惠水商貿(mào)城項(xiàng)目營(yíng)銷方案第一頁(yè)，共79頁(yè)。目錄1項(xiàng)目整體定位2項(xiàng)目SWOT分析、各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化3業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局4客戶分析5經(jīng)營(yíng)模式和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)6項(xiàng)目營(yíng)銷模式、營(yíng)銷節(jié)奏建議第二頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目整體定位惠水概況惠水縣位于貴州省中南部，北鄰貴陽(yáng)，西及安順，縣域東西寬72公里，南北長(zhǎng)68公里，少數(shù)民族占58%。惠水自五代起設(shè)南寧州，宋代置“八番”地，明代建程番府，定番府，自今已有一千余年的歷史。世居在這塊土地上的漢，布依，苗，毛南，壯，彝，水，回等民族，經(jīng)世代開發(fā)，將惠水建設(shè)成為貴州著名的稻粟之地，桔果之鄉(xiāng)?；菟h屬貴州省黔南布依族苗族自治州，位于苗嶺山地南側(cè)，地跨東經(jīng)106°22′～107°06′，北緯25°41′～26°18′。面積2470平方公里，東接平塘，西連長(zhǎng)順，南鄰羅甸，北與貴陽(yáng)、龍里相壤。轄8個(gè)鎮(zhèn)，17個(gè)鄉(xiāng)，9個(gè)居民委員會(huì)，201個(gè)村民委員會(huì)。縣城面積5.8平方公里。總?cè)丝?6萬(wàn)人。其中，非農(nóng)業(yè)人口3.59萬(wàn)人，少數(shù)民族人口24.9萬(wàn)人，居住著漢、布依、苗、回、壯、侗、水等18個(gè)民族，人口較多的少數(shù)民族有布依族、苗族。1998年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為對(duì)外開放縣?？h城常駐人口（）萬(wàn)。第三頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目整體定位惠水概況第四頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目整體定位惠水交通貴惠高速公路起于貴陽(yáng)繞城高速公路南環(huán)線揚(yáng)眉堡，終點(diǎn)位于惠水縣和平鎮(zhèn)新莊村杉木寨后山。為雙向6車道，全長(zhǎng)約40公里，設(shè)計(jì)時(shí)速每小時(shí)100公里，路基寬33.5米，是目前全省等級(jí)最高的高速公路之一。其沿線串聯(lián)了青巖古鎮(zhèn)、黃上河谷漂流、漣江田園風(fēng)光、百鳥河等風(fēng)景區(qū)，共有收費(fèi)站4個(gè)，服務(wù)區(qū)與停車區(qū)共1個(gè)，其建筑風(fēng)格極具地方民族氣息。從貴陽(yáng)到惠水約半個(gè)小時(shí)。第五頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目整體定位惠水經(jīng)濟(jì)1、惠水縣將融入貴陽(yáng)及貴安新區(qū)城市經(jīng)濟(jì)圈，密切關(guān)注貴陽(yáng)的發(fā)展動(dòng)向，研究貴陽(yáng)，學(xué)習(xí)貴陽(yáng)，借力貴陽(yáng)，融入貴陽(yáng)，及時(shí)認(rèn)真分析貴陽(yáng)及貴安新區(qū)十二五規(guī)劃、市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，尋找融入貴陽(yáng)的結(jié)合點(diǎn)。2、作為《貴州省黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》中的33個(gè)縣級(jí)行政單元，且被列入黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)范圍的20個(gè)縣市之一的惠水縣認(rèn)真研究貴陽(yáng)及貴安新區(qū)的總體規(guī)劃，在產(chǎn)業(yè)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施、重大項(xiàng)目、市場(chǎng)體系、生態(tài)保護(hù)等方面的專業(yè)規(guī)劃上作細(xì)致深入的研究，去年以來(lái)惠水縣財(cái)政共投入1000余萬(wàn)元開展縣城總規(guī)修編、《長(zhǎng)田經(jīng)濟(jì)示范區(qū)總體規(guī)劃》等規(guī)劃，編制了6.4平方公里城北新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、105個(gè)行政村總體規(guī)劃編制。為了推進(jìn)“四化同步”建設(shè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距，目前該縣邀請(qǐng)了省直部門的專家為該縣編制《惠水縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃》。并將逐步落實(shí)好各項(xiàng)規(guī)劃，借力貴陽(yáng)及貴安新區(qū)城市經(jīng)濟(jì)圈的“火車頭”、“發(fā)動(dòng)機(jī)”作用，力爭(zhēng)將規(guī)劃的美好藍(lán)圖變成老百姓看得見、摸得著、能受益的現(xiàn)實(shí)。第六頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目整體定位惠水周邊第七頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目整體定位惠水縣城市建設(shè)目標(biāo)第八頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)分析（1）惠水消費(fèi)基礎(chǔ)（2）惠水綜合一站消費(fèi)批發(fā)市場(chǎng)缺失（3）老市場(chǎng)亟待升級(jí)通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)第九頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析（4）惠水項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)（5）本項(xiàng)目的發(fā)展前景通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)第十頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位劣勢(shì)和威脅分析（1）項(xiàng)目周邊人氣、氛圍（2）項(xiàng)目周邊市政、交通、配套（3）惠水本地經(jīng)營(yíng)投資客的數(shù)量、實(shí)力通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)第十一頁(yè)，共79頁(yè)。惠水房地產(chǎn)市場(chǎng)情況惠水現(xiàn)有的地產(chǎn)公司第十二頁(yè)，共79頁(yè)?；菟康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠水現(xiàn)售價(jià)格第十三頁(yè)，共79頁(yè)。惠水房地產(chǎn)市場(chǎng)情況惠水項(xiàng)目對(duì)比第十四頁(yè)，共79頁(yè)?；菟康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠水房地產(chǎn)現(xiàn)狀及格局第十五頁(yè)，共79頁(yè)?；菟康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠水房地產(chǎn)供需分析第十六頁(yè)，共79頁(yè)。惠水房地產(chǎn)市場(chǎng)情況惠水房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)性用房的分布第十七頁(yè)，共79頁(yè)?；菟康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠水房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)性用房租售情況第十八頁(yè)，共79頁(yè)?；菟康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠水商業(yè)分布形態(tài)及規(guī)模第十九頁(yè)，共79頁(yè)。惠水房地產(chǎn)市場(chǎng)情況惠水城鎮(zhèn)居民消費(fèi)力分析第二十頁(yè)，共79頁(yè)?；菟康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠水商品品質(zhì)、物價(jià)分析第二十一頁(yè)，共79頁(yè)?；菟康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠水消費(fèi)需求與供應(yīng)對(duì)比第二十二頁(yè)，共79頁(yè)。惠水房地產(chǎn)市場(chǎng)情況惠水城鎮(zhèn)居民消費(fèi)消費(fèi)動(dòng)態(tài)與流向第二十三頁(yè)，共79頁(yè)?；菟康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況惠水營(yíng)業(yè)用房開發(fā)現(xiàn)狀第二十四頁(yè)，共79頁(yè)。惠水房地產(chǎn)市場(chǎng)情況惠水商品需求導(dǎo)向第二十五頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目概況●本項(xiàng)目由商貿(mào)城、住宅、住宅沿街底商組成?！裼蓤D示所知：商貿(mào)城占主要體量共計(jì)四層，住宅六棟（其中可含一棟辦公和一棟酒店）。住宅下方有兩層連體底商。第二十六頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目整體定位惠水作為一個(gè)縣級(jí)地州，人口數(shù)量和消費(fèi)能力相對(duì)有限，要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，迅速銷售，在項(xiàng)目定位上建議遵循：多業(yè)態(tài)組合+商業(yè)與服務(wù)配套組合多業(yè)態(tài)組合單個(gè)業(yè)態(tài)品類其規(guī)模體量肯定做不大，一定要通過(guò)多業(yè)態(tài)組合，納入多種相互帶動(dòng)、相互補(bǔ)充的業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目影響力。本項(xiàng)目可將縣級(jí)主要消費(fèi)品類，進(jìn)行科學(xué)組合，抓住惠水及周邊所需的商業(yè)商業(yè)形態(tài)。商業(yè)與服務(wù)配套組合商業(yè)需要配套，目前新開發(fā)的項(xiàng)目與舊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要是配套的競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目有足夠大的地塊，應(yīng)將商業(yè)及配套做足，倉(cāng)儲(chǔ)、物流、五金、建材、貨運(yùn)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店住宿生活便利服務(wù)。打造一站式消費(fèi)第二十七頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化業(yè)態(tài)組合品種定位第二十八頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化第二十九頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化分析惠水縣及周邊對(duì)本版塊的需求需要詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：市調(diào)的同時(shí)可以積攢客戶信息，作為客戶群的儲(chǔ)備通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)第三十頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化第三十一頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化分析惠水縣及周邊對(duì)本版塊的需求需要詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)第三十二頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化第三十三頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化分析惠水縣及周邊對(duì)本版塊的需求需要詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)第三十四頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化第三十五頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化分析惠水縣及周邊對(duì)本版塊的需求需要詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)第三十六頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化第三十七頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化分析惠水縣及周邊對(duì)本版塊的需求需要詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研數(shù)據(jù)直接影響到供貨需求，詳細(xì)數(shù)據(jù)附下：通過(guò)市調(diào)補(bǔ)充數(shù)據(jù)第三十八頁(yè)，共79頁(yè)。各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)量化周邊配套性服務(wù)（周邊項(xiàng)目提供）第三十九頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局全部是單鋪形式的四層商貿(mào)城一、1、四層商業(yè)全部是由4.8米----5.4米高，面積30㎡---50㎡，進(jìn)深8—9米的單鋪組成?？梢圆煌膶哟蝿澐植煌臉I(yè)態(tài)，例如1樓五金、2樓小商品、三樓針織、四樓兒童用品等。2、優(yōu)勢(shì)：迅速全部售出、回籠資金快。不足：整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成為最大的難點(diǎn)。注意事項(xiàng)：惠水區(qū)域是否有足夠的散商投資客戶和經(jīng)營(yíng)客戶成為四層全部是單鋪商業(yè)思路的重點(diǎn)。需要大量可靠的市調(diào)數(shù)據(jù)。第四十頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局四層全部是單鋪模式的案例：金陽(yáng)世貿(mào)城西市金陽(yáng)世貿(mào)城的西市四層全部是由主力戶型30-50㎡的單鋪組成。一、二層服裝百貨、三樓童裝、四樓針織第四十一頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局金陽(yáng)世貿(mào)城西市“@西市”，擁有9.3萬(wàn)平恢宏體量，規(guī)劃建設(shè)成服裝、鞋帽、皮具、箱包以及針織品多類商品超大型批發(fā)零售市場(chǎng)，將打造成為一個(gè)集“展”“貿(mào)”于一體的大型主題市場(chǎng)。第四十二頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局金陽(yáng)世貿(mào)城西市商業(yè)板塊宣傳簡(jiǎn)潔、明了項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括高端住宅，商務(wù)辦公，星級(jí)酒店，餐飲休閑等物業(yè)。是一個(gè)由現(xiàn)代化信息系統(tǒng)全支撐全覆蓋，整合供應(yīng)、倉(cāng)儲(chǔ)、交易、配送及金融服務(wù)五大功能為一體的現(xiàn)代商貿(mào)交易平臺(tái)。第四十三頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局金陽(yáng)世貿(mào)城西市現(xiàn)場(chǎng)包裝簡(jiǎn)潔但重點(diǎn)突出第四十四頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局金陽(yáng)世貿(mào)城西市業(yè)態(tài)明確第四十五頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局金陽(yáng)世貿(mào)城西市宣傳重點(diǎn)明確第四十六頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局四層商業(yè)集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)一體二、1、四層主力商業(yè)集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)于一體，例如一樓五金、二樓百貨、三樓餐飲兒童娛樂(lè)、四樓KTV、會(huì)所、健身房等。2、優(yōu)勢(shì)：覆蓋客戶面廣，商業(yè)容易運(yùn)營(yíng)。不足：部分大型娛樂(lè)版塊例如KTV、會(huì)所、健身房的客戶大都是采用租的形式，如此大面積的商業(yè)很難尋求買的客戶，導(dǎo)致部分物業(yè)自己持有。注意事項(xiàng)：如何搭配各業(yè)態(tài)需要集中對(duì)惠水進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，如確定以此形式搭配大型商業(yè)體的客戶需提前招商。第四十七頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局四層商業(yè)集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)一體二、第四十八頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局四層商業(yè)集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)一體二、第四十九頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局住宅部分：小戶型為主公寓式住宅溫馨的外立面第五十頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局住宅部分：小戶型為主公寓式住宅碧桂園項(xiàng)目，一室一廳50平米小戶型參考以50平米一房和70平米二房為主第五十一頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局住宅部分：小戶型為主公寓式住宅中國(guó)鐵建國(guó)際城，一室一廳50平米小戶型參考第五十二頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局住宅部分：小戶型為主公寓式住宅綠地伊頓公館，二室二廳76平米小戶型參考第五十三頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局住宅臨街底商高端大氣第五十四頁(yè)，共79頁(yè)。業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及平面布局商業(yè)經(jīng)營(yíng)要素一、公交客運(yùn)中心提高項(xiàng)目周邊的人氣和商業(yè)氛圍，方便快捷的交通為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)便利，三、倉(cāng)儲(chǔ)本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)聚集型商貿(mào)城，部分業(yè)態(tài)如建材五金等貨物自身較重或較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)戶需要存放和流通對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)條件存在硬性需求。二、停車場(chǎng)本項(xiàng)目為綜合性一站式項(xiàng)目，前來(lái)采購(gòu)的客戶及經(jīng)營(yíng)的商戶都對(duì)停車場(chǎng)存在一定的需求。四、物流讓商品能夠方便快捷的進(jìn)得來(lái)和出的去，為經(jīng)營(yíng)商戶和采購(gòu)商家提供便利第五十五頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治龌菟匈?gòu)房目的分析第五十六頁(yè)，共79頁(yè)。客戶分析住宅市場(chǎng)的客戶基本信息第五十七頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鲎≌袌?chǎng)客戶職業(yè)分布第五十八頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鰬粜托枨蠓治龅谖迨彭?yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治雒娣e需求分析第六十頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)類客戶業(yè)態(tài)分布第六十一頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)類物業(yè)面積需求范圍第六十二頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)者租賃條件表第六十三頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)者租賃條件第六十四頁(yè)，共79頁(yè)。客戶分析經(jīng)營(yíng)者臨街商鋪的需求第六十五頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)者對(duì)層數(shù)的需求第六十六頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)者對(duì)租金的需求第六十七頁(yè)，共79頁(yè)。客戶分析經(jīng)營(yíng)者對(duì)租金的承受范圍第六十八頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)者目標(biāo)分布第六十九頁(yè)，共79頁(yè)。客戶分析經(jīng)營(yíng)者面積需求第七十頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)者購(gòu)置條件第七十一頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼋?jīng)營(yíng)者考慮因素第七十二頁(yè)，共79頁(yè)。客戶分析經(jīng)營(yíng)者價(jià)格承受范圍第七十三頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鲋饕繕?biāo)客戶群惠水縣城及周邊中高端收入人群，企事業(yè)高管、白領(lǐng)、公務(wù)員、經(jīng)營(yíng)戶、投資客其它目標(biāo)客戶群惠水周邊城市（貴陽(yáng)等），投資客惠水意向客戶調(diào)研第七十四頁(yè)，共79頁(yè)?？蛻舴治鼍唧w業(yè)態(tài)具體人群商業(yè)獨(dú)立鋪面惠水縣及周邊經(jīng)營(yíng)戶、投資客商業(yè)大型鋪面惠水縣及貴陽(yáng)市等大型娛樂(lè)餐飲投資公司或個(gè)人住宅本地居民住宅底商投資餐飲、品牌服飾等個(gè)體投資及銀行等金融配套車庫(kù)本小區(qū)居民或者本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戶第七十五頁(yè)，共79頁(yè)。經(jīng)營(yíng)模式和競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)第七十六頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目的營(yíng)銷模式、營(yíng)銷節(jié)奏建議項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路“短、平、快”快速回籠資金針對(duì)意向客戶，集中上門推銷的模式掃街，覆蓋惠水所有的經(jīng)營(yíng)戶單鋪沿街獨(dú)鋪數(shù)量比較少，挖掘合適的投資客戶，價(jià)格比集中單鋪要貴很多，將是整個(gè)項(xiàng)目最貴的商業(yè)體整體以小戶型為主，采用單價(jià)比周邊略低的模式，整體速銷。