第四章土地經(jīng)濟(jì)評價《土地評價與土地管理》土地經(jīng)濟(jì)評價：對土地利用經(jīng)濟(jì)效益的評定分等定級估價農(nóng)用地城鎮(zhèn)用地第四章土地經(jīng)濟(jì)評價《土地評價與土地管理》土地經(jīng)濟(jì)評價：對1不同區(qū)域由于自然條件、社會發(fā)展條件的差異，土地生產(chǎn)力存在著分異。土地生產(chǎn)力是土地經(jīng)濟(jì)評價的前提和基礎(chǔ)。土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地生產(chǎn)力理論不同區(qū)域由于自然條件、社會發(fā)展條件的差異，土地生產(chǎn)力2杜能：農(nóng)業(yè)區(qū)位論韋伯：工業(yè)區(qū)位論克里斯泰勒：中心地理論土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論杜能：農(nóng)業(yè)區(qū)位論土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論3農(nóng)業(yè)區(qū)位論土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論區(qū)位地租市場距離作物A作物C作物B農(nóng)業(yè)區(qū)位論土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論區(qū)位地租市場距4土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論付地租能力零售業(yè)工業(yè)和批發(fā)業(yè)多層住宅獨(dú)立平房農(nóng)業(yè)距離城中心土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論付地租能5絕對地租是土地價格存在的根源級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要因素土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)地租地價理論絕對地租是土地價格存在的根源土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)地租地6土地價值來源于收益，土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)估價就是根據(jù)土地質(zhì)量優(yōu)劣、生產(chǎn)率高低確定其價值的經(jīng)濟(jì)評價土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)地租地價理論土地價值來源于收益，土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)評7土地提供的產(chǎn)品和服務(wù)受市場供求關(guān)系的制約土地本身作為商品，土地流轉(zhuǎn)、價格受供求關(guān)系的影響，土地的供不應(yīng)求是絕對的、普遍的土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地供需理論土地提供的產(chǎn)品和服務(wù)受市場供求關(guān)系的制約土地經(jīng)濟(jì)評價的理論8自然供給：土地自有的可供人類利用的部分。經(jīng)濟(jì)供給：在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動進(jìn)行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地的供給。土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地供需理論自然供給：土地自有的可供人類利用的部分。土地經(jīng)濟(jì)評價的理論9第一節(jié)城鎮(zhèn)土地分等定級與估價1.定義：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義第一節(jié)城鎮(zhèn)土地分等定級與估價1.定義：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的102.城鎮(zhèn)土地分等定級的體系一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)之間土地的地域差異土地等城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異土地級“等”和“級”兩個層次的劃分體系2.城鎮(zhèn)土地分等定級的體系一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)之113.城鎮(zhèn)土地定級的思路一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義結(jié)合典型行業(yè)土地收益、價格以校核，綜合定級采用多因素分值加權(quán)求和法，初步劃分土地級別P=∑Wi·Fi3.城鎮(zhèn)土地定級的思路一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義結(jié)合典型行121.確定定級因素的基本原則二、城鎮(zhèn)土地定級的因素分析影響大，對分級具有重要作用覆蓋面廣，適用于城市各類用地反映土地質(zhì)量的差異1.確定定級因素的基本原則二、城鎮(zhèn)土地定級的因素分析影響132.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列二、城鎮(zhèn)土地定級的因素分析土地區(qū)位繁華度交通通達(dá)度商服中心等級農(nóng)貿(mào)市場高級商務(wù)金融集聚度道路功能與寬度公交便捷度道路網(wǎng)密度對外交通便利度2.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列二、城鎮(zhèn)土地定級的因素分析土地區(qū)位142.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列城市設(shè)施城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施社會服務(wù)設(shè)施供/排水設(shè)施供氣設(shè)施供暖設(shè)施文化教育設(shè)施文娛體育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施郵電設(shè)施供電設(shè)施公園綠地2.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列城市設(shè)施城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施社會服務(wù)設(shè)施供152.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量自然條件大氣污染噪聲水污染地形坡度洪水淹沒與積水地基承載力綠化覆蓋率2.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量自然條件大氣污染162.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑容積率用地潛力城鎮(zhèn)規(guī)劃2.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑173.《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》推薦因素定級因素繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境狀況人口狀況商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對外交通便利度路網(wǎng)密度生活設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度文體設(shè)施影響度綠地覆蓋度自然條件優(yōu)越度人口密度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重值范圍0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.23.《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》推薦因素定級因素繁華程度交通條件基181.資料收集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.因素權(quán)重的確定3.因素分值的計算1.資料收集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.因素權(quán)19三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計算3.因素分值的計算根據(jù)商服中心的規(guī)模、水平劃分中心等級（商服繁華度）銷售總額、總利潤；單位面積銷售額、利潤一般分為市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級中心Mi=100Ai

Amax三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計算320三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響半徑，確定不同地段的作用分值繁華影響度的大小隨距離遞減Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2商服繁華影響度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響半徑21三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算地塊上繁華影響度分值疊加∑Fi商服繁華影響度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算地塊上繁華影22三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法道路通達(dá)度的作用分值計算3.因素分值的計算道路的通達(dá)度由？？？來反映？不同道路類型的影響距離不同通達(dá)度由道路向兩側(cè)遞減三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法道路通達(dá)度的作用分值計算3.23三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算依據(jù)混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的順序，為各級道路賦值(0,100]，得Mi道路通達(dá)度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算依據(jù)混合型主24三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響距離，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L（對于主干道）

支路按實(shí)際影響推算，一般0.3~0.7km道路通達(dá)度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響距離25三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段通達(dá)分值的確定和修訂取最高值？取累加值？通達(dá)系數(shù)：≥4個方向，1.003個方向，0.902個方向，0.811個方向，0.58道路通達(dá)度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段通達(dá)26三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公交便捷度的作用分值計算3.因素分值的計算影響公交便捷度的因素有哪些？每個站點(diǎn)的影響半徑在0.3~0.5km之間影響半徑內(nèi)，隨距離加大便捷度下降三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公交便捷度的作用分值計算3.27三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算計算站流量和公交作用分站點(diǎn)每小時停車量之和，每天按12或16小時合計Mi=100Ai

Amax公交便捷度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算計算站流量和28三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響半徑，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd一般為0.3~0.5km公交便捷度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響半徑29三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段便捷分值的確定和修訂取最高值？取累加值？通達(dá)系數(shù)：≥4個方向，1.003個方向，0.912個方向，0.811個方向，0.58公交便捷度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段便捷30三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法基本生活設(shè)施完善度的作用分值計算3.因素分值的計算衡量生活設(shè)施完善度的因素有哪些？作用分=設(shè)施類型分*設(shè)施水平指數(shù)*使用保證率三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法基本生活設(shè)施完善度的作用分值計31三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計算3.因素分值的計算針對有環(huán)境質(zhì)量綜合評價結(jié)果的城市：xmax–xminFi=100（xi–xmin）三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計算332三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對只有單項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量評價結(jié)果的城市：xmax–xminFi=fi（xi–xmin）fi=100Ri（Ri為該項(xiàng)環(huán)境指標(biāo)的作用系數(shù)）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對只有單項(xiàng)33三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對沒有環(huán)境質(zhì)量評價結(jié)果的城市：了解城鎮(zhèn)污染源、風(fēng)向、水流向，及污染程度與功能分區(qū)的關(guān)系；對各功能區(qū)環(huán)境條件進(jìn)行排序；并賦值。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對沒有環(huán)境34三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算確定設(shè)施類型及其數(shù)目學(xué)校、醫(yī)院、副食店、郵電所、儲蓄所飛機(jī)場、火車站、港口、長途汽車站影劇院、俱樂部、體育館、游樂園等三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度35三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算確定各設(shè)施的作用系數(shù)和作用分fi=100Ki（Ki為各項(xiàng)設(shè)施的作用系數(shù)）∑Ki=1三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度36三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算計算設(shè)施的服務(wù)半徑和影響作用分0.3~0.7km0~20km4~8km或2~3kmFi=fi(1-r)r=di/d三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度37三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算將各設(shè)施的影響分加和三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度38三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度的作用分值計算3.因素分值的計算Pi/SSi/SLi/S三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度39三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度的作用分值計算3.因素分值的計算xmax–xminFi=100（xi–xmin）計算各地塊上各因素的分值人口密度大于最佳人口密度時：xi*=2xmax-xi三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度401.資料收集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.因素權(quán)重的確定3.因素分值的計算4.單元劃分與取值1.資料收集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.因素權(quán)41三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分基本原則：因素程度大體一致；同一商服中心不分割單元；兼有商業(yè)等用途的道路不作單元分界線自然線狀物或地物；鐵路或交通型道路；權(quán)屬界限三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分基42三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大?。簵l件復(fù)雜土地5~10hm2，條件簡單土地10~25hm2三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大43三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方法：主要因素分值重疊或者主要因素判定法；網(wǎng)格法；均值地域法三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方44三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點(diǎn)帶面面積加權(quán)線性內(nèi)插三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點(diǎn)帶面面積45三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分多因素加權(quán)求和三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分多46三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分?jǐn)?shù)軸法剖面圖法聚類-判別法總分頻率曲線判斷法三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分?jǐn)?shù)47三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商業(yè)、金融業(yè)利潤為校核標(biāo)準(zhǔn)以宗地地價為校核標(biāo)準(zhǔn)三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商48影響城鎮(zhèn)土地分等的因素有哪些？討論影響城鎮(zhèn)土地分等的因素有哪些？討論49四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來的純收益折算為評估時的收益總和的方法。適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法估算土地在未來每年預(yù)期50四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地純收益土地還原率土地使用年限四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算公式γ(1+γ)51四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費(fèi)用土地租金；房地租金；企業(yè)經(jīng)營收益土地租賃中的費(fèi)用；房地出租中的費(fèi)用；企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用土地稅；管理費(fèi)；維修費(fèi)管理費(fèi)；維修費(fèi)；保險費(fèi)；稅金；房屋折舊費(fèi)四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費(fèi)用土52-四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費(fèi)用計算純收益=房地出租中的土地純收益：土地純收益=房地純收益-房屋純收益房地純收益=出租總收入-出租總費(fèi)用房屋純收益=房屋現(xiàn)值*建筑物還原率房屋現(xiàn)值=房屋重置價-房屋總折舊房屋總折舊=房屋年折舊*已使用年限耐用年限房屋年折舊費(fèi)=房屋重置費(fèi)（1-殘值率）-四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費(fèi)用53四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算土地純收益土地還原率γ(1+γ)nP=1α1-土地價格案例實(shí)算四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算土地純收益土地還原54四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法某公司于1998年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1999年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時造價為每平米1200元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平米1500元，殘值率為10%。A地塊面積450m2，建筑面積為400m2。目前該建筑出租租金為每月每平米30元，土地及房屋的還原率分別為5%和6%，每年需付土地使用稅及房產(chǎn)稅每建筑平米20元，需支付的年管理費(fèi)為年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價的2%，年保險費(fèi)為重置價的0.2%。根據(jù)上述材料，估算地塊A在2002年11月的土地使用權(quán)價格。四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法某公司于1998年1155四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法剩余法亦稱假設(shè)開發(fā)法。開發(fā)利用后預(yù)計獲得的總收益扣除其開發(fā)投資和正常利潤，其剩余價值就是土地投資商所能提供的土地價格。假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不下降，不考慮物價上漲因素假設(shè)開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法剩余法亦稱假設(shè)開發(fā)56四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法剩余法適用于：待開發(fā)土地估價；待改造的再開發(fā)房地產(chǎn)估價剩余法特點(diǎn)：可變因素多，估價的可靠性取決于資料的準(zhǔn)確性和經(jīng)驗(yàn)的豐富性四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法剩余法適用于：待開57四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法土地價格＝房屋的預(yù)期售價－建筑總成本－正常利潤－稅收－利息－其它費(fèi)用地價款按整個建設(shè)周期計算；開發(fā)費(fèi)按建筑期的一半計算專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法土地價格＝房屋的預(yù)期售價－58四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法現(xiàn)有七通一平的待建筑空地，已得到修建寫字樓的規(guī)劃許可證，允許建筑面積為8000m2，土地使用年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。某公司希望參加本次招標(biāo)。該公司經(jīng)過調(diào)查分析認(rèn)為：取得土地使用權(quán)即可動工建寫字樓，建筑費(fèi)用預(yù)計每平米1000元，建設(shè)周期為2年；建成后即可出租，估計出租率為90%，每建筑平米的年租金預(yù)計為300元，年出租各項(xiàng)費(fèi)用為年租金的25%。當(dāng)?shù)赝恋胤课莶粍赢a(chǎn)綜合還原率為8%。取得土地使用權(quán)的費(fèi)用為地價的3%。該公司要求總利潤不低于開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。要求估算目前該公司所能投標(biāo)的最高地價。四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法現(xiàn)有七通一平的待59四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法

市場比較法就是用已經(jīng)定價成交（包括租賃）的土地與待估土地相比較，以此推斷出土地的價格。其理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。使用市場比較法的條件：掌握豐富的市場交易資料，這些資料與待估土地具有相似性、可比性。四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法就是60四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：選擇適當(dāng)?shù)谋容^物用途相同交易類型相同為正常交易個別條件盡量相似四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：用途相61四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：對比較物進(jìn)行修正交易形式修正期日修正區(qū)域因素修正估價期日價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)協(xié)議：0.5；招標(biāo)：0.75；拍賣：1待估地區(qū)域條件指數(shù)/交易地區(qū)域條件指數(shù)四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：交易形62區(qū)域因素條件修正因素市級商服中心區(qū)級商服中心小區(qū)級商服中心條件（m）0~1000,1000~2000,>20000~1000,1000~2000,>20000~300,300~600,>600修正系數(shù)1.05,1,0.951.06,1,0.941.04,1,0.96因素公交站點(diǎn)菜場糧店影劇院條件（m）0~300,300~500,>5000~300,300~500,>5000~200,200~600,>6000~1000，>1000修正系數(shù)1,0.97,0.951.03,1,0.971.03,1,0.971,0.99因素中學(xué)小學(xué)幼兒園醫(yī)院條件（m）0~800，>8000~500，>5000~400，400~1200，>12000~400，400~1000，>1000修正系數(shù)1，0.981,0.971.02,1,0.981.02,1,0.98區(qū)域因素條件修正因素市級商服中心區(qū)級商服中心小區(qū)級商服中心條63四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：對比較物進(jìn)行修正使用權(quán)年期修正1-1/(1+r)nK=1-1/(1+r)m待估地使用年限已交易地使用年限四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：使用權(quán)64四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：對比較物進(jìn)行修正容積率修正容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.31.71.81.92.0待估地容積率修正系數(shù)/已交易地容積率修正系數(shù)四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：容積率65四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：與待估對象進(jìn)行比較,求出土地價格P估價=P比較案例*K估價/K比較案例案例實(shí)算四、城鎮(zhèn)土地估價的方法3.市場比較法市場比較法程序：P估價66四、城鎮(zhèn)土地估價的方法4.成本逼近法成本法亦稱累加法。它是以土地開發(fā)的投資加上適當(dāng)?shù)睦麧檨砬笕〉貎r。地價＝土地取得費(fèi)用＋開發(fā)投資費(fèi)＋利息＋稅金＋開發(fā)利潤+土地增值收益四、城鎮(zhèn)土地估價的方法4.成本逼近法成本法亦稱累加67四、城鎮(zhèn)土地估價的方法5.路線估價法

路線估價法是通過制定標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格即路線價，以此為基準(zhǔn)、根據(jù)臨街深度等因素，來評定相鄰各宗地的價格。它主要用于大面積的市地估價。地價＝路線價*深度百分率*其他修正率*總地面積四、城鎮(zhèn)土地估價的方法5.路線估價法路線估價法是通68第四章土地經(jīng)濟(jì)評價《土地評價與土地管理》土地經(jīng)濟(jì)評價：對土地利用經(jīng)濟(jì)效益的評定分等定級估價農(nóng)用地城鎮(zhèn)用地第四章土地經(jīng)濟(jì)評價《土地評價與土地管理》土地經(jīng)濟(jì)評價：對69不同區(qū)域由于自然條件、社會發(fā)展條件的差異，土地生產(chǎn)力存在著分異。土地生產(chǎn)力是土地經(jīng)濟(jì)評價的前提和基礎(chǔ)。土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地生產(chǎn)力理論不同區(qū)域由于自然條件、社會發(fā)展條件的差異，土地生產(chǎn)力70杜能：農(nóng)業(yè)區(qū)位論韋伯：工業(yè)區(qū)位論克里斯泰勒：中心地理論土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論杜能：農(nóng)業(yè)區(qū)位論土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論71農(nóng)業(yè)區(qū)位論土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論區(qū)位地租市場距離作物A作物C作物B農(nóng)業(yè)區(qū)位論土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論區(qū)位地租市場距72土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論付地租能力零售業(yè)工業(yè)和批發(fā)業(yè)多層住宅獨(dú)立平房農(nóng)業(yè)距離城中心土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地區(qū)位理論付地租能73絕對地租是土地價格存在的根源級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要因素土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)地租地價理論絕對地租是土地價格存在的根源土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)地租地74土地價值來源于收益，土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)估價就是根據(jù)土地質(zhì)量優(yōu)劣、生產(chǎn)率高低確定其價值的經(jīng)濟(jì)評價土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)地租地價理論土地價值來源于收益，土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)評75土地提供的產(chǎn)品和服務(wù)受市場供求關(guān)系的制約土地本身作為商品，土地流轉(zhuǎn)、價格受供求關(guān)系的影響，土地的供不應(yīng)求是絕對的、普遍的土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地供需理論土地提供的產(chǎn)品和服務(wù)受市場供求關(guān)系的制約土地經(jīng)濟(jì)評價的理論76自然供給：土地自有的可供人類利用的部分。經(jīng)濟(jì)供給：在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動進(jìn)行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地的供給。土地經(jīng)濟(jì)評價的理論基礎(chǔ)土地供需理論自然供給：土地自有的可供人類利用的部分。土地經(jīng)濟(jì)評價的理論77第一節(jié)城鎮(zhèn)土地分等定級與估價1.定義：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，及其在城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義第一節(jié)城鎮(zhèn)土地分等定級與估價1.定義：根據(jù)城鎮(zhèn)土地的782.城鎮(zhèn)土地分等定級的體系一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)之間土地的地域差異土地等城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異土地級“等”和“級”兩個層次的劃分體系2.城鎮(zhèn)土地分等定級的體系一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)之793.城鎮(zhèn)土地定級的思路一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義結(jié)合典型行業(yè)土地收益、價格以校核，綜合定級采用多因素分值加權(quán)求和法，初步劃分土地級別P=∑Wi·Fi3.城鎮(zhèn)土地定級的思路一、城鎮(zhèn)土地分等定級的含義結(jié)合典型行801.確定定級因素的基本原則二、城鎮(zhèn)土地定級的因素分析影響大，對分級具有重要作用覆蓋面廣，適用于城市各類用地反映土地質(zhì)量的差異1.確定定級因素的基本原則二、城鎮(zhèn)土地定級的因素分析影響812.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列二、城鎮(zhèn)土地定級的因素分析土地區(qū)位繁華度交通通達(dá)度商服中心等級農(nóng)貿(mào)市場高級商務(wù)金融集聚度道路功能與寬度公交便捷度道路網(wǎng)密度對外交通便利度2.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列二、城鎮(zhèn)土地定級的因素分析土地區(qū)位822.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列城市設(shè)施城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施社會服務(wù)設(shè)施供/排水設(shè)施供氣設(shè)施供暖設(shè)施文化教育設(shè)施文娛體育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施郵電設(shè)施供電設(shè)施公園綠地2.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列城市設(shè)施城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施社會服務(wù)設(shè)施供832.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量自然條件大氣污染噪聲水污染地形坡度洪水淹沒與積水地基承載力綠化覆蓋率2.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量自然條件大氣污染842.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑容積率用地潛力城鎮(zhèn)規(guī)劃2.城鎮(zhèn)土地定級因素羅列其他人口密度建筑容積率人口密度建筑853.《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》推薦因素定級因素繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境狀況人口狀況商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對外交通便利度路網(wǎng)密度生活設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度文體設(shè)施影響度綠地覆蓋度自然條件優(yōu)越度人口密度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選備選重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重值范圍0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.23.《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》推薦因素定級因素繁華程度交通條件基861.資料收集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.因素權(quán)重的確定3.因素分值的計算1.資料收集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.因素權(quán)87三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計算3.因素分值的計算根據(jù)商服中心的規(guī)模、水平劃分中心等級（商服繁華度）銷售總額、總利潤；單位面積銷售額、利潤一般分為市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級中心Mi=100Ai

Amax三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法商服繁華影響度的作用分值計算388三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響半徑，確定不同地段的作用分值繁華影響度的大小隨距離遞減Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2商服繁華影響度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響半徑89三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算地塊上繁華影響度分值疊加∑Fi商服繁華影響度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算地塊上繁華影90三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法道路通達(dá)度的作用分值計算3.因素分值的計算道路的通達(dá)度由？？？來反映？不同道路類型的影響距離不同通達(dá)度由道路向兩側(cè)遞減三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法道路通達(dá)度的作用分值計算3.91三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算依據(jù)混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的順序，為各級道路賦值(0,100]，得Mi道路通達(dá)度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算依據(jù)混合型主92三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響距離，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L（對于主干道）

支路按實(shí)際影響推算，一般0.3~0.7km道路通達(dá)度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響距離93三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段通達(dá)分值的確定和修訂取最高值？取累加值？通達(dá)系數(shù)：≥4個方向，1.003個方向，0.902個方向，0.811個方向，0.58道路通達(dá)度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段通達(dá)94三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公交便捷度的作用分值計算3.因素分值的計算影響公交便捷度的因素有哪些？每個站點(diǎn)的影響半徑在0.3~0.5km之間影響半徑內(nèi)，隨距離加大便捷度下降三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公交便捷度的作用分值計算3.95三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算計算站流量和公交作用分站點(diǎn)每小時停車量之和，每天按12或16小時合計Mi=100Ai

Amax公交便捷度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算計算站流量和96三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響半徑，確定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd一般為0.3~0.5km公交便捷度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算根據(jù)影響半徑97三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段便捷分值的確定和修訂取最高值？取累加值？通達(dá)系數(shù)：≥4個方向，1.003個方向，0.912個方向，0.811個方向，0.58公交便捷度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算不同地段便捷98三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法基本生活設(shè)施完善度的作用分值計算3.因素分值的計算衡量生活設(shè)施完善度的因素有哪些？作用分=設(shè)施類型分*設(shè)施水平指數(shù)*使用保證率三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法基本生活設(shè)施完善度的作用分值計99三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計算3.因素分值的計算針對有環(huán)境質(zhì)量綜合評價結(jié)果的城市：xmax–xminFi=100（xi–xmin）三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計算3100三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對只有單項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量評價結(jié)果的城市：xmax–xminFi=fi（xi–xmin）fi=100Ri（Ri為該項(xiàng)環(huán)境指標(biāo)的作用系數(shù)）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對只有單項(xiàng)101三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對沒有環(huán)境質(zhì)量評價結(jié)果的城市：了解城鎮(zhèn)污染源、風(fēng)向、水流向，及污染程度與功能分區(qū)的關(guān)系；對各功能區(qū)環(huán)境條件進(jìn)行排序；并賦值。環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的作用分值計算三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法3.因素分值的計算針對沒有環(huán)境102三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算確定設(shè)施類型及其數(shù)目學(xué)校、醫(yī)院、副食店、郵電所、儲蓄所飛機(jī)場、火車站、港口、長途汽車站影劇院、俱樂部、體育館、游樂園等三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度103三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算確定各設(shè)施的作用系數(shù)和作用分fi=100Ki（Ki為各項(xiàng)設(shè)施的作用系數(shù)）∑Ki=1三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度104三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算計算設(shè)施的服務(wù)半徑和影響作用分0.3~0.7km0~20km4~8km或2~3kmFi=fi(1-r)r=di/d三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度105三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度的作用分值計算3.因素分值的計算將各設(shè)施的影響分加和三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法公用設(shè)施完備度、對外交通便利度106三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度的作用分值計算3.因素分值的計算Pi/SSi/SLi/S三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度107三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度的作用分值計算3.因素分值的計算xmax–xminFi=100（xi–xmin）計算各地塊上各因素的分值人口密度大于最佳人口密度時：xi*=2xmax-xi三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度1081.資料收集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.因素權(quán)重的確定3.因素分值的計算4.單元劃分與取值1.資料收集與分析三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法2.因素權(quán)109三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分基本原則：因素程度大體一致；同一商服中心不分割單元；兼有商業(yè)等用途的道路不作單元分界線自然線狀物或地物；鐵路或交通型道路；權(quán)屬界限三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分基110三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大?。簵l件復(fù)雜土地5~10hm2，條件簡單土地10~25hm2三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元面積大111三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方法：主要因素分值重疊或者主要因素判定法；網(wǎng)格法；均值地域法三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值單元劃分方112三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點(diǎn)帶面面積加權(quán)線性內(nèi)插三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法4.單元劃分與取值以點(diǎn)帶面面積113三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分多因素加權(quán)求和三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分多114三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分?jǐn)?shù)軸法剖面圖法聚類-判別法總分頻率曲線判斷法三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法5.單元總分值計算與級別劃分?jǐn)?shù)115三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商業(yè)、金融業(yè)利潤為校核標(biāo)準(zhǔn)以宗地地價為校核標(biāo)準(zhǔn)三、城鎮(zhèn)土地定級的程序與方法6.土地收益測算與級別確定以商116影響城鎮(zhèn)土地分等的因素有哪些？討論影響城鎮(zhèn)土地分等的因素有哪些？討論117四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來的純收益折算為評估時的收益總和的方法。適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法估算土地在未來每年預(yù)期118四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地純收益土地還原率土地使用年限四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算公式γ(1+γ)119四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費(fèi)用土地租金；房地租金；企業(yè)經(jīng)營收益土地租賃中的費(fèi)用；房地出租中的費(fèi)用；企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用土地稅；管理費(fèi)；維修費(fèi)管理費(fèi)；維修費(fèi)；保險費(fèi)；稅金；房屋折舊費(fèi)四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費(fèi)用土120-四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費(fèi)用計算純收益=房地出租中的土地純收益：土地純收益=房地純收益-房屋純收益房地純收益=出租總收入-出租總費(fèi)用房屋純收益=房屋現(xiàn)值*建筑物還原率房屋現(xiàn)值=房屋重置價-房屋總折舊房屋總折舊=房屋年折舊*已使用年限耐用年限房屋年折舊費(fèi)=房屋重置費(fèi)（1-殘值率）-四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算總收益計算總費(fèi)用121四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算土地純收益土地還原率γ(1+γ)nP=1α1-土地價格案例實(shí)算四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法計算土地純收益土地還原122四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法某公司于1998年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1999年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時造價為每平米1200元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑重置價格為每平米1500元，殘值率為10%。A地塊面積450m2，建筑面積為400m2。目前該建筑出租租金為每月每平米30元，土地及房屋的還原率分別為5%和6%，每年需付土地使用稅及房產(chǎn)稅每建筑平米20元，需支付的年管理費(fèi)為年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價的2%，年保險費(fèi)為重置價的0.2%。根據(jù)上述材料，估算地塊A在2002年11月的土地使用權(quán)價格。四、城鎮(zhèn)土地估價的方法1.收益還原法某公司于1998年11123四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法剩余法亦稱假設(shè)開發(fā)法。開發(fā)利用后預(yù)計獲得的總收益扣除其開發(fā)投資和正常利潤，其剩余價值就是土地投資商所能提供的土地價格。假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不下降，不考慮物價上漲因素假設(shè)開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法剩余法亦稱假設(shè)開發(fā)124四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法剩余法適用于：待開發(fā)土地估價；待改造的再開發(fā)房地產(chǎn)估價剩余法特點(diǎn)：可變因素多，估價的可靠性取決于資料的準(zhǔn)確性和經(jīng)驗(yàn)的豐富性四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法剩余法適用于：待開125四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法土地價格＝房屋的預(yù)期售價－建筑總成本－正常利潤－稅收－利息－其它費(fèi)用地價款按整個建設(shè)周期計算；開發(fā)費(fèi)按建筑期的一半計算專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法土地價格＝房屋的預(yù)期售價－126四、城鎮(zhèn)土地估價的方法2.剩余法現(xiàn)有七通一平的待建筑空地，已得到修建寫字樓的規(guī)劃許可證，允許建筑面積為8000m2，土地使用年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。某公司希望參加本次招標(biāo)。該公司經(jīng)