PAGEPAGE3資金、利潤、風(fēng)險資金、利潤、風(fēng)險——懷化天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“天成·帝景”項目投資可行性分析報告2009.062009.06

目錄第一部分項目開發(fā)市場環(huán)境評估 1一、市場研究推演過程 2二、市場研究推演結(jié)論 3第二部分相似項目定位思路參考 5一、項目方案模擬 61、各方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 62、各方案市場優(yōu)劣勢比較 7二、財務(wù)可行性分析 81、土地成本 82、模擬方案財務(wù)測算 103、模擬方案財務(wù)結(jié)論 11第三部分項目開發(fā)方案比較分析 12一、項目開發(fā)方案設(shè)定 131．規(guī)劃相關(guān)指標(biāo) 132．規(guī)劃方案模擬 14二、報告編制說明 161、編制說明 162、編制流程 17三、項目評估依據(jù) 181、銷售定價依據(jù) 182、開發(fā)成本測算依據(jù) 203、擬定開發(fā)計劃 22四、多方案投資評估 241、多方案投資分析 242、多方案評估分析 26五、多方案比較結(jié)論 281、多方案投資評估比較 282、回歸模型 29第四部分項目優(yōu)選方案評估 34一、方案概況 35二、方案投資分析 361、項目總投資估算 362、項目投資收入估算 37三、方案評估分析 381、項目靜態(tài)盈利能力分析 382、項目動態(tài)盈利能力分析 39四、方案風(fēng)險評估 411、項目盈虧平衡分析 412、項目敏感性分析 43五、優(yōu)選方案評估總結(jié) 45六、附件 461、項目投資測算表 462、資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表 49第五部分項目可行性研究總結(jié) 51一、市場研究總論 52二、投資評估總論 53第54頁第一部分項目開發(fā)市場環(huán)境評估

一、市場研究推演過程報告推演過程報告推演過程市場研究與市場研究與分析目標(biāo)客戶研究市場背景分析競爭市場分析宏觀投資環(huán)境目標(biāo)客戶研究市場背景分析競爭市場分析宏觀投資環(huán)境客戶演變特征分析客戶演變特征分析競爭環(huán)境預(yù)測競爭環(huán)境預(yù)測周邊市場分析政策對房地產(chǎn)影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況區(qū)域市場研究房地產(chǎn)市場概況在《市場研究及分析》報告中，主要從宏觀、中觀以及微觀等多方面進(jìn)行推演和總結(jié)，整個推演共分為宏觀投資環(huán)境、市場背景分析、競爭市場分析、目標(biāo)客戶研究等四個階段。宏觀投資環(huán)境主要分為宏觀政策環(huán)境以及懷化房地產(chǎn)投資環(huán)境分析，目的是了解項目發(fā)展的基礎(chǔ)。市場背景分析主要分為懷化房地產(chǎn)市場概況以及當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場分析，目的是挖掘項目發(fā)展的空間。競爭市場分析分為中方及周邊市場分析（包括市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形態(tài)、戶型以及價格分析）以及對未來項目競爭市場分析的預(yù)測。目標(biāo)客戶研究是針對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的調(diào)研分析，目的是了解目標(biāo)客群的基本特征、生活習(xí)慣以及需求特點(diǎn)。二、市場研究推演結(jié)論通過四大板塊的研究和分析，推演出如下重要結(jié)論：一，從城市投資環(huán)境而言，報告認(rèn)為本項目發(fā)展存有良好的宏觀面保證。區(qū)域快速上行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動了城市化的進(jìn)程，居民購房消費(fèi)持續(xù)活躍，加之政府傾斜型的多元化激勵，未來懷化房地產(chǎn)消費(fèi)需求將不斷增長。二，從懷化當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠖裕瑘蟾嬲J(rèn)為本項目的市場開發(fā)前景較好。首先，房地產(chǎn)市場整體呈波浪式向上走勢，市場規(guī)模不斷放大，市場價格穩(wěn)步上揚(yáng)，市場需求和價格空間依然較大；其次，住宅需求由單一化的傳統(tǒng)居住需求階段走向多元化、精細(xì)化的品質(zhì)生活需求，產(chǎn)品的可提升空間較大。三，從項目的競爭市場機(jī)會而言，建立在“兩大片區(qū)、四大細(xì)分市場”的基礎(chǔ)上，本項目可挖掘的的市場機(jī)會點(diǎn)可概括為兩大方向:一是升級型的公寓產(chǎn)品市場，二是經(jīng)濟(jì)型的別墅產(chǎn)品市場。四，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的分析，報告明確了客戶的構(gòu)成和演變。項目現(xiàn)階段的目標(biāo)客戶可初步定位為以懷化市區(qū)人為主體的中產(chǎn)階層，主動郊區(qū)化為主，其次為以中方縣為工作或生活載體的購房群體。

根據(jù)以上研究結(jié)論，對項目做出如下市場建議：組合現(xiàn)金牛型明顯型競爭策略以總價補(bǔ)缺型產(chǎn)品搶奪市場非主流型公寓客戶以高檔公寓級總價、別墅級形態(tài)的總價可替代型產(chǎn)品全面搶奪中高端客戶產(chǎn)品屬性價格高于中方片區(qū)，低于主城地區(qū)的普通公寓升級型公寓產(chǎn)品價格與主城區(qū)高檔公寓相近的經(jīng)濟(jì)型別墅經(jīng)營策略抓住高成長性的普通需求迅速占據(jù)市場為整體項目提供穩(wěn)定資金保障捕捉低成長性但利潤空間大的高端需求，通過有效占據(jù)高市場份額，為整體項目提供充分的溢價空間。在此市場結(jié)論的基礎(chǔ)上，報告將從相似項目定位的參考以及多方案財務(wù)投資評估比較中，得出本項目的總體定位思路。第二部分相似項目定位思路參考

一、項目方案模擬1、各方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案A方案B方案C方案D容積率0.70.50.30.2建筑面積（萬㎡）14.010.06.04.0產(chǎn)品類型聯(lián)體雙拼獨(dú)棟獨(dú)棟戶均面積（㎡）180-220200-260200-300300-400預(yù)期市場價格（元/㎡）750090001400018000如表所示：報告所模擬開發(fā)的四種規(guī)劃方案隨著容積率的逐步降低，產(chǎn)品也由聯(lián)體別墅逐步過渡到雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品；其中，方案D和方案C相比，社區(qū)密度更低，產(chǎn)品規(guī)劃檔次也就越高。隨著各方案的容積率的降低，社區(qū)檔次逐步提高，預(yù)期市場價格也將逐步升高。報告在預(yù)估各方案的市場價格時緊密結(jié)合了區(qū)域市場行情和對未來市場的預(yù)判，且在預(yù)判價格時保持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。2、各方案市場優(yōu)劣勢比較方案A方案B方案C方案D優(yōu)勢符合規(guī)劃容積率和土地出讓時的地價評估；區(qū)域市場內(nèi)的稀缺產(chǎn)品；同類產(chǎn)品中獨(dú)有山地景觀；可與周邊獨(dú)棟別墅項目形成產(chǎn)品錯位；適當(dāng)降低了容積率，可提升產(chǎn)品品質(zhì)，相對更符合區(qū)域市場基礎(chǔ)；擁有同類產(chǎn)品所不具備的景觀優(yōu)勢；符合區(qū)域市場地段條件和市場基礎(chǔ)；與同類產(chǎn)品相比，擁有獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢和更為高檔的生活配套系統(tǒng)；與周邊項目相比有一定的總價優(yōu)勢；符合區(qū)域市場地段條件，可充分挖掘區(qū)域的地段價值和景觀優(yōu)勢；符合佘山作為頂級別墅區(qū)的發(fā)展趨勢；隨著上海城市地位的提高，頂級客源將更為充足；劣勢區(qū)域內(nèi)缺乏經(jīng)濟(jì)型別墅的市場基礎(chǔ)；缺乏同類別墅社區(qū)的配套設(shè)施；受到九亭、新橋和閔行地區(qū)相近總價段別墅的競爭；離市區(qū)較遠(yuǎn)，不契合經(jīng)濟(jì)型別墅客源的生活習(xí)慣；地塊密度較高，不利于項目品質(zhì)和價格的提升；區(qū)域內(nèi)缺乏經(jīng)濟(jì)型別墅市場基礎(chǔ)；產(chǎn)品總價與近郊獨(dú)立別墅相近，而居住舒適性卻相對較差；周邊區(qū)域缺乏適應(yīng)中檔別墅的配套設(shè)施；距離市區(qū)較遠(yuǎn)，缺少同樣產(chǎn)品的近市區(qū)條件；受到徐涇、趙巷、泗涇別墅的有力競爭，距離市區(qū)相對更遠(yuǎn)；與佘山地區(qū)的項目相比，密度較高，品質(zhì)較低；同類產(chǎn)品市場供應(yīng)巨大，已形成結(jié)構(gòu)性的供大于求；社區(qū)規(guī)模相對較小；與紫都晶園等個案相比，距離佘山核心區(qū)較遠(yuǎn)，不具景觀優(yōu)勢；受到西郊、特別是東郊高檔別墅的用力競爭；由于頂級別墅客源更加要求個性化和定制性，因此對項目規(guī)劃、產(chǎn)品塑造等要求更高；項目定位難度較大；

二、財務(wù)可行性分析1、土地成本地塊名稱松江區(qū)桃園路3號成交日期200土地位置佘北公路西側(cè)、西佘山北側(cè)土地面積（M2）175191容積率0.7中標(biāo)價/出讓金(萬元)28508折算單價（萬元/畝）108.48樓面地價（元/M2）2324.65以上成交樣本采用自上海2003年第6號土地招投標(biāo)公告。該地塊與本項目位置較近，地塊面積相近，規(guī)劃容積率相同。參考其成交價格，可推算出目前該區(qū)域的相似地塊價格在100-110萬/畝左右。而與樣本地塊相比，本案位于泗陳公路以北，距離佘山更遠(yuǎn)，景觀條件相對較差，因此報告設(shè)定本項目的土地價格為100萬元/畝。方案AR=0.7方案BR=0.5方案CR=0.3方案DR=0.2備注土地單價（萬元/畝）100.0契稅及手續(xù)費(fèi)（萬元/畝）3.0以土地單價的3%計土地成本（萬元）30900.0樓面地價（元/㎡）2207.13090.05150.07725.0如上表，在設(shè)定的地價條件下，本項目的土地成本為30900萬元。規(guī)劃容積率為0.7時，項目的樓面地價為2207.1元/㎡，隨著容積率的降低，樓面地價逐漸升高，當(dāng)容積率降到0.2時，樓面地價已達(dá)到7725.0元/㎡。在土地成本已設(shè)定的基礎(chǔ)上，報告將對模擬的四個規(guī)劃方案分布進(jìn)行盈利能力的測算，以論證項目的財務(wù)可行性。

2、模擬方案財務(wù)測算財務(wù)測算結(jié)果匯總表方案A方案B方案C方案D容積率0.70.50.30.2產(chǎn)品類型聯(lián)體雙拼獨(dú)棟獨(dú)棟土地成本（億元）3333預(yù)期市場均價（元/M2）750090001400018000銷售收入（億元）97.87.36.3凈利潤（億元）1.61.41.50.9投資凈回報率27%26%32%22%依據(jù)以上測算結(jié)果：報告所模擬開發(fā)的四個規(guī)劃方案均具備較強(qiáng)的盈利能力。從項目凈利潤分析，方案A的凈利潤最高，達(dá)到1.6億元；方案C次之，方案D最低，為0.9億元，但也達(dá)到較高的水平。從投資收益率分析，方案C的投資收益率最高，達(dá)到32%，方案A次之，方案D最低，為22%。但整體而言，各模擬方案的投資收益率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會平均收益率，也高于行業(yè)平均收益率。利潤最大化一般是房地產(chǎn)開發(fā)的最終目標(biāo)。但在實(shí)際操作中，需要結(jié)合項目的凈利潤、投資收益率、總投資額、預(yù)期價格的市場風(fēng)險等因素綜合評估，因此在財務(wù)角度，具備較強(qiáng)盈利能力的規(guī)劃方案均可作為項目的備選方案。綜上，從財務(wù)角度分析，本項目具備較強(qiáng)的可行性。3、模擬方案財務(wù)結(jié)論報告采用模擬開發(fā)的方法，設(shè)定容積率為0.7、0.5、0.3、0.2四種不同的規(guī)劃方案，分布對各個模擬方案進(jìn)行市場可行性和財務(wù)可行性論證?；冢喉椖康牡囟蝺r值、區(qū)域市場的發(fā)展趨勢、未來競爭格局、銷售風(fēng)險最小化等條件判斷，項目采用低密度的規(guī)劃方案將具備較強(qiáng)的市場可行性。同時在設(shè)定的土地價格條件下，依據(jù)項目凈利潤、投資收益率等盈利能力指標(biāo)，項目各模擬開發(fā)方案均具備較強(qiáng)的盈利能力，具備財務(wù)可行性。因此結(jié)合市場和項目盈利能力研究，報告認(rèn)為如土地價格為100萬元/畝時，項目擁有較大的市場空間和較強(qiáng)的財務(wù)盈利能力，項目可行。通過以上分析，本司建議以容積率0.7、0.3的規(guī)劃方案市場空間相對更大、盈利能力出眾，本司推薦方案A、C作為本項目的兩個備選方案?！拘〗Y(jié)】由上述案例定位思路中，本項目定位可得到如下啟示：在規(guī)劃容許容積率指標(biāo)范圍內(nèi)，定位的第一步將是項目規(guī)劃容積率的選取，而容積率指標(biāo)的選取方案可采取市場空間研究和財務(wù)評估相結(jié)合的方式，綜合比較獲得市場可行、利潤最大、風(fēng)險最小的優(yōu)選方案。

第三部分項目開發(fā)方案比較分析

一、項目開發(fā)方案設(shè)定根據(jù)項目土地出讓指標(biāo),報告就項目地塊進(jìn)行了初步規(guī)劃設(shè)計,分別以不同容積率進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，模擬出多套不同的規(guī)劃方案。1．規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)規(guī)劃相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積166668㎡綜合容積率1.6總建筑面積266668.8㎡限高18米（6層）建筑密度％結(jié)合容積率以及限高指標(biāo)，以最大化滿足規(guī)劃指標(biāo)為前提，項目的產(chǎn)品形態(tài)將是低品質(zhì)、高容積率的多層產(chǎn)品，項目總體定位低端化，偏離了項目市場研究結(jié)論，利潤實(shí)現(xiàn)難以保障。因此，站在市場空間和利潤最大化實(shí)現(xiàn)的角度，項目必須擯棄低端化的定位，犧牲一定的容積率指標(biāo)，以保障項目價值的有效實(shí)現(xiàn)。各類產(chǎn)品所對應(yīng)的容積率指標(biāo)建筑形式高品質(zhì)、低容積率中品質(zhì)、中容積率低品質(zhì)、高容積率獨(dú)立別墅小于0.30.3-0.4大于0.4聯(lián)體別墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.94、5層疊加0.7-0.80.8-0.90.9-1.16層多層1.1-1.31.3-1.51.5-1.7

2．規(guī)劃方案模擬根據(jù)項目市場研究結(jié)論：升級型公寓（花園洋房）和可替代型別墅為主體的產(chǎn)品組合方案，結(jié)合中高端品質(zhì)社區(qū)的定位，將各類產(chǎn)品對于的容積率指標(biāo)設(shè)定如下：建筑形式容積率物業(yè)形態(tài)別墅0.6聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅升級型公寓1.2花園洋房結(jié)合以上各類產(chǎn)品的容積率指標(biāo)設(shè)定，擬定出以下規(guī)劃方案：多方案規(guī)劃指標(biāo)方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6總建筑面積（㎡）216668200002183335166668150001133334116668100001根據(jù)設(shè)定的別墅和升級型公寓容積率指標(biāo)，將規(guī)劃方案的容積率上下限值分別設(shè)定在1.3和0.6，以0.1為單位間隔，共獲得七種規(guī)劃方案。

多方案規(guī)劃指標(biāo)（暫不考慮商業(yè)等其他配套物業(yè)，假定純住宅規(guī)劃）方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八別墅建筑面積（㎡）001666733334500006666783334100001建筑比例009％20%33%50%71%100%洋房建筑面積（㎡）21666820000216666813333410000166667333340建筑比例100％100％91%80%67%50%29%0由上圖可知，方案一至方案八的產(chǎn)品組合特點(diǎn)：別墅建筑比例由零到百分之百，對應(yīng)的洋房由百分之百到零，即全洋房社區(qū)過渡到全別墅社區(qū)，中間根據(jù)各類產(chǎn)品比例的漸增或遞減構(gòu)成混合型社區(qū)。方案一至方案五為以洋房為主力的產(chǎn)品規(guī)劃，方案六洋房和別墅對半分布，而方案七至八主要為別墅類產(chǎn)品。為了幫助開發(fā)商科學(xué)的對上述方案做出判斷，報告將通過投資評估，分析利弊，選出項目的最佳方案。

二、報告編制說明1、編制說明1.1編制依據(jù)本項目財務(wù)分析結(jié)構(gòu)就運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《財務(wù)制度》；國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；《懷化市住宅、商辦樓工程造價參考標(biāo)準(zhǔn)》。1.2編制說明本項目中估算所采用的貨幣單位為人民幣。項目貸款的年利率根據(jù)中國人民銀行最新公布的三至五年期商業(yè)貸款利率，并考慮到本項目自身貸款的一些因素取9.7％為本項目的年貸款利率。本次估價選用無風(fēng)險貼現(xiàn)率加風(fēng)險調(diào)整值法來確定貼現(xiàn)率，取一年期政府債券7％作為無風(fēng)險貼現(xiàn)率，考慮到本項目所在區(qū)域現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況及用途等因素，本報告認(rèn)為類似物業(yè)風(fēng)險調(diào)值取3%較適宜，相加后得出其貼現(xiàn)率為10％?？紤]到開發(fā)本項目企業(yè)面對的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險，基準(zhǔn)收益率確定為12%。

2、編制流程本報告在評估依據(jù)的基礎(chǔ)上從分別三個層次對項目進(jìn)行投資評估分析，即：項目投資分析、項目財務(wù)分析、項目風(fēng)險評估。項目投資分析：是根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》及項目所在區(qū)域開發(fā)投資的經(jīng)驗數(shù)值，取項目開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用等最可能的取值，計算項目總投資方案的經(jīng)濟(jì)評價及資金來源。項目評估分析：在項目總投資的基礎(chǔ)上，通過對項目的財務(wù)各項指標(biāo)，如：投資利潤率、累計凈現(xiàn)金流值、內(nèi)部收益率等一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算來分析項目的可行與否。項目風(fēng)險評估：本報告根據(jù)對項目未來的一系列不確定因素的分析，對未來投資、收入等因素排列組合成項目敏感性（單因素、多因素分析）、項目盈虧平衡分析。對項目的可行程度做出了一定的風(fēng)險性評判，提出項目可行的程度。具體流程如下：盈虧平衡點(diǎn)

三、項目評估依據(jù)盈虧平衡點(diǎn)1、銷售定價依據(jù)1.1

區(qū)域價格走勢2006-2008年懷化市商品房價格走勢年份2006年2007年2008年銷售價格（元/平方米）126017391939增長率8.8%38%11.5%2006至2008年以來，懷化市商品房價格呈向上走勢，平均年度漲幅達(dá)到19.4%，2007年甚至達(dá)到了近年來的最高峰38%。但每年的價格增幅并不穩(wěn)定，基本處于正負(fù)零之上的波浪式走向，每當(dāng)出現(xiàn)一個階段價格峰值，下一階段的增幅必然會有所緩和。鑒于2007年價格的高增長，08年區(qū)域市場價格增長速度將放慢。因此，按照最保守的增長速度計算，本項目未來三、四年的年度平均價格增長速度設(shè)定為8%。1.2參考個案價格板塊名稱項目名稱物業(yè)類型市場單價（元/㎡）總價區(qū)間（萬元）主城紫園小高層洋房260035-50聯(lián)列別墅350085-150中方南湖花園獨(dú)立別墅3700110-220維也納森林聯(lián)列別墅260060-70由市場研究報告知，目前項目所在的懷化兩大片區(qū)典型個案的價格分布如下：主城區(qū)小高層洋房的單價在2600元/㎡，較同一區(qū)域普通公寓產(chǎn)品高出20％以上。聯(lián)體別墅的銷售單價達(dá)到3500元/㎡，相對小高層洋房的溢價比例在40％左右。中方地區(qū)公寓以配套及定向福利房為供應(yīng)主流，產(chǎn)品檔次偏低，售價不具備參考意義。別墅產(chǎn)品的市場可參考的單價在2600-3700元/㎡，獨(dú)立對聯(lián)列產(chǎn)品的溢價空間在40％左右。1.3項目價格定位綜合以上市場分析，報告對本項目的價格定位如下：地段價差的界定，主城區(qū)是懷化的城市中心，地段成熟度和認(rèn)知度的差異對新區(qū)構(gòu)成了地段價值的不同，土地價值的差異是構(gòu)成項目地段價差的衡量標(biāo)準(zhǔn)，地價差是量化指標(biāo)。目前紫園所在的城西地區(qū)與本項目所在的中方片區(qū)的樓板價差在400元/㎡上下。區(qū)域土地價格（萬元/畝）樓板價（元/㎡）城西30300中方70700以紫園2600元/㎡小高層為價格參考原點(diǎn)，剔除地段因素，中方地區(qū)同類產(chǎn)品可達(dá)到的市場售價在2200元/㎡(容積率1.3)。但考慮到本項目多層電梯洋房的稀缺性以及產(chǎn)品的附加值優(yōu)勢，產(chǎn)品的溢價保守設(shè)定為100元/㎡。因此，本項目升級型公寓（花園洋房）目前可達(dá)到的銷售價格初步設(shè)定為2300元/㎡（容積率1.2）。以花園洋房為價格原點(diǎn)，參照聯(lián)列別墅相對花園洋房40％的產(chǎn)品溢價，常規(guī)聯(lián)體別墅可達(dá)到的銷售價格為3200元/㎡，考慮到本項目聯(lián)列別墅品質(zhì)升級因素，目前可達(dá)到的銷售價格初步設(shè)定在3400元/㎡，獨(dú)立別墅作為項目的標(biāo)桿性資源最大化占有產(chǎn)品，市場溢價在35%左右，獨(dú)立別墅可達(dá)到的銷售價格在4600元/㎡。

2、開發(fā)成本測算依據(jù)本項目開發(fā)成本分析中，構(gòu)成投資成本的10大項劃分及計算方式嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》，并參考由懷化市房屋土地資源管理局與懷化規(guī)劃局聯(lián)合編制的懷化市房地產(chǎn)市場中“懷化市公建配套設(shè)施費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”以及“懷化市各類建筑工程參考標(biāo)準(zhǔn)”。土地費(fèi)用：為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括：土地出讓金、動拆遷費(fèi)、契稅及相關(guān)手續(xù)費(fèi)。按實(shí)際發(fā)生額計算21.5萬元/畝。建安工程費(fèi)：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備參構(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。依據(jù)“懷化市各類建筑工程參考標(biāo)準(zhǔn)”以及結(jié)合目前市場的價格，本項目定位其單位建安工程造價洋房和別墅分別為750元和800元。前期費(fèi)用：主要包括前期規(guī)劃設(shè)計可研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘查費(fèi)、紅線外道路費(fèi)、紅線外供水費(fèi)、紅線外供電費(fèi)、土地平整費(fèi)等。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項目的測算，各項費(fèi)用按行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)計提?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)工程等。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項目的測算，各項費(fèi)用按行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)計提。公共配套設(shè)施費(fèi)：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（公建）的建設(shè)費(fèi)。主要包括：居委會、會所等。按實(shí)際發(fā)生額計算。開發(fā)間接費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。本報告在測算中，該費(fèi)用按項目前四項（建安工程費(fèi)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)）的2％計提。不可預(yù)見費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中不可預(yù)見的各項費(fèi)用。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項目的測算，本報告在測算中，該費(fèi)用按項目前四項（建安工程費(fèi)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)）的2％計提。財務(wù)費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括：借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費(fèi)用。按實(shí)際發(fā)生額計算。管理費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項目的測算，該費(fèi)用在合作開發(fā)時項目開發(fā)管理方收取的項目管理費(fèi)。銷售費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。主要包括：銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。根據(jù)本公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他在建項目的測算，該費(fèi)用按項目銷售收入的3％計提。

3、擬定開發(fā)計劃3.1工程計劃各方案工程計劃包括工程建設(shè)與銷售周期，每年4期，其中每期3個月。根據(jù)項目的規(guī)劃建筑面積以及當(dāng)?shù)氐匿N售實(shí)際情況，方案四以及方案五開發(fā)周期開發(fā)周期最短，計劃3.5年；方案一、方案二、方案三開發(fā)周期4.5年，方案六以及方案七的開發(fā)周期5.5年，方案八開發(fā)周期最長，計劃7.5年。具體工程進(jìn)度如下：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6開發(fā)分期18期18期18期14期14期22期22期30期開發(fā)周期4.5年4.5年4.5年3.5年3.5年5.5年5.5年7.5年

3.2銷售計劃根據(jù)前述項目的價格定位，本項目的市場目標(biāo)是成為懷化地區(qū)具有標(biāo)志性的中高端品質(zhì)社區(qū)，主要針對中間層及以上客戶。在定價上，參照目前區(qū)域市場的整體均價，考慮到日后的價格增長幅度，執(zhí)行“低開高走”的銷售策略。在銷售執(zhí)行上，以項目工程進(jìn)度為依據(jù)，采用出售的方式，各方案對應(yīng)的具體銷售計劃如下：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6銷售分期16期16期16期12期12期20期20期28期銷售周期4年4年4年3年3年5年5年7年

四、多方案投資評估1、多方案投資分析1.1

項目總投資估算項目總投資主要由建安成本、土地成本構(gòu)成，分別占了總投資的34-49%、17%-26，其中建安成本所占比重最大。項目總投資估算表序號項目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地費(fèi)用萬元548354835483548354835483548354832前期費(fèi)用萬元472343603997363332702907254321803基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用萬元256524822473246524572448244024324建筑安裝工程費(fèi)萬元173331600014500130001150010000850070005公共配套設(shè)施費(fèi)萬元112711101093107710601043102710106開發(fā)間接費(fèi)萬元5154794414043663282902527不可預(yù)見費(fèi)萬元5154794414043663282902528資本化財務(wù)費(fèi)用萬元7287287287287287287287289費(fèi)用（銷售及管理）萬元1789171616591509148214101479153710合計萬元3477732837308152870126711246752278020873其中財務(wù)費(fèi)用主要是指銀行貸款成本，項目以土地費(fèi)用作為企業(yè)自有資金投資；以前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用以及其它部分投入為貸款來源，貸款金額統(tǒng)一設(shè)定為2500萬元（暫為考慮投資大小的差異），以利率9.7％計算，貸款三年滾動開發(fā)，產(chǎn)生財務(wù)費(fèi)用1716萬元。從各方案的投資總額來看，建設(shè)規(guī)模決定了投資額的大小，方案一投資最大，方案一至方案八依次遞減，方案八投資最小，最小值與最大值差為13904萬元。1.2項目投資收入估算項目投資收入來源，主要為項目多批次開發(fā)的滾動銷售收入，各期的銷售價格及收入如下：項目總銷售收入估算表序號項目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1銷售數(shù)量㎡2166682000021833351666681500011333341166681000012銷售收入萬元59635572025530450297494074701249298512243平均銷售價格元/㎡27522860301730183294352642255122從各方案的投資總額來看，建設(shè)規(guī)模與銷售收入呈非正相關(guān)關(guān)系，建設(shè)規(guī)模的減少并不一定導(dǎo)致銷售收入的降低。方案一至方案六隨著建設(shè)規(guī)模（可銷售面積）的減少總銷售額依次遞減，主要是因為平均銷售價格的增幅不大，控制在10%以內(nèi)。而方案七至方案八平均售價增幅較大，達(dá)到20％左右，雖然可銷售面積減少了，銷售收入反而增加。方案七、方案八對銷售價格有較高的要求，對價格的敏感性較高，面對市場波動的風(fēng)險性也相對較大。因此，報告對方案的對比評估將重點(diǎn)考慮到此因素。

2、多方案評估分析2.1

項目靜態(tài)盈利能力分析依據(jù)靜態(tài)收益估算法計算：主要包括項目的總收入、總投資、稅前利潤、凈利潤、投資利潤率（ROI）等多項目指標(biāo)，具體計算方式如下：項目靜態(tài)盈利能力估算表序號項目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1成本萬元32988311202915627192252282326421301193372收入萬元59635572025530450297494074701249298512243營業(yè)稅金及附加萬元332531893083280427542621274828564凈收入萬元56310540135222147493466534439146549483685毛利萬元23322228932306520301214252112725249290326毛利率%41.4242.3844.1742.7445.9247.5954.2460.027費(fèi)用萬元178917161659150914821410147915378土地增值稅萬元451745424949429050075442694584729稅前利潤萬元170161663516456145021493614274168251902310所得稅萬元4254415941143626373435684206475611凈利潤萬元127621247612342108771120210705126191426712項目總投資萬元347773283630815287012671124675227802087313投資利潤率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.35由各方案的靜態(tài)盈利能力估算對比表可知，在八個方案中方案七、方案八總投資最小，產(chǎn)生的項目投資收益處于最大水平，投資利潤率相應(yīng)的也最高。而方案一至方案六中，隨著總投資的降低，投資凈利潤逐漸減少?？梢姡S著容積率降低，投資利潤率逐步增大，特別是當(dāng)別墅物業(yè)增大至50%后，將大幅增加項目的利潤實(shí)現(xiàn)空間，抵消容積率降低、可售面積減少的利潤折損因素。

2.2項目動態(tài)盈利能力分析根據(jù)全部自有資金投入財務(wù)現(xiàn)金流量所計算，得出：項目動態(tài)盈利能力估算表序號項目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1財務(wù)內(nèi)部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.392靜態(tài)投資回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34財務(wù)內(nèi)部收益率以及靜態(tài)投資回收期是反映項目動態(tài)盈利水平的重要指標(biāo)，反映了項目投資的回收速度。而影響項目投資的回收關(guān)鍵因素是項目的銷售速度，對銷售速度的評估原則：別墅物業(yè)的平均銷售速度<花園洋房的平均銷售速度，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龈黝惍a(chǎn)品的銷售速度來看，兩者的比例在1：5?；旌闲臀飿I(yè)的平均銷售速度>單一型物業(yè)的平均銷售速度，混合型物業(yè)因為所對應(yīng)的目標(biāo)客群存有差異，可以同時銷售，縮短銷售周期。多類物業(yè)同時銷售時，以長周期產(chǎn)品作為項目的銷售周期。建立在以上方案的銷售周期基礎(chǔ)上，IRR＞＞貼現(xiàn)率12％，各方案具有可行性。方案四和方案五的IRR最大，回收期最短，而方案七以及方案八的IRR最低，回收期最長，其盈利能力被分散。

五、多方案比較結(jié)論1、多方案投資評估比較序號指標(biāo)名稱單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1項目總投資萬元34777328363081528701267112467522780208732凈利潤萬元12762124761234210877112021070512619142673投資利潤率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.354財務(wù)內(nèi)部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.395靜態(tài)投資回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34在上述方案中，方案八屬于最具激進(jìn)的組合方案，靜態(tài)收益最優(yōu)（投資最少，收益最大），但動態(tài)指標(biāo)卻最差（開發(fā)周期長、投資回收期最長），犧牲了動態(tài)指標(biāo)，而換取了靜態(tài)指標(biāo)，回收期內(nèi)年度平均凈利潤水平來看，屬于最低的。方案五動態(tài)指標(biāo)最優(yōu)，項目投資能在最短的時間回收，但靜態(tài)指標(biāo)并沒有突出的優(yōu)勢。方案一投資最大，需要占用大量的資本金，對資金籌措的要求最高，而方案四以及方案六凈利潤和投資利潤率處于最低水平。方案二、三以及方案七的各項指標(biāo)相對中庸，盈利指標(biāo)的說服力不強(qiáng)。綜上，以上八個方案各有優(yōu)劣，單項指標(biāo)難以作出最理性的判斷。因此，為了更準(zhǔn)確的找到最佳方案，報告分別在將八個方案以容積率及對應(yīng)的投資靜動態(tài)指標(biāo)為散點(diǎn)，根據(jù)散點(diǎn)分布特點(diǎn)，建立不同指標(biāo)的回歸模型。2、回歸模型2.1

項目總投資由項目總投資回歸模型知，項目總投資與容積率指標(biāo)基本呈線性直線關(guān)系，隨著容積率的增大，總投資額亦不斷增大。以方案八為投資基數(shù)，其余七個方案的投資增加值以及因貸款增加產(chǎn)生的財務(wù)費(fèi)用增加值分布如下：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6增加值（萬元）1390411963994278285838380219070財務(wù)費(fèi)用增加值（萬元）3304284223621395104011295660

2.2項目凈利潤在不考慮各方案的財務(wù)增加值情況下（如下圖），由項目凈利潤回歸模型知，項目凈利潤與容積率指標(biāo)呈非線性關(guān)系，當(dāng)容積率指標(biāo)低于0.8，即別墅物業(yè)的配比達(dá)到50％以上，別墅的高利潤空間得到較為明顯的體現(xiàn)。而當(dāng)容積率指標(biāo)大于1.0之后，隨著建筑面積的增大，實(shí)現(xiàn)的收益亦隨之增加。在考慮各方案的財務(wù)增加值情況下（如下圖），由項目凈利潤回歸模型知，項目凈利潤與容積率指標(biāo)呈非線性關(guān)系，整體而言，項目的容積率指標(biāo)越低，凈利潤越大，在容積率0.8-1.3間容積率0.9的凈利潤實(shí)現(xiàn)最高。

2.3項目投資利潤率由項目投資利率回歸模型知，項目投資利潤率與容積率指標(biāo)呈非線性直線關(guān)系，但隨著容積率的增大，項目投資利潤率逐步降低。2.4項目內(nèi)部收益率由項目內(nèi)部收益率回歸模型知，項目內(nèi)部收益率與容積率指標(biāo)呈非線性關(guān)系，在容積率0.6-0.9之間，隨著容積率的增大，項目內(nèi)部收益率逐步增大。但0.9-1.3間，隨著容積率的增大,內(nèi)部收益率逐步減小。交叉點(diǎn)不同容積率對應(yīng)項取值交叉點(diǎn)不同容積率對應(yīng)項取值從多條靜態(tài)以及動態(tài)投資評估曲線擬合模型來看,不同曲線垂直平移后,在容積率0.9處形成交叉。在方案0.9-1.3之間，在0.9處形成三個峰值和一個谷池，三個峰值包括凈利潤最高值、投資利潤率最高值以及財務(wù)內(nèi)部收益率最大值,一個谷池指項目總投資最小值，顯而易見此規(guī)劃指標(biāo)在0.9-1.3區(qū)間內(nèi)處于最優(yōu)狀態(tài)。在方案0.6-0.9之間，方案0.6-0.8間靜態(tài)收益和動態(tài)收益形成了較大的反差，將兩者指標(biāo)結(jié)合來看，在單位回收期內(nèi)各方案的投資收益如下：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6項目凈利潤（萬元）1276212476123421087711202107051261914267投資回收期3.052.932.712.112.043.623.965.34單位回收期收益（萬元）41844258455451555491295731872672對比以上方案的單位回收期內(nèi)投資收益，方案五（容積率0.9）取得最大值，即該方案的綜合盈力能力最強(qiáng)，有著最優(yōu)的投資資金恢復(fù)能力?！拘〗Y(jié)】通過以上分析可見，容積率0.9的方案具備了最佳的盈利能力和投資資金恢復(fù)能力。因此，報告推選該指標(biāo)為項目的優(yōu)選開發(fā)方案，盈利空間豐裕，經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)。下文將對該方案進(jìn)行全方位評估，進(jìn)一步判斷項目的抗風(fēng)險能力。

第四部分項目優(yōu)選方案評估一、方案概況規(guī)劃相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬面積配比模擬占地面積166668套均面積130200300綜合容積率0.9戶數(shù)769戶213戶25戶總建筑面積1比例76％21％3％建筑密度％面積100001425007500綠地率40％比例5％28％67％總戶數(shù)1007戶以上規(guī)劃方案僅限于投資評估模擬，未計入商業(yè)等公建配套面積，與實(shí)際規(guī)劃方案存有一定偏差。

二、方案投資分析1、項目總投資估算（詳見項目總投資估算表）。項目總投資為26711萬元，主要由土地成本以及建安成本構(gòu)成，分別占了總投資的43%和21%，其中建安成本所占比重最大，符合三線城市的成本構(gòu)成比例。項目總投資估算表序號項目單位數(shù)量1土地費(fèi)用萬元54832前期費(fèi)用萬元32703基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用萬元24574建筑安裝工程費(fèi)萬元115005公共配套設(shè)施費(fèi)萬元10606開發(fā)間接費(fèi)萬元3667不可預(yù)見費(fèi)萬元3668資本化財務(wù)費(fèi)用萬元7289費(fèi)用（銷售及管理）萬元148210合計萬元26711其中財務(wù)費(fèi)用主要是指銀行貸款成本，項目以土地費(fèi)用作為企業(yè)自有資金投資；以前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用以及其它投入為貸款來源，先期貸款金額暫定為2500萬元，以利率9.70％計算，貸款三年滾動開發(fā)，產(chǎn)生財務(wù)費(fèi)用728萬元。2、項目投資收入估算項目投資收入來源，主要為項目開發(fā)的滾動銷售收入，整盤可實(shí)現(xiàn)的銷售價格及收入如下：銷售收入(萬元)銷售數(shù)量（M2）平均銷售價格（元/M2）494071500013294本項目總的銷售收入為49407萬元，可銷售數(shù)量為150001平方米，項目的整體均價為3294元/平方米。

三、方案評估分析1、項目靜態(tài)盈利能力分析依據(jù)靜態(tài)收益估算法計算：本項目總收入為49407萬元，主要為別墅銷售收入?？偼顿Y為26711萬元，稅前利潤為14936萬元，凈利潤11202萬元，投資利潤率（ROI）41.94%，具體計算方式如下：序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量1成本萬元252282收入萬元494073營業(yè)稅金及附加萬元27544凈收入萬元466535毛利萬元214256毛利率%45.927費(fèi)用萬元14828土地增值稅萬元50079稅前利潤萬元1493610所得稅萬元373411凈利潤萬元1120212項目總投資%2671113投資利潤率（ROI）%41.94

2、項目動態(tài)盈利能力分析全部自有資金投入內(nèi)部收益率全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量圖（貼現(xiàn)率i=12％）分析：根據(jù)全部自有資金投入財務(wù)現(xiàn)金流量所計算，得出：全部自有資金投入財務(wù)內(nèi)部收益率為：IRR＝73.72％累計凈現(xiàn)金流量為9607萬元全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為：NPV＝9115萬元靜態(tài)投資回收期為：2.04年其中：NPV＞0;IRR＞＞貼現(xiàn)率12％，本方案具有較高的可行性。融資狀態(tài)內(nèi)部收益率融資狀態(tài)財務(wù)現(xiàn)金流量圖（貼現(xiàn)率i=12％）分析：根據(jù)融資狀態(tài)財務(wù)現(xiàn)金流量所計算，得出：融資狀態(tài)財務(wù)內(nèi)部收益率為：IRR＝93.81％累計凈現(xiàn)金流量為6379萬元全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為：NPV＝7338萬元靜態(tài)投資回收期為：1.0年其中：NPV＞0;IRR＞＞貼現(xiàn)率12％，本方案具有較高的可行性。四、方案風(fēng)險評估1、項目盈虧平衡分析變化因素基本方案收入或費(fèi)用（萬元）盈虧平衡點(diǎn)（利潤=0）臨界點(diǎn)（內(nèi)部收益率=12%）變化率（%）收入或費(fèi)用（萬元）變化率（%）收入或費(fèi)用（萬元）銷售價格49407-42.9328198-42.0728620土地費(fèi)用5483351.1224735241.8418743建安成本11500162.6130200159.1329800其它費(fèi)用8245234.6127589213.1725821上表是根據(jù)本項目投資中售價、成本和利潤三者間的關(guān)系，測算出項目的盈虧平衡點(diǎn)。通過對本項目的盈虧平衡的分析可知：銷售價格的變動對投資內(nèi)部收益率和投資利潤的影響當(dāng)本項目未來的銷售價格↓42.07％，本項目的投資收益率等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，達(dá)到臨界點(diǎn)；當(dāng)本項目未來的銷售價格↓42.93％則本項目的投資利潤率為0，不適于投資。取值基準(zhǔn)售價（元/㎡）3294盈虧平衡點(diǎn)售價（元/㎡）1880臨界點(diǎn)售價（元/㎡）1908土地費(fèi)用的變動對投資內(nèi)部收益率和投資利潤的影響當(dāng)本項目的土地費(fèi)用↑241.84％，本項目的投資收益率等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，達(dá)到臨界點(diǎn)；當(dāng)本項目的土地費(fèi)用↑351.12％則本項目的投資利潤率為0，不適于投資。建安成本的變動對投資內(nèi)部收益率和投資利潤的影響當(dāng)本項目的建安成本↑159.13％，本項目的投資收益率等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，達(dá)到臨界點(diǎn)；當(dāng)本項目的建安成本↑162.61％則本項目的投資利潤率為0，不適于投資。其它費(fèi)用的變動對投資內(nèi)部收益率和投資利潤的影響當(dāng)本項目的其它費(fèi)用↑213.17％，本項目的投資收益率等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，達(dá)到臨界點(diǎn)；當(dāng)本項目的其它費(fèi)用↑234.61％則本項目的投資利潤率為0，不適于投資?！拘〗Y(jié)】由此可說明:本項目的盈虧平衡點(diǎn)適中，項目盈利機(jī)會多，所承擔(dān)風(fēng)險的能力較強(qiáng)。值得注意的是，本項目銷售的價格位于平衡點(diǎn)上的變化幅度相對較小，特別是售價允許降低的最大幅度為42.93％，考慮到其受到市場變化較大。在實(shí)際操作中，是要控制好價格這個因素。

2、項目敏感性分析本項目的敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素：投資、售價及數(shù)量。選取-15％～15％的變化范圍進(jìn)行分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷出本項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。土地成本敏感性分析主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地成本（↓15％）土地成本（↓10％）土地成本（↓5％）土地成本（基本方案）土地成本（↑5％）土地成本（↑10％）土地成本（↑15％）毛利率(%)47.747.146.545.945.344.744.2投資利潤率(%)44.643.742.841.941.140.339.5不融資IRR(%)86.381.777.673.770.266.963.9融資IRR(%)117.8108.9101.093.887.381.576.2銷售收入敏感性分析主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售價格（↓15％）銷售價格（↓10％）銷售價格（↓5％）銷售價格（基本方案）銷售價格（↑5％）銷售價格（↑10％）銷售價格（↑15％）毛利率(%)36.439.943.145.948.550.853.0投資利潤率(%)29.933.937.941.945.949.853.4不融資IRR(%)51.558.666.073.781.789.898.1融資IRR(%)57.569.581.693.8106.2118.7131.3銀行借貸敏感性分析主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銀行貸款（↓15％）銀行貸款（↓10％）銀行貸款（↓5％）銀行貸款（基本方案）銀行貸款（↑5％）銀行貸款（↑10％）銀行貸款（↑15％）毛利率(%)46.1646.0846.045.945.8545.7745.69投資利潤率(%)42.4242.2642.1041.941.7841.6241.46不融資IRR(%)73.4273.5273.6273.773.8173.9174.01融資IRR(%)93.3993.5393.6793.893.9594.0994.23從單因素敏感性分析曲線圖中，可以看出，價格變化曲線的斜率較大，導(dǎo)致未來本項目的內(nèi)部收益率的變動幅度較大，說明本項目對于項目的未來售價的敏感性相對較強(qiáng)，需要加強(qiáng)項目后期銷售中價格的控制力度。

五、優(yōu)選方案評估總結(jié)結(jié)合前面各部分的研究結(jié)果，從財務(wù)角度分析，本方案(容積率0.9)具備較強(qiáng)的可行性，綜合結(jié)論如下：首先,該方案具備了最佳的盈利能力和投資資金恢復(fù)能力,在多方案的比較中，項目的凈利潤最高,內(nèi)部收益率最大。其次,從投資收益角度分析,保守測算(成本費(fèi)用均按照行業(yè)及可比項目的上限為標(biāo)準(zhǔn),售價按照目前市場平均水平),該方案的投資收益率遠(yuǎn)高于社會平均收益率。最后，對方案風(fēng)險評估得出，項目的盈利機(jī)會多，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，但項目對未來售價的敏感性相對較強(qiáng)。因此，設(shè)計初期需要強(qiáng)調(diào)戶型面積的控制，以利于在一定總價范圍內(nèi)提升單價，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；另外，后期銷售中需要強(qiáng)調(diào)對價格的控制力度。

六、附件1、項目投資測算表技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目數(shù)量單位備注總占地面積250畝166668平方米其中建設(shè)用地面積250畝166668平方米帶征地面積0畝0平方米容積率0.9按設(shè)計指標(biāo)或給定的指標(biāo)總建筑面積150001平方米暫不考慮商業(yè)配套以及地下室地上建筑面積150001平方米可售建筑面積150001平方米住宅150001平方米其中獨(dú)棟別墅7500平方米雙拼別墅平方米聯(lián)排別墅42500平方米多層洋房100001平方米小高層平方米高層(<20層)平方米高層(>20層)平方米非住宅平方米其中商業(yè)平方米辦公平方米酒店平方米配套設(shè)施(會所)平方米配套設(shè)施(學(xué)校、幼托等)平方米其它平方米地下建筑面積其中地下室平方米人防車庫平方米其它平方米成本項目單價(萬元/畝)(元/m2)計價量(平方米/畝)可售面積分?jǐn)倖畏匠杀?元/m2)總價(萬元)總成本168225228除土地費(fèi)的開發(fā)成本131619746一、土地費(fèi)用36654831土地出讓金21.5萬元/畝53752出讓轉(zhuǎn)讓費(fèi)03拆遷補(bǔ)償費(fèi)04其它土地費(fèi)用（含契稅）108二、前期工程費(fèi)21832701勘察費(fèi)81500011202規(guī)劃設(shè)計費(fèi)1500017503報批報建費(fèi)12015000118004紅線外市政工程費(fèi)15000105工程造價咨詢及審價費(fèi)5150001756監(jiān)理費(fèi)1500013007七通一平101500011508臨時設(shè)施費(fèi)5150001759前期雜費(fèi)01500010三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)16424571室外給水系統(tǒng)1500011502室外排水（污）系統(tǒng)1500012003室外供電系統(tǒng)1500014504室外燃?xì)庀到y(tǒng)1500011755室外采暖系統(tǒng)15000106增容費(fèi)15000107園林環(huán)境工程費(fèi)12011666814008圍墻5001633829其它基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1500010四、建筑安裝工程費(fèi)766115001建安工程費(fèi)獨(dú)棟別墅8007500600雙拼別墅0聯(lián)排別墅800425003400多層洋房7501000017500小高層0高層(<20層)0高層(>20層)0商業(yè)0辦公0酒店02維修基金（多層）03維修基金（高層）04其它0五、公共配套設(shè)施費(fèi)7110601會所及配套設(shè)施350020007002學(xué)校等公建03售樓處裝飾04樣板區(qū)樣板房35006002105其他10150001150六、開發(fā)間接費(fèi)[(二)+(三)+(四)+(五)]×2%24366七、不可預(yù)見費(fèi)[(二)+(三)+(四)+(五)]×2%24366八、資本化財務(wù)費(fèi)用按貸款年利率9.7%計算48728費(fèi)用期間費(fèi)用9914821管理費(fèi)用銷售收入×0.0%02銷售費(fèi)用銷售收入×3%1