石家莊房地產(chǎn)住宅市場報告高俊波制作石家莊房地產(chǎn)住宅市場報告高俊波制作

一、石家莊房地產(chǎn)住宅市場調(diào)研報告的目的

通過對石家莊2019年房地產(chǎn)住宅市場的分析與研究以及這一年出臺的相關(guān)政策的總結(jié)，讓我們能夠認識到石家莊這一年房地產(chǎn)住宅業(yè)的發(fā)展情況及態(tài)勢。

由此我們共同展望2019年石家莊住宅產(chǎn)業(yè)的走勢。

一、石家莊房地產(chǎn)住宅市場調(diào)研報告的目的

通過對石二、石家莊房地產(chǎn)住宅市場的背景分析

從格局上看，2019年石家莊住宅市場將以道路為軸線發(fā)展道路沿線的片區(qū)樓市。和平路，裕華路，槐安路東、西延長線，中華大街沿線是07年的熱點區(qū)域。外圍區(qū)域的熱點則在溫塘、蟠龍湖、滹沱河等山水圍繞的西部。

和平路沿線及輻射片區(qū)：中景.盛世長安、中宏匯景國際、中基禮域、名門華都、花香維也納、冀興尊園、書香華苑等位于和平路沿線和輻射周邊片區(qū)的項目都在2019年有比較大的供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域有300萬平方米左右的供應(yīng)量。

裕華路沿線：這是一條迎賓大道，聯(lián)邦名都、萬象天成、中天世都、嘉實.藍岸等項目都在2019年推出大體量的住宅，金正帝景城、大徑街、棉七改造等也將裕華路推向一個嶄新的發(fā)展點，2019年的裕華路樓市的表現(xiàn)可以說是好戲連臺。

中華大街沿線：中華大街和石崗大街打通后，正式成為一條貫穿石家莊南北的一條主要道路。優(yōu)盤、和潤苑、等項目迅速托起了中華大街樓市。

槐安路東、西延長線：從樓市角度看，交通的延展必然帶動居住的改變。向東，連接了有水榭花都、心海假日、珠峰國際等項目的東開發(fā)區(qū)，也輻射了聯(lián)邦.東方明珠、眾美.鳳凰城、卓達新城等東南片區(qū)樓市；向西除龍泉、龍海兩個低價樓盤外，植物園路的連接勢必會將植物園附近的景觀樓盤有效地帶動。

同時在2019年石家莊大大小小的房地產(chǎn)政策也層出不窮，各項政策的組合正在讓極速狂漲的房價逐漸實現(xiàn)軟著陸。土地市場、房地產(chǎn)金融市場、物權(quán)法規(guī)等一系列的房產(chǎn)政策的出臺，無不與當前的樓市現(xiàn)狀和購房者利益息息相關(guān)。在這一年里，石家莊房地產(chǎn)市場也有了新的變化。二、石家莊房地產(chǎn)住宅市場的背景分析

從格局上看，201、房價加速上漲

金正?締景城一套29層住宅以7190元的單價刷新了省城毛坯住宅價格紀錄，率先突破省會住宅價格的七千元大關(guān)，并以6800元的均價領(lǐng)先省城住宅價格，隨后西美第五大道以均價6800元的價格亮相。

這些案例的背后，是整體房價水平在呈加速度上揚。從年初3500元左右的房價水平，到現(xiàn)在五六千元的整體價位，房價在4000元-5000元這個區(qū)間似乎只是一滑而過，如今除金正締景城外，橋西的高端項目春江花月均價已達6700元。橋東的價格相對平穩(wěn)，中基?禮域也以6000元均價開盤，定位稍低的中景盛世長安，也以5400元的均價取得輝煌的銷售業(yè)績?？【?名門華都，后來也以6500元的均價開盤。

1、房價加速上漲

金正?締景城一套29層住宅

2、有價又有市的市場

買房象買大白菜一樣，即使是在均價接近七千元的高端樓盤，開盤當天銷售三四十套甚至五六十套也屬平常，金正.締景城總價在百萬以上的的房子三十多套當天售罄。樓市并沒有出現(xiàn)“有價無市”的現(xiàn)象。

一方面房價快速上揚，許多市民在喊著買不起房，另一方面，住宅的銷售速度并未因此減慢，其根本的原因是除供應(yīng)量小、樓市尚處于賣方市場階段外，人們收入水平的相差懸殊也是“住宅有價且有市”的根本原因。

2、有價又有市的市場

買房象買大白菜總結(jié)分析房價如此之快的增長究其原因為：（1）“領(lǐng)頭羊”的作用不容忽視

房價快速上揚的背后，有著城市化形成的剛性需求以及供應(yīng)量有限造成的供求矛盾，還有人們收入懸殊的社會現(xiàn)實原因。除此以外，高端住宅不斷出現(xiàn)，不斷刷新著省城房價，房價“領(lǐng)頭羊”對于整體市場價格水平的影響也是不容忽視的。目前各項目在確定房價時一般考慮兩大因素，一是考慮項目成本，再就是參照整體市場價格水平、尤其是同檔次樓盤的價格水平，不斷推出的新盤也在刷新著省城住宅的價格。即使是中檔或者低端項目，在定價時一樣會參照高端項目的價格進行修正，整體房價水平會隨著高端樓盤的出現(xiàn)而水漲船高，從這個意義上說，房價“領(lǐng)頭羊”對價格的影響遠遠大于經(jīng)濟適用住房對房價的平抑作用?？偨Y(jié)分析房價如此之快的增長究其原因為：（2）開發(fā)商“精耕細作”助推房價攀升

房價呈加速度小步快跑，與開發(fā)商銷售方式的改變有直接關(guān)聯(lián)。

就如社會輿論中所說的“悟盤”，開發(fā)商的銷售模式已發(fā)生根本改變，原來一期項目數(shù)百套房源同時推出的情況已從市場上很少看到，取而代之的是一期項目分三、四次推出房源，人為拉長銷售周期，不僅從心理上造成“房荒”的緊張，伴隨著新房源的推出，房價也在這個過程中小步快跑，不斷提高。

開發(fā)商以合法手段追求利潤最大化的行為本無可厚非，但本人認為根本原因還是房源緊缺，如果宏觀調(diào)控要求的大批經(jīng)濟適用住房項目能夠放量供應(yīng)，對于所謂“捂盤”、“惜售”都將起到釜底抽薪的作用。

（2）開發(fā)商“精耕細作”助推房價攀升

房價呈加速度?。?）土地價格的上漲推動房價的不斷上揚

從2019年年末開始，石家莊的土地價格屢創(chuàng)新高，從水泵廠地塊的322.8萬元/畝到2019年的婦干校地塊534萬元/畝，初步估算的樓面成本已達到4000元/平米左右，直接導致市區(qū)內(nèi)住宅價格不上揚。

（4）中高檔住房供應(yīng)量偏大，中低檔住房供不應(yīng)求

從春江花月到觀瀾豪庭，從金正締景城到中宏匯景國際，再到名門華都、聯(lián)邦明珠……市區(qū)內(nèi)中高檔住房項目開發(fā)的越來越多，而二環(huán)內(nèi)3000元/平方米左右的住房已經(jīng)難覓其蹤。大量的低端消費需求得不到滿足。

（3）土地價格的上漲推動房價的不斷上揚

從2019(5)城市住宅區(qū)域半徑進一步擴大遠郊成為一次置業(yè)的熱點區(qū)域

隨著三環(huán)工程的建設(shè)不斷推進，以及市區(qū)中心房價的高漲，低端消費需求不斷被導向遠郊區(qū)域。這一點從近年來鹿泉上莊住宅開發(fā)建設(shè)量的加大，欒城水榭花都、卓達太陽城等的熱銷就可以看出。

(5)城市住宅區(qū)域半徑進一步擴大遠郊成為一次置業(yè)的熱點區(qū)域

三、石家莊房地產(chǎn)政策分析稅收政策

土地增值稅2月正式起征國家稅務(wù)總局1月16日發(fā)布最新的“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知”，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅?！锻ㄖ繁硎?，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土地增值稅清算。而土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。三、石家莊房地產(chǎn)政策分析稅收政策點評：

這一政策會進一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間?？梢?，此政策是針對房地產(chǎn)企業(yè)的。但是土地增值稅的征收會導致購房者的交易價格和購房成本增加，可能促使房地產(chǎn)市場整體價格的增長。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在不違反國家稅收政策、不違反建筑標準的前提下如果要實現(xiàn)已定的銷售目標，也許會讓消費者接受?？磥恚ㄖ某雠_對于穩(wěn)定住房價格的作用顯然有點力不從心。

點評：

這一政策會進一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間?？梢娊鹑谡?/p>

第二套房貸40%首付

中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

金融政策

第二套房貸40%首付

中國人民銀行、中點評：

提高二套房貸款首付和利率將會有效抑制非剛性購房需求，有效減少投資性購房，對于囤房不售的開發(fā)商將是致命的打擊。事實表明，該政策的出臺一定程度上限制了石家莊購房者的腳步，也就是說，此次調(diào)控的出臺可能對于全國目前依然過熱的地區(qū)估計影響比較大，但石家莊今年由于供應(yīng)趨緊，未來房價可能不會有比較大的下降幅度。另外，政策針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度也有所加強，不管是首期還是第二套房子都是50%以上。購買力將隨著二套房貸款首付和利率提高而削弱，買房、投資會顯得力不從心。尤其是對于一些大戶型的、高總價的項目尤其如此。點評：

提高二套房貸款首付和利率將會有效抑制非剛性購年內(nèi)六次加息

12月20日，央行宣布上調(diào)人民幣存貸款基準利率，這是央行年內(nèi)第六次上調(diào)基準利率。央行決定，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個百分點。個人住房公積金貸款利率保持不變。五年以上貸款利率則沒有調(diào)整，這意味著這次加息對“房奴”的負擔不會增加。

年內(nèi)六次加息

12月20日，央行宣布上調(diào)人民幣存貸款基準點評：

加息主要是為防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止物價由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹。對加息是否會增加消費者房貸負擔這一問題，業(yè)內(nèi)人士認為影響不大。尤其是第六次加息對房地產(chǎn)市場沒有造成實質(zhì)性的影響，但對于消費者的心理預警效應(yīng)加大。

點評：

加息主要是為防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防土地政策

而“地政”方面的另一個重炮是10月9日新發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，新規(guī)明確了開發(fā)商必須付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

點評：

不可分期拿證，這對于習慣了分期開發(fā)，分期付地價款的發(fā)展商而言，提出了更高的資金要求，尤其是大盤和高價地。開發(fā)商優(yōu)勝劣汰將加劇，資金實力強的房企拿地優(yōu)勢強化，市場洗牌進一步加劇。

土地政策

而“地政”方面的另一個重炮是10月9日新發(fā)四、2019年石家莊住宅市場分析（一)石家莊各板塊住宅市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析板塊現(xiàn)狀發(fā)展趨勢裕華區(qū)市政配套設(shè)施完備、城市功能成熟，路網(wǎng)發(fā)達。是近年來房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。有代表作：西美第五大道、聯(lián)邦東方明珠等。目前石家莊最適合居住的區(qū)域，前景良好，升值潛力巨大。隨著三產(chǎn)的進一步發(fā)展，辦公樓發(fā)展空間較大。橋東區(qū)老城區(qū)，舊房屋建筑較多，綠地相對較少，目前生活環(huán)境一般。中心區(qū)，寸土寸金，未來走中高檔項目。改造進程加快，將形成一個城市中心商業(yè)區(qū)。另外“花香維也納”、中基禮遇、中天世都的成功推出也成為該區(qū)的幾大亮點。長安區(qū)工業(yè)區(qū)，污染程度相對較大。今年有不少住宅項目正在熱銷中，如名門華都、中景盛世長安、冀興尊園等。作為石家莊市城中村改造、退二進三的重點區(qū)域，該區(qū)域在2019年推出的樓盤較多。橋西區(qū)該區(qū)域集中了省市各級大部分機關(guān)單位，成為石家莊的“政務(wù)區(qū)”。近兩年隨著春江花月、締景城、萬象天成等項目的上市。居住品質(zhì)得到迅速提升。隨著舊城改造、城中村改造步伐的加快，區(qū)域房地產(chǎn)市場還將有較大的發(fā)展空間，買方市場趨于強大。該區(qū)域樓盤價值呈現(xiàn)飛漲趨勢。新華區(qū)目前舊居民區(qū)多、人口密度大。隨著“納帕溪谷”“盛典蘇州”和已售完的“紅人公館”等代表性樓盤的出現(xiàn)，城區(qū)環(huán)境日益美觀，成為更適合居住的區(qū)域。居住前景看好，尤其是西北區(qū)域，未來的景觀水域周邊，可能出現(xiàn)更多高檔、低密度和生態(tài)型的高品質(zhì)住宅。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有大量新盤：心海假日Ⅱ期和醞釀中的三期、珠峰國際花園二期、天山?水榭花都4期、卓達星辰項目群、天然城等高質(zhì)量、高品質(zhì)的住宅樓盤。隨著住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的有機融合，這一板塊的發(fā)展?jié)摿⒎浅＞薮?，但基礎(chǔ)配套設(shè)施有待進一步完善。四、2019年石家莊住宅市場分析（一)石家莊各板塊住宅市場（二）開發(fā)現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示：投資開發(fā)持續(xù)增長

2019年建設(shè)普通商品房282.02余萬平方米，同比增長15.9%，同時還含有石家莊市大量的城中村改造及舊城的改造。2019年建設(shè)商品住房面積2.91萬套，面積286萬平米，經(jīng)濟適用房0.79萬套，建筑面積210萬平米。

（二）開發(fā)現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示：投資開發(fā)持續(xù)增長

附：石家莊２００７年樓盤一覽表2019年石家莊樓盤供應(yīng)一覽表項目名稱項目位置總建筑面積容積率均價物業(yè)類型橋西區(qū)金正締景城工農(nóng)路與中華大街交叉口西北角66萬平米3.36800元/平米高層，住宅優(yōu)盤工農(nóng)路與中華大街交叉口西南角未知未知7000元/平米（精裝修公寓）高層，公寓春江花月新石中路166號25.15萬平米2.336500元/平米高層，住宅西美花城紅旗大街與匯豐路交叉口21萬平米3.54200元/平米高層，住宅安聯(lián)朗潤園聯(lián)合大學城附近16萬平米3.22700元/平米高層，住宅碧水藍灣西二環(huán)與南二環(huán)交叉口西北10萬平米1.33100元/平米多層，住宅金世界公寓自強魯豫南小街交叉口西南角75.23萬平米2.95300元/平米（精裝修公寓）小高層，公寓中心城東購正對面4萬平米6.546000元/平米（精裝修）高層，26層，公寓，寫字樓附：石家莊２００７年樓盤一覽表2019年石家莊樓盤供應(yīng)一覽表裕華區(qū)聯(lián)邦東方明珠翟營大街與塔北路交叉口46萬平米3.75400元/平米高層，住宅西美第五大道槐安路與談固南大街交叉口70萬平米36800元/平米（毛坯）高層，住宅芝瀾名仕談固東街與槐安路交叉口16萬平米4700元/平米高層，住宅眾美鳳凰城翟營大街與南二環(huán)交叉口16.25萬平米2.384500元/平米高層國大全城東崗路與東二環(huán)交叉口43萬平米1.965200元/平米多層、小高層橋東區(qū)紫晶天域平安北大街與和平路交叉口西北13.08萬平米4750元/平米高層新華區(qū)紅人公館中華大街與寧安路交叉口5.2萬平米7.45700元/平米板式高層、塔樓開發(fā)區(qū)天山峰尚珠峰大街218號20萬平米4.04800元/平米高層珠峰國際花園二期珠峰大姐于湘江道交叉口50萬平米（總）1.94800左右/平米高層項目名稱項目位置總建筑面積容積率均價物業(yè)類型裕華區(qū)聯(lián)邦東方明珠翟營大街與塔北路交叉口46萬平米3.754項目名稱項目位置總建筑面積容積率均價物業(yè)類型長安區(qū)ME碼建設(shè)大街與范西路交叉口45000平米65580元/平米高層、精裝公寓安聯(lián)大城小院冠華路與民心河交叉口西行6萬平米1.45600元/平米七層電梯洋房，冠城廣安街、和平路、育才街、談北路圍合中15萬平米2.2未定高層花香維也納（四期）勝里北大街178號17萬平米（總）1.386500元/平米小高層、精裝小戶型公寓冀興尊園躍進路與建華大街交叉口20萬平米1.55000元/平米高層、小高層簡筑翟營大街與躍進路交叉口3.2高層名門花都和平路與廣安大街交叉口38萬平米2.57100元/平米高層盛世長安和平路與翟營大街交叉口西北角40萬平米2.65400元/平米高層中基禮域平安大街與和平路交叉口60萬平米3.06200元/平米高層項目名稱項目位置總建筑面積容積率均價物業(yè)類型長安區(qū)ME碼建設(shè)（三）銷售狀況2180222623672782447005001000150020002019年2019年2019年2019年2019年250030003500400045002019年——2019年石家莊市商品房價格走勢圖（三）銷售狀況21802226236727824470050★2019年—2019年均價分別為2182元/平方米、2226元/平方米、2367元/平方米、2782元/平方米、4470元/平米.

★2019年石家莊房地產(chǎn)市場較活躍，房價穩(wěn)中有升，市區(qū)普通商品住平均價格為2367元/平方米，同比增長7.5%.

★從2019到2019年石家莊住宅市場價格有了狂飆式的增長.

★2019年—2019年均價分別為2182元/平方米、總結(jié)

2019年是“地王”頻出的一年。緊跟全國步伐的石家莊土地市場上也產(chǎn)生了自己的地王，[2019]003號地被河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)公司以約534萬元/廟的價格一舉拍得，使得石家莊土地拍賣再創(chuàng)新高,也使得房價再度高升.

石家莊房價連續(xù)幾年持續(xù)上漲。進入2019年，隨著國家一系列調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，老百姓本來期望房價能夠在這一年放慢其上漲的步伐，但房價上漲勢頭不但不退，而且漲幅都上了全國的排行榜。其房價同比上漲了9.7％，漲幅是2019年以來的最高點。

種種的調(diào)控與措施沒能遏制房價的上漲，盡管希望微小，我們還是期望但愿隨著石家莊住房建設(shè)規(guī)劃的實施、“國六條”細則的逐步實施，加上新開發(fā)樓盤逐漸釋放供應(yīng)量，能使今后石家莊樓市的房價漲幅能夠慢下來，好讓大家追趕的不是那么累。

“居者有其屋”不再遙遠.

總結(jié)

2019年是“地王”頻出的一年。緊跟全國步

五、石家莊2019年住宅市場規(guī)劃分析一、建設(shè)總量2019年規(guī)劃建設(shè)各類住房39044套，建筑面積342.22萬平方米。其中，套型建筑面積小于90平方米的住房32344套，建筑面積260.22萬平方米，占住房總建筑面積的76%。二、商品住房建設(shè)規(guī)模2019年規(guī)劃建設(shè)商品住房29100套，建筑面積283萬平方米。其中，套型建筑面積小于90平方米的商品住房22400套，建筑面積201萬平方米，占商品住房建筑面積的71%。三、保障類住房建設(shè)規(guī)模（一）經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模2019年規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟適用住房9100套，建筑面積55萬平方米，套型建筑面積60平方米左右。五、石家莊2019年住宅市場規(guī)劃分析

（二）廉租住房建設(shè)規(guī)模

2019年規(guī)劃建設(shè)廉租住房844套，建筑面積4.22萬平方米，按商品住房總建筑面積的1.5%進行配建，套型建筑面積50平方米。

四、土地供應(yīng)

2019年用于各類住房建設(shè)的土地供應(yīng)總量為178公頃，其中，用于套型建筑面積小于90平方米住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為135公頃，占土地供應(yīng)總量的75.8%。

商品住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為145.4公頃，其中，用于套型建筑面積小于90平方米商品住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為102.4公頃，占土地供應(yīng)總量的70.4%。

經(jīng)濟適用住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為32.6公頃。對于實物配租的廉租住房，原則上不單獨供應(yīng)土地。

（二）廉租住房建設(shè)規(guī)模

2019年規(guī)劃建設(shè)廉租住分析：

基于國家住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的指引，石家莊在2019年的規(guī)劃中有了體現(xiàn)，在各類住房中90平米以下的占到了76%，不難看出以后住宅市場上的土地供應(yīng)及其后的開發(fā)都將與中小戶型結(jié)緣。

“國六條”細則中明確要求凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，其實石家莊市在07年新拍賣的土地中，政府已經(jīng)明確規(guī)定了建筑面積90平方米以下住房所占比例不得少于70％。

其次就是，不論是商品房還是各類保障性住房，在08年都將有根大的放量，這也將進一步實現(xiàn)供求平衡。

分析