房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅疑難問(wèn)題解析主講人：匯報(bào)日期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅疑難問(wèn)題解析主講人：匯報(bào)日期房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析01房地產(chǎn)企業(yè)完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳操作要點(diǎn)08CONTENTS目錄房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理03房地產(chǎn)企業(yè)公租房增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅、財(cái)務(wù)核算06房地產(chǎn)企業(yè)公共配套設(shè)施費(fèi)財(cái)稅處理07建設(shè)局備案合同、企業(yè)提供的總包合同金額、結(jié)算報(bào)告、發(fā)票金額一致性問(wèn)題05城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非02房地產(chǎn)企業(yè)增量留抵稅額退稅條件、程序、財(cái)務(wù)核算及納稅申報(bào)表填報(bào)04房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析01房地產(chǎn)企業(yè)完工年度企業(yè)所得1房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析PartOne1房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析PartOne第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)企業(yè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的稅收處理

(一)政府拆遷主體，房地產(chǎn)企業(yè)墊資，財(cái)政評(píng)審，定率報(bào)酬

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答之七》第十四條

納稅人(以下稱投資方)與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目(包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。投資方收取固定或保底收益的，按照貸款服務(wù)稅目征收增值稅。

財(cái)稅[2016]36號(hào)附：《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第一條第（五）項(xiàng)第1目貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

(二)政府拆遷主體，房地產(chǎn)企業(yè)投資，土地出讓金扣除政府收益金后返還

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答之七》第十四條納稅人(以下稱投資方)與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目(包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。符合《關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局2013年第15號(hào)公告)所規(guī)定的“投資行為”的，取得的投資收益不屬于增值稅征稅范圍，不征收增值稅。第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析一、房地第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

(三)政府拆遷主體，房地產(chǎn)企業(yè)在被拆遷村集體劃撥地塊代建，土地出讓金扣除政府收益金后撥付房地產(chǎn)企業(yè)作為代建收入

1.營(yíng)業(yè)稅

《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（冀地稅發(fā)〔2000〕93號(hào)）第二條委托建房征稅問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件:

(一)以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

(二)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

(三)與委托方事前簽訂委托代建合同；

(四)不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析(三)政府拆遷第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1998〕554號(hào)）對(duì)新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局批復(fù)如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡(jiǎn)稱乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。2.增值稅

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之八)》第六條關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增后，納稅人“代建”房屋的行為如何征收增值稅問(wèn)題

納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按"經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)"稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：(1)以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析《國(guó)第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析(2)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

(3)與委托方事前簽訂委托代建合同；

(4)不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

【思考題】地產(chǎn)取得代建工程發(fā)票，如何破解騎虎難下的局面？3.土地增值稅

《河北省地方稅務(wù)局河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅幾個(gè)具體問(wèn)題的暫行規(guī)定的通知》（冀地稅函〔1995〕53號(hào)）第二條

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代建房行為是否征收土地增值稅？

這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，待項(xiàng)目全部竣工以后收取一定的代建收入。這種收入屬于一種勞務(wù)收入，所建房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，不構(gòu)成土地增值稅的納稅義務(wù)人。

4.財(cái)務(wù)核算

財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)第十二條

對(duì)于在某一時(shí)段內(nèi)履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在該段時(shí)間內(nèi)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入，但是，履約進(jìn)度不能合理確定的除外。企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮商品的性質(zhì)，采用產(chǎn)出法或投入法確定恰當(dāng)?shù)穆募s進(jìn)度。其中，產(chǎn)出法是根據(jù)已轉(zhuǎn)移給客戶的商品對(duì)于客戶的價(jià)值確定履約進(jìn)度；投入法是根據(jù)企業(yè)為履行履約義務(wù)的投入確定履約進(jìn)度。第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析(2)與第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

對(duì)于類似情況下的類似履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用相同的方法確定履約進(jìn)度。

當(dāng)履約進(jìn)度不能合理確定時(shí)，企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的成本預(yù)計(jì)能夠得到補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照已經(jīng)發(fā)生的成本金額確認(rèn)收入，直到履約進(jìn)度能夠合理確定為止。(四)政府拆遷主體，房地產(chǎn)企業(yè)自身地塊安置被拆遷人，土地出讓金扣除政府收益金后撥付房地產(chǎn)企業(yè)作為回遷房屋購(gòu)房款項(xiàng)

二、房地產(chǎn)企業(yè)作為拆遷主體下的毛地出讓購(gòu)置宗地稅收處理

（一）營(yíng)業(yè)稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）對(duì)江蘇省國(guó)家稅務(wù)局批復(fù)如下：對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

【思考】毛地回遷出讓項(xiàng)目營(yíng)改增前集中開(kāi)票的意義！第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析對(duì)于類第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（冀地稅發(fā)〔2000〕93號(hào)）第三條在舊城改造中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的住房，應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)按同類住宅房屋的實(shí)際成本核定征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)超面積部分按取得的實(shí)際收入征收營(yíng)業(yè)稅。

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)）第二十條納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

(一)按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

(二)按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

(三)按下列公式核定：，營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

（二）增值稅

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之八)》第十一條關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房如何計(jì)稅問(wèn)題

第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析《河北省第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：1.按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。2.按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率)

成本利潤(rùn)率在國(guó)家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))中有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由各市國(guó)稅局確定。

公式中成本不包含土地成本。第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析房地產(chǎn)開(kāi)第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

（三）土地增值稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第六條

(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析（三）土地第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。項(xiàng)目A

項(xiàng)目B目前清算A項(xiàng)目，被拆遷戶甲(原房屋在A)選擇在B項(xiàng)目安置，被拆遷戶乙(原房屋在B)選擇在A項(xiàng)目安置。【思考】房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的財(cái)務(wù)處理方法？房地產(chǎn)企業(yè)將收取的回遷戶面積差款與應(yīng)當(dāng)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接抵頂后的余額入賬帶來(lái)的稅收風(fēng)險(xiǎn)？第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)采第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))第二條納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第六條規(guī)定執(zhí)行。

（四）契稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)原則上無(wú)關(guān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)二級(jí)開(kāi)發(fā)

（1）契稅納稅人財(cái)稅〔2012〕82號(hào)第二條以招拍掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析(三第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào)：申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

(2)契稅計(jì)稅依據(jù)財(cái)稅〔2004〕134號(hào)第一條第(二)項(xiàng)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2005〕436號(hào))：對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

【注意事項(xiàng)】①簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估價(jià)格作為契稅計(jì)稅依據(jù)組成部分。②土地出讓金的返還是否沖減計(jì)稅依據(jù)。

（3)契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間契稅條例第八條契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析國(guó)土資發(fā)〔2第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析契稅法第九條契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。

（4）契稅納稅申報(bào)期限

契稅條例第九條納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

契稅法第十條納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第三十三條違法行為輕微并及時(shí)改正，沒(méi)有造成危害后果的，不予行政處罰。初次違法且危害后果輕微并及時(shí)改正的，可以不予行政處罰。當(dāng)事人有證據(jù)足以證明沒(méi)有主觀過(guò)錯(cuò)的，不予行政處罰。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。對(duì)當(dāng)事人的違法行為依法不予行政處罰的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行教育。第三十六條違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰；涉及公民生命健康安全、第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析契稅法第第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析金融安全且有危害后果的，上述期限延長(zhǎng)至五年。法律另有規(guī)定的除外。前款規(guī)定的期限，從違法行為發(fā)生之日起計(jì)算；違法行為有連續(xù)或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終了之日起計(jì)算。

（5）契稅減免

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)）第三條市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅；購(gòu)房成交價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

（五）拆遷補(bǔ)償費(fèi)憑據(jù)合法性

1.營(yíng)業(yè)稅《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào))《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕969號(hào)）第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析金融安全且有危害后果第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）

2.增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第(三十七)項(xiàng)土地所有者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于明確無(wú)償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2020年第40號(hào)）第三條土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā))第一條第(三十七)項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。《國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號(hào)）附件：《增值稅發(fā)票開(kāi)具指南》第二章第一節(jié)第十一條第(二)項(xiàng)銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或者發(fā)生應(yīng)稅行為適用增值稅免稅規(guī)定的，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，法律、法規(guī)及國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析《國(guó)家稅第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))第七條《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

【發(fā)票開(kāi)具方法】商品和服務(wù)稅收分類編碼表

【警醒】巨額虛增拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅收風(fēng)險(xiǎn)！

3.土地增值稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))第二十二條第(三)項(xiàng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析《財(cái)政部國(guó)家稅第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析

三、母公司購(gòu)置土地，投資子公司或者分公司開(kāi)發(fā)的稅收處理

(一)節(jié)稅模式

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

(2)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

(3)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答之七》第七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司在項(xiàng)目發(fā)生地作為獨(dú)立納稅人繳納增值稅的，因總公司與政府簽訂開(kāi)發(fā)合同，土地價(jià)款由總公司名義支付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分公司可憑土地出讓金憑證原件按規(guī)定扣除土地出讓價(jià)款?？偣荆航瑁浩渌麘?yīng)收款—分公司，貸：開(kāi)發(fā)成本—土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)

分公司：借：開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：其他應(yīng)付款—總公司第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析三、母公司購(gòu)置土第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析(二)一般模式

1.營(yíng)業(yè)稅《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）第一條以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！稄V東省地方稅務(wù)局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股是否開(kāi)具發(fā)票問(wèn)題的批復(fù)》（粵地稅函〔2007〕703號(hào)）對(duì)佛山市地方稅務(wù)局批復(fù)如下：納稅人以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股不是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)有發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收付款行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定，不開(kāi)具發(fā)票。

2.增值稅《2016年5月12日國(guó)家稅務(wù)總局政策解答政策組發(fā)言材料》第二個(gè)問(wèn)題，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股是否要征收增值稅。此次營(yíng)改增的實(shí)施辦法中明確規(guī)定了銷售不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的概念，即有償轉(zhuǎn)讓。有償?shù)母拍畎ㄈ〉秘泿?、貨物和其他?jīng)濟(jì)利益。與增值稅條例規(guī)定的有償是一個(gè)概念。這個(gè)基本規(guī)定實(shí)際上就解決了以不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)投資入股是否征稅的問(wèn)題。投資入股一定有所有第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析(二)一般模第一篇

房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析有權(quán)轉(zhuǎn)移，同時(shí)取得股權(quán)就是取得了經(jīng)濟(jì)利益。《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之二)》第十三條第三款以不動(dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）第二條增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。3.土地增值稅4.契稅5.印花稅6.財(cái)務(wù)核算第一篇房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地稅收難點(diǎn)分析有權(quán)轉(zhuǎn)移，同時(shí)取得股2城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非PartOne2城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非PartOne第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非

一、爭(zhēng)議緣由

(一)國(guó)家明文規(guī)定城市建設(shè)配套費(fèi)作為計(jì)稅依據(jù)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))第一條以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

(二)市政建設(shè)配套費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是否為同一收費(fèi)名目之爭(zhēng)

《財(cái)政部關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的批復(fù)》(財(cái)綜函〔2002〕3號(hào))第一條按照《國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(計(jì)價(jià)格〔2001〕585號(hào))規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、價(jià)格主管部門要對(duì)各類(市政建設(shè))專項(xiàng)配套費(fèi)進(jìn)行整頓，將其統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，取消與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)重復(fù)收取的水、電、氣、熱、道路以及其他各種名目的專項(xiàng)配套費(fèi)。因此，各地征收的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

(三)契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅期限和先稅后證管理模式的矛盾第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非一、爭(zhēng)議緣由第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第八條契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。第九條納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。第十條納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人開(kāi)具契稅完稅憑證。

第十一條納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2004〕137號(hào))第四條根據(jù)契稅法規(guī)和相關(guān)政策協(xié)調(diào)與國(guó)土部門、房管部門的工作關(guān)系，確保“先稅后證”，有效控制稅源。

《石家莊市人民政府辦公廳關(guān)于提高城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(石政辦函〔2013〕第5號(hào))規(guī)定：提高城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的實(shí)施區(qū)域?yàn)闃蛭鲄^(qū)、橋東區(qū)、裕華區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、新第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非《中華人民第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非華區(qū)、高新區(qū)、正定新區(qū)。凡在上述區(qū)域范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，按住宅128元/平方米、非住宅108元/平方米征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。地下建筑面積部分按非住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)征收。人防工程免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。在2012年12月31日前取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)審核認(rèn)定，可以按2012年的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及相關(guān)政府收費(fèi)是核發(fā)《建筑工程施工許可證》的必要條件。對(duì)沒(méi)有繳納城建收費(fèi)的項(xiàng)目，建設(shè)部門不得辦理施工許可手續(xù)。市房管局房屋資產(chǎn)權(quán)屬登記監(jiān)理中心在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，需復(fù)核項(xiàng)目單位是否足額繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及相關(guān)政府收費(fèi)，項(xiàng)目單位未取得完費(fèi)證明的，需到財(cái)政部門補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用并取得完費(fèi)證明。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于契稅政策執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(渝地稅發(fā)〔2010〕32號(hào))第五條第(一)項(xiàng)承受土地的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人按照重慶市城市建設(shè)配套費(fèi)征繳辦法以及區(qū)縣級(jí)以上政府規(guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)，應(yīng)按原規(guī)定的方式計(jì)入受讓土地契稅的計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的相關(guān)規(guī)定，辦理城市建設(shè)配套費(fèi)繳費(fèi)手續(xù)(以當(dāng)期實(shí)際工程建設(shè)規(guī)模)應(yīng)在其完成土地權(quán)屬登記之后，因此，承受土地的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人在各期配套費(fèi)繳納環(huán)節(jié)，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳契稅。第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非華區(qū)、高新區(qū)、正定第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)契稅征收管理的意見(jiàn)》要求：各基層局在征收契稅時(shí)，要嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)爻鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征契稅；對(duì)于地方政府以各種名義減免的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，在確認(rèn)契稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)不得扣除。《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)與行為稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(大地稅財(cái)行便函〔2011〕0001號(hào))第十一條：對(duì)納稅人按規(guī)定時(shí)間申報(bào)和繳納契稅后，又陸續(xù)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，其支付時(shí)間與入賬時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間從屬于國(guó)有土地使用權(quán)契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，納稅人按規(guī)定時(shí)間申報(bào)和繳納契稅時(shí)，不論城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是否繳納，均應(yīng)計(jì)入計(jì)稅依據(jù)一并申報(bào)繳納契稅。

(四)成都市地稅局文件引用國(guó)家稅務(wù)總局口頭回復(fù)暫緩征收，一語(yǔ)激起千層浪

2017年4月17日，《成都市地方稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)與行為稅處關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)暫緩計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)的通知》(財(cái)行便函〔2017〕14號(hào))：總局和省局均認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得土地使用權(quán)后按開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)建筑面積向建委繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(一般計(jì)入開(kāi)發(fā)成本)是在取得土地使用權(quán)之后環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，該費(fèi)用不是為取得土地使用權(quán)而支付的，應(yīng)暫緩征收契稅。據(jù)此我市從2017年4月1日起，暫緩將成都市建委收取的特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施在取得第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非《大第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非土地使用權(quán)后按開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)建筑面積向建委繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(一般計(jì)入開(kāi)發(fā)成本)是在取得土地使用權(quán)之后環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，該費(fèi)用不是為取得土地使用權(quán)而支付的，應(yīng)暫緩征收契稅。

據(jù)此我市從2017年4月1日起，暫緩將成都市建委收取的特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)納入契稅計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于2017年4月1日前，已在稅收日常檢查，執(zhí)法監(jiān)督、稅務(wù)稽查中被發(fā)現(xiàn)的，未將特大城市市政礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)納入契稅計(jì)稅依據(jù)的納稅人，均暫緩補(bǔ)征或追征其該部分契稅，對(duì)于已將特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)納入契稅計(jì)稅依據(jù)并已將契稅繳納入庫(kù)的納稅人，在上級(jí)部門明確以前，不予退稅。

《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地契稅繳納事宜的復(fù)函》(瓊地稅函〔2013〕431號(hào))對(duì)中國(guó)重汽集團(tuán)五指山濼海房地產(chǎn)有限公司回復(fù)如下：經(jīng)我局請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)財(cái)稅〔2004〕134號(hào)的解讀為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“招、拍、掛”程序取得的開(kāi)發(fā)用地一般應(yīng)為凈地，出讓土地成交總價(jià)款應(yīng)包含政府相關(guān)部門所有應(yīng)收的費(fèi)用，即既應(yīng)包括國(guó)土部門收取的費(fèi)用，也應(yīng)包括城市規(guī)劃部門和建設(shè)監(jiān)管部門收取的費(fèi)用。如土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和市政建設(shè)配套費(fèi)等都應(yīng)該作為契稅計(jì)稅依據(jù)。如果在現(xiàn)實(shí)情況中，有些地方的國(guó)土部門只是按土地現(xiàn)狀(土地還未平整)進(jìn)行"招、第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非土地使用權(quán)后第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非拍、掛"，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承受土地權(quán)屬簽訂合同時(shí)成交價(jià)中僅包含國(guó)土部門收取的費(fèi)用，沒(méi)有包括城市規(guī)劃部門和建設(shè)監(jiān)管部門收取的費(fèi)用，如市政建設(shè)配套費(fèi)等，雖然這筆費(fèi)用是在辦理土地證之后，在立項(xiàng)報(bào)建環(huán)節(jié)才發(fā)生，也應(yīng)作為契稅計(jì)稅依據(jù)依法征收契稅。

《河南省政協(xié)十二屆一次會(huì)議第1210075號(hào)提案的答復(fù)》(豫財(cái)辦案〔2018〕26號(hào))對(duì)省工商聯(lián)答復(fù)如下：

貴單位提出的關(guān)于“暫緩講城市配套費(fèi)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)”的提案收悉。經(jīng)與省發(fā)展改革委、省地稅局共同研究，現(xiàn)答復(fù)如下：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，“國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格”?！俺山粌r(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！薄敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等。以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非拍、掛"，此時(shí)房地第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非稅計(jì)稅價(jià)格一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。目前，我省主要依據(jù)以上政策規(guī)定計(jì)征契稅。關(guān)于成都市地稅局將城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)暫緩計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)的情況，我們向國(guó)家稅務(wù)總局進(jìn)行了了解，國(guó)家稅務(wù)總局已責(zé)成四川省地稅局糾正。按照管理權(quán)限，稅收政策制定、解釋屬于財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局事權(quán)。貴單位提出的“暫緩將城市配套費(fèi)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)”問(wèn)題，主要涉及稅收政策解釋。下一步，我們將聯(lián)合省地稅局積極把提案內(nèi)容向財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局反映，呼吁財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局盡快研究本提案提出的問(wèn)題。

二、土地成交價(jià)款的含義

(一)城市建設(shè)配套費(fèi)是政府性基金，不是行政事業(yè)性收費(fèi)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問(wèn)題的批復(fù)》(財(cái)稅字〔1998〕96號(hào))第一條根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第四條第(一)款及《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非稅計(jì)稅價(jià)格一般應(yīng)確第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

《財(cái)政部關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的批復(fù)》(財(cái)綜函〔2002〕3號(hào))第二條城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是城市人民政府有關(guān)部門強(qiáng)制征收用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的專項(xiàng)資金，其征收主體與征收對(duì)象之間不存在直接的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系；同時(shí)，收益者與征收對(duì)象也沒(méi)有必然的聯(lián)系，與各級(jí)政府部門或單位向特定服務(wù)對(duì)象提供特定服務(wù)并按成本補(bǔ)償原則收取的行政事業(yè)性收費(fèi)有明顯區(qū)別。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在性質(zhì)上不屬于行政事業(yè)性收費(fèi)，而屬于政府性基金。

(二)城市建設(shè)配套費(fèi)在土地成交價(jià)款之外單獨(dú)收取，不是土地成交價(jià)款為理順土地成交價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)的關(guān)系，進(jìn)一步規(guī)范相關(guān)資金繳庫(kù)行為，《財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)土地成交價(jià)款管理規(guī)范資金繳庫(kù)行為的通知》(財(cái)綜〔2009〕89號(hào))就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：第一條明確土地成交價(jià)款的內(nèi)涵土地成交價(jià)款是政府以土地所有者的身份取得的非稅收入，是土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，是政府土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，與國(guó)家作為社會(huì)管理者憑借政治權(quán)力(行政權(quán)力)取得的稅收、政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)等收入不同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，嚴(yán)格第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非的組成部分，不應(yīng)從第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非征收管理。

第二條理順土地成交價(jià)款與稅款的關(guān)系

契稅、耕地占用稅等稅款應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及對(duì)應(yīng)的政府收支分類科目，分別繳入地方國(guó)庫(kù)，不得與土地成交價(jià)款混庫(kù)。由市縣人民政府作為用地申請(qǐng)人繳納耕地占用稅的，所需繳納的稅款可以通過(guò)土地出讓支出預(yù)算予以安排；已繳稅款在土地出讓時(shí)計(jì)入土地出讓底價(jià)，不得在土地成交價(jià)款外單獨(dú)收取。由農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件所標(biāo)明的建設(shè)用地人繳納耕地占用稅的，所繳稅款不列入土地成交價(jià)款。

【思考題】房地產(chǎn)企業(yè)繳納的耕地占用稅是否可以作為增值稅扣額法扣除項(xiàng)目？第三條理順土地成交價(jià)款與相關(guān)政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)的關(guān)系市縣人民政府及其相關(guān)部門為征收土地、進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)、開(kāi)展土地出讓已繳納的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，一律納入土地出讓底價(jià)，不得在土地成交價(jià)款外單獨(dú)收取。市縣人民政府及其相關(guān)部門繳納上述政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，可以通過(guò)土地出讓支出預(yù)算予以安排。由土地受讓人承擔(dān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地登記費(fèi)等一律在土地成交價(jià)款之外單獨(dú)收取，并按照有關(guān)規(guī)定及對(duì)應(yīng)的政府收支分類科目，繳入第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非征收管理。第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非國(guó)庫(kù)，不得與土地成交價(jià)款混庫(kù)。【思考題】房地產(chǎn)企業(yè)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)是否可以作為增值稅扣額法扣除項(xiàng)目？市縣人民政府繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，必須通過(guò)土地出讓支出預(yù)算安排。各地不得在土地出讓環(huán)節(jié)從土地成交價(jià)款之外另行收取新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。第四條理順土地成交價(jià)款與經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)的關(guān)系市縣國(guó)土資源管理部門為出讓土地而向中介機(jī)構(gòu)支付的各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)性成本費(fèi)用，如土地評(píng)估費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、公告費(fèi)等，一律納入土地出讓底價(jià)，不得在土地成交價(jià)款之外另行收取。上述費(fèi)用可以通過(guò)土地出讓支出預(yù)算予以安排。

土地受讓人向中介機(jī)構(gòu)支付的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費(fèi)用，不得與土地成交價(jià)款一并收取。

【思考題】房地產(chǎn)企業(yè)支付的招拍掛中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。第二篇城市建設(shè)配套費(fèi)是否征收契稅是是非非國(guó)庫(kù)，不得與土地成3房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理PartOne3房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理PartOne第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理第一節(jié)一般計(jì)稅方法下預(yù)售收入的財(cái)務(wù)核算、企業(yè)所得稅和土地增值稅處理一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅區(qū)分方法《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第八條一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

【關(guān)注】建筑工程施工許可證管理辦法?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第31號(hào)）第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理第一節(jié)一第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理海開(kāi)工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅?！敦?cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有農(nóng)用地出租等增值稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2020年第2號(hào)）第二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的不動(dòng)產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

支付的購(gòu)置價(jià)款+承擔(dān)的債務(wù)

借：開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

預(yù)收賬款—老業(yè)主

應(yīng)付賬款—施工企業(yè)二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)和時(shí)點(diǎn)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

（2018年5月1日后按照10%稅率，2019年4月1日之后適用9%稅率）第十二條一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理海開(kāi)工日期第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理三、房地產(chǎn)企業(yè)收取的訂金、誠(chéng)意金、VIP卡是否預(yù)繳增值稅

（一）行業(yè)監(jiān)管法規(guī)《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)）第一條第(一)項(xiàng)加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部中宣部公安部司法部國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》（建房〔2018〕58號(hào)）第二條整治重點(diǎn)

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。1.在取得商品房預(yù)售許可前，以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、售卡等方式向購(gòu)房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠(chéng)意金等費(fèi)用。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理(二）高院判定規(guī)則《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)）第四條出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

（三）營(yíng)業(yè)稅《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2010年第2號(hào)）第二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理(第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理(四）增值稅《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之二)》第四條第一款預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款?！逗颖笔?guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之八)》第七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：(一)收取的款項(xiàng)金額不超過(guò)5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元)；

(二)收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。

（五）企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理(第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理四、房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入的賬務(wù)處理借：銀行存款貸：預(yù)收賬款

應(yīng)交稅費(fèi)—待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額

新項(xiàng)目

應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅老項(xiàng)目《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定>的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）第一條第(八)項(xiàng)“簡(jiǎn)易計(jì)稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。第二條第（二）項(xiàng)第1目按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入或利得的時(shí)點(diǎn)早于按照增值稅制度確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的，應(yīng)將相關(guān)銷項(xiàng)稅額計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)—待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目，待實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”或“應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目?！敦?cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入>的通知》(財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào))第三十九條企業(yè)向客戶預(yù)收銷售商品款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)首先將該款項(xiàng)確認(rèn)為負(fù)債，待履行了相關(guān)履約義務(wù)時(shí)再轉(zhuǎn)為收入。當(dāng)企業(yè)預(yù)收款項(xiàng)無(wú)需退回，且客戶可能會(huì)放棄其全部或部分合同權(quán)利時(shí)，企業(yè)預(yù)期將有權(quán)獲得與客戶所放棄的合同權(quán)利相關(guān)的金額的，應(yīng)當(dāng)按照客戶行使合同權(quán)利的第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理四第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理模式按比例將上述金額確認(rèn)為收入；否則，企業(yè)只有在客戶要求其履行剩余履約義務(wù)的可能性極低時(shí)，才能將上述負(fù)債的相關(guān)余額轉(zhuǎn)為收入。

五、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率變動(dòng)對(duì)于增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)影響及企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利影響

（一）增值稅國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

（2018年5月1日后按照10%稅率，2019年4月1日之后適用9%稅率）

（二）企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第八條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理模式按比例第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理(二)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額?！纠}】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，2019年10月交房，2018年1月1日開(kāi)始預(yù)售，含稅銷售收入分別是2018年1月1日至2018年4月31日實(shí)現(xiàn)1110萬(wàn)元，2018年5月1日至2018年12月31日實(shí)現(xiàn)3300萬(wàn)元，2019年1月1日至2019年3月31日實(shí)現(xiàn)1100萬(wàn)元，2019年4月1日至2019年12月31日實(shí)現(xiàn)5450萬(wàn)元。那么，企業(yè)進(jìn)行2018年度和2019年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)如何進(jìn)行處理？第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理六、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅一般計(jì)稅方法

應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城建稅

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交地方教育附加貸：銀行存款財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)第一條第(八)項(xiàng)“應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。第二條第（七）項(xiàng)目第3目預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理。企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”科目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”科目。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理【核算要點(diǎn)】

1.稅款計(jì)算單和完稅證（稅收繳款書(shū)）、銀行電子匯款憑證一同作為原始憑證國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。2.按照項(xiàng)目核算

七、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳稅額沖減銷項(xiàng)稅額方法

（一）國(guó)家規(guī)定國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十四條一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第十五條一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理【核第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理（二）地方規(guī)定《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之二)》第八條因此，提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的應(yīng)納稅款。例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，B、C項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。2016年8月，三個(gè)項(xiàng)目分別收到不含稅銷售價(jià)款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬(wàn)元，共預(yù)繳增值稅900萬(wàn)元。2017年8月，B項(xiàng)目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，當(dāng)月計(jì)算出應(yīng)納稅額為1000萬(wàn)元，此時(shí)抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳增值稅100萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《增值稅申報(bào)表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次，填報(bào)1000萬(wàn)元，第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”填報(bào)1000萬(wàn)元，第28行“分次預(yù)繳稅額”填報(bào)900萬(wàn)元，第34行“本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額”填報(bào)100萬(wàn)元。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理（第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理八、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入土地增值稅處理《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）第一條關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

簡(jiǎn)易計(jì)稅計(jì)稅依據(jù)1=105-105÷1.05×5%=105÷1.05=100簡(jiǎn)易計(jì)稅計(jì)稅依據(jù)2=105-105÷1.05×3%=102

一般計(jì)稅計(jì)稅依據(jù)1=109-（109-對(duì)應(yīng)土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=109÷（1+9%）+對(duì)應(yīng)土地價(jià)款÷（1+9%）

一般計(jì)稅計(jì)稅依據(jù)2=109-109/（1+9%）×÷3%第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理

第二節(jié)一般計(jì)稅方法下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入發(fā)票開(kāi)具方法(不征稅和征稅)及納稅申報(bào)表填報(bào)方法

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入發(fā)票開(kāi)具辦法（不征稅和征稅）

（一）不征稅發(fā)票開(kāi)具《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條第(十一)項(xiàng)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票?！逗颖笔?guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之八)》第四條關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款發(fā)票開(kāi)具問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款需要開(kāi)具發(fā)票的，如規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、單價(jià)暫無(wú)法確定的，規(guī)格型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫，其他項(xiàng)目應(yīng)填寫齊全，第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理第第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理商品名稱為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱-商品房預(yù)收款”，備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)(如：定金、30%首付款等)預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房面積?！逗颖笔?guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之七)》第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時(shí)，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。并按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào))的規(guī)定，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。同時(shí)《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之二)》第四條"關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍及開(kāi)票申報(bào)問(wèn)題"中不得開(kāi)具發(fā)票規(guī)定廢止。（二）征稅發(fā)票《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之四)》表四例8：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價(jià)稅合計(jì)1000萬(wàn)元銷售給M公司，開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，允許扣除的土地價(jià)款100萬(wàn)元。計(jì)算金額(不含稅)、稅額方法如下：稅額=10000000÷(1+11%)×11%=990990.99元；金額=10000000-990990.99=9009009.01元；按照上述金額(不含稅)和稅額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額990990.99元。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理商品名稱為第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)改增主要政策及發(fā)票開(kāi)具一覽表第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理備注：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)將繳納營(yíng)業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳?，并在開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票備注欄注明“已繳納營(yíng)業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼×××”字樣。納稅申報(bào)時(shí)，可在開(kāi)具增值稅普通發(fā)票的當(dāng)月，以無(wú)票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入?！娟P(guān)注】1.開(kāi)具征稅發(fā)票是否需要收回不征稅發(fā)票問(wèn)題2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）第四條第(二)項(xiàng)按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的(財(cái)政部、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中差額征稅開(kāi)票功能，錄入含稅銷售額(或含稅評(píng)估額)和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開(kāi)具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)。第四條第（四）項(xiàng)納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)碼(無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的可不填寫)，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理備第三篇房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入和銷項(xiàng)稅額抵減額財(cái)稅處理第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)稅額抵減額計(jì)算與財(cái)務(wù)核算方法

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間分析

（一）國(guó)家規(guī)定《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)