20/20鄭州鄭東新區(qū)某商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一、鄭東樓市一枝獨(dú)秀全城關(guān)注縱觀鄭州東區(qū)、北區(qū)、核心區(qū)、西區(qū)和南區(qū)五大樓市板塊，鄭東新區(qū)可謂領(lǐng)跑中原，一枝獨(dú)秀。這與鄭州市政府的強(qiáng)力推進(jìn)和打造不無(wú)關(guān)系。鄭東新區(qū)自獲準(zhǔn)進(jìn)展以來(lái)，一直是鄭州市政府窮盡全力打造的現(xiàn)代化新城，鄭東新區(qū)CBD完全獨(dú)享了所有鄭東新區(qū)衣帛，鄭東新區(qū)CBD起步區(qū)成長(zhǎng)為鄭州都市進(jìn)展與居住的代表，領(lǐng)跑中原。住宅、寫字樓、商業(yè)等明星樓盤在本區(qū)域紛起，一時(shí)烽火不斷，吸引關(guān)注許多，鄭東新區(qū)當(dāng)之無(wú)愧成為中原房地產(chǎn)進(jìn)展中最為搶眼的一片熱土，譜寫著都市化大進(jìn)展的優(yōu)美篇章！二、鄭東樓市特點(diǎn)住宅項(xiàng)目霸占江山“都市東進(jìn)”運(yùn)動(dòng)使本區(qū)域催生了一批大規(guī)模高層樓盤，使本區(qū)域持續(xù)炙手可熱，但細(xì)察其中發(fā)覺，要緊是一批以住宅為主的項(xiàng)目帶動(dòng)所致，其中不乏國(guó)內(nèi)行業(yè)巨頭和本地老大，高手林立，支撐新區(qū)地產(chǎn)版圖。底商類商業(yè)物業(yè)眾多在當(dāng)前的諸多住宅項(xiàng)目中，幾乎全部的項(xiàng)目都規(guī)劃有底商，鮮見純住宅項(xiàng)目出現(xiàn)，有的是臨界商鋪，有的是內(nèi)置商業(yè)街。純商業(yè)項(xiàng)目惟有一家在當(dāng)前所有的新區(qū)項(xiàng)目中，屬于純商業(yè)的項(xiàng)目?jī)H有一家，確實(shí)是寶龍都市廣場(chǎng)，鄭東建材家居城除外。商業(yè)物業(yè)推盤多慎重不管是住宅項(xiàng)目中的底商，或是純商業(yè)項(xiàng)目的代表――寶龍都市廣場(chǎng)，其推盤節(jié)奏和策略無(wú)不慎之又慎，許多底商物業(yè)當(dāng)前甚至不敢推出，即使推出也是以小部分作試探?？梢?，在當(dāng)前新區(qū)來(lái)講，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作頗具挑戰(zhàn)性。整體價(jià)格居高不下不管是底商或者純商業(yè)項(xiàng)目，其價(jià)格一直居高，這另一方面也印證了新區(qū)所蘊(yùn)含的極高商業(yè)價(jià)值。運(yùn)營(yíng)成為攔路虎不管底商亦或純商業(yè)項(xiàng)目，所面臨的挑戰(zhàn)大概只有一個(gè)，那確實(shí)是如何招商和運(yùn)營(yíng)?；蛟S是鑒于無(wú)法回避的商業(yè)投資價(jià)值，許多商業(yè)項(xiàng)目都無(wú)法逾越運(yùn)營(yíng)這篇文章，而運(yùn)營(yíng)的首要關(guān)鍵確實(shí)是招商，而招商則一方面考驗(yàn)著自身產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，另一方面對(duì)開發(fā)商來(lái)講也是一道難解的綜合命題。也許這恰是新區(qū)市場(chǎng)留給人們的考慮。商鋪購(gòu)買以投資為主調(diào)查顯示，商鋪購(gòu)買大多數(shù)為投資買商鋪的，而用于自己經(jīng)營(yíng)的只是少數(shù)。多數(shù)是為了出租而購(gòu)買商鋪的。三、要緊商業(yè)物業(yè)明細(xì)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）備注聯(lián)盟新城內(nèi)鋪、外鋪44578.2（三期）外鋪:1-2樓90003-4樓6000多內(nèi)鋪:7000-8000內(nèi)商已銷完.外鋪眾意路臨街的1和2層聯(lián)體，已售完.3和4層還有90%,東風(fēng)路旁的還沒有開始銷售，有20多間，小訂5萬(wàn)，層高3.6米，150-160平方米最小，內(nèi)鋪:三年返租(每年7%),四年回購(gòu)(加10%)(已售完);外鋪沒有。劣勢(shì)：人氣不夠,戶型大，總價(jià)高，利用率底(1和2層聯(lián)體)、商鋪不多金成·東方國(guó)際底商1370011000左右（往常）13000左右（目前）一二層連體，60萬(wàn)250萬(wàn)左右，差不多售完，一次性優(yōu)惠2%，按揭無(wú)優(yōu)惠，層高5米，04年推出劣勢(shì)：東區(qū)形成氣候目前尚不是時(shí)候。金成·陽(yáng)光世紀(jì)底商1360012000（均價(jià)）12000－13500（區(qū)間）3棟高層的群樓商業(yè)，面積一般為80—270，另有商場(chǎng)700平米左右，層高5米，最遲2007年2月交房，銷售率85%以上，推廣主題語(yǔ)：鄭東新區(qū)龍頭商業(yè)，遠(yuǎn)見成就商業(yè)中凱·鉑宮底商不詳不詳07年底交房，商業(yè)面積不大主體接近封頂，有顧慮，目前沒有推出偉業(yè)·中央金庫(kù)底商3193不詳差不多售完，已交房，層高為5米（1F），4.2米（2F），3.3米（3F），兩棟寫字樓，80—270，另有商場(chǎng)700平米左右，層高5米，30—120平米劣勢(shì)：目前人氣不旺，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)依靠寫自樓內(nèi)的人員。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）備注龍騰盛世底商20000未確定商鋪尚未開盤，臨街商鋪，周圍無(wú)大型商場(chǎng)，大約1000米有建材，家電+家紡專業(yè)市場(chǎng)，07年底或2008年初交房，層高為3.9。中義·阿卡迪亞底商3萬(wàn)9000(一期均價(jià))12000(二期最低)07年12月（住宅），商業(yè)未定，3.9米交房，總價(jià)約50萬(wàn)——150萬(wàn),價(jià)格區(qū)間10000——15000，面積一般為40—90，可能年底推出，具體時(shí)刻未定劣勢(shì)：規(guī)劃中小區(qū)旁邊將會(huì)有立交橋建立，對(duì)商業(yè)進(jìn)展來(lái)講專門難聚攏起專門大的人流。鑫苑·中央花園底商不詳10000（均價(jià))8000（特價(jià)鋪)08年9月交房，層高為6.5米，面積一般為50—90，銷售率約70%左右，總價(jià)約42萬(wàn)以上，價(jià)格區(qū)間7000——11000，劣勢(shì)：商鋪不處有綠化帶阻隔，而且某些鋪位臨立交橋。不能專門好的聚攏人流。鄭東建材家居城專業(yè)市場(chǎng)60萬(wàn)一期5000（均價(jià))300—6000（區(qū)間)已交房，層高為5.3米，總價(jià)約19萬(wàn)——45萬(wàn)，銷售率約30%面積一般為：63—71（一樓）、100左右（二、三樓）租金：二、三樓15—30元/平方米/月；劣勢(shì)：缺乏人氣中南·海知音底商不詳12000（均價(jià))推出時(shí)刻12月9日，還沒有推出項(xiàng)目名稱物業(yè)類型面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）備注盛世年華底商3萬(wàn)未確定還沒建，面積一般為100－200推出時(shí)刻為今年年底或明年年初，現(xiàn)在正在排號(hào)，針對(duì)本社區(qū)業(yè)主，不能形成氣候。大地?東方名都底商2萬(wàn)未確定還沒建，層高為3.9，交房時(shí)刻08.2.28，面積一般為50－200，以100左右為主，針對(duì)本社區(qū)業(yè)主。立體世界底商2萬(wàn)多不詳還沒有推出，大約在下個(gè)月推出，面積一般為80－300，100以下的所占比例較少。順馳·中央特區(qū)2期底商不詳8000（一期）10000（二期）07.5月推出，劣勢(shì)：入主率底，人氣不旺,商業(yè)氛圍匱乏。中凱·華府底商2萬(wàn)不詳未售，要緊針對(duì)社區(qū)內(nèi)業(yè)主，由一棟2層的商業(yè)和臨街底商組成，面積一般為30－220，60－80的為主。樓盤名稱寶龍都市廣場(chǎng)物業(yè)類型商業(yè)加一棟公寓開盤時(shí)刻一期06年6月、二期9月、三期可能12月地理位置農(nóng)業(yè)東路與九如路交匯處開發(fā)商鄭州寶龍置業(yè)進(jìn)展有限公司行銷代理百潤(rùn)顧問(wèn)公司建筑規(guī)劃科學(xué)分布主力店，建筑景觀藝術(shù)化：充分考慮各種商業(yè)功能的合理布局，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互動(dòng)，人流互動(dòng)，財(cái)源共享，將大型時(shí)尚百貨，大型超市，大型餐飲，大型夜總會(huì)，Dicso，兒童主題樂(lè)園，酒店式公寓，科學(xué)的分布在不同樓層，不同位置，依靠這些主力店帶來(lái)的巨大人流和商業(yè)氣氛，來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目中的獨(dú)立店面的經(jīng)營(yíng)，提高獨(dú)立店面的投資價(jià)值。在建筑外觀設(shè)計(jì)上，以高貴典雅的歐式建筑風(fēng)格，結(jié)合龐大的景觀設(shè)置和夜景工程。物業(yè)治理開發(fā)商自己的公司，費(fèi)用沒有定建筑面積25萬(wàn)多平方米占地面積280畝商業(yè)面積90%住宅面積不到10%交房時(shí)刻08年年初業(yè)態(tài)劃分旅游、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、美食、文化、購(gòu)物、娛樂(lè)、酒店式公寓等的“一站式消費(fèi)體驗(yàn)”商業(yè)營(yíng)銷/推廣特色寶龍確實(shí)是中心寶龍確實(shí)是財(cái)寶的中心寶龍確實(shí)是世界500強(qiáng)的中心寶龍確實(shí)是鄭東新區(qū)的中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)治理商鄭州寶龍集團(tuán)進(jìn)展有限公司招商方式免月租拿營(yíng)利額提成等靈活自由，能夠和開發(fā)商商量定等商鋪面積17平方到上千平方所占比例戶型多而全，大小都有租金水平一樓約100-120二樓約90元/平方米三樓約65元/平方米具他們公司介紹差不多是如此，然而可能達(dá)不到回報(bào)方式能夠和公司簽代租合同，公司以最底回報(bào)點(diǎn)6%（第一年）7%（第二年）8%（第三年）對(duì)外出租，但不保證出租時(shí)刻的確定?；貓?bào)點(diǎn)以出租后時(shí)刻為準(zhǔn)，經(jīng)公司出租后收取中介費(fèi)，是第一個(gè)月租金的20%銷售均價(jià)一樓2萬(wàn)每平方米二樓1萬(wàn)2每平方米三樓8千每平方米推廣主題語(yǔ)寶龍確實(shí)是中心推出時(shí)刻06年6月份付款方式及優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)，其他沒有均價(jià)區(qū)間4000至40000每平方米物業(yè)治理費(fèi)未定銷售率60%左右(開發(fā)商只銷售30%.70%對(duì)外出租)商業(yè)環(huán)境南CBD中心.北順馳第一大街東綠地老街，東是實(shí)驗(yàn)中學(xué)（貴族私立學(xué)校，占地800畝）公交路線48路.65路優(yōu)勢(shì)已引進(jìn)家樂(lè)福.肯德基.國(guó)美.麥當(dāng)勞.龍之杰.避風(fēng)塘.迪信通.豪享來(lái)老百姓大藥房、屈臣氏、海讕之家、星美傳媒五星級(jí)電影城等.前景看好，因本集團(tuán)實(shí)力雄厚，且70%商鋪是自營(yíng)（對(duì)外招租）因此后期市場(chǎng)推廣和治理有保證。劣勢(shì)目前人氣不夠旺.公交車不多電話6810777768108888接待人四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目寶龍都市廣場(chǎng)項(xiàng)目分析：作為鄭東新區(qū)目前唯一純商業(yè)物業(yè)，寶龍都市廣場(chǎng)憑借著他們雄厚的資金實(shí)力和多年的全國(guó)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，借鄭東新區(qū)強(qiáng)勁的進(jìn)展勢(shì)頭和政府優(yōu)惠的政策，以及其自己強(qiáng)大的招商措施和運(yùn)營(yíng)模式，吸引了大量投資者，其規(guī)?；拈_發(fā)、品牌化的經(jīng)營(yíng)使其在鄭東新區(qū)商業(yè)領(lǐng)域中獨(dú)占市場(chǎng)鰲頭。（一）優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）借鄭州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的良好態(tài)勢(shì)，登陸中原，接著推進(jìn)其全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略。鄭州市政府對(duì)東區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個(gè)層面，那個(gè)全面的定位打算將把東區(qū)在鄭州的地位提升到一個(gè)新的高度，吸引了大批有實(shí)力的外地房產(chǎn)商挺進(jìn)鄭東，推進(jìn)了東區(qū)快速進(jìn)展。項(xiàng)目位于鄭東CBD核心區(qū)位，獨(dú)有的地理位置將輻射整個(gè)東區(qū)，那個(gè)地點(diǎn)充滿著無(wú)限商機(jī)，那個(gè)地點(diǎn)將成為以后進(jìn)展的焦點(diǎn)。距鄭州老城區(qū)也比較便利，這也是商業(yè)進(jìn)展的先決條件。產(chǎn)品具有綜合型的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，在進(jìn)行商業(yè)主題定位之時(shí)，同時(shí)還包括星級(jí)酒店和公寓等多業(yè)態(tài)的綜合投資商業(yè)產(chǎn)品，在完善項(xiàng)目配套的同時(shí)增加了該項(xiàng)目的投資區(qū)域熱點(diǎn)。招商力度比較大，引進(jìn)多家“世界500強(qiáng)”企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)，這些差不多上吸引投資者最有效的武器。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐著其商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式，70％以上商鋪全部由自己運(yùn)營(yíng)，能在短時(shí)刻內(nèi)把市場(chǎng)熱度烘托起來(lái)，縮短了新生市場(chǎng)漫長(zhǎng)的培育期，幸免了分散經(jīng)營(yíng)的一些弊端合風(fēng)險(xiǎn)。（二）劣勢(shì)（ WEAKNESS）盡管以后前景看好，但就目前而言，東區(qū)地理位置在鄭州市民眼中略顯偏僻，周邊配套、交通依舊不完善，尤其通往市區(qū)的公交特不不方便，地段上的抗性可能是寶龍最大的銷售阻力。因?yàn)閰^(qū)域相對(duì)不成熟，缺乏一定的知名度，因此市場(chǎng)啟動(dòng)難度較大，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)增加。項(xiàng)目啟動(dòng)初期商區(qū)形象與物業(yè)及治理配套等一切都在待完善之中，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境不太成熟，可能阻礙該項(xiàng)目銷售。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格整體而言比較偏高，就東區(qū)目前消費(fèi)潛力，乃至鄭州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，專門難支撐，因此投資者比較慎重。鄭東新區(qū)巨大的商業(yè)進(jìn)展?jié)摿θ找鎰≡?，但目前寶龍還未提供特不中意、完善的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)滿足客戶的愿望和需求，二者之間的矛盾也導(dǎo)致寶龍目前銷售面臨困境。（三）威脅（THREATEN）客戶資源是商業(yè)最大的威脅，如何擴(kuò)大項(xiàng)目阻礙、挖掘客戶人群，如何保持在市場(chǎng)擴(kuò)容的情況下客戶資源等比例增長(zhǎng)，是寶龍都市廣場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。伴隨著鄭州目前其他幾個(gè)大的專業(yè)市場(chǎng)的相繼登場(chǎng)，商鋪供應(yīng)激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，投資者選擇面更為寬泛，客