目錄

第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析三、梁平市場(chǎng)調(diào)查四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略第二部分：項(xiàng)目整體定位一、整體定位原則二、項(xiàng)目整體定位三、形象定位四、定價(jià)策略定位五、目標(biāo)客戶定位第三部分：整體營(yíng)銷推廣一、整體推廣原則二、整體推廣思路三、整體推廣執(zhí)行第四部分：部分VI欣賞第一部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）、項(xiàng)目基本資料占地面積：省略凈用地面積：省略物業(yè)類別：商住總建筑面積：省略建筑形式：高層景觀公寓+商業(yè)裙樓樓層狀況：省略容積率：省略道路占地：省略建筑覆蓋率：省略綠化率：省略總戶數(shù)：省略規(guī)劃人口：省略總停車位：省略（二）地塊現(xiàn)狀（略）（三）項(xiàng)目四至（略）（四）交通分析（略）（五）景觀分析:目前項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)無(wú)明顯個(gè)性，為符合本項(xiàng)目的整體形象定位，提出以下幾點(diǎn)建議：1項(xiàng)目外路段，路面損壞嚴(yán)重，道路邊無(wú)景觀，嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象，建議種植一些樹木或設(shè)置雕塑等景觀。2項(xiàng)目售房部不明顯，在主干道連指示牌都沒(méi)有，對(duì)項(xiàng)目推廣銷售造成極大阻力，建議于雙桂路至項(xiàng)目十字路口出樹立大型指示牌，與廣告牌指引。3項(xiàng)目入戶通道狹長(zhǎng)，入戶大門無(wú)特色，建議以“酒店式入戶”為主題進(jìn)行裝修改造。（六）配套分析1、增設(shè)公交站臺(tái)，并爭(zhēng)取以“絲綢之星”命名該站點(diǎn)。2、對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行整體分析、業(yè)態(tài)定位，初步鎖定主力超市、社區(qū)餐飲名店、果蔬便利店、干洗店等。建議引進(jìn)一家24小時(shí)全天候的連鎖便利超市店（“wowo”、“為客”），通過(guò)生活的時(shí)尚便利來(lái)展現(xiàn)樓盤的高端品質(zhì)。3、項(xiàng)目自身商業(yè)配套在銷售中主要注意居家服務(wù)的必要配套，不過(guò)分的強(qiáng)調(diào)自身完善繁華的商業(yè)配套，重點(diǎn)突出“酒店式物業(yè)管理”主題配套服務(wù)，在宣傳推廣中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)如下配套服務(wù)：□家居清潔□汽車清潔□衣服洗燙□代聘鐘點(diǎn)工□代購(gòu)商品□代定車船票□郵政服務(wù)□住宅外觀清洗□花匠服務(wù)□上門廚師□訂餐□地毯清洗□賓館預(yù)約服務(wù)□代辦快遞服務(wù)□叫車服務(wù)□代辦搬家□健身房預(yù)約□叫醒服務(wù)□商務(wù)中心預(yù)約□電腦/傳真服務(wù)□代訂書報(bào)二、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析（一）、優(yōu)勢(shì)自然條件得天獨(dú)厚，雄踞城市中心地段、城市CBD核心區(qū)域。地處目前梁平商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)氛圍最濃、人氣旺盛，且與政府接壤，周邊為高收入人群工作區(qū)，更易吸引城市菁英的關(guān)注。

準(zhǔn)現(xiàn)房出售，增加購(gòu)房者安全感開發(fā)公司實(shí)力運(yùn)營(yíng)，品質(zhì)保障（二）、劣勢(shì)戶型設(shè)計(jì)失敗，采光、布局等出現(xiàn)明顯敗筆。項(xiàng)目規(guī)模偏小，加之地處支路，造成知名度較低。片區(qū)目前缺泛居住的文化氛圍。片區(qū)內(nèi)老舊房屋較多，人文景觀較差（三）、機(jī)會(huì)由于國(guó)內(nèi)局勢(shì)穩(wěn)定，加之整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，給高品質(zhì)住宅提供了空前的機(jī)會(huì)。梁平商業(yè)中心的逐步成型，城市核心地位愈發(fā)不可撼動(dòng)，升值潛力巨大。居民生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境的要求正不斷的提高，以至梁平本土開發(fā)企業(yè)思路跟不上需求的提高，為項(xiàng)目的入市提供了絕好的機(jī)會(huì)。城市核心位置的土地資源稀缺，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升，從而為開發(fā)帶來(lái)可觀的利潤(rùn)空間。（四）、威脅相同區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然資源優(yōu)勢(shì)的樓盤潛量巨大，如果都不限制的一味跟風(fēng)，受目前國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)普遍下降的影響，客戶觀望心態(tài)加劇。因沒(méi)有足夠的資金支撐，必將造成樓盤檔次缺乏和殘酷的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。央行放貸門檻升高，頻頻加息導(dǎo)致樓市價(jià)格上升壓力加大。三、梁平市場(chǎng)調(diào)查（部分代表性樓盤）1、北池花園2、帝豪國(guó)際城3、高青尚品4、青云·東城麗景5、石馬花園6、興茂·盛世華都7、學(xué)府中央8、雪萊--翡翠城9、玉龍

·庭院10、竹海

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南山錦城1、北池花園項(xiàng)目形象：開發(fā)商：重市琦勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：梁平縣北池街（原北門塑料廠）售房部位置：梁平縣魯班路七區(qū)A棟4號(hào)售房部電話：023-5322326613983510091產(chǎn)品類別：普通住宅戶型面積：70--110平米.左右，產(chǎn)品品質(zhì)：商住宅樓。配套設(shè)施：配套設(shè)施缺乏。營(yíng)銷手法：傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，無(wú)代理形象定位：項(xiàng)目約一萬(wàn)方，偽花園小區(qū)，僅幾棟孤立住宅，配套尚不能達(dá)到花園小區(qū)規(guī)模，項(xiàng)目地址屬于城市中心邊緣，戶型設(shè)計(jì)較為合理。銷售及價(jià)格：10月份開盤銷售率：

項(xiàng)目尚未啟動(dòng)項(xiàng)目及物管賣點(diǎn)：距離城市中心不遠(yuǎn)，與汽車站，火車站，機(jī)場(chǎng)路距離較近，受主城以外居民關(guān)注。2、帝豪豪國(guó)際際城項(xiàng)目形形象：開發(fā)商商：重慶慶市帝帝豪房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司項(xiàng)目地地址：梁平平縣雙雙桂街街道迎迎賓路路售房部部位置置：梁平平縣雙雙桂街街道迎迎賓路路售房部部電話話：023-53651888023-53651999產(chǎn)品類類別：大型型花園園洋房房小區(qū)戶型面面積：120--180平米左左右，，產(chǎn)品品品質(zhì)：純住住宅樓樓。配套設(shè)設(shè)施：項(xiàng)目目自身身景觀觀及基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施較較為完完善，，但周周邊城城市配配套極極其缺缺乏。。營(yíng)銷手法：專業(yè)營(yíng)銷公公司形象定位：花園洋房小小區(qū)（此項(xiàng)目目規(guī)模在梁平平范圍屬于大大型項(xiàng)目）。。銷售及價(jià)格：均價(jià)3980元／㎡，起價(jià)價(jià)3880-4080元／㎡銷售率：一期已銷售70%。但一期規(guī)模模小，僅4棟住宅項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：屬于新開發(fā)發(fā)區(qū)域，綠化化面積大，項(xiàng)項(xiàng)目自身景觀觀及基礎(chǔ)設(shè)施施較為完善，，但距城中心心遠(yuǎn)，生活配配套缺乏，購(gòu)購(gòu)物、交通等等不便利。單單價(jià)不高，但但戶型面積大大，總房款高高，且戶型設(shè)設(shè)計(jì)不合理，，使用率低（（部分戶型面面積為120㎡，僅有2房）3、高青尚品項(xiàng)目形象：開發(fā)商：重慶市高青青房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：梁平縣人民民南路90號(hào)。售房部位置：梁平縣人民民南路90號(hào)。售房部電話品類別：花園洋房（（6萬(wàn)方左右）封封閉式的物業(yè)業(yè)管理戶型面積：75--120平米.產(chǎn)品品質(zhì)：純住宅小區(qū)區(qū)配套設(shè)施：項(xiàng)目景觀有近近3000㎡中庭花園和和100㎡人工湖，周周邊城市配套套有南山公園園、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、超市、、銀行等，項(xiàng)項(xiàng)目自身配套套屬于中小規(guī)規(guī)模，周邊配配套較為完善善營(yíng)銷手法：專業(yè)營(yíng)銷公公司形象定位：封閉式花園園小區(qū)銷售及價(jià)格：均價(jià)4100元，起價(jià)；3900-4200元／：㎡銷售率：一期銷售80%，二期尚未動(dòng)動(dòng)工，總戶數(shù)數(shù)約在800戶左右。項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：距離城市中中心較近、周周邊配套完善善、戶型設(shè)計(jì)計(jì)較好，但大大戶型銷售狀狀況不佳4、青云.東城麗景項(xiàng)目形象：開發(fā)商：重慶市青云云房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：梁平縣人民民東路318號(hào)。售房部位置：梁平縣人民民東路318號(hào)。售房部電話：023-53228555023-53685888產(chǎn)品類別：28萬(wàn)的花園洋房房戶型面積：80--120平米.產(chǎn)品品質(zhì)：純住宅小區(qū)區(qū)配套設(shè)施：近8000㎡中庭花園，，3000㎡人工湖，周周邊城市配套套有學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、超市、、銀行等，項(xiàng)項(xiàng)目自身配套套屬于中小規(guī)規(guī)模，周邊配配套較為完善善營(yíng)銷手法：專業(yè)營(yíng)銷公公司形象定位：花園洋房銷售及價(jià)格：均價(jià)3900元，起價(jià)；3600-4100元／：㎡銷售率：一、二期售空空，三期銷售售70％。項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：項(xiàng)目自身景景觀、周邊生生活配套較完完善，戶型及及價(jià)格規(guī)劃合合理。5、石馬花園項(xiàng)目形象：開發(fā)商：梁平縣新宇宇房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司。。項(xiàng)目地址：梁平縣石馬馬路。售房部位置：梁平縣石馬馬路（交通家家屬院對(duì)面））。售房部電話：023-53234700023-53222999產(chǎn)品類別：普通住宅，，2棟電梯樓和四四棟樓梯房戶型面積：90--120平米.產(chǎn)品品質(zhì)：純住宅小區(qū)區(qū)配套設(shè)施：項(xiàng)目景觀較好好，公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施不全，，項(xiàng)目周邊鄰鄰近石馬公園園，生活配套套較完善營(yíng)銷手法：傳統(tǒng)營(yíng)銷模模式，無(wú)代理理形象定位：花園小區(qū)銷售及價(jià)格：均價(jià)3900元，起價(jià)；3600-4100元／㎡銷售率：一期2棟樓梯房售空空，二期電梯梯房賣70％，第三期尚尚未動(dòng)工項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：項(xiàng)目自身景景觀及周邊生生活配套較完完善，鄰石馬馬公園。6、興茂.盛世華都項(xiàng)目形象：開發(fā)商：萬(wàn)州興茂集集團(tuán)項(xiàng)目地址：梁平縣石馬馬。售房部位置：梁平縣石馬馬路。售房部電話品類別：花園洋房社社區(qū)。戶型面積：74--192㎡。產(chǎn)品品質(zhì)：純住宅小區(qū)區(qū)配套設(shè)施：項(xiàng)目自身公共共基礎(chǔ)設(shè)施及及綠化完善，，周邊生活配配套完善營(yíng)銷手法：營(yíng)銷部門銷銷售形象定位：大型花園社社區(qū)銷售及價(jià)格：一期均價(jià)3700元，二期：尚尚未啟動(dòng)。銷售率：一期售空。項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：大型花園社社區(qū)、項(xiàng)目自自身公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施及綠化化完善、周邊邊生活配套完完善、綠化綠綠高7、學(xué)府中央項(xiàng)目形象：開發(fā)商：重慶市豪苑苑房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：梁平縣人民民南路南門橋橋紅旗中學(xué)旁旁。售房部位置：梁平縣人民民南路（南門門橋頭）。售房部電話：023-53224888023-53248999產(chǎn)品類別：花園洋房加加電梯房戶型面積：70--130平米產(chǎn)品品質(zhì)：純住宅小區(qū)區(qū)配套設(shè)施：項(xiàng)目自身公公共基礎(chǔ)設(shè)施施及綠化完善善，周邊生活活配套完善營(yíng)銷手法：專業(yè)營(yíng)銷公公司形象定位：花園洋房加加電梯房銷售及價(jià)格：一期售空，，二期尚未啟啟動(dòng)，價(jià)格不不詳，銷售率：一期售空，，二期尚未啟啟動(dòng)，10月份開盤。項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：距城市中心心較近，戶型型設(shè)計(jì)較好，，封閉式物業(yè)業(yè)管理。8、雪萊.翡翠城項(xiàng)目形象：開發(fā)商：重慶市合順順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：梁平縣梁山山鎮(zhèn)石馬59號(hào)。售房部位置：梁平縣梁山山鎮(zhèn)石馬路號(hào)號(hào)。售房部電話：023-53251111023-53222681產(chǎn)品類別：6萬(wàn)的花園電梯梯洋房戶型面積：80--120平米左右產(chǎn)品品質(zhì)：商住樓。配套設(shè)施：近千平米中庭庭花園，人工工湖，周邊城城市配套有學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、、超市、銀行行等，項(xiàng)目自自身配套屬于于中型規(guī)模，，周邊配套較較為完善營(yíng)銷手法：不詳形象定位：算電梯花園園小區(qū)銷售及價(jià)格：均價(jià)4500元，起價(jià)；4250-5200元／㎡銷售率：一期銷售85％，二期銷售售中。項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：距城中心較較近，戶型設(shè)設(shè)計(jì)好，距離離學(xué)校近，配配套設(shè)施好，，封閉式物業(yè)業(yè)管理，目前前屬于梁平最最貴住房。9、玉龍.庭院項(xiàng)目形象：開發(fā)商：重慶市鴻永永房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：梁平縣魯班班路。售房部位置：梁平縣魯班班路。售房部電話：023-53228555023-53685888產(chǎn)品類別：普通住宅戶型面積：70--120平米.產(chǎn)品品質(zhì)：商住樓。配套設(shè)施：項(xiàng)目自身配配套缺乏，周周邊生活配套套完善營(yíng)銷手法：傳統(tǒng)營(yíng)銷模模式，無(wú)代理理形象定位：花園小區(qū)銷售及價(jià)格：均價(jià)3800元，起價(jià)；3600-3900元／：㎡銷售率：一期銷售空，，二期銷售80％，3期尚未啟動(dòng)。。項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：距離城城市中心較近近，戶型設(shè)計(jì)計(jì)合理，單價(jià)價(jià)低。10、竹海.南山錦城項(xiàng)目形象：開發(fā)商：重慶市竹海海房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：梁平縣黑桃桃灣（附小對(duì)對(duì)面100米）售房部位置：梁平縣黑桃桃灣（附小對(duì)對(duì)面）售房部電話：023-53651888023-53651999產(chǎn)品類別：大型的花園園電梯洋房戶型面積：70--180平米.左右，產(chǎn)品品質(zhì)：純住宅樓。。配套設(shè)施：項(xiàng)目自身公公共基礎(chǔ)設(shè)施施及綠化完善善，周邊生活活配套完善營(yíng)銷手法：傳統(tǒng)營(yíng)銷模模式，無(wú)代理理形象定位：大型的花園園電梯洋房銷售及價(jià)格：6月開盤銷售率：一期銷售中，，二期售空，，三期尚未啟啟動(dòng)。項(xiàng)目及物管賣賣點(diǎn)：距城中中心較近、項(xiàng)項(xiàng)目自身公共共基礎(chǔ)設(shè)施完完善、周邊生生活配套完善善、封閉式物物業(yè)管理。四、項(xiàng)目綜合合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目目發(fā)展策略A通過(guò)獨(dú)特的空空中花園酒店店式高檔住宅宅的項(xiàng)目總體體規(guī)劃定位，，樹立梁平高高端的項(xiàng)目及及企業(yè)形象，，從產(chǎn)品和營(yíng)營(yíng)銷兩方面確確立地位，營(yíng)營(yíng)銷先行，營(yíng)營(yíng)銷指導(dǎo)產(chǎn)品品開發(fā)，而不不是修好什么么賣什么，應(yīng)應(yīng)該走市場(chǎng)需需求什么，就就修什么樣的的房子。營(yíng)銷銷應(yīng)從產(chǎn)品和和企業(yè)形象兩兩方面確定市市場(chǎng)地位，首首先由產(chǎn)品決決定企業(yè)的形形象，而后由由企業(yè)形象拉拉動(dòng)產(chǎn)品銷售售。B把握樓盤建設(shè)設(shè)時(shí)機(jī)，時(shí)間間不等人，機(jī)機(jī)會(huì)不等人，，市場(chǎng)更不會(huì)會(huì)等人，只有有努力抓住一一切可以加快快進(jìn)度的機(jī)會(huì)會(huì)向前趕，才才能把握市場(chǎng)場(chǎng)。C以梁平空中花花園酒店式高高檔住宅的項(xiàng)項(xiàng)目形象入市市，注重展示示和體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷，營(yíng)造至至高品質(zhì)核心心尊貴生活氛氛圍，提升樓樓盤價(jià)值。D以獨(dú)特的空中中花園酒店式式高檔住宅為為主題，全面面樹立項(xiàng)目差差異化的高端端形象。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目總總體定位一、整體定位位原則（一）、項(xiàng)目目定位之基準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目位于梁平平主城核心位位置，周邊是是正在新興的的高檔居住樓樓盤群，與梁梁山鎮(zhèn)政府、、梁山小學(xué)等等為鄰，其最最終決定了最最適宜建造一一個(gè)中小規(guī)模?？罩谢▓@酒酒店式高檔住住宅社區(qū)，充充分發(fā)揮主城城核心位置的的地理資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造最最大的物業(yè)價(jià)價(jià)值。（二）、項(xiàng)目目定位原則——強(qiáng)調(diào)地段段是物業(yè)價(jià)值值的最大體現(xiàn)現(xiàn)；——強(qiáng)調(diào)主城城核心最好的的地段打造代代表城市繁華華的標(biāo)志性建建筑；——強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新新性和唯一性性是立于市場(chǎng)場(chǎng)不敗之地的的前提。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目總總體定位（三）、定位位依據(jù)——到陽(yáng)臺(tái)規(guī)規(guī)避：空中花花園——狹長(zhǎng)樓層層過(guò)道規(guī)避：：酒店式住宅——廁所通風(fēng)風(fēng)采光規(guī)避：：酒店式住宅——一樓入戶戶通道狹長(zhǎng)規(guī)規(guī)避：酒店式入戶大廳配置置——項(xiàng)目象形形差規(guī)避：酒酒店式物業(yè)管管理服務(wù)提升升品質(zhì)二、項(xiàng)目整體體定位（一）、整體體定位經(jīng)過(guò)對(duì)梁平整整個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的了解和和分析，梁平平絕大多數(shù)開開發(fā)商還停留留在20世紀(jì)末的開發(fā)發(fā)模式和理念念。即拿到土土地后，簡(jiǎn)單單的將房屋進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施施工、銷售，，房屋賣不出出去時(shí)，才會(huì)會(huì)想起要做策策劃、做廣告告。他們沒(méi)有有整體系統(tǒng)的的市場(chǎng)規(guī)劃、、目標(biāo)客戶規(guī)規(guī)劃、環(huán)境景景觀規(guī)劃、和和戶型規(guī)劃、、品牌形象和和企業(yè)形象規(guī)規(guī)劃，往往在在修建的時(shí)候候，已經(jīng)成為為了城市發(fā)展展的建筑垃圾圾。當(dāng)然在市市場(chǎng)中也許還還是有一席之之地，但給企企業(yè)的發(fā)展、、城市的發(fā)展展沒(méi)有留下任任何的價(jià)值。。晟義對(duì)項(xiàng)目整體定定位為：絲綢之星應(yīng)在在主城最且價(jià)價(jià)值的核心位位置打造符合合城市發(fā)展規(guī)規(guī)律的空中花花園酒店式高高檔住宅。美麗的山城、、美麗的梁平平，樹立一道道永恒的城市市風(fēng)景，讓居居者永恒?？傮w定位描述述：空中花園酒店店式高檔住宅宅（二）、定位位詮釋空中花園酒酒店式高檔檔住宅中國(guó)內(nèi)地房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)居住小區(qū)區(qū)多數(shù)靠山山賣山，近近水賣水，，依托項(xiàng)目目附近景觀觀作為賣點(diǎn)點(diǎn)，如水景景、公園景景觀、森林林景觀等。。然而對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)并特色色，空中花園酒酒店式高檔檔住宅的橫空出世世將此局面面徹底打破破，在酒店店式物業(yè)既既能享受酒酒店提供的的殷勤服務(wù)務(wù)，又能享享受居家的的快樂(lè)，讓讓居住者享享盡尊貴之之寵，無(wú)不不讓業(yè)主處處處體驗(yàn)生生活之便捷捷，城市核核心，貴客客級(jí)居住禮禮遇無(wú)不令令你向往的的最佳生活活居所。酒店式高檔檔住宅是一種提供供酒店式管管理服務(wù)的的高檔住宅宅，集住宅宅、酒店、、會(huì)所多功功能于一體體，具有“白用”和“投資”兩大功效，，但其本質(zhì)質(zhì)仍然是住住宅。配置置酒店式入入戶大廳、酒店式式公共區(qū)域域的裝修、、酒店式物物業(yè)管理服服務(wù)，成就就完美的酒酒店式高檔檔住宅。酒店式高檔檔住宅與普通住宅宅樓比較起起來(lái)，其結(jié)結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)計(jì)均有所不不同。酒店店式住宅需要配套齊齊全、高檔檔，能為住住房提供星星級(jí)酒店式式的生活環(huán)環(huán)境和物業(yè)業(yè)管理。意意為“酒店式的服服務(wù)，住宅宅式的管理理”。選擇酒店店式住宅最最大的特點(diǎn)點(diǎn)就是自由由方便，隨隨時(shí)可以得得到酒店式式的各種服服務(wù)，如洗洗衣服、更更換被單等等。一般酒酒店式住宅宅的公共設(shè)設(shè)施均類似似酒店，且且位于城市市核心地段段，所以居居住者的身身份和氣派派也可彰顯顯。在酒店式高高檔住宅既既能享受酒酒店提供的的殷勤服務(wù)務(wù)，又能享享受居家的的快樂(lè)。24小時(shí)保安執(zhí)執(zhí)勤，入門門身份識(shí)別別系統(tǒng)，送送餐服務(wù)、、預(yù)訂機(jī)票票等服務(wù)，，只需打電電話到服務(wù)務(wù)臺(tái)便可以以解決了，，很適合商商務(wù)人士及及成功人士士。由于酒酒店式高檔檔住宅主要要集中在市市中心的高高檔住宅區(qū)區(qū)內(nèi),集住宅、酒酒店、會(huì)所所多功能于于一體，因因此今后要要是出租，，價(jià)格都較較其它類型型住宅高。。34空中花園其主要特點(diǎn)點(diǎn)是室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)一道類類似于大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)概念的的8—30平方米的花花園?？罩兄谢▓@把私私家花園引引入到多、高層住宅之之中，形成成真正的立立體園林景景觀，同時(shí)時(shí)空中花園園使人們過(guò)過(guò)去的庭院院情結(jié)得以以在空中延延伸?？罩谢▓@酒酒店式高檔檔住宅：是一種既吸吸收了星級(jí)級(jí)酒店配置置及較好的的服務(wù)功能能和管理模模式，又吸吸收了住宅宅、寫字樓樓的某些特特點(diǎn)；既可可居住，又又可辦公的的綜合性很很強(qiáng)的物業(yè)業(yè)，加上空空中花園的的奢華配套套使居者的的生活層次次大大提高高。35三、形象定定位（一）、項(xiàng)項(xiàng)目的形象象定位的原原則必須體現(xiàn)出出項(xiàng)目的““空中花園酒酒店式高檔檔住宅”主題定位位引起市場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)烈關(guān)注、、得到認(rèn)可可能夠完美地地將企業(yè)品品牌和項(xiàng)目目品牌相結(jié)結(jié)合，相互互促進(jìn)（二）、形形象定位1、項(xiàng)目形象象定位關(guān)鍵鍵詞花園、酒店店、核心、、價(jià)值、尊尊貴、服務(wù)務(wù)、品質(zhì)政府、公園園、學(xué)校、、醫(yī)院高雅、大氣氣、出眾、、便捷、榜榜樣（三）定位位表述引領(lǐng)都市時(shí)時(shí)尚的空中中花園酒店店式生活榜榜樣項(xiàng)目應(yīng)該具具備：◎高雅的氣氣質(zhì)◎出眾的外外表◎深厚的底底蘊(yùn)◎博大的胸胸襟◎時(shí)尚的先先鋒◎生活的榜榜樣37（四）具體表現(xiàn)A絲綢之星是是一座尊貴貴府邸，建建筑典雅，，是現(xiàn)代品品質(zhì)生活與與核心尊貴貴生活完美美結(jié)合的典典范之作。。B絲綢之星應(yīng)應(yīng)突出人文文思想，注注重生態(tài)健健康，景觀觀設(shè)計(jì)注重重對(duì)自然元元素的表達(dá)達(dá)，重點(diǎn)突突出酒店式式物業(yè)與空空中花園，，力求個(gè)性性化、差異異化，是一一種自然的的、人性的的、彼此交交融的空間間，建筑立立面沒(méi)有過(guò)過(guò)多的裝飾飾，追求現(xiàn)現(xiàn)代立面風(fēng)風(fēng)格，輕盈盈干凈，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單挺拔，，令人賞心心悅目。C從目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群來(lái)看，，入住絲綢綢之星的人人士是新時(shí)時(shí)代的成功功人士，牢牢牢把握社社會(huì)的新機(jī)機(jī)，是各行行業(yè)中的佼佼佼者，入入住絲綢之之星正是他他們成功人人生的寫照照。D項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)高、地段段好、更擁?yè)碛辛钊瞬毑毮孔鹳F高高尚華宅，，增值潛力力大，將成成為新的投投資熱點(diǎn)。。（五）推廣語(yǔ)定定位——關(guān)于推推廣語(yǔ)———絲綢之星———住酒店，不不如擁有酒酒店式的家家絲綢之星———空中花花園酒店式式高檔住宅宅——一夜情緣，，不如終身身?yè)碛校?、企企業(yè)品牌定定位——關(guān)于眾之佳佳地產(chǎn)企業(yè)業(yè)定位：企業(yè)方向——眾之佳：追追求品質(zhì)生生活的領(lǐng)跑跑者企業(yè)發(fā)展的的前提：創(chuàng)創(chuàng)造合理的的社會(huì)需求求區(qū)縣二線城城市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)展展的兩個(gè)方方向：第一一是創(chuàng)造高高端品，比比如高檔公公寓、高檔檔小區(qū)等享享受型彰顯顯身份的高高尚社區(qū)，，這是面對(duì)對(duì)社會(huì)金字字塔中上的的一群。第第二種是創(chuàng)創(chuàng)造必需品品，根據(jù)總總體市場(chǎng)需需求的大力力驅(qū)動(dòng)，找找準(zhǔn)市場(chǎng)需需求的狹縫縫點(diǎn)，創(chuàng)造造性價(jià)比合合理的、獨(dú)獨(dú)特的、舒舒適的居住住社區(qū)。這這是同質(zhì)化化連帶的結(jié)結(jié)果并產(chǎn)生生的一個(gè)分分解點(diǎn)。——關(guān)于企企業(yè)品牌與與項(xiàng)目品牌牌眾之佳地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)理念念眾之佳地產(chǎn)產(chǎn)——服務(wù)提升品品質(zhì)——絲綢之星——核心酒店生生活榜樣看看品牌企企業(yè)的成長(zhǎng)長(zhǎng)與定位：：華宇物業(yè)（（集團(tuán)）：：（原）安安居樂(lè)業(yè)——（現(xiàn)）責(zé)任任創(chuàng)造感動(dòng)動(dòng)南方集團(tuán)：：（原）安安居樂(lè)園——（曾經(jīng)）康康居樂(lè)園——（現(xiàn)）比昨昨天做得更更好龍湖地產(chǎn)：：（理念））善待你一一生——（精神）志志存高遠(yuǎn)堅(jiān)堅(jiān)韌踏實(shí)實(shí)金科集團(tuán)：：（理念））做好每一一個(gè)細(xì)節(jié)協(xié)利達(dá)房地地產(chǎn)開發(fā)公公司——皇冠東和花花園——東和集團(tuán)金科達(dá)房地地產(chǎn)開發(fā)公公司——金科花園——金科集團(tuán)中建科置業(yè)業(yè)有限公司司——龍湖花園——龍湖置業(yè)有有限公司——龍湖集團(tuán)——關(guān)于眾之佳佳地產(chǎn)品牌牌定位及延延續(xù)性：“服務(wù)提升升品質(zhì)———致力打造造品質(zhì)樓盤盤、追求品品質(zhì)服務(wù)生生活”良好好企業(yè)品牌牌的熱點(diǎn)效效應(yīng)必將使使絲綢之星星獨(dú)樹一幟幟，為“眾之佳地產(chǎn)產(chǎn)”后續(xù)開發(fā)打打下基礎(chǔ)和和業(yè)績(jī)口碑碑，在梁平平成為品質(zhì)質(zhì)服務(wù)樓盤盤榜樣，并并為“眾之佳”立足梁平，，走向重慶慶的品牌發(fā)發(fā)展之路，，奠定堅(jiān)實(shí)實(shí)的品牌基基礎(chǔ)及品牌牌延續(xù)；——關(guān)于品品牌獨(dú)特的的差異性：：產(chǎn)品、規(guī)劃劃可以被模模仿（戶型型、規(guī)劃、、配套），，獨(dú)特的品品牌卻難以以被復(fù)制。。我司“絲綢之星”專案組，經(jīng)經(jīng)過(guò)反復(fù)討討論、論證證，認(rèn)為以以項(xiàng)目品牌牌與企業(yè)品品牌兩者結(jié)結(jié)合的方式式，能夠在在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)樹立兩者者的品牌效效應(yīng)，并產(chǎn)產(chǎn)生項(xiàng)目的的快速銷售售。四、定價(jià)策策略定位：：高端、高價(jià)價(jià)、高品質(zhì)質(zhì)、高服務(wù)務(wù)（詳案另供供）五、目標(biāo)客客戶定位（一）、目目標(biāo)客戶群群需求分析析依據(jù)近期對(duì)對(duì)梁平商品品住宅消費(fèi)費(fèi)群體的調(diào)調(diào)查分析,目前區(qū)域購(gòu)購(gòu)房客戶大大體分為三三種類型,即“實(shí)際際居家型””、“投資資型”、““享受型型”。他們們?cè)谙M(fèi)動(dòng)動(dòng)機(jī)、人員員構(gòu)成等方方面各有側(cè)側(cè)重及特點(diǎn)點(diǎn)，現(xiàn)分述述如下：（1）實(shí)際居家家型購(gòu)房目的主主要為滿足足實(shí)際居住住的需求，，如自住，，給親人住住或養(yǎng)老等等，他們購(gòu)購(gòu)房并非一一時(shí)沖動(dòng)，，而是一直直在市場(chǎng)上上尋找合適適其條件的的物業(yè)，故故對(duì)物業(yè)要要求較多，，亦會(huì)考慮慮很多細(xì)節(jié)節(jié)問(wèn)題，如如：樓盤素質(zhì)——包括位位置、采光光、朝向、、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、自身配配套、實(shí)用用率、物業(yè)業(yè)管理等；；社區(qū)及周邊邊配套情況況——包括有有無(wú)學(xué)校、、醫(yī)院、銀銀行、菜市市、超市、、交通狀況況等；價(jià)格——實(shí)際居居家大都有有預(yù)算之后后才購(gòu)房，，購(gòu)房款多多是他們儲(chǔ)儲(chǔ)蓄資金的的大部分，，故一般而而言，他們們對(duì)價(jià)格比比較看重，，常常多方方搜集資料料，反復(fù)比比較，追求求“價(jià)廉物物美”，性性價(jià)比高的的產(chǎn)品。（2）投資型購(gòu)房主要出出于看好物物業(yè)前景,希望作長(zhǎng)線線收租或?qū)?lái)（入伙伙之后）樓樓價(jià)升值之之目的，而而非以自住住為主。他他們的主要要考慮因素素有：物業(yè)升值潛潛力——位置．交通通．用料．．配套．檔檔次情況。。發(fā)展商背景景——宏觀投資環(huán)環(huán)境等皆為為反映物業(yè)業(yè)升值潛力力主要因素素。物業(yè)租金回回報(bào)率——高回報(bào)可減減輕部分貸貸款利息，，亦有利于于長(zhǎng)線投資資，故物業(yè)業(yè)若能提供供可觀的租租金回報(bào)，，對(duì)投資者者的吸引力力較大。前期投入資金金——即按揭貸款額額度，一般投投資者都抱著著分散投資的的心態(tài)入市，，他們不愿意意將大量資金金積壓于一個(gè)個(gè)投資項(xiàng)目上上，寧可付出出利息亦不希希望前期投入入資金過(guò)多，，故按揭成數(shù)數(shù)愈大，愈能能使其盡快下下定認(rèn)購(gòu)。（3）、享受型此類客戶大多多已經(jīng)有一至至兩套住宅，，購(gòu)房主要為為提高生活檔檔次，他們購(gòu)購(gòu)房對(duì)樓盤的的綠化景觀、、文化內(nèi)涵較較為看重，對(duì)對(duì)住宅的層高高、配套、景景觀、采光、、通風(fēng)尤為重重視，他們渴渴望在快節(jié)奏奏的都市生活活閑暇之余，，能親近自然然，呼吸新鮮鮮空氣。這類類客戶多為二二次置業(yè)或三三次置業(yè)，他他們有條件享享受更好的生生活模式。其其購(gòu)房考慮的的主要因素有有：自然環(huán)境——首要考慮該項(xiàng)項(xiàng)目位置，天天然的自然環(huán)環(huán)境。交通狀況——交通不便的項(xiàng)項(xiàng)目不能吸引引享受型客戶戶，他們一般般與城市保持持恰當(dāng)?shù)木嚯x離，要隨時(shí)往往返市區(qū)與郊郊區(qū)之間。便便捷的交通是是他們選擇的的要素之一。。配套設(shè)施——包括有物業(yè)管管理。周邊有有超市、娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施等?？傮w而言，實(shí)實(shí)際居家是較較理性的消費(fèi)費(fèi)者，一般購(gòu)購(gòu)房時(shí)考慮時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)，下下定速度慢，，偏向選擇現(xiàn)現(xiàn)樓、短期樓樓盤或能看到到未來(lái)居住環(huán)環(huán)境的物業(yè)。。（二）、目標(biāo)標(biāo)客戶群特征征分析（1）年齡構(gòu)成A、年齡在25～30歲（20%），參加工作作3～5年，成立家庭庭需置業(yè)的首首次置業(yè)者，，需求戶型為為2房、3房。B、年齡在30～40歲（50），本地居民民或外地工作作有一定時(shí)間間，多為二次次置業(yè)者，需需求戶型為3房、多房。C、年齡在40～50歲（30%），追求居住住環(huán)境質(zhì)量，，又有充裕積積蓄的多次置置業(yè)者，需求求戶型為3房、多房。（2）區(qū)域判別A、主城區(qū)占40%B、梁平城區(qū)非非主城占25%C、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及及外地占35%（3）職業(yè)判別A、個(gè)體私營(yíng)主主占40％。B、公務(wù)員、企企業(yè)高層管理理者、教師和和醫(yī)生等占35％。C、外出務(wù)工人人員或其他占占25％。(4)家庭年收入結(jié)結(jié)構(gòu)A、5萬(wàn)以下占15%。B、5—10萬(wàn)占60%。C、10以上占40%。（5）客戶特征描描述經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)實(shí)、收入豐厚厚，尤其是部部分先富裕起起來(lái)的人士；；家庭年收入6萬(wàn)以上的管理理人士；經(jīng)商有成的私私營(yíng)企業(yè)老板板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)營(yíng)者；來(lái)萬(wàn)州創(chuàng)業(yè)，，并取得一定定成就的外地地成功人士；；參加工作不不久，需要要成家立業(yè)業(yè)的首次置置業(yè)者；不滿足原有有物業(yè)，或或?qū)⒃形镂飿I(yè)轉(zhuǎn)手獲獲利，擬作作二、三次次置業(yè)之人人士；有一定收入入的政府機(jī)機(jī)關(guān)、事業(yè)業(yè)單位的公公務(wù)員；長(zhǎng)期居住本本地的居民民，擬作““小屋換大大屋”進(jìn)一一步提升生生活質(zhì)素；；為直屬親人人（父母））置業(yè)的人人士；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較較強(qiáng)的新婚婚夫婦第三部分整整體營(yíng)銷推推廣一、整體推推廣原則——強(qiáng)調(diào)高端樓樓盤的高端端消費(fèi)群；；——強(qiáng)調(diào)推廣方方式的創(chuàng)新新性和高雅雅風(fēng)格；——強(qiáng)調(diào)企業(yè)品品牌和項(xiàng)目目品牌的核核心：服務(wù)務(wù)提升品質(zhì)質(zhì)，以及兩兩者的相融融互補(bǔ)性。。二、絲綢之星項(xiàng)項(xiàng)目整體推推廣思路通過(guò)對(duì)“眾之佳”品牌發(fā)展之之路的反復(fù)復(fù)推敲，及及對(duì)“絲綢之星”項(xiàng)目的反復(fù)復(fù)思考，認(rèn)認(rèn)為只有走走“品牌先行··體驗(yàn)營(yíng)銷銷”之路，才為為致勝之道道（一）、品牌先行行——全面面品質(zhì)管理理戰(zhàn)略在絲綢之星星的銷售推推廣中，不不僅僅靠新新奇的點(diǎn)子子，更重要要的是在梁梁平房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)塑造造一個(gè)致力力打造品質(zhì)質(zhì)樓盤、追追求品質(zhì)服服務(wù)的地產(chǎn)產(chǎn)品牌形象象，最終形形成相應(yīng)的的品牌價(jià)值值。而品牌牌形象的建建立，不僅僅僅是靠廣廣告可以達(dá)達(dá)到的，他他最終是以以全面品質(zhì)質(zhì)管理為基基礎(chǔ)的。全全面品質(zhì)管管理包闊公公司管理、、品牌文化化建設(shè)、物物業(yè)自身品品質(zhì)（配置置酒店式入入戶廳、酒酒店式公共共區(qū)域的裝裝修）、物物業(yè)定位、、物業(yè)管理理（酒店式式物業(yè)管理理服務(wù)）、、視覺(jué)傳播播、建筑質(zhì)質(zhì)量、服務(wù)務(wù)質(zhì)量等等等。項(xiàng)目作為高高端品質(zhì)樓樓盤上市銷銷售，項(xiàng)目目CIS系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)和應(yīng)用，，是不可缺缺少的首要要環(huán)節(jié)。項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)并并全面應(yīng)用用CIS系統(tǒng)，不僅僅有利于宣宣傳推廣，，還有利于于表現(xiàn)本案案的高品質(zhì)質(zhì)形象和品品牌形象，，廣泛得到到目標(biāo)客戶戶群的認(rèn)同同，為成功功銷售奠定定良好的基基礎(chǔ)。（二）、體體驗(yàn)營(yíng)銷——公關(guān)活動(dòng)的的深入展開開體驗(yàn)營(yíng)銷———公關(guān)活活動(dòng)的深入入展開房地產(chǎn)項(xiàng)目目的成功運(yùn)運(yùn)做，暫時(shí)時(shí)還離不開開“炒作””。宣傳炒做的的目的就是是要引起廣廣泛關(guān)注，，吸引目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本本項(xiàng)目發(fā)生生興趣，進(jìn)進(jìn)而了解本本項(xiàng)目的種種種優(yōu)點(diǎn)并并最終促成成購(gòu)買行為為。宣傳炒炒做的主要要手段就是是開展各類類公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，制造新新聞熱點(diǎn)，，提高在媒媒體上的曝曝光頻率，，最終引起起社會(huì)廣泛泛關(guān)注。本案的宣傳傳推廣策略略的重點(diǎn)之之一，就是是策劃、組組織并實(shí)施施各種公關(guān)關(guān)活動(dòng)，進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)炒炒作，以此此達(dá)到全面面促進(jìn)銷售售的目的。。目前最重要要的活動(dòng)就就是針對(duì)已已經(jīng)購(gòu)買的的客戶和登登記的客戶戶開展酒店店式住宅項(xiàng)項(xiàng)目定位和和酒店式服服務(wù)的宣傳傳專項(xiàng)活動(dòng)動(dòng)，以推廣廣服務(wù)和理理念的方式式間接的推推廣企業(yè)和和項(xiàng)目。具具體措施如如下：A、全新銷售售服務(wù)中心心設(shè)置：大大氣、高檔檔、時(shí)尚書書籍報(bào)刊、、高標(biāo)準(zhǔn)服服務(wù)、注重重細(xì)節(jié)；B、客戶服務(wù)務(wù)活動(dòng)：時(shí)時(shí)尚旅游、、試乘試駕駕、時(shí)尚娛娛樂(lè)、健康康運(yùn)動(dòng)（自自行車、足足球、籃球球等）等等等；C、關(guān)愛(ài)行動(dòng)動(dòng)：健康體體檢、義務(wù)務(wù)勞動(dòng)、義義務(wù)宣傳、、植樹綠化化等；D、業(yè)余愛(ài)好好培訓(xùn)：針針對(duì)業(yè)主（（準(zhǔn)業(yè)主））或業(yè)主子子女進(jìn)行專專項(xiàng)的業(yè)余余愛(ài)好培訓(xùn)訓(xùn)，如鋼琴琴、繪畫、、武術(shù)、舞舞蹈、籃球球、乒乓球球等（三）、全全新廣告告表現(xiàn)與創(chuàng)創(chuàng)意主題房地產(chǎn)項(xiàng)目目的成功運(yùn)運(yùn)做，暫時(shí)時(shí)還離不開開廣告，而而廣告的關(guān)關(guān)鍵就是設(shè)設(shè)計(jì)廣告。。優(yōu)秀的廣告告設(shè)計(jì)，會(huì)會(huì)使項(xiàng)目的的媒體費(fèi)用用投入獲得得超值回報(bào)報(bào)。一版報(bào)報(bào)紙廣告的的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)準(zhǔn)，會(huì)直接接影響廣告告的有效回回饋量，在在銷售熱線線的來(lái)電量量統(tǒng)計(jì)上，，其差別甚甚至可能是是一倍或兩兩倍。本項(xiàng)目的廣廣告設(shè)計(jì)必必須要新穎穎獨(dú)特，要要能夠在眾眾多的房地地產(chǎn)廣告中中脫穎而出出，吸引住住目標(biāo)客戶戶群的眼球球，為實(shí)際際銷售捕捉捉來(lái)源源不不斷的客戶戶。（四）、廣廣告全方方位整合本項(xiàng)目進(jìn)入入銷售期后后，廣告宣宣傳將在全全方位、多多層次上展展開。媒體體資源在經(jīng)經(jīng)過(guò)充分地地分析評(píng)價(jià)價(jià)后，將被被有效地整整合利用。。針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)客客戶信息來(lái)來(lái)源的特點(diǎn)點(diǎn)，常規(guī)主主流媒體仍仍是主要選選擇，如報(bào)報(bào)紙、期刊刊、戶外、、電視等；；同時(shí)選擇擇以其它特特殊媒體作作為輔助配配合，如網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、直投投、以及利利用相關(guān)合合作企業(yè)等等的客戶資資源。三、絲綢之之星項(xiàng)目熱熱銷期的推推廣執(zhí)行——怎樣將將具有酒店店物業(yè)品質(zhì)質(zhì)、酒店服服務(wù)品質(zhì)、、核心尊貴貴生活榜樣樣讓消費(fèi)者者知道并認(rèn)認(rèn)可？（一）、創(chuàng)創(chuàng)意概念由以上分析析可以看出出，絲綢之之星的形象象定位可以以定在在物物質(zhì)層面之之上的精神神追求這一一層面上。。由此，絲絲綢之星的的廣告定位位為：住酒店，不不如擁有酒酒店式的家家主線：擁有酒店品品質(zhì)的家享受酒店品品質(zhì)服務(wù)三大支撐：：主城核心一流的酒店店物業(yè)品質(zhì)質(zhì)配置（酒酒店式入戶戶廳、酒店店式公共區(qū)區(qū)域的裝修修）一流的酒店店物業(yè)管理理服務(wù)（二）、整整合營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略組合：：整合營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略組合包包括廣告戰(zhàn)戰(zhàn)略、促銷銷戰(zhàn)略及關(guān)關(guān)系傳播戰(zhàn)戰(zhàn)略：1、廣告戰(zhàn)略略：主要包包括大眾媒媒體的表現(xiàn)現(xiàn)策略及傳傳播策略。。2、促銷戰(zhàn)略略：主要包包括新聞話話題策劃及及銷售促銷銷策略。3、關(guān)系傳播播戰(zhàn)略：主主要包括戶戶外媒體、、大型公關(guān)關(guān)活動(dòng)和有有效營(yíng)銷傳傳播途徑策策略。（三）、““主題傳播播和投放””的最大化化：常規(guī)營(yíng)銷推推廣周期基基本包括““導(dǎo)入期、、公開期、、強(qiáng)銷期、、持續(xù)期””等，在““強(qiáng)銷期””區(qū)間，持持續(xù)時(shí)間和和投放額度度均達(dá)至峰峰值。一個(gè)個(gè)項(xiàng)目成敗敗往往取決決于“強(qiáng)銷銷期”的銷銷售反饋，，一旦疲軟軟，便陷入入被動(dòng)之中中。如果以“獨(dú)獨(dú)立主題傳傳播”模式式的操作來(lái)來(lái)取代常規(guī)規(guī)的投放周周期：即在在年度內(nèi)每每2～3個(gè)月推出一一個(gè)“獨(dú)立立主題”，，運(yùn)用“整整合營(yíng)銷傳傳播”進(jìn)行行全方位的的沖擊；這這種做法實(shí)實(shí)際上在全全年可形成成3～4個(gè)所謂的““強(qiáng)銷期””，從而達(dá)達(dá)到營(yíng)銷傳傳播“投入入—產(chǎn)出效果””的最大化化。（四）、現(xiàn)現(xiàn)階段媒體體投放1、媒體特性分分析：報(bào)紙?zhí)匦裕簝?yōu)點(diǎn)→時(shí)時(shí)效性強(qiáng)→信息量大大，傳播廣廣泛→主動(dòng)性、、有選擇性性閱讀，無(wú)無(wú)閱讀時(shí)間間限制→是消費(fèi)者者獲取房地地產(chǎn)信息的的主要渠道道缺點(diǎn)→生命命周期短→彩色制作作效果差→靈活性差差→只有視覺(jué)覺(jué)效果，缺缺乏切身感感受→有選擇性性的閱讀電視特性：優(yōu)點(diǎn)→聽聽覺(jué)、視覺(jué)覺(jué)立體動(dòng)感感的全方位位滲透→強(qiáng)制性的的廣告?zhèn)鬟_(dá)達(dá)→高普及率率→適合提供供品牌形象象的訴求缺點(diǎn)→成本本高→信息生命命周期短→較容易被被刪除（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)臺(tái)）→較長(zhǎng)的制制作時(shí)間戶外廣告特特性：優(yōu)點(diǎn)→沖沖擊力強(qiáng)→位置可選選擇性強(qiáng)→能見(jiàn)度高高→期限長(zhǎng)，，全天效應(yīng)應(yīng)缺點(diǎn)→受眾眾選擇性低低→局限于簡(jiǎn)簡(jiǎn)單信息→自然因素素會(huì)影響廣廣告?zhèn)鬟_(dá)效效果銷售單頁(yè)DM特性：優(yōu)點(diǎn)→→費(fèi)用低低→目標(biāo)性強(qiáng)強(qiáng)→信息含量量高缺點(diǎn)→視覺(jué)覺(jué)效果單一一→針對(duì)性較較差2、媒體效應(yīng)應(yīng)分析報(bào)紙：詳細(xì)、準(zhǔn)準(zhǔn)確、及時(shí)時(shí)的輸出產(chǎn)產(chǎn)品形象以以及產(chǎn)品信信息、SP活動(dòng)等信息息電視：傳播產(chǎn)品品形象、知知名度以及及美譽(yù)度戶外廣告：在固定區(qū)區(qū)域內(nèi)傳播播產(chǎn)品形象象，充分利利用視覺(jué)感感受打動(dòng)大大眾樓書：詳細(xì)、準(zhǔn)準(zhǔn)確的輸出出產(chǎn)品形象象和產(chǎn)品信信息3、媒體計(jì)劃劃：（1）發(fā)布一定定的戶外廣廣告，主題題定位為：：絲綢之星———首創(chuàng)梁梁平空中花花園酒店式式高檔住宅宅主題廣告語(yǔ)語(yǔ)為：住酒店，不不如擁有酒酒店式的家家一夜情緣，，不如終身身?yè)碛校?）電視臺(tái)黃黃金時(shí)段30秒“首創(chuàng)梁梁平空中花花園酒店式式高檔住宅宅——住酒店，不不如擁有酒酒店式的家家”主題專題題片播放60天。（3）報(bào)紙4次封面“首首創(chuàng)梁平空空中花園酒酒店式高檔檔住宅———住酒店，不不如擁有酒酒店式的家家”主題更廣廣告投放。。（4）現(xiàn)場(chǎng)圍墻墻、施工外外墻戶外廣廣告5月20日前全部更更換為“首創(chuàng)梁平空空中花園酒酒店式高檔檔住宅———住酒店，，不如擁有有酒店式的的家”主題（5）鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體體戶外廣告告5月25日前發(fā)布““首創(chuàng)梁平空空中花園酒酒店式高檔檔住宅———住酒店，，不如擁有有酒店式的的家