房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查應(yīng)對(duì)策略及稅企間涉稅爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題解析及稅企間涉稅爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題解析

第一講營(yíng)業(yè)稅檢查及稅企爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題解析

《稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作方案》

（一）檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。

1、有無(wú)直接坐支售樓收入不入賬的情況。

2、營(yíng)業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，重點(diǎn)關(guān)注被查對(duì)象收取的各類(lèi)手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否并入營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅；收取的水電開(kāi)戶(hù)費(fèi)、管道設(shè)施費(fèi)、城建配套費(fèi)、代辦證件費(fèi)等是否并入營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅。

3、是否存在低價(jià)銷(xiāo)售的行為、有無(wú)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷(xiāo)售價(jià)格是否合理。

4、動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。

5、各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。

6、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

7、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤(rùn)或按銷(xiāo)售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

8、房地產(chǎn)企業(yè)大額往來(lái)、長(zhǎng)期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷(xiāo)售問(wèn)題。

9、納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，是否按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。

10、各種房產(chǎn)出租收入（如開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車(chē)位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅；特別是“售房回租”業(yè)務(wù)，有無(wú)以房租費(fèi)沖抵售房收入后再申報(bào)納稅。

（二）檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的及時(shí)性。

1、銷(xiāo)售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。

2、按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷(xiāo)售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。（三）其他營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題。

1－1、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過(guò)的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳納？（一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份的選擇

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》：非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份應(yīng)選擇小規(guī)模納稅人。（二）小規(guī)模納稅人的征收率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3％。4、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售使用過(guò)的設(shè)備或物品怎樣納稅

財(cái)稅[2009]9號(hào)：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外）銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，減按2％征收率征收增值稅。

“已使用過(guò)的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。（2）小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3％的征收率征收增值稅。

例1-1、某房地產(chǎn)公司2006年3月購(gòu)入2臺(tái)運(yùn)貨車(chē)，每臺(tái)車(chē)單價(jià)200000元，增值稅稅率17％，貨車(chē)折舊年限為5年。為了提高運(yùn)輸能力，更新車(chē)輛，2009年4月公司將這兩臺(tái)汽車(chē)出售，每臺(tái)售價(jià)60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。例1－2、甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，將建筑廢舊物資變賣(mài)，收入110000元，繳納了營(yíng)業(yè)稅5500元。這樣納稅對(duì)么？

1－2自建房產(chǎn)自用是否繳納營(yíng)業(yè)稅？誤交營(yíng)業(yè)稅如何處理？

例1－5、山東省某市一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，2008年二月將一棟新建好的寫(xiě)字樓自用，寫(xiě)字樓成本價(jià)1900萬(wàn)元。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做視同銷(xiāo)售處理，繳納營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，公允價(jià)格為2800萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加154萬(wàn)元，企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，還要征收企業(yè)所得稅。請(qǐng)問(wèn)，對(duì)么？

新《細(xì)則》第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；（2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱(chēng)自建）建筑物后銷(xiāo)售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。1－3、甲甲方方提提供供材材料料與與甲甲方方提提供供設(shè)設(shè)備備怎怎樣樣納納稅稅？？裝裝飾飾勞勞務(wù)務(wù)清清包包工工稅稅收收政政策策有有何何變變化化？？甲甲方方提提供供材材料料可可否否計(jì)計(jì)入入開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本？？（一一））原原《細(xì)則則》第18條：納稅稅人人從從事事建建筑筑、、修修繕繕、、裝裝飾飾工工程程作作業(yè)業(yè),無(wú)論論與與對(duì)對(duì)方方如如何何結(jié)結(jié)算算,其營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額均均應(yīng)應(yīng)包包括括工工程程所所用用原原材材料料及及其其他他物物資資和和動(dòng)動(dòng)力力的的價(jià)價(jià)款款在在內(nèi)內(nèi)。。納稅稅人人從從事事安安裝裝工工程程作作業(yè)業(yè),凡所所安安裝裝的的設(shè)設(shè)備備的的價(jià)價(jià)值值作作為為安安裝裝工工程程產(chǎn)產(chǎn)值值的的,其營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額應(yīng)應(yīng)包包括括設(shè)設(shè)備備的的價(jià)價(jià)款款在在內(nèi)內(nèi)。。注意意：：營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅的的計(jì)計(jì)稅稅基基數(shù)數(shù)是是營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)收收入入，，而而不不是是施施工工成成本本。。例1－6、甲甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司將將一一項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)工工程程出出包包給給乙乙建建筑筑施施工工公公司司，，合合同同采采取取甲甲供供鋼鋼材材的的承承包包方方式式，，乙乙方方現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)用用。。根根據(jù)據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)氐亟ńㄎ?guī)規(guī)定定，，各各項(xiàng)項(xiàng)取取費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如如下下：：材材料料價(jià)價(jià)差差3％，，臨臨時(shí)時(shí)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)2％，，法法定定稅稅金金4％，，法法定定利利潤(rùn)潤(rùn)3.5％，，管管理理費(fèi)費(fèi)2.5％，，計(jì)計(jì)15％。。該該工工程程決決算算：：直直接接費(fèi)費(fèi)1000萬(wàn)元元（（其其中中鋼鋼材材預(yù)預(yù)算算價(jià)價(jià)格格200萬(wàn)元元）），，各各項(xiàng)項(xiàng)取取費(fèi)費(fèi)150萬(wàn)元元，，包包工工包包料料結(jié)結(jié)算算價(jià)價(jià)格格為為1150萬(wàn)元元。。由由于于甲甲方方供供鋼鋼材材，，實(shí)實(shí)際際結(jié)結(jié)算算價(jià)價(jià)款款為為950萬(wàn)元元。。乙乙公公司司開(kāi)開(kāi)具具發(fā)發(fā)票票950萬(wàn)元元，，請(qǐng)請(qǐng)計(jì)計(jì)算算乙乙公公司司應(yīng)應(yīng)交交營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅稅稅額額；；甲甲公公司司鋼鋼材材采采購(gòu)購(gòu)成成本本220萬(wàn)元元，，怎怎樣樣計(jì)計(jì)入入““開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本””？？建筑筑安安裝裝工工程程計(jì)計(jì)稅稅營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額計(jì)計(jì)算算示示意意圖圖工程程施施工工：：1.人工工費(fèi)費(fèi)2.材料料費(fèi)費(fèi)3.機(jī)械械使使用用費(fèi)費(fèi)4.施工工間間接接費(fèi)費(fèi)工程程結(jié)結(jié)算算（（售售價(jià)價(jià)））1.直接接費(fèi)費(fèi)＝＝工工程程量量×預(yù)算算定定額額（人人工工費(fèi)費(fèi)、、材材料料費(fèi)費(fèi)、、機(jī)機(jī)械械使使用用費(fèi)費(fèi)））工程程結(jié)結(jié)算算價(jià)價(jià)款款2.各項(xiàng)項(xiàng)取取費(fèi)費(fèi)：：按按直直接接費(fèi)費(fèi)一一定定比比例例計(jì)計(jì)取取材料料價(jià)價(jià)差差、、臨臨時(shí)時(shí)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)、、長(zhǎng)長(zhǎng)途途搬搬遷遷費(fèi)費(fèi)法定定稅稅金金、、法法定定利利潤(rùn)潤(rùn)、、社社保保統(tǒng)統(tǒng)籌籌、、管理理費(fèi)費(fèi)用用計(jì)稅稅營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額包工工包包料料甲甲供供材材料料包包工工包包料料包包設(shè)設(shè)備備計(jì)稅稅營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額＝＝按按包包工工包包料料方方式式計(jì)計(jì)算算的的工工程程結(jié)結(jié)算算價(jià)價(jià)款款工程程價(jià)價(jià)款款結(jié)結(jié)算算辦辦法法施工工企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)制制度度（二二））財(cái)財(cái)稅稅[2003]16號(hào)：：通通信信線線路路工工程程和和輸輸送送管管道道工工程程所所使使用用的的電電纜纜、、光光纜纜和和構(gòu)構(gòu)成成管管道道工工程程主主體體的的防防腐腐管管段段、、管管件件（（彎彎頭頭、、三三通通、、冷冷彎彎管管、、絕絕緣緣接接頭頭））、、清清管管器器、、收收發(fā)發(fā)球球筒筒、、機(jī)機(jī)泵泵、、加加熱熱爐爐、、金金屬屬容容器器等等物物品品均均屬屬于于設(shè)設(shè)備備，，其其價(jià)價(jià)值值不不包包括括在在工工程程的的計(jì)計(jì)稅稅營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額中中。。其他建筑筑安裝工工程的計(jì)計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額也不不應(yīng)包括括設(shè)備價(jià)價(jià)值，具具體設(shè)備備名單可可由省級(jí)級(jí)地方稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)根據(jù)各各自實(shí)際際情況列列舉。計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額＝＝工程結(jié)結(jié)算價(jià)款款－設(shè)備備價(jià)款（三）新新《細(xì)則》第16條：除提供建建筑業(yè)勞勞務(wù)的同同時(shí)銷(xiāo)售售自產(chǎn)貨貨物的行行為外，，納稅人人提供建建筑業(yè)勞勞務(wù)（不不含裝飾飾勞務(wù)））的，其其營(yíng)業(yè)額額應(yīng)當(dāng)包包括工程程所用原原材料、、設(shè)備及及其他物物資和動(dòng)動(dòng)力價(jià)款款在內(nèi)，，但不包包括建設(shè)設(shè)方提供供的設(shè)備備的價(jià)款款。例1－7、A企業(yè)新建一棟棟寫(xiě)字樓樓，樓內(nèi)內(nèi)配電梯梯、中央央空調(diào)等等設(shè)備。。設(shè)計(jì)概概算為3000萬(wàn)元，其其中設(shè)備備價(jià)款400萬(wàn)元。請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)，在在工程出出包時(shí)，，應(yīng)當(dāng)怎怎樣簽訂訂合同對(duì)對(duì)A企業(yè)有利利？（四）裝裝飾勞務(wù)務(wù)的清包包工以清包工工形式提提供的裝裝飾勞務(wù)務(wù)：是指指工程所所需的主主要原材材料和設(shè)設(shè)備由客客戶(hù)自行行采購(gòu)，，納稅人人只向客客戶(hù)收取取人工費(fèi)費(fèi)、管理理費(fèi)及輔輔助材料料費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用的裝裝飾勞務(wù)務(wù)。財(cái)稅[2006]114號(hào)規(guī)定：：納稅人采采用清包包工形式式提供的的裝飾勞勞務(wù)，按按照其向向客戶(hù)實(shí)實(shí)際收取取的人工工費(fèi)、管管理費(fèi)和和輔助材材料費(fèi)等等收入(不含客戶(hù)戶(hù)自行采采購(gòu)的材材料價(jià)款款和設(shè)備備價(jià)款)確認(rèn)計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額額。非裝飾性性建筑勞勞務(wù)——含甲供材材料裝飾性建建筑勞務(wù)務(wù)——不含甲供供材料第16條建筑勞勞務(wù)例3－8、甲房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)開(kāi)發(fā)別墅100套，準(zhǔn)備精裝裝修后出售，，根據(jù)設(shè)計(jì)圖圖紙計(jì)算，裝裝修直接成本本需要1980萬(wàn)元。其中材材料費(fèi)占60％，采取何種種出包方式，，可以減少對(duì)對(duì)裝修工程的的營(yíng)業(yè)稅支出出？包工包料乙方方計(jì)提營(yíng)業(yè)稅稅額＝1980×3％＝59.4萬(wàn)元清包工乙方計(jì)計(jì)提營(yíng)業(yè)稅＝＝1980×40%×3％＝23.76萬(wàn)元節(jié)稅＝59.4－23.76＝35.64萬(wàn)元討論：怎樣減少裝飾飾材料的浪費(fèi)費(fèi)？1－4、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)項(xiàng)目怎樣繳納納營(yíng)業(yè)稅？購(gòu)購(gòu)入在建項(xiàng)目目后再投資建建設(shè)，建成后后銷(xiāo)售怎樣納納稅？例1－82007年，甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司通過(guò)拍拍賣(mài)取得乙商商業(yè)公司一幢幢商用樓，拍拍賣(mài)價(jià)格14800萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)投投資建設(shè)，于于2009年建成，銷(xiāo)售售價(jià)格32600萬(wàn)元，甲公司司應(yīng)當(dāng)怎樣繳繳納營(yíng)業(yè)稅？？《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若若干政策問(wèn)題題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）：?jiǎn)挝缓秃蛡€(gè)人銷(xiāo)售或或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置置的不動(dòng)產(chǎn)或或受讓的土地地使用權(quán)，以以全部收入減減去不動(dòng)產(chǎn)或或土地使用權(quán)權(quán)的購(gòu)置或受受讓原價(jià)后的的余額為營(yíng)業(yè)業(yè)額單位和個(gè)人銷(xiāo)銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵抵債所得的不不動(dòng)產(chǎn)、土地地使用權(quán)的，，以全部收入入減去抵債時(shí)時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或土地使用用權(quán)作價(jià)后的的余額為營(yíng)業(yè)業(yè)額。財(cái)稅[2003]16號(hào)第二條：?jiǎn)螁挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目目時(shí)，不管是是否辦理立項(xiàng)項(xiàng)人和土地使使用人的更名名手續(xù)，其實(shí)實(shí)質(zhì)是發(fā)生了了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)或土土地使用權(quán)的的行為。對(duì)于于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)項(xiàng)目行為應(yīng)按按以下辦法征征收營(yíng)業(yè)稅：：1、轉(zhuǎn)讓已完成成土地前期開(kāi)開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)進(jìn)行土地前期期開(kāi)發(fā)，但尚尚未進(jìn)入施工工階段的在建建項(xiàng)目，按““轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)”稅目中中“轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)”項(xiàng)項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入入建筑物施工工階段的在建建項(xiàng)目，按““銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅目征收收營(yíng)業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指指立項(xiàng)建設(shè)但但尚未完工的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目或其它建設(shè)設(shè)項(xiàng)目1－5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)取得土地地使用權(quán)后再再轉(zhuǎn)讓有何納納稅技巧？（一）不能不不開(kāi)發(fā)。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第38條：對(duì)取得土土地使用權(quán)后后（不論是生生地或是熟地地），未進(jìn)行行任何形式的的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓讓的，核實(shí)有有無(wú)違反稅收收規(guī)定加計(jì)扣扣除的情形。。如果不開(kāi)發(fā)就就轉(zhuǎn)讓在計(jì)算算土地增值稅稅時(shí)不得加計(jì)計(jì)扣除30%。（二）不得過(guò)過(guò)量開(kāi)發(fā)。財(cái)稅[2003]16號(hào)：轉(zhuǎn)讓已進(jìn)進(jìn)入建筑物施施工階段的在在建項(xiàng)目，按按“銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”稅目征征收營(yíng)業(yè)稅。。在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額時(shí)不得差額額計(jì)算。1－6、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取取得的“生地地”，對(duì)土地地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)怎樣納稅稅？總局《關(guān)于政府收回回土地使用權(quán)權(quán)及納稅人代代墊拆遷補(bǔ)償償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)題的通通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）：納稅人人受托進(jìn)行建建筑物拆除、、平整土地并并代委托方向向原土地使用用權(quán)人支付拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)的的過(guò)程中，其其提供建筑物物拆除、平整整土地勞務(wù)取取得的收入應(yīng)應(yīng)按照“建筑筑業(yè)”稅目繳繳納營(yíng)業(yè)稅；；其代委托方方向原土地使使用權(quán)人支付付拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的行為屬于于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為為，應(yīng)以提供供代理勞務(wù)取取得的全部收收入減去其代代委托方支付付的拆遷補(bǔ)償償費(fèi)后的余額額為營(yíng)業(yè)額計(jì)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅。計(jì)稅營(yíng)業(yè)額＝＝全部收入－－代委托方支支付的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)例1－9、甲房地產(chǎn)公司司從市國(guó)土管管理局取得一一塊土地使用用權(quán)，土地現(xiàn)現(xiàn)狀為毛地，，合同約定由由甲公式負(fù)責(zé)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)，，開(kāi)發(fā)費(fèi)用抵抵頂土地出讓讓金，開(kāi)發(fā)總總金額700萬(wàn)元，其中中建筑物拆拆除、平整整土地等勞勞務(wù)費(fèi)300萬(wàn)元，受托托向原土地地使用權(quán)人人支付拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)400萬(wàn)元。由于于，甲公司司采用異地地購(gòu)房安置置的方式，，實(shí)際發(fā)生生購(gòu)房安置置費(fèi)用370萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)計(jì)算甲公司司應(yīng)繳納的的營(yíng)業(yè)稅。。1－7、怎樣判定定營(yíng)業(yè)稅合合法有效憑憑證？（1）支付給境境內(nèi)單位或或者個(gè)人的的款項(xiàng)，且且該單位或或者個(gè)人發(fā)發(fā)生的行為為屬于營(yíng)業(yè)業(yè)稅或者增增值稅征收收范圍的，，以該單位位或者個(gè)人人開(kāi)具的發(fā)發(fā)票為合法法有效憑證證；（2）支付的行行政事業(yè)性性收費(fèi)或者者政府性基基金，以開(kāi)開(kāi)具的財(cái)政政票據(jù)為合合法有效憑憑證；（3）支付給境境外單位或或者個(gè)人的的款項(xiàng)，以以該單位或或者個(gè)人的的簽收單據(jù)據(jù)為合法有有效憑證，，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)對(duì)簽收單單據(jù)有疑義義的，可以以要求其提提供境外公公證機(jī)構(gòu)的的確認(rèn)證明明；（4）國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局規(guī)定定的其他合合法有效憑憑證?！秶?guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于企企業(yè)銷(xiāo)售未未取得發(fā)票票的抵債不不動(dòng)產(chǎn)和土土地使用權(quán)權(quán)征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)題的的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]77號(hào)）：合法有效憑憑證，包括括法院判決決書(shū)、裁定定書(shū)、調(diào)解解書(shū)，以及及可由人民民法院執(zhí)行行的仲裁裁裁決書(shū)、公公證債權(quán)文文書(shū)。1－9、新《營(yíng)業(yè)稅暫行行條例》對(duì)價(jià)外收費(fèi)費(fèi)規(guī)定有哪哪些變化？？?jī)r(jià)外收費(fèi)費(fèi)怎樣判斷斷是否應(yīng)交交納營(yíng)業(yè)稅稅？《條例》第五條，營(yíng)營(yíng)業(yè)額為納納稅人收取取的全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，，包括收取取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資資費(fèi)、返還利潤(rùn)潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)費(fèi)、違約金金、滯納金金、延期付付款利息、、賠償金、、代收款項(xiàng)、、代墊款項(xiàng)項(xiàng)、罰息及其他各種種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)費(fèi)，但不包包括同時(shí)符符合以下條條件代為收收取的政府府性基金或或者行政事事業(yè)性收費(fèi)費(fèi)：（1）由國(guó)務(wù)院院或者財(cái)政政部批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立的政府府性基金，，由國(guó)務(wù)院院或者省級(jí)級(jí)人民政府府及其財(cái)政政、價(jià)格主主管部門(mén)批批準(zhǔn)設(shè)立的的行政事業(yè)業(yè)性收費(fèi)；；（2）收取時(shí)開(kāi)開(kāi)具省級(jí)以以上財(cái)政部部門(mén)印制的的財(cái)政票據(jù)據(jù)；（3）所收款項(xiàng)項(xiàng)全額上繳繳財(cái)政。凡價(jià)外費(fèi)用用，無(wú)論會(huì)會(huì)計(jì)制度規(guī)規(guī)定如何核核算，均應(yīng)應(yīng)并入營(yíng)業(yè)業(yè)額計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅額。。4、下列收費(fèi)費(fèi)是否屬于于價(jià)外收費(fèi)費(fèi)：天然氣集資資費(fèi)、暖氣氣集資費(fèi)、、有線電視視初裝費(fèi)、、網(wǎng)絡(luò)寬帶帶初裝費(fèi)、、電話電纜纜初裝費(fèi)、、水電增容容費(fèi)、熱計(jì)計(jì)量表費(fèi)、、辦證費(fèi)（（房屋交易易手續(xù)費(fèi)、、產(chǎn)權(quán)登記記費(fèi)、他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利登記記費(fèi)、權(quán)證證工本費(fèi)））、契稅、、商品房購(gòu)購(gòu)銷(xiāo)合同印印花稅、房房屋所有權(quán)權(quán)證印花稅稅、土地使使用權(quán)證印印花稅、住住房維修專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)基金等等。（1）代收的政政府性基金金、行政事事業(yè)收費(fèi)免免稅如：辦證費(fèi)費(fèi)（房屋交交易手續(xù)費(fèi)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登登記費(fèi)、他他項(xiàng)權(quán)利登登記費(fèi)、權(quán)權(quán)證工本費(fèi)費(fèi)）、契稅稅、住房專(zhuān)項(xiàng)維維修基金、、商品房購(gòu)銷(xiāo)銷(xiāo)合同印花花稅、房屋屋所有權(quán)證證印花稅、、土地使用用權(quán)證印花花稅。（2）只有取得得財(cái)政票據(jù)據(jù)才不納稅稅。如：天然氣氣集資費(fèi)、、暖氣集資資費(fèi)、有線線電視初裝裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)寬帶初裝裝費(fèi)等有些些地區(qū)不再再屬于行政政事業(yè)收費(fèi)費(fèi)，而屬于于經(jīng)營(yíng)性收收費(fèi)，不能能取得財(cái)政政票據(jù)，不不免稅。（3）區(qū)分應(yīng)計(jì)計(jì)入成本核核算還是作作為往來(lái)核核算根據(jù)國(guó)家計(jì)計(jì)委、財(cái)政政部《關(guān)于全面整整頓住房建建設(shè)收費(fèi)取取消部份收收費(fèi)項(xiàng)目的的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)）：取消消與城市基基礎(chǔ)設(shè)施配配套而收取取的水、電電、氣、熱熱、道路以以及其他各各種名目的的專(zhuān)項(xiàng)配套套費(fèi)。主要包括開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)道路、供供水、供電電、供氣、、排污、排排洪、通訊訊、照明等等社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)和和環(huán)境衛(wèi)生生、園林綠綠化等園林林環(huán)境工程程費(fèi)。1－10、支支付付境境外外公公司司來(lái)來(lái)華華提提供供咨咨詢(xún)?cè)儭?、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工等等勞勞務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)，，如如何何按按規(guī)規(guī)定定代代扣扣營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅和和企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅？？新《細(xì)則則》規(guī)定定，，在在中中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)境境內(nèi)內(nèi)（（以以下下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)境境內(nèi)內(nèi)））提提供供條條例例規(guī)規(guī)定定的的勞勞務(wù)務(wù)、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)或或者者銷(xiāo)銷(xiāo)售售不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，是是指指：：（1）提提供供或或者者接接受受條條例例規(guī)規(guī)定定勞勞務(wù)務(wù)的的單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人在在境境內(nèi)內(nèi)；；（2）所所轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的無(wú)無(wú)形形資資產(chǎn)產(chǎn)（（不不含含土土地地使使用用權(quán)權(quán)））的的接接受受單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人在在境境內(nèi)內(nèi)。。（3）所所轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或者者出出租租土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的土土地地在在境境內(nèi)內(nèi)；；（4）所所銷(xiāo)銷(xiāo)售售或或者者出出租租的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)在在境境內(nèi)內(nèi)。。（三三））境境內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)在在境境外外提提供供建建筑筑勞勞務(wù)務(wù)征征稅稅的的規(guī)規(guī)定定財(cái)稅稅[2009]111號(hào)：：1、對(duì)對(duì)中中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)境境內(nèi)內(nèi)（（以以下下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)境境內(nèi)內(nèi)））單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人在在中中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)境境外外（（以以下下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)境境外外））提提供供建建筑筑業(yè)業(yè)、、文文化化體體育育業(yè)業(yè)（（除除播播映映））勞勞務(wù)務(wù)暫暫免免征征收收營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。。2、境境外外單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人在在境境外外向向境境內(nèi)內(nèi)單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人提提供供的的完完全全發(fā)發(fā)生生在在境境外外的的《營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅暫暫行行條條例例》規(guī)定定的的勞勞務(wù)務(wù)，，不不屬屬于于條條例例第第一一條條所所稱(chēng)稱(chēng)在在境境內(nèi)內(nèi)提提供供條條例例規(guī)規(guī)定定的的勞勞務(wù)務(wù)，，不不征征收收營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。。根據(jù)據(jù)上上述述原原則則，，對(duì)對(duì)境境外外單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人在在境境外外向向境境內(nèi)內(nèi)單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人提提供供的的文文化化體體育育業(yè)業(yè)（（除除播播映映）），，娛娛樂(lè)樂(lè)業(yè)業(yè)，，服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)中中的的旅旅店店業(yè)業(yè)、、飲飲食食業(yè)業(yè)、、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)業(yè)業(yè)，，以以及及其其他他服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)中中的的沐沐浴浴、、理理發(fā)發(fā)、、洗洗染染、、裱裱畫(huà)畫(huà)、、謄謄寫(xiě)寫(xiě)、、鐫鐫刻刻、、復(fù)復(fù)印印、、打打包包勞勞務(wù)務(wù)，，不不征征收收營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅。。例1－10、2009年3月15日，，某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司委委托托A國(guó)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院進(jìn)進(jìn)行行開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)小小區(qū)區(qū)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，按按合合同同規(guī)規(guī)定定支支付付設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)100萬(wàn)美美元元。。A國(guó)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院在在我我國(guó)國(guó)境境內(nèi)內(nèi)沒(méi)沒(méi)有有代代理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，該該公公司司應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)代代扣扣營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅和和外外國(guó)國(guó)公公司司的的企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。已已知知當(dāng)當(dāng)天天美美元元與與人人民民幣幣的的匯匯率率中中間間價(jià)價(jià)為為6.8373。應(yīng)當(dāng)代扣營(yíng)業(yè)業(yè)稅＝6.8373×1000000×5％＝341,865元代扣預(yù)提所得得稅＝6.8373×1000000×10％＝683,730元1－11、什么是合作作建房？合作作建房怎樣繳繳納營(yíng)業(yè)稅？？合作建房，是是指由一方（（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲甲方）提供土土地使用權(quán)，，另一方（以以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方方）提供資金金，合作建房房。合作建房房的方式一般般有兩種：第一種、純粹粹的“以物易易物”，即雙雙方以各自擁?yè)碛械耐恋厥故褂脵?quán)和房屋屋所有權(quán)相互互交換。具體體的交換方式式也有以下兩兩種：1.土地使用權(quán)和和房屋所有權(quán)權(quán)相互交換，，雙方都取得得了擁有部分分房屋的所有有權(quán)。2.以出租土地使使用權(quán)為代價(jià)價(jià)換取房屋所所有權(quán)。例如如，甲方將土土地使用權(quán)出出租給乙方若若干年，乙方方投資在該土土地上建造建建筑物并使用用，租賃期滿(mǎn)滿(mǎn)后，乙方將將土地使用權(quán)權(quán)連同所建的的建筑物歸還還甲方第二種方式是是甲方以土地地使用權(quán)、乙乙方以貨幣資資金合股，成成立合營(yíng)企業(yè)業(yè)，合作建房房。1.房屋建成后，，如果雙方采采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)、利潤(rùn)共享享的分配方式式按照營(yíng)業(yè)稅稅“以無(wú)形資資產(chǎn)投資入股股，參與接受受投資方的利利潤(rùn)分配、共共同承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)的行為為，不征營(yíng)業(yè)業(yè)稅”的規(guī)定定。2.房屋建成后，，甲方如果采采取按銷(xiāo)售收收入的一定比比例提成的方方式參與分配配，或提取固固定利潤(rùn)，則則不屬營(yíng)業(yè)稅稅所稱(chēng)的投資資入股不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的行為為，而屬于甲甲方將土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給給合營(yíng)企業(yè)的的行為。3.如果房屋建成成后雙方按一一定比例分配配房屋，則此此種經(jīng)營(yíng)行為為，也未構(gòu)成成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)稱(chēng)的以無(wú)形資資產(chǎn)投資入股股，共同承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征征營(yíng)業(yè)稅的行行為。1－12以“拆一還一一”方式進(jìn)行行動(dòng)遷補(bǔ)償，，怎樣計(jì)算營(yíng)營(yíng)業(yè)稅？國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)：“對(duì)償還還面積與拆遷遷建筑面積相相等的部分由由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住住宅房屋的成成本價(jià)核定計(jì)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅””。1．按拆遷合同同價(jià)預(yù)提拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)借：開(kāi)發(fā)成本本—土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：應(yīng)付賬款款—暫估拆遷補(bǔ)償償費(fèi)2.出售新房給動(dòng)動(dòng)遷戶(hù)借：應(yīng)付賬款款－暫估拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)現(xiàn)金等科目貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入第二講土土地增值值稅檢查及稅稅企爭(zhēng)議焦點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題解析《稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查查工作方案》1、是否按規(guī)定定申報(bào)預(yù)繳土土地增值稅，，其會(huì)計(jì)處理理是否正確。。2、是否不按規(guī)定定進(jìn)行成本分分?jǐn)?，增值額的計(jì)算算是否正確。。3、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的界定定是否符合要要求，是否將將高檔住宅與與普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅混淆在一一起預(yù)交或清清算土地增值值稅。4、是否以工程程未結(jié)算、未未決算或商品品房未銷(xiāo)售完完畢等理由不不進(jìn)行土地增增值稅的清算算。5、是否不按規(guī)規(guī)定確定土地地增值稅的清清算單位。6、是否按規(guī)定定對(duì)開(kāi)發(fā)成本本中的利息支支出進(jìn)行分離離，超過(guò)貸款款期限的利息息和罰息是否否稅前剔除。。7、土地增值稅稅清算后再有有償轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)是否按規(guī)規(guī)定納稅。2－1、土地增值稅稅的征收范圍圍如何界定？？土地增值稅：：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)、地上建建筑物及其附附著物并取得得收入的單位位和個(gè)人，就就其轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)所取得的的增值額征收收的一種稅。。（一）納稅人人：（二）征稅范范圍：有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地地使用權(quán)、地地上建筑物及及其附著物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所取得的的增值額。１、“國(guó)有土地”是指法律規(guī)定定屬于國(guó)家所所有的土地；；2、地上建筑物物及附著物連連同土地一并并轉(zhuǎn)讓。（三）征稅范范圍的界定：：1．土地增值稅是是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)、地上建筑筑物和附著物物的行為征稅稅。只對(duì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地地使用權(quán)征稅稅，轉(zhuǎn)讓集體體所有土地是是違法行為；；2．土地增值稅只只對(duì)國(guó)有土地地使用權(quán)及其其地上的建筑筑物和附著物物的轉(zhuǎn)讓行為為征稅。不包括出讓?zhuān)?；不包括未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鲎?、、自用）；?．土地增值稅只只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)并取得收收入的行為征征稅。雖轉(zhuǎn)讓讓未取得收入入不征稅。2－2、如何確認(rèn)土土地增值稅的的收入總額？？收入總額包括括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益的流入入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于職工工福利、職工工獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外外投資、分配配給股東或投投資人、債務(wù)務(wù)重組、非貨貨幣性交易等等，發(fā)生所有有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)應(yīng)視同銷(xiāo)售房房地產(chǎn),繳納土地增值值稅。國(guó)家稅務(wù)總局局《關(guān)于土地增值值稅清算有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通知知》國(guó)稅函[2010]220號(hào)：（1）已全額開(kāi)具商商品房銷(xiāo)售發(fā)發(fā)票的，按照照發(fā)票所載金金額確認(rèn)收入入；（2）未開(kāi)具發(fā)票票或未全額開(kāi)開(kāi)具發(fā)票的，，以銷(xiāo)售合同同所載的售房房金額及其他他收益確認(rèn)收收入；（3）合同所載房房產(chǎn)面積與實(shí)實(shí)際測(cè)量面積積不一致，應(yīng)應(yīng)在計(jì)算土地地增值稅時(shí)予予以調(diào)整。2－3、計(jì)算增值額額時(shí)允許扣除除的開(kāi)發(fā)成本本包含哪些內(nèi)內(nèi)容？怎樣計(jì)計(jì)算允許扣除除的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？計(jì)算土地增值值稅的增值額額時(shí)允許扣除除的項(xiàng)目：（1）取得土地使用用權(quán)所支付的的金額；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用；（4）財(cái)政部規(guī)定的的其他扣除項(xiàng)項(xiàng)目；（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅金金；（6）舊房及建筑物物的評(píng)估價(jià)格格?！伴_(kāi)發(fā)成本”分分為土地使用權(quán)所所支付的金額額、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本（一）取得土土地使用權(quán)所所支付的金額額：是指納稅稅人為取得土土地使用權(quán)所所支付的地價(jià)價(jià)款和按國(guó)家家統(tǒng)一規(guī)定交交納的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用。包括地地價(jià)款、契稅、繳納有關(guān)登登記、過(guò)戶(hù)手手續(xù)費(fèi)等。1.同一宗土地有有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，是否予予以分?jǐn)?，分分?jǐn)傓k法是否否合理、合規(guī)規(guī)，具體金額額的計(jì)算是否否正確。2.是否存在將房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用計(jì)入取得得土地使用權(quán)權(quán)支付金額以以及土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的情形。。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1.土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)：：包括土地征征用費(fèi)、耕地地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)及有有關(guān)地地上、、地下下附著著物拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償?shù)牡膬糁еС?、、安置置?dòng)遷遷用房房支出出等。。（1）企業(yè)業(yè)用本本項(xiàng)目目建造造的房房地產(chǎn)產(chǎn)安置置回遷遷戶(hù)的的，安安置用用房視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售處處理，，同時(shí)時(shí)確認(rèn)認(rèn)為房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)支付付給回回遷戶(hù)戶(hù)的補(bǔ)補(bǔ)差價(jià)價(jià)款，，計(jì)入入拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)；；回遷遷戶(hù)支支付給給房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的的補(bǔ)差差價(jià)款款，應(yīng)應(yīng)抵減減本項(xiàng)項(xiàng)目拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。（2）企業(yè)業(yè)采取取異地地安置置，異異地安安置的的房屋屋屬于于自行行開(kāi)發(fā)發(fā)建造造的，，房屋屋價(jià)值值按視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售處處理，，并計(jì)計(jì)入本本項(xiàng)目目的拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。（3）異地地安置置的房房屋屬屬于購(gòu)購(gòu)入的的，以以實(shí)際際支付付的購(gòu)購(gòu)房支支出計(jì)計(jì)入拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。（4）貨幣幣安置置拆遷遷的，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)憑憑合法法有效效憑據(jù)據(jù)計(jì)入入拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)。?！肚逅愎芄芾硪?guī)規(guī)程》：審查查支付付給個(gè)個(gè)人的的拆遷遷補(bǔ)償償款、、拆遷遷（回回遷））合同同和簽簽收花花名冊(cè)冊(cè)或簽簽收憑憑證是是否一一一對(duì)對(duì)應(yīng)。。2.前期工工程費(fèi)費(fèi)：包包括規(guī)規(guī)劃、、設(shè)計(jì)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性研究究和水水文、、地質(zhì)質(zhì)、勘勘察、、測(cè)繪繪、““三通通一平平”等等支出出。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)：指指開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中中所發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施支出出，主主要包包括開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)道路路、供供水、、供電電、供供氣、、排污污、排排洪、、通訊訊、照照明等等社區(qū)區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程程費(fèi)和和環(huán)境境衛(wèi)生生、園園林綠綠化等等園林林環(huán)境境工程程費(fèi)。。審查時(shí)時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注：（1）前期期工程程費(fèi)、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)是是否真真實(shí)發(fā)發(fā)生，，是否否存在在虛列列情形形。（2）是否否將房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用用記入入前期期工程程費(fèi)、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)。。（3）多個(gè)（（或分分期））項(xiàng)目目共同同發(fā)生生的前前期工工程費(fèi)費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)，是是否按按項(xiàng)目目合理理分?jǐn)倲偂?.建筑安裝工工程費(fèi)費(fèi)：指指開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程中發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)建筑筑安裝裝費(fèi)用用。主主要包包括開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建建筑工工程費(fèi)費(fèi)和開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目安安裝工工程費(fèi)費(fèi)等。。（1）發(fā)生生的費(fèi)費(fèi)用是是否與與工程程結(jié)算算報(bào)告告（書(shū)書(shū)）、、工程程決算算報(bào)告告（書(shū)書(shū)）、、審計(jì)報(bào)報(bào)告、、工程施施工合合同記記載的的內(nèi)容容相符符。（2）房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)自自購(gòu)建建筑材材料時(shí)時(shí)，自自購(gòu)建建材費(fèi)費(fèi)用是是否重重復(fù)計(jì)計(jì)算扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目。。（3）參照照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)期期同類(lèi)類(lèi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目單位位平均均建安安成本本或當(dāng)當(dāng)?shù)亟ńㄔO(shè)部部門(mén)公公布的的單位位定額額成本本，驗(yàn)驗(yàn)證建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)支出出是否否存在在異常常。銷(xiāo)銷(xiāo)售已已裝修修的房房屋，，其裝修費(fèi)費(fèi)用可以計(jì)計(jì)入房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本本。（4）建筑筑安裝裝發(fā)票票是否否在項(xiàng)項(xiàng)目所所在地地稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)開(kāi)具具（例例，鋁鋁合金金門(mén)窗窗）。。5.公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)：指指在開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)建造造的會(huì)會(huì)所、、物業(yè)業(yè)管理理場(chǎng)所所、電電站、、熱力力站、、水廠廠、文文體場(chǎng)場(chǎng)館、、幼兒兒園等等配套套設(shè)施施。獨(dú)立的的、非非營(yíng)利利性的的，且且產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于于全體體業(yè)主主的，，或無(wú)無(wú)償贈(zèng)贈(zèng)與地地方政政府、、政府府公用用事業(yè)業(yè)單位位的公公共配配套設(shè)設(shè)施支支出。。（1）公共共配套套設(shè)施施的界界定是是否準(zhǔn)準(zhǔn)確，，公共共配套套設(shè)施施費(fèi)是是否真真實(shí)發(fā)發(fā)生，，有無(wú)無(wú)預(yù)提的公共共配套套設(shè)施施費(fèi)情情況。。（2）是否否將房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用用計(jì)入入公共共配套套設(shè)施施費(fèi)。。（3）多個(gè)個(gè)（或或分期期）項(xiàng)項(xiàng)目共共同發(fā)發(fā)生的的公共共配套套設(shè)施施費(fèi)，，是否否按項(xiàng)項(xiàng)目合合理分分?jǐn)偂?.開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)：指指企業(yè)業(yè)為直直接組組織和和管理理開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目所發(fā)發(fā)生的的，且且不能能將其其直接接歸屬屬于特特定成成本對(duì)對(duì)象的的成本本費(fèi)用用性支支出。。主要要包括括管理理人員員工資資、職職工福福利費(fèi)費(fèi)、折折舊費(fèi)費(fèi)、修修理費(fèi)費(fèi)、辦辦公費(fèi)費(fèi)、水水電費(fèi)費(fèi)、勞勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)費(fèi)、工工程管管理費(fèi)費(fèi)、周周轉(zhuǎn)房房攤銷(xiāo)銷(xiāo)以及及項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)設(shè)施建建造費(fèi)費(fèi)等。——屬于彈彈性較較大的的費(fèi)用用項(xiàng)目目。審核開(kāi)開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用時(shí)時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注：①是否否存在在將企企業(yè)行行政管管理部部門(mén)（（總部部）為為組織織和管管理生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而而發(fā)生生的管管理費(fèi)費(fèi)用記記入開(kāi)開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)用的的情形形。②開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用是否真真實(shí)發(fā)生，，有無(wú)預(yù)提提開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用的情情況，取得得的憑證是是否合法有有效。（三）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用：房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用是指與與房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有有關(guān)的銷(xiāo)售售費(fèi)用、管管理費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)用用。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用按照“取得土地使使用權(quán)所支支付的金額額”和“房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本”之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算算扣除。具具體比例由由各省、自自治區(qū)、直直轄市人民民政府規(guī)定定?！栏健爸圃煸斐杀痉ā薄?，可稱(chēng)““按照建造造成本的10％扣除”（四）財(cái)政政部規(guī)定的的其他扣除除項(xiàng)目：是是指從事房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的納稅人人可按照““取得土地使使用權(quán)所支支付的金額額”和“房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本之”之和加計(jì)20％的扣除；；可稱(chēng)按照照建造成本本的20％加計(jì)扣除除（五）與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅稅金：是指指在轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時(shí)繳繳納的營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教育育費(fèi)附加和和印花稅。。（六）舊房房及建筑物物的評(píng)估價(jià)價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓讓已使用的的房屋及建建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的房房地產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)評(píng)定定的重置成成本價(jià)乘以以成新度折折扣率后的的價(jià)格。評(píng)評(píng)估價(jià)格須須經(jīng)當(dāng)?shù)囟惗悇?wù)機(jī)關(guān)確確認(rèn)。財(cái)稅[2006]21號(hào)第二條第第一款規(guī)定定“納稅人人轉(zhuǎn)讓舊房房及建筑物物，凡不能能取得評(píng)估估價(jià)格，但但能提供購(gòu)購(gòu)房發(fā)票的的，經(jīng)當(dāng)?shù)氐囟悇?wù)部門(mén)門(mén)確認(rèn)，取取得土地使使用權(quán)所支支付的金額額、新建房房及配套設(shè)設(shè)施的成本本、費(fèi)用，，可按發(fā)票票所載金額額并從購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)年度起至至轉(zhuǎn)讓年度度止，每年年加計(jì)5％計(jì)算”。。計(jì)算扣除項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)“每每年”按購(gòu)購(gòu)房發(fā)票所所載日期起起至售房發(fā)發(fā)票開(kāi)具之之日止，每每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年年；超過(guò)6個(gè)月、未滿(mǎn)12個(gè)月的，可可以視同為為一年。（（意味著不不足6個(gè)月的不計(jì)計(jì)算扣除額額）2－4、扣除項(xiàng)目有哪些些具體要求求？開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用中利息息怎樣計(jì)算算扣除？（一）對(duì)原原始憑證的的要求：根據(jù)《土地增值稅稅暫行條例例》第六條及其其實(shí)施細(xì)則則第七條的的規(guī)定執(zhí)行行。除另有有規(guī)定外，，扣除取得得土地使用用權(quán)所支付付的金額、、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本、、開(kāi)發(fā)費(fèi)用用及與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)有有關(guān)稅金，，須提供合合法有效憑憑證；不能能提供合法法有效憑證證的，不予予扣除。《清算管理規(guī)規(guī)程》：在土地增增值稅清算算中，扣除除項(xiàng)目金額額中所歸集集的各項(xiàng)成成本和費(fèi)用用，必須是是實(shí)際發(fā)生生的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)取得但未未取得合法法憑據(jù)的不不得扣除。。（1）拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的規(guī)定定：《清算管理規(guī)規(guī)程》第22條：拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)是否否實(shí)際發(fā)生生，尤其是是支付給個(gè)個(gè)人的拆遷遷補(bǔ)償款、、拆遷合同同和簽收花花名冊(cè)或簽簽收憑證是是否一一對(duì)對(duì)應(yīng)。（2）扣留質(zhì)量量保證金的的規(guī)定：房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在工工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收后，根根據(jù)合同約約定，扣留留建筑安裝裝施工企業(yè)業(yè)一定比例例的工程款款，作為開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的質(zhì)量保證證金，在計(jì)計(jì)算土地增增值稅時(shí)，，建筑安裝裝施工企業(yè)業(yè)就質(zhì)量保保證金對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)具具發(fā)票的，，按發(fā)票所所載金額予予以扣除；；未開(kāi)具發(fā)發(fā)票的，扣扣留的質(zhì)保保金不得計(jì)計(jì)算扣除。。解決辦法：：在合同中中約定。（二）對(duì)單位面積建建安造價(jià)的的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)辦理理土地增值值稅清算所所附送的““前期工程程費(fèi)、建筑筑安裝工程程費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、、開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用”的的憑證或資資料不符合合清算要求求或不實(shí)的的，地方稅稅務(wù)機(jī)關(guān)可可參照當(dāng)?shù)氐亟ㄔO(shè)工程程造價(jià)管理理部門(mén)公布布的建安造造價(jià)定額資資料，結(jié)合合房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)、用途、、區(qū)位等因因素，核定定上述四項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本本的單位面面積金額標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)據(jù)以計(jì)算扣扣除。具體體核定方法法由省稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)確定定。（京地稅地[2009]245號(hào)）《清算管理程程序》第25條：參照當(dāng)當(dāng)?shù)禺?dāng)期同同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目單位平平均建安成成本或當(dāng)?shù)氐亟ㄔO(shè)部門(mén)門(mén)公布的單單位定額成成本，驗(yàn)證證建筑安裝裝工程費(fèi)支支出是否存存在異常。。（三）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用中利息息的計(jì)算：：1.《細(xì)則》規(guī)定：利息支出，，凡能夠按按轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)偛⒉⑻峁┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)證明明的，允許許據(jù)實(shí)扣除除，但最高高不能超過(guò)過(guò)按商業(yè)銀銀行同類(lèi)同同期貸款利利率計(jì)算的的金額。其其他房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用，在按照照“取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的的金額”與與“房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本”金額之之和的5％以?xún)?nèi)計(jì)算算扣除。2.《國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于印印發(fā)<土地增值稅稅宣傳提綱綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)發(fā)[1995]110號(hào)）規(guī)定：：財(cái)務(wù)費(fèi)用用中的利息息支出，凡凡不能提供供金融機(jī)構(gòu)構(gòu)證明的，，利息不單單獨(dú)扣除，，三項(xiàng)費(fèi)用用（指銷(xiāo)售售費(fèi)用、管管理費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)用用）的扣除除按取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的的金額及房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本的10％以?xún)?nèi)計(jì)算算扣除。3.國(guó)稅函[2010]220號(hào)：（1）利息支出出凡不能按按轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蚧虿荒芴峁┙鸾鹑跈C(jī)構(gòu)證證明的，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在在按“取得得土地使用用權(quán)所支付付的金額””與“房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本”金額額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣扣除（2）全部使用用自有資金金沒(méi)有利息息支出的，，按照以上上方法扣除除（3）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)既既向金融機(jī)機(jī)構(gòu)借款，，又有其他他借款的，，其房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用計(jì)算扣除除時(shí)不能同同時(shí)適用本本條（1）、（2）項(xiàng)所述兩兩種辦法。?！x擇一種（4）土地增值值稅清算時(shí)時(shí)，已經(jīng)計(jì)計(jì)入房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本的利息支支出，應(yīng)調(diào)調(diào)整至財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用中計(jì)計(jì)算扣除。。4.財(cái)稅字[1995]048號(hào)：貸款逾逾期利息、、加罰息不不得扣除。。5.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)借款費(fèi)用用計(jì)算的變變化國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)第三十五五條從事事房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的的納稅人為為開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)而借入入資金所發(fā)發(fā)生的借款款費(fèi)用，在在房地產(chǎn)完完工之前發(fā)發(fā)生的，應(yīng)應(yīng)計(jì)入有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)成本本。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)：在計(jì)算算加計(jì)扣除除項(xiàng)目基數(shù)數(shù)時(shí)，審核核是否剔除除了已計(jì)入入開(kāi)發(fā)成本本的借款費(fèi)費(fèi)用。結(jié)論：企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的利息支支出不能夠夠提供金融融機(jī)構(gòu)證明明的，開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用按建建造成本的的10％計(jì)算扣除除；開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的利息息支出能夠夠提供金融融機(jī)構(gòu)證明明的利息允許據(jù)實(shí)扣除除，其余開(kāi)發(fā)費(fèi)用用按5％扣除。審核利息支出出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注：①是否將利息息支出從房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本中調(diào)整至開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。——計(jì)算土地增值值稅時(shí)，將利利息支出“從從開(kāi)發(fā)成本””中剔除②分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目或者同時(shí)時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的，其取取得的一般性性貸款的利息息支出，是否否按照項(xiàng)目合合理分?jǐn)??！凑罩苯映杀颈痉ǚ峙?。③利用閑置專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外外投資取得收收益，其收益益是否沖減利利息支出。6.土地增值稅的的計(jì)算方法及及程序：（1）增值額＝銷(xiāo)銷(xiāo)售收入總額額－扣除項(xiàng)目目金額（2）扣除項(xiàng)目金金額＝建造成成本＋開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用＋加計(jì)扣扣除額＋相關(guān)稅金＝＝建造成本＋10％建造成本＋＋20％建造成本＋5.5％銷(xiāo)售收入總額＝1.3×建造成本＋營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金及附附加（3）增值率＝（（增值額÷扣除項(xiàng)目金額額）×100％（4）選擇適用稅稅率：四檔稅稅率（5）土地增值稅稅＝增值額×適用稅率－扣扣除項(xiàng)目金額額×扣除率前提：《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的建造成成本中不含利利息支出。7.根據(jù)清算規(guī)定定調(diào)整后的扣扣除項(xiàng)目的計(jì)算公公式：（1）企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的利息支支出不能夠提提供金融機(jī)構(gòu)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額額＝（建造成成本－已計(jì)入入開(kāi)發(fā)成本的的借款利息））×1.3＋與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)的稅稅金＝1.3×不含息建造成成本＋營(yíng)業(yè)稅稅及附加（2）企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的利息支支出能夠提供供金融機(jī)構(gòu)證證明的：扣除項(xiàng)目金額額＝（1.25×不含息建造成成本＋營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附加））＋實(shí)際支付的的利息金融機(jī)構(gòu)利息息支出＞5%建造成本據(jù)據(jù)實(shí)扣除除法金融機(jī)構(gòu)利息息支出≤5%建造成本比比例扣除除法2－5、什么是普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅，，企業(yè)出售普普通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅怎樣享受土土地增值稅的的稅收優(yōu)惠政政策？銷(xiāo)售保保障性住房是是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳繳土地增值稅稅？（一）納稅人人建造普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅出售售，增值額未未超過(guò)扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額20％的免征土地地增值稅。財(cái)稅[2006]141號(hào)規(guī)定：“普普通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅”的認(rèn)定，，可在各省級(jí)級(jí)人民政府根根據(jù)國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”的范圍圍內(nèi)從嚴(yán)掌握握。（二）國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的原則則規(guī)定：1、住宅小區(qū)建建筑容積率在在1.0以上；2、單套建筑面面積在120平方米以下；；3、實(shí)際成交價(jià)價(jià)格低于同級(jí)級(jí)別土地上住住房平均交易易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑筑面積和價(jià)格格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮浮動(dòng)，但向上上浮動(dòng)的比例例不得超過(guò)上上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)單位利利潤(rùn)要控制在在３％以?xún)?nèi)。。（三）國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)：除保障性住住房外········。（四）普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅稅臨界點(diǎn)：例2-1、某房地產(chǎn)公公司從事普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)，2008年，出售一棟棟普通住宅樓樓，總面積12000平方米，平均均單位售價(jià)2000元，銷(xiāo)售總額額2400萬(wàn)元，該樓支支付土地出讓讓金324萬(wàn)元，房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)成本1200萬(wàn)元，其中：：利息支出100萬(wàn)元，假設(shè)不不能提供金融融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)費(fèi)用證明，城城建稅率7%，教育費(fèi)附加加3%，印花稅率0.5‰，當(dāng)?shù)卣?guī)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許許扣除比例10%。1、收入總額：：2400萬(wàn)；2、扣除項(xiàng)目金金額（扣除利利息支出100萬(wàn)）：（1）取得土地使使用權(quán)金額：：324萬(wàn)（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本：1100萬(wàn)（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用：（324+1100）×10%=142.4萬(wàn)（4）加計(jì)20%扣除數(shù)：（324+1100）×20%=284.8萬(wàn)（5）扣除營(yíng)業(yè)稅稅及附加：2400×5%×（1+7%+3%）=132萬(wàn)扣除項(xiàng)目金額額合計(jì)：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2萬(wàn)3、增值額：2400－1983.2=416.8萬(wàn)4、增值率：416.8÷÷1983.2=21.02%建造成本5、應(yīng)交土地增增值稅：416.8××30%－0=125.04萬(wàn)6、獲利金額＝＝收入－成本本－費(fèi)用－利利息－稅金＝＝2400－324－1100－100－132－125＝619萬(wàn)假設(shè)：降價(jià)到到1975元/平方米，銷(xiāo)售售收入總額為為2370萬(wàn)元。增值額＝2370－1981.6＝388.4萬(wàn)；增值率＝388.4÷÷1981.6＝19.6%小于20%，免繳土地增增值稅。獲利金額＝2370－324－1100－100－130.4＝715.6萬(wàn)多獲利＝715.6－619＝96.6萬(wàn)《計(jì)算免稅臨界界點(diǎn)》：設(shè)銷(xiāo)售收入總總額為X，設(shè)不含息建建造成本為Y。于是：按照建造成本本10％計(jì)算的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用用為0.1Y；財(cái)政部規(guī)定的的加計(jì)20％扣除額為0.2Y；允許扣除的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、城建建稅、教育費(fèi)費(fèi)附加為：X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X

X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）

0.934X＝1.56YX＝1.67024Y

即：增值率＝20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的1.67024倍;

當(dāng)X＜1.67024Y時(shí),增值率＜20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅。所以,我們把1.67024稱(chēng)為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”。

＝20%根據(jù)上述計(jì)算算方法，我們們計(jì)算得到高高收益最低定定價(jià)系數(shù)為1.82014。用圖表示如如下：不交土地增值值稅稅稅負(fù)重、、利潤(rùn)少相相對(duì)稅稅負(fù)輕、利潤(rùn)潤(rùn)高1.670241.82014（免稅臨界點(diǎn)點(diǎn)定價(jià)系數(shù)））（高收益益最低定價(jià)系系數(shù)）上例建造總成成本1424萬(wàn)元，單位建建造成本1186.66元/平方米免稅臨界點(diǎn)定定價(jià)＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米高收益最低定定價(jià)＝1186.66×1.82014＝2159.91元/平方米（二）經(jīng)濟(jì)適適用房需要預(yù)預(yù)征土地增值值稅嗎？國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)：經(jīng)濟(jì)適用住房房建設(shè)單位利利潤(rùn)要控制在在３％以?xún)?nèi)。國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)：除保障性性住房外··········?！逗颖笔⊥恋卦鲈鲋刀惞芾磙k辦法》（冀地稅發(fā)[2006]37號(hào)）第十二二條：納稅人人承建經(jīng)政府府有關(guān)部門(mén)認(rèn)認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適適用住房不預(yù)預(yù)征土地增值值稅，竣工決決算后，按規(guī)規(guī)定計(jì)算征、、免土地增值值稅。2－6、國(guó)家征用、收收回房地產(chǎn)有有何稅收優(yōu)惠惠？《條例》第八條因因國(guó)家建設(shè)需需要依法征用用、收回的房房地產(chǎn)免征土土地增值稅。?！都?xì)則》解釋?zhuān)菏侵敢蛞虺鞘袑?shí)施規(guī)規(guī)劃、國(guó)家建建設(shè)的需要而而被政府批準(zhǔn)準(zhǔn)征用的房產(chǎn)產(chǎn)或收回的土土地使用權(quán)。。財(cái)稅[2006]21號(hào)進(jìn)一步明確確：（1）因“城市實(shí)施規(guī)劃劃”而搬遷，是指指因舊城改造造或因企業(yè)污污染、擾民，，而由政府或或政府有關(guān)主主管部門(mén)根據(jù)據(jù)已審批通過(guò)過(guò)的城市規(guī)劃劃確定進(jìn)行搬搬遷的情況；；（2）因“國(guó)家建設(shè)的需需要”而搬遷，是指指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)務(wù)院、省級(jí)人人民政府、國(guó)國(guó)務(wù)院有關(guān)部部委批準(zhǔn)的建建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)進(jìn)行搬遷的情情況。2－7、以房地產(chǎn)投投資聯(lián)營(yíng)有何何稅收優(yōu)惠？？財(cái)稅字[1995]048號(hào)第一條：對(duì)對(duì)于以房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)聯(lián)營(yíng)的（含單單位及個(gè)人）），投資聯(lián)營(yíng)營(yíng)一方以土地地（房地產(chǎn)））作價(jià)入股，，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中中時(shí)，暫免征征收土地增值值稅。對(duì)投資資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)業(yè)將上述房地地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的的,應(yīng)征收土地增增值稅。財(cái)稅[2006]21號(hào)補(bǔ)充：對(duì)于以土地（（房地產(chǎn)）作作價(jià)入股進(jìn)行行投資或聯(lián)營(yíng)營(yíng)的，凡所投投資、聯(lián)營(yíng)的的企業(yè)從事房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的，或者房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)以其建造的的商品房進(jìn)行行投資和聯(lián)營(yíng)營(yíng)的，均不適適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)第一條暫免征征收土地增值值稅的規(guī)定。。2－8、2010年對(duì)土地增值稅的的征收管理有有何重大變化化？（一）《細(xì)則》第十六條：納納稅人在項(xiàng)目目全部竣工結(jié)結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取得的的收入,由于涉及成本本確定或其他他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)計(jì)算土地增值值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部部竣工,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。（二）財(cái)稅[2006]21號(hào)：各地要進(jìn)一一步完善土地地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增增值水平和市市場(chǎng)發(fā)展情況況，區(qū)別普通通住房、非普普通住房和商商用房等不同類(lèi)型，科學(xué)合理地地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整整。工程項(xiàng)目目竣工結(jié)算后后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)進(jìn)行清算，多多退少補(bǔ)。（三）加強(qiáng)土土地增值稅預(yù)預(yù)征工作國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)：科學(xué)合理理制定預(yù)征率率，加強(qiáng)土地地增值稅預(yù)征征工作。為了了發(fā)揮土地增增值稅在預(yù)征征階段的調(diào)節(jié)節(jié)作用，各地地須對(duì)目前的的預(yù)征率進(jìn)行行調(diào)整。（1）除保障性住住房外——保障性住房不不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省省份預(yù)征率不不得低于2％；（3）中部和東北北地區(qū)省份不不得低于1.5％；（4）西部地區(qū)省省份不得低于于1％；各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)預(yù)征率?！侗本┦凶》亢秃统青l(xiāng)建設(shè)委委員會(huì)、北京京市財(cái)政局、、北京市地方方稅務(wù)局關(guān)于于貫徹落實(shí)國(guó)國(guó)家有關(guān)部門(mén)門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)宏觀調(diào)控政政策有關(guān)問(wèn)題題的通知》一、關(guān)于土地地增值稅預(yù)征征率問(wèn)題自2010年10月1日起，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售商品房取取得的收入，，按如下標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)征土地增增值稅：(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房、、限價(jià)商品住住房等保障性性住房取得的的收入，暫不不預(yù)征土地增增值稅。(二)容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，按照照銷(xiāo)售收入的的3%預(yù)征土地增值值稅。(三)其他房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按按照銷(xiāo)售收入入的2%預(yù)征土地增值值稅。2－9、怎樣確定土土地增值稅的的清算項(xiàng)目？？（一）土地增增值稅的清算算單位1、以國(guó)家有有關(guān)部門(mén)審批批的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單單位進(jìn)行清算算；2、對(duì)分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，，以分期項(xiàng)目目為單位清算算；3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中中同時(shí)包含普普通住宅和非非普通住宅的的，應(yīng)分別計(jì)計(jì)算增值額。。（二）土地增增值稅清算項(xiàng)項(xiàng)目的確定1.應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值值稅清算的項(xiàng)項(xiàng)目：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目全部竣竣工、完成銷(xiāo)銷(xiāo)售的；②整體轉(zhuǎn)讓未未竣工決算房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)的的。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地地增值稅清算算的項(xiàng)目，納納稅人應(yīng)當(dāng)在在滿(mǎn)足條件之之日起90日內(nèi)到主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理理清算手續(xù)。。2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)可要求納稅人進(jìn)進(jìn)行土地增值值稅清算的項(xiàng)項(xiàng)目：（1）已竣工驗(yàn)收收的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已已轉(zhuǎn)讓的房地地產(chǎn)建筑面積積占