13/13HYPERLINK"/"物業(yè)治理費的研究物業(yè)治理費是指物業(yè)治理人為了實現(xiàn)其職能，憑借有關法律法規(guī)的規(guī)定，依照對物業(yè)治理的全部活動(提供服務的全過程中所耗費的物質(zhì)消耗和勞動消耗)所需的成本，通過科學測算編制出來的費用標準。由業(yè)主或非業(yè)主使用人定期向物業(yè)治理企業(yè)交納并由物業(yè)治理企業(yè)按物業(yè)治理活動的構(gòu)成內(nèi)容使用的費用。物業(yè)治理費概述

一、物業(yè)治理費的進展沿革及現(xiàn)狀

由于地區(qū)間經(jīng)濟進展和物業(yè)治理進展的不平衡，各地現(xiàn)行的物業(yè)治理費政策和標準亦有所不同，就全國總體而言，物業(yè)治理費的編制和政策治理的歷史進展大體分為三個時期，即摸索參照時期、總結(jié)探討時期、理性進展時期。

摸索參照時期始于20世紀80年代初。當時以深圳及珠江三角洲等沿海地區(qū)領先由香港、新加坡引進了新型的物業(yè)治理，面對如何收費，物業(yè)治理費標準如何樣確定的問題，深圳依據(jù)當時特區(qū)開辦初期政府在價格治理及工資標準方面“低于香港，高于內(nèi)地”的原則性規(guī)定，在內(nèi)地沒有物業(yè)治理費標準的情況下，比照了原來福利分房政策時期的租金標準。其它沿海地區(qū)亦使用了類似的參照方法，從而使我國的物業(yè)治理費標準從一開始就以一個較低的標準產(chǎn)生。同時在具體的小區(qū)、樓盤的項目上亦形成了在低標準基礎上的參照和借鑒，使得這種較低的起點和標準比較普遍地固定下來。這對后來物業(yè)治理的進展帶來了一定的消極阻礙。

20世紀90年代前半期為總結(jié)探討時期。這一時期由于各類物業(yè)治理的收費標準存在著專門大的差異，有的同類型的物業(yè)的治理費標準亦相差專門大，甚至由于治理費方面的問題，給業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)帶來了矛盾，以至于對行業(yè)的進展所帶來的阻礙也越來越明顯。因此，這一時期從企業(yè)自身到政府主管部門，對如何確定物業(yè)治理費的標準的討論比較多，有的對治理費標準的現(xiàn)狀做了較全面的調(diào)查，有的對如何確定治理費標準提出了自己的見解。最后形成了以全成本核算為要緊內(nèi)容的物業(yè)治理費編制思路。

20世紀90年代中期以來物業(yè)治理費的進展進入了理性進展時期，這一時期對物業(yè)治理費進行了較為深入而廣泛的研究，一些地區(qū)的房地產(chǎn)和價格治理主管部門開展了相應的調(diào)查研究。國家計委、建設部于1996年2月9日頒發(fā)了《都市住宅小區(qū)物業(yè)治理服務收費暫行方法》，對全國的物業(yè)治理收費的差不多原則做出了指導性規(guī)定。深圳在物業(yè)治理費測算方法的研究上做了大量的工作，其政府房地產(chǎn)和價格主管部門在1994、1996、1997年連續(xù)三次組織了較大規(guī)模的、系統(tǒng)的物業(yè)治理費的調(diào)研、測算活動，最后以低于社會平均成本的取費思路，以全成本核算為要緊內(nèi)容，以分類治理為要緊手段，于1997年11月份出臺了國內(nèi)第一個物業(yè)治理服務費分類指導標準。從此，物業(yè)治理費的編制，測算及價格治理進入了比較理性和有序的時期。

物業(yè)治理服務費分類指導政策的確立和實施，在物業(yè)治理費價格治理方面起到了關鍵性的推動作用，也使物業(yè)治理收費向更為理性的進展和市場化價格治理時期邁出了重要的一步。

二、研究物業(yè)治理費編制的意義和作用

物業(yè)治理費的編制方法及其治理問題，不僅牽涉著寬敞業(yè)主的全然利益，也關系著物業(yè)治理企業(yè)的切身利益，它依舊制約物業(yè)治理行業(yè)正常運作和物業(yè)治理這_新生事物健康進展的關鍵性問題。

物業(yè)治理進展的前期，在物業(yè)治理費問題上，由于業(yè)主、物業(yè)治理企業(yè)、政府主管部門等各自的角色不同，其考慮問題的側(cè)重也有所不同，同時由于各方對物業(yè)治理的期望亦不盡相同，反映在物業(yè)治理費上的問題就出現(xiàn)了不同的認識，以至在治理費標準上出現(xiàn)了差異較大、標準混亂和各方利益都有不同損害的問題。因此，如何科學、規(guī)范、準確地確定物業(yè)治理費標準，統(tǒng)一編制和測算物業(yè)治理費的思路和方法，就顯得特不必要。

(一)明確了物業(yè)治理費的性質(zhì)

明確物業(yè)治理費性質(zhì)是物業(yè)治理費標準確定以及物業(yè)治理收費治理的重要前提，其屬性的確定，不僅對物業(yè)治理費本身，而且也對物業(yè)治理的一些行為性質(zhì)的確定起到了重要作用。因此，研究物業(yè)治理費，首先應弄清其屬性特征，這關于理解物業(yè)治理費的實質(zhì)和編制物業(yè)治理費的行為都具有重要的意義。

(二)統(tǒng)一了物業(yè)治理費所包含的內(nèi)容

物業(yè)治理都管什么?物業(yè)治理費都包括哪些服務范圍?這是經(jīng)常困擾業(yè)主甚至連一些物業(yè)治理從業(yè)人員都搞不清晰的問題，同時它不僅是個認識問題，而且依舊個服務標準的依據(jù)性問題，因此，只有統(tǒng)一了物業(yè)治理費所包含的服務項目和內(nèi)容，才能使物業(yè)治理的操作行為有了真正意義上的標準，也才能使物業(yè)治理費的測算有了標準依據(jù)。

(三)規(guī)范了物業(yè)治理費編制的差不多原則

物業(yè)治理費的編制需要依據(jù)什么?是否存在必定的內(nèi)在規(guī)律?這是物業(yè)治理費編制研究中的一個重要問題．只有挖掘出其中的規(guī)律，找尋出可供依據(jù)的必定聯(lián)系，提煉成規(guī)則或原則，才能使物業(yè)治理費的編制在一個標準尺度和必定條件下規(guī)范編制行為，從而得出規(guī)范的結(jié)果。

(四)理順了物業(yè)治理費編制方法

物業(yè)治理費編制方法的不統(tǒng)一、不明確是物業(yè)治理費標準混亂的要緊緣故之一，在物業(yè)治理進展的初期，由于沒有物業(yè)治理費編制的統(tǒng)一思路和方法，使得其收費行為和標準只能參照香港或相互參照確定標準，必定形成標準不一、懸殊較大，以至阻礙相關方面利益的情況。因此，統(tǒng)一物業(yè)治理費的編制方法，理順物業(yè)治理費編制思路，關于規(guī)范物業(yè)治理費和解決業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)之間由于物業(yè)治理費引發(fā)的矛盾，都有著重要作用。

三、物業(yè)治理費標準確定的政策模式和途徑

物業(yè)治理費標準確定的政策模式和途徑是物業(yè)治理費標準及其收取是否合理、合法和規(guī)范的全然，十分重要，從目前政府價格治理政策看，要緊有以下三種方式。

(一)政府訂價，即由政府價格主管部門在業(yè)務主管部門的配合下，針對某類物業(yè)制定的強制性執(zhí)行標準．在深圳這種方式僅限于政府開發(fā)的福利商品房、微利商品房的物業(yè)治理及其車輛治理的收費標準等。從全國來看，有的地區(qū)政府訂價治理的范圍要寬一些。這種政府訂價方式在一定的時期內(nèi)在治理的項目、內(nèi)容和程度上是會發(fā)生變化的，總體趨勢是政府訂價范圍會越來越小。

(二)政府指導價，即由政府價格治理部門會同業(yè)務主管部門依照行業(yè)社會平均成本核算理論，確定出某類物業(yè)的治理費標準指導范圍。這種方式在內(nèi)地尚不多見，在深圳1997年底開始實行，要緊有兩個途徑，其一，在沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)或大廈，依照分類指導價相應標準報政府批準，其二，成立了業(yè)主大會的小區(qū)或大廈由業(yè)主大會通過。這種方式實際上也是向市場訂價方式過渡的一種方式。

(三)市場訂價，也稱為企業(yè)訂價或企業(yè)與業(yè)主協(xié)商訂價，即由企業(yè)依照市場行情確定價格，目前要緊的形式是在開發(fā)商售樓時即確定了物業(yè)治理費價格，業(yè)主在購樓合同或在購樓的同時簽訂了業(yè)主公約并明確了治理費標準，這種方式確定的治理費標準是具有法律效力的。這種方式必須用全成本核算的方法認真測算，得出能讓市場同意的合理的標準。

四、物業(yè)治理費認識上的誤區(qū)及民眾物業(yè)治理消費意識的提高

購買房屋作為投資和消費已被人們普遍認可，但購買房屋后的物業(yè)治理作為必定性消費則尚未被人們認識。一般都認為，花鈔票買房無非有兩種意義，一是投資，二是消費?？傊?，我的鈔票已花完，房子差不多歸我．這種認識是把房屋交易行為的終結(jié)作為投資增值的開始和消費行為的結(jié)束。在這種認識的基礎上，專門多人表現(xiàn)為對物業(yè)治理的不理解，他們認為“房子差不多上我的了，還給你交什么治理費”?甚至在一些物業(yè)治理發(fā)育比較成熟的地區(qū)也存在一些業(yè)主動不動就找些(專門多是開發(fā)商的問題)理由來拒交物業(yè)治理費，更有專門多人不明白就算物業(yè)治理公司有某些問題，你不交納治理費，物業(yè)公司拿什么來給你服務?同時，部分業(yè)主不交治理費，實際上是在享受其他業(yè)主所交治理費的利益，是對其他業(yè)主的侵權。

事實上，房屋被購買后，其消費過程并沒有結(jié)束，它不像一般消費商品在購買后專門快被消費掉，也不像一般耐用消費品購買后通過一定的消費過程逐漸被消費。房屋作為耐用不動產(chǎn)，其使用周期長，且在長期的使用過程中需要不斷對其進行維修保養(yǎng)，其主人即業(yè)主或非業(yè)主使用人又有不斷同意服務的必定需求，同時它還具有美化環(huán)境和裝點都市的功能，這都需要進行長期不問斷的再投入即長期的消費過程，那個過程構(gòu)成了一種專門的不動產(chǎn)消費形式——物業(yè)治理消費。

那么，物業(yè)治理消費意識什么緣故在全民消費意識中被忽略甚至不被理解呢?造成其消費意識的障礙是什么呢?歸納起來，要緊有如下三種緣故：

(一)我國長期以來實行的是福利性低房租的住房福利保障制度，大部分住房的產(chǎn)權是國家或單位的，稱為公產(chǎn)房，形成了住房者無權屬意識和房子有了問題公家管的傳統(tǒng)定勢，使物業(yè)治理消費這一隨產(chǎn)權制度的變化而產(chǎn)生的新型的房屋治理和消費形式被大伙兒所同意需要有一個認識和理解的過程。

(二)在打算體制下，我國實行的是低收入、多就業(yè)的低工資政策，同時又由于在住房方面實行的是福利性實物分房制度，工資結(jié)構(gòu)中沒有住房消費的部分。盡管實行房改以來，工資結(jié)構(gòu)中有了住房補貼，但它要緊用于房改中的購房、提租和建立住房公積金等，也沒有用于物業(yè)治理消費的結(jié)構(gòu)。因此，人們也還沒有適應在現(xiàn)今尚不寬裕的工資收入中計算或打算用于物業(yè)治理的消費費用，形成了物業(yè)治理收費難的情況。

(三)部分市場經(jīng)濟基礎較好的地區(qū)從打算經(jīng)濟體制的大環(huán)境中脫胎出來以后，政府對所開發(fā)的福利商品房和微利商品房一直在進行政府行為的補貼的基礎上實行強制性帶福利色彩的低治理費政策。由于上述補貼屬于暗補形式，使得這部分住房消費者感受不到政府的補貼，錯誤地認為這種低標準治理費是應該的，對物業(yè)治理消費觀念仍然十分模糊。

從以上情況能夠看出，提高民眾物業(yè)治理消費意識既是社會進展進步的需要，也是社會主義市場經(jīng)濟體系建立的必定要求，它關系到物業(yè)治理行業(yè)能否得到健康有序的進展。那么，如何才能提高民眾物業(yè)治理消費意識呢?

第一，從政府方面看，要進一步加強培育物業(yè)治理行業(yè)和市場的力度，從國民經(jīng)濟和社會進展的角度，制訂出進展物業(yè)治理的中長期規(guī)劃，特不要制訂出隨著住房制度改革而進展的住房治理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)治理走上快速進展的軌道。此外，還應采取下列措施：

1、完善物業(yè)治理法規(guī)。目前從物業(yè)治理行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，但從消費者的角度還沒有充足的法規(guī)文件，因此要建立相應的法律法規(guī)文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。

2、改變政府對物業(yè)治理采取的補貼方式，將物業(yè)治理費納入工資結(jié)構(gòu)變暗補為明補，使人們的物業(yè)治理消費意識逐漸由不自覺變?yōu)樽杂X。

3、企業(yè)應按其經(jīng)營狀況，將職員的物業(yè)治理補貼納入企業(yè)經(jīng)營成本，對購買商品房的消費者和企業(yè)(機構(gòu))消費者，把交納物業(yè)治理費納入企業(yè)成本和消費成本。

4、充分利用媒體加大市場宣傳和公益宣傳力度、使民眾認識到自己作為物業(yè)消費者所具有的權利、責任和義務。同時，使全社會人人都認識到物業(yè)治理不僅是管好家園，更是都市治理的重要組成部分。

第二，從社會方面看，物業(yè)治理行業(yè)的進展對社會經(jīng)濟的進展有著不可低估的積極作用，物業(yè)治理行業(yè)的整體進展能夠解決大量社會勞動力就業(yè)，同時，物業(yè)治理行業(yè)的進展對國民經(jīng)濟總量和總收入有著積極的貢獻，是不容忽視的經(jīng)濟增長點。再者，物業(yè)治理的健康進展，將在專門大程度上推動都市的整體治理水平。

第三，從物業(yè)治理企業(yè)方面看，加強物業(yè)治理企業(yè)的服務質(zhì)量，建立市場競爭和優(yōu)勝劣汰機制，保證消費者交納治理費后能得到相應水平的服務，同時，物業(yè)治理企業(yè)要在市場上不斷進展自己，形成規(guī)?；?、集團化的進展格局，并逐漸淘汰那些治理面積少、治理能力差、服務水平低的小企業(yè)，以保證物業(yè)治理消費者有一個好的服務群。

第四，從民眾方面看，居民要不斷提高物業(yè)治理的商品意識。物業(yè)治理公司在為居民提供整潔、優(yōu)美、舒適生活空間的同時，也付出了艱辛的勞動，實質(zhì)上是一種服務型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由物業(yè)治理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。只有居民物業(yè)治理的商品觀念形成了，才能提高居民對物業(yè)治理的消費意識，增加居民對物業(yè)治理的消費，從而促進物業(yè)治理行業(yè)的進展。

物業(yè)治理費的性質(zhì)

物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的治理服務過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的商品屬性的確定決定了其治理作為服務產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)治理費作為服務產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，要緊是用來進行對物業(yè)治理服務的市場交換，因此它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花鈔票購買的是服務產(chǎn)品，物業(yè)治理服務人提供的是對不人的物業(yè)和附屬設施的治理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務，因此物業(yè)治理費又具有所有權和監(jiān)督權歸物業(yè)所有人，使用權和治理權歸物業(yè)治理服務人的權屬分離性質(zhì)。再者由于物業(yè)治理費具有取之于民，用之于民的特點，就必定要求其單獨核算，?？顚Ｓ?，使其形成了物業(yè)治理費用途單一的性質(zhì)。

物業(yè)治理費的編制原則1、成本核算原則：

物業(yè)治理服務人提供的是對業(yè)主的物業(yè)和附屬設施的治理，以及對物業(yè)所有人和使用人的服務，與此相對應，物業(yè)治理的成本確實是提供這些治理服務所必須的開支，包括人職員資、辦公經(jīng)費以及維修養(yǎng)護和更新物業(yè)的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。因此，物業(yè)所有人或使用人該出多少鈔票才合理?所收的物業(yè)治理費該支付于哪些方面等等，就只能通過對所治理物業(yè)進行合理剖析，對所治理服務的內(nèi)容全方位進行科學的成本核算才能得出。

2、折舊補償原則：

折舊是指固定資產(chǎn)的補償方式，這種補償是由固定資產(chǎn)的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉(zhuǎn)移的特點決定的。

現(xiàn)代物業(yè)，其附屬設施、設備越來越多，越來越復雜，不論是南一個業(yè)主擁有，依舊眾多業(yè)主共同擁有，其所屬產(chǎn)權的表現(xiàn)形式一般都只是物業(yè)面積，它盡管包括了附屬設備的產(chǎn)權價值份額，但設備實物一般都交由物業(yè)治理公司統(tǒng)一治理，成為代業(yè)主治理的固定資產(chǎn)。因此，關于它的折舊補償?shù)膬浣?包括大修理基金)就必定要由業(yè)主按照所確定的每平方米固定資產(chǎn)折舊率按期計算，分類納入物業(yè)治理費或單獨建立專項基金，交由物業(yè)治理公司治理并按法定程序使用。

3、保本微利原則：

在我國物業(yè)治理進展過程中，關于治理費用的確定和治理有過一個“收支平衡、略有節(jié)余”的原則，它在物業(yè)治理進展的初期確實起到了一定的積極作用，但隨著物業(yè)治理的進展，它的不完全性就暴露出來了。首先物業(yè)治理費的收支平衡只能講明對治理過程中當年支出的短期費用的平衡，其次，“略有節(jié)余”的概念也不能體現(xiàn)出市場經(jīng)營的特性。中國的物業(yè)治理，是伴隨著市場經(jīng)濟體制的建設而進展起來的，作為經(jīng)營性企業(yè)的物業(yè)治理公司，其利潤的產(chǎn)生是必定的。因此，以保本微利編制物業(yè)治理費應是物業(yè)治理費用編制的原則。

4、分級治理原則：

作為高附加值的不動產(chǎn)，物業(yè)本身有其地理位置、建筑水準、治理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，那個可變性使物業(yè)出現(xiàn)了自然的檔次之分。假如成本核算只測罷了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必定使治理費標準的準確性受到阻礙，甚至阻礙到物業(yè)價值的體現(xiàn)。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業(yè)主負擔過重和不恰當刺激物業(yè)的盲目增值。依照不動產(chǎn)特有的市場價值規(guī)律，照顧優(yōu)良物業(yè)真正體現(xiàn)價值，完善成本核算的合理性，可在物化和活勞動成本核算的基礎上，依據(jù)物業(yè)類不和治理公司資質(zhì)等級確定若干個等級的加權系數(shù)指標，得出比較合理的全成本治理費結(jié)果。

5、商業(yè)特性原則：

現(xiàn)代物業(yè)中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業(yè)用房，比如高層建筑的商業(yè)裙樓、住宅小區(qū)的連廊、鋪面等，對這部分物業(yè)的治理費定價，假如同主體房屋同樣標準就不合理了。因為：一、它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性；二、這部分物業(yè)本身具有結(jié)構(gòu)復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點；三、這部分物業(yè)還存在人員流量大、治理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見又難于量化的復雜因素。因此對這部分治理費的定價時可用市場機制和價值規(guī)律來調(diào)節(jié)，即在主體房屋治理費核算標準的基礎上，依照各物業(yè)主體功能和商業(yè)用房的實際用途分不確定適當?shù)臋嘀乇壤?，從而得出較為合理的附屬商業(yè)用房的治理費標準。

物業(yè)治理費核算成本構(gòu)成及核算

一、成本構(gòu)成：

物業(yè)治理費的構(gòu)成包括物化成本、活勞動成本、治理者酬金、固定稅費和專門權重五個部分。專門權重部分要緊包括對物化成本部分所包含內(nèi)容的物業(yè)等級權重，活勞動成本部分所包含的治理水平、治理軟件為要緊內(nèi)容的治理公司資質(zhì)等級權重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權重。其權重系數(shù)由政府主管部門另行公布參考值。另外四項成本內(nèi)容部分具體由以下項目構(gòu)成：

1、人工費：包括全部治理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、服裝費、加班費及住房租金等項目。

2、辦公費：包括用于治理和辦公用的固定資產(chǎn)折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節(jié)日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、治理費用、辦公用水費、電費、業(yè)務費或單項對外承包等項目。

3、公共設備、設施維修保養(yǎng)費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養(yǎng)、消耗材料的更換及機動費等項目。

4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。

5、不可預見費：對以上1～4項內(nèi)容設置一定比例的不可預見費用，以幸免由于考慮不周或某種緣故引至的費用不足的情況。

6、保險費：包括房屋保險、設備保險和公眾責任險等項目。

7、維修基金：包括房屋本體及所有附屬設備、設施的更新改造所需的儲備金和大、中修理基金。

8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共設施的運作和變、線、管損耗的水、電費。

9、企業(yè)治理費：按以上項目之和的一定比例計算用于治理處上級治理公司的治理成本費用，由政府按治理公司的資質(zhì)等級確定不同比例，對治理公司直接履行治理處職責的，對其上級開發(fā)公司或總公司不應計算此項目。

10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按治理公司的資質(zhì)類不確定不同比例。

11、稅收：關于稅種和收稅內(nèi)容，一般應遵照稅法通過政府部門協(xié)調(diào)后按地點法規(guī)執(zhí)行。

12、部分專門性服務和設備，其費用可單獨核算。如中央空調(diào)，由于季節(jié)性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節(jié)或分攤成平均值按月計收。另外，還有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。

二、核算要點：

1、確定治理費成本構(gòu)成的注意事項：

前面差不多對物業(yè)治理費的構(gòu)成做了具體排列，但不能講就一成不變，具體到核算某一個特定物業(yè)的治理費時，由于各