海峽國際汽車商貿(mào)城項目商業(yè)計劃書目 錄第一章 總論 。31.1項目名稱及承辦單位 3項目概述 3項目研究結(jié)論 4第二章 項目建設(shè)背景與發(fā)展概況。62.1項目建設(shè)的背景 6項目建設(shè)單位狀況 9項目建設(shè)的必要性 10項目建設(shè)的可行性… 14第三章 市場分析與預(yù)測及項目開發(fā)策略。153.1我國汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 15福建省汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 22寧德市汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 23寧德海峽國際汽車商貿(mào)城的發(fā)展優(yōu)勢… 24項目的市場定位、競爭對手及市場策略 27第四章 選址與建設(shè)條件。304.1場址與交通運輸條件… 30自然條件 30社會經(jīng)濟狀況 31第五章 工程建設(shè)方案。32項目組成及場地規(guī)則 32場地概述 34總圖布置 35第六章 公用工程。386.1供配電 386.2給水 396.3消防 406.4排水 406.5通訊 40第七章 環(huán)境保護。407.1污染物及來源… 407.2治理措施 41第八章 公司定員。428.1組織機構(gòu) 428.2勞動定員 43第九章 建設(shè)方式和實施進度。439.1建設(shè)方式 439.2實施進度 43第十章 投資估算與資金籌措。4610.1投資估算 4610.2資金籌措 47第十一章 財務(wù)評價。5111.1財務(wù)評價基礎(chǔ)條件… 5111.2財務(wù)評價 51第十二章結(jié)論及建議。6312.1結(jié)論 6312.2建議 63第一章 總論項目名稱及承辦單位項目名稱項目名稱：寧德海峽國際汽車商貿(mào)城項目地點：寧德市東僑區(qū)漳灣工業(yè)集中區(qū)輸港路承辦單位項目承辦單位共3家，分別為臺灣以新汽車股份有限公司、泉州華奧汽車銷售服務(wù)有限公司和寧德市汽車行業(yè)協(xié)會。項目概述我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。本項目擬選址于寧德市東僑區(qū)漳灣工業(yè)集中區(qū)輸港路，地塊地理適合本項目的大面積需求；但片區(qū)尚未啟動，本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。154S檢測維修、裝飾、物流配送綜合區(qū)；C、汽車文化主題公園：包括汽車會展中心、汽車酒店、汽車俱樂部、汽車影院、休閑娛樂、員工住宿、生活配套等區(qū)域，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施。本項目初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以貿(mào)易園區(qū)中的4S店集中區(qū)、二手車交易區(qū)等開始啟動，方式是進行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行配套園區(qū)、汽車文化主題公園等功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進行。項目建設(shè)期周期預(yù)計為2.5年。項目研究結(jié)論工程建設(shè)方案66.65004S425裝飾、物流配送綜合區(qū)和汽車文化主題公園中的汽車會展中心、汽車酒店、汽車俱樂部、汽車影院、休閑娛樂、員工住宿、生活配套等區(qū)域，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施。另外74畝為后續(xù)項目用地。公用工程104公路、溫福鐵路通過，交通便利。項目投資估算和資金籌措本項目的投資估算和財務(wù)評價僅限于一二期工程他費用26844萬元，預(yù)備費用4245萬元，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅14151萬元。項目需要籌措資金148955萬元。自籌資金占總投資的比例30%，為44690萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資42455萬元，用于流動資金22358756387563財務(wù)評價結(jié)論全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前24.72%（所得稅后投資回收期（靜態(tài)（所得稅前）4.64（所得稅后）6.99年；全投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%（所得稅前）71005（所得稅后）9627項目有較強的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險能力。財務(wù)評價項目可行。項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（一二期工程）1-1表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表（一二期工程）序號指標(biāo)單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1．1總占地面計M2599400規(guī)劃控制0.65平方公里1．2會展中心、綜合辦證大廳萬元95001．3汽車酒店及商務(wù)及會議中心萬元75001．4品牌汽車4S店、汽車銷售店萬元294001．5試車場萬元50001．6配件及用品市場、二手車銷售市場萬元183001．7培訓(xùn)、檢測、維修中心萬元60401．8物流中心、保稅倉萬元50001．9基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施萬元60001．10綠化工程、主題公園萬元40002總投資萬元2．1固定資產(chǎn)投資萬元1415072．1．1預(yù)備費萬元42772．1．2投資方向調(diào)節(jié)稅萬元141512．1．3建設(shè)期借款利息萬元507672．2鋪底流動資金萬元23353項目定員總計人2904全年生產(chǎn)天數(shù)天3505原材料、輔料、燃料需用量5．1水萬噸/年125．2電萬度/年3786年總成本萬元35232011年，下同7年利稅萬元20190稅后8年利潤萬元13527所得稅后9投資回收期年6．99稅后10投資利稅率%19．4111財務(wù)內(nèi)部收益率%13．72結(jié)論、存在問題與建議汽車進入家庭，汽車消費的平民化已是指日可待，汽車消費市場有著不可估量的潛力。寧德缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場，寧德有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場。本項目市場很有競爭力。項目預(yù)計有較好的財務(wù)效益及社會效益。綜合評價，項目可行。項目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。第二章 項目建設(shè)背景與發(fā)展概況項目建設(shè)的背景2009場，穩(wěn)定和擴大汽車消費需求，在規(guī)劃期內(nèi)（2009—2011）年平均10%使用、報廢更新等環(huán)節(jié)，調(diào)整和出臺鼓勵汽車消費、恢復(fù)市場信心的減征乘用車購置稅、開展“汽車下鄉(xiāng)”的政策措施。同時，加快發(fā)展汽車研發(fā)、生產(chǎn)性物流、汽車零售和售后服務(wù)、汽車租賃、二手車交易、汽車保險、消費信貸、停車服務(wù)、報廢回收等服務(wù)業(yè)，支持骨干汽車生產(chǎn)企業(yè)加快建立汽車金融公司，開展汽車消費信貸等業(yè)務(wù)。近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)、快速的增長，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。近年來寧德地區(qū)經(jīng)濟增長持續(xù)強勁、有力，消費水平高，消費比較追逐時尚，汽車消費歷來走在全國前列，因而這一地區(qū)的汽車消費潛力十分巨大。經(jīng)濟在風(fēng)生水起的汽車消費熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。30%---40%，60%---70%非常巨大的。近幾年，寧德汽車市場快速發(fā)展，大大小小上百家汽車市場遍布于寧德城鄉(xiāng)各地。汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導(dǎo)著人們的消費。盡管如此，寧德的汽車市場發(fā)展遠不能令人滿意，汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車市場的規(guī)面積不大的汽車專賣店尤其居多；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。隨著寧德汽車消費市場呈“井噴”的擴大，寧德汽車市場不能適應(yīng)現(xiàn)實需要的態(tài)勢已越發(fā)明顯。無論是從汽車銷售來說，還是從流通來說，寧德都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國內(nèi)外汽車銷售商競爭、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長距離輻射能力的現(xiàn)代汽車市場。本項目的主辦方敏銳地觀察到了這一機會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個集購物、物流、展銷、信息、休閑、娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車市場。根據(jù)寧德市《加快建設(shè)海西戰(zhàn)略部署實施意見》要求，作為對臺經(jīng)貿(mào)合作的重要窗口，寧德市將抓住世界汽車、摩托車工業(yè)快速發(fā)展、臺灣汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機，及其配件行業(yè)國際整合重組、全球化趨勢，努力把寧德市建設(shè)成為中國機動車配件生產(chǎn)和承接世界零部件產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地之2020150從一開始醞釀就得到了各方面的大力支持，寧德市政府的領(lǐng)導(dǎo)對項目的發(fā)展十分關(guān)心和支持，并于年月日獲市政府立項批準(zhǔn)。綜上所述，本項目的實施不僅符合國家產(chǎn)業(yè)政策，也符合寧德市經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略部署。項目建設(shè)單位狀況臺灣以新汽車股份有限公司成立于1985年，前身為以新有限公司，公司總部位于臺灣臺南縣。以新公司主要經(jīng)營銷售豐田、奧迪、奔馳、BMW等汽車國際知名品牌，并研發(fā)車輛保全衛(wèi)星定位系統(tǒng)200950BMW泉州華奧汽車銷售服務(wù)有限公司是德國進口奧迪汽車品牌特許經(jīng)銷商，是福建省知名的汽車銷售服務(wù)公司，全省首家取得奧迪進口車11004目前，華奧公司瞄準(zhǔn)我國汽車行業(yè)發(fā)展的巨大潛力與良好前景，已準(zhǔn)備在寧德、寧德等地投資建設(shè)德國奧迪、一汽豐田、廣州本田、東風(fēng)4S4S4S4S4S4S4S寧德市汽車行業(yè)協(xié)會成立于2009年，為寧德市汽車行業(yè)企事業(yè)單位自愿組成的，依照國家法律法規(guī)所組織的、自律性的、非營利的經(jīng)濟類社會團體，具有獨立的法人地位。協(xié)會現(xiàn)有會員單位52家，200參加。項目建設(shè)的必要性具有強大的競爭力當(dāng)前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的迅速增長。中國是世界上最有潛力的汽車消費市場，而以寧德為中心的閩東地區(qū)又是中國有潛力的汽車消費市場。近年來隨著購車熱的興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足廠商需要、滿足消費者需求的高水平的汽車交易市場在寧德卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù)汽車交易市場發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｒ虼?，適應(yīng)廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車市場具有很大發(fā)展空間。本項目的發(fā)展方向正在于此。本項目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費者的需求，在汽車這個專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車（整車、二手、零配件及用品）銷售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗、娛樂、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗中心、價格指導(dǎo)中心、新型的汽車主題公園，成為一個國際性的汽車城。這樣的汽車市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費者的需求，填補了寧德這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表寧德大都市形象的國際性的汽車流通市場。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與寧德發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快寧德現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中，迅速提升寧德市場的總體水平方面做出突出貢獻。物流業(yè)是近年來在我國發(fā)展非常快的一個產(chǎn)業(yè)，其第三利潤的地位已逐漸為人們所認(rèn)識和重視。由于本項目不僅僅是一個商貿(mào)流通場所，更是一個汽車及汽車配件的物流中心。因此，本項目特別強調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用項目所積累的規(guī)模優(yōu)勢與市場網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商提供服務(wù)。而且隨著寧德汽車消費市場的發(fā)展，寧德汽車集散、交易中心的功能將會得到進一步的強化。因而項目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。項目的建設(shè)將有利于寧德及周邊區(qū)域國民經(jīng)濟及社會的發(fā)展由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對寧德及周邊區(qū)域地方經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，汽車市場的發(fā)展將會推動汽車及汽車配件的銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻；另一方面，汽車市場的發(fā)展也將會帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如倉儲業(yè)、運輸業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)游憩、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化大型企業(yè)，再加上該項目選址于寧德市東僑區(qū)漳灣工業(yè)集中區(qū)輸港路，地塊地理位置較好，交通優(yōu)越。緊鄰寧德白水洋、三都澳、太姥山、白云山地質(zhì)公園等重要旅游景點，因而項目開發(fā)完成后，將會成為寧德又一個極有特色的汽車文化旅游景點。象目前，寧德的汽車市場小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個角落，市場的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車市場競爭力有限，輻射范圍不大。這種狀況對整個寧德汽車銷售都帶來不利影響，甚至影響了寧德汽車市場的整體形象。本項目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合寧德汽車市場的作用。因為，一方面將以其示范另一方面，其也將眾多的品牌專賣店匯集到本市場中，逐步改變寧德項目的建設(shè)將進一步擴大寧德汽車市場的輻射范圍目前，寧德汽車市場的輻射范圍主要是寧德市及周邊地區(qū)，輻射二是汽車缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。汽車市場屬于經(jīng)營高檔耐用消費品的商業(yè)網(wǎng)點，其門檻市場容量應(yīng)較高，輻射半徑也應(yīng)很大，過小的輻射范圍對其的發(fā)展無疑是不利的。本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴大汽車市場的輻射范圍，增強寧德汽車市場的影響力。我國汽車市場處在大發(fā)展階段，群雄并起，競爭劇烈，寧德及周入世等多種利好因素的影響下，這一地區(qū)的汽車交易額呈“井噴”式增長，而且寧德在國內(nèi)的汽車集散中心的地位日益確立。但目前，這一地區(qū)的汽車市場規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車制造、流通和交易的需要。本項目的建設(shè)將為寧德提供一處集汽車整車、零配件及用品交易、物流配送、休閑娛樂等多種功能于一體，充分展現(xiàn)汽車文化內(nèi)涵和休閑體驗氛圍的大型汽車城，從而既能滿足廣大廠商和消費者的需要，也能進一步增強寧德這一現(xiàn)代中心城市的對外輻射功能，以促進寧德汽車產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)、物流等多項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。和產(chǎn)業(yè)對接新突破。該項目的實施將可有效利用臺灣汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機，積極引入臺資，充分利用臺資企業(yè)優(yōu)勢管理運營模式，在寧德將該項目的實施并運營，將填補寧德市缺乏超大規(guī)模汽車市場的“空速發(fā)展，推進海峽西岸經(jīng)濟區(qū)東北翼中心城市建設(shè)。因此，該項目的建設(shè)符合寧德市《加快建設(shè)海西戰(zhàn)略部署實施意見》要求，項目的建設(shè)是非常必要的。項目建設(shè)的可行性省、市政府對汽車市場的建設(shè)都十分重視。在本項目的醞釀、立項等過程中，得到了來自各方面的熱情關(guān)心和支持。4S(Sale)、零配件(Sparepart)、售后服務(wù)(Service)、信息反饋(Survey)項目有很強的示范作用和競爭力。用規(guī)劃可行的。項目的區(qū)位、交通條件很好。項目用水用電落實，近旁有寧德104溫福鐵路通過，交通便利，因而區(qū)位、交通條件非常好，適應(yīng)市場的建設(shè)、發(fā)展。項目有著良好的經(jīng)濟社會效益。第三章 市場分析與預(yù)測及項目開發(fā)策略我國汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析我國已開始進入汽車社會，汽車消費步入快速增長階段我國國民經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)多年保持穩(wěn)定快速的發(fā)展，全國人均GDP3000GDP1GDP也遠高于全國平均水平。這樣的背景下，我國居民消費結(jié)構(gòu)升級開始加快，而汽車消費已經(jīng)成為消費熱點，近些年的汽車銷售量保持了較快的增長。2006200725.3%和21.8%，30%進入2009年以來，由于宏觀調(diào)控政策的快速到位，穩(wěn)定了人們對經(jīng)濟增長的信心，而過于悲觀的經(jīng)濟增長預(yù)期很快得到扭轉(zhuǎn)，國民經(jīng)濟的實際增長速度也的確開始見底回升，從根本上增強了居民的消費信心，而汽車消費的熱情很快得以重新提振。2009年3月份，汽車銷100我國月度汽車銷售始終保持在100萬輛以上，并在9月份達到1301011快的必然結(jié)果。汽車消費增長具有堅實的購買力基礎(chǔ)，還表現(xiàn)在2009年中西部地區(qū)以及二三線城市的汽車消費快速升溫，在大中城市汽車市場仍有較大增長潛力的情況下，二三線城市的汽車市場空間同時開始打開，使得我國汽車市場規(guī)模進一步擴大，極大地促進了汽車銷售的加速增長。我國汽車市場的現(xiàn)狀特點3010策的調(diào)整，我國汽車產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，產(chǎn)銷規(guī)模在1020%2008934.5938.120072009內(nèi)車市迅速復(fù)蘇，重新步入快速增長軌道。國產(chǎn)汽車產(chǎn)銷雙超1300產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效。據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，1.6719.5571％，增長貢2009年汽車銷量超過百萬輛的企業(yè)集團達到五家，比上年增加兩家。分別是上汽、一汽、東風(fēng)、長安和北汽。上汽銷量去年首次超過200萬輛，躋身世界第八大汽車集團。20091379.101364.4848.30%46.15%。200910002009汽車產(chǎn)業(yè)迅速復(fù)蘇，有力地帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加了內(nèi)需，擴大了就業(yè)和稅收，成為國民經(jīng)濟增長的重要推動力。據(jù)國家統(tǒng)計局1.132.3％，增幅蘇，有力地帶動了工業(yè)增長的整體回暖和經(jīng)濟企穩(wěn)回升。我國鼓勵擴大汽車消費的政策發(fā)揮了催化作用金融危機擴大內(nèi)需政策的首要著力點。2008的汽車消費熱情起到了重要作用。2輕卡、微客的銷售增速分別達到43%和50%，直接體現(xiàn)了汽車下鄉(xiāng)10%第三，小排量汽車購置費減半征收促進了1.6L以下汽車需求的快速增長。為鼓勵小排量汽車的消費，國家采取了差異化的汽車購置費1.6L1.6升以下乘用車?yán)塾嬩N量對整個汽車市場的增長貢獻度達到85%，市場占有率為歷年最高，這充分反映出低排量汽車購置費減半政策的積極效果。最后，44響，并使1-11月商用車銷量增長23.8%，其中貨車?yán)塾嬩N售量同比增長36.89%，有力支撐了整個汽車行業(yè)的增長。按照國務(wù)院發(fā)展研10151列，中國將成為世界上具有競爭力的汽車生產(chǎn)國。我國汽車市場發(fā)展的存在問題一、汽車行業(yè)重生產(chǎn)輕流通，重供給輕服務(wù)的現(xiàn)象突出，難以應(yīng)付入世的挑戰(zhàn)。根據(jù)歐美發(fā)達國家的經(jīng)驗，在一個完全成熟的汽車市國內(nèi)市場國際化趨勢將更為明顯，一是商品進入的進一步國際化，二是資本輸入的國際化。因此，隨著我國世貿(mào)條款的逐步實施，國外汽車巨頭必然進入我國搶占汽車貿(mào)易市場，為應(yīng)付入世挑戰(zhàn)，構(gòu)建有競爭力的汽車貿(mào)易服務(wù)模式對我國汽車業(yè)健康發(fā)展極為重要。二、汽車產(chǎn)供銷三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。由于以產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場供求關(guān)系沒有發(fā)生根本變化，相對于汽車生產(chǎn)企業(yè)來說，銷售商處于弱勢地位，沒有一個團體能保障他們的利益，廠商關(guān)系微妙。一旦進口車增加，國內(nèi)經(jīng)銷商可能會擺脫從屬的地位，成為進口車的銷售網(wǎng)絡(luò)，威脅國產(chǎn)車市場。相對于經(jīng)銷商與生產(chǎn)企業(yè)的關(guān)加入世貿(mào)后，國產(chǎn)車市場會受到較大沖擊。三、汽車銷售市場弊病多多，市場建設(shè)迫在眉睫。我國汽車銷售市場往往滿足于當(dāng)前的業(yè)績，各種軟硬件環(huán)境未能及時改善。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場規(guī)劃；臨時建筑、假坑騙和占道經(jīng)營的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場，市場管理混亂等等。這些已成為很多城市汽車市場的問題。它既與人們?nèi)找嬖鲩L的高品質(zhì)服務(wù)的需求相矛盾，也落伍于國際上汽車有形貿(mào)易市場，不利于與國際接軌，不利于市場發(fā)展。因此，汽車市場建設(shè)迫在眉睫。我國汽車行業(yè)未來發(fā)展展望一、我國汽車銷量仍將保持適度增長。首先是由于2009年來汽車銷售明顯的上升趨勢，而且汽車銷售熱點從低排量汽車逐漸向全品種擴散，二三線城市汽車銷售保持快速增長的同時，一線城市的需求也重新得以提振，這種良好的趨勢短期內(nèi)不會發(fā)生改變。其次是為鼓勵消費，政府決定購置稅減半征收的政策繼續(xù)延長一年，有望繼續(xù)保持對汽車消費的刺激作用。第三是國家將加大汽車以舊換新的補貼力度，同時繼續(xù)執(zhí)行汽車下鄉(xiāng)政策，鼓勵居民的汽車消費需求。這些有利因素都將保證汽車市場良好的銷售景氣得以繼續(xù)保持。最后是金融危機的影響逐漸結(jié)束，全球汽車市場有望整體回暖，對汽車的出口會形成一定刺激作用，汽車出口增長將出現(xiàn)較快的回升。二、汽車行業(yè)的價格競爭將日趨激烈。近年來，汽車行業(yè)銷售形勢良好主要是低端汽車品種的需求增長較為快速，反映出汽車市場需求對汽車價格較為敏感，特別是我國剛進入汽車消費的普及期，降價同時汽車產(chǎn)能增長較快，2009年汽車產(chǎn)能利用率為80%左右，如果產(chǎn)能繼續(xù)擴張，則汽車產(chǎn)能的增速可能遠高于需求的增速，企業(yè)競爭的激烈程度將加劇，為價格戰(zhàn)提供了前提條件。在2009年良好的銷售形勢下，汽車降價并不明顯，但未來企業(yè)價格競爭壓力依然較大。三、汽車業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整將加快。我國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對較晚，而200974%，自主品牌不到26%。中高2009409.24四、對新興市場的出口力度將加大。由于發(fā)達國家強大的汽車工業(yè)以及敏感的貿(mào)易保護情緒，我國汽車出口主要是面向新興經(jīng)濟體等一些發(fā)展中國家，由于國內(nèi)汽車產(chǎn)能擴張過快，國內(nèi)汽車行業(yè)開拓出20103.2福建省汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀分析自2000年以來，福建省汽車消費市場迅猛發(fā)展，汽車銷量屢創(chuàng)15.272008266.0942.9%1.5020052007福建省限額以上批發(fā)零售企業(yè)汽車類商品零售額分別突破100億和05-20088170.08億元、215.20億元和266.09億元，比上年同期分別增長45.4%32.4%26.510.7012.3914.3616.7642.7%15.9%、15.916.7%輛、2.548.12009月份福建省限額以上汽車類商品實現(xiàn)零售29.3912329.2、17.212.616.31.12.2福建汽車市場具有四大特點:第一，福建省東部沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，汽車保有量高；西部山區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)展，汽車保有量低，東西部差2009162.21120.6227.6%85.4672.5733.1%發(fā)展速度6個百分點。第三，2009根據(jù)測算，上半年占總量的52%，下半年占48%，使汽車市場走向理性發(fā)展階段。每年平均增長速度25%左右。第四，2009年度福建42%16200913502010150011.1%。寧德市汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀分析寧德市作為福建省九個重要城市，經(jīng)濟發(fā)展快，生活水平高已經(jīng)成為不爭的事實，特別是隨著近年來私人購車已經(jīng)成為寧德市市民消費的第二大支出，且汽車消費檔次迅速提高。2009年3月份以來，13244.930.5%，118720091069336%，464335%，395542%。截至2009年底，全市共有機動車27萬輛，其中汽車近6萬212009700輛以上，年底已超過1500輛。截止2009年12月，寧德市的汽車經(jīng)銷商達37家，其中品牌“4S”100910700202000040%的速度遞增。2010年預(yù)計入住寧德的4S店7家，主要是榮威汽車4S4S4S（以上三家企業(yè)已在蕉城區(qū)省地504S4S4SS（4，201027據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至2009年我國私車已經(jīng)占全國汽車保有60%也接近50%。按目前寧德市汽車消費年均增長40%的增長率預(yù)測，2010-2015表3-1 寧德地區(qū)2010-2015年汽車銷售預(yù)測年份GDP增長率GDP（億元）預(yù)測人口增長常住人口(萬人)增長率銷售數(shù)（萬臺）保有量千人擁有小車數(shù)10年10.7%601.16‰305.0040%1.506.521.3111年10%661.26‰306.8340%2.108.628.0312年10%727.336‰308.6740%2.9411.5437.3813年10%800.076‰310.5240%4.1215.6650.4314年10%880.076‰312.3940%5.7621.4268.5715年10%968.086‰314.2640%8.0729.4993.84寧德海峽國際汽車商貿(mào)城的發(fā)展優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢海峽國際汽車商貿(mào)城地處漳灣工業(yè)集中區(qū)輸港路沿線，東臨南大104順應(yīng)了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，容易獲得政府的大力支持。經(jīng)濟優(yōu)勢寧德市作為閩東的經(jīng)濟文化中心，經(jīng)濟優(yōu)勢則更為明顯。改革開2009年寧德市經(jīng)濟年度數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息顯示，寧德市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)603.640.4151479.8%;58388.0%2.831456經(jīng)營優(yōu)勢寧德汽車行業(yè)市場基礎(chǔ)好，發(fā)展后勁足，輻射范圍廣，處在快速33200多家，皆為汽車貿(mào)易、物流或關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者。通過詳實的商家調(diào)查，并通過組織具有代表性的現(xiàn)寧德市機動車交易市場經(jīng)銷商及4S店商戶現(xiàn)場查勘，均看好汽車城選址，并要求盡快整體遷入新市場?？蔀楹{國際汽車商貿(mào)城的盡快啟動創(chuàng)造便捷條件，有效節(jié)省了創(chuàng)建一般新市場的培育期?；谄囆袠I(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的巨大推動作用，國家積極出臺相關(guān)政策，扶持汽車行業(yè)發(fā)展。各地區(qū)也根據(jù)自身發(fā)展實際，紛紛出臺地方性法規(guī)，推動汽車市場的發(fā)展。海峽國際汽車商貿(mào)城是寧德市東僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重點建設(shè)項目之一，得到了寧德市及東僑區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)和部門的關(guān)懷和大力支持。東僑區(qū)政府表示該項目從立項批復(fù)、手續(xù)辦理到招商經(jīng)營、稅費及配套政策上都將得到特殊扶持，必將會給項目建成后的運行提供政策保證?？梢灶A(yù)見，隨著十二五計劃和我國繼續(xù)擴大內(nèi)需政策的實施，今后會有更多有利于汽車生產(chǎn)和消費的政策出臺。政策的扶持為汽車業(yè)發(fā)展提供強大動力。網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢傳統(tǒng)汽車市場里廠商與消費者之間完全是一種面對面的溝通、交流、銷售模式，而海峽國際汽車商貿(mào)城將在傳統(tǒng)市場的基礎(chǔ)上，運用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)突出“無形”市場的功能。市場展銷區(qū)配有先進的通訊系統(tǒng)，并提供電子顯示屏及“電子商務(wù)”等信息平臺。同時，將采取國內(nèi)外大型汽車市場的先進管理經(jīng)驗，突出專業(yè)化的服務(wù)優(yōu)勢，使廠商的經(jīng)營管理費用大大降低。發(fā)展優(yōu)勢進入新世紀(jì)，和平與發(fā)展仍是當(dāng)今世界的兩大主題。我國經(jīng)濟正處在經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展時期，國家實行積極的財政政策，擴大內(nèi)需，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些為汽車業(yè)發(fā)展提供了重要動力。同時，我國居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費提供了前提。人們消費觀念的改變和時間觀念的加強，社會汽車文化的普及等為汽車業(yè)發(fā)展提供良好的社會氛圍。寧德市作為福建省的的東大門，正朝著一個繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市和適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜居住的山水型生態(tài)城市的目標(biāo)努力，寧德市汽車市場的發(fā)展將有利于增強寧德市汽車業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻，有利于鞏固提高寧德市作為閩東地區(qū)中心城市的地位和作用。寧德市整體經(jīng)濟發(fā)展又將使得寧德市汽車市場的輻射范圍更加廣闊，進而鞏固寧德市汽車市場在閩東地區(qū)的中心地位。經(jīng)濟發(fā)展和汽車市場兩者相得益彰，休戚相關(guān)，寧德市汽車行業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機遇。產(chǎn)業(yè)自身的關(guān)聯(lián)優(yōu)勢汽車產(chǎn)業(yè)本身具有極強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。有資料表明，汽車業(yè)能帶動100紡織等行業(yè)，下游的保險、金融、銷售、維修、餐飲、旅館、加油站11210GDP1/71/6發(fā)展。同時，在有形的汽車貿(mào)易市場發(fā)展上，將以完善的市場服務(wù)為導(dǎo)向，以運用電子化和信息化技術(shù)為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營、專業(yè)化和綜合化服務(wù)相結(jié)合以及多品牌聚合營銷模式將成為市場的主流?？梢?，汽車產(chǎn)業(yè)對整個社會具有極強的經(jīng)濟拉動效果。3．5項目的市場定位、競爭對手及市場策略市場定位：立足寧德，面向閩東輻射華南寧德市海峽國際汽車商貿(mào)城項目是在充分研究我國和寧德市汽車市場發(fā)展的基礎(chǔ)上，順應(yīng)我國加入后的汽車市場發(fā)展趨勢，響應(yīng)寧德市發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策而作出的重要舉措。項目立足寧德市具有的巨大潛力的汽車整車銷售市場和零配件市場以及其他汽車業(yè)服務(wù)市場，同時將整個閩東地區(qū)作為重要的市場區(qū)域。遠期更是將將極大改善寧德市目前無永久性汽車市場的現(xiàn)狀，促進汽車市場的升級換代，鞏固寧德市為閩東地區(qū)汽車市場中心的地位。競爭策略：整合市場，促進有序競爭，打造支柱產(chǎn)業(yè)海峽國際汽車商貿(mào)城項目將以建設(shè)舒適的購物環(huán)境，完善的售后服務(wù)，規(guī)范的市場管理，品味卓然的汽車文化為目標(biāo)，改善目前寧德市市場分散，管理混亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競爭格局。海峽國際汽車商貿(mào)城項目將秉承以人為本的原則，充分挖掘汽車文化，在項目規(guī)劃設(shè)計、市場運營管理各方面為消費者提供上檔次、全方位的完美服務(wù)，采用多品牌聚合營銷的方式有效降低車價，促進汽車?yán)硇韵M，造福廣大市民。海峽國際汽車商貿(mào)城項目將放眼全球視野，正視入世后汽車市場逐漸完全放開的嚴(yán)峻現(xiàn)實，充分貫徹寧德市將汽車作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向，在流通業(yè)方面創(chuàng)造更好的經(jīng)營環(huán)境，從流通領(lǐng)域打造寧德市汽車產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面提升寧德市汽車業(yè)的產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，應(yīng)對入世市場策略：搞活大市場，促進大流通，發(fā)揮大效益寧德市汽車市場發(fā)展是寧德市大商業(yè)、大流通、大市場的重要組成部分，是鞏固寧德市作為華南地區(qū)商貿(mào)中心地位的重要舉措，是實現(xiàn)寧德市總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。150億，若按稅收等于收入的5.5%來計算，則汽車城每年可上繳稅收8.25～115000多人就業(yè)；而與汽車市場相關(guān)的行業(yè)如物流配送業(yè)、倉儲業(yè)、旅游業(yè)、運輸業(yè)等也會受到帶動，就業(yè)崗位也會相應(yīng)增加。因此，海峽國際汽車商貿(mào)城項目將以打造與國際接軌，在國內(nèi)領(lǐng)先的汽車市場為已任，將汽車文化納入發(fā)展視野，力求從市場角度提高和創(chuàng)造寧德市乃至閩東地區(qū)的汽車消費需求，推動寧德市汽車流通將走規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化、信息化的道路，以品牌為紐帶，創(chuàng)建一個打破地區(qū)、行業(yè)、所有制界限的新型營銷體系，建設(shè)成為閩東地區(qū)最大型的整車及零配件汽車貿(mào)易集散地之一。項目市場開發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進在項目安排上，采取全面規(guī)劃，分期引進的策略。即將海峽國際汽車商貿(mào)城建設(shè)成為功能多元化，管理現(xiàn)代化的汽車市場。汽車城將融合包括中外名車展覽、新舊車交易、汽車配件和用品供應(yīng)、租賃服務(wù)、進出口業(yè)務(wù)、儲運配送、金融保險、信息咨詢、餐飲旅館、辦證（維修服務(wù)的三位一體模式，以及在此基礎(chǔ)上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等在市場規(guī)劃上，采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)的策略。即將海峽國際汽車商貿(mào)城發(fā)展成為高起點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的超大規(guī)模的汽車物流中心。在具體規(guī)劃上，根據(jù)汽貿(mào)城的功能定位和開發(fā)時序，第一期工5004S42574畝為后續(xù)項目用地。第四章 選址與建設(shè)條件場址與交通運輸條件5市區(qū)。區(qū)內(nèi)的主干道疏港公路往下塘的5000噸級集裝箱碼頭僅4公里，距離國家一類口岸三都澳城澳萬噸碼頭25公里，園區(qū)周邊設(shè)有勢平坦、交通便捷的地理優(yōu)勢。自然條件寧德市位于東經(jīng)118°32'～120°44'、北緯26°18'～27°4'之間,地處東南沿海。寧德市南連福州，北接浙江，西鄰南平，東面與臺灣省隔海相望。全區(qū)現(xiàn)轄寧德、福安、福鼎三市和霞浦、柘榮、壽寧、古田、屏南、周寧六縣。屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫13.4℃～20.2℃，1875.1～1959.9105.3千卡/平方厘米～109.8千卡/平方厘米。年平均1250～2350（4～9）85%235～300陵山地兼沿海小平原相結(jié)合為特點,光熱資源充足。寧德市雨量充沛，山高谷深，溪流縱橫，水電資源十分豐富。區(qū)內(nèi)電網(wǎng)建設(shè)初具規(guī)模，裝機容量40萬千瓦的穆陽溪梯級電站正在建設(shè)中。城鎮(zhèn)供水工程發(fā)展迅速，全市已建成水廠35個，日供水30萬噸，可保證項目基地生產(chǎn)和生活的需要。項目地周邊旅游資源豐富多彩，獨具特色。被譽為“海上仙都”的福鼎太姥山，全國獨有的屏南鴛鴦溪，被明永樂帝賜為“天下第一山”的寧德支提山，華東僅有的周寧九龍漈瀑布群，人魚和諧聞名數(shù)以及天然良港三都澳等著名景區(qū)，都是令人神往的旅游勝地。寧德市的自然條件為多種生物棲息繁衍和作物種植提供良好的生態(tài)環(huán)境，生物種類繁多，生長快速。地帶性植被為南亞熱帶季風(fēng)常綠闊葉林，但天然林已極少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。目前項目基地為大片農(nóng)田、果林所覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好。社會經(jīng)濟狀況2009年寧德市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值603.64億元，比上年增長13.3%（不含基金收入11.7%。全市工業(yè)增加值204.43億元，比上年增長16.0%。汽摩配件實現(xiàn)產(chǎn)24.06228.0115.3%57.9%，58388.8%1514711.4%年的資金積累期。寧德市居民從20世紀(jì)90年代中期起就已進入消費升級的資金積累期，相信不久的將來萬元級、十萬元級的高檔耐用消費品逐步進入家庭，特別是后幾年內(nèi)小汽車、豪華住宅、高檔鋼琴將會迅速進入先富起來的家庭。在社會狀況方面，寧德加大了城市景觀、城市交通的改造力度，使城市形象、社會面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大市民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營商環(huán)境。第五章 工程建設(shè)方案項目組成及場地規(guī)則項目組成本項目規(guī)劃控制用地999畝，其中：工程占地950畝，預(yù)留后續(xù)項目用地49畝。整個工程將分為二期進行建設(shè)。表5-1 寧德海峽汽車城構(gòu)筑物一覽表序號工程名稱結(jié)構(gòu)形式、規(guī)格占地面積建筑面積備注第一期工程1汽車4S銷售品牌店框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格83750M83750M2二手車銷售市場磚混結(jié)展商務(wù)中心框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格11000310004汽車綜合服務(wù)區(qū)框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格7500M2150005公建配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第二期工程6物流保稅倉儲中心框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代風(fēng)格41000410007配件及用品市場區(qū)磚混結(jié)構(gòu)45000450008主題公園、汽車酒店等25000250009試車場500005000010公建配套設(shè)施建設(shè)合 計278250305750第一期工程占地500畝，建設(shè)內(nèi)容有品牌汽車4S店、二手車銷售市場、會展中心以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。425（5-1）工程場地規(guī)劃工程用地規(guī)劃控制用地面積66.6公頃。其中，西側(cè)用地布置為品4S4S品牌店、汽車銷售店。東南側(cè)布置二手車市場、二手車露天廣場。東北側(cè)為物流配送中心。東側(cè)為物流倉儲中心和保稅倉倉儲中心。正南面門口為汽車會展中心和商務(wù)會議中心，后面為汽車綜合服務(wù)區(qū)，包括綜合營業(yè)廳、檢測中心、維修中心、培訓(xùn)中心等，形成一個較為完整的展覽汽車文化主題公園、特種車市場、汽車酒店、汽車影院、汽車俱樂部（詳見規(guī)劃平面圖。在此次規(guī)劃設(shè)計中，各個功能分區(qū)之間及建筑物周邊及主要區(qū)內(nèi)道路兩旁都布置了大面積的綠化，配合場地中的噴泉、戲水池、主題雕塑等景觀設(shè)計，既有效地劃分、又有機地串聯(lián)起主要的功能區(qū)，同時，也美化環(huán)境，充分體現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重的生態(tài)化設(shè)計原則，力圖成為寧德市集汽車商貿(mào)、游憩、休閑為一體的新景點，提高該汽車城的綜合競爭力。104104成市場內(nèi)部及外部的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)。同時，形成一個顧客、銷售、服務(wù)人員面對面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)，包括展示和培訓(xùn)中心，汽車文化主題公園等。場地概述地理位置本項目位于寧德市東僑區(qū)漳灣工業(yè)集中區(qū)輸港路，總用地面積約66.61045地形地貌5M104物。總圖布置總圖概況

海峽國際汽車商貿(mào)城鳥瞰圖寧德海峽國際汽車商貿(mào)城的規(guī)劃設(shè)計由福建省建設(shè)勘察設(shè)計院負(fù)責(zé)設(shè)計，項目規(guī)劃控制用地66.6公頃，總建筑面積303250M2；綠化面積325000M2，建筑占地面積278250M2，設(shè)計的原則包括：結(jié)合。擬建主要建筑概述4S專賣店面積4S專賣店面積4S專賣店面積（1）會展中心會展中心位于場地入口廣場處（南面層數(shù)為二層，占地面積11000M2。主要功能包括：汽車展示廳及配使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項功能。（2）汽車綜合服務(wù)區(qū)7500M2，總建筑面積15000M2，層數(shù)為二層，建筑風(fēng)格亦為簡潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)。（3）汽車4S品牌店及汽車銷售店汽車品牌4S店及汽車銷售店的擬建筑面積為83750M2及83502，位于場地左面（西面；主要功能為銷售品牌及其他汽車4S方便顧客前往洽談生意。正面風(fēng)格爭取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。4S專賣店分布表奔馳汽車4S店15畝長安鈴木4S店12畝奇瑞4S店12畝寶馬4S店15畝東風(fēng)日產(chǎn)4S店12畝海南馬自達4S店10畝德國奧迪4S店15畝長安汽車4S店12畝菲亞特4S店10畝一汽奧迪4S店15畝北京現(xiàn)代4S店12畝豐吉福特4S店10畝豐田汽車4S店15畝陸風(fēng)汽車4S店12畝華駿福特4S店10畝德國大眾4S店15畝北京吉普4S店12畝長城汽車4S店10畝一汽豐田4S店15畝江玲全順4S店12畝一汽奔騰4S店10畝東風(fēng)雪鐵龍4S店15畝一汽解放4S店12畝吉利汽車4S店10畝一汽大眾4S店15畝中國重汽4S店12畝江淮4S店10畝上海通用汽車4S店15畝廣州本田4S店12畝東風(fēng)標(biāo)致4S店10畝雪佛蘭4S店12畝豐吉福特4S店12畝昌河汽車4S店10畝東風(fēng)本田4S店12畝華駿福特4S店12畝合計35家430畝（4）汽車配件及用品市場區(qū)便顧客光臨，建筑總面積有45000M2，主要采用連排式商業(yè)鋪面，2500M2及汽車維修服務(wù)。（5）商務(wù)會展中心15～16而有生機，與公園區(qū)中整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。（6）二手車銷售市場二手車銷售市場、擬作為二期開發(fā)的內(nèi)容，處于場地東南側(cè)，沿區(qū)內(nèi)主環(huán)路，建筑面積15000M2，采用排檔式的門面排列方式，集中式銷售，使顧客可以充分地貨比三家，擇優(yōu)而購。（7）物流倉儲中心與保稅倉庫區(qū)41000M2供倉儲，物流服務(wù)。汽車文化主題公園，位于場地中部，毗鄰試車場，占地面積5第六章公用工程供配電配電要求本項目用電量統(tǒng)計見表6-1：工程名稱規(guī)格占地面積建筑面積電負(fù)荷KW用電量度/年備注一、主要建構(gòu)筑物商務(wù)會展中心框架結(jié)構(gòu)11000M231000M25351412400按330天/年計汽車酒店框架結(jié)構(gòu)8000M216000M27501200000按200天/年計綜合服務(wù)區(qū)框架結(jié)構(gòu)5200M25200M22032000按200天/年計品牌汽車4S店框架結(jié)構(gòu)41000M241000M2120192000按200天/年計汽車4S銷售店框架結(jié)構(gòu)85500M285500M22032000按200天/年計二手車銷售磚混結(jié)構(gòu)15000M215000M223200按200天/年計配件及用品市場磚混結(jié)構(gòu)45000M245000M2200320000按200天/年計試車場50000M250000M21016000按200天/年計框架結(jié)構(gòu)5000M210000M21524000按200天/年計物流中心、保稅倉框架結(jié)構(gòu)41000M241000M2100160000按200天/年計二、景觀主題公園25000M225000M22016000按100天/年計三、公用工程路燈150328500按365天/年計通信工程514600按365天/年計污水處理系統(tǒng)3.530600按365天/年計停車場56570按365天/年計合計3787870電源1動的后備電源。給水消防項目面積較大，且內(nèi)部易燃易爆品甚多，宜在基地附近設(shè)置消防站，基地內(nèi)部設(shè)置消防栓，室外消防栓沿道路設(shè)置，間距不大于12030L/s。地下室設(shè)雨淋式噴水滅火系統(tǒng)，地下室配、發(fā)電房設(shè)氣體滅火系統(tǒng)。加油站、易燃品倉庫應(yīng)遠離人流密集地布置。排水污水量按給水量，扣除綠化、道路澆灑水和消防用水量后的90%計算，平均新增污水處理量為90m3。經(jīng)市政雨水管道排入珠江。污水經(jīng)處理站處理后，達到國家有關(guān)污水排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政排污管道。通訊本項目擬設(shè)置一臺小總機，上千門對外線，內(nèi)部分機1000門，微波發(fā)射塔1臺。各主要建筑物均預(yù)留光纖接入口。污染物及來源

第七章 環(huán)境保護從本汽車城的功能特點上考慮，在投入使用后主要的污染物來自員工、顧客的生活廢水以及丟棄的生活垃圾。此外，還有少量的清洗本項目不產(chǎn)生輻射及其他有毒污染物。廢水廢水主要是生活污水，來自酒店、店鋪、當(dāng)?shù)毓芾砣藛T工作區(qū)和居住區(qū)，另外汽車檢測維修過程中也可能會產(chǎn)生少量廢水。該項目的用水主要為市政給水，年用水量為12萬噸，其廢水排放量按用水量的90%計算，則為10.8萬噸。污水處理規(guī)模按330m3/d設(shè)計。參考同類污水的水質(zhì)監(jiān)測數(shù)據(jù)，該廢水水質(zhì)水量如表7-1：表7-1 廢水主要污染源、污染物濃度序號污染源污染物名稱（單位：mg/L,PH除外）PHCODcrBOD5SS動植物油1生活污水6~9250150100152含油污水6~940025012040廢氣廢氣主要是餐廳廚房的油煙廢氣，以及汽車城內(nèi)賽車場的汽車尾氣。商品的包裝廢棄物。噪音噪音主要產(chǎn)生于試車場和檢測維修中心。治理措施廢水治理飲食污水和汽車檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進行過濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。因為該項目以銷售、展覽、旅游等功能為主，應(yīng)配合其對外整體形象，本污水池設(shè)施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。廢氣治理（DB4427-89）的相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。由于賽車場在又可美化環(huán)境。廢棄物治理在汽車城場地內(nèi)設(shè)置垃圾桶、清潔車等設(shè)施設(shè)備，并配置清潔人員及時清掃、分類、集中，每天由垃圾車運送到市政垃圾處理場進行無害化處理。按照市政府的垃圾分類規(guī)定分類設(shè)置垃圾桶，將可降解、可回收的垃圾由專人負(fù)責(zé)分開處理。而對于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成城內(nèi)的建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。適的銷售和旅游環(huán)境。組織機構(gòu)

第八章 公司定員本項目將按照市場經(jīng)濟的基本規(guī)律、現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，結(jié)合本項目的特點和需要，科學(xué)的安排組織機構(gòu)：企業(yè)的形式是有限責(zé)任公司，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并依據(jù)企業(yè)的實際情況設(shè)置相應(yīng)的職能部門。項目建成后，企業(yè)主要設(shè)置總經(jīng)理辦、人力資對外部、培訓(xùn)部、物業(yè)部等。勞動定員根據(jù)組織機構(gòu)設(shè)置，勞動定員為290人，擬分為管理層6人，中36248（8（5（30（4（4（8（8（8劃部（5、對外部（5、培訓(xùn)部（5、物業(yè)部（200。建設(shè)方式

第九章 建設(shè)方式和實施進度3汽車行業(yè)協(xié)會。實施進度項目建設(shè)周期本項目實施進度規(guī)劃總原則是精心組織，充分準(zhǔn)備。在保證質(zhì)量前提下，盡量縮短施工工作時間。1、初步設(shè)計階段項目被批準(zhǔn)，即委托有資質(zhì)設(shè)計單位進行初步設(shè)計。在初步設(shè)計所需材料完整準(zhǔn)確之日起，40天內(nèi)完成初步設(shè)計。2、施工圖設(shè)計20進場準(zhǔn)備驗收三通一平工作。3、土建水電安裝施工第一期工程施工周期300天，包括初次驗收。第二期工程施工周期為8個月，240天。4、裝修第一期工程施工周期為60天，包括初次驗收。第二期工程施工周期亦為60天。5、設(shè)備、電器、易耗品定購該進程與土建工程分別交叉施工，第一期工程施工周期為60天。第二期工程施工約為60天。6、部分營業(yè)期在部分營業(yè)階段，各員工要參加全過程培訓(xùn)。部分營業(yè)期前30天內(nèi)，員工應(yīng)到位參加技能培訓(xùn)和理論學(xué)習(xí)。項目實施計劃進度表（9-2-1）表9-2-1

項目實施、計劃進度表工程編號工作時間（月）2011年2012年1234567891011121234567891011121前期工作22編制設(shè)計文件43土建工程184裝修45設(shè)備、電器、易耗品訂購46部分營業(yè)127營業(yè)自2011年3月份起注： 表示第一期工程進表示第二期工程進

第十章 投資估算與資金籌措編制范圍與依據(jù)1地征用、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施、綠化和景觀等工程的土建設(shè)備費用，及項目的其他費用。2、根據(jù)國家計委、經(jīng)貿(mào)委和財政部的有關(guān)規(guī)定進行編制。依據(jù)（2008年（2002版）等福建省頒布的有關(guān)工程造價方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價、有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價格和現(xiàn)行各項稅費標(biāo)準(zhǔn)。3、本項目的建設(shè)采用分期建設(shè)的方式，總的建設(shè)期為二年。其中，一期工程一年，二期工程一年。4、采用人民幣為估算幣值。固定資產(chǎn)投資估算1、各類設(shè)備價格根據(jù)現(xiàn)行市場價格估算。2、材料價格按寧德市2009年市場價取值。3、安裝工程費按指標(biāo)及同類工程發(fā)生的費用估算。43%估列，漲價預(yù)備費為零。5、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：本項目固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為10%。6、建設(shè)期利息：短期貸款利率按5.31%，長期貸款利率按5.58%，建設(shè)期貸款利息5527萬元。經(jīng)計算，本項目固定資產(chǎn)投資141507萬元。其中：建筑工程90740268444245資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅14151萬元。固定資產(chǎn)投資估算表見10-1所示。流動資金估算流動資金估算以年需要各種原材料、動力燃料、人工費用等按分項詳細估算法進行估算（102，項目經(jīng)營期各年流動資7448項目總資金與總投資1、項目總資金項目總資金148955萬元。其中：固定資產(chǎn)投資141507萬元，流動資金7448萬元。2、項目總投資143742萬元。其中：固定資產(chǎn)投資141507萬元，鋪底流動資金2235萬元。資金籌措資金用款計劃依據(jù)10-3示。固定資產(chǎn)投資計劃項目建設(shè)年限為2年，2011年投入68434萬元，2012投入80530萬元。流動資金投入計劃2012年投入3422萬元，2013年追加投入4026萬元。資金來源項目需要籌措資金148955萬元。1、項目自籌資金占總投資的比例為30%，為44690萬元。其中用于固定資產(chǎn)投資42455萬元，用于流動資金2235萬元。2、流動資金貸款5213萬元，貸款利率5.31%。3、固定資產(chǎn)投資貸款87563萬元，貸款利率5.58%。表10-1固定資產(chǎn)投資估算表單位：人民幣萬元、港幣萬元、其他外幣萬美元序號工程或費用名稱估算價值占固定資產(chǎn)（%）備注建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計其中外幣1固定資產(chǎn)投資9074000310891218290861．1工程費用907400009074064展示中心、綜合辦證大廳950095007二期酒店及商務(wù)及會展中心750075005二期品牌汽車4S店、汽車銷售店294002940021一期試車場500050004一期配件及用品市場、二手車銷售183001830013一期培訓(xùn)、檢測、維修中心604060404二期物流中心、保稅倉500050004二期基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施600060004一期綠化工程、主題公園400040003二期1．2其他費用000268442684422土地征用費149851498512前期工程費1185911859101．3預(yù)備費用0004245424503基本預(yù)備費用424542453漲價預(yù)備費用0002固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1415114151103建設(shè)期利息552755274合計（1+2+3）9074000507671415070100說明：本項目屬于滾動開發(fā)經(jīng)營類，二期固定投資額中的10320萬元來自一期工程的利潤再投資。表10-2 流動資金估算表序號年份項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)建設(shè)期經(jīng)營期合計2011201220132014201520162017201820192020202120222023202420251流動資產(chǎn)301201187511875118751187511875118751187511875118751187511875118751662501.1應(yīng)收賬款30120142323274201184135898989898989898919711.2存貨301204234714714714714714714714714714714714714716546原材料301201671671671671671671671671671671671671671672338動力燃料301206464646464646464646464646464896在產(chǎn)品301200產(chǎn)成品301219224024024024024024024024024024024024024033121.3現(xiàn)金301201131011081111301120311220113151131511315113151131511315113151577332流動負(fù)債3012041274127412741274127412741274127412741274127412741274127577782.1應(yīng)付賬款3012041274127412741274127412741274127412741274127412741274127577783流動資金（1-2）0774877487748774877487748774877487748774877487748774877481084724流動資金本年增加值0774800000000000007748表10-3 項目用款計劃表編號用款進度用款總額度（萬元）2011年2012年1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1前期工作22384223842編制設(shè)計文件2550127512753土建工程742408300830083008300830083008300830078404裝修1650040004000425042005易耗品訂購3329183008300834583466部分營業(yè)11917合計14896522384127595758300830020600206008300830083002043512546第十一章財務(wù)評價（版0行編制的。1、計算年限15（22、幣種以人民幣為測算幣種。財務(wù)評價營業(yè)收入及稅金估算4S店出租、汽車銷售鋪位與配件鋪位出售、檢測維修中心運營等獲得的收入。項目在經(jīng)濟評價第二年開始部分經(jīng)營，第三年開始正式經(jīng)11-1。5%7%3%11-1。成本估算各年總成本見表11-2，具體構(gòu)成如下：1（主要為飲食材料70%估列。2350/年（出售單位用電暫不計0.99/12/2.55/（含排污費0.7元/噸）估列。3、工資及福利按248人，人均2.4萬元/年估算。4553405%。2035201014985萬元，按50年攤銷。5、管理費用2913萬元，其中：修理費233萬元，按固定資產(chǎn)折舊費的10%計提；折舊費2333萬元；攤銷費447萬元。6、銷售費用各年不等，按營業(yè)額的0.5%計提。7、其他費用，包括其他制造費用和其他管理費用，按每元工資分?jǐn)?.3元估算。8、各年財務(wù)費用見表11-2。利潤總額及利潤分配所得稅按利潤總額33%計提。盈余公積金按稅后利潤10%計提，公益金按稅后利潤5%計提。具體見表11-3。贏利能力分析全部投資及自有資金現(xiàn)金流量表見表11-4和11-5所示，財務(wù)指標(biāo)如下：全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）472（所得稅后）13.72%。投資回收期（靜態(tài)（所得稅前）464（所得稅后）699年。（所得稅前）71005（所得稅后）9627自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率23.34%，財務(wù)凈現(xiàn)值34152萬元。投資利潤率（平均投資利稅率（平均：19.41%以上指標(biāo)表明，項目具有較強的盈利能力。清償能力分析11-711-6見，項目在經(jīng)濟評價第三年出現(xiàn)盈余資金。資產(chǎn)負(fù)債率：72.4%流動比率：137%以上；：133%以上。以上指標(biāo)分析，項目有較強的負(fù)債清償能力。1、敏感性分析9.55%10%部收益率降為13.51%；當(dāng)固定資產(chǎn)投資上升10%時，財務(wù)內(nèi)部收11.52%11-8。表11-8敏感性分析表變動因素變動幅度（%）全投資FIRR（%）投資回收期（年）稅后稅前稅后稅前原方案013.7224.726.994.64基建投資1011.5221.577.905.05209.6618.938.815.50經(jīng)營收入-511.6422.637.884.90-109.5520.538.985.22經(jīng)營成本513.5124.527.074.661013.2924.317.154.682、盈虧平衡點盈虧平衡點BEF

年固定總成本

100%年營業(yè)收入年可變成本年營業(yè)稅金及附加12.08%以上就有盈利。不確定性分析，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。綜上所述，本項目贏利能力好，抗風(fēng)險能力較強，經(jīng)財務(wù)分析項目可行。表11-1 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表 單位：人民幣萬元序號產(chǎn)品名稱建設(shè)期經(jīng)營期2011201220132014201520162017201820192020202120222023202420251營業(yè)收入02832067522577024320639626299822998229982299822998229982299822998229982銷項稅金進項稅金增值稅2營業(yè)稅及附加015583714317423762179164916491649164916491649164916491649營業(yè)稅014163376288521601981149914991499149914991499149914991499城市維護建設(shè)稅099236202151139105105105105105105105105105教育費附加042101876559454545454545454545表11-2 總成本費用估算表單位：萬元經(jīng)營期合計2017201820192020202120222023202420255735735735735735735735735749989559559559559559559559559581159132913291329132913291329132913291340782332332332332332332332332333262233223322332233223322332233223322333126247447447447447447447447447625850150150150150150150150150253378178178178178178178178178239277772772772772772772772772771468477277277277277277277277277372800000000109567總成本費用06572950871285548451844704470447044704470447044704470447073504其中：1．固定成本350135233712389641414097表11-3 損益表單位：萬元序號年份項目建設(shè)期經(jīng)營期合計201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025生產(chǎn)負(fù)荷（%）1營業(yè)收入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982299825062142營業(yè)稅及附加015583714317423762179164916491649164916491649164916491649278423總成本費用065729508712855484518447044704470447044704470447044704470735044利潤總額（1-2-3）020190543004740035282329292386323863238632386323863238632386323863238634048685所得稅06663179191564211643108677875787578757875787578757875787578751336096稅后利潤（4-5）013527363813175823639220621598815988159881598815988159881598815988159882712597盈余公積金、公益金020295457476435463309239823982398239823982398239823982398406878可分配利潤（6-7）011498309242699420093187531359013590135901359013590135901359013590135902305729應(yīng)付利潤0010未分配利潤01149830924269942009318753135901359013590135901359013590135901359013590230572其中：償還借款01149830924269941814700000000008756311累計未分配利潤0114984242269416895091082621218521354421490321626221762121898022033922169822305721907015表11-4 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號年份項目建設(shè)期經(jīng)營期合計201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025生產(chǎn)負(fù)荷1現(xiàn)金流入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982815395577711.1營業(yè)收入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982299825062141.2回收固定資產(chǎn)余值044109441091.3回收流動資金0744874482現(xiàn)金流出6843496267297532291118114171411361913619136191361913619136191361913619136193751912.1固定資產(chǎn)投資6843480530907402.2流動資金3422402698602.3經(jīng)營成本040954095409540954095409540954095409540954095409540954095863462.4營業(yè)稅金及附加15573713317423762179164916491649164916491649164916491649278402.5所得稅6663179191564211643108677875787578757875787578757875787578751336092.6特種基金003凈現(xiàn)金流量（1-2）-68434-67947377693479125092224851636316363163631636316363163631636316363679201825804累計現(xiàn)金流量-68434-136381-98612-63821-38729-162441191648232845492086557181934982971146601825803651605所得稅前凈現(xiàn)金流量-68434-61284556885043336735333522423824238242382423824238242382423824238757953161896所得稅前凈累計現(xiàn)金流量-68434-129718-74030-2359713138464907072894966119204143442167680191918216156240394316189632378所得稅后 所得稅前計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率： IRR=13.72%； IRR=24.72%：； 投資回收期：6.99； 4.64表11-5 現(xiàn)金流量表（自有資金）單位：萬元序號年份項目建設(shè)期經(jīng)營期合計201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025生產(chǎn)負(fù)荷1現(xiàn)金流入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982815395577711.1營業(yè)收入028320675225770243206396262998229982299822998229982299822998229982299825062141.2回收固定資產(chǎn)余值044109441091.3回收流動資金0744874482現(xiàn)金流出2053150638618145270137550174181389613896138961389613896138961389613896191093709292.1自有資金205312415900000000446902.2借款本金償還114983092426994181470000000005213927762.3借款利息支付2666516327961289277277277277277277277277277277146842.4經(jīng)營成本040954095409540954095409540954095409540954095409540954095573302.5營業(yè)稅金及附加015573713317423762179164916491649164916491649164916491649278402.6所得稅06663179191564211643108677875787578757875787578757875787578751336092.7特種基金0003凈現(xiàn)金流量（1-2）-20531-2231857085001565622208160861608616086160861608616086160861608662430186842計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率：IRR=23.34%財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=2%） =3152表11-6 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元序號年份建設(shè)期經(jīng)營期合計項目2011201220132014201520162017201820192020202120222023202420251資產(chǎn)6603913682423786823870223534723926225525027123828722630321431920233519035117836707638315440267701.1流動資產(chǎn)總額01603158371714318246222343451146788590757135283629959171077931205601337698284571.1.1應(yīng)收賬款0142323274201184135898989898989898919711.1.2存貨047147147147147147147147147147147147147147165941.1.3現(xiàn)金011310110811113011203112201126911315113151131511315113151131511315113151577331.1.4累計盈余資金0-1032039625268637110359226363491347200594777175484042959181086851218946621591.2在建工程65012805301455421.3固定資產(chǎn)凈值868538313379572761647290269780667