銷售流程風(fēng)險(xiǎn)提示一、 認(rèn)購流程圖認(rèn)購前：1、 誠意金辦理：1）誠意金姓名即為認(rèn)購買受人姓名，不得更改，且前后順序須與認(rèn)購及簽約一致；2）客戶在繳納誠意金時(shí)，最好不使用信用卡。 （避免產(chǎn)生不必要的手續(xù)費(fèi)）；3）未取到預(yù)售許可證的樓棟在填寫誠意金單時(shí)不填寫日期和意向房源；4）為取到預(yù)售許可證樓棟，原則上不可以排號(hào)，對(duì)外口徑為排現(xiàn)有在售項(xiàng)目，僅作為打擦邊球排號(hào)；5）公積金提?。呵闆r一：客戶如需提取公積金前期所有存款，一年可以提取一次，提取截止時(shí)間為上一年的 6月份；情況二：提取后續(xù)公積金作為月供，第一年需要自行墊付，第二年可以提取前一年的公積金，如公積金低于月供款可全額提取公積金；如公積金高于月供款，僅能提取月供金額，多余部分將存于公積金賬戶。（可建議客戶靈活選擇年限，保證公積金的充分使用） 。情況三：關(guān)于公積金的貸款需開發(fā)商與公積金中心及對(duì)口銀行簽訂合作議且主體封頂方可辦理。2、征信查詢：1）繳納誠意金客戶必須進(jìn)行征信查詢，如為二套房，同時(shí)將在房管局查詢房屋產(chǎn)權(quán)備案信息；2）當(dāng)天查詢征信，需向銀行提供查詢方身份證復(fù)印件或駕駛執(zhí)照復(fù)印件。如當(dāng)天不能提供者，需告知客戶次日必須補(bǔ)齊；3、客戶在房管局查詢房屋產(chǎn)權(quán)備案前需先到銀行取得房屋備案查詢表，再到房管局查詢，查詢后須將查詢結(jié)果送至銀行。認(rèn)購：1） 認(rèn)購當(dāng)天如買受人為夫妻雙方或多人， 客戶需全部到場(chǎng)。如有不能到場(chǎng)的，須提供公證委托書；如情況一：不能提供公證委托書的，須提供手寫委托書，并要求客戶簽字蓋手?。磺闆r二：如客戶當(dāng)天上門認(rèn)購，無法辦理手寫委托書，則須客戶發(fā)委托短信至置業(yè)顧問手機(jī)并做保留，當(dāng)事人寫免責(zé)承諾書。2） 當(dāng)日無法查詢征信的新到訪客戶成交須填寫“項(xiàng)目確認(rèn)書”和“征信承諾書” ；3） 特殊戶型確認(rèn)需提前復(fù)印戶型圖并在該圖上變異部分簽字確認(rèn)。4） 集中認(rèn)購或開盤需要提前提醒客戶帶齊所有手續(xù)并準(zhǔn)確告知客戶次日簽約流程；簽約前：1、認(rèn)購后，簽約前需按照簽約須知準(zhǔn)備相關(guān)客戶資料，并檢查客戶個(gè)人資料姓名、身份證號(hào)、出生年月是否一致（身份證、戶口本、結(jié) /離婚證、收入證明、公證書及各種聲明） ；2、資料最好帶上原件及復(fù)印件，避免現(xiàn)場(chǎng)復(fù)印機(jī)出現(xiàn)問題；3、認(rèn)購書上有簽約時(shí)間（7天之內(nèi)），不得延期，并告知客戶如逾期客戶將不再享受按時(shí)簽約優(yōu)惠即按日計(jì)算違約金；4、簽約時(shí)間最好在第六天前完成，避開最后一天及周末；5、簽約前檢查征信查詢是否銀行工作人員已確認(rèn)簽字；6、如客戶逾期未簽約，在規(guī)定簽約日最后一天以發(fā)短信方式友情提示，并作短信保留。簽約中：1、按照簽約須知要求存檔客戶相關(guān)資料；2、交首付款前先錄明源系統(tǒng)；3、收取首付款后，再打印合同及領(lǐng)取補(bǔ)充協(xié)議；4、合同審核交與品管初審后交現(xiàn)場(chǎng)銷售主管或經(jīng)理；認(rèn)購簽約不允許涂改，寫錯(cuò)了自己拿錢買；5、全部完善后等待銀行放款；備案晚一天，簽約組晚一周審批提成；6、銷售現(xiàn)場(chǎng)沒有鮮章，要回公司蓋，每 2周蓋章1次；7、流程表（簽約信息單也不能涂改，必須準(zhǔn)確） ；8、單價(jià)是以套內(nèi)單價(jià)為準(zhǔn)，保留到小數(shù)點(diǎn)后兩位數(shù)，要返算下總價(jià)是否正確；9、通信地址為收信人的地址，以保證交房通知書準(zhǔn)確到達(dá)；10、首付款先算貸款金額再算首付金額；11、委托簽字，必須出公證委托書，一次性 4份，按揭6份，蓋手印，不能蓋在委托人上面；12、關(guān)系證明派出所開，原件兩份；13、單身購房簽約。一次性要簽單身聲明；按揭：未婚證明（離婚證、喪偶死亡證、未婚證、夫妻雙方有一方放棄房產(chǎn)權(quán)的公證書）；14、郵編必須填寫；15、與客戶審對(duì)個(gè)人信息；16、夫妻可以一方先來簽購房合同，但雙方必須 3天內(nèi)簽定按揭合同；17、購房合同名字必須與按揭合同名字一致；18、需告知客戶，合同要返回公司蓋公章，合同需延遲約一個(gè)月之后方可領(lǐng)??；19、告知客戶，購房合同上面貸款年限為 30年為固定格式，最終以客戶與銀行簽訂的貸款合同為準(zhǔn)，統(tǒng)一口徑為如因后續(xù)調(diào)整貸款年限將無需更改購房合同按揭年限，方便客戶。簽約后1、三個(gè)月內(nèi)分期付款；2、按揭卡要提醒客戶及時(shí)存錢；3、簽約更改，先提申請(qǐng)，不能私下承諾，先付 30%，過段時(shí)間再付 20%；4、給客戶郵寄購房合同，先簽領(lǐng)取合同表單，不填日期；5、交完房后，確認(rèn)業(yè)主身份，物業(yè)開入住證明。才能辦戶口；6、公積金貸貸：6月30日結(jié)息，公積金還按揭，不能超過一年的還款額度；公積金首付和一次性：先付首付，再去提，有卡的直接打到卡上，沒有卡的，錢會(huì)劃到公司帳上退回客戶，也要寫姓名、房號(hào)；7、招行首付款要 POS單復(fù)印件；8、每個(gè)銷售員準(zhǔn)備資質(zhì)證明復(fù)印件；9、不是本人選房，要填有格的委托書；10、不能外銷；11、簽了合同一個(gè)月內(nèi)必須回款；單身按揭手續(xù)：1、本人身份證；2、戶口?。☉糁黜?、本人頁、戶口首頁），最好帶原件來現(xiàn)場(chǎng)復(fù)印，避免客戶自己復(fù)印錯(cuò)誤；3、單身證明；4、收入證明；（收入須為月供款的 2倍，一萬及以上需提供一年完稅證明）5、首付款收據(jù)復(fù)印件及原件；6、流程單復(fù)印件；夫妻按揭手續(xù)：1、夫妻雙方身份證；2、夫妻雙方戶口?。唬☉糁黜?、本人頁、戶口首頁），最好帶原件來現(xiàn)場(chǎng)復(fù)印，避免客戶自己復(fù)印錯(cuò)誤；3、婚姻證明;4、收入證明；（收入須為月供款的 2倍，一萬及以上需提供一年完稅證明）5、首付款收據(jù)復(fù)印件及原件；6、流程單復(fù)印件；注意事項(xiàng)：1、辦理按揭必須買受人夫妻雙方共同到場(chǎng)，如買受人為兩家人或以上均需所有相關(guān)人員當(dāng)場(chǎng)方可辦理；2、簽訂合同當(dāng)日，如某一方不能及時(shí)到達(dá)則需“有”轉(zhuǎn)委托權(quán)的公證委托書；3、夫妻雙方購房，其中一方要求只寫本人一個(gè)人名字，此種情況無法辦理按揭，如客戶在購房合同上其中一方要求僅寫本人一個(gè)人名字，原則上不行。如果，另一方愿意放棄并辦理放棄公證，甲方可行。但是，按揭仍然需要兩人共同還貸，所有風(fēng)險(xiǎn)由客戶自行承擔(dān)；4、離婚的必須提供離婚證，如無離婚證則需提供法院判決書；5、年滿18歲以上具有民事行為能力的買受人方可辦理按揭；6、成都銀行辦理按揭年齡，男性59歲，女性54歲。超過此年齡不能辦理銀行按揭，但小于此年齡辦理按揭的，男性最高可貸款70歲（實(shí)際到期日），女性最高可貸款65歲（實(shí)際到期日）。另，貸款到期日主借款人不能超過70歲；7、戶口本、結(jié)婚證、身份證上面所有信息須一致，如情況一：戶口本、身份證號(hào)不一致，需到公安機(jī)關(guān)開據(jù)相關(guān)身份確認(rèn)證明。如情況二，結(jié)婚證上面與其他證件不一致，客戶需到民政局辦理相關(guān)證明或掛失重新辦理結(jié)婚證；8、如客戶對(duì)自己名下所有的物業(yè)不太清楚是否可以辦理按揭時(shí)，不要輕易放棄客戶，最終是以是否能在成都市房管局查詢房屋產(chǎn)權(quán)備案和銀行貸款記錄為準(zhǔn)；9、在辦理簽訂合同過程中，置業(yè)顧問需合理安排流程，避免重復(fù)流程。如：（在復(fù)印資料時(shí)可資料收集齊全后一次性復(fù)印完畢）。C：異地客戶（省外）：最近連續(xù)一年的社保證明（非單獨(dú)醫(yī)療）或最近連續(xù)一年的納稅證明（納稅證明須提供國家稅務(wù)機(jī)關(guān)開據(jù)提供，單位提供則無效） ；出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。