二三線城市銷售型社區(qū)商業(yè)與商業(yè)街區(qū)的策劃與營銷目錄Contents一、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題二、社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢三、社區(qū)商業(yè)及商業(yè)街區(qū)定位策劃方面應(yīng)注重的要點(diǎn)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題Chapter.11.1、供應(yīng)量大1.2、定位及產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象1.3、商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡問題1.4、銷售與招商運(yùn)營的矛盾二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷增長，基礎(chǔ)設(shè)施、居民生活水平雖然都有了顯著改善，但人均水平較低，因此投資和消費(fèi)都蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力；從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展角度來講，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展處在一個(gè)初步發(fā)展的階段，城市化進(jìn)程和商業(yè)地產(chǎn)的兩者關(guān)系還不矛盾，與宏觀調(diào)控還是有機(jī)的互補(bǔ)和提升，近兩年來部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的泡沫初步呈現(xiàn)。2001年以來，相對于房地產(chǎn)投資的較高回報(bào)率，以及國內(nèi)投資產(chǎn)品的匱乏，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)了短期內(nèi)迅速膨脹的現(xiàn)象。2008年開始受宏觀調(diào)控的影響，我國商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)出現(xiàn)了明顯的增幅回落現(xiàn)象。2010年我國商業(yè)地產(chǎn)又呈爆發(fā)式增長達(dá)到歷史新高。2011年隨著新“國八條”和二三線城市住房限購令的出臺及通脹壓力越來越大的預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值將再次提升。2014年部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量趨于飽和。一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二三線城市乃至縣域市場蔓延的趨勢。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題1、供應(yīng)量大二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛重慶、沈陽、天津、無錫、蘇州等二線城市商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)量位居全國前列，甚至超越一線城市北京和上海。從重點(diǎn)城市商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)情況來看，部分城市近幾年新開工規(guī)模顯著，存在較大的供過于求風(fēng)險(xiǎn)。過去三年半，重慶、沈陽、天津、無錫等二線城市商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)新開工面積超過1000萬平方米，蘇州超過900萬平方米，均高于北京、上海同期水平。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題1、供應(yīng)量大以武漢為例：2012年上半年，零售商鋪市場供應(yīng)量為61.52萬方，同比增長31%；2012年上半年成交量為33.4萬方，同比增長17%。整體零售商鋪成交均價(jià)達(dá)16258元/平方米。近年武漢商業(yè)供應(yīng)量過大，2012年零售商鋪多為中小型綜合體項(xiàng)目，偏向于社區(qū)型商業(yè)。120供應(yīng)量100成交量8060402002010上半年2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年武漢整體零售商鋪供求關(guān)系二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題1、供應(yīng)量大西安商業(yè)地產(chǎn)處于快速發(fā)展期，供應(yīng)量明顯增大?！笆晃濉逼陂g，西安城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于歷史最高水平，為房地產(chǎn)市場及商業(yè)繁榮帶來了更多機(jī)遇與支撐。隨著高新、曲江、城北行政中心區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也順勢而起；從下圖可以看出，2008年受金融危機(jī)影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)處于低位，而自2009年以來，與一線城市類似，西安商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升，至2011年新開工面積增長至97.9萬平方米，平均年漲幅為18.5%安市2005年—2012年商業(yè)物業(yè)新開工及施工面積施工面積新開工面積604020020052006200720082009201020112012二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題1、供應(yīng)量大雖然西安商業(yè)市場供應(yīng)量越來越大，2009年至2013年商業(yè)物業(yè)成交量占比仍在逐漸增加。在西安各區(qū)域蓬勃發(fā)展的背景下，商業(yè)地產(chǎn)作為當(dāng)前重要的投資領(lǐng)域，受到越來越多置業(yè)者的青睞。2013年全年，西安樓市商業(yè)物業(yè)共銷售123.54萬平方米，與2012年全年相比，增長了39.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，7月達(dá)到了全年商業(yè)銷量的峰值——16.53萬平方米，典型成交項(xiàng)目如地處國際港務(wù)區(qū)的華南城。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題2、定位及產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重：如果說5年前是商業(yè)地產(chǎn)扎堆二、三線城市的“黃金期”，那么如今部分二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求的局面正在加劇。空置率高、租金走低、同質(zhì)化嚴(yán)重等都成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量與商業(yè)運(yùn)營消化能力不對稱的主要表現(xiàn)。以沈陽為例，截至2013年，沈陽市場商業(yè)地產(chǎn)建筑面積存量接近780萬平方米，新開業(yè)商場供應(yīng)面積累計(jì)超過85萬平方米，新開業(yè)的大型商場數(shù)量超過7個(gè)。這不僅進(jìn)一步推高沈陽商業(yè)地產(chǎn)存量，而且加劇了同質(zhì)化的競爭。加之，電商的沖擊、客流量走低、營業(yè)額下滑、消費(fèi)體驗(yàn)差等諸多因素，2014年，沈陽知名的購物中心及百貨，如尚泰百貨、西武百貨、美美百貨、伊勢丹百貨等等或選擇退出市場，或調(diào)整市場戰(zhàn)略。尚泰百貨西武百貨伊勢丹百貨二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題2、定位及產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象西安商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象西安新瑪特已于2013年8月30日閉店，導(dǎo)致閉店的原因很多，但主要因?yàn)橐韵聨c(diǎn)：定位不夠準(zhǔn)確，商場體量??；同質(zhì)化嚴(yán)重，相比其他百貨，沒有自己的特色；進(jìn)入外地市場，沒有明確的戰(zhàn)略定位和預(yù)期目標(biāo)；與萬達(dá)隔街而立，競爭激烈。

西安大明宮萬達(dá)廣場、民樂園萬達(dá)廣場在經(jīng)營初期都有同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等問題出現(xiàn)，致使業(yè)主頻頻鬧事維權(quán)。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題2、定位及產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象問題所在：購物中心同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，一方面是規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新突破，沒有對產(chǎn)品進(jìn)行定位區(qū)分，一方面是品牌合作資源匱乏，業(yè)態(tài)業(yè)種組合傳統(tǒng)單一。

還有一方面就是缺少對消費(fèi)者提供更多的升值服務(wù)和交流互動(dòng)。有些連鎖購物中心場子開的非常大，里面卻基本看不到工作人員。很多促銷工作和增值服務(wù)基本靠店鋪商家來自行解決，自然效果頻頻，業(yè)績下滑。還有些購物中心在規(guī)劃上只顧眼前利益，不愿增加過多商業(yè)配套，比如：停車位數(shù)量、會(huì)員接待中心、中庭廣場以及供顧客休閑放松的座椅和景觀小品等等。導(dǎo)致最終不能善始善終，影響長久經(jīng)營。我們之前做過調(diào)研，現(xiàn)在的消費(fèi)者很注重創(chuàng)新和新意，現(xiàn)在創(chuàng)意反而是消費(fèi)者更需要的。這種創(chuàng)意絕不僅僅在文化和藝術(shù)上，它存在于規(guī)劃、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)、業(yè)種、服務(wù)等各個(gè)層面。無主題無特色品牌資源匱乏無升值服務(wù)缺乏互動(dòng)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題3、商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡問題城市需要的不僅是城市級、大型綜合體、購物中心，伴隨著城市發(fā)展多心化，社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街區(qū)具有更大的市場需求和發(fā)展空間。

隨著我國城市郊區(qū)化的發(fā)展，城市面積越來越大，大城市的商業(yè)發(fā)展勢必產(chǎn)生多心化的特征，商業(yè)作為城市居民購物、娛樂、休閑的場所，其空間結(jié)構(gòu)隨著城市郊區(qū)化的出現(xiàn)也呈現(xiàn)新的特征，社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街區(qū)做為各個(gè)城市副中心大型商業(yè)的網(wǎng)狀結(jié)合點(diǎn)，其將具有更大的市場需求和發(fā)展空間，將成為引領(lǐng)未來商業(yè)地產(chǎn)市場的重心

。多心化的發(fā)展模式更多的大型商業(yè)體小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)城市的發(fā)展完善的商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)滿足區(qū)域人口的需求滿足附近居民的商業(yè)需求二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題4、銷售與招商運(yùn)營的矛盾

以賣為主導(dǎo)致運(yùn)營出現(xiàn)嚴(yán)重問題??！

“分割出售”使業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營活動(dòng)和宣傳推廣。

分散產(chǎn)權(quán)、分散出租效率較低，難以實(shí)現(xiàn)符合規(guī)律的的商業(yè)規(guī)劃從而確保商業(yè)吸引力。

為銷售而分割的小鋪面規(guī)模難以引進(jìn)較大些的主力店、品牌店，自由經(jīng)營狀態(tài)下檔次參差不齊，最后劣幣驅(qū)逐良幣淪為街頭攤檔。

小業(yè)主購買后，相互觀望、期待不切實(shí)際的租金導(dǎo)致開業(yè)率低，人氣低迷，開業(yè)即死，或難以度過培育期。

售價(jià)過高，承諾返租回報(bào)難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致小業(yè)主提起訴訟。

項(xiàng)目小業(yè)主財(cái)務(wù)目標(biāo)要求情況復(fù)雜，導(dǎo)致經(jīng)營惡化。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和主要問題重銷售不管招商！123541.上海江橋萬達(dá)廣場：

2.

襄陽萬

3.

上海寶山萬達(dá)廣場：室江橋萬達(dá)廣場部分商鋪

達(dá)廣場：

外步行街同樣大半空置，4.

武漢菱角湖萬達(dá)

5.

南京鎮(zhèn)江萬達(dá)廣廣場：菱角湖萬達(dá)

場：“金街”像一個(gè)街鋪交房一年多，

被遺棄的“孤兒”，出租率只有三成左

曾經(jīng)號稱“旺鋪”，右，已出售的街鋪

現(xiàn)在只剩下空置店鋪運(yùn)營不佳，導(dǎo)致業(yè)

的門上見到“旺鋪招開業(yè)6天就停業(yè)，此后金街售出

玻璃門窗上貼著都是招租數(shù)次改造，幾次復(fù)業(yè)依

去的商鋪

的告示，與商場內(nèi)形成鮮然未能實(shí)現(xiàn)持久運(yùn)營。

基本屬于

明對比。部分工作日客流百余套金街街鋪中至少

關(guān)門狀有一半空置。

態(tài)。稀少，毗鄰的萬達(dá)金街甚至有近半商鋪空置待租。主輪番投訴。租”的字樣。社區(qū)商業(yè)及商業(yè)街區(qū)定位策劃方面應(yīng)注重的要點(diǎn)Chapter.22.1、社區(qū)商業(yè)的排布與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合2.2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展的人性化趨勢與合理化2.3、強(qiáng)勢業(yè)態(tài)驅(qū)逐弱勢業(yè)態(tài)的趨勢會(huì)逐步變緩2.4、社區(qū)商業(yè)投資熱度逐漸趨于理性社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢1.社區(qū)商業(yè)的排布與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合隨著社區(qū)商業(yè)發(fā)展的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)在排布上逐漸合理化。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)系統(tǒng)的結(jié)合需要滿足網(wǎng)點(diǎn)系統(tǒng)規(guī)模、功能、資源布局與發(fā)展方式的綜合合理安排。

社區(qū)商業(yè)與城市網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)系：從屬性功能互補(bǔ)空間聯(lián)系規(guī)劃深度的差異?社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃從屬于城市商業(yè)總體規(guī)劃，是城市規(guī)劃體系中的輔助規(guī)劃。?城市生活性服務(wù)和生產(chǎn)性服務(wù)的關(guān)聯(lián)和日益相互滲透決定了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)功能的互補(bǔ)性，社區(qū)商業(yè)與大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在功能上是互相補(bǔ)充、促進(jìn)的。忽視商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)功能的互補(bǔ)性特點(diǎn)，把商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)功能割裂開來的認(rèn)識與做法是應(yīng)當(dāng)避免的。?城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、大型購物中心與專業(yè)市場之間存在著空間上的聯(lián)系，人們生活消費(fèi)需求差異性和選擇性要求不同類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之間相互聯(lián)系，城市商業(yè)聚集效應(yīng)決定了這種聯(lián)系，道路和交通工具縮短空間的距離。?城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃從城市層面上規(guī)定了專業(yè)規(guī)劃的目標(biāo)、原則和指標(biāo)，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃則從區(qū)域情況、建設(shè)控制性規(guī)劃的角度支持了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢3、強(qiáng)勢業(yè)態(tài)驅(qū)逐弱勢業(yè)態(tài)的趨勢會(huì)逐漸變緩商業(yè)市場投資熱度空前高漲，商業(yè)售價(jià)節(jié)節(jié)攀升。高售價(jià)必然帶來高租金，不同業(yè)態(tài)承受租金的能力有限。以餐飲和便利店為代表的業(yè)態(tài)承受租金能力較強(qiáng)，我們稱之為強(qiáng)勢業(yè)態(tài)；而其它業(yè)態(tài)如書店、報(bào)刊、皮具護(hù)理、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)租金承受力較弱，這些則被叫做弱勢業(yè)態(tài)。同一個(gè)租金水平內(nèi)，強(qiáng)勢業(yè)態(tài)相對于弱勢業(yè)態(tài)更容易存活，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理。但是伴隨著社區(qū)商業(yè)發(fā)展，居民需求多元化的前提下這種趨勢會(huì)逐漸放緩。各業(yè)態(tài)承受租金能力走勢餐飲、便利店、超市等洗衣店、寵物店、水果店等書店、皮具護(hù)理店、五金店等社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢（下面列舉我司操作過的社區(qū)商業(yè)典型案例來進(jìn)行詳細(xì)闡述。）萊安逸境住宅公寓昆

明

路路

唐延5#樓4#樓萊安逸境總建筑面積206993.58㎡計(jì)容建筑面積

149654㎡土門商圈總占地33900㎡容積率4.42強(qiáng)價(jià)值點(diǎn)住宅總面積商業(yè)總面積綠地率134200.89二環(huán)商圈中價(jià)值面30000㎡萊安逸境38.21%總戶數(shù)1754戶高新商圈停車位地上：450個(gè)，地下：810個(gè)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢萊安逸境充足的車位滿足了商業(yè)發(fā)展需要項(xiàng)目規(guī)劃初期人流車流合理布局，保障商業(yè)動(dòng)線合理社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢萊安逸境一層鋪位面積：118-218㎡，預(yù)留煙道與獨(dú)立衛(wèi)生間。二層鋪位面積：185-410㎡，內(nèi)部預(yù)留獨(dú)立衛(wèi)生間與煙道。一層鋪位面積：130-250㎡，柱距合理剪力墻少。二層鋪位面積：250-359㎡。內(nèi)部結(jié)構(gòu)好，多部電梯解決垂直交通。底下一層，地上三層主力店：兩層商業(yè)負(fù)一層華潤萬家超市二層小白鯊餐飲三層中體倍力一層鋪位面積：32-142㎡面積較小。結(jié)構(gòu)不理想，內(nèi)部剪力墻過多。二層鋪位面積：175-1098㎡，內(nèi)部結(jié)構(gòu)較好。最大單鋪面積1098平米，柱網(wǎng)規(guī)整，兩部電梯解決垂直交通。地下一層兩層商業(yè)一二層肯德基其他商家賽百味、怡康醫(yī)藥超市、永恒金店老鳳祥、法詩蘭、鄂爾多斯、愛家生活形態(tài)館、御燕堂、多齊便利普通商戶租金主力商戶租金一層租金260元/㎡

/月；二層租金100元/㎡

/月；二層小白鯊購買商業(yè)物業(yè)。三層中體倍力租金40元/㎡

/月。社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢萊安逸境項(xiàng)目在定位之初，業(yè)態(tài)種類豐富。有餐飲、商超、健身，生活館等，致力于打造綜合性商業(yè)體。伴隨著項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營，餐飲業(yè)態(tài)等強(qiáng)勢業(yè)態(tài)占比達(dá)到70%多，一些弱勢業(yè)態(tài)逐漸被驅(qū)逐。高新四路沿線商業(yè)二環(huán)沿線商業(yè)高新路沿線商業(yè)世紀(jì)金花金鷹國際唐延路商務(wù)區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢4.

社區(qū)商業(yè)投資熱度逐漸趨于理性1、投資渠道多元化：近年來，理財(cái)投資市場火熱，互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起使投資者的選擇增多，股票、房產(chǎn)、基金、p2p平臺等等，投資者有更多的選擇面，從風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，也不會(huì)把所有的雞蛋放到一個(gè)籃子里。投資渠道多元化2、商鋪市場回歸理性：政策導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸回穩(wěn)，多了一份穩(wěn)重，少了一份浮躁。理性投資商鋪市場回歸理性需專業(yè)眼光和技巧3、周期長回報(bào)慢：社區(qū)商業(yè)的投資需要長時(shí)間的市場培育期，回報(bào)周期長，投資者會(huì)綜合考慮其利弊，理性投資。4、需專業(yè)眼光和技巧：社區(qū)商業(yè)商鋪投資沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，主要判斷還是依靠眼光和經(jīng)驗(yàn)，提高了投資門檻，阻擋了一部分投資者的進(jìn)入。周期長回報(bào)慢社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢4.

社區(qū)商業(yè)投資熱度逐漸趨于理性

西安市場商業(yè)投資更加理性（1）西安市傳統(tǒng)型商鋪銷量逐漸走低。13年6月-14年6月西安傳統(tǒng)商鋪成交量和成交均價(jià)對于傳統(tǒng)商鋪，投資客逐漸意識到單憑綜合體的品牌或者地段而缺乏統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營公司來支撐的商鋪價(jià)值越來越小，因此當(dāng)前投資客的主要選擇是以辦公配套商業(yè)和社區(qū)配套商業(yè)作為投資的首選，而辦公配套商業(yè)一般產(chǎn)品面積段設(shè)置較大，對于購買力的要求較高，社區(qū)配套商業(yè)產(chǎn)品面積段設(shè)置較為寬泛，購買力的要求也相對較低?？傮w來說，傳統(tǒng)商鋪投資市場趨向謹(jǐn)慎保守。社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢4.

社區(qū)商業(yè)投資熱度逐漸趨于理性（2）

高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品頻頻亮相，但市場反響冷淡。主題性商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場頻頻亮相，承諾高返租回報(bào)、售后回購等一系列高收益條目，吸引投資者眼球，但市場反應(yīng)一般，去化速度依然很慢，投資者對此類產(chǎn)品的選擇更為謹(jǐn)慎理性。樂華城，位于陜西省西咸新區(qū)涇河新城，樂華城項(xiàng)目包括“樂華歡樂世界”主題公園，樂華歡樂世界商業(yè)街，高端會(huì)所、酒店集群、寫字樓、金融中心、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)生活?yuàn)蕵?、商?wù)休閑、金融服務(wù)、濕地公園等齊聚的歡樂主題生態(tài)項(xiàng)目的新格局。中國原點(diǎn)新城選址在涇陽縣境內(nèi)，總占地面積約2.7萬畝。項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)引進(jìn)國內(nèi)外知名家具生產(chǎn)企業(yè)120家，生產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)120億元，零售和批發(fā)年交易額達(dá)200億元，成為西北地區(qū)建成規(guī)模最大的家居，建材集散地。社區(qū)商業(yè)及商業(yè)街區(qū)定位策劃方面應(yīng)注重的要點(diǎn)Chapter.33.1、如何考慮社區(qū)商業(yè)的定位3.2、社區(qū)商業(yè)普遍具有的特點(diǎn)是什么3.3、社區(qū)商業(yè)的特色性關(guān)注3.4、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的長期性考量3.5、社區(qū)商業(yè)的銷售與招商3.6、社區(qū)商業(yè)的的商業(yè)資源導(dǎo)入與管理3.7、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中的常見誤區(qū)一、如何考慮社區(qū)商業(yè)的定位？社區(qū)商業(yè)前期策劃工作內(nèi)容通過前期策劃定位，能夠有效指導(dǎo)項(xiàng)目從前期開發(fā)到招商運(yùn)營的過程無縫銜接，以此保證項(xiàng)目開發(fā)合理性。保證項(xiàng)目合理性：1、根據(jù)項(xiàng)目定位提出合理的業(yè)態(tài)布局建議。2、根據(jù)商家要求提出合理的硬件指標(biāo)建議。3、根據(jù)項(xiàng)目自持銷售比例提供合理的鋪位劃分及設(shè)計(jì)建議。保證項(xiàng)目良性運(yùn)營：1、適度超前的商業(yè)定位有效保證項(xiàng)目合理化的運(yùn)營。2、后期運(yùn)營思路的確定是項(xiàng)目運(yùn)營保障的前提。3、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)落位將有效保證項(xiàng)目后期運(yùn)營。第一階段第二階段市場研究及初步研判定位論證、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)落位、產(chǎn)品規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)測算根據(jù)地塊條件、市場環(huán)境進(jìn)行商戶摸底調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目定位。并進(jìn)行鋪位劃分，商業(yè)落位、產(chǎn)品規(guī)劃建議及經(jīng)濟(jì)測算等工作。了解城市特點(diǎn)，評估市場整體狀況及地塊條件，研究成功開發(fā)關(guān)鍵因素，挖掘價(jià)值資源。一、如何考慮社區(qū)商業(yè)的定位？社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目決策依據(jù)開發(fā)愿景與政府要求技術(shù)指標(biāo)與限制性條件財(cái)務(wù)需求周邊環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)也是資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大、回籠資金緩慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)的操作難度大。因此，不同的財(cái)務(wù)目標(biāo)對于項(xiàng)目的前期定位操作起到一定程度的影響。深入了解項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，分析指標(biāo)對于規(guī)劃的難點(diǎn)、挖掘項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行研判并制定專案，才能提供最合理的項(xiàng)目定開發(fā)商對項(xiàng)目均有一個(gè)初步預(yù)期，政府往往也會(huì)（尤其是地標(biāo)性項(xiàng)目）給予特定的要求，因此在項(xiàng)目策劃前項(xiàng)目周邊的城市規(guī)劃、常住人群以及他們的消費(fèi)能力，消費(fèi)特點(diǎn)，道路交通情況都是商業(yè)定性定量的關(guān)鍵性因素。因此充分的市場調(diào)研和前瞻性研判是決策的重要依據(jù)。期，需要充分考量市場支撐與開發(fā)商及政府需求的統(tǒng)一性及結(jié)合性，尋求價(jià)值的平衡點(diǎn)。位、鋪位劃分、業(yè)態(tài)落位等，才能在指標(biāo)的最大范圍內(nèi)對物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃。一、如何考慮社區(qū)商業(yè)的定位？對于一個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，如何進(jìn)行精準(zhǔn)的商業(yè)定位，給投資者美好的預(yù)期，增強(qiáng)其投資信心，從而給項(xiàng)目后期銷售提供強(qiáng)有力的支撐，提高去化速度，快速回籠資金，充分實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值最大化。根據(jù)我司多年經(jīng)驗(yàn)，從以下幾個(gè)因素來考慮社區(qū)商業(yè)的定位問題：1、體量定位一般來講，我們將社區(qū)商業(yè)分為以下三種類型：內(nèi)向型0.3—5萬1-2層外向型1—4萬，開放式建筑含有2—4層物業(yè)4—15萬區(qū)域型4.7—17萬規(guī)模樓層數(shù)含有5-6層集中商業(yè)大于15萬覆蓋人口2000——4萬初級百貨超市、日用品超市、

大型百貨、購物中心、個(gè)性業(yè)態(tài)滿足人們?nèi)粘Ｉ钕嚓P(guān)商品平價(jià)超市、專賣店等化服務(wù)商業(yè)與住宅面積配比法人均面積推算法?外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間；?中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間；?內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下。?社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模=

項(xiàng)目人口*

人均商業(yè)面積（社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃?.4-0.6平方米/人）出于利益最大化考慮，社區(qū)商業(yè)配比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出以上指標(biāo)，對后期銷售、招商和運(yùn)營都造成一定的困難。一、如何考慮社區(qū)商業(yè)的定位？2、市場定位市場定位的推導(dǎo)思路項(xiàng)目立地條件研究結(jié)

項(xiàng)構(gòu)

目研

經(jīng)究

濟(jì)環(huán)展

區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究構(gòu)

輻競品及典型性案例研究究

消費(fèi)規(guī)

域劃

城調(diào)

市查

結(jié)構(gòu)研

射究

區(qū)域者消的費(fèi)境確行的調(diào)定業(yè)分查和的析與零調(diào)和城售查生市業(yè)與活發(fā)結(jié)研一、如何考慮社區(qū)商業(yè)的定位？3、業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個(gè)陣痛期。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位最終確定：初步業(yè)態(tài)定位主力店招商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組合確定方案一、如何考慮社區(qū)商業(yè)的定位？4、價(jià)格定位成本定價(jià)法銷售價(jià)格=開發(fā)成本+發(fā)展商目標(biāo)利潤市場比較法區(qū)域商鋪價(jià)格平均水平

+項(xiàng)目硬件條件特征

+

類比項(xiàng)目商鋪售價(jià)租金反推法1.

精確測算售價(jià)=（日租金×360天－物業(yè)費(fèi)－相關(guān)稅收）×12年－維修基金－相關(guān)稅費(fèi)注：360天為國際通用的年?duì)I業(yè)收租時(shí)間12年為國際通用投資回報(bào)年限2.

簡易測算售價(jià)=日租金×

365天

×12年二、社區(qū)商業(yè)普遍具有的特點(diǎn)是什么？1、體量規(guī)模當(dāng)前一些社區(qū)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模偏大，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)招商難甚至長期空置。

社區(qū)商業(yè)的體量大小結(jié)合自身特點(diǎn)，遵從社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，必須合理量化其體量大小?？罩?/p>

社區(qū)商業(yè)要以社區(qū)實(shí)際消費(fèi)需求來適度規(guī)劃，超過這個(gè)度，就會(huì)使社區(qū)商業(yè)價(jià)值降低。體量大二、社區(qū)商業(yè)普遍具有的特點(diǎn)是什么？2、整體規(guī)劃目前部分社區(qū)商業(yè)前期無整體規(guī)劃，導(dǎo)致后期經(jīng)營較差，品質(zhì)較低。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃主要是購物、休閑、餐飲以及綜合服務(wù)，它的作用主要是提供當(dāng)?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?wù)，同時(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，增加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的門類。社區(qū)商業(yè)建筑形態(tài)規(guī)劃，一般有三種模式：大型集中商業(yè)+商業(yè)街、多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街、商業(yè)街。社區(qū)商業(yè)交通動(dòng)線規(guī)劃，人流、車流分明，動(dòng)線流暢；設(shè)置足夠的停車位，滿足外來人流購物停車需求。二、社區(qū)商業(yè)普遍具有的特點(diǎn)是什么？3、建筑結(jié)構(gòu)和商業(yè)形態(tài)社區(qū)商業(yè)建筑分為框架式、框架剪力墻、磚混、鋼機(jī)構(gòu)四種類型?？蚣苁剑褐啾容^大，易于分割?？蚣芗袅κ剑杭袅τ绊懮啼伒姆指?。磚混：造價(jià)比較低，適用于中低檔街區(qū)式商業(yè)。鋼機(jī)構(gòu)：工期短，分割比較靈活。商業(yè)形態(tài)上來分類有集中式和沿街式商業(yè)。集中式：其內(nèi)部空間一般寬敞通透，不設(shè)或少設(shè)柱。沿街式：其功能組成受到建筑空間的限制。二、社區(qū)商業(yè)普遍具有的特點(diǎn)是什么？4、工程配套社區(qū)商業(yè)建筑在規(guī)劃時(shí)，需考慮到后期的使用及經(jīng)營的業(yè)態(tài)等因素，工程配套條件也要隨之匹配，避免交房后再次進(jìn)行工程改造，浪費(fèi)成本?？勺霾惋嫷纳啼佇枰M(jìn)天燃?xì)?，最好到戶，或者把天燃?xì)庵鞴艿酪缴虡I(yè)樓體外側(cè)，商戶根據(jù)需要自行申請開通。強(qiáng)弱電要配置到位。保證每間商鋪上下水暢通。盡可能保證每間商鋪有獨(dú)立衛(wèi)生間，若不能滿足，可考慮設(shè)置公共衛(wèi)生間?？勺霾惋嫴糠衷黾訜煹?。三、社區(qū)商業(yè)的特色性關(guān)注從二三線城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，還鮮有開發(fā)商意識到社區(qū)商業(yè)的特色包裝和主題定位。導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出千篇一律，沒有特色，主題不夠鮮明的現(xiàn)象。我們可以從以下幾點(diǎn)來加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的特色性關(guān)注：（1）社區(qū)商業(yè)的特色注重表現(xiàn)它的文化性和主題性。（2）社區(qū)商業(yè)特色設(shè)計(jì)要考慮項(xiàng)目所在區(qū)域當(dāng)?shù)厣虡I(yè)特色和文化特點(diǎn)。（3）商業(yè)特色的營造體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅開發(fā)理念保持一致。（4）在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用。（

5）商業(yè)建筑風(fēng)格需要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)一致。（6）社區(qū)商業(yè)特定性定位需要充分考慮消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。三、社區(qū)商業(yè)的特色性關(guān)注重慶龍湖星悅薈星悅薈作為龍湖三大商業(yè)品牌之一，致力于打造社區(qū)型時(shí)尚生活中心，向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者提供購物、美食、娛樂、休閑等多樣生活方式，從而讓消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)和享受“生活之悅”。項(xiàng)目一期濱江商業(yè)，共32318方。匯聚餐飲、娛樂、休閑健康三大主題功能，餐飲比重占到50%，娛樂占20%，休閑健康30%。二期共計(jì)1.8萬方為社區(qū)配套類，三期2.5萬方著力打造休閑購物。在業(yè)態(tài)選擇上緊緊貼合“社區(qū)型時(shí)尚生活中心”這一主題，國際國內(nèi)大品牌商家云集

。三、社區(qū)商業(yè)的特色性關(guān)注深圳振業(yè)城項(xiàng)目的商業(yè)部分由二層獨(dú)立商業(yè)和住宅底商圍合成的商業(yè)街以及二層集中式商場組成。商業(yè)結(jié)合社區(qū)風(fēng)格而設(shè)計(jì)，坡地景觀，觀賞性較強(qiáng)；有利于吸引人流，帶動(dòng)北側(cè)的商業(yè)。交通流線?

依東高西低的地勢，街道設(shè)計(jì)中間為緩坡、兩邊為臺階。?

街道中間栽植樹木、設(shè)置休閑椅，以路燈、小擺設(shè)為點(diǎn)綴。1.

商業(yè)街中間斷開設(shè)置公共廣場，是商業(yè)街主入口，也作為社區(qū)入口的景觀鋪墊。2.

商業(yè)街東西兩端臨路，行人可由此?

商業(yè)分段采用不同顏色搭配。進(jìn)入商業(yè)街。?

商業(yè)建筑以連廊、陽臺等構(gòu)件，使立面呈現(xiàn)凹凸感。三、社區(qū)商業(yè)的特色性關(guān)注蘇州工業(yè)園鄰里中心蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃遵循“有序、規(guī)范、配套”開發(fā)鄰里中心的原則，在70平方公里的工業(yè)園區(qū)內(nèi)按住宅的分布建設(shè)17個(gè)鄰里中心。1公里左右半徑輻射范圍內(nèi)設(shè)置一個(gè)鄰里中心。以建筑群的組合形式布置在臨近干道的獨(dú)立地塊內(nèi)，每個(gè)鄰里中心服務(wù)6000至8000戶，2-3萬人?，F(xiàn)已成功建成新城、貴都、玲瓏、湖東、師惠、沁苑、翰林七個(gè)鄰里中心。鄰里中心十二項(xiàng)基本功能新城鄰里中心123456超市銀行78藥店書店師惠鄰里中心郵政9維修店餐飲店洗衣房美容美發(fā)店101112社區(qū)活動(dòng)中心凈菜場衛(wèi)生所四、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的長期性考量社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)主要考慮以下幾個(gè)因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需滿足功能變更性隨著社區(qū)商業(yè)長期發(fā)展業(yè)態(tài)變更的可能性比較大，需要在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)從長遠(yuǎn)角度考慮，最好滿足多元化業(yè)態(tài)的需求：分割靈活、有上下水、天然氣、排油煙管道等。避免在后期更換業(yè)態(tài)時(shí)候需要大范圍進(jìn)行的工程改造。（2）增加客戶黏性是關(guān)鍵社區(qū)商業(yè)主要提供社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，具有經(jīng)常性、便利性的特點(diǎn)，因此具備持續(xù)性消費(fèi)的先天優(yōu)勢，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，容易形成消費(fèi)黏性。為了實(shí)現(xiàn)差異化競爭、提升客戶滿意度，開發(fā)商開始由單純關(guān)注商鋪銷售轉(zhuǎn)向重視商業(yè)經(jīng)營。御錦城壹街看到社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，社區(qū)商業(yè)自營品牌涵蓋了社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)菜市場、社區(qū)醫(yī)院、兒童游樂場等與居民生活密切相關(guān)的配套。四、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的長期性考量（3）合理規(guī)劃商業(yè)比例社區(qū)商業(yè)主要功能是購物、休閑、餐飲以及綜合服務(wù)，它的作用主要是提供當(dāng)?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?wù)，按潛在業(yè)主對不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施，需求的比重超過50%；主要包括綜合超市、菜市場等；中度需求商業(yè)設(shè)施，需求比重在10-50%之間，包括藥房、診所、餐館、幼兒園等；弱需求商業(yè)設(shè)施，比重在10%以下主要包括茶館、花店、寵物店、高爾夫球場等。（4）差異化滿足個(gè)性需求社區(qū)商業(yè)最突出的特征就是以差異化來滿足消費(fèi)者的個(gè)性化的需求，而在消費(fèi)者個(gè)性化需求中，非商品性需求，諸如快遞、各種繳費(fèi)項(xiàng)目、買火車票甚至代看小孩等等；情感訴求的需求；當(dāng)社區(qū)商業(yè)充分地滿足了消費(fèi)者的這些需求，社區(qū)居民的生活質(zhì)量便迅速提升，以人為本，消費(fèi)者需要的東西恰好能提供，便足夠了，這也是每一天等便利店在省會(huì)各社區(qū)日益興旺的核心要素。五、社區(qū)商業(yè)的銷售與招商1、租售模式：形式純銷售純租賃售后返租可以按照定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃要求定向招商，保證商業(yè)的品質(zhì)；培育期的管理和扶持能幫助物業(yè)升值，提升投資價(jià)值快速回籠資金，操作相對簡便短期套現(xiàn)，快速回籠資金優(yōu)點(diǎn)需要專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)；招商執(zhí)行能力要求較高；前期需要有一定的招商推廣費(fèi)用投入不利于策劃推廣招商和后期運(yùn)營經(jīng)營管理者，是否有持續(xù)經(jīng)營的能力缺點(diǎn)適用于大型商業(yè)物業(yè)的分割出售，開發(fā)商長期包租，再由大商家整體承租。此策略操作難度大，后期操作往往給開發(fā)商的名譽(yù)帶來不良影響，多為資金緊張的緊急策略適用于成熟商圈的高價(jià)位商鋪的物業(yè)價(jià)值再提升；或配套有嚴(yán)格要求，且目前不具備經(jīng)營環(huán)境的商鋪。適用于商業(yè)成熟區(qū)域適用范圍五、社區(qū)商業(yè)的銷售與招商2、租售順序?采取這種租售順序，商業(yè)物業(yè)帶租約銷售，比較難銷售。往往實(shí)際租金較低，達(dá)不到預(yù)期的收益。容易改變功能或者調(diào)整經(jīng)營。先租后售先售后租邊租邊售?先售后租等于開發(fā)商將商鋪所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了業(yè)主，由業(yè)主來自行經(jīng)營，這樣沒有辦法保證商業(yè)的業(yè)態(tài)多樣化，對后期商業(yè)的運(yùn)營造成很大的壓力。?一般在先招主力店的同時(shí)，其它商鋪也同時(shí)銷售。五、社區(qū)商業(yè)的銷售與招商3、租售平衡：為了保證商業(yè)后期的運(yùn)營和商業(yè)價(jià)值的提升，一般情況下不建議將物業(yè)全部出售或者是出租。因此要考慮保持商業(yè)物業(yè)租售平衡性，出租和出售比例恰當(dāng)，才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化。一般社區(qū)商業(yè)自持比例不低于30%（純街鋪例外）。出租商業(yè)價(jià)值最大化銷售六、社區(qū)商業(yè)的商業(yè)資源導(dǎo)入與管理主力店：

商鋪在中長期運(yùn)營中需要進(jìn)行精準(zhǔn)定位，導(dǎo)入主力店，確定目標(biāo)商家。主力店以品牌直營為主，部分為加盟商家。此類商戶開店比較謹(jǐn)慎和有計(jì)劃性，對于物業(yè)選址、交通通達(dá)性、商業(yè)建筑條件和商務(wù)條件都有比較高的要求。是商業(yè)資源中租期最長的一種，一般都在10年或者更長。引入主力店可以促進(jìn)商業(yè)銷售，帶動(dòng)商業(yè)氛圍，同時(shí)還對住宅有溢價(jià)作用。次主力店：在主力店格局形成的前提下，次主力店布局平均，分散在主力店周圍。保證商戶布局的均衡性，多樣性，對主力店業(yè)態(tài)做有力的補(bǔ)充。次主力店商家主要以加盟商戶為主，少量是自有品牌。此類商家和主力店關(guān)系較為密切，以自己目標(biāo)的主力店選址為準(zhǔn)，常采取跟隨策略。租期一般都是8-10年。商業(yè)資源零散性商家：這類商戶主要招有開店經(jīng)驗(yàn)的商家，這部分商戶是自有品牌客戶，開店門檻比較低而且比較容易，更注重當(dāng)下收益。一般租期都比較短。六、社區(qū)商業(yè)的商業(yè)資源導(dǎo)入與管理常見業(yè)態(tài)選鋪條件：業(yè)態(tài)指標(biāo)經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營樓層位置綜合超市6,000－15,0001,000-

5,000100-

5001-

3層1層/2層1層主干道/主出入口主出入口/主干道主出入口社區(qū)標(biāo)超便利超市快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-

3,000餐飲1層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道美發(fā)：5

0-

100美容/美發(fā)1層/2層1層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求美容：200-

1,000主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè)休閑類500-

1,000較好的展示面便利店餅屋（蛋糕店）生活家居50-20030－60100-

2001層1層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越地產(chǎn)中介30－1001層干洗店沖印店其他10－2010－2010－401層1層1層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)七、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中的常見誤區(qū)社區(qū)商業(yè)作為城市商業(yè)的重要組成部分，發(fā)揮著滿足居民日常消費(fèi)，提高城市生活水平的重要功能；有些開發(fā)商在開發(fā)社區(qū)商業(yè)過程中，對周邊市場粗略研究，便做出規(guī)劃，有的則是先把商業(yè)裙樓做出來，再進(jìn)行規(guī)劃，邊走邊看，這些都是社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的誤區(qū)；不同的區(qū)位，周邊的競爭和消費(fèi)支持點(diǎn)不同，不同的業(yè)態(tài)對周邊環(huán)境的要求也各有千秋。經(jīng)過我司多年的社區(qū)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，對社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中常見的誤區(qū)做以下總結(jié)：1、商業(yè)體量設(shè)置不合理規(guī)模過小，導(dǎo)致配套嚴(yán)重不足，基本生活不便捷；規(guī)模過大，導(dǎo)致招