11.2寫字樓和商業(yè)物業(yè)管理一、寫字樓的物業(yè)管理（一）寫字樓的含義

“寫字樓”一詞是由境外傳入的，按照國內(nèi)的習(xí)慣，通常稱為“辦公樓”，主要用作辦公用途?，F(xiàn)在物業(yè)管理中，寫字樓是指供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。寫字樓就是交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明,氣勢宏大,外立面裝修質(zhì)素較高平均每200平方米至少一個停車位樓層吊頂后凈高2.6米以上平均每5層有一部電梯服務(wù),等待時間不超過30秒最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng),并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施平均每20平方米建筑面積有一條電話線,提供或支持DDN,ISDN線路,備有視像會議設(shè)備提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時空調(diào)供應(yīng)擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司設(shè)施齊備,包括有銀行,郵局,商務(wù)中心及餐飲等系列配套,且均以服務(wù)于大廈客戶為主。

（二）寫字樓的類型1、按建筑面積劃分小型寫字樓，1萬平米以下中型寫字樓，1-3萬平米大型寫字樓，3萬以上2、按使用功能劃分單純型寫字樓，商住型寫字樓，綜合型寫字樓，3、按現(xiàn)代化程度劃分非智能型寫字樓，智能型寫字樓4、按綜合條件劃分甲級寫字樓，乙級寫字樓，丙級寫字樓甲級寫字樓管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。（三）寫字樓的特點建筑規(guī)模大，機構(gòu)和人員集中。建筑檔次高，設(shè)備先進(jìn)。地理位置優(yōu)越，交通便利。使用時間集中，人員流動性大。功能齊全，設(shè)施配套。（四）寫字樓物業(yè)管理的要求

1、要求確保設(shè)備能完好運行，正常使用。2、要求加強安全管理，提供安全保障。3、要求保持環(huán)境優(yōu)雅、整潔。4、寫字樓的科技含量大，對物業(yè)管理人員提出了更高要求

二、寫字樓物業(yè)管理的組織實施寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作房屋維修維護(hù)管理寫字樓設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù)安全管理服務(wù)清潔服務(wù)綠化服務(wù)寫字樓前臺服務(wù)寫字樓商務(wù)服務(wù)寫字樓租賃管理（一）寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作簽訂物業(yè)服務(wù)合同，制定業(yè)主公約成立大廈業(yè)主委員會制定物業(yè)管理方案，各項管理制度等。編寫物業(yè)管理維修公約制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體的實施方案并落實做好接管、驗收工作。（二）房屋的維修維護(hù)管理寫字樓裝修監(jiān)督管理日常維護(hù)大修改造（三））設(shè)備備設(shè)施施使用用管理理及維維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)應(yīng)制定定嚴(yán)格格的設(shè)設(shè)備養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和和維修修制度度，做做好設(shè)設(shè)備的的日常常養(yǎng)護(hù)護(hù)、檢檢修工工作。。設(shè)備管管理人人員應(yīng)應(yīng)實行行24小時值值班制制度（四））安全全管理理服務(wù)務(wù)建立組組織機機構(gòu)，，配齊齊安全全管理理人員員建立安安全制制度，，并保保證實實施。。確立保保安巡巡邏的的崗位位和路路線應(yīng)用電電視監(jiān)監(jiān)控設(shè)設(shè)備建立２２４小小時固固定值值班、、站崗崗和巡巡邏制制度，，做好好交接接班工工作。。配備消消防設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施，，建立立消防防管理理檔案案。定定期組組織及及安排排消防防檢查查做好停停車場場管理理工作作（五））清潔潔、綠綠化服服務(wù)和前臺臺服務(wù)務(wù)要實行行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化清清掃保保潔，，制定定完善善的清清潔細(xì)細(xì)則，，由專專人負(fù)負(fù)責(zé)檢檢查、、監(jiān)督督。指指定地地點設(shè)設(shè)有垃垃圾箱箱、果果皮箱箱、垃垃圾中中轉(zhuǎn)店店等保保潔設(shè)設(shè)備。。寫字樓樓的清清潔衛(wèi)衛(wèi)生服服務(wù)項項目做好綠綠化管管理工工作前臺服服務(wù)主主要項項目（六））寫字字樓的的商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)硬件配配置商務(wù)中中心工工作人人員的的要求求商務(wù)中中心的的服務(wù)務(wù)項目目商務(wù)中中心的的工作作程序序（七））寫字字樓的的租賃賃管理理日常性性的租租賃業(yè)業(yè)務(wù)是是寫字字樓經(jīng)經(jīng)營必必不可可少的的活動動。做做好寫寫字樓樓營銷銷推廣廣的管管理工工作營銷推推廣服服務(wù)范范疇：：寫字字樓營營銷的的市場場調(diào)研研和營營銷計計劃制制定，，整體體形象象設(shè)計計、宣宣傳推推廣，，引導(dǎo)導(dǎo)買租租客戶戶考察察物業(yè)業(yè)，客客戶的的聯(lián)絡(luò)絡(luò)、談?wù)勁?、、簽約約，幫幫助客客戶和和業(yè)主主溝通通等三、商商場的的物業(yè)業(yè)管理理商場物物業(yè)管管理的的特點點與要要求商場物物業(yè)管管理的的組織織實施施（一））商場場的的含含義義商場是是能同同時供供眾多多零售售商和和其他他商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)機構(gòu)構(gòu)租賃賃，用用于從從事各各種經(jīng)經(jīng)營服服務(wù)活活動的的大型型收益益性物物業(yè)（二））商場場的的類類型型按建筑筑規(guī)模模劃分分居住區(qū)區(qū)商場場、地地區(qū)購購物商商場、、市級級購物物中心心按建筑筑功能能劃分分綜合型型、商住兩兩用型型按建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)劃分分敞開型型、封封閉型型（三））商場場物物業(yè)業(yè)的的特特點點商場要要合理理布局局，精精心策策劃建筑結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計要要新穎穎、別別致，，有特特色商務(wù)齊齊全，，客流流量大大，人人員素素質(zhì)雜雜（二））商場場物業(yè)業(yè)管理理的要要求要求樹樹立商商場的的良好好形象象需要確確保商商場的的安全全性要確保保顧客客消費費的便便利性性要確保保設(shè)備備、設(shè)設(shè)施的的可靠靠性（三））商場場物業(yè)業(yè)管理理的組組織實實施安全保保衛(wèi)管管理消防管管理工工作環(huán)境保保潔及及綠化化管理理車輛管管理房屋及及附屬屬設(shè)備備設(shè)施施管理理建立商商場識識別系系統(tǒng)承租客客商的的選配配（四））安全全保保衛(wèi)衛(wèi)管管理理所有固固定裝裝置設(shè)設(shè)備要要達(dá)到到高度度安全全不間斷斷值班班巡邏邏在商場場的重重要部部位安安裝閉閉路電電視監(jiān)監(jiān)控器器營業(yè)時時間結(jié)結(jié)束要要進(jìn)行行嚴(yán)格格清場場制定安安全管管理預(yù)預(yù)案同當(dāng)?shù)氐毓舶膊块T門建立立工作作聯(lián)系系（五））消防防管管理理工工作作制定嚴(yán)嚴(yán)密的的消防防制度度。組建專專業(yè)消消防隊隊對消防防設(shè)備備設(shè)施施進(jìn)行行檢查查維護(hù)護(hù)，保保證能能正常常使用用。完善各各種消消防標(biāo)標(biāo)識配配置保持消消防通通道暢暢通無無阻制定商商場消消防預(yù)預(yù)案（六））環(huán)境境保潔潔及綠綠化管管理制定保保潔服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，設(shè)立立清潔潔檢查查機制制，并并有效效落實實和實實施。?；镜牡谋崫嵐ぷ髯靼才排旁诜欠菭I業(yè)業(yè)時間間設(shè)專人人收集集垃圾圾雜物物，并并清運運到垃垃圾存存放點點。定期清清潔商商場外外墻面面、廣廣告牌牌置放的的綠化化、盆盆栽植植物保保持干干凈、、鮮活活，枯枯萎的的要及及時調(diào)調(diào)換。。（七））車輛輛管管理理商場車車輛管管理要要分設(shè)設(shè)貨車車、小小車、、摩托托車、、自行行車專專用停停放場場所。。物業(yè)管管理企企業(yè)設(shè)設(shè)專人人負(fù)責(zé)責(zé)指揮揮維持持交通通，安安排車車輛停停放要與交交通管管理部部門建建立工工作聯(lián)聯(lián)系（八））房屋屋及附附屬設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施管管理確保商商場外外觀完完好整整潔，，引導(dǎo)導(dǎo)標(biāo)志志齊全全完好好制定設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施維維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計計劃加強對對供電電設(shè)備備的維維修、、養(yǎng)護(hù)護(hù)管理理，要要保證證兩路路供電電系統(tǒng)統(tǒng)并配配置備備用發(fā)發(fā)電機機建立有有效的的巡視視檢查查制度度對設(shè)備備設(shè)施施的報報修工工作及及時處處理。。（九））建立立商場場識別別系統(tǒng)統(tǒng)企業(yè)識識別系系統(tǒng)（（簡稱稱ＣＩＩＳ））是強強化商商場形形象的的一種種重要要方式式。建立企企業(yè)識識別系系統(tǒng)是是一種種籍以以改變變企業(yè)業(yè)形象象，注注入新新鮮感感，使使企業(yè)業(yè)更能能引起起廣大大消費費者注注意，，進(jìn)而而提高高經(jīng)營營業(yè)績績的一一種經(jīng)經(jīng)營手手法（十））承租租客客商商的的選選配配依據(jù)商商場物物業(yè)的的規(guī)模模大小小和不不同層層次選選配承承租客客商大型商商場應(yīng)應(yīng)盡量量爭取取一些些省市市級、、全國國性乃乃至世世界級級的分分店為為基本本承租租戶中型公公共商商業(yè)樓樓宇應(yīng)應(yīng)盡量量爭取取省市市級和和區(qū)級級大商商店的的分店店作為為基本本承租租戶小型商商場其主要要功能能是為為附近近居民民提供供生活活方便便四、工工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的管管理理工業(yè)物物業(yè)的的特點點與管管理要要求工業(yè)物物業(yè)管管理的的組織織實施施工業(yè)物物業(yè)的的含義義工業(yè)物物業(yè)是是指已已建成成并投投入工工業(yè)使使用的的房屋屋及其其附屬屬的設(shè)設(shè)備、、設(shè)施施和相相關(guān)的的場地地工業(yè)廠廠房標(biāo)準(zhǔn)廠廠房倉庫工業(yè)園園區(qū)工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的分分類類根據(jù)工工業(yè)項項目對對環(huán)境境的影影響情情況分分類：：無污染染工業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)輕污染染工業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)一般工工業(yè)物物業(yè)特殊工業(yè)區(qū)區(qū)工業(yè)物物業(yè)的的管理理要求求對治安保衛(wèi)衛(wèi)和消防工工作有嚴(yán)格格要求要求加強對對重點設(shè)備備設(shè)施的管管理工業(yè)物物業(yè)的的特點點投資大，投投資回收期期長非流動性工業(yè)設(shè)備的的功能容易易過時對周圍環(huán)境境容易產(chǎn)生生污染建筑獨特，，基礎(chǔ)設(shè)施施齊全對保潔、綠綠化等常規(guī)規(guī)性服務(wù)要要求高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對物業(yè)管理理的專業(yè)性性要求強工業(yè)物業(yè)管管理的組織織實施制定嚴(yán)格的的管理制度度工業(yè)廠房和和倉庫公用用部位的管管理工業(yè)廠房和和倉庫的內(nèi)內(nèi)部管理制制度工業(yè)物業(yè)設(shè)設(shè)備設(shè)施的的管理工業(yè)物業(yè)的的環(huán)境管理理安全管理車輛管理制定嚴(yán)格的的管理制度度工業(yè)廠房與與倉庫的管管理規(guī)定。。各個崗位的的工作職責(zé)責(zé)與操作規(guī)規(guī)定。機器設(shè)備的的安裝、管管理、使用用規(guī)定。材料領(lǐng)取、、加工、檢檢驗、耗用用等規(guī)定。。產(chǎn)品入廠、、入庫的規(guī)規(guī)定。成品發(fā)貨出出廠、出庫庫等制度。。安全保衛(wèi)制制度。消防制度。。制定物業(yè)管管理公約。。工業(yè)廠房和和倉庫公用用部位的管管理各企業(yè)不得得隨意堆放放物品。加強對企業(yè)業(yè)員工愛護(hù)護(hù)公共部位位及維護(hù)公公共場所清清潔衛(wèi)生的的教育。各企業(yè)不可可占用園林林綠地面積積。各企業(yè)不得得在規(guī)定范范圍內(nèi)的基基地上或屋屋頂、外墻墻、技術(shù)層層搭建和安安裝設(shè)備工業(yè)廠房和和倉庫的內(nèi)內(nèi)部管理制制度因使用水、、電不當(dāng)而而給其它企企業(yè)造成損損失的，其其損失由責(zé)責(zé)任者承擔(dān)擔(dān)。廠房和倉庫庫進(jìn)行分割割改造和內(nèi)內(nèi)部安裝設(shè)設(shè)備時，施施工前向管管理者提供供圖紙，并并取得認(rèn)可可，施工時時接受管理理者的監(jiān)督督和管理。。的工業(yè)廢棄棄物自行妥妥善處理。。應(yīng)按照樓層層的承受負(fù)負(fù)荷要求放放置設(shè)備和和貨物未經(jīng)允許，，不得擅自自改變物業(yè)業(yè)的用途和和功能。工業(yè)物業(yè)設(shè)設(shè)備設(shè)施的的管理物業(yè)管理公公司要制訂訂設(shè)備設(shè)施施的使用、、維修、保保養(yǎng)制度，，保證其正正常運行定期對道路路路面加以以維護(hù)，其其保證完好好維護(hù)工業(yè)區(qū)區(qū)各種公共共標(biāo)志的完完好性定期對地下下管線進(jìn)行行檢查、測測試及維護(hù)護(hù)工業(yè)物業(yè)的的環(huán)境管理理工業(yè)物業(yè)內(nèi)內(nèi)環(huán)境污染染的防治綠化和環(huán)衛(wèi)衛(wèi)工作認(rèn)真清理工工業(yè)物業(yè)內(nèi)內(nèi)的違章搭搭建努力建設(shè)新新型的人文文環(huán)境安全管理安全保衛(wèi)管管理建立嚴(yán)格的的值班守衛(wèi)衛(wèi)制度無關(guān)人員不不得進(jìn)入廠廠房和倉庫庫重地廠房與倉庫庫要嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行值班、、巡邏制度度以及其他他安全措施施。執(zhí)行兩人以以上進(jìn)入倉倉庫、鎖門門等制度。。消防管理車輛管理建立健全車車輛管理制制度將機動車和和非機動車車分區(qū)，設(shè)設(shè)專人管理理配置相應(yīng)的的監(jiān)控、防防盜措施物業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)與車車主簽訂車車輛停放管管理合同檢查、放行行進(jìn)出門衛(wèi)衛(wèi)的車輛其它物業(yè)的的管理其它物業(yè)的的類型與管管理特點酒店的物業(yè)業(yè)管理醫(yī)院的物業(yè)業(yè)管理學(xué)校的物業(yè)業(yè)管理其它物業(yè)的的主要類型型文化類物業(yè)業(yè)體育類物業(yè)業(yè)傳媒類物業(yè)業(yè)衛(wèi)生類物業(yè)業(yè)餐飲類物業(yè)業(yè)交通類物業(yè)業(yè)娛樂類物業(yè)業(yè)宗教類物業(yè)業(yè)其它物業(yè)管管理的特點點服務(wù)對象不不同服務(wù)需求不不同管理要求不不同經(jīng)