中國物業(yè)管理市場在經(jīng)濟衰退下的契機樊卓雄先生,董事總經(jīng)理新昌管理集團有限公司二零零九年二月廿七日中國物業(yè)管理市場在經(jīng)濟衰退下的契機樊卓雄先生,董事總經(jīng)理大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹12大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，新昌管理介紹1公司簡介新昌管理營運代表性客戶新昌管理介紹1公司簡介公司簡介

於1978年成立為香港第一及唯一於香港聯(lián)交所上市的物業(yè)及設(shè)施管理集團(股份編號:2340)香港最大的物業(yè)及設(shè)施管理公司之一，擁有超過5,600名員工

於中國及香港管理超過270項物業(yè)及設(shè)施163,000個住宅單位2,200,000平方米工商物業(yè)

全面優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)ISO9001:2000優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)ISO14001環(huán)境管理系統(tǒng)ISO10002顧客服務(wù)管理體系OHSAS18001:1999職業(yè)安全及健康系統(tǒng)4公司簡介於1978年成立4香港澳門深圳武漢重慶上海北京城市員工人數(shù)管理面積

(平方米)香港4,5038,964,389北京55591,110上海1,0981,265,283深圳109顧問合同及區(qū)域企業(yè)服務(wù)支援重慶47137,513武漢10265,788總計5,91411,024,084新昌管理營運蘇州5香港澳門深圳武漢重慶上海北京城市員工人數(shù)管理面積(平方廣華醫(yī)院香港賽馬會香港房屋委員會瑞安集團

?？松梨谟邢薰鞠愀蹃喼蘅者\中心領(lǐng)匯

香港機場管理局香港大學(xué)FedEx速遞公司北京金融街花旗集團美國領(lǐng)事館東方海外ECM中國凱德置地(中國)代表性客戶黑石集團6廣華醫(yī)院香港賽馬會香港房屋委員會瑞安集團?？松梨谟邢薰敬缶V全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹17大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的影響2房地產(chǎn)市場開發(fā)投資下滑甲級寫字樓零售物業(yè)住宅樓宇全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的影響2房地產(chǎn)市場在全球經(jīng)濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業(yè)開發(fā)投資增幅均比前年同期減少，其中辦公樓開發(fā)投資更出現(xiàn)負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資住宅辦公樓商業(yè)其他比去年同期増長(％

)資料來源：國家統(tǒng)計局，REICO圖一：各種物業(yè)類型開發(fā)投資增幅同比減少房地產(chǎn)市場開發(fā)投資下滑-59在全球經(jīng)濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業(yè)開發(fā)投資增甲級寫字樓甲級寫字樓市場需求主要來自國際跨國公司，在全球金融危機的影響下，

不少企業(yè)削減海外預(yù)算及成本，選擇搬離高檔甲級寫字樓，以至空置率急升，連帶租金水平亦下跌

2008年第四季，廣州、深圳、上海的甲級寫字樓的整體租金水平較第三季分別下跌6.3%、5.91%及1.5%，而其中上海甲級寫字樓的空置率亦在近四年首次出現(xiàn)上升的趨勢空置率(%)資料來源：DTZ戴德梁行

人民幣/平方米/天圖二:上海甲級寫字樓租金和空置率走勢空置率（％）10甲級寫字樓甲級寫字樓市場需求主要來自國際跨國公司，在全球金由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願在經(jīng)濟不樂觀的環(huán)境下入市在經(jīng)濟低迷的情況下，零售業(yè)大受影響，國際零售商擴展戰(zhàn)略將明顯放緩，導(dǎo)致商鋪物業(yè)的需求減少，租金下跌相對於二、三線城市，一線城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場所受的影響較為明顯。08年第四季，一線城市的零售物業(yè)首層平均租金，除深圳略有上升外，其餘城市均較第三季下跌0.9-5.1%零售物業(yè)圖三：2008年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金季度環(huán)比變更%資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季11由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願在經(jīng)濟地方各項實施細(xì)則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市政策。投資者多持觀望態(tài)度，住宅物業(yè)成交量未見顯著増長經(jīng)濟環(huán)境不明朗，高檔住宅市場所受影響較大，由於投資者普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心樓價再度下滑。2008年第四季，一線城市的租金環(huán)比下跌最高達(dá)8.5%，而二、三線城市的租金跌幅相對較少圖四：2008年高檔住宅租金季度環(huán)比變更%資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季住宅樓宇12地方各項實施細(xì)則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市政策大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹113大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，處於全球性經(jīng)濟衰退條件下，中國仍有強勁的

復(fù)甦能力維持實質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對穩(wěn)健増長擁有全球最龐大的外匯儲備基金房地產(chǎn)投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅推出全球最大規(guī)模的救市方案3處於全球性經(jīng)濟衰退條件下，中國仍有強勁的

復(fù)甦在全球經(jīng)濟不景氣的情況下，中國的實質(zhì)本地生產(chǎn)總值增長仍能保持世界領(lǐng)先的地位跟據(jù)聯(lián)合國發(fā)展計劃(UNDP)於零九年一月份發(fā)表的預(yù)測報告所指出，中國預(yù)期仍會繼續(xù)成為東亞地區(qū)，甚至全球經(jīng)濟增長的主要動力之一圖五：發(fā)展中與高收入國家的實質(zhì)本地生產(chǎn)總值増長比較資料來源：<2009年全球經(jīng)濟展望>，世界銀行*估計＋預(yù)測％維持實質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對穩(wěn)健増長15在全球經(jīng)濟不景氣的情況下，中國的實質(zhì)本地生產(chǎn)總值增長仍能保*估計

資料來源：國際貨幣基金組織圖六：亞太地區(qū)實質(zhì)本地生產(chǎn)總值増長（％）維持實質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對穩(wěn)健増長(續(xù))

亞太地區(qū)三分之二市場的國民生產(chǎn)總值增長超過全球平均水平中國長期維持本地生產(chǎn)總值於高增長水平，而其増長幅度更為全區(qū)之冠16*估計資料來源：國際貨幣基金組織圖六：亞太地區(qū)實質(zhì)本地生產(chǎn)擁有全球最龐大的外匯儲備基金百萬（美元）圖七：全球六大外匯儲備國家（2008年11月份）資料來源：國家外匯管理局，國際貨幣基金組織有利於確保國家金融安全，防範(fàn)並抵禦金融風(fēng)險有利於維護和鞏固中國作為大國的國際經(jīng)濟地位和國際影響力17擁有全球最龐大的外匯儲備基金百萬（美元）圖七：全球六大外匯儲房地產(chǎn)投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅於2008年9至10月期間，亞洲地區(qū)的房地產(chǎn)投資銷售總額與去年同期相比跌幅接近60%中國錄得相對輕微的跌幅，反映投資者對其長遠(yuǎn)經(jīng)濟發(fā)展的信心圖八：亞州地區(qū)房地產(chǎn)投資銷售總額増減(美元）資料來源：EconomicPluse,Cushman&Wakefield,2008年11月18房地產(chǎn)投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅於2008年9至1推出全球最大規(guī)模的救市方案中國投入巨額款項挽救全球金融危機，在今後兩年內(nèi)投入四萬億人民幣資金，推動全國經(jīng)濟發(fā)展，預(yù)期措施將每年拉動經(jīng)濟増長約一個百分點中央大力支持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，建議包括六大項積極建議，在強調(diào)對低收入家庭實行住房保障的同時，亦堅持住房市場化，鼓勵住房合理消費，通過信貸支持、減免稅款等的措施，促進市場的具體發(fā)展在六項建議中，以(三)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化一項建議對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最為重要：引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產(chǎn)稅19推出全球最大規(guī)模的救市方案中國投入巨額款項挽救全球金融危機大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹120大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，

中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢及市場預(yù)期海外投資者投資意向的轉(zhuǎn)變本地及亞太區(qū)投資者將成市場主導(dǎo)4中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢及市場預(yù)期海外投資者投資意向由重點開發(fā)投資於國內(nèi)的一線城市房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)為對二至三線城市的發(fā)展現(xiàn)時較受重視的城市包括：沈陽、天津、大連、武漢、成都等二至三線城市的發(fā)展?jié)摿Γ旱乩項l件優(yōu)越、迅速經(jīng)濟増長、地方政府大力扶持、內(nèi)在條件優(yōu)厚，包括低地價、廉價勞動力等海外投資者投資意向的轉(zhuǎn)變圖九：中國二、三線城市租金回報率資料來源：萊坊，PropertyInvestmentinChina’sEmergingCities‘0822由重點開發(fā)投資於國內(nèi)的一線城市房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)為對二至三線城圖十：中國房地產(chǎn)開發(fā)投資増長變化較大的城市（2008年1至10月份）開發(fā)投資増減(%)資料來源：2008-2009年度中國房地產(chǎn)市場報告,REICO二至三線城市一線城市海外投資者投資意向的轉(zhuǎn)變(續(xù))23圖十：中國房地產(chǎn)開發(fā)投資増長變化較大的城市（2008年1至1全球經(jīng)濟迅速下滑，發(fā)展前景不明朗，銀行大幅收緊信貸，使國際性的投資機構(gòu)面對流動資金短缺的問題在金融危機的影響下，中國本土的大型國有企業(yè)及亞太地區(qū)的私人投資者將取代現(xiàn)時一些國際性的投資機構(gòu)，成為中國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者，主要的國家或地區(qū)包括：香港、臺灣及新加坡本地及亞太區(qū)投資者將成市場主導(dǎo)24全球經(jīng)濟迅速下滑，發(fā)展前景不明朗，銀行大幅收緊信貸，使國際大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹125大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，提供一站式資產(chǎn)管理服務(wù)重新包裝乙、丙級辦公樓積極開發(fā)有潛力的二、三線城市開拓新契機的策略業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機5提供一站式資產(chǎn)管理服務(wù)經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機5淨(jìng)利潤分佈*租務(wù)及營運管理租賃及銷售可行性研究/顧問服務(wù)物業(yè)管理及設(shè)施管理

提供一站式資產(chǎn)管理服務(wù)

(AssetManagementService)檢討項目的租務(wù)情況、租戶組合及制定租金的策略、舉辦各類型的推廣活動、協(xié)助業(yè)主提升物業(yè)的回報就土地或物業(yè)的發(fā)展項目提供可行性研究報告，並為各類資產(chǎn)管理服務(wù)提供專業(yè)的建議

物業(yè)管理範(fàn)圍包括：保安、衛(wèi)生、會所、停車場、財務(wù)、承辦商等的管理，同時亦兼顧樓宇設(shè)施的管理、運作及保養(yǎng)等多方面工作為項目提供招商及銷售服務(wù)*以項目5年的收入計算27淨(jìng)利潤分佈*租務(wù)及租賃及銷售可行性研究/物業(yè)管理及提供一站式龐大的市場(甲級辦公樓)甲級辦公樓供應(yīng)

(2008年底)(平方米)北京

5,348,292上海

5,267,367廣州

1,787,300深圳

1,395,457共計

13,798,476Source:DTZPropertyTimesOffice&RetailQ42008(Beijing,Shanghai,Guangzhou,Shenzhen)租賃租務(wù)管理物業(yè)管理每年營業(yè)額(RMB'000)

689,920

201,457

165,851共計(一年)11億提供一站式資產(chǎn)管理服務(wù)(續(xù))

(AssetManagementService)28龐大的市場(甲級辦公樓)甲級辦公樓供應(yīng)

(2008年底)零售物業(yè)供應(yīng)

(2008年底)(平方米)北京

7,520,000上海

4,300,000廣州

1,254,000共計

13,074,000Source:DTZPropertyTimesRetailQ42008(Beijing,Shanghai)CBREMarketViewPRC(Q1-Q4,2008)租賃租務(wù)管理物業(yè)管理每年營業(yè)額(RMB'000)4,471,308572,641235,332共計(一年)53億提供一站式資產(chǎn)管理服務(wù)(續(xù))

(AssetManagementService)龐大的市場(零售物業(yè))29零售物業(yè)供應(yīng)

(2008年底)(平方米)北京重新包裝乙、丙級辦公樓挑選一線城市內(nèi)具發(fā)展?jié)摿Φ亩⑷夀k公樓進行重新定位，以大大提升租值能力提供一站式的服務(wù)，由項目評估、成效分析、成本控制、工程管理、透過改善硬件設(shè)備重新包裝，重整租戶組合及上調(diào)租金，提供卓越的管理服務(wù)，藉以提升資產(chǎn)價值及質(zhì)素，為業(yè)主提供更佳的投資回報30重新包裝乙、丙級辦公樓挑選一線城市內(nèi)具發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三級辦積極開發(fā)有潛力的二、三線城市比較優(yōu)勢容易尋獲合適的本地合作伙伴普遍能獲得當(dāng)?shù)卣^大力的支持土地資源相對充裕市場透明度不足地方政策欠穩(wěn)定缺乏行業(yè)專門人才發(fā)展障礙住宅項目－海外投資者的重點發(fā)展項目投資風(fēng)險相對較低受惠於二、三線城市的快速都市化對住宅項目有較大的需求較短的回本週期主要發(fā)展的方向辦公樓－只佔總體投資的少部份對甲級寫字樓的需求相對較低由於中國正朝服務(wù)型經(jīng)濟的方向發(fā)展，一些有潛力發(fā)展為區(qū)域服務(wù)中心的地區(qū)，將對高質(zhì)辦公樓有一定的承接能力

零售類物業(yè)－逐步成為海外投資者的熱門投資項目經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活指數(shù)提高，増加對高消費品的購買能力享受相對低廉的土地價格不少的國際知名品牌紛紛通過於國內(nèi)二、三線城市開設(shè)旗艦店，進軍中國市場31積極開發(fā)有潛力的二、三線城市比較優(yōu)勢容易尋獲合適的本地合作伙開拓新契機的策略

在內(nèi)地建立品牌及展示優(yōu)質(zhì)管理的服務(wù)項目

聯(lián)合或收購合適的伙伴，以提供一站式的資產(chǎn)管理服務(wù)了解有潛力城市的物業(yè)市場發(fā)展趨勢與當(dāng)?shù)卣块T建立良好關(guān)係與發(fā)展商、業(yè)主、投資基金建立長遠(yuǎn)的關(guān)係及網(wǎng)絡(luò)32開拓新契機的策略在內(nèi)地建立品牌及展示優(yōu)質(zhì)管理的服務(wù)項目32物業(yè)管理全面資產(chǎn)管理設(shè)施管理業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變33物業(yè)管理全面資產(chǎn)管理設(shè)施管理業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變333434中國物業(yè)管理市場在經(jīng)濟衰退下的契機樊卓雄先生,董事總經(jīng)理新昌管理集團有限公司二零零九年二月廿七日中國物業(yè)管理市場在經(jīng)濟衰退下的契機樊卓雄先生,董事總經(jīng)理大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹136大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，新昌管理介紹1公司簡介新昌管理營運代表性客戶新昌管理介紹1公司簡介公司簡介

於1978年成立為香港第一及唯一於香港聯(lián)交所上市的物業(yè)及設(shè)施管理集團(股份編號:2340)香港最大的物業(yè)及設(shè)施管理公司之一，擁有超過5,600名員工

於中國及香港管理超過270項物業(yè)及設(shè)施163,000個住宅單位2,200,000平方米工商物業(yè)

全面優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)ISO9001:2000優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)ISO14001環(huán)境管理系統(tǒng)ISO10002顧客服務(wù)管理體系OHSAS18001:1999職業(yè)安全及健康系統(tǒng)38公司簡介於1978年成立4香港澳門深圳武漢重慶上海北京城市員工人數(shù)管理面積

(平方米)香港4,5038,964,389北京55591,110上海1,0981,265,283深圳109顧問合同及區(qū)域企業(yè)服務(wù)支援重慶47137,513武漢10265,788總計5,91411,024,084新昌管理營運蘇州39香港澳門深圳武漢重慶上海北京城市員工人數(shù)管理面積(平方廣華醫(yī)院香港賽馬會香港房屋委員會瑞安集團

?？松梨谟邢薰鞠愀蹃喼蘅者\中心領(lǐng)匯

香港機場管理局香港大學(xué)FedEx速遞公司北京金融街花旗集團美國領(lǐng)事館東方海外ECM中國凱德置地(中國)代表性客戶黑石集團40廣華醫(yī)院香港賽馬會香港房屋委員會瑞安集團埃克森美孚有限公司大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹141大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的影響2房地產(chǎn)市場開發(fā)投資下滑甲級寫字樓零售物業(yè)住宅樓宇全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的影響2房地產(chǎn)市場在全球經(jīng)濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業(yè)開發(fā)投資增幅均比前年同期減少，其中辦公樓開發(fā)投資更出現(xiàn)負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資住宅辦公樓商業(yè)其他比去年同期増長(％

)資料來源：國家統(tǒng)計局，REICO圖一：各種物業(yè)類型開發(fā)投資增幅同比減少房地產(chǎn)市場開發(fā)投資下滑-543在全球經(jīng)濟衰退影響下，2008年度，中國各種物業(yè)開發(fā)投資增甲級寫字樓甲級寫字樓市場需求主要來自國際跨國公司，在全球金融危機的影響下，

不少企業(yè)削減海外預(yù)算及成本，選擇搬離高檔甲級寫字樓，以至空置率急升，連帶租金水平亦下跌

2008年第四季，廣州、深圳、上海的甲級寫字樓的整體租金水平較第三季分別下跌6.3%、5.91%及1.5%，而其中上海甲級寫字樓的空置率亦在近四年首次出現(xiàn)上升的趨勢空置率(%)資料來源：DTZ戴德梁行

人民幣/平方米/天圖二:上海甲級寫字樓租金和空置率走勢空置率（％）44甲級寫字樓甲級寫字樓市場需求主要來自國際跨國公司，在全球金由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願在經(jīng)濟不樂觀的環(huán)境下入市在經(jīng)濟低迷的情況下，零售業(yè)大受影響，國際零售商擴展戰(zhàn)略將明顯放緩，導(dǎo)致商鋪物業(yè)的需求減少，租金下跌相對於二、三線城市，一線城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場所受的影響較為明顯。08年第四季，一線城市的零售物業(yè)首層平均租金，除深圳略有上升外，其餘城市均較第三季下跌0.9-5.1%零售物業(yè)圖三：2008年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金季度環(huán)比變更%資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季45由於考慮到商鋪的購買成本高及收益回報期長，投資者不願在經(jīng)濟地方各項實施細(xì)則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市政策。投資者多持觀望態(tài)度，住宅物業(yè)成交量未見顯著増長經(jīng)濟環(huán)境不明朗，高檔住宅市場所受影響較大，由於投資者普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心樓價再度下滑。2008年第四季，一線城市的租金環(huán)比下跌最高達(dá)8.5%，而二、三線城市的租金跌幅相對較少圖四：2008年高檔住宅租金季度環(huán)比變更%資料來源：世邦魏理仕，二零零八年第四季住宅樓宇46地方各項實施細(xì)則未能及時推出，市場未能受惠於中央的救市政策大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹147大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，處於全球性經(jīng)濟衰退條件下，中國仍有強勁的

復(fù)甦能力維持實質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對穩(wěn)健増長擁有全球最龐大的外匯儲備基金房地產(chǎn)投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅推出全球最大規(guī)模的救市方案3處於全球性經(jīng)濟衰退條件下，中國仍有強勁的

復(fù)甦在全球經(jīng)濟不景氣的情況下，中國的實質(zhì)本地生產(chǎn)總值增長仍能保持世界領(lǐng)先的地位跟據(jù)聯(lián)合國發(fā)展計劃(UNDP)於零九年一月份發(fā)表的預(yù)測報告所指出，中國預(yù)期仍會繼續(xù)成為東亞地區(qū)，甚至全球經(jīng)濟增長的主要動力之一圖五：發(fā)展中與高收入國家的實質(zhì)本地生產(chǎn)總值増長比較資料來源：<2009年全球經(jīng)濟展望>，世界銀行*估計＋預(yù)測％維持實質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對穩(wěn)健増長49在全球經(jīng)濟不景氣的情況下，中國的實質(zhì)本地生產(chǎn)總值增長仍能保*估計

資料來源：國際貨幣基金組織圖六：亞太地區(qū)實質(zhì)本地生產(chǎn)總值増長（％）維持實質(zhì)本地生產(chǎn)總值的相對穩(wěn)健増長(續(xù))

亞太地區(qū)三分之二市場的國民生產(chǎn)總值增長超過全球平均水平中國長期維持本地生產(chǎn)總值於高增長水平，而其増長幅度更為全區(qū)之冠50*估計資料來源：國際貨幣基金組織圖六：亞太地區(qū)實質(zhì)本地生產(chǎn)擁有全球最龐大的外匯儲備基金百萬（美元）圖七：全球六大外匯儲備國家（2008年11月份）資料來源：國家外匯管理局，國際貨幣基金組織有利於確保國家金融安全，防範(fàn)並抵禦金融風(fēng)險有利於維護和鞏固中國作為大國的國際經(jīng)濟地位和國際影響力51擁有全球最龐大的外匯儲備基金百萬（美元）圖七：全球六大外匯儲房地產(chǎn)投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅於2008年9至10月期間，亞洲地區(qū)的房地產(chǎn)投資銷售總額與去年同期相比跌幅接近60%中國錄得相對輕微的跌幅，反映投資者對其長遠(yuǎn)經(jīng)濟發(fā)展的信心圖八：亞州地區(qū)房地產(chǎn)投資銷售總額増減(美元）資料來源：EconomicPluse,Cushman&Wakefield,2008年11月52房地產(chǎn)投資銷售總額錄得相對輕微的跌幅於2008年9至1推出全球最大規(guī)模的救市方案中國投入巨額款項挽救全球金融危機，在今後兩年內(nèi)投入四萬億人民幣資金，推動全國經(jīng)濟發(fā)展，預(yù)期措施將每年拉動經(jīng)濟増長約一個百分點中央大力支持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，建議包括六大項積極建議，在強調(diào)對低收入家庭實行住房保障的同時，亦堅持住房市場化，鼓勵住房合理消費，通過信貸支持、減免稅款等的措施，促進市場的具體發(fā)展在六項建議中，以(三)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化一項建議對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最為重要：引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產(chǎn)稅53推出全球最大規(guī)模的救市方案中國投入巨額款項挽救全球金融危機大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹154大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，

中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢及市場預(yù)期海外投資者投資意向的轉(zhuǎn)變本地及亞太區(qū)投資者將成市場主導(dǎo)4中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢及市場預(yù)期海外投資者投資意向由重點開發(fā)投資於國內(nèi)的一線城市房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)為對二至三線城市的發(fā)展現(xiàn)時較受重視的城市包括：沈陽、天津、大連、武漢、成都等二至三線城市的發(fā)展?jié)摿Γ旱乩項l件優(yōu)越、迅速經(jīng)濟増長、地方政府大力扶持、內(nèi)在條件優(yōu)厚，包括低地價、廉價勞動力等海外投資者投資意向的轉(zhuǎn)變圖九：中國二、三線城市租金回報率資料來源：萊坊，PropertyInvestmentinChina’sEmergingCities‘0856由重點開發(fā)投資於國內(nèi)的一線城市房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)為對二至三線城圖十：中國房地產(chǎn)開發(fā)投資増長變化較大的城市（2008年1至10月份）開發(fā)投資増減(%)資料來源：2008-2009年度中國房地產(chǎn)市場報告,REICO二至三線城市一線城市海外投資者投資意向的轉(zhuǎn)變(續(xù))57圖十：中國房地產(chǎn)開發(fā)投資増長變化較大的城市（2008年1至1全球經(jīng)濟迅速下滑，發(fā)展前景不明朗，銀行大幅收緊信貸，使國際性的投資機構(gòu)面對流動資金短缺的問題在金融危機的影響下，中國本土的大型國有企業(yè)及亞太地區(qū)的私人投資者將取代現(xiàn)時一些國際性的投資機構(gòu)，成為中國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者，主要的國家或地區(qū)包括：香港、臺灣及新加坡本地及亞太區(qū)投資者將成市場主導(dǎo)58全球經(jīng)濟迅速下滑，發(fā)展前景不明朗，銀行大幅收緊信貸，使國際大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的影響2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，中國仍有強勁的復(fù)甦能力345中國房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展趨勢經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機新昌管理介紹159大綱全球金融海嘯對中國房地產(chǎn)業(yè)2處於全球性經(jīng)濟衰退的條件下，提供一站式資產(chǎn)管理服務(wù)重新包裝乙、丙級辦公樓積極開發(fā)有潛力的二、三線城市開拓新契機的策略業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機5提供一站式資產(chǎn)管理服務(wù)經(jīng)濟衰退下物業(yè)管理的新契機5淨(jìng)利潤分佈*租務(wù)及營運管理租賃及銷售可行性研究/顧問服務(wù)物業(yè)管理及設(shè)施管理

提供一站式資產(chǎn)管理服務(wù)

(AssetManagementService)檢討項目的租務(wù)情況、租戶組合及制定租金的策略、舉辦各類型的推廣活動、協(xié)助業(yè)主提升物業(yè)的回報就土地或物業(yè)的發(fā)展項目提供可行性研究報告，並為各類資產(chǎn)管理服務(wù)提供專業(yè)的建議

物業(yè)管理範(fàn)圍包括：保安、衛(wèi)生、會所、停車場、財務(wù)、承辦商等的管理，同時亦兼顧樓宇設(shè)施的管理、運作及保養(yǎng)等多方面工作為項目提供招商及銷售服務(wù)*以項目5年的收入計算61淨(jìng)利潤分佈*租務(wù)及租賃及銷售可行性研究/物業(yè)管理及提供一站式龐大的市場(甲級辦公樓)甲級辦公樓供應(yīng)

(2008年底)(平方米)北京

5,348,292上海

5,267,367廣州

1,787,300深圳

1,395,457共計

13,798,476Source:DTZPropertyTimesOffice&RetailQ42008(Beijing,Shanghai,Guangzhou,Shenzhen)租賃租務(wù)管理物業(yè)管理每年營業(yè)額(RMB'000)

689,920

201,457