度，大規(guī)模社區(qū)處于承接接蘇州外外溢客群群的吳江江新城核核心、是是蘇州空空間外展展的重要要區(qū)域，，區(qū)域未未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈但但目前成成熟度還還不高的的熱點(diǎn)板板塊、機(jī)機(jī)遇大于于風(fēng)險(xiǎn)的的未來大大型品質(zhì)質(zhì)社區(qū)。。項(xiàng)目思考考價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略雙核心區(qū)區(qū)位屬性性下的優(yōu)優(yōu)質(zhì)地塊塊地塊自身身具備了了躋身““群雄之之一”的的先天條條件，xx房產(chǎn)產(chǎn)有機(jī)會(huì)會(huì)借這個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的打造，，重歸吳江江主流房房產(chǎn)企業(yè)業(yè)中來，，華麗轉(zhuǎn)身身…..項(xiàng)目?jī)r(jià)值值界定項(xiàng)目思考考價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略但就變幻莫莫測(cè)的市市場(chǎng)而言言，項(xiàng)目面臨臨怎樣的的競(jìng)爭(zhēng)形形勢(shì)？我們的客客戶在哪哪里？我們應(yīng)該該以什么么的姿態(tài)態(tài)入市？？站在當(dāng)前前的市場(chǎng)場(chǎng)看未來來項(xiàng)目思考考價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略松陵板塊：6800-7500元/m2園區(qū)均價(jià)：12000-15000元/m2越溪板塊均價(jià)：9000元/m2新區(qū)核心13000元/m2吳江南城城板塊的的發(fā)力與與蘇吳兩兩地的進(jìn)進(jìn)一步融融合有密密切的關(guān)關(guān)聯(lián)，隨隨著蘇州州市區(qū)范范圍土地地的日益益稀缺及及開發(fā)的的成熟，，吳江樓樓市成為為下一輪輪發(fā)展的的寶藏。。尹山湖板板塊12000-15000元/m2科技城板板塊9000元/m2左右日趨飽和和趨于成熟熟價(jià)值谷底底，潛力明顯顯。相城：9000-10000元/m2項(xiàng)目思考考價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略①吳江看看蘇州①吳江看看蘇州吳江房?jī)r(jià)價(jià)一直與與蘇州保保持著1500-2000元的差距距，隨著著兩地的的深度融融合和無(wú)無(wú)縫對(duì)接接，將吸吸引更多多蘇州人人來吳江江置業(yè)。。12隨著長(zhǎng)三三角城市市群的深深度發(fā)展展，依托托大上海海的蘇州州，發(fā)展展前景看看好，吳吳江樓市市前景也也很明朗朗，吸引引各路開開發(fā)商紛紛至踏來來。3南城板塊未來來大盤云集，，吳江本土人人口有限，潛潛在購(gòu)買人群群不足，在立立足本地客源源的基礎(chǔ)上，，大多樓盤將將會(huì)瞄準(zhǔn)蘇州州客xxView：本案體量44萬(wàn)平方，潛在在目標(biāo)客群將將是全城范圍圍內(nèi)的，周邊邊又是大盤林林立，本土客客源的競(jìng)爭(zhēng)將將非常激烈，，僧多粥少。。蘇州客戶也也將是本案潛潛在重要客群群，因此本案案在產(chǎn)品的打打造中需要充充分考量到這這部分客群的的需求。項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略松陵板塊（包包括開發(fā)區(qū)））、盛澤兩大大板塊是吳江江房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)門戶區(qū)域。。這其中又以以松陵板塊表表現(xiàn)最為突出出。我們接下下來分析的重重點(diǎn)主要集中中在松陵板塊塊.吳江房地產(chǎn)市市場(chǎng)表現(xiàn)出三三足鼎立的格格局，這其中中又以松陵板板塊表現(xiàn)最為為突出；而在在整個(gè)客戶格格局中，顯露露出內(nèi)需為主主、高端外溢溢、吸納投資資的整體態(tài)勢(shì)勢(shì).②吳江樓市格格局項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略09年住宅用地獨(dú)獨(dú)占鰲頭，住住宅市場(chǎng)的成成交熱潮向土土地市場(chǎng)的傳傳導(dǎo)效應(yīng)顯著著；商業(yè)用地亦不不甘示弱，成成交量也是一一路高攀，整整體土地市場(chǎng)場(chǎng)火爆。土地市場(chǎng)受整整體房地產(chǎn)環(huán)環(huán)境影響較大大，土地市場(chǎng)場(chǎng)一路走高；；城南板塊繼繼續(xù)成為熱點(diǎn)點(diǎn)供地區(qū)域.③松陵板塊—一級(jí)市場(chǎng)分析析項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略主力個(gè)案物業(yè)形態(tài)總建面積剩余面積預(yù)計(jì)銷售周期明珠城剩余高層為主165萬(wàn)㎡120萬(wàn)㎡10年麗灣域洋房、高層、排屋80萬(wàn)㎡74萬(wàn)㎡7年金域華府剩余高層23萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡0.5年瑞景國(guó)際高層、別墅、花園洋房85萬(wàn)㎡85萬(wàn)㎡8年奧林三區(qū)剩余高層為主77萬(wàn)㎡60萬(wàn)㎡6年宗地位置開發(fā)商用途占地面積㎡容積率最大建筑面積松陵鎮(zhèn)高新路北、花園路東沈龍根住宅104854≤2.2230677.92松陵鎮(zhèn)交通路西、江興路南蘇州金曉住宅19967≤2.039933.2市區(qū)長(zhǎng)板路北側(cè)中山南路西側(cè)江蘇中南住宅140120≤2.9406348市區(qū)長(zhǎng)板路南側(cè)中山南路西側(cè)江蘇中南住宅79554≤1.295465.04在售存量：市市場(chǎng)存量達(dá)到到近350萬(wàn)㎡以上，且且基本上為大大盤，其銷售售周期都較長(zhǎng)長(zhǎng)，項(xiàng)目面臨臨較嚴(yán)峻的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局局。儲(chǔ)備存量：可可甄別儲(chǔ)備用用地面積：86.51萬(wàn)㎡，總建筑筑面積為175.14萬(wàn)㎡，其中中中南、新港儲(chǔ)儲(chǔ)備用地量體體較大，未來來產(chǎn)品線豐富富。市區(qū)長(zhǎng)板路南側(cè)聯(lián)楊路北側(cè)江蘇新港住宅421426.6m2≤2.4850000④松陵板塊—存量房市場(chǎng)分分析項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略從橫向角度，，看城市規(guī)劃劃用地“東工工西居”的總總體布局結(jié)構(gòu)構(gòu)已經(jīng)形成。。從目前形成的的房地產(chǎn)傳統(tǒng)統(tǒng)板塊來看，，主要形成了了運(yùn)東、城南南、城北三大大板塊，而濱濱湖板塊尚未未真正形成，，未來也將是是松陵房產(chǎn)發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)板板塊和方向；；松陵城區(qū)空間間拓展的主要要方向是向西西和向南；南部新城片區(qū)區(qū)規(guī)劃為具有有現(xiàn)代文化、、商業(yè)金融、、教育科研、、生活居住等等功能的綜合合區(qū)；大格局：東工工西居板塊展望：城城南城西未來來的重心城南板塊運(yùn)東板塊城北板塊濱湖新城⑤松陵板塊—板塊分布格局局項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略⑥松陵板塊—板塊間格局城北板塊城西板塊城南板塊濱湖新城明珠城剩余115萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)麗灣域（87萬(wàn)㎡）濱湖名墅（13萬(wàn)㎡）新港（85萬(wàn)㎡）瑞景（85萬(wàn)㎡）奧林三區(qū)（剩60萬(wàn)㎡）中南建設(shè)（40萬(wàn)㎡）待啟動(dòng)的居住新城每個(gè)板塊都有有百萬(wàn)大盤，，產(chǎn)品雷同，，客群重疊。。板塊與板塊塊之間對(duì)客源源的爭(zhēng)奪是異異常激烈的。。對(duì)本案而言言，不僅要面面臨板塊內(nèi)眾眾多大盤的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)板板塊外的大盤盤對(duì)本案也形形成強(qiáng)烈沖擊擊，因此在面面臨相似的客客群、雷同的的產(chǎn)品形態(tài)，，產(chǎn)品附加值值的打造及品品牌力的塑造造就顯得尤為為重要。xxView：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目思考價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略⑦松陵板塊—城南板塊內(nèi)格格局本案行船河瑞景國(guó)際陽(yáng)光新天地中南地塊奧林清華南大港新港地塊金域華府濱河名墅商業(yè)麗灣域本案將直接被被板塊內(nèi)的三三個(gè)百萬(wàn)大盤盤夾擊，同時(shí)時(shí)要面對(duì)區(qū)域域內(nèi)外眾多大大盤的阻擊，，競(jìng)爭(zhēng)將將是異異常激激烈。?！龀悄夏习鍓K塊作為為吳江江重點(diǎn)點(diǎn)打造造的新CBD中心，，區(qū)域域獨(dú)特特價(jià)值值決定了了這個(gè)個(gè)片區(qū)區(qū)樓盤盤主要要是中中高檔樓樓盤，，面向向的都都是城城中的的中高級(jí)級(jí)以上上收入入階層層及周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主，同同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)嚴(yán)重重。■隨著著瑞景景、新新港、、中南南建設(shè)設(shè)等開發(fā)發(fā)商的的涌入入，城城南板板塊的的競(jìng)爭(zhēng)將將進(jìn)入入白熱熱化，，這些些樓盤盤體量大大，客客群覆覆蓋面面必然然很廣廣，因此本本案無(wú)無(wú)論如如何定定位，，都必必將直面面他們們的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。。項(xiàng)目思思考價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略由09年至今今所拍拍的地地塊的的成交交情況況來看看，地地價(jià)一一直保保持著著上漲漲的勢(shì)頭頭，水水漲船船高，，意味味著吳吳江的的房?jī)r(jià)價(jià)仍然然有上上漲的的趨勢(shì)勢(shì)，與與這些項(xiàng)項(xiàng)目相相比，，本案案因是是近期期所拍拍，地地價(jià)漲漲幅更更大，，從地地價(jià)角角度而言言，本本案也也必須須走精精品開開發(fā)路路線，，在成成本無(wú)無(wú)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的情情況下下，以產(chǎn)品品去贏贏得市市場(chǎng)。。本案比比周邊邊主要要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案案樓面面價(jià)平平均要要高1500元/平左右右，未未來價(jià)價(jià)格彈彈性空空間較較小，，成本劣劣勢(shì)非非常明明顯。。項(xiàng)目思思考價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略⑦松陵陵板塊塊—城南板板塊內(nèi)內(nèi)格局局(成本角角度））城南板板塊未未來將將處領(lǐng)領(lǐng)跑吳吳江樓樓市的的地位位本案身身處城城南板板塊，，享受城城南板板塊深深度開開發(fā)的的利好好；但板塊塊內(nèi)大大盤眾眾多，，客群重重疊，，產(chǎn)品雷雷同，，如何定定位方方可脫脫穎而而出？？⑧總結(jié)研研判項(xiàng)目思思考價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分布布：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目主要要分分布布于于城城西西、、城城南南、、城北北三三個(gè)板板塊塊的代代表表性性樓樓盤盤，，在在全全城城范范圍圍甚甚至至面面向向蘇蘇州州展展開開競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng).125436價(jià)格格梯梯度度差差異異不不明明顯顯；；同一一板板塊塊內(nèi)內(nèi)的的代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目；；客源源具具有有重重疊疊;板塊塊間間的的替替代代性性;與本本案案體體量量相相當(dāng)當(dāng)，，在在全全城城范范圍圍爭(zhēng)爭(zhēng)奪奪;考慮慮點(diǎn)點(diǎn)：：①主主力力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案案7編號(hào)項(xiàng)目1奧林清華三區(qū)2瑞景國(guó)際3麗灣域4明珠城5濱湖名墅6新港儲(chǔ)備地塊7中南儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)1111211項(xiàng)目目思思考考價(jià)值值研研判判格局局展展望望項(xiàng)目目定定位位價(jià)值值提提升升營(yíng)銷銷策策略略項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)主力面積明珠城剩余高層88-140麗灣域排屋、洋房、高層130-140金域華庭多層、高層90-105125-140、160濱湖名墅別墅、高層250-500瑞景國(guó)際高層洋房別墅98-130奧林清華小高120-165吳江江市市場(chǎng)場(chǎng)以以高高層層項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主，，主主力力面面積積區(qū)區(qū)間間125-144㎡㎡和160-180㎡㎡，低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品較較為為稀稀缺缺，，主主力力面面積積區(qū)區(qū)間間在在180-250㎡㎡左右右。。90120140160面積積（（㎡㎡））金域域華華庭庭濱湖湖名名墅墅瑞景景國(guó)國(guó)際際180明珠珠城城麗灣灣域域280奧林林清清華華公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)涵涵蓋蓋洋洋房房、、平平層層、、小小高高層層和和高高層層的的各各種種物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)，，但但在在售售市市場(chǎng)場(chǎng)小小高高層層占占據(jù)據(jù)比比例例最最大大，，為為公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品。。在售售公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)以以小小高高層層、、高高層層為為主主，，面面積積以以120-180㎡㎡的三三房房、、四四房房為為主主。。②主主力力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)面面積積段段項(xiàng)目目思思考考價(jià)值值研研判判格局局展展望望項(xiàng)目目定定位位價(jià)值值提提升升營(yíng)銷銷策策略略在售公公寓寓主主力力均均價(jià)價(jià)在在6800元/㎡㎡左右右，，主主力力總總價(jià)價(jià)在在70-100萬(wàn)，，整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格半半年年漲漲幅幅達(dá)達(dá)1500元/㎡㎡，別別墅墅主主力力總總價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間300-350萬(wàn)之之間間。。項(xiàng)目總價(jià)價(jià)格明珠城62-987200麗灣域200-350（低密度產(chǎn)品）9000-12000金域華庭59-1046800瑞景國(guó)際70-1206800奧林清華三72-1007200406080100面積積（（㎡㎡））金域域華華庭庭瑞景景國(guó)國(guó)際際120明珠珠城城麗灣灣域域200奧林林清清華華三三區(qū)區(qū)地地2009年8月均均價(jià)價(jià)：：5300元/㎡㎡2010年9月均均價(jià)價(jià)：：6800元/㎡㎡1500元/㎡㎡在售售公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品主主力力均均價(jià)價(jià)在在6800元/㎡㎡左右右，，稀稀缺缺地地段段和和資資源源項(xiàng)項(xiàng)目目單單價(jià)價(jià)可可達(dá)達(dá)7200元/㎡㎡。③主主力力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)總總價(jià)價(jià)帶帶價(jià)值值研研判判格局局展展望望項(xiàng)目目定定位位價(jià)值值提提升升營(yíng)銷銷策策略略項(xiàng)目目思思考考明珠珠城城目目前前在在售售戶戶型型配配比比奧林林清清華華三三區(qū)區(qū)在在售售戶戶型型配配比比目前吳江江市場(chǎng)主主力大盤盤奧林清清華三區(qū)區(qū)主打大大戶型，，其150平以上的的四房占占51%比例，明明珠城6月份推的的產(chǎn)品中中141平以上大大戶型的的也占31%，其即將將推出的的兩幢高高層全部部主打150平以上大大戶型。。大戶型型是市場(chǎng)場(chǎng)主力戶戶型。④主力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)戶型型價(jià)值研判判格局展望望價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考項(xiàng)目定位位戶型設(shè)計(jì)計(jì)上大都都破費(fèi)心心思，入入戶花園園、飄窗窗、空中中花園增增送等，在在強(qiáng)調(diào)舒舒適性的的同時(shí)，，能多送送則多送。附附加值明明顯.⑤主力競(jìng)競(jìng)品分析析—戶型設(shè)計(jì)計(jì)價(jià)值研判判格局展望望價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考項(xiàng)目定位位主力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案在在景觀打打造上大大都以自然資資源為依依托，以自自然水系系或人工工水系為為核心景景觀體系系，突突出項(xiàng)目的的形象氣氣質(zhì)。項(xiàng)目景觀資源明珠城太湖，人工內(nèi)湖濱湖名墅依托蘇州河奧林清華12000平人工水系金域華府人工景觀瑞景國(guó)際三面環(huán)水麗灣域依托蘇州河打造明珠城麗灣域麗灣國(guó)際際奧林清華華麗灣域⑤主力競(jìng)競(jìng)品分析析—景觀體系系價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考暨陽(yáng)湖一一號(hào)主力大盤盤都以典典型的歐歐式建筑筑風(fēng)格為為主，并并作為一一個(gè)核心心賣點(diǎn)來來吸引客客戶.項(xiàng)目立面風(fēng)格材質(zhì)明珠城地中海面磚涂料奧林清華歐式面磚涂料麗灣域法式涂料金域華府簡(jiǎn)歐面磚涂料瑞景國(guó)際簡(jiǎn)歐涂料濱湖名墅英倫涂料明珠城麗灣域明珠城⑤主力競(jìng)競(jìng)品分析析—建筑風(fēng)格格價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考樓盤名稱客戶構(gòu)成區(qū)域年齡職業(yè)目的明珠城蘇州、松陵、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為三大主力客源25-3030-4545以上白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員首次置業(yè)或換房奧林清華三區(qū)松陵市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主25-3030-4545以上白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員首次置業(yè)或換房金域華府吳江本地人以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主30-3535-50私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員為主以換房群體為主麗灣域松陵市區(qū)客戶為主，少量蘇州客戶25-3030-4545以上私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員首次或換房群體瑞景國(guó)際松陵市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)25-3030-4545以上私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員首次或換房濱湖名墅松陵以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少量蘇州35-50私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、政府官員終極置業(yè)或再次改善型客群。吳江客源源結(jié)構(gòu)以以改善性性需求為為主，小小部分剛剛性首次次置業(yè)者者。以吳吳江城區(qū)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)為主，，小部分分蘇州客客戶。⑤主力競(jìng)競(jìng)品分析析—客群組成成價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考⑤主力競(jìng)競(jìng)品分析析—已成交客客群結(jié)構(gòu)構(gòu)城南板塊塊客戶主主要來自自松陵和和周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)，以私私營(yíng)業(yè)主主、公務(wù)務(wù)員、高高管為客客源主力力人群，，認(rèn)同該該區(qū)域價(jià)價(jià)值，多多次置業(yè)業(yè)占相當(dāng)當(dāng)比例。。（數(shù)據(jù)采采集自?shī)W奧林清華華、金域域華府、、陽(yáng)光新新天地））城南板塊塊已成交交客戶以以吳江城城區(qū)為主主，盛澤澤和七都都均有客客源，城城北的明明珠城蘇蘇州客戶戶占比重重相對(duì)更更高，達(dá)達(dá)10%-15%的比重，，城南一一直維持持在5%左右比例例?？蛻粢运剿綘I(yíng)業(yè)主主為主，，而公務(wù)務(wù)員、企企業(yè)高管管和事業(yè)業(yè)單位則則成為重重要輔助助客源；；價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考客戶購(gòu)房房主要?jiǎng)觿?dòng)機(jī)：改改善性居居住環(huán)境境，追求求都市生生活、為為子女成成長(zhǎng)創(chuàng)造造更好環(huán)環(huán)境。準(zhǔn)備結(jié)婚，購(gòu)購(gòu)置婚房其他原因想和父母分開開居住想滿足某些特特殊愛好，如如書房、健身身房等想把父母接到到一起住方便便照顧為了子女后代代購(gòu)房就近工作地點(diǎn)點(diǎn)追隨親戚朋友友購(gòu)買值得投資具有有較大增值空空間，同時(shí)可可以保值為了孩子的成成長(zhǎng)教育家庭人口增加加，原有住房房面積太小想有好的小區(qū)區(qū)環(huán)境和周邊邊環(huán)境想有更好的生生活配套、方方便居住提高居住檔次次追求更好的居居住環(huán)境0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%3%5%6%5%11%14%16%22%25%19%22%47%38%60%77%客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)驅(qū)動(dòng)因素⑤主力競(jìng)品分析析—已成交客群置置業(yè)動(dòng)機(jī)（數(shù)據(jù)采集自自?shī)W林清華、、金域華府、、陽(yáng)光新天地地）價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考客戶分類：私私營(yíng)業(yè)主、公公務(wù)員、企業(yè)業(yè)中高層為城南板板塊購(gòu)房主力力群體.分類分布生活狀況置業(yè)需求特征描述企業(yè)老板、生意人機(jī)械、紡織、電纜等行業(yè)年收入在30萬(wàn)以上多擁有不止一套住房舒適的大戶型，或具有資產(chǎn)保值增值的物業(yè)見識(shí)廣，交際廣泛，低調(diào)，信息渠道多，重實(shí)際公務(wù)員、事業(yè)單位客戶政府機(jī)關(guān)醫(yī)院學(xué)校通訊、電力系統(tǒng)家庭月收入5500-10000已經(jīng)有過置業(yè)行為年輕人偏向三房30-45歲者改善生活，偏向四房以上少量官商一體偏向于保值升值素質(zhì)較高，內(nèi)斂，低調(diào)，不顯富，見識(shí)較廣，交際廣泛，信息渠道多，社會(huì)強(qiáng)勢(shì)群體企業(yè)中高層貿(mào)易機(jī)械制造服務(wù)冶金家庭月收入在5000-8000元左右不愿居住于老的集資房中，但喜歡聚居換房需求者傾向于三房或四房，期望有好的配套和教育環(huán)境年輕人偏向于經(jīng)濟(jì)的二房三房素質(zhì)較高，視野較廣，信息渠道多，樂于接受新鮮事物“望子成龍”系全市傾向于學(xué)校附近置業(yè)主要為子女教育置業(yè)地段最重要⑤主力競(jìng)品分析析—已成交客群深深度分析（數(shù)據(jù)采集自自?shī)W林清華、、金域華府、、陽(yáng)光新天地地）價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考⑤主力競(jìng)品分分析—在售個(gè)案推盤盤思路項(xiàng)目總體量剩余案量在推戶型推案計(jì)劃價(jià)格走勢(shì)新湖明珠城165萬(wàn)115萬(wàn)方目前在推高層，面積在120-130平左右，均價(jià)7200元左右后續(xù)主推高層產(chǎn)品，近期主推150平左右大戶型。目前高層價(jià)格在7000-7400元左右，預(yù)計(jì)后續(xù)高層產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)將較為平穩(wěn)，而項(xiàng)目的低密度產(chǎn)品價(jià)格有走高的趨勢(shì)。奧林清華三區(qū)77萬(wàn)方60萬(wàn)方目前在推高層產(chǎn)品，面積98、135、186平米。后續(xù)產(chǎn)品仍以高層產(chǎn)品為主。高層整體價(jià)格在7200元左右。金域華府23萬(wàn)方5萬(wàn)方目前在推三期高層，面積在90-130平左右項(xiàng)目低密度產(chǎn)品目前基本去化完畢，后續(xù)產(chǎn)品將以高層產(chǎn)品為主。目前高層價(jià)格6800元左右，項(xiàng)目進(jìn)入中后期階段。到麗灣域80萬(wàn)方77萬(wàn)方目前在推一期低密度產(chǎn)品，其中聯(lián)排13000元/平、疊加9000/平、洋房7000元/平項(xiàng)目目前推低密度聯(lián)排產(chǎn)品為主，回籠現(xiàn)金流，后續(xù)預(yù)計(jì)推案將以低密度產(chǎn)品和高層產(chǎn)品為主。項(xiàng)目目前推案價(jià)格相對(duì)較高，預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格上漲的空間不大，整體價(jià)格仍以平穩(wěn)上升的趨勢(shì)為主。所有大盤都是是先推低密度度產(chǎn)品回籠資資金，樹形象象，再推高層層。價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考樓盤項(xiàng)目奧林清華三區(qū)新湖明珠城金域華府濱河名墅麗灣域瑞景國(guó)際景觀設(shè)計(jì)3.5萬(wàn)㎡社區(qū)湖景，知名品牌設(shè)計(jì)公司美國(guó)LGWS，上海納千景觀環(huán)境設(shè)計(jì),人工湖和太湖相連均好景觀設(shè)計(jì)，家家均可南面見景------內(nèi)部水景，多重景觀綠化率43%40%37%38%35%建材涂料、面磚、石材外墻高檔面磚加石材、環(huán)保材料新型環(huán)保材料，節(jié)能材料涂料為主涂料為主涂料、石材會(huì)所規(guī)劃會(huì)所但未啟動(dòng)五大特色會(huì)所復(fù)合式會(huì)館集群無(wú)會(huì)所待定小型會(huì)所，暫無(wú)特別亮點(diǎn)內(nèi)部配套大型商業(yè)配套、高爾夫擊球場(chǎng)、雙語(yǔ)幼兒園、兒童藝術(shù)中心、風(fēng)情步行商業(yè)街、雙語(yǔ)幼兒園商業(yè)中心無(wú)內(nèi)部配套10萬(wàn)平集中式商業(yè)半場(chǎng)籃球場(chǎng)、健身場(chǎng)地交通五條公交線、人車分流社區(qū)巴士、3條公交、人車分流4條公交、人車分流1條公交、人車分流車位1:1.2車位配比，地面、地下集中式停車1:1.5車位配比，地面、地下集中式停車、獨(dú)立車庫(kù)1:1車位配比，地面、地下集中式停車地下室車位1：0.8地面、地下集中式科技智能可視對(duì)講可視對(duì)講、紅外線防盜/直飲水系統(tǒng)//主題純歐湖居、景觀豪宅異域風(fēng)情”、“體驗(yàn)式建筑”、“主體娛樂式”消費(fèi)聆湖、閱景、御生活兩灣兩境界、一府一世界80萬(wàn)㎡灣域豪宅新都市主義典范臻藏目前吳江樓盤盤主要還是以以產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)為為主，圍繞戶戶型、景觀、、建筑風(fēng)格做做文章。⑤主力競(jìng)品分分析—在售個(gè)案匯總總價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考項(xiàng)目2010年下半年預(yù)計(jì)推案量近期推案時(shí)間節(jié)點(diǎn)推案戶型面積（平米）新湖明珠城5萬(wàn)方7月份推出約250套房源（約3萬(wàn)方）90、140、170奧林清華三區(qū)5萬(wàn)方8月份推出102#高層房源(約1.5萬(wàn)方)60平米單身公寓、152-168金域華府4萬(wàn)方具體推案時(shí)間未定，不推案的可能性較大90、142、164瑞景國(guó)際7萬(wàn)方左右下半年開盤，會(huì)有2－3次推案90、128、143、190吳江市場(chǎng)下半半年推案量將將主要集中在在明珠城、三三區(qū)、麗灣域域以及瑞景國(guó)國(guó)際，而金域域華府由于前前期去化良好好，因此目前前整體放緩?fù)仆瓢腹?jié)奏，濱濱河名墅預(yù)計(jì)計(jì)下半年推出出。新港和中南地地塊目前在做做前期，預(yù)計(jì)計(jì)2011年下半年入市市。⑤主力競(jìng)品分分析—2010年下半年推案案情況吳江今年下半半年預(yù)計(jì)推案案量將達(dá)到25萬(wàn)方左右，主主要在8～10月份入市，推推案戶型主要以以140-180平左右的中大大戶型為主。。價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考⑤主力競(jìng)品分分析—吳江主要在售售大盤的綜合合比較吳江在售的大大盤，在打造造的過程中主主要遵循以下下幾點(diǎn)：1、教育資源的的利用：學(xué)區(qū)區(qū)房、雙語(yǔ)幼幼兒園等。2、風(fēng)格上走異異域路線，體體現(xiàn)檔次和身身份，迎合人人們的虛榮心心理；3、吳江人對(duì)房房型相當(dāng)看重重，戶型設(shè)計(jì)計(jì)上，精雕細(xì)細(xì)琢，能送則則送。4、景觀打造大大多圍繞水系系做文章，迎迎合江南人親親水居住的心心理。5、科技智能的的運(yùn)用上大多多是常規(guī)運(yùn)用用，無(wú)亮點(diǎn)。。6、物業(yè)管理逐逐漸專業(yè)化，，但總體來說說大都是自己己的物業(yè)或不不甚知名的物物業(yè)，價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考⑤主力競(jìng)品分分析—潛在對(duì)手分析析新港儲(chǔ)備地塊塊中南儲(chǔ)備地塊塊■二、三線城城市的新城核核心大體量項(xiàng)目，造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)；■面積適中，，主打城市新新貴，中等偏上檔次；；■異域風(fēng)情，，水景貫穿；；■中南世紀(jì)城城產(chǎn)品系列在在二三城市運(yùn)作成熟，在在眾多城市予予以復(fù)制；以往產(chǎn)品路線線■深耕蘇州新新區(qū)，老牌國(guó)國(guó)企；■開發(fā)中等規(guī)規(guī)模中檔次樓樓盤；■產(chǎn)品一般，，無(wú)特別亮點(diǎn)點(diǎn)；■開發(fā)商品牌牌美譽(yù)度一般般；以往產(chǎn)品路線線兩家開發(fā)商都都是擁有豐富富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的的房企，其過過往開發(fā)思路路無(wú)意部分會(huì)會(huì)移植到吳江江項(xiàng)目打造中中來。價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考本案行船河瑞景國(guó)際陽(yáng)光新天地中南地塊奧林清華南大港新港地塊金域華府濱河名墅商業(yè)麗灣域總建50萬(wàn)；容積1.2和2.9容積2.4總建85萬(wàn)這兩個(gè)項(xiàng)目緊緊鄰本案，規(guī)規(guī)模大、產(chǎn)品形形態(tài)豐富、客客群覆蓋面廣。。樓盤定位將將以中高檔為主主。本案與之相比比最大的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是本土企企業(yè)，更了解解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，在在對(duì)客群心理理把握上更勝一一籌，在將來來面對(duì)這兩個(gè)對(duì)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)中中，這一優(yōu)勢(shì)必須須得到淋漓盡盡致的發(fā)揮。+本案的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)戰(zhàn)略：地利人和⑤主力競(jìng)品分分析—潛在對(duì)手分析析價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考本案面臨的的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)—競(jìng)品啟示戶型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品形態(tài)建筑形態(tài)戶型設(shè)計(jì)附加值低密度產(chǎn)品品為首波主主打產(chǎn)品，，樹形象，，回籠資金金.130-160平的三房四四房為主力力戶型，改改善需求為為主.主流市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可的異域域風(fēng)情為主主.這股風(fēng)潮將將持續(xù).在強(qiáng)調(diào)舒適適性的同時(shí)時(shí)，融合創(chuàng)創(chuàng)新元素，，贈(zèng)送面積積.會(huì)所、智能能化等方面面較為普遍遍，科技未未充分運(yùn)用用.價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考本案面臨的的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì):產(chǎn)品形態(tài)和建筑形態(tài)趨同戶型創(chuàng)新空間小客群交互重疊階段性客群面臨不足的風(fēng)險(xiǎn)樓面價(jià)要高出對(duì)手1500元左右被大盤夾擊本案本案作為一一個(gè)44萬(wàn)方的大盤盤，在參與與未來的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中：1、最大的劣劣勢(shì)在于成成本太高，，價(jià)格回旋旋余地??；；2、面對(duì)的是是同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)場(chǎng)，產(chǎn)品形形態(tài)和戶型型設(shè)計(jì)方面面難有太大大發(fā)揮空間間；3、無(wú)論目標(biāo)標(biāo)客群怎么么定位，都都避不開周周邊百萬(wàn)大大盤的夾擊擊；4、周邊樓盤盤的目標(biāo)客客群大都瞄瞄準(zhǔn)吳江本本土的中高高端客群，，并輻射蘇蘇州的剛性性需求。價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考如何突圍—戰(zhàn)略角度附加值上營(yíng)推廣。奧林三區(qū)應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略明珠城用更高一籌籌的科技含含量去抗衡衡其品牌影影響力中南項(xiàng)目新港項(xiàng)目應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略瑞景國(guó)際麗灣域應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略依地利人和和之優(yōu)，將將本土企業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮揮極致用綜合性價(jià)價(jià)比優(yōu)勢(shì)沖沖破其圍剿剿，順利突突圍價(jià)值值研研判判格局局展展望望項(xiàng)目目定定位位價(jià)值值提提升升營(yíng)銷銷策策略略項(xiàng)目目思思考考如何何突突圍圍—戰(zhàn)術(shù)術(shù)角角度度鑒于于xx對(duì)對(duì)吳吳江江市市場(chǎng)場(chǎng)的的多多年年跟跟蹤蹤和和深深入入了了解解，，結(jié)結(jié)合合未未來來的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局，，我我司司認(rèn)認(rèn)為為：：客戶戶層層面面吳江江客客群群主主要要是是以以改改善善性性需需求求為為主主體體，，購(gòu)購(gòu)買買力力強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)要求求很很高高，，在在建建筑筑材材質(zhì)質(zhì)的的選選擇擇和和打打造造上上應(yīng)應(yīng)該該精精益益求求精精，，讓讓品品質(zhì)質(zhì)領(lǐng)領(lǐng)先先一籌籌.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手吳江江的的大大盤盤在在打打造造的的過過程程中中，，運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)元元素素、、人人文文元元素素、、教教育育元元素素、、大大配套套、、主主題題式式異異域域風(fēng)風(fēng)格格、、景景觀觀元元素素都都已已經(jīng)經(jīng)被被大大量量采采用用，，但科科技技、、環(huán)環(huán)保元元素素尚尚未未充充分分運(yùn)運(yùn)用用，，結(jié)結(jié)合合集集團(tuán)團(tuán)資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、在在科科技技環(huán)環(huán)保保上上充充分分發(fā)發(fā)揮揮.附加加值值上上在戶戶型型打打造造上上，，““偷偷容容積積””應(yīng)應(yīng)該該發(fā)發(fā)揮揮到到極極致致，，物物管管上上，，引進(jìn)進(jìn)““五五大大行行””來來負(fù)責(zé)責(zé)物物業(yè)業(yè)管管理理，，讓讓物物業(yè)業(yè)管管理理也也成成為為本本案案的的重重要要賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)知知名名公公司司打造造主主題題式式園園林林景景觀觀，，讓讓附附加加值值成成為為本本案案的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力之之一一.營(yíng)銷銷推推廣廣專業(yè)業(yè)而而又又了了解解這這片片市市場(chǎng)場(chǎng)的的本本土土策策劃劃公公司司更更了了解解片片區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)特特征征和和客客群群心理理,從而而制制定定更更針針對(duì)對(duì)性性的的營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略助助力力項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推廣廣，，從從大大盤盤包包圍圍圈圈中突突圍圍。。價(jià)值值研研判判格局局展展望望項(xiàng)目目定定位位價(jià)值值提提升升營(yíng)銷銷策策略略項(xiàng)目目思思考考①產(chǎn)產(chǎn)品品總總體體定定位位—定位位前前的的思思考考在吳吳江江樓樓市市新新的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格格局局下下，，xx房房產(chǎn)產(chǎn)面面臨臨難難得得的的再再次次發(fā)發(fā)力力的的歷歷史史機(jī)機(jī)遇遇；；項(xiàng)目運(yùn)作成功功，則回歸吳江主主流房企行業(yè)業(yè)，房產(chǎn)業(yè)務(wù)成為為xx集團(tuán)的的主營(yíng)業(yè)務(wù)之之一，運(yùn)作不成功，，就是炮灰，也將失去在吳吳江舞臺(tái)耀眼眼展示的機(jī)會(huì)會(huì)……如何突圍？前狼后虎價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考①產(chǎn)品總體定定位—定位前的思考考領(lǐng)舞吳江，xx為王項(xiàng)目必須也只只能走高端路路線：↘選擇中高端端路線，客群群完全與周邊邊大盤重疊，，客群被蠶食食，項(xiàng)目被淹淹沒在大盤之中；；↘無(wú)成本優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在市場(chǎng)出出現(xiàn)政策性波波動(dòng)的情況下下，只能被動(dòng)動(dòng)挨打；↘項(xiàng)目本身規(guī)規(guī)模不是太大大，走差異化化競(jìng)爭(zhēng)路線，，保證了社區(qū)區(qū)的品質(zhì)和檔檔次，在成本不占優(yōu)優(yōu)的情況下，，有利拉升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；↘提升開發(fā)商商的品牌度，，奠定xx重重歸吳江主流流房企的地位位；價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考①產(chǎn)品總體定定位吳江首席國(guó)際際化科技生態(tài)態(tài)城邦定位支撐點(diǎn):●吳江人隨著著生活水平的的提升，對(duì)生生活質(zhì)量和品品質(zhì)越來越關(guān)關(guān)注，如此定定位契合目標(biāo)標(biāo)客群心理。。●差異化定位位路線，在其其他大盤以異異域風(fēng)格、景景觀、運(yùn)動(dòng)、、人文為主訴訴求點(diǎn)的的定定位下，更耳目一新，也也能支撐起項(xiàng)項(xiàng)目的高端形形象?！衽cxx集團(tuán)團(tuán)科技立企，，倡導(dǎo)環(huán)保生生活的理念相相一致，可以以充分利用集集團(tuán)的資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，助力項(xiàng)目的運(yùn)作。。●在“人無(wú)我我有，人有我我優(yōu)”的原則則指導(dǎo)下，將將項(xiàng)目的附加加值做到極致致，支撐起項(xiàng)項(xiàng)目的定位，，與周邊大盤形成成鮮明差異，，成功突圍。。●科技元素在在蘇州市場(chǎng)已已經(jīng)有成功先先例，如2009年的銷售冠軍軍MAX未來.價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略項(xiàng)目思思考②目標(biāo)標(biāo)客群群定位位我們的的目標(biāo)標(biāo)客群群在哪哪里？？領(lǐng)舞吳吳江的的高端端定位位，是否有有足夠夠量的的客群群，支撐起起本案案的持持續(xù)去去化？？?jī)r(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略項(xiàng)目思思考②目標(biāo)標(biāo)客群群定位位—客源來來源研研判企業(yè)類型數(shù)量企業(yè)1503外資企業(yè)1674私企18605個(gè)體工商34733收入超億元企業(yè)265收入超10億企業(yè)35收入超百億企業(yè)1職業(yè)數(shù)量教師6696醫(yī)務(wù)人員5782公務(wù)員1735吳江本本地私私營(yíng)企企業(yè)眾眾多，，民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)，涌涌現(xiàn)出出大量量有實(shí)實(shí)力的的本地地私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主，而而這些些私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主是高高端市市場(chǎng)的的消費(fèi)費(fèi)主體體；截止2009年年底底銷售售收入入億元元以上上企業(yè)業(yè)數(shù)達(dá)達(dá)到265家，而目前前民營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)數(shù)達(dá)達(dá)到18605萬(wàn)家，，這部部分企企業(yè)主主的個(gè)個(gè)人資資產(chǎn)多多數(shù)達(dá)達(dá)到五五百萬(wàn)萬(wàn)以上上，且且每年年正在在逐步步增加加中，，這部部分客客群也也是本本地高高端物物業(yè)的的核心心客源源；現(xiàn)有上上市公公司4家，這這部分分客群群的本本身數(shù)數(shù)量絕絕對(duì)值值較小小，但但高端端消費(fèi)費(fèi)能力力強(qiáng)，，加上上本身身的人人脈關(guān)關(guān)系，，裙帶帶消費(fèi)費(fèi)，群群居習(xí)習(xí)慣，，使他他們成成為本本地高高端消消費(fèi)的的主流流客源源之一一；事業(yè)單單位人人員，，由于于收入入豐厚厚，逐逐漸成成為市市場(chǎng)不不可缺缺席的的中高高端客客戶人人群吳江龐龐大的的私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主階階層及及高管管階層層是本本案持持續(xù)去去化的的有力力支撐撐。當(dāng)當(dāng)然會(huì)面臨臨其他他大盤盤的強(qiáng)強(qiáng)力阻阻擊和和分流流.但量體體是足足夠支支撐本本案去去化的的.價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略項(xiàng)目思思考②目標(biāo)標(biāo)客群群定位位—客源來來源區(qū)區(qū)域研研判區(qū)域聚集行業(yè)目標(biāo)客戶開發(fā)區(qū)電子機(jī)械模具件私營(yíng)業(yè)主、高管、政界人員、盛澤絲綢紡織服裝業(yè)私營(yíng)業(yè)主桃源絲綢紡織服裝業(yè)私營(yíng)業(yè)主平望絲綢紡織服裝業(yè)私營(yíng)業(yè)主七都電纜銅加工私營(yíng)業(yè)主、企高管橫扇羊毛衫加工私營(yíng)業(yè)主松陵行政機(jī)構(gòu)公務(wù)員、白領(lǐng)汾湖機(jī)械制造日用化工私營(yíng)業(yè)主外企高管松陵吳江各各個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚效效應(yīng)明明顯，，造就就的財(cái)財(cái)富階階層對(duì)對(duì)置業(yè)業(yè)吳江江興趣趣濃厚厚，是是吳江高高端樓樓盤去去化的的主力力客群群.也將是是未來來本案案客源源的重重要來來源地地.震澤八坼價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略項(xiàng)目思考考項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)）明珠城62-98麗灣域200-350金域華庭59-104瑞景國(guó)際70-120奧林清華三72-1006080100150總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)）250普通公寓寓400②目標(biāo)客客群定位位—客源購(gòu)買買力研判判低密度產(chǎn)品濱湖名墅400-650產(chǎn)品類型公寓洋房、排屋公寓公寓公寓類獨(dú)棟、聯(lián)排主力總價(jià)主力總價(jià)吳江的購(gòu)購(gòu)買力基基礎(chǔ)雄厚厚；中高高端客群群是主力力買家，，公寓類類110-150萬(wàn)及別墅墅類400萬(wàn)-600萬(wàn)的更高高層級(jí)買買家尚未未得到充充分去化化，本案案高端定定位有利利于吸納納這部分分客群，，差異化化競(jìng)爭(zhēng).？？?jī)r(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考②目標(biāo)客客群定位位客群定位位依據(jù)：：1、吳江樓樓盤的主主要客群群為城中中的私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、、公務(wù)員員、白領(lǐng)領(lǐng)以上的的階層和和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的私營(yíng)業(yè)業(yè)主，以以改善性性居住為為主，這這種需求求結(jié)構(gòu)在在未來2-3年內(nèi)不會(huì)會(huì)發(fā)生根本本性改變變；2、隨著大大蘇州時(shí)時(shí)代的到到來，松松陵板塊塊加速融融入蘇州州，蘇州州外溢客客群將會(huì)會(huì)成為吳江一一支重要要的購(gòu)房房力量，，這部分分客群主主要是以以剛性自自住需求求為主，，需求面積不會(huì)會(huì)太大。。3、地塊自自身的特特質(zhì)以及及板塊的的發(fā)展?jié)摑摿Q定定了本項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶以中高高端以上客群群為主。。價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考居住品質(zhì)質(zhì)提升型型50萬(wàn)-70萬(wàn)左右剛性需求求型高端生活活向往型型自然資源源占有型型70萬(wàn)—100萬(wàn)100萬(wàn)—150萬(wàn)500萬(wàn)以上普通白領(lǐng)、泛公務(wù)員客戶類別別目標(biāo)客群群財(cái)富階層中級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員富裕階層私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員鎖定目標(biāo)標(biāo)客群金領(lǐng)階層150萬(wàn)-250萬(wàn)置業(yè)總價(jià)價(jià)②目標(biāo)客客群定位位—目標(biāo)客群群鎖定綜合吳江江產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、客客源結(jié)構(gòu)構(gòu)、購(gòu)買買力等的的綜合研研判，我我們將目目標(biāo)客群群鎖定：：價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考核心客戶戶吳江改善善性置業(yè)業(yè)為主：：首改或或再改的的城中高高端人群群以及周周邊的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)營(yíng)業(yè)主。。年齡層層次主要要集中在在30-50歲之間。。重要客戶戶偶得客戶戶蘇州市區(qū)區(qū)首次置置業(yè)客戶戶：25-35歲的白領(lǐng)領(lǐng)，工作作兩三年年以上，，擁有良良好職業(yè)業(yè)前景的的年輕人人，以新新蘇州人人為主。。蘇州其它它區(qū)域客客戶及外外地投資資客戶。。②目標(biāo)客客群定位位—客群結(jié)構(gòu)構(gòu)客群檔次次：吳江江城中乃乃至周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的較為頂頂端的客客戶小部分城城中的剛剛性需求求及蘇州州外溢剛剛性需求求。價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提升升營(yíng)銷策略略項(xiàng)目思考考③產(chǎn)品形形態(tài)建議議建議原則則：★與市市場(chǎng)需求求相吻合合；★經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益最最大化；；★有利利于提升升項(xiàng)目檔檔次和形形象最優(yōu)產(chǎn)品品組合方方案：高層+類獨(dú)棟價(jià)值研判判格局展望望項(xiàng)目定位位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略項(xiàng)目思思考依據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品總總體定定位和和客群群定位位作如如下配配比建建議：：長(zhǎng)板路路南地地塊：：房型面積（M2）比例舒適兩房（2+1）100-1108%18%大三房（3+1)135-15035%四房140-16025%五房（大平層）160-18514%合計(jì)——100%④戶型型配比比建議議標(biāo)準(zhǔn)三三房110-135長(zhǎng)板路路北地地塊：：房型面積（M2）比例標(biāo)準(zhǔn)兩房（2+1）80-9012%小三房13%三房115-14038%四房140-16027%五房160-18010%合計(jì)——100%100-110價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略項(xiàng)目思思考靜態(tài)比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)計(jì)算算根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目自自身的的特征征，我我們選選取了了部分分項(xiàng)目目，通通過市市場(chǎng)比比較法法估算算項(xiàng)目目的靜靜態(tài)價(jià)價(jià)格通過靜靜態(tài)比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)的測(cè)測(cè)算，，項(xiàng)目目靜態(tài)態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)為為7384元/平米考量因素瑞景國(guó)際麗灣域奧林清華本案交通(20%)9999周邊環(huán)境(20%)9999配套設(shè)施(20%)8898硬件品質(zhì)(40%)8.5998綜合得分8.68.88.58.6銷售價(jià)格(p)700075007200

修正后價(jià)格(p’)730477146882

權(quán)重(w’)40%40%20%

本案售價(jià)P=p’w’2922308613767384⑤入市市價(jià)格格建議議-1價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略項(xiàng)目思思考因采用用市場(chǎng)場(chǎng)比較較確定定均價(jià)價(jià)必然然因參參考項(xiàng)項(xiàng)目屬屬性差差異而而產(chǎn)生生誤差差，所所以引引入K（調(diào)差差）值值，并并通過過置信信度綜綜合修修正參參數(shù)進(jìn)進(jìn)行估估值修修正；；同時(shí)時(shí)溢價(jià)價(jià)因素素之間間往往往相互互影響響，各各因素素增長(zhǎng)長(zhǎng)空間間的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單疊疊加將將會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致多多種因因素的的重復(fù)復(fù)計(jì)算算，因因此引引入M（多因因素協(xié)協(xié)調(diào)值值）（（且M<1），對(duì)對(duì)多種種因素素溢價(jià)價(jià)的增增長(zhǎng)空空間進(jìn)進(jìn)行修修正。。參數(shù)估算指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)范圍Pn動(dòng)態(tài)價(jià)格——n動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)年限項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年中旬銷售，n值取1代入計(jì)算K可能誤差[-3%，+3%]1－K置信度綜合修正參數(shù)[0.97，1.03]M多因素協(xié)調(diào)值[0.85，0.9]P0靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)7384元/㎡γ1市場(chǎng)價(jià)格自然增長(zhǎng)率5%γ2項(xiàng)目開發(fā)成熟溢價(jià)增長(zhǎng)率5％—10%γ3—γ6規(guī)劃、營(yíng)銷、產(chǎn)品、品牌的溢價(jià)增長(zhǎng)率以市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)估算為10%估算參參數(shù)表表：類獨(dú)棟棟別墅墅售價(jià)價(jià)?[15000，16000]項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定定位公公式公寓售售價(jià)??[7500，8500]（單位位：元元/平米））⑤入市市價(jià)格格建議議-2價(jià)值研研判格局展展望項(xiàng)目定定位價(jià)值提提升營(yíng)銷策策略項(xiàng)目思思考以上兩兩種價(jià)價(jià)格建建議是是在與與周邊邊項(xiàng)目目類比比基礎(chǔ)礎(chǔ)上所所得，，屬同同檔次次價(jià)格格體系系；我司對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目“領(lǐng)舞吳吳江”的高端端定位位，在各類類綜合合附加加值落落實(shí)到到位，，高端形形象充充分建建立的的情況況下價(jià)格完完全可可以站站到吳吳江的的最高高點(diǎn)。。公寓售售價(jià)??[8000，9000]（單位位：元元/平米）類獨(dú)棟售價(jià)價(jià)?[18000，20000]⑤入市價(jià)格格建議-3價(jià)值研判格局展望項(xiàng)目定位價(jià)值提升營(yíng)銷策略項(xiàng)目思考產(chǎn)品定位—總結(jié)①產(chǎn)品總體體定位吳江首席國(guó)國(guó)際化科技技生態(tài)城邦