四川成都某項(xiàng)目全過(guò)程策劃2009年

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 項(xiàng)目概況 41.1土地概況 41.2項(xiàng)目所在區(qū)域描述 41.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)概況 5第二章投資環(huán)境分析 62.1宏觀投資環(huán)境分析 62.2中觀投資環(huán)境分析 102.3微觀投資環(huán)境分析 19第三章市場(chǎng)調(diào)研與分析 253.1購(gòu)房者總體期望 253.2購(gòu)房者的購(gòu)房意圖 273.3購(gòu)房者對(duì)生活配套設(shè)施的要求 273.4購(gòu)房者對(duì)小區(qū)建設(shè)的期望 293.5購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù)期 303.6購(gòu)房者其他相關(guān)信息 313.7問(wèn)卷分析小結(jié) 33第四章項(xiàng)目所在區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 344.1項(xiàng)目所在地最主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 344.2其他相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 35第五章項(xiàng)目地塊分析及經(jīng)營(yíng)取向 375.1項(xiàng)目SWOT分析 375.2相關(guān)對(duì)策 37第六章項(xiàng)目定位分析 396.1市場(chǎng)細(xì)分 396.2目標(biāo)市場(chǎng)定位 416.3目標(biāo)客戶定位 41第七章產(chǎn)品方案設(shè)計(jì) 447.1產(chǎn)品功能定位 447.2樓盤(pán)總體規(guī)劃 467.3小區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 477.4各建設(shè)部分面積大小 497.5商業(yè)部分規(guī)劃 497.6戶型設(shè)計(jì) 49第八章項(xiàng)目投資分析 548.1銷(xiāo)售價(jià)格的確定 548.2建立EXCEL成本分析模型 558.3成本測(cè)算及效益分析表 558.4項(xiàng)目效益指標(biāo)分析 57第九章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 589.1項(xiàng)目整體控制計(jì)劃 589.2項(xiàng)目前期工程實(shí)施計(jì)劃 599.3項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 60第十章項(xiàng)目資金計(jì)劃 6210.1資金使用表 6210.2資金收入計(jì)劃 6310.3資金平衡表 6310.4收入成本累計(jì)折線圖 65第十一章財(cái)務(wù)分析 6611.1財(cái)務(wù)分析范圍、依據(jù)、原則和方法 6611.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算 6611.3經(jīng)營(yíng)收入及成本估算 6611.4盈利能力分析 6711.5償債能力分析 6911.6敏感性分析 7211.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 73第十二章項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 7412.1項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及廣告語(yǔ)設(shè)計(jì) 7412.2項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略 7512.3分期營(yíng)銷(xiāo)策略 7912.4銷(xiāo)售成本測(cè)算 8212.5營(yíng)銷(xiāo)策劃總結(jié) 84第十三章項(xiàng)目建設(shè)及組織管理 8813.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與管理范圍 8813.2建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施管理 8913.3前期物業(yè)管理和商業(yè)管理 90

項(xiàng)目概況1.1土地概況1.1.1土地基本資料表1-1土地基本資料表（1）宗地編號(hào)（2013年3月1日成都市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告）（2）宗地位置長(zhǎng)春市凈月區(qū)（東北師大人文學(xué)院南側(cè)）（3）凈用面積（平方米）40000.20平方米（合60畝）（4）土地用途及使用年限城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅70年，商業(yè)40年（5）凈用地拍賣(mài)起叫價(jià)（含出讓金）預(yù)計(jì)起拍價(jià)150萬(wàn)/畝（成交價(jià)200萬(wàn)/畝）（6）競(jìng)買(mǎi)保證金暫無(wú)（7）備注住宅、商業(yè)綜合1.1.2土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件表1-2土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件表（1）容積率1.0-4.0（2）建筑密度總≤50%，高層≤30%（3）建筑高度低于100米（4）綠地率≥20%1.1.3宗地位置該宗地位于成都市**鎮(zhèn)廣場(chǎng)路，北臨紅光鎮(zhèn)城區(qū)，東接信息工程學(xué)院銀杏學(xué)院，南靠省屬重點(diǎn)學(xué)府西華大學(xué)，西通老成灌路紅光廣場(chǎng)。生活配套設(shè)施較為完善，交通便利，成灌路、羊西線沿線、沙西線延線均可直達(dá)。該地塊距城中營(yíng)門(mén)口20分鐘，步行可到地鐵2號(hào)線站口。該地塊處于高新西區(qū)北面，地塊升值潛力巨大。1.2項(xiàng)目所在區(qū)域描述項(xiàng)目緊鄰的廣場(chǎng)路連接沙西線和老成灌路，直面已經(jīng)動(dòng)工的成都至都江堰快速客運(yùn)——成灌快鐵，2010年5月預(yù)定通車(chē)，僅30分鐘直達(dá)青城山。221、305等公交直達(dá)市區(qū)，距正在建設(shè)的高峰快線——地鐵2號(hào)線紅光站口僅500米左右，未來(lái)約10分鐘即可輕松抵達(dá)市中心。典型學(xué)院式生活配套已經(jīng)成熟，醫(yī)院、銀行、中小學(xué)校、沿街商業(yè)等應(yīng)有盡有，未來(lái)圍繞項(xiàng)目打造的濱江水岸和西城商業(yè)廣場(chǎng)將形成區(qū)域內(nèi)首個(gè)現(xiàn)代格局、業(yè)態(tài)齊全、集中規(guī)模的“濱河校園經(jīng)濟(jì)圈”，項(xiàng)目被西華大學(xué)三面環(huán)繞靜雅宜人，可輕松共享2850畝的校園景觀和人文環(huán)境。具體配套狀況如下表：表1-3項(xiàng)目所在區(qū)域配套設(shè)施狀況表相關(guān)配套配套設(shè)施概況公建配套中餐廳、超市、洗衣房小區(qū)內(nèi)部配套**、**、**中小學(xué)西華大學(xué)、紅光鎮(zhèn)小學(xué)、紅光鎮(zhèn)中學(xué)、幼兒園綜合商場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、特惠超市旗艦店、西城商業(yè)廣場(chǎng)、西城超市銀行農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行醫(yī)院紅光鎮(zhèn)醫(yī)院公共風(fēng)景區(qū)沱江河畔風(fēng)景、校園人文風(fēng)景1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)概況表1-4項(xiàng)目概況表主要規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)設(shè)計(jì)條件實(shí)際指標(biāo)大小土地使用面積總面積40000.20平米11800平米建筑面積不超過(guò)160000平米159600（地下50800）平米商業(yè)面積12000平米住宅面積147600平米住宅戶數(shù)1813停車(chē)位個(gè)數(shù)1270建筑密度總≤50%，高層≤30%29.5%建筑容積率小于4.03.99建筑高度低于100米最高層不超過(guò)9建筑樓層數(shù)18、27層綠地率大于20%40%本項(xiàng)目從2010年1月開(kāi)始實(shí)施，2010年6月開(kāi)建，2011年12月底完工，開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)期為2年。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和成都市商品房預(yù)售條件，本項(xiàng)目從2011年1月開(kāi)始預(yù)售。本項(xiàng)目總投資53614.15萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入75663.5萬(wàn)元，所得凈收益10064.14萬(wàn)元，每平米建筑面積可盈利478.33元。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

第二章投資環(huán)境分析（略）第三章市場(chǎng)調(diào)研與分析3.1購(gòu)房者總體期望3.13.13.13.13.13.13.2購(gòu)房者的購(gòu)房意圖3.23.23.3購(gòu)房者對(duì)生活配套設(shè)施的要求3.33.33.33.4購(gòu)房者對(duì)小區(qū)建設(shè)的期望3.43.43.43.5購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù)期3.53.53.53.6購(gòu)房者其他相關(guān)信息3.63.63.63.63.63.7問(wèn)卷分析小結(jié)通過(guò)以上圖標(biāo)和文字綜合分析，可以基本得出以下結(jié)論：就建筑風(fēng)格來(lái)說(shuō)購(gòu)房者主要傾向于購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代簡(jiǎn)約式的高層和小高層建筑。從戶型和面積方面，購(gòu)房者主要傾向于購(gòu)買(mǎi)80以下和80-100平米的中小戶型。價(jià)格是大多數(shù)購(gòu)房者主要看中的因素，多數(shù)傾向于3000-5000元/平米，這個(gè)價(jià)格范圍。交通便利狀況、周邊和小區(qū)內(nèi)部配套是購(gòu)房者主要看重的因素。在周邊生活的居民大多希望在本區(qū)域擁有一個(gè)較為大型的超市。大多數(shù)購(gòu)房者傾向于購(gòu)買(mǎi)的方式去的停車(chē)位。報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)、房交會(huì)和戶外宣傳是購(gòu)房者主要獲取房屋信息的方式。

第四章項(xiàng)目所在區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析4.1項(xiàng)目所在地最主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析4.1.1樓盤(pán)概況位于****大學(xué)旁的****項(xiàng)目，正處于本項(xiàng)目的西側(cè)，與本案相隔僅一街之距，是本項(xiàng)目最為主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。圖4-1：**此樓盤(pán)是該區(qū)域內(nèi)首屈一指的百畝大盤(pán)，作為正成地產(chǎn)集多年經(jīng)驗(yàn)鑄造的品牌大作，**一經(jīng)亮相就以區(qū)域代言者形象示眾。其130畝的體量在城西紅光片區(qū)算是區(qū)域佼佼者。不僅是規(guī)模領(lǐng)先，正成名城左岸在地理位置、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、配套設(shè)施等方面都成為了區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟的樓盤(pán)。自2007年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，1、2、3期共2000余戶已經(jīng)全部售罄。1期已于2008年底順利交付使用。名城左岸4期是百畝學(xué)院大盤(pán)的收官之作。該樓盤(pán)各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，成為本項(xiàng)目在該區(qū)域最為重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該樓盤(pán)相關(guān)數(shù)據(jù)如下：物業(yè)類(lèi)型商住混合區(qū)

域高新西建筑類(lèi)別高層板

塊三環(huán)外房屋價(jià)格均價(jià)3100元開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年裝修狀況毛坯房入住時(shí)間2008年容積率3.99綠化率30%建設(shè)分期四期住宅面積75-160平米外墻涂料、面磚智能化設(shè)施IC停車(chē)系統(tǒng)表4-1：主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相關(guān)信息4.1.2該樓盤(pán)主要特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)1．該樓盤(pán)與本項(xiàng)目所在地僅一街之隔，在地理位置上幾乎無(wú)差異。2．該樓盤(pán)相對(duì)于本項(xiàng)目規(guī)模更大，較大的小區(qū)規(guī)模對(duì)本項(xiàng)目造成威脅。3．該樓盤(pán)具有較大的成片商業(yè)區(qū)，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)鋪面銷(xiāo)售造成威脅。4．該樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中采用低價(jià)策略，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。5．該樓盤(pán)的購(gòu)房者中，有大量投資者，他們將要出售的商鋪和住宅都將占有本項(xiàng)目的市場(chǎng)供給。4.1.3該樓盤(pán)主要缺點(diǎn)和不足1.該樓盤(pán)沒(méi)能大量利用學(xué)校這一有用資源。2.該樓盤(pán)建筑設(shè)計(jì)方面缺乏特色。3.該樓盤(pán)商業(yè)部分均為小型商鋪，不能引進(jìn)大型商業(yè)。4.該樓盤(pán)進(jìn)度控制有缺陷，在樓市低迷期選擇開(kāi)盤(pán)。5.該樓盤(pán)整體營(yíng)銷(xiāo)方案不夠強(qiáng)大。4.1.41．采取差異化戰(zhàn)略，從外部的形象設(shè)計(jì)和內(nèi)部的戶型設(shè)計(jì)，建立自身優(yōu)勢(shì)。2．盡量控制建設(shè)成本，以控制出售價(jià)格，形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。3．營(yíng)造良好的商業(yè)氣息和生活氛圍，吸引更多的置業(yè)者和投資者。4．進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，選擇較為有利的建設(shè)期和開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期。5．做好營(yíng)銷(xiāo)工作，精心設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)方案。4.2其他相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)各樓盤(pán)效果圖（略）各樓盤(pán)效果圖（略）圖4-2：依次為“**”、“**”、“**”、“**”4.2.1競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況以上項(xiàng)目均具有以下特點(diǎn)：1．以上四個(gè)樓盤(pán)均為二手房，但陳色較新。2．以上四個(gè)樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)物管等各方面比較成熟，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)具有較大的吸引力。3．以上四個(gè)樓盤(pán)對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最佳的選擇。4．以上四個(gè)樓盤(pán)均為層高不高于7層的多層建筑，對(duì)于偏好于居住多層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是其首要選擇的對(duì)象。5．以上四個(gè)樓盤(pán)的所有者中，有一部分是購(gòu)房以出售的投資者，這樣一些住房會(huì)占有一定的市場(chǎng)份額。4.2.2本項(xiàng)目應(yīng)采取的對(duì)策和手段1．在宣傳和營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中突出新房?jī)?yōu)勢(shì)，使購(gòu)房者傾向于購(gòu)買(mǎi)新房。2．規(guī)劃設(shè)計(jì)出優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，與周邊樓盤(pán)形成差異。3．控制開(kāi)發(fā)成本以控制出售價(jià)格，創(chuàng)造出高性價(jià)比樓盤(pán)。4．創(chuàng)造較高的小區(qū)內(nèi)部及周邊配套條件，以完備的生活配套設(shè)施吸引購(gòu)房者的眼球。

第五章項(xiàng)目地塊分析及經(jīng)營(yíng)取向5.1項(xiàng)目SWOT分析5.1.1優(yōu)勢(shì)分析（Strength）1.處于西華大學(xué)旁，具有良好的生活氛圍；2.已基本形成紅光鎮(zhèn)生活區(qū)，逐漸將形成校園外商業(yè)區(qū)，投資潛力巨大；3.地處成都市城西，有良好的自然風(fēng)景和人文優(yōu)勢(shì)；4.校園景觀資源得天獨(dú)厚，無(wú)可復(fù)制；5.緊貼沱江河畔，有憑欄賞江賞月之自然景觀優(yōu)勢(shì)；6.周邊無(wú)污染、無(wú)噪聲、空氣清新；7.遠(yuǎn)離交通主干道，私密性強(qiáng)、居住純粹；8.建筑風(fēng)格基本確定為現(xiàn)代簡(jiǎn)約派，適合于目標(biāo)人群；9.面積定位在60-100平米，滿足不同的需求；10.雖地處郊縣，但由公交和地鐵共同創(chuàng)造的交通條件較為便利。5.1.2劣勢(shì)分析（Weakness）1.項(xiàng)目所處位置離城中心較遠(yuǎn)；2.地塊容積率偏高；3.項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)小，缺乏社區(qū)感。5.1.3機(jī)會(huì)分析（Opportunity）1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)期，土地土地出讓價(jià)格較低；2.國(guó)家新出臺(tái)各種相關(guān)政策，有利于刺激購(gòu)房需求；3.城中心土地逐漸稀缺，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸向周邊平移；4.在未來(lái)地鐵建好之后，交通將成為其一大優(yōu)勢(shì)；5.項(xiàng)目所在片區(qū)配套逐漸完善，形象不斷提升；6.本項(xiàng)目以60-100平方米為主，目標(biāo)客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加；7.大學(xué)周邊的人文和商業(yè)環(huán)境，是本項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。5.1.4威脅分析（Threats）1.由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響和中國(guó)樓市的宏觀狀況，任有大部分購(gòu)房者處于觀望態(tài)度；2.周邊的商業(yè)區(qū)還未形成氣候，投資者態(tài)度可能較為謹(jǐn)慎；3.金融政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商建設(shè)期間的資金周轉(zhuǎn)是一個(gè)巨大考驗(yàn)；4.周邊住宅開(kāi)發(fā)量較大，中、低檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈；5.項(xiàng)目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶和預(yù)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房客戶的流失。5.2相關(guān)對(duì)策5.2.1發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目地段、景觀稀有特質(zhì)，充分展示優(yōu)勢(shì)，確定樓盤(pán)高尚形象；獨(dú)特的產(chǎn)品是項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)，必須緊緊結(jié)合產(chǎn)品營(yíng)造新型生活方式。5.2.2利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)強(qiáng)調(diào)該片區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，營(yíng)造良好的生活環(huán)境和商業(yè)氛圍，提升購(gòu)房者置業(yè)和投資信心，采取定向、定點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)。5.2.3發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅強(qiáng)化凸顯物業(yè)稀缺性優(yōu)勢(shì)，通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目形象，突圍片區(qū)；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)采取差異化戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)相對(duì)空缺時(shí)機(jī)推出。5.2.4減小劣勢(shì)，避免威脅在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段營(yíng)造較好的小區(qū)居住環(huán)境，提高物業(yè)管理質(zhì)量，樹(shù)立與眾不同的項(xiàng)目形象。加強(qiáng)資金核算，提高資金使用效率，避免項(xiàng)目資金緊張等威脅。

第六章項(xiàng)目定位分析綜上所述，根據(jù)對(duì)全國(guó)以及成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研究，應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在的房地產(chǎn)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)既存在樓市的低谷，也充滿誘人的市場(chǎng)機(jī)遇。針對(duì)這種情形，應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，高屋建瓴地去看待項(xiàng)目的發(fā)展前景。站在戰(zhàn)略的高度去審視項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。當(dāng)代的消費(fèi)者是理性的、全面的、專(zhuān)家型的，因而所要?jiǎng)?chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場(chǎng)的，適合消費(fèi)者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它的一筆一畫(huà)皆得到市場(chǎng)的認(rèn)可及贊同，同時(shí)來(lái)源于市場(chǎng)也回歸于市場(chǎng)。因此產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶的定位問(wèn)題，具有其必要性和價(jià)值。6.1市場(chǎng)細(xì)分6.1.1市場(chǎng)細(xì)分概況由于消費(fèi)者構(gòu)成極為復(fù)雜，不便于市場(chǎng)把控。因此，在這里以產(chǎn)品為細(xì)分對(duì)象，依據(jù)總價(jià)和單價(jià)指標(biāo)，將市場(chǎng)細(xì)分為低端、中低端、中端、中高端及高端市場(chǎng)。表6-1市場(chǎng)細(xì)分表低端中低端中端中高端高端總價(jià)20萬(wàn)以下20～40萬(wàn)40～60萬(wàn)60～80萬(wàn)80萬(wàn)以上單價(jià)（元/平米）3000以下3000～45004500～60006000～80008000以上6.1.2市場(chǎng)細(xì)分描述1．低端市場(chǎng)（1）市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品一般為低總價(jià)（20萬(wàn)以內(nèi)），低單價(jià)，或小戶型；產(chǎn)品品質(zhì)較低，大多為滿足人們最基本的居住需要，開(kāi)發(fā)技術(shù)層面要求不高。（2）目標(biāo)客戶群：表6-2低端客戶群特征描述年齡主要集中在30周歲以下的未婚人士和其他年齡段的低收入者收入年收入大多在3萬(wàn)以下家庭結(jié)構(gòu)2人及以下受教育程度他們大多受過(guò)較高的教育置業(yè)情況大多為第一次置業(yè)，現(xiàn)在主要以租房為主購(gòu)房目的成家立業(yè)的需要，作為過(guò)渡性住房，解決基本的居住問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)行為注重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，對(duì)品牌基本沒(méi)有要求2．中低端市場(chǎng)（1）市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)主要集中在20～40萬(wàn)，單價(jià)多為3000～4500元/平米；產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品變現(xiàn)速度較快，對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作能力要求不高，因此，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手該市場(chǎng)較為容易。（2）目標(biāo)客戶群：表6-3中低端客戶群特征描述年齡這個(gè)階層的年齡范圍較廣，界定這個(gè)階層主要以收入和購(gòu)買(mǎi)能力為標(biāo)準(zhǔn)，年齡主要集中在40歲以下收入情況年收入3萬(wàn)—5萬(wàn)家庭結(jié)構(gòu)這部分人群大多已經(jīng)成家，家庭人口以3人為主，或3人以上職業(yè)狀況企事業(yè)單位的普通職工、公司員工受教育程度受教育程度普遍不高置業(yè)情況第一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔購(gòu)房目的家庭居住需要，迫切需要改變居住環(huán)境購(gòu)買(mǎi)行為對(duì)價(jià)格很敏感，注重產(chǎn)品的實(shí)用性和舒適性，對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌基本沒(méi)有要求3．中端市場(chǎng)（1）市場(chǎng)特征：該類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)大多在40～60萬(wàn)，單價(jià)在4500～6000元/平米，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷(xiāo)售速度一般較快。該市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的難度較中低端市場(chǎng)大些。（2）目標(biāo)客戶：表6-3中端客戶群特征描述年齡30—40歲，這部分人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群收入他們的收入在5萬(wàn)—8萬(wàn)之間，有一部分積蓄家庭結(jié)構(gòu)三口之家為主職業(yè)狀況教師、公務(wù)員等受教育程度受教育程度較高置業(yè)情況相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)購(gòu)房目的改善居住環(huán)境，提高居住水平購(gòu)房行為比較理智，除實(shí)用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對(duì)品牌有一定的要求4．中高端市場(chǎng)（1）市場(chǎng)特征：該類(lèi)市場(chǎng)總價(jià)在60～80萬(wàn)，單價(jià)在6000～8000元/平米，產(chǎn)品品質(zhì)較高，建筑結(jié)構(gòu)多為框剪，戶型設(shè)計(jì)新穎，配套設(shè)施齊全，注重小區(qū)環(huán)境，運(yùn)用新型建筑材料或建筑技術(shù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作水平要求較高。（2）目標(biāo)客戶群：表6-4中高端客戶群特征描述年齡30—40歲，這部分人群也屬于有效消費(fèi)的主力人群收入在8萬(wàn)—12萬(wàn)之間，有一定數(shù)量的積蓄家庭結(jié)構(gòu)三口之家為主職業(yè)狀況單位中層及高層干部、企業(yè)經(jīng)理層等受教育程度受教育程度較高，多為大學(xué)以上學(xué)歷置業(yè)情況相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)購(gòu)房目的改善居住環(huán)境，提高居住水平購(gòu)房行為比較理智，注重產(chǎn)品的舒適性，注重產(chǎn)品品質(zhì)、品牌5．高端市場(chǎng)（1）市場(chǎng)特征：該類(lèi)市場(chǎng)總價(jià)大多在80萬(wàn)以上，單價(jià)在8000元/平米以上，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運(yùn)用高新技術(shù)產(chǎn)品，多為低層，環(huán)境優(yōu)美，對(duì)開(kāi)發(fā)商動(dòng)作水平要求高。（2）目標(biāo)客戶群表6-5高端客戶群特征描述年齡35--50歲之間收入高收入階層，年收入12萬(wàn)以上，有相當(dāng)?shù)拇婵罴彝ソY(jié)構(gòu)3人或3人以上職業(yè)狀況公司或企業(yè)的管理人員、行政事業(yè)單位的高層干部、私營(yíng)業(yè)主等高收入階層受教育程度大多受過(guò)較高的教育置業(yè)情況為二次置業(yè)或多次置業(yè)購(gòu)房目的提高生活品質(zhì)，彰顯身份，從一定層面上講，也可為投資行為購(gòu)房行為理智，往往要等產(chǎn)品變現(xiàn)后才下單，非?？粗仄焚|(zhì)、品牌6.2目標(biāo)市場(chǎng)定位6.2.1目標(biāo)市場(chǎng)分析從以上五個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)特點(diǎn)，并結(jié)合成都市市場(chǎng)狀況，可以的得出分析如下：1．高端市場(chǎng)，雖然供給量不大，但需求相對(duì)較少，且該市場(chǎng)對(duì)品牌、資金、運(yùn)作能力、自然環(huán)境要求較高。從本項(xiàng)目地理位置、地塊規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等因素來(lái)看，不宜選取。2．低端市場(chǎng)和中低端市場(chǎng)的供給相對(duì)空缺，而需求量較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，且開(kāi)發(fā)成本較低，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可觀。結(jié)合本項(xiàng)目所在地區(qū)人員結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，中低端市場(chǎng)作為其中一個(gè)考慮對(duì)象。3．中端、中高端市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將最為激烈，但中端市場(chǎng)消費(fèi)者基數(shù)大于中高端市場(chǎng)。本區(qū)域一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要選擇了中高端市場(chǎng)，按照差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，應(yīng)該回避短期正面競(jìng)爭(zhēng)，選擇中端市場(chǎng)。綜上所述：綜合分析該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征和已建設(shè)物業(yè)狀況，中端、中低端市場(chǎng)是本項(xiàng)目的最佳選擇。6.2.2目標(biāo)市場(chǎng)具體描述根據(jù)以上市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)市場(chǎng)可具體描述為：目標(biāo)市場(chǎng)一、目標(biāo)市場(chǎng)二、目標(biāo)市場(chǎng)三、目標(biāo)市場(chǎng)四。目標(biāo)市場(chǎng)一：周邊高校教師及各企業(yè)工作人員等由于處在學(xué)校附近，教師則是住宅要考慮的消費(fèi)群體，不過(guò)選擇教師還是有一定風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹芏鄬W(xué)校自己建設(shè)集資房，質(zhì)量不比個(gè)人開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)差，在價(jià)格上面有一定的優(yōu)勢(shì)，而且很多有車(chē)?yán)蠋煾敢庠诔抢镞x擇房子，所以在住宅的推廣上面，不要就只把教師作為唯一的消費(fèi)群體，要擴(kuò)大宣傳范圍，把附近企業(yè)白領(lǐng)、此地不愿意享受政府安置房而且有一定積蓄的安置用戶以及其他區(qū)域的置業(yè)者。目標(biāo)市場(chǎng)二：投資用于出租的用戶雖然西華大學(xué)生眾多，但是他們幾乎沒(méi)有收入而且沒(méi)有穩(wěn)定下來(lái)，買(mǎi)房是不可能的。學(xué)生租房已經(jīng)是很常見(jiàn)的現(xiàn)象，但是如果開(kāi)發(fā)商直接把房子租給學(xué)生，對(duì)于其資金周轉(zhuǎn)和回收都不利。對(duì)于學(xué)生租房，可以考慮先出售再由這部分客戶進(jìn)行出租。目標(biāo)市場(chǎng)三：外地來(lái)成都購(gòu)房者該市場(chǎng)主要是指四川省其他城市或農(nóng)村有一定經(jīng)濟(jì)條件的購(gòu)房者，由于工作需要、子女讀書(shū)就業(yè)、養(yǎng)老等相關(guān)原因，而選擇在成都置業(yè)的一部分人群。該人群由于所處地區(qū)收入水平較成都市來(lái)說(shuō)相對(duì)更低，因此在成都市區(qū)買(mǎi)房是其面臨的巨大困難。而本樓盤(pán)相對(duì)于城中高價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是吸引這樣一些消費(fèi)者的有力武器。目標(biāo)市場(chǎng)四：有意愿投資的商人他們有自己的資金和時(shí)間，看好這里的市場(chǎng)，租或買(mǎi)這里的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)三的消費(fèi)者擁有足夠的資金，所以他們也可以作為以上提到購(gòu)買(mǎi)住宅而進(jìn)行出租的用戶，投資規(guī)模可大可小，即可以是幾十平米的小商店，也可以是好幾千平米的大超市等。6.3目標(biāo)客戶定位6.3.1目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域表6-6目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域一級(jí)區(qū)域郫縣、高新西區(qū)二級(jí)區(qū)域成都市各區(qū)域三級(jí)區(qū)域四川其他城市6.3.2目標(biāo)客戶身份職業(yè)表6-7目標(biāo)客戶身份一級(jí)客戶群教師、周邊企業(yè)白領(lǐng)二級(jí)客戶群領(lǐng)拆遷戶、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶三級(jí)客戶群四川其他城市外來(lái)人口6.3.3目標(biāo)客戶具體描述直接購(gòu)買(mǎi)者年齡段為25-50歲之間，以35歲左右為主，已婚者居多，并多數(shù)有子女且父母在世，性別上無(wú)明顯差異。家內(nèi)有一定儲(chǔ)蓄或金融資產(chǎn)，家庭年收入中等水平（5-8萬(wàn)元以上），職業(yè)無(wú)明顯限制，但多數(shù)為教師、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、商人及自由職業(yè)者等。目標(biāo)客戶生活方式、性格特點(diǎn)等具有以下共同特征：1.生活節(jié)奏緊張、工作壓力大，他們有自己的人際圈子，不喜歡和圈子外的人交往；2.家是他們的一個(gè)絕對(duì)放松的空間，強(qiáng)調(diào)家的舒適性、私密性、個(gè)性化；3.強(qiáng)調(diào)生活的品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)健康高檔的生活享受；4.強(qiáng)調(diào)自我，喜歡新奇，有自己獨(dú)特的喜好、品味和眼光，也許不喜歡跟老人小孩同住，有自己獨(dú)特的消費(fèi)觀念以及生活方式；5.注重物業(yè)的軟、硬件方面的創(chuàng)新，注重物業(yè)提供的附加值；6.有一定的虛榮心，對(duì)品牌有一定的追求。目標(biāo)客戶各種相關(guān)信息見(jiàn)下表：表6-8目標(biāo)客戶特征描述表（1）年齡層次25—50歲（2）家庭總收入狀況（月收入）5000元以上（3）家庭結(jié)構(gòu)兩口、三口之家為主，并兼有單身人士（4）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)有存款8萬(wàn)元以上（5）消費(fèi)水平中等消費(fèi)水平（6）購(gòu)房動(dòng)機(jī)自住為主，也存在用于投資出租的（7）購(gòu)房心態(tài)生活學(xué)習(xí)便利，可以享受文化的熏陶和現(xiàn)代的氣息，且價(jià)格較為便宜（8）環(huán)境偏好治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好（9）地段偏好喜歡居住郊區(qū)，空氣環(huán)境較好6.3.4目標(biāo)客戶需求動(dòng)機(jī)介于一次置業(yè)和二次置業(yè)之間的一種需要，希望以此滿足家庭工作和學(xué)習(xí)的居家的需求，也是對(duì)自己多年奮斗的一種肯定和對(duì)美好生活的向往。6.3.5目標(biāo)客戶心理描述他們往往注重教育，希望其子女獲得良好的文化熏陶，以成為素養(yǎng)較高的專(zhuān)業(yè)人員，日后能享有更輕松、舒適的生活。他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績(jī)，以博得上級(jí)、同事、親屬、朋友的支持與贊許。他們比較注重家庭布置與和諧，以招待朋友和同事，并試圖努力在事業(yè)與家庭之間尋找平衡。6.3.6目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)形態(tài)理智成熟的選購(gòu)態(tài)度，十分注重和評(píng)價(jià)產(chǎn)品的性價(jià)比，在購(gòu)買(mǎi)決策前注重配偶的意見(jiàn)，也易聽(tīng)取親朋好友的建議。購(gòu)房時(shí)較看重環(huán)境、配套及物管。6.3.7目標(biāo)客戶媒介宣傳方式報(bào)紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)是其重度消費(fèi)媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關(guān)注的內(nèi)容。因其外出活動(dòng)較為頻繁，戶外廣告及看板對(duì)其影響較大。6.3.8本項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域特征，在具體的目標(biāo)客戶群中，主要有以下幾類(lèi)：1.周邊各大高校的教師2.在周邊各大公司上班的白領(lǐng)3.陪同剛就業(yè)子女的五十歲左右的父母4.喜歡在郊縣居住的老年人群5.用于投資出租的投資者6.各種商業(yè)用途的投資者

第七章產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)7.1產(chǎn)品功能定位功能定位針對(duì)客戶的具體需求，從市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)需求以及社區(qū)功能等角度出發(fā)，立足于各項(xiàng)功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求，讓他們用得稱(chēng)心如意，住得舒暢愜意。7.1.1產(chǎn)品形象定位圖7-1建筑形象定位校園文化與古蜀文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、時(shí)尚”的市場(chǎng)定位將區(qū)別于其他居住小區(qū)，高層建筑彰顯時(shí)尚氣息，將賦予她一個(gè)全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。這里充滿人文氣息，是白領(lǐng)和高校教師聚集的地方，年輕知識(shí)分子和成功人士的聚集地。7.1.2產(chǎn)品檔次定位圖7-2小區(qū)檔次定位本項(xiàng)目的檔次定位為“城市新星追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是要美觀漂亮，而且要有簡(jiǎn)約時(shí)尚的特點(diǎn)。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。7.1.3主題定位圖7-3產(chǎn)品主題定位本樓盤(pán)主題：書(shū)香教育氣息中的個(gè)性化與人性化。龍生九子，九子各不同。每一座樓盤(pán)都有自己獨(dú)特的個(gè)性。如果把”某某”比喻成一個(gè)人，那么他應(yīng)該是一個(gè)儒雅、博學(xué)、聰睿的年輕智者。而樓盤(pán)與生俱來(lái)的種種質(zhì)素，又決定了他的雙重性格：既喜歡與都市為鄰，又樂(lè)于與田野相親；既與前衛(wèi)時(shí)尚同行，又不流于媚俗；既充滿青春活力，又保持著成熟穩(wěn)健。注：本項(xiàng)目其他相關(guān)內(nèi)容及賣(mài)點(diǎn)在第十二章銷(xiāo)售策劃中有詳細(xì)闡述，為避免重復(fù)，本章節(jié)不做過(guò)多描述。7.2樓盤(pán)總體規(guī)劃7.2.1規(guī)劃理念本項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象定位為該區(qū)域領(lǐng)跑型的商住混合社區(qū)，因此，要突出項(xiàng)目規(guī)劃上對(duì)該區(qū)域板塊住宅及商業(yè)市場(chǎng)的引領(lǐng)性，凸現(xiàn)項(xiàng)目整體的時(shí)尚、現(xiàn)代、大氣感。7.2.2整體布局1.采用“大社區(qū)、小組團(tuán)圍合”的整體布局，即強(qiáng)調(diào)整體性，又強(qiáng)調(diào)多個(gè)空間的變化和營(yíng)造。2.配置完備的生活配套設(shè)施，但不求奢華，力求簡(jiǎn)潔實(shí)用。3.重視高層住宅與學(xué)府路的交通關(guān)系，充分考慮項(xiàng)目地塊與活動(dòng)中心之間的交互性，與本項(xiàng)目產(chǎn)生良性互動(dòng)和交流，充分發(fā)揮周邊資源價(jià)值。4.盡量營(yíng)造出大面積、大尺度的公共綠地、水景空間，增大綠地率減少建筑密度。7.2.3小區(qū)規(guī)劃圖商鋪樓公共活動(dòng)設(shè)施入口3商業(yè)廣場(chǎng)籃球場(chǎng)羽毛球網(wǎng)球場(chǎng)景觀1景觀2入口2入口1商鋪樓公共活動(dòng)設(shè)施入口3商業(yè)廣場(chǎng)籃球場(chǎng)羽毛球網(wǎng)球場(chǎng)景觀1景觀2入口2入口1圖7-4小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖本項(xiàng)目各主要規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)如下：表7-1小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)主要規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)設(shè)計(jì)條件實(shí)際指標(biāo)大小土地使用面積總面積40000.20平米11800平米建筑面積不超過(guò)160000平米159600（地下50800）平米建筑密度總≤50%，高層≤30%29.5%建筑容積率小于4.03.99建筑高度低于100米最高層不超過(guò)9綠地率大于20%40%7.3小區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7.3.1各建筑設(shè)計(jì)概況表7-2各地塊設(shè)計(jì)概況名稱(chēng)層高用途裝修占地面積（平米）建筑面積（平米）①

號(hào)樓4超市、小型酒店簡(jiǎn)裝10004000②

號(hào)樓27高層住房清水100027000③

號(hào)樓27高層住房清水80021600④

號(hào)樓27高層住房清水100027000⑤

號(hào)樓18高層住房清水80014400⑥

號(hào)樓18高層住房清水80014400⑦

號(hào)樓18高層住房清水80014400⑧

號(hào)樓18高層住房清水80014400⑨

號(hào)樓18高層住房清水80014400商鋪樓2商業(yè)鋪面清水40008000停車(chē)場(chǎng)地下2停車(chē)—3000050800一號(hào)景觀—園林水景—5000—二號(hào)景觀—園林景觀—3000—公共活動(dòng)設(shè)施—公共健身場(chǎng)地器材—1800—運(yùn)動(dòng)場(chǎng)—籃球、網(wǎng)球羽毛球場(chǎng)2200商業(yè)廣場(chǎng)—商業(yè)、休閑—6000—7.3.2建筑形態(tài)高層住宅：以18、27層兩種類(lèi)型為主。商業(yè)鋪面：商鋪樓1、2層分40、60、80、100、120、150六種不同大小型商業(yè)鋪面。商業(yè)樓：①號(hào)樓1、2層為中型超市、3、4層位連鎖酒店。車(chē)庫(kù)：地下2層建設(shè)50800平米地下停車(chē)庫(kù)。7.3.3建筑風(fēng)格均采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格，凸顯本樓盤(pán)的現(xiàn)代氣息和人文環(huán)境。7.3.4建筑結(jié)構(gòu)高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，多層商業(yè)樓采用框架結(jié)構(gòu)。7.3.5小區(qū)綠化本樓盤(pán)除小區(qū)內(nèi)基本綠化外，還設(shè)有兩處大型園林景觀。其中景觀一為水景，占地面積5000平米，景觀二為園林景觀，占地面積3000平米。預(yù)計(jì)小區(qū)總體綠化率為40%。另在小區(qū)內(nèi)設(shè)置教育類(lèi)配套設(shè)施、宣傳欄等，其成本計(jì)入小區(qū)綠化費(fèi)中。7.3.6公共配套設(shè)施本樓盤(pán)公共配套包括運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和公共活動(dòng)設(shè)施：公共活動(dòng)設(shè)施，主要是一些大眾健身器材、兒童樂(lè)園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等，占地面積共1800平米。籃球場(chǎng)4個(gè)，每個(gè)28×15=420平米，共1680平米。羽毛球場(chǎng)4個(gè)，每個(gè)15×6=90平米，共360平米。網(wǎng)球場(chǎng)1個(gè)，占地160平米。小區(qū)活動(dòng)中心1個(gè)（由售樓部改擴(kuò)建），用于業(yè)主委員會(huì)辦公室、小區(qū)活動(dòng)室、學(xué)生自習(xí)室等。7.3.7停車(chē)位設(shè)置設(shè)計(jì)50800平米地下停車(chē)場(chǎng)，另還有地上零時(shí)停車(chē)場(chǎng)，地下停車(chē)位1270個(gè)，由于商業(yè)需要，部分可設(shè)置為對(duì)外停車(chē)。停車(chē)位數(shù)比小區(qū)總戶數(shù)為70.05%。7.4各建設(shè)部分面積大小7.4.1商業(yè)部分建筑表7-3商業(yè)建筑面積列表用途樓號(hào)占地面積（平米）建筑面積（平米）商業(yè)=1\*GB3①號(hào)樓1-4層10004000商業(yè)商鋪樓1-2層40008000合計(jì)120007.4.2住宅部分建筑表7-4住宅建筑面積列表用途樓號(hào)占地面積（平米）建筑面積（平米）住宅②③④號(hào)樓1-27層280075600住宅=5\*GB3⑤=6\*GB3⑥=7\*GB3⑦=8\*GB3⑧=9\*GB3⑨號(hào)樓1-18層400072000合計(jì)1476007.4.3地下停車(chē)場(chǎng)建筑 表7-5停車(chē)場(chǎng)建筑面積列表用途位置占地面積（平米）建筑面積（平米）停車(chē)場(chǎng)小區(qū)地下2層3000050800綜上：地上建筑面積159600平米；地下建筑面積50800平米規(guī)劃建筑總面積為：210400平米7.5商業(yè)部分規(guī)劃表7-6商業(yè)部分規(guī)劃位置面積用途商鋪樓1-2層8000平米小面積商業(yè)鋪面=1\*GB3①號(hào)樓1-2層2000平米中型超市（市場(chǎng)）=1\*GB3①號(hào)樓3-4層2000平米連鎖賓館（酒店）7.6戶型設(shè)計(jì)7.6.1樓型選擇策略1.樓型以點(diǎn)式高層為主，主要為18F和27F的高層，以每單元2.樓型的選擇應(yīng)特別注重景觀朝向和通風(fēng)采光，充分發(fā)揮內(nèi)庭景觀和項(xiàng)目外圍景觀的優(yōu)勢(shì)，但應(yīng)特別注重減少公攤面積。7.6.2戶型設(shè)計(jì)策略1.結(jié)合目前本區(qū)域住宅市場(chǎng)在售，以及預(yù)售項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合分析，本項(xiàng)目的戶型應(yīng)注重實(shí)用性，在保證套內(nèi)基本功能的滿足前提下，主張盡可能增加一些附加值空間。2.避免比較傳統(tǒng)或常規(guī)的戶型設(shè)計(jì)，或者盡量在比較合理的常規(guī)戶型設(shè)計(jì)上適當(dāng)作些局部變化，體現(xiàn)時(shí)尚性與創(chuàng)新性。3.戶型越小的越應(yīng)增大贈(zèng)送性空間，戶型越大的越應(yīng)引入更多的情趣空間和功能房間。4.強(qiáng)調(diào)窗型的設(shè)計(jì)，可充分利用落地凸窗，轉(zhuǎn)角凸窗，落地豎窗，橫條窗等形式營(yíng)造更多的贈(zèng)送空間、情趣空間和光影效果。7.6.3戶型設(shè)計(jì)主意原則1.合理分區(qū)原則戶型設(shè)計(jì)中注意合理分區(qū)，如動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等。2.避免黑屋原則戶型設(shè)計(jì)中注重采光通風(fēng)，所有房間避免出現(xiàn)黑屋現(xiàn)象，客廳、臥室等應(yīng)優(yōu)先保證良好采光，廚、衛(wèi)等房間保證良好通風(fēng)。3.強(qiáng)調(diào)景觀視野原則堅(jiān)持每套戶型均有良好的景觀視野，若出現(xiàn)東西向布局，則優(yōu)先保證景觀效果。4．注重實(shí)用原則因整體戶型面積偏小，戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)優(yōu)先保證各功能房間的實(shí)用性，避免面積浪費(fèi)，忌華而不實(shí)，盡量避免出現(xiàn)異形房間，若無(wú)法避免則使之盡量在生活陽(yáng)臺(tái)。廚房、衛(wèi)生間等處處理，防止出現(xiàn)在主要功能房間如客廳、臥室等部位，強(qiáng)調(diào)滿足功能原則，避免出現(xiàn)客廳等不便于設(shè)置空調(diào)位等現(xiàn)象，生活陽(yáng)臺(tái)也應(yīng)盡量偏大；5.創(chuàng)新性原則盡量設(shè)計(jì)出每種戶型的亮點(diǎn)，可在陽(yáng)臺(tái)、窗戶等部位打造出特色，也可充分發(fā)揮灰空間和可變空間的有效運(yùn)用7.6.4戶型設(shè)計(jì)圖例1.舒適型三房（建筑面積：121.40平米）（1）參考戶型圖舒適型三房：121.40平米舒適型三房：121.40平米圖7-5舒適型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A.采用兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。B.客廳開(kāi)間不低于4.2m，主臥室尺寸不小于3.6m×3.9m，次臥室不小于3.0m×3.3m。C.采用大客廳、大主臥方式處理。D.主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間，可以附帶書(shū)房或陽(yáng)光室等空間。E.可打造專(zhuān)門(mén)的儲(chǔ)藏空間。F.強(qiáng)調(diào)餐廳等部位的采光，可以考慮引入入戶花園等概念。G.采用大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。2.緊湊型三房（建筑面積：105.40平米）（1）參考戶型圖（躍層）緊湊型三房：緊湊型三房：105.40平米圖7-6緊湊型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A.采用兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。B.客廳開(kāi)間不低于3.9m，主臥室尺寸不小于3.6m×3.3m，次臥室不小于3.0m×3.3m。C.主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間。D.可打造專(zhuān)門(mén)的儲(chǔ)藏空間。E.可以考慮引入可變空間如夾層等概念進(jìn)行三房半的設(shè)計(jì)，盡量增加贈(zèng)送面積。3.舒適型二房（建筑面積：89.80平米）（1）參考戶型圖舒適型舒適型二房：89.80平米圖7-7舒適型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A.采用兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)?？蛷d開(kāi)間不低于3.9m，主臥室尺寸不小于3.6m×3.3m，次臥室不小于3.0m×3.3m。B.主臥室配套衛(wèi)生間，可盡量附帶設(shè)計(jì)書(shū)房或陽(yáng)光室。C.可以考慮引入入戶花園或可變空間等概念進(jìn)行兩房半的設(shè)計(jì)。D.可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。4.緊湊型二房（建筑面積：69平方米）（1）參考戶型圖緊湊型緊湊型二房：69.00圖7-8緊湊型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A.采用兩廳單衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。客廳開(kāi)間不低于3.6m，主臥室尺寸不小于3.6m×3.3m，次臥室不小于2.7m×3.0m。B.可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。C.盡量增加可變空間等提高贈(zèng)送面積。D.可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。5.經(jīng)濟(jì)型一房（建筑面積：49平方米）（1）參考戶型圖經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型一房：49.00圖7-9經(jīng)濟(jì)型一房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A.采用單衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。B.盡量保證戶型方正，有相對(duì)獨(dú)立的客廳。C.客廳開(kāi)間不低于3.3m，保證廚房、生活陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用性，同時(shí)盡量營(yíng)造較大的陽(yáng)臺(tái)活動(dòng)空間。7.6.5住宅類(lèi)各戶型數(shù)量表7-7住宅各戶型數(shù)量表戶型單位面積（平方米）戶數(shù)總面積（平方米）=1\*GB3①舒適型三房121.420024280=2\*GB3②緊湊型三房105.430031620=3\*GB3③舒適型二房89.845040410=4\*GB3④緊湊型二房6945031050=5\*GB3⑤經(jīng)濟(jì)型一房4941320237總計(jì)1813147597注：本項(xiàng)目90平米以下戶型所占面積為72.42%

第八章項(xiàng)目投資分析8.1銷(xiāo)售價(jià)格的確定8.1.1確定銷(xiāo)售價(jià)格技術(shù)路線1.通過(guò)走訪、觀察、詢問(wèn)等方式，搜集本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)住宅及商業(yè)房屋銷(xiāo)售價(jià)格。2.通過(guò)市場(chǎng)比較法確定該區(qū)域平均銷(xiāo)售價(jià)格。3.通過(guò)商場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法，預(yù)測(cè)在本項(xiàng)目預(yù)售期該區(qū)域價(jià)格狀況。8.1.收集2009年5月各相關(guān)樓盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用權(quán)重比較法，確定本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格：表8-1住宅權(quán)重及價(jià)格表項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目名城左岸學(xué)府苑西華雅園平均價(jià)格（元/m2）PX310030003050權(quán)重（%）70255總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定%得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分得分得分得分位置及環(huán)境區(qū)位級(jí)差580.480.480.480.4生活環(huán)境280.1680.1670.1470.14商業(yè)環(huán)境590.4580.470.3570.35升值潛力690.5490.5470.4260.36交通狀況道路狀況370.2170.2170.2170.21公交通達(dá)560.360.360.360.3配套設(shè)施文化設(shè)施280.1680.1670.1470.14商業(yè)服務(wù)490.3690.3680.3280.32學(xué)校390.2780.2470.2160.18金融服務(wù)350.1550.1550.1550.15規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃470.2860.2450.260.24外觀設(shè)計(jì)2.590.22580.270.17550.125實(shí)用性390.2780.2460.1860.18通風(fēng)采光1.590.13580.1260.0950.075小區(qū)配套車(chē)位配比390.2780.2450.1540.12會(huì)所350.1550.150000娛樂(lè)設(shè)施380.2470.2160.1840.12物業(yè)管理提供服務(wù)470.2860.2430.1240.16收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)360.1860.1880.2480.24公司品牌380.2470.2140.1250.15物業(yè)形象現(xiàn)場(chǎng)包裝380.2480.2450.1540.12售樓處包270.1470.1450.140.08營(yíng)銷(xiāo)策劃情景營(yíng)銷(xiāo)490.3680.3240.1640.16廣告宣傳390.2780.2450.1550.15銷(xiāo)售素質(zhì)290.1890.1850.150.1工程進(jìn)度20050.1100.2100.2戶型結(jié)構(gòu)590.4580.450.2550.25發(fā)展商品牌、實(shí)力690.5480.4860.3670.42項(xiàng)目規(guī)模580.480.460.350.25合計(jì)(Qx)100QX7.85Q17.45Q25.865Q35.69PX=QX×(P1×W1/Q1+P2×W2/Q2+P3×W3/Q3)=3500.737元/平米由于本項(xiàng)目在2010年6月開(kāi)始建設(shè)2011年1月再進(jìn)行銷(xiāo)售，通過(guò)市場(chǎng)比較分析保守估計(jì)當(dāng)時(shí)距現(xiàn)在價(jià)格上漲幅度為10%，固最終確定住宅類(lèi)價(jià)格為3500.737×110%=3850元/平米8.1.3商業(yè)房屋銷(xiāo)售價(jià)格收集2009年5月各相關(guān)樓盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格，綜合考慮商業(yè)環(huán)境、升值潛力等相關(guān)因素，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，按一年半以后10%的上漲幅度，確定本項(xiàng)目商業(yè)房屋和地下停車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格如下：表8-2商業(yè)及停車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格表商鋪一層商鋪二層商業(yè)樓地下停車(chē)位2009年均價(jià)7000元/m25000元/m270000元/m275000元/個(gè)2011年銷(xiāo)售價(jià)格7700元/m25500元/m277000元/m282500元/個(gè)8.2建立EXCEL成本分析模型通過(guò)以上價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并參考工程造價(jià)相關(guān)知識(shí)，運(yùn)用EXCEL軟件編制本項(xiàng)目成本效益分析模型。8.3成本測(cè)算及效益分析表表8-3成本效益分析表一、主要技術(shù)指標(biāo)計(jì)算方法及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)1-1土地面積（畝）60.001-2規(guī)劃建筑面積（m2）地上面積+地下面積（地下停車(chē)場(chǎng)）210400.01-2-1地下面積（m2）停車(chē)位總用地面積50800.001-2-2地上建筑面積（m2）商鋪+商業(yè)樓+住宅159600.01-3商鋪面積（m2）占地面積4000*2層8000.001-4商業(yè)樓面積（m2）占地面積1000*4層4000.001-5住宅面積（m2）第七章中相關(guān)數(shù)據(jù)147600.01-6住宅戶數(shù)各類(lèi)住宅戶數(shù)之和1813.001-7容積率地上建筑面積/土地面積3.991-8建筑密度建筑基底總面積/土地面積0.2951-9綠化率大于25%0.401-10停車(chē)位（個(gè)）地下面積/4012701-11樓層數(shù)27/18二、開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）2-1土地費(fèi)用土地面積*200萬(wàn)/畝12000.002-2前期費(fèi)用4446.112-2-1規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃建筑面積*18元/m2378.722-2-2地勘規(guī)劃建筑面積*2元/m242.082-2-3招標(biāo)費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*0.5%183.192-2-4質(zhì)檢費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*0.3%109.912-2-5監(jiān)理費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*0.2%732.742-2-6三通一平費(fèi)4元/平米*60畝*666.6716.002-2-7報(bào)建費(fèi)規(guī)劃建筑面積*140元/m22945.602-2-8審圖費(fèi)規(guī)劃及建設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)*1%37.872-3工程建設(shè)費(fèi)36637.202-3-1地下土建及安裝費(fèi)地下面積*2200元/m211176.002-3-2地上建筑及安裝費(fèi)地上建筑面積*1200元/m219152.002-3-3消防費(fèi)規(guī)劃建筑面積*120元/m22524.802-3-4電梯（萬(wàn)元）25萬(wàn)元/臺(tái)*9棟*4900.002-3-5裝修費(fèi)（萬(wàn)元）商業(yè)樓建筑面積*400元/m2160.002-3-6水、電、氣費(fèi)（萬(wàn)元）規(guī)劃建筑面積*70元/m21472.802-3-7總平及綠化規(guī)劃建筑面積*40元/m2841.602-3-8景觀建設(shè)費(fèi)用景觀面積*300元/m2240.002-3-9公共健身及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地面積*200元/m280.002-3-10商業(yè)廣場(chǎng)廣場(chǎng)面積150元/m290.002-4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（土地費(fèi)+前期工程費(fèi)+工程建設(shè)費(fèi)）*1%530.83直接開(kāi)發(fā)成本小計(jì)土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+工程建設(shè)費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)53614.15三、銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）3-1銷(xiāo)售額商業(yè)+住宅+停車(chē)位75663.503-1-1一層鋪面（萬(wàn)元）一層商業(yè)面積*7700元/m23080.003-1-2二層鋪面（萬(wàn)元）二層商業(yè)面積*5500元/m22200.003-1-3商業(yè)樓（萬(wàn)元）商業(yè)樓面積*7700元/m23080.003-1-4住宅（萬(wàn)元）均價(jià)3850元/m256826.003-1-5車(chē)位（萬(wàn)元）車(chē)位數(shù)量*77000元/個(gè)10477.50四、收益（萬(wàn)元）4-1收入商業(yè)+住宅+停車(chē)位75663.504-2直接成本直接開(kāi)發(fā)成本53614.154-3相關(guān)稅費(fèi)8630.514-3-1管理費(fèi)用建設(shè)期每年120萬(wàn)元240.004-3-2財(cái)務(wù)費(fèi)用取自第11章中還本付息表780.004-3-3維修基金建安費(fèi)用*2.5%758.204-3-4銷(xiāo)售費(fèi)用按照12章銷(xiāo)售策劃預(yù)算1555.864-3-5營(yíng)業(yè)類(lèi)稅費(fèi)銷(xiāo)售額*7%5296.454-4稅前利潤(rùn)銷(xiāo)售收入-直接成本-稅費(fèi)13418.854-5所得稅稅前利潤(rùn)*0.253354.714-6凈利潤(rùn)稅前利潤(rùn)-所得稅10064.144-7每平米凈利潤(rùn)利潤(rùn)/建筑面積478.338.4項(xiàng)目效益指標(biāo)分析8.4.1成本利潤(rùn)率經(jīng)營(yíng)成本利潤(rùn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)/直接成本*100%=10064.14/53614.15*100%=18.77%8.4.銷(xiāo)售利潤(rùn)率(%)＝產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤(rùn)/產(chǎn)品銷(xiāo)售收入×100%＝10064.14/75663.5*100%=13.30%根據(jù)以上成本收入分析，該項(xiàng)目成本利潤(rùn)及銷(xiāo)售利潤(rùn)均高于行業(yè)平均水平，且在技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理。

第九章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃9.1項(xiàng)目整體控制計(jì)劃該項(xiàng)目實(shí)施主要分為準(zhǔn)備階段、前期工程、建設(shè)工程和營(yíng)銷(xiāo)階段四個(gè)主要階段，整體時(shí)間計(jì)劃和內(nèi)容安排如下表：表9-1整體控制計(jì)劃時(shí)間表主要工作歷時(shí)2010年（季）2011年（季）備注12341234項(xiàng)目準(zhǔn)備階段90項(xiàng)目策劃，取得土地項(xiàng)目前期工程180初步設(shè)計(jì)，拆遷安置項(xiàng)目建設(shè)工程540施工組織建設(shè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段360VIP預(yù)售、期房預(yù)售

9.2項(xiàng)目前期工程實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目前期工程包括以下工作內(nèi)容，詳細(xì)控制計(jì)劃如下表：表9-2前期工程控制計(jì)劃時(shí)間表主要工作歷時(shí)2010年（月）主要工作內(nèi)容123456789101112一、土地方面1、拍賣(mài)土地1出讓方式取得土地二、公司建立1、公司注冊(cè)10組建項(xiàng)目公司2、員工招聘20招聘、組織員工三、報(bào)建手續(xù)與政府相關(guān)部門(mén)打交道，可運(yùn)用相關(guān)資源縮短取證時(shí)間。1、項(xiàng)目立項(xiàng)302、用地規(guī)劃許可證153、工程規(guī)劃許可證15主要工作歷時(shí)2010年（月）1234567891011124、施工許可證15盡量縮短辦理時(shí)間，期間聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，準(zhǔn)備下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)。5、預(yù)售許可證156、報(bào)建307、水、電、氣手續(xù)15三、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、規(guī)劃方案60這段時(shí)間主要是設(shè)計(jì)單位的工作，開(kāi)發(fā)方主要做到信息交流，提出相關(guān)意見(jiàn)和建議。審批72、初步設(shè)計(jì)30審批7√3、施工圖設(shè)計(jì)60√√審批7五、施工前準(zhǔn)備1、三通一平30水電路通、場(chǎng)平2、地址勘探30地堪單位工作。3、招投標(biāo)30選擇可靠施工單位4、大型設(shè)備購(gòu)買(mǎi)30夠入大型設(shè)備。六、資金準(zhǔn)備1、抵押評(píng)估30評(píng)估并抵押土地2、銀行貸款20一次性貸入款項(xiàng)七、其他1、項(xiàng)目策劃360最前期工作，重點(diǎn)2、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作60√√√項(xiàng)目前期宣傳、準(zhǔn)備9.3項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目工程建設(shè)從2010年11月開(kāi)始至2011年12月，歷時(shí)14個(gè)月，具體控制計(jì)劃如下：表9-3項(xiàng)目建設(shè)控制計(jì)劃時(shí)間表主要工作歷時(shí)2010年（月）主要工作123456789101112前期施工工作監(jiān)督由投標(biāo)施工房組織實(shí)施施工，開(kāi)發(fā)房監(jiān)督并提出意見(jiàn)一、基礎(chǔ)工程120二、主體工程300主要工作歷時(shí)2011年（月）123456789101112二、主體工程300三、墻體工程120四、門(mén)窗工程150五、裝飾工程120六、樓地面工程120七、屋面工程、90八、其他工程60

第十章項(xiàng)目資金計(jì)劃10.1資金使用表表10-1資金使用計(jì)劃表（單位：萬(wàn)元）時(shí)間小計(jì)土地費(fèi)前期費(fèi)建設(shè)費(fèi)報(bào)建費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)管理費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)維修基金營(yíng)業(yè)類(lèi)稅費(fèi)2010年1月1201012000102月10103月10104月320.085250.08510605月320.085250.08510606月3265.685250.0852945.610607月2384.975250.0852035.429.4910608月2384.975250.0852035.429.4910609月2384.975250.0852035.429.49106010月2288.862035.429.4910153.976011月2228.862035.429.491093.976012月2228.862035.429.491093.97602011年1月2599.32035.429.491067.1860397.232月2579.32035.429.491047.1860397.233月2584.12035.429.491051.9860397.234月2539.12035.429.491046.9820397.235月2770.0452035.429.4910145.5120529.6456月2773.6752035.429.4910149.1420529.6457月2877.0452035.429.4910146.14126.37529.6458月2876.7652035.429.4910145.86126.37529.6459月2876.8752035.429.4910145.97126.37529.64510月2878.3152035.429.4910147.41126.37529.64511月2526.382035.429.491060.3126.37264.8212月2526.382035.429.491060.3126.37264.82合計(jì)62244.64120001500.51366372945.6530.822401555.86780758.225296.43注：1.各費(fèi)用取費(fèi)按照第八章成本效益表中數(shù)據(jù)。2.各費(fèi)用發(fā)生時(shí)間按照第九章實(shí)施計(jì)劃。3.本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總支出6224.64萬(wàn)元（不含所得稅）。10.2資金收入計(jì)劃表10-2資金收入表（單位：萬(wàn)元）時(shí)間2011年123456銷(xiāo)售收入5674.765674.765674.765674.767566.357566.35時(shí)間2011年789101112銷(xiāo)售收入7566.357566.357566.357566.353783.1753783.175注：1.考慮開(kāi)盤(pán)和尾盤(pán)的銷(xiāo)售量特點(diǎn)，在開(kāi)盤(pán)前4個(gè)月為預(yù)熱期和最后收尾期2個(gè)月收入相對(duì)較少，其余6各月熱銷(xiāo)期收入相對(duì)較多。2.費(fèi)用發(fā)生時(shí)點(diǎn)參照第九章實(shí)施計(jì)劃、和12章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃。3.預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總收入為：75663.5萬(wàn)元。10.3資金平衡表表10-3資金收入平衡表（單位：萬(wàn)元）時(shí)間收入支出月節(jié)余累計(jì)節(jié)余貸款還款備注自有資金1600016000160001月12010-1201039902月10-1039803月10-1039704月320.085-320.08515649.921200025月320.085-320.08515329.8306月3265.685-3265.68512064.1517月20002384.975-384.97511679.17乙方墊支08月2384.975-2384.9759294.195年9月2384.975-2384.9756909.2210月2288.86-2288.864620.3611月2228.86-2228.862391.512月2228.86-2228.86162.641月5674.762599.33075.461238.120002月5674.762579.33095.461333.5630003月5674.762584.13090.661424.22300024月5674.762539.13135.66559.88400005月7566.352770.0454796.3055356.18516月7566.352773.6754792.67510148.8617月7566.352877.0454689.30514838.17年8月7566.352876.7654689.58519527.759月7566.352876.8754689.47524217.2310月7566.352878.3154688.03528905.2611月3783.1752526.381256.79530162.0612月3783.1752526.381256.79531418.852012年1月2000-200029418.85（16000+13418.85）支付乙方尾款注：1.本項(xiàng)目自有資金至少能支付土地費(fèi)用和前期工程費(fèi)用，根據(jù)估算，假設(shè)自有資金為16000萬(wàn)元。2.乙方從基礎(chǔ)工程開(kāi)始?jí)|支2000萬(wàn)，本項(xiàng)目竣工后一個(gè)月付給乙方2000萬(wàn)尾款。3.需要在第4月貸款1.2億元，可保證本項(xiàng)目資金平衡。4.本項(xiàng)目本金按照量入償付法償還貸款。10.4收入成本累計(jì)折線圖第十一章財(cái)務(wù)分析11.1財(cái)務(wù)分析范圍、依據(jù)、原則和方法該項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和現(xiàn)行價(jià)格，分析預(yù)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目的獲利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，以判別項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的可行性。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和貸款償還期、利息備付率等作為主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的盈利能力和償債能力大小。財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù)為：國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）、財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》、國(guó)家及成都市頒發(fā)的有關(guān)稅費(fèi)征收政策、成都市市主要原材料、產(chǎn)品及土地近期市場(chǎng)價(jià)格等。11.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算1.計(jì)算期該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有預(yù)售的特殊性，現(xiàn)金流量較為特殊，即項(xiàng)目屬于非常規(guī)項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目所建內(nèi)容（包括商業(yè)樓房、高層住宅、園林綠化等），確定該項(xiàng)目總計(jì)算期n為2年。為精確計(jì)算從2010到2011年分8個(gè)季度進(jìn)行計(jì)算。為方便表述，從2010年第一季度到2011年第四季度，在以后的經(jīng)濟(jì)分析中分別用1-8季度表述。2.貸款利率根據(jù)我國(guó)2009年商業(yè)銀行1-3年期貸款利率狀況，并綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，確定該項(xiàng)目的貸款年利率為6%，每季度利率為1.5%。3.財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率采用加權(quán)平均資金成本法和資本資產(chǎn)定價(jià)模型法確定WACC=WACC加權(quán)平均資金成本Ke權(quán)益資金成本Kd債務(wù)資金成本E股東權(quán)益D企業(yè)負(fù)債KKf市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率β風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)Km市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)投資收益率市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率Kf取09年某時(shí)期國(guó)債利率2.02%。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)根據(jù)行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)再結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)取0.8，根據(jù)08年全國(guó)市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)投資收益率，并結(jié)合本時(shí)期本行業(yè)特征確定Km為15%，由此可得權(quán)益資金成本Ke為12%。根據(jù)本項(xiàng)目企業(yè)自有資金和貸款比例（自有資金1.6億元，貸款1.2億元），可確定資本金所占比例為57.14%，債務(wù)資金所照比例為42.86%。債務(wù)資金成本Kd取銀行貸款利率6%，通過(guò)以上計(jì)算權(quán)益資金成本Ke為12%，因此加權(quán)平均資金成本W(wǎng)ACC為9.43%。以上所得加權(quán)平均資金成本W(wǎng)ACC，可作為全部投資行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的下限，綜合考慮09年國(guó)際國(guó)內(nèi)金融危機(jī)的影響，通貨膨脹的作用，因此取全部投資行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率略高于WACC，最終確定年基準(zhǔn)收益率i=10%，每季基準(zhǔn)收益率為2.41%。4.流動(dòng)資金本項(xiàng)目流動(dòng)資金按總建設(shè)投資的15%取，具體數(shù)據(jù)為53614.13*15%=8042.11萬(wàn)元.11.3經(jīng)營(yíng)收入及成本估算11.3.1經(jīng)營(yíng)收入估算經(jīng)營(yíng)收入按照第八章投資分析中測(cè)算結(jié)果，并按照第十章中資金計(jì)劃，與銷(xiāo)售收入同比例計(jì)算，按季度發(fā)生：表11-1經(jīng)營(yíng)收入表時(shí)間（季度）5678經(jīng)營(yíng)（銷(xiāo)售）收入17024.2820807.4622699.0515132.7011.3.2經(jīng)營(yíng)成本估算經(jīng)營(yíng)成本按照第八章投資分析中測(cè)算結(jié)果，與銷(xiāo)售收入同比例計(jì)算，主要包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及維修基金：表11-2經(jīng)營(yíng)成本表時(shí)間（季度）5678經(jīng)營(yíng)成本587.43689.60766.22510.8111.4盈利能力分析11.4.1現(xiàn)金流量表表11-3現(xiàn)金流量表項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間（從2010-2011年，單位：季度）合計(jì)012345678一現(xiàn)金流入83705.610000017024.2820807.4622699.0523174.821銷(xiāo)售收入75663.4917024.2820807.4622699.0515132.702回收流動(dòng)資金8042.128042.12二現(xiàn)金流出72861.468042.1212000.003695.866944.936194.678677.299314.669556.248435.711建設(shè)投資53614.1312000.003695.866944.936194.676194.676194.676194.676194.672流動(dòng)資金8042.128042.123經(jīng)營(yíng)成本2554.06587.43689.60766.22510.814營(yíng)業(yè)稅金及附加5296.441218.181430.041588.931059.295所得稅3354.720.000.000.000.000.00677.001000.351006.42670.94三凈現(xiàn)金流量10844.15-8042.12-12000.00-3695.86-6944.93-6194.678346.9911492.8013142.8114739.11四現(xiàn)金流量折現(xiàn)值5298.18-8042.12-11717.61-3523.95-6466.07-5631.827410.009962.5811124.7912182.38注：1.建設(shè)投資總額取第八章成本效益分析表中直接成本53614.13，并對(duì)應(yīng)第十章中資金使用計(jì)劃按季度投入。2.營(yíng)業(yè)稅金及附加取第八章成本效益分析表中數(shù)據(jù)，并對(duì)應(yīng)第十章中資金使用計(jì)劃按季度投入。3.所得稅取本章?lián)p益表中數(shù)據(jù)。11.4.2主要盈利能力指標(biāo)1.凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值(NPV)是反映投資方案在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用一個(gè)預(yù)定的基準(zhǔn)收益率i，分別把整個(gè)計(jì)算期間各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值NPV計(jì)算公式如下：NPV=本項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為：5298.18萬(wàn)元2.內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率（IRR）是使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式如下：IRR=本項(xiàng)目季度內(nèi)部收益率為：5.32%，年內(nèi)部收益率為23.04%。3.投資回收期（1）靜態(tài)回收期靜態(tài)回收期是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值下，以方案的凈收益回收項(xiàng)目全部投入資金所需要時(shí)間。靜態(tài)投資回收期可以自項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始年算起，也可以自項(xiàng)目投產(chǎn)年開(kāi)始算起。本項(xiàng)目以運(yùn)營(yíng)期作為靜態(tài)回收期的計(jì)算起點(diǎn)。表達(dá)式如下：t=0項(xiàng)目靜態(tài)回收期為：7.26季度，1.815年（2）動(dòng)態(tài)回收期動(dòng)態(tài)回收期是在計(jì)算回收期時(shí)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值,表達(dá)式如下:t=0項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為：7.57季度，1.893年4.總投資收益率總投資收益率是指工程項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)的一個(gè)正常年份的年息稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)與項(xiàng)目總投資的比率，其計(jì)算公式如下：ROI=項(xiàng)目總投資收益率為：26.48%5.項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年分的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金的比率，其計(jì)算公式如下：ROE=項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率為：62.9%11.5償債能力分析11.5.1還本付息表表11-4還本付息表還本付息表（單位：萬(wàn)元）時(shí)間（季度）23456季初欠款總額120001200012000120004000季初借款12000當(dāng)季末還本80004000季末欠款總額12000120001200040000當(dāng)季利息18018018018060注：1.利息支付方式按每月（季