東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義東莞市建設工程質(zhì)量監(jiān)督站2007年9月29日東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義東莞市建設工程質(zhì)量監(jiān)督站1第一部分關于住宅工程分戶驗收的幾個基本問題

(一)分戶驗收的概念(二)為什么要進行分戶驗收(三)分戶驗收的現(xiàn)狀

(四)分戶驗收的作用(五)分戶驗收的組織

第一部分關于住宅工程分戶驗收的幾個基本問題2

(六)分戶驗收和竣工驗收之間的關系(七)分戶驗收的條件(八)分戶驗收前應做好哪些準備工作(九)分戶驗收使用的主要儀器、設備

(十)分戶驗收中需要形成哪些驗收記錄

(六)分戶驗收和竣工驗收之間的關系3

(十一)分戶驗收時發(fā)現(xiàn)的問題怎么辦(十二)單位工程竣工驗收時，出現(xiàn)什么情況應終止驗收(十三)什么是影響主要使用功能的質(zhì)量問題

4

(一)分戶驗收的概念

住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收）,是指住宅工程在按照國家規(guī)范要求進行單位工程竣工驗收前，由建設單位組織監(jiān)理單位和施工單位對每戶住宅及單位工程公共部位進行專項檢查驗收。(一)分戶驗收的概念

住宅工程質(zhì)量分戶5(二)為什么要進行分戶驗收

1.建筑工程做為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多且手工作業(yè)占較大比例；而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，施工質(zhì)量的一致性差。

2.現(xiàn)行國家規(guī)范采用抽樣檢驗的方法，抽樣檢驗就可能存在生產(chǎn)方風險和使用方風險。也就是說存在合格產(chǎn)品被拒收或不合格產(chǎn)品被誤收的可能性。對最終用戶來說，雖然經(jīng)過抽樣驗收合格，但碰上不合格的住宅，實際上就承擔了100%的風險。

(二)為什么要進行分戶驗收

6

(二)為什么要進行分戶驗收

3.現(xiàn)行國家驗收及設計規(guī)范對于一些質(zhì)量問題無明確界定（如室內(nèi)空間尺寸），對于有些質(zhì)量問題無統(tǒng)一的檢查規(guī)定（如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等）。而這些問題往往會引發(fā)住戶投訴。

4.商品房價格居高不下,住戶對房屋質(zhì)量的要求越來越高,有些住戶甚至不能容忍一點點質(zhì)量問題.住宅質(zhì)量問題一直是引發(fā)消費者投訴的熱點問題。

(二)為什么要進行分戶驗收3.現(xiàn)行國家驗收7

(二)為什么要進行分戶驗收

5.一些建設、施工單位質(zhì)量意識不足，對于住宅工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題處理不及時、不徹底甚至推委。一些關于住宅質(zhì)量問題的經(jīng)濟賠償往往難以到位。因此，使絕大部分質(zhì)量問題在工程驗收前得到處理是很有必要的?？梢哉f，實行分戶驗收對于提高住宅工程質(zhì)量水平，構建和諧社會很有意義。(二)為什么要進行分戶驗收5.一些建設、施工8（三）分戶驗收的現(xiàn)狀從2005年3月1日在北京朝陽區(qū)開始對136個住宅工程進行一戶一驗的試點開始，分戶驗收陸續(xù)在各地得到推廣。目前，很多省市如北京、江蘇、寧夏、湖南、天津、太原、長春、大連等都已開展分戶驗收工作?？偟膩砜?，分戶驗收是人心所向，大勢所趨。（三）分戶驗收的現(xiàn)狀從2005年3月1日9(四)分戶驗收的作用

1.質(zhì)量責任更加明確，質(zhì)量意識明顯增強分戶驗收的質(zhì)量狀況與驗收小組人員的責任直接掛鉤，由驗收人員簽字分戶驗收記錄成為追究驗收過程中弄虛作假行為的有效依據(jù)。因此，參與驗收的建設、施工、監(jiān)理、物業(yè)等人員的責任心會明顯增強，會更加注重事前預控、過程控制?？梢哉f，分戶驗收促使施工單位努力提高施工質(zhì)量，監(jiān)理單位嚴格進行驗收，強化了源頭質(zhì)量的監(jiān)管力度。

2.質(zhì)量通病有效防治，住宅質(zhì)量明顯提升通過分戶驗收的全面推行，很多原來按比例抽查不易發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題得以充分暴露，質(zhì)量通病防治效果在落實分戶驗收中得到了保證。從已實行分戶驗收的省市的經(jīng)驗來看，分戶驗收使監(jiān)督驗收過程中發(fā)現(xiàn)的需整改問題大幅下降，使得住宅工程質(zhì)量問題在交付住戶前降至最低。(四)分戶驗收的作用10(四)分戶驗收的作用

3.質(zhì)量投訴明顯下降，滿意程度明顯提高根據(jù)已實行分戶驗收省市的經(jīng)驗，隨著分戶驗收實施的不斷深入，住宅工程質(zhì)量通病得到有效遏制，涉及住宅工程觀感質(zhì)量和使用功能的投訴下降顯著，南京市實行分戶驗收后用戶投訴同期同比下降近80%，群眾滿意度日益提高。(四)分戶驗收的作用3.質(zhì)量投訴11(五)分戶驗收的組織分戶驗收由建設單位牽頭，組織監(jiān)理單位、總包單位、分包單位共同參與，按專業(yè)劃分分戶驗收組，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參與工程質(zhì)量分戶驗收工作。驗收組成員由下列人員構成：

1.建設單位：建設單位的相關負責人、各專業(yè)的工程管理人員；2.施工單位：施工單位的工程項目經(jīng)理、技術負責人、質(zhì)量檢查員、各相關專業(yè)的技術人員（含專業(yè)分包項目的項目經(jīng)理和技術負責人）；3.監(jiān)理單位：監(jiān)理單位的項目總監(jiān)理工程師、各專業(yè)的監(jiān)理工程師；4.物業(yè)管理部門：物業(yè)管理單位的項目經(jīng)理、各專業(yè)的物業(yè)管理員。(五)分戶驗收的組織分戶驗收由建設單位牽12（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別

分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同。

1、驗收主體不同分戶驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工、設計、勘察單位等工程質(zhì)量責任主體；

（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別分戶驗收與竣工驗13（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別

2、驗收對象不同分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收;

3、驗收作用不同分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產(chǎn)權的必備條件；

（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別2、驗收對象不14（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別

4、驗收內(nèi)容不同分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收，而竣工驗收是工程質(zhì)量綜合驗收（包括實體、觀感、質(zhì)量控制資料等）并對分戶驗收進行復核；

5、實體檢查數(shù)量不同分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。

（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別15（七)分戶驗收的條件(1)工程已完成設計和合同約定的工作量；

(2)所含（子）分部工程的質(zhì)量均驗收合格；

(3)工程質(zhì)量控制資料完整；

(4)主要功能項目的抽查結果均符合要求；

(5)有關安全和功能的檢測資料應完整；

(6)施工單位已提交給建設單位工程竣工報告。（七)分戶驗收的條件(1)工程已完成設計和合同約定的工作量16（八)分戶驗收前應做好哪些準備工作

首先建設單位組織成立分戶驗收組，根據(jù)分戶驗收工作量合理分組，制定驗收方案并向參加驗收人員交底；其次準備好相關的檢測儀器，并保證儀器準確和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水的準備工作。

（八)分戶驗收前應做好哪些準備工作首先建設單位組織17（九)分戶驗收使用的主要儀器、設備

土建工程驗收工具主要有：5米鋼卷尺、角尺、塞尺、靠尺、小錘、激光測距儀等。水電工程驗收工具主要有：1、手動（電動）管道試壓泵（分戶的量程不大于1.0MPa）

2、量程1.0或1.6MPa水壓力表

3、游標卡尺或螺旋卡尺

4、相序檢測插頭（三孔插座相位檢測器）

5、絕緣電阻搖表（或電子式絕緣電阻測試儀）

6、接地電阻搖表（或電子式接地電阻測試儀）

7、漏電開關動作特性測試儀（九)分戶驗收使用的主要儀器、設備土建工18（十)分戶驗收中需要形成哪些驗收記錄分戶驗收過程中,先填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收現(xiàn)場實測記錄表》，然后根據(jù)記錄每戶住宅填寫一份《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)部分）》，一個單位工程的公共部分填寫一份《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（公共部分）》，單位工程驗收完畢匯總填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》。（十)分戶驗收中需要形成哪些驗收記錄分戶驗收過程19（十一)對分戶驗收時發(fā)現(xiàn)問題的處理

分戶驗收發(fā)現(xiàn)住宅工程存在實測實量、觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設計文件要求等問題的，由監(jiān)理單位書面責成施工單位整改并對整改情況進行復查。住宅工程未進行分戶驗收或分戶驗收存在質(zhì)量問題未整改的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。（十一)對分戶驗收時發(fā)現(xiàn)問題的處理分戶驗收發(fā)現(xiàn)住20（十二)單位工程竣工驗收時，出現(xiàn)什么情況應終止驗收住宅工程竣工驗收時,發(fā)現(xiàn)以下三種情況時時，工程質(zhì)量監(jiān)督機構責令停止驗收，并要求責任單位對有關問題進行改正，符合要求后方可重新組織竣工驗收：

①驗收條件不符合相關規(guī)定；

②分戶驗收記錄內(nèi)容不真實；③存在影響結構安全或影響主要使用功能的嚴重質(zhì)量問題。（十二)單位工程竣工驗收時，出現(xiàn)什么情況應終止驗收21（十三)什么是影響主要使用功能的質(zhì)量問題

影響主要使用功能的質(zhì)量問題包括：外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內(nèi)空間、主要構件尺寸偏差嚴重超標；墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質(zhì)量問題。

（十三)什么是影響主要使用功能的質(zhì)量問題影響主要22第二部分東莞市住宅工程分戶驗收內(nèi)容及要求（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）（二）分戶驗收實施細則（公共部分）第二部分東莞市住宅工程分戶驗收內(nèi)容及要求（一）分戶驗收實施23

（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義課件24（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）

1.建筑結構外觀及尺寸偏差檢查□建筑結構外觀與圖紙相符□室內(nèi)凈高□室內(nèi)凈開間□構件尺寸

（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）

1.建筑結構外觀及尺寸25戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（1）建筑結構外觀與圖紙相符驗收要求：應與設計圖紙相符。驗收方法：觀察檢查驗收數(shù)量：逐戶檢查戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（1）建筑結構外觀與圖紙26戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查

（2）室內(nèi)凈高驗收要求：對于精裝房及已完成找平層的初裝房，最大負偏差（實測值與推算值之差）不超過20mm。對于精裝房及已完成找平層的初裝房，極差（實測值中最大值與最小值之差）不超過20mm；對于其他初裝房，極差（實測值中最大值與最小值之差）不超過40mm。驗收方法：使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量驗收數(shù)量：逐戶檢查戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查

（2）室內(nèi)凈高27戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（3）室內(nèi)凈開間驗收要求：極差及最小負偏差不超過20mm。

驗收方法：使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量驗收數(shù)量：逐戶檢查戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（3）室內(nèi)凈開間28戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（4）構件尺寸驗收要求：室內(nèi)梁、窗臺等構件不得出現(xiàn)明顯的大小頭現(xiàn)象。驗收方法：觀察和尺量檢查驗收數(shù)量：每戶全數(shù)檢查戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（4）構件尺寸29（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）2.內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查□墻面平整度□墻面垂直度□墻面陰陽角□墻面無脫層□墻面無空鼓□墻面無爆灰□墻面無裂縫□墻面無滲漏□頂棚無爆灰□頂棚無裂縫□頂棚無滲漏□地面平整度□地面無空鼓□地面無裂縫□地面無積水□地面無滲漏（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）2.內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢30戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（1）墻面平整度、墻面垂直度驗收要求：每戶住宅墻面平整度、垂直度要求最少檢測各10個點，檢查點80%在允許偏差范圍內(nèi)。高級抹灰的平整度、垂直度允許偏差3mm;普通抹灰的平整度、垂直度允許偏差4mm。驗收方法：用2m靠尺和楔形塞尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查31戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（2）墻面陰陽角驗收要求：每戶住宅要求最少檢測10個點，檢查點80%在允許偏差范圍內(nèi)。高級抹灰的陰陽角方正允許偏差3mm;普通抹灰的陰陽角方正允許偏差4mm。驗收方法：用直角檢測尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（2）墻面陰陽角32戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（3）地面平整度驗收要求：對于精裝房及已完成找平層的初裝房，每戶住宅要求最少檢測10個點，檢查點80%在允許偏差范圍內(nèi)。普通整體及板塊樓地面允許偏差均為4mm。驗收方法：用2m靠尺和楔形塞尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。

戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（3）地面平整度33戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（4）墻面、頂棚脫層、空鼓、爆灰和裂縫驗收要求：墻面和頂棚抹灰層與基層間及各抹灰層之間必須粘結牢固;墻面和頂棚無脫層、空鼓、爆灰和裂縫

。驗收方法：小錘輕擊和觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（5）墻面、頂棚滲漏、地面滲漏、積水驗收要求：墻面、頂棚、地面不得有滲漏，地面排水順暢無積水。驗收方法：觀察檢查。衛(wèi)生間等有防水要求的地面應蓄水檢查（蓄水不少于24h）。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（4）墻面、頂棚脫層、空鼓34戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（6）樓地面空鼓、裂縫驗收要求：空鼓面積不超過400c㎡；不得出現(xiàn)裂縫和起砂。驗收方法：小錘輕擊和觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（6）樓地面空鼓、裂縫35（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）36（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）3.門窗的檢查□安裝牢固□開關靈活□關閉嚴密□門窗框無空鼓□門窗框無滲漏□推拉門窗扇有防脫落措施

（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）3.門窗的檢查37戶內(nèi)部分－門窗的檢查（1）安裝牢固驗收要求：門窗等不松動、不晃動

。驗收方法：手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）開關靈活、關閉嚴密驗收要求：開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。驗收方法：觀察、手扳檢查；開啟和關閉檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。

戶內(nèi)部分－門窗的檢查38戶內(nèi)部分－門窗的檢查（3）門窗框無空鼓、無滲漏驗收要求：外窗及周邊無滲漏

。驗收方法：觀察；用小錘輕敲門窗框檢查。推薦采用外窗淋水試驗檢查外窗滲漏情況。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）推拉門窗扇有防脫落措施驗收要求：推拉門窗扇必須有防脫落措施；扇與框的搭接量應符合設計要求。驗收方法：觀察和手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－門窗的檢查（3）門窗框無空鼓、無滲漏39戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查4.欄桿、護欄及安全玻璃的檢查□已安裝護欄□欄桿、護欄安裝牢固□欄桿、護欄的高度□欄桿、護欄的形式□豎桿間距□安全玻璃類型和厚度戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查4.欄桿、護欄及安全玻璃40戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（1）已安裝護欄驗收要求：無室外陽臺的外窗臺距室內(nèi)地面高度小于0.9m時必須采用安全玻璃并加設可靠的防護措施。(高度小于0.6m的凸窗的計算高度)驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（1）已安裝護欄41戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（2）欄桿、護欄安裝牢固驗收要求：

護欄高度、欄桿間距、安裝位置必須符合設計要求。護欄安裝必須牢固。驗收方法：觀察和手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（2）欄桿、護欄安裝牢固42戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（３）欄桿、護欄的高度驗收要求：(陽臺、外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、上人屋面及室外樓梯等

)

臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于1.10m；有外圍護結構的防護欄桿的高度均應從可踏面起算，保證凈高0.90m。（b>=0.22m，h<=0.45m）驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（３）欄桿、護欄的高度43戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（４）欄桿、護欄的形式

驗收要求：住宅、托兒所、幼兒園、中小學及少年兒童專用活動場所的欄桿必須采用防止少年兒童攀登的構造；有水平桿件的欄桿或花式欄桿應設防攀爬措施（如金屬密網(wǎng)、安全玻璃等）。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（４）欄桿、護欄的形式44戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（５）豎桿間距

驗收要求：臨空處欄桿凈間距不應大于0.11ｍ;正偏差不大于3mm。驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（５）豎桿間距45戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（５）安全玻璃類型和厚度

驗收要求：除滿足設計要求外，尚應滿足以下規(guī)定：a.單塊玻璃大于1.5㎡時應使用安全玻璃。b.護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。c.當護欄一側距樓地面高度為5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。d.屋面玻璃必須使用安全玻璃；當屋面玻璃最高點離地面大于5m時,必須使用夾層玻璃。驗收方法：觀察檢查，游標卡尺測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（５）安全玻璃類型和厚度46（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）47（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）5.給水、排水檢查

□管道敷設□水壓試驗□給水管道暗敷臨時標識

□閥門安裝□地漏水封高度□檢查口伸縮節(jié)□潔具安裝□給水壓力在0.05-0.35MPa（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）5.給水、排水檢查48戶內(nèi)部分－給水、排水檢查

（1）管道敷設驗收要求：坡度正確;安裝固定牢固;配件、支架間距、位置符合要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）水壓試驗驗收要求：強度試驗壓力降符合要求;嚴密性試驗不滲不漏。驗收方法：手動（電動）試壓泵加壓試驗檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－給水、排水檢查49戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（3）給水管道暗敷臨時標識驗收要求：給水管道暗敷時，地面宜有管道位置的臨時標識。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）閥門安裝驗收要求：型號、規(guī)格、公稱壓力及安裝位置符合設計要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（3）給水管道暗敷臨時標識50戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（5）地漏水封高度驗收要求：地漏(或存水彎)的水封高度不得小于50mm。驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（6）檢查口伸縮節(jié)驗收要求：伸縮節(jié)間距不得大于4m；設計無要求時污水立管每隔一層設置一個檢查口，但在最底層和有衛(wèi)生器具的最高層必須設置。驗收方法：觀察和尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（5）地漏水封高度51戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（7）潔具安裝驗收要求：安裝平整、牢固，滿水后各連接件不滲不漏；通水試驗給、排水暢通。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（8）給水壓力在0.05-0.35MPa

驗收要求：分戶用水點的給水壓力不應小于0.05MPa;入戶管的給水壓力不應大于0.35MPa。驗收方法：用量程1.0或1.6MPa壓力表測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（7）潔具安裝52（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）6.電氣檢查□導線截面□分色施工□絕緣強度□導線敷設□漏電保護□分戶配電箱□開關插座燈具□局部等電位□PE(或PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）6.電氣檢查53戶內(nèi)部分－電氣檢查（1）導線截面驗收要求：導線型號規(guī)格、截面、電壓等級符合要求。驗收方法：用游標卡尺測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）分色施工驗收要求：A相—黃色、B相—綠色、C相—紅色、零線(N)—淡藍色、保護地線(PE)—黃綠相間色。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查54戶內(nèi)部分－電氣檢查（3）絕緣強度驗收要求：線間和線對地絕緣電阻大于0.5MΩ。驗收方法：絕緣電阻搖表現(xiàn)場測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）導線敷設驗收要求：不同回路、電壓、交直流的電線不應穿于同一導管內(nèi)；管內(nèi)電線不得有接頭。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查（3）絕緣強度55戶內(nèi)部分－電氣檢查（5）漏電保護驗收要求：接線正確，動作電流不大于30mA，動作時間不大于0.1S。驗收方法：觀察檢查，用漏電開關測試儀測試。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（6）分戶配電箱驗收要求：箱（盤）內(nèi)配線整齊，回路編號齊全，標識正確；箱（盤）內(nèi)開關動作靈活可靠。驗收方法：觀察檢查和開、關保護器。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查（5）漏電保護56戶內(nèi)部分－電氣檢查（7）開關插座燈具驗收要求：開關插座安裝正確；燈具試運行(8h)合格，安裝高度低于2.4m時，金屬燈座必須接地（PE）或接零（PEN）住宅套內(nèi)的電源插座與照明,應分路配電。電源插座與照明,應分路配電。安裝在1.8m及以下的插座均應采用安全型插座。驗收方法：觀察檢查、照明試運行、拉尺實測。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查（7）開關插座燈具57戶內(nèi)部分－電氣檢查（8）局部等電位驗收要求：等電位連接端子齊全、位置正確；銅接地干、支線截面分別不小于16m㎡、6m㎡。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（9）PE(或PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接驗收要求：接地(PE)或接零(PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接。驗收方法：抽查插座，打開面板檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查（8）局部等電位58（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）59（二）分戶驗收實施細則（公共部分）東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義課件60（二）分戶驗收實施細則（公共部分）1.外墻檢查驗收情況□墻面平整度□墻面垂直度□墻面陰陽□墻面無裂縫□窗角無斜裂縫□墻面無滲漏

□飾面磚無空鼓□飾面磚無脫落*黃色部分檢查請參考室內(nèi)檢查的相應項目（二）分戶驗收實施細則（公共部分）1.外墻檢查61公共部分－外墻檢查（1）窗臺無斜裂縫驗收要求：墻面及外窗臺周邊不應有可見斜裂縫。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）飾面磚無空鼓、無脫落驗收要求：外墻應飾面磚無空鼓、無脫落現(xiàn)象。驗收方法：觀察；用小錘輕擊檢查。驗收數(shù)量：抽查。公共部分－外墻檢查62（二）分戶驗收實施細則（公共部分）2.門窗、樓梯和通道檢查□門窗安裝牢固□門窗開關靈活□門窗關閉嚴密□門窗框無空鼓□門窗框無滲漏□推拉門窗扇有防脫落措施□梯間墻面無空鼓□梯間墻面無裂縫□梯間地面無空鼓□梯間地面無裂縫□樓梯踏步高差□高層首層疏散外門及通道寬度□無障礙設施*黃色部分檢查請參考室內(nèi)檢查的相應項目（二）分戶驗收實施細則（公共部分）2.門窗、樓梯和通道檢查63公共部分－門窗、樓梯和通道檢查（1）樓梯踏步高差驗收要求，驗收方法、驗收數(shù)量驗收要求：其寬、高符合設計要求，相鄰踏步高差不得超過10mm。驗收方法：觀察檢查、用鋼尺測量。驗收數(shù)量：抽查不少于20點。（2）高層首層外門及通道寬度驗收要求：疏散門應外開，其凈寬不應小于1.1m；通道寬度不應小于1.2m。驗收方法：觀察和尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－門窗、樓梯和通道檢查（1）樓梯踏步高差64公共部分－門窗、樓梯和通道檢查（3）無障礙設施驗收要求：公共建筑與高層、中高層居住建筑入口設臺階時，必須設輪椅坡道和扶手；建筑入口輪椅通行平臺最小寬度應符合規(guī)定；坡道在不同坡度的情況下,坡道高度和水平長度應符合規(guī)定。驗收方法：核對圖紙，觀察和尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。

公共部分－門窗、樓梯和通道檢查（3）無障礙設施65（二）分戶驗收實施細則（公共部分）3.地下室檢查（與戶內(nèi)部分墻面、地面和頂棚面層檢查內(nèi)容基本相同）

□墻面無滲漏□墻面無裂縫□墻面無空鼓□頂棚無滲漏□頂棚無裂縫□頂棚無爆灰□地面無起砂□地面無裂縫□地面無空鼓□地面無積水*黃色部分檢查請參考室內(nèi)檢查的相應項目（二）分戶驗收實施細則（公共部分）3.地下室檢查（與戶內(nèi)部分66（二）分戶驗收實施細則（公共部分）4.屋面檢查□屋面無滲漏□屋面無積水□屋面地漏□女兒墻的高度□女兒墻泛水□防雷□變形縫的防水構造（二）分戶驗收實施細則（公共部分）4.屋面檢查67公共部分－屋面檢查（1）屋面無滲漏、無積水驗收要求：屋面工程防水層不應有滲漏、積水現(xiàn)象。驗收方法：蓄水檢查（蓄水不少于24h）。驗收數(shù)量：住宅頂層逐戶全數(shù)檢查。（2）屋面地漏驗收要求：應使用球形地漏，其位置應合理，低于排水表面，水封高度不小于50mm。驗收方法：觀察、尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－屋面檢查68公共部分－屋面檢查（3）女兒墻高度驗收要求：低層多層≥1.05m；中高層、高層≥1.10m。驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全屋面抽查（不少于10點）。（４）女兒墻泛水驗收要求：女兒墻泛水的防水構造應符合GB50207-20029.0.6的要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全屋面抽查。公共部分－屋面檢查（3）女兒墻高度69屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范9.0.6

女兒墻泛水的防水構造應符合下列要求：1鋪貼泛水處的卷材應采取滿粘法。2磚墻上的卷材收頭可直接鋪壓在女兒墻壓頂下，壓頂應做防水處理；也可壓入磚墻凹槽內(nèi)固定密封，凹槽距屋面找平層不應小于250mm，凹槽上部的墻體應做防水處理。3涂膜防水層應直接涂刷至女兒墻的壓頂下，收頭處理應用防水涂料多遍涂刷封嚴，壓頂應做防水處理。4混凝土墻上的卷材收頭應采用金屬壓條釘壓，并用密封材料封嚴。說明：9.0.6磚砌女兒墻、山墻常因抹灰和壓頂開裂使雨水從裂縫滲入磚墻，沿磚墻流入室內(nèi)，故磚砌女兒墻、山墻及壓頂均應進行防水設防處理。女兒墻泛水的收頭若處理不當易產(chǎn)生翹邊現(xiàn)象，使雨水從開口處滲入防水層下部，故應按設計要求進行收頭處理。屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范9.0.6女兒墻泛水的防水構造應符合下70公共部分－屋面檢查（５）防雷

驗收要求：防雷施工應符合設計以及GB50057-94

3.1.23.3.53.3.10

3.4.105.2.1要求。防雷裝置與其他設施、人員無法隔離時，進行等電位連接；利用建筑物的鋼筋作為防雷裝置的有關規(guī)定；高層及超高層建筑的防側擊和等電位保護措施；接閃器布置的基本規(guī)定。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全屋面檢查。公共部分－屋面檢查（５）防雷71公共部分－屋面檢查（6）變形縫防水構造驗收要求：變形縫的泛水高度不應小于250mm;防水層應鋪貼到變形縫兩側砌體的上部；變形縫內(nèi)應填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填放襯墊材料，并用卷材封蓋；變形縫頂部應加扣混凝土或金屬蓋板，混凝土蓋板的接縫應用密封材料嵌填。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－屋面檢查（6）變形縫防水構造72（二）分戶驗收實施細則（公共部分）5.欄桿、護欄及安全玻璃（與戶內(nèi)部分欄桿、護欄及安全玻璃檢查內(nèi)容基本相同）

□已安裝護欄□欄桿、護欄安裝牢固□欄桿、護欄的高度□欄桿、護欄的形式□豎桿間距□安全玻璃類型和厚度*黃色部分檢查請參考室內(nèi)檢查的相應項目（二）分戶驗收實施細則（公共部分）5.欄桿、護欄及安全玻璃（73（二）分戶驗收實施細則（公共部分）（二）分戶驗收實施細則（公共部分）74（二）分戶驗收實施細則（公共部分）6.給水、排水驗收情況□管道敷設□水壓試驗□檢查口伸縮節(jié)□閥門安裝□減（調(diào)）壓裝置□雨水斗、通氣管□給水泵或增壓設備安裝□排污泵安裝*黃色部分檢查請參考室內(nèi)檢查的相應項目（二）分戶驗收實施細則（公共部分）6.給水、排水75公共部分－給水、排水檢查（1）檢查伸縮節(jié)驗收要求：伸縮節(jié)間距不得大于4m；設計無要求時污水立管每隔一層設置一個檢查口，但在最底層和有衛(wèi)生器具的最高層必須設置。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）減（調(diào)）壓裝置驗收要求：減壓閥前應設閥門和過濾器；需拆卸閥體才能檢修的減壓閥后，應設管道伸縮器；檢修時閥后水會倒流時，閥后應設閥門；減壓閥節(jié)點處的前后應設壓力表。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－給水、排水檢查76公共部分－給水、排水檢查（3）雨水斗、通氣管驗收要求：屋面排水系統(tǒng)應選用相應的雨水斗；通氣管高出屋面不得小于0.3m，周圍4m以內(nèi)有門窗時，通氣管應高出窗頂0.6m或引向無門窗一側；在經(jīng)常有人停留的平屋面上，通氣管應高出2m。驗收方法：觀察檢查，鋼尺測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）給水泵或增壓設備安裝驗收要求：設備型號符合設計要求；水泵的減振及防噪、軟接頭、異徑管、壓力表、止回閥、閥門等安裝符合要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－給水、排水檢查（3）雨水斗、通氣管77公共部分－給水、排水檢查（5）排污泵安裝驗收要求：設備型號符合設計要求；水泵的減振及防噪、軟接頭、止回閥、閥門等安裝符合要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－給水、排水檢查（5）排污泵安裝78（二）分戶驗收實施細則（公共部分）7.電氣□導線截面□分色施工□絕緣強度

□導線敷設□漏電保護□總配電箱□電氣接地□局部等電位□公共、應急燈具*黃色部分檢查請參考室內(nèi)檢查的相應項目（二）分戶驗收實施細則（公共部分）7.電氣79公共部分－電氣檢查（1）漏電保護驗收要求：動作電流、動作時間符合設計要求。(成套開關柜、分配電盤等為100mA以上，防止電氣火災為300mA)驗收方法：用漏電開關測試儀測試。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）總配電箱驗收要求：箱內(nèi)配線整齊，回路編號齊全，標識正確；裝有電器的可開啟的門和框架接地可靠。驗收方法：觀察檢查和開、關保護器。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－電氣檢查80公共部分－電氣檢查（3）電氣接地驗收要求：接地電阻值符合設計要求；接地可靠，并進行總等電位聯(lián)結。驗收方法：接地電阻搖表測試。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）公共、應急燈具驗收要求：照明燈具試運行(24h)合格。安裝高度低于2.4M時，金屬燈座必須接地或接零；當應急照明在采用自熄開關控制時，必須采取在應急時自動點亮的措施。驗收方法：照明試運行、鋼尺測量、應急照明試運行。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－電氣檢查（3）電氣接地81

謝謝！東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義課件82東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義東莞市建設工程質(zhì)量監(jiān)督站2007年9月29日東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義東莞市建設工程質(zhì)量監(jiān)督站83第一部分關于住宅工程分戶驗收的幾個基本問題

(一)分戶驗收的概念(二)為什么要進行分戶驗收(三)分戶驗收的現(xiàn)狀

(四)分戶驗收的作用(五)分戶驗收的組織

第一部分關于住宅工程分戶驗收的幾個基本問題84

(六)分戶驗收和竣工驗收之間的關系(七)分戶驗收的條件(八)分戶驗收前應做好哪些準備工作(九)分戶驗收使用的主要儀器、設備

(十)分戶驗收中需要形成哪些驗收記錄

(六)分戶驗收和竣工驗收之間的關系85

(十一)分戶驗收時發(fā)現(xiàn)的問題怎么辦(十二)單位工程竣工驗收時，出現(xiàn)什么情況應終止驗收(十三)什么是影響主要使用功能的質(zhì)量問題

86

(一)分戶驗收的概念

住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收）,是指住宅工程在按照國家規(guī)范要求進行單位工程竣工驗收前，由建設單位組織監(jiān)理單位和施工單位對每戶住宅及單位工程公共部位進行專項檢查驗收。(一)分戶驗收的概念

住宅工程質(zhì)量分戶87(二)為什么要進行分戶驗收

1.建筑工程做為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多且手工作業(yè)占較大比例；而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，施工質(zhì)量的一致性差。

2.現(xiàn)行國家規(guī)范采用抽樣檢驗的方法，抽樣檢驗就可能存在生產(chǎn)方風險和使用方風險。也就是說存在合格產(chǎn)品被拒收或不合格產(chǎn)品被誤收的可能性。對最終用戶來說，雖然經(jīng)過抽樣驗收合格，但碰上不合格的住宅，實際上就承擔了100%的風險。

(二)為什么要進行分戶驗收

88

(二)為什么要進行分戶驗收

3.現(xiàn)行國家驗收及設計規(guī)范對于一些質(zhì)量問題無明確界定（如室內(nèi)空間尺寸），對于有些質(zhì)量問題無統(tǒng)一的檢查規(guī)定（如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等）。而這些問題往往會引發(fā)住戶投訴。

4.商品房價格居高不下,住戶對房屋質(zhì)量的要求越來越高,有些住戶甚至不能容忍一點點質(zhì)量問題.住宅質(zhì)量問題一直是引發(fā)消費者投訴的熱點問題。

(二)為什么要進行分戶驗收3.現(xiàn)行國家驗收89

(二)為什么要進行分戶驗收

5.一些建設、施工單位質(zhì)量意識不足，對于住宅工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題處理不及時、不徹底甚至推委。一些關于住宅質(zhì)量問題的經(jīng)濟賠償往往難以到位。因此，使絕大部分質(zhì)量問題在工程驗收前得到處理是很有必要的?？梢哉f，實行分戶驗收對于提高住宅工程質(zhì)量水平，構建和諧社會很有意義。(二)為什么要進行分戶驗收5.一些建設、施工90（三）分戶驗收的現(xiàn)狀從2005年3月1日在北京朝陽區(qū)開始對136個住宅工程進行一戶一驗的試點開始，分戶驗收陸續(xù)在各地得到推廣。目前，很多省市如北京、江蘇、寧夏、湖南、天津、太原、長春、大連等都已開展分戶驗收工作?？偟膩砜?，分戶驗收是人心所向，大勢所趨。（三）分戶驗收的現(xiàn)狀從2005年3月1日91(四)分戶驗收的作用

1.質(zhì)量責任更加明確，質(zhì)量意識明顯增強分戶驗收的質(zhì)量狀況與驗收小組人員的責任直接掛鉤，由驗收人員簽字分戶驗收記錄成為追究驗收過程中弄虛作假行為的有效依據(jù)。因此，參與驗收的建設、施工、監(jiān)理、物業(yè)等人員的責任心會明顯增強，會更加注重事前預控、過程控制?？梢哉f，分戶驗收促使施工單位努力提高施工質(zhì)量，監(jiān)理單位嚴格進行驗收，強化了源頭質(zhì)量的監(jiān)管力度。

2.質(zhì)量通病有效防治，住宅質(zhì)量明顯提升通過分戶驗收的全面推行，很多原來按比例抽查不易發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題得以充分暴露，質(zhì)量通病防治效果在落實分戶驗收中得到了保證。從已實行分戶驗收的省市的經(jīng)驗來看，分戶驗收使監(jiān)督驗收過程中發(fā)現(xiàn)的需整改問題大幅下降，使得住宅工程質(zhì)量問題在交付住戶前降至最低。(四)分戶驗收的作用92(四)分戶驗收的作用

3.質(zhì)量投訴明顯下降，滿意程度明顯提高根據(jù)已實行分戶驗收省市的經(jīng)驗，隨著分戶驗收實施的不斷深入，住宅工程質(zhì)量通病得到有效遏制，涉及住宅工程觀感質(zhì)量和使用功能的投訴下降顯著，南京市實行分戶驗收后用戶投訴同期同比下降近80%，群眾滿意度日益提高。(四)分戶驗收的作用3.質(zhì)量投訴93(五)分戶驗收的組織分戶驗收由建設單位牽頭，組織監(jiān)理單位、總包單位、分包單位共同參與，按專業(yè)劃分分戶驗收組，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參與工程質(zhì)量分戶驗收工作。驗收組成員由下列人員構成：

1.建設單位：建設單位的相關負責人、各專業(yè)的工程管理人員；2.施工單位：施工單位的工程項目經(jīng)理、技術負責人、質(zhì)量檢查員、各相關專業(yè)的技術人員（含專業(yè)分包項目的項目經(jīng)理和技術負責人）；3.監(jiān)理單位：監(jiān)理單位的項目總監(jiān)理工程師、各專業(yè)的監(jiān)理工程師；4.物業(yè)管理部門：物業(yè)管理單位的項目經(jīng)理、各專業(yè)的物業(yè)管理員。(五)分戶驗收的組織分戶驗收由建設單位牽94（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別

分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同。

1、驗收主體不同分戶驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工、設計、勘察單位等工程質(zhì)量責任主體；

（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別分戶驗收與竣工驗95（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別

2、驗收對象不同分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收;

3、驗收作用不同分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產(chǎn)權的必備條件；

（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別2、驗收對象不96（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別

4、驗收內(nèi)容不同分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收，而竣工驗收是工程質(zhì)量綜合驗收（包括實體、觀感、質(zhì)量控制資料等）并對分戶驗收進行復核；

5、實體檢查數(shù)量不同分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。

（六)分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別97（七)分戶驗收的條件(1)工程已完成設計和合同約定的工作量；

(2)所含（子）分部工程的質(zhì)量均驗收合格；

(3)工程質(zhì)量控制資料完整；

(4)主要功能項目的抽查結果均符合要求；

(5)有關安全和功能的檢測資料應完整；

(6)施工單位已提交給建設單位工程竣工報告。（七)分戶驗收的條件(1)工程已完成設計和合同約定的工作量98（八)分戶驗收前應做好哪些準備工作

首先建設單位組織成立分戶驗收組，根據(jù)分戶驗收工作量合理分組，制定驗收方案并向參加驗收人員交底；其次準備好相關的檢測儀器，并保證儀器準確和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水的準備工作。

（八)分戶驗收前應做好哪些準備工作首先建設單位組織99（九)分戶驗收使用的主要儀器、設備

土建工程驗收工具主要有：5米鋼卷尺、角尺、塞尺、靠尺、小錘、激光測距儀等。水電工程驗收工具主要有：1、手動（電動）管道試壓泵（分戶的量程不大于1.0MPa）

2、量程1.0或1.6MPa水壓力表

3、游標卡尺或螺旋卡尺

4、相序檢測插頭（三孔插座相位檢測器）

5、絕緣電阻搖表（或電子式絕緣電阻測試儀）

6、接地電阻搖表（或電子式接地電阻測試儀）

7、漏電開關動作特性測試儀（九)分戶驗收使用的主要儀器、設備土建工100（十)分戶驗收中需要形成哪些驗收記錄分戶驗收過程中,先填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收現(xiàn)場實測記錄表》，然后根據(jù)記錄每戶住宅填寫一份《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)部分）》，一個單位工程的公共部分填寫一份《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（公共部分）》，單位工程驗收完畢匯總填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》。（十)分戶驗收中需要形成哪些驗收記錄分戶驗收過程101（十一)對分戶驗收時發(fā)現(xiàn)問題的處理

分戶驗收發(fā)現(xiàn)住宅工程存在實測實量、觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設計文件要求等問題的，由監(jiān)理單位書面責成施工單位整改并對整改情況進行復查。住宅工程未進行分戶驗收或分戶驗收存在質(zhì)量問題未整改的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。（十一)對分戶驗收時發(fā)現(xiàn)問題的處理分戶驗收發(fā)現(xiàn)住102（十二)單位工程竣工驗收時，出現(xiàn)什么情況應終止驗收住宅工程竣工驗收時,發(fā)現(xiàn)以下三種情況時時，工程質(zhì)量監(jiān)督機構責令停止驗收，并要求責任單位對有關問題進行改正，符合要求后方可重新組織竣工驗收：

①驗收條件不符合相關規(guī)定；

②分戶驗收記錄內(nèi)容不真實；③存在影響結構安全或影響主要使用功能的嚴重質(zhì)量問題。（十二)單位工程竣工驗收時，出現(xiàn)什么情況應終止驗收103（十三)什么是影響主要使用功能的質(zhì)量問題

影響主要使用功能的質(zhì)量問題包括：外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內(nèi)空間、主要構件尺寸偏差嚴重超標；墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質(zhì)量問題。

（十三)什么是影響主要使用功能的質(zhì)量問題影響主要104第二部分東莞市住宅工程分戶驗收內(nèi)容及要求（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）（二）分戶驗收實施細則（公共部分）第二部分東莞市住宅工程分戶驗收內(nèi)容及要求（一）分戶驗收實施105

（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義課件106（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）

1.建筑結構外觀及尺寸偏差檢查□建筑結構外觀與圖紙相符□室內(nèi)凈高□室內(nèi)凈開間□構件尺寸

（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）

1.建筑結構外觀及尺寸107戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（1）建筑結構外觀與圖紙相符驗收要求：應與設計圖紙相符。驗收方法：觀察檢查驗收數(shù)量：逐戶檢查戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（1）建筑結構外觀與圖紙108戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查

（2）室內(nèi)凈高驗收要求：對于精裝房及已完成找平層的初裝房，最大負偏差（實測值與推算值之差）不超過20mm。對于精裝房及已完成找平層的初裝房，極差（實測值中最大值與最小值之差）不超過20mm；對于其他初裝房，極差（實測值中最大值與最小值之差）不超過40mm。驗收方法：使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量驗收數(shù)量：逐戶檢查戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查

（2）室內(nèi)凈高109戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（3）室內(nèi)凈開間驗收要求：極差及最小負偏差不超過20mm。

驗收方法：使用激光測距儀或鋼卷尺進行測量驗收數(shù)量：逐戶檢查戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（3）室內(nèi)凈開間110戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（4）構件尺寸驗收要求：室內(nèi)梁、窗臺等構件不得出現(xiàn)明顯的大小頭現(xiàn)象。驗收方法：觀察和尺量檢查驗收數(shù)量：每戶全數(shù)檢查戶內(nèi)部分－建筑結構外觀及尺寸偏差檢查（4）構件尺寸111（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）2.內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查□墻面平整度□墻面垂直度□墻面陰陽角□墻面無脫層□墻面無空鼓□墻面無爆灰□墻面無裂縫□墻面無滲漏□頂棚無爆灰□頂棚無裂縫□頂棚無滲漏□地面平整度□地面無空鼓□地面無裂縫□地面無積水□地面無滲漏（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）2.內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢112戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（1）墻面平整度、墻面垂直度驗收要求：每戶住宅墻面平整度、垂直度要求最少檢測各10個點，檢查點80%在允許偏差范圍內(nèi)。高級抹灰的平整度、垂直度允許偏差3mm;普通抹灰的平整度、垂直度允許偏差4mm。驗收方法：用2m靠尺和楔形塞尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查113戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（2）墻面陰陽角驗收要求：每戶住宅要求最少檢測10個點，檢查點80%在允許偏差范圍內(nèi)。高級抹灰的陰陽角方正允許偏差3mm;普通抹灰的陰陽角方正允許偏差4mm。驗收方法：用直角檢測尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（2）墻面陰陽角114戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（3）地面平整度驗收要求：對于精裝房及已完成找平層的初裝房，每戶住宅要求最少檢測10個點，檢查點80%在允許偏差范圍內(nèi)。普通整體及板塊樓地面允許偏差均為4mm。驗收方法：用2m靠尺和楔形塞尺檢查。驗收數(shù)量：逐戶抽查。

戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（3）地面平整度115戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（4）墻面、頂棚脫層、空鼓、爆灰和裂縫驗收要求：墻面和頂棚抹灰層與基層間及各抹灰層之間必須粘結牢固;墻面和頂棚無脫層、空鼓、爆灰和裂縫

。驗收方法：小錘輕擊和觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（5）墻面、頂棚滲漏、地面滲漏、積水驗收要求：墻面、頂棚、地面不得有滲漏，地面排水順暢無積水。驗收方法：觀察檢查。衛(wèi)生間等有防水要求的地面應蓄水檢查（蓄水不少于24h）。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（4）墻面、頂棚脫層、空鼓116戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（6）樓地面空鼓、裂縫驗收要求：空鼓面積不超過400c㎡；不得出現(xiàn)裂縫和起砂。驗收方法：小錘輕擊和觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－內(nèi)墻面、地面和頂棚的檢查（6）樓地面空鼓、裂縫117（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）118（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）3.門窗的檢查□安裝牢固□開關靈活□關閉嚴密□門窗框無空鼓□門窗框無滲漏□推拉門窗扇有防脫落措施

（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）3.門窗的檢查119戶內(nèi)部分－門窗的檢查（1）安裝牢固驗收要求：門窗等不松動、不晃動

。驗收方法：手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）開關靈活、關閉嚴密驗收要求：開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。驗收方法：觀察、手扳檢查；開啟和關閉檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。

戶內(nèi)部分－門窗的檢查120戶內(nèi)部分－門窗的檢查（3）門窗框無空鼓、無滲漏驗收要求：外窗及周邊無滲漏

。驗收方法：觀察；用小錘輕敲門窗框檢查。推薦采用外窗淋水試驗檢查外窗滲漏情況。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）推拉門窗扇有防脫落措施驗收要求：推拉門窗扇必須有防脫落措施；扇與框的搭接量應符合設計要求。驗收方法：觀察和手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－門窗的檢查（3）門窗框無空鼓、無滲漏121戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查4.欄桿、護欄及安全玻璃的檢查□已安裝護欄□欄桿、護欄安裝牢固□欄桿、護欄的高度□欄桿、護欄的形式□豎桿間距□安全玻璃類型和厚度戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查4.欄桿、護欄及安全玻璃122戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（1）已安裝護欄驗收要求：無室外陽臺的外窗臺距室內(nèi)地面高度小于0.9m時必須采用安全玻璃并加設可靠的防護措施。(高度小于0.6m的凸窗的計算高度)驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（1）已安裝護欄123戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（2）欄桿、護欄安裝牢固驗收要求：

護欄高度、欄桿間距、安裝位置必須符合設計要求。護欄安裝必須牢固。驗收方法：觀察和手扳檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（2）欄桿、護欄安裝牢固124戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（３）欄桿、護欄的高度驗收要求：(陽臺、外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、上人屋面及室外樓梯等

)

臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于1.05m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于1.10m；有外圍護結構的防護欄桿的高度均應從可踏面起算，保證凈高0.90m。（b>=0.22m，h<=0.45m）驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（３）欄桿、護欄的高度125戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（４）欄桿、護欄的形式

驗收要求：住宅、托兒所、幼兒園、中小學及少年兒童專用活動場所的欄桿必須采用防止少年兒童攀登的構造；有水平桿件的欄桿或花式欄桿應設防攀爬措施（如金屬密網(wǎng)、安全玻璃等）。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（４）欄桿、護欄的形式126戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（５）豎桿間距

驗收要求：臨空處欄桿凈間距不應大于0.11ｍ;正偏差不大于3mm。驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（５）豎桿間距127戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（５）安全玻璃類型和厚度

驗收要求：除滿足設計要求外，尚應滿足以下規(guī)定：a.單塊玻璃大于1.5㎡時應使用安全玻璃。b.護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。c.當護欄一側距樓地面高度為5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。d.屋面玻璃必須使用安全玻璃；當屋面玻璃最高點離地面大于5m時,必須使用夾層玻璃。驗收方法：觀察檢查，游標卡尺測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－欄桿、護欄及安全玻璃的檢查（５）安全玻璃類型和厚度128（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）129（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）5.給水、排水檢查

□管道敷設□水壓試驗□給水管道暗敷臨時標識

□閥門安裝□地漏水封高度□檢查口伸縮節(jié)□潔具安裝□給水壓力在0.05-0.35MPa（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）5.給水、排水檢查130戶內(nèi)部分－給水、排水檢查

（1）管道敷設驗收要求：坡度正確;安裝固定牢固;配件、支架間距、位置符合要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）水壓試驗驗收要求：強度試驗壓力降符合要求;嚴密性試驗不滲不漏。驗收方法：手動（電動）試壓泵加壓試驗檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－給水、排水檢查131戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（3）給水管道暗敷臨時標識驗收要求：給水管道暗敷時，地面宜有管道位置的臨時標識。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）閥門安裝驗收要求：型號、規(guī)格、公稱壓力及安裝位置符合設計要求。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（3）給水管道暗敷臨時標識132戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（5）地漏水封高度驗收要求：地漏(或存水彎)的水封高度不得小于50mm。驗收方法：尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（6）檢查口伸縮節(jié)驗收要求：伸縮節(jié)間距不得大于4m；設計無要求時污水立管每隔一層設置一個檢查口，但在最底層和有衛(wèi)生器具的最高層必須設置。驗收方法：觀察和尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（5）地漏水封高度133戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（7）潔具安裝驗收要求：安裝平整、牢固，滿水后各連接件不滲不漏；通水試驗給、排水暢通。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（8）給水壓力在0.05-0.35MPa

驗收要求：分戶用水點的給水壓力不應小于0.05MPa;入戶管的給水壓力不應大于0.35MPa。驗收方法：用量程1.0或1.6MPa壓力表測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－給水、排水檢查（7）潔具安裝134（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）6.電氣檢查□導線截面□分色施工□絕緣強度□導線敷設□漏電保護□分戶配電箱□開關插座燈具□局部等電位□PE(或PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）6.電氣檢查135戶內(nèi)部分－電氣檢查（1）導線截面驗收要求：導線型號規(guī)格、截面、電壓等級符合要求。驗收方法：用游標卡尺測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）分色施工驗收要求：A相—黃色、B相—綠色、C相—紅色、零線(N)—淡藍色、保護地線(PE)—黃綠相間色。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查136戶內(nèi)部分－電氣檢查（3）絕緣強度驗收要求：線間和線對地絕緣電阻大于0.5MΩ。驗收方法：絕緣電阻搖表現(xiàn)場測量。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（4）導線敷設驗收要求：不同回路、電壓、交直流的電線不應穿于同一導管內(nèi)；管內(nèi)電線不得有接頭。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查（3）絕緣強度137戶內(nèi)部分－電氣檢查（5）漏電保護驗收要求：接線正確，動作電流不大于30mA，動作時間不大于0.1S。驗收方法：觀察檢查，用漏電開關測試儀測試。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（6）分戶配電箱驗收要求：箱（盤）內(nèi)配線整齊，回路編號齊全，標識正確；箱（盤）內(nèi)開關動作靈活可靠。驗收方法：觀察檢查和開、關保護器。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查（5）漏電保護138戶內(nèi)部分－電氣檢查（7）開關插座燈具驗收要求：開關插座安裝正確；燈具試運行(8h)合格，安裝高度低于2.4m時，金屬燈座必須接地（PE）或接零（PEN）住宅套內(nèi)的電源插座與照明,應分路配電。電源插座與照明,應分路配電。安裝在1.8m及以下的插座均應采用安全型插座。驗收方法：觀察檢查、照明試運行、拉尺實測。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查（7）開關插座燈具139戶內(nèi)部分－電氣檢查（8）局部等電位驗收要求：等電位連接端子齊全、位置正確；銅接地干、支線截面分別不小于16m㎡、6m㎡。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（9）PE(或PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接驗收要求：接地(PE)或接零(PEN)線在插座間不串聯(lián)聯(lián)接。驗收方法：抽查插座，打開面板檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。戶內(nèi)部分－電氣檢查（8）局部等電位140（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）（一）分戶驗收實施細則（戶內(nèi)部分）141（二）分戶驗收實施細則（公共部分）東莞市住宅工程質(zhì)量分戶驗收培訓講義課件142（二）分戶驗收實施細則（公共部分）1.外墻檢查驗收情況□墻面平整度□墻面垂直度□墻面陰陽□墻面無裂縫□窗角無斜裂縫□墻面無滲漏

□飾面磚無空鼓□飾面磚無脫落*黃色部分檢查請參考室內(nèi)檢查的相應項目（二）分戶驗收實施細則（公共部分）1.外墻檢查143公共部分－外墻檢查（1）窗臺無斜裂縫驗收要求：墻面及外窗臺周邊不應有可見斜裂縫。驗收方法：觀察檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。（2）飾面磚無空鼓、無脫落驗收要求：外墻應飾面磚無空鼓、無脫落現(xiàn)象。驗收方法：觀察；用小錘輕擊檢查。驗收數(shù)量：抽查。公共部分－外墻檢查144（二）分戶驗收實施細則（公共部分）2.門窗、樓梯和通道檢查□門窗安裝牢固□門窗開關靈活□門窗關閉嚴密□門窗框無空鼓□門窗框無滲漏□推拉門窗扇有防脫落措施□梯間墻面無空鼓□梯間墻面無裂縫□梯間地面無空鼓□梯間地面無裂縫□樓梯踏步高差□高層首層疏散外門及通道寬度□無障礙設施*黃色部分檢查請參考室內(nèi)檢查的相應項目（二）分戶驗收實施細則（公共部分）2.門窗、樓梯和通道檢查145公共部分－門窗、樓梯和通道檢查（1）樓梯踏步高差驗收要求，驗收方法、驗收數(shù)量驗收要求：其寬、高符合設計要求，相鄰踏步高差不得超過10mm。驗收方法：觀察檢查、用鋼尺測量。驗收數(shù)量：抽查不少于20點。（2）高層首層外門及通道寬度驗收要求：疏散門應外開，其凈寬不應小于1.1m；通道寬度不應小于1.2m。驗收方法：觀察和尺量檢查。驗收數(shù)量：全數(shù)檢查。公共部分－門窗、樓梯和通道檢查（1）樓梯踏步高差146公共部分－門