-戶型優(yōu)化建議需要解決的問題:1.項目可以采取哪些方法優(yōu)化戶型？2.如何進行戶型優(yōu)化？報告思路：本報告將通過目前市場上比較廣泛的戶型優(yōu)化手發(fā)匯總并結(jié)合本案特點得出項目可以采取的戶型優(yōu)化方法，針對龍城尚品項目規(guī)劃布局采用揚長避短的原則列舉武漢優(yōu)秀戶型優(yōu)化提出得出戶型優(yōu)化建議前言目錄第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總1第二部分：項目戶型優(yōu)化建議2

一、低臺凸窗和落地凸窗二、空調(diào)機安放處變生活陽臺三、贈送入戶花園和陽臺四、隱藏式衣櫥五、內(nèi)院露臺：兩層高，全部送六、可延展性客廳：將原設(shè)計的兩戶間的管道井兩家各分一半，驗收后發(fā)展商重新隔墻，按照樣板房樣式交樓七、贈送半地下室、地下室八、建筑層高不超過2.2米不計面積，采取三錯層或夾層方式九、空中單元連廊

十、層高做大，增加豎向可利用空間

十一、共享梯廳

商品房戶型優(yōu)化方法共有十一種第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總可拆卸凸窗：低臺凸窗變落地凸窗施工方法：其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。在設(shè)計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，開發(fā)商在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，裝修時，“低臺”可打掉。效果價值：由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗層高可達2.3米或更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適。點評：通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，可以使房屋的空間更舒適，更有效地把內(nèi)部空間結(jié)合起來，此種方法因工程難度小為小戶型產(chǎn)品常用手法，優(yōu)化后空間使用率高，建議重點采用。方法一：低臺凸窗和落地凸窗第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法二：空調(diào)機安放處變生活陽臺第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總空調(diào)室外機位，小小的生活陽臺施工方法：開發(fā)商為使自己的小戶型項目能夠得到更多的消費者青睞，于是將空調(diào)室外機位改造成生活陽臺，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，空調(diào)室外機位不計入建筑面積。效果價值：改為生活陽臺后，業(yè)主可以作為使用面積，起碼“偷”了一半面積（陽臺只計一半建筑面積）。這種做法，使得每戶“偷”了約一個多平方米。點評：此方法所“偷”面積不多，但對于小戶型住宅而言，所“偷”面積應(yīng)多多益善，此方法施工難度小，適用廣泛，優(yōu)化后價值較高，建議重點采用。

入戶花園施工方法：入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。效果價值：業(yè)主可通過自行裝修的方式將陽臺改為書房使用，此方法南北通透且自然資源景觀較好的樓盤中使用戶型價值點最好。

點評：半送房間，設(shè)計時選個房間不裝上窗戶來當做陽臺的做法是市場最常用的手法，施工簡單，空間利率用高，方法也可以大范圍使用，故建議重點采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法三：贈送入戶花園和陽臺凸窗改衣柜，變身隱藏式衣櫥施工方法：隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。效果價值：這樣的做法可以有效的提高室內(nèi)使用面積，使衣櫥與墻體完美集合。點評：此種方法，是施工難度小，市場多見，但因優(yōu)化后空間利用率較低，可以作為備選方案。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法四：隱藏式衣櫥錯層雙層高露臺施工方法：雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。效果價值：對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積。

點評：此方法為武漢市場常用手法，優(yōu)化后戶型價值點較高，但不能大范圍使用，可以作為備選方案。

方法五：內(nèi)院露臺：兩層高，全部送第一部分：商品房偷面積方法匯總可延展客廳，多出來的客廳施工方法：可延展客廳，將原設(shè)計的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半（可做到9平方米之多），在樣板房中明顯地將此面積用紅色墻面表示，在竣工驗收時該紅白墻面交界處有磚墻分隔，待驗收后，組織重新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓。效果價值：業(yè)主可根據(jù)個人需求將其擴展為客廳或臥室使用。點評：此種因優(yōu)化后價值實用性較好，但手法不能大范圍使用，故市場較少采用，建議不采用。第一部分：戶型優(yōu)化方法匯總方法六：可延展性客廳半地下室施工方法：一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連。效果價值：使得樓上樓下有機結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個極富個人情趣的私密空間。

點評：此方法多為別墅類產(chǎn)品使用，不適合本項目，建議不采用。第一一部部分分：：商商品品房房偷偷面面積積方方法法匯匯總總方法法七七：：贈贈送送半半地地下下室室、、地地下下室室夾層、復(fù)式結(jié)構(gòu)施工方法：客廳設(shè)計成3.9-4米，標準層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標準層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個標準層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層在標準層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標準層的上面，偶數(shù)層的夾層在標準層的下面.效果價值：使得現(xiàn)有的空間更多了隱私感，使用面積增加。

點評：此方法多有投資型SOHO產(chǎn)品或LOFT產(chǎn)品使用，不適合本案，建議不采用。第一一部部分分：：戶型型優(yōu)優(yōu)化化方方法法匯匯總總方法法八八：：采采取取三三錯錯層層或或夾夾層層方方式式空中院館施工方法：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。效果價值：業(yè)主既可以分別隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。

點評：通過“空中院館”偷面積使得兩單元連接起來，并為各自爭的一可利用的休閑空間，但兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響，方法適用性較差，優(yōu)化后空間價值點抵，此方法在武漢很少使用，故建議不采用。

第一一部部分分：：戶型型優(yōu)優(yōu)化化方方法法匯匯總總方法法九九：：空空中中單單元元連連廊廊層高做大,變成挑高房施工方法：很多開發(fā)商在做小戶型項目時采用的方法，將房高挑高5米或挑高4.9米，這實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4.9米甚至更高。效果價值：購房者通?？梢栽谘b修時自行將其隔成兩層，使空間得到充分利用。一般情況下，都是將客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。

點評：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很難達標，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計，所以此類方法目前應(yīng)用比較少，建議不采用。第一一部部分分：：戶型型優(yōu)優(yōu)化化方方法法匯匯總總方法法十十：：層層高高做做大大，，增增加加豎豎向向可可利利用用空空間間共享梯廳施工方法：電梯廳花園由兩層高露臺組成，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。效果價值：由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關(guān)規(guī)定，不計入容積率部分，因此這部分面積沒計公攤面積，給業(yè)主帶來了實惠。

點評：此種方法設(shè)計，小戶型高層產(chǎn)品常用手法，優(yōu)化后對戶型價值點提升較小，建議不采用。第一一部部分分：：戶型型優(yōu)優(yōu)化化方方法法匯匯總總方法法十十一一：：共共享享梯梯廳廳重點點采采用用：A.低臺臺凸凸窗窗和和落落地地凸窗窗B.空空調(diào)調(diào)機機安安放放處處變變生生活活陽臺臺C.半送送房房間間，，設(shè)設(shè)計計時時選選個個房房間間不不裝裝上上窗窗戶戶來來當當做做陽臺臺備選選方方法法：D.隱藏藏式式衣衣櫥櫥E.內(nèi)院院露露臺臺：：兩兩層層高高，，全全部部送送總結(jié)結(jié)第一一部部分分：：商商品品房房偷偷面面積積方方法法匯匯總總通過過對對市市場場上上常常用用優(yōu)優(yōu)化化方方法法的的匯匯總總，，依依據(jù)據(jù)施施工工難難度度小小，，市市場場普普遍遍性性高高，，方方式式使使用用廣廣泛泛，，優(yōu)優(yōu)化化后后空空間間利利率率用用高高等等原原則則，，我我們們建建議議本本案案重重點點采采用用A、B、C三種種方方法法，，在在三三種種方方法法使使用用難難度度較較大大的的情情況況下下可可以以考考慮慮D、E兩種種備備選選方方法法，同同時時建建議議優(yōu)優(yōu)化化時時采采用用2-3個方方法法組組合合使使用用1.舒舒適適性性戶戶型型---A1、、A2,此此產(chǎn)產(chǎn)品品南南北北通通透透，，戶戶型型方方正正，，梯梯戶戶比比小小，，最最適適應(yīng)應(yīng)居居住住2.較較舒舒適適性性戶戶型型---A3,此此產(chǎn)產(chǎn)品品純純南南向向，，梯梯戶戶比比小小，，較較適適應(yīng)應(yīng)居住住4.欠欠舒舒適適性性戶戶型型---B4、、B5,此此產(chǎn)產(chǎn)品品純純南南向向，，梯梯戶戶比比高高，，欠欠舒舒適適性性3.不不舒舒適適性性戶戶型型---B1、、B2,，，此此產(chǎn)產(chǎn)品品純純北北向向，，梯梯戶戶比比高高，，不不適適應(yīng)應(yīng)居居住住5.投投資資性性戶戶型型---B3，，此此產(chǎn)產(chǎn)品品無無采采光光，，梯梯戶戶比比高高，，居居住住價價值值不不高高以下下，，將將針針對對不不同同價價值值的的戶戶型型提提出出優(yōu)優(yōu)化化建建議議。。第二部分：項項目戶型優(yōu)化化建議規(guī)劃布局圖面積戶型配比比B4A1A2A3A2A1A3B2B1B3B5項目分析：項目產(chǎn)品為小小戶型高層，，無景觀資源源優(yōu)勢，規(guī)模模偏小，需要要具有市場競競爭優(yōu)勢的戶戶型才能贏得得市場，根據(jù)據(jù)項目規(guī)劃和和面積戶型特特點，根據(jù)戶戶型的居住價價值，可以將將項目戶型分分類以下五類類;A1、A2類類戶型優(yōu)化建建議點評：以上兩種戶型型的優(yōu)點為景景觀陽光設(shè)計計，主臥大飄飄窗，客廳餐餐廳與陽臺相相連，南北通通透，衛(wèi)生間間及儲物間的的合理設(shè)計和和有效利用，，贈送面積均均在10%左左右。案例：百瑞景戶型：三室兩兩廳兩衛(wèi)建筑面積：91㎡形態(tài)：高層1T2HA1、A2類類戶型南北通通透，戶型方方正，梯戶比比小，最適應(yīng)應(yīng)居住，故建建議戶型優(yōu)化化成最具舒適性的的三房產(chǎn)品，優(yōu)化案例如如下：案例：福星惠惠譽東瀾岸戶型：三室兩兩廳一衛(wèi)建筑面積：94㎡形態(tài)：高層2T4H第二部分：項項目戶型優(yōu)化化建議A3類戶型優(yōu)優(yōu)化建議點評：百瑞景景戶型為功能能性典型三房房，優(yōu)點布局局方正，南向向大進深陽臺臺，保利拉菲菲戶型為舒適適性典型功能性三三房優(yōu)點為布局合理，南向雙陽臺，兩個戶戶型贈送面積積均在10%左右。案例：百瑞景景戶型：三室兩兩廳一衛(wèi)建筑面積：93㎡形態(tài)：高層1T2HA3類產(chǎn)品純純南向，梯戶戶比小，較適適應(yīng)居住，需需增加產(chǎn)品附附加值，揚長長避短，故建建議戶型優(yōu)化化成較舒適性功能能型三房產(chǎn)品品，優(yōu)化案例如如下：案例：保利拉拉菲戶型：三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：91㎡形態(tài)：高層2T4H第二部分：項項目戶型優(yōu)化化建議B4B5類戶戶型優(yōu)化建議議點評：以上兩兩種戶型的優(yōu)優(yōu)點為布局方方正合理，動動靜分離，雙雙面采光，南南向開闊觀景景陽臺，贈送送面積均在8%左右。案例：華潤中中央公園戶型：兩室兩兩廳一衛(wèi)建筑面積：98㎡形態(tài)：高層2T4HB4B5類產(chǎn)產(chǎn)品純南向，，多么采光，，梯戶比高，，舒適性一般般，需改善其其舒適性，故故建議戶型優(yōu)優(yōu)化成舒適性兩房產(chǎn)產(chǎn)品，優(yōu)化案例如如下：案例：沿海麗麗水家園戶型：兩室兩兩廳一衛(wèi)建筑面積：84㎡形態(tài)：高層2T4H第二部分：項項目戶型優(yōu)化化建議B1B2類戶戶型優(yōu)化建議議點評：F學府戶型適適合B1類產(chǎn)產(chǎn)品，西向和和北向均有觀觀景陽臺，保保利花園戶型型適合B2，，南向有大進進深觀景陽臺臺，兩個戶型型贈送面積均均在5%左右右。案例：保利花花園戶型：三室兩兩廳一衛(wèi)建筑面積：91㎡形態(tài)：高層2T4H