北大地產(chǎn)培訓(xùn)：如何做一名成功的房地產(chǎn)策劃師目錄<一>CHAPTER1.職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識CHAPTER3.相關(guān)法律法規(guī)知識第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則1.遵紀守法,尊重知識產(chǎn)權(quán)2.忠誠敬業(yè),恪盡職守3.公正誠信,杜絕欺詐房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識結(jié)構(gòu)1.企業(yè)策劃知識2.房地產(chǎn)經(jīng)濟知識3.市場營銷知識4.項目管理知識5.城市規(guī)劃及建筑設(shè)計知識6.人文基礎(chǔ)知識7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識8.房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識和專業(yè)能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實戰(zhàn)經(jīng)驗出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強的合作能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)1.對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認識2.對當(dāng)代國際精神\流行文化\生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對特定區(qū)域\特定城市的歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認知。4.對民族以及世界的建筑歷史\建筑文化\建筑思潮有著較為全面的了解.5.對各種營銷理論\微觀經(jīng)濟理論有著系統(tǒng)而深刻的認識.6.深諳各種廣告\品牌傳播理論的精髓,熟練運用宣傳造勢手法,同時具有較強的駕御語言的能力.7.對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對設(shè)計的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認識第二章房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)國土開發(fā)的基本目標:尋求經(jīng)濟\人口\資源\環(huán)境之間的最佳組合.城市開發(fā)的基本目標:謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃\統(tǒng)一開發(fā)\統(tǒng)一建設(shè)\統(tǒng)一管理)房地產(chǎn)綜合開發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃\設(shè)計\開發(fā)\建設(shè)和經(jīng)營是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個領(lǐng)域的經(jīng)濟活動.從縱向來看,要對建設(shè)的全過程,從立項論證\規(guī)劃設(shè)計\征地拆遷\招標投標\土地平整\組織施工\完工驗收\一直到房屋經(jīng)營管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接\互相配合\協(xié)調(diào)發(fā)展,以達到較高經(jīng)濟效益,較好社會效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.小知識點七通一平:供水\排水\供電\供熱\供氣\電信\道路通暢\場地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標，拍賣《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。外延型開發(fā)和內(nèi)涵型開發(fā)外延性開發(fā)：單純增加土地面積內(nèi)涵性開發(fā)：在原有土地上通過增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴建房屋等形式來實現(xiàn)）房地產(chǎn)開發(fā)的特點綜合性長期性時序性地域性風(fēng)險性房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)策劃劃的內(nèi)內(nèi)容開發(fā)區(qū)區(qū)位和和地段段的分分析與與選擇擇開發(fā)內(nèi)內(nèi)容和和規(guī)模模的分分析與與選擇擇開發(fā)時時機和和開發(fā)發(fā)進度度的分分析與與選擇擇（比比如上上海金金融中中心））開發(fā)合合作方方式的的分析析與選選擇項目融融資方方式的的分析析與選選擇開發(fā)完完成后后產(chǎn)品品推廣廣方式式的分分析與與選擇擇開發(fā)商商資金金來源源自有資資金，，預(yù)售售或預(yù)預(yù)租收收入，，抵押押貸款款，合合作方方出資資，集集資或或發(fā)行行債券券，融融資性性租賃賃融資租租賃：：非常常適合合小企企業(yè)。。對于于房產(chǎn)產(chǎn)項目目比如如電梯梯、中中央空空調(diào)等等設(shè)備備。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序序項目立立項階階段項目前前期準準備階階段項目建建設(shè)階階段項目銷銷售及及售后后服務(wù)務(wù)階段段項目立立項階階段投資機機會研研究——申領(lǐng)項項目選選址意意見書書及項項目立立項批批文——申請定定點——申請購購置土土地，，辦理理土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)續(xù)——申領(lǐng)規(guī)規(guī)劃紅紅線圖圖、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件通通知書書等文文件——編制規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計總總圖——提交總總圖，，申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證項目前前期準準備階階段選擇勘勘察隊隊伍和和設(shè)計計單位位——申領(lǐng)建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證和施施工許許可證證——申領(lǐng)房房屋拆拆遷許許可證證——做好七七通一一平工工作——選擇承承包單單位——選擇監(jiān)監(jiān)理單單位項目建建設(shè)階階段組織承承包商商進場場——加強開開發(fā)項項目工工程管管理與與控制制——申領(lǐng)商商品房房預(yù)售售許可可證——項目的的竣工工驗收收項目銷銷售及及售后后服務(wù)務(wù)階段段辦理竣竣工后后的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記手手續(xù)——申領(lǐng)商商品房房銷售售許可可證——與物業(yè)業(yè)公司司簽訂訂物業(yè)業(yè)委托托管理理合同同——提交相相關(guān)資資料——與用戶戶簽訂訂商品品房銷銷售合合同或或租賃賃合同同——做好物物業(yè)管管理工工作第二節(jié)節(jié)：城城市規(guī)規(guī)劃城市規(guī)規(guī)劃的的概念念、任任務(wù)“合理理、有有效和和公正正地創(chuàng)創(chuàng)造有有序的的城市市生活活空間間環(huán)境境”城市規(guī)規(guī)劃的的原則則1.人工環(huán)環(huán)境與與自然然環(huán)境境相和和諧的的原則則2.歷史環(huán)環(huán)境與與未來來環(huán)境境相和和諧的的原則則3.城市環(huán)環(huán)境中中各社社會集集團之之間社社會生生活相相和諧諧的原原則城市規(guī)規(guī)劃的的層面面及主主要內(nèi)內(nèi)容城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略層層面的的規(guī)劃劃：確確定城城市發(fā)發(fā)展目目標、、原則則、戰(zhàn)戰(zhàn)略部部署等等重大大問題題。建建立在在市民民參與與和法法律法法規(guī)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上。。我國國城市市總體體規(guī)劃劃及土土地利利用總總體規(guī)規(guī)劃屬屬于這這個范范疇建設(shè)控控制引引導(dǎo)層層面的的規(guī)劃劃：對對具體體每一一地塊塊未來來開發(fā)發(fā)利用用做出出法律律規(guī)定定，它它必須須尊重重并服服從城城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略對對其所所在空空間的的安排排?？刂菩孕栽敿毤氁?guī)劃劃和修修建性性詳規(guī)規(guī)P43城市總總體規(guī)規(guī)劃的的調(diào)整整、修修改和和審批批城市總總體規(guī)規(guī)劃的的調(diào)整整由城城市人人民政政府作作出，，并報報同級級人民民代表表大會會常務(wù)務(wù)委員員會和和原批批準機機關(guān)審審批修改總總體規(guī)規(guī)劃由由城市市人民民政府府組織織，并并需經(jīng)經(jīng)同級級人民民代表表大會會或常常務(wù)委委員會會審查查同意意后報報原批批準機機關(guān)審審批。。第三節(jié)節(jié)：房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃的概概念：：本章節(jié)節(jié)見自自編編教材材第四節(jié)節(jié)：房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計規(guī)劃設(shè)設(shè)計的的基本本內(nèi)容容：1）土地地使用用、用用地邊邊界與與面積積2）環(huán)境境容量量：建建筑容容積率率，建建筑密密度，，人口口密度度，綠綠地率率3）建筑筑控制制：建建筑高高度，，建筑筑后退退，建建筑間間距4）城市市設(shè)計計5）建筑筑空間間，功功能及及其經(jīng)經(jīng)濟性性6）基地地停車車車位位，總總體布布置，，出入入口房地產(chǎn)產(chǎn)項目目規(guī)劃劃內(nèi)容容及審審批程程序“一書兩兩證””制度度：實實行選選址意意見書書，建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證，建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證制度度1、選選址址意意見見書書制制度度：：項項目目基基本本情情況況/選址址依依據(jù)據(jù)2、建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證制制度度：：現(xiàn)現(xiàn)場場勘勘察察/征求求意意見見/提供供設(shè)設(shè)計計條條件件/審查查總總平平圖圖和和用用地地面面積積/核發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證3、建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證制制度度：：建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證申申請請/初步步審審查查/規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計要要點點意意見見書書/方案案審審查查/核發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證工程程勘勘察察與與工工程程設(shè)設(shè)計計勘察察過過程程：：資資料料分分析析（（1：5000）/初步步勘勘察察（（1：2000）/詳細細勘勘察察（（1：1000）/施工工勘勘察察（（不不一一定定做做））勘察察工工作作內(nèi)內(nèi)容容：：地地形形測測量量/工程程勘勘察察/地下下水水地地表表水水的的勘勘探探/氣象象調(diào)調(diào)查查設(shè)計計過過程程：：初初步步設(shè)設(shè)計計/技術(shù)術(shù)設(shè)設(shè)計計/施工工圖圖設(shè)設(shè)計計設(shè)計計工工作作具具體體內(nèi)內(nèi)容容：：總總體體設(shè)設(shè)計計/單體體設(shè)設(shè)計計/建筑筑構(gòu)構(gòu)造造設(shè)設(shè)計計/抗震震設(shè)設(shè)防防城市市土土地地分分類類城市市土土地地分分為為六六大大類類：：居居住住用用地地、、公公共共活活動動中中心心用用地地、、工工業(yè)業(yè)用用地地、、倉倉儲儲用用地地、、市市政政公公用用設(shè)設(shè)施施用用地地及及綠綠地地環(huán)境境容容量量指指標標：：居住住區(qū)區(qū)人人口口凈凈密密度度=住宅宅區(qū)區(qū)總總?cè)巳丝诳?住宅宅區(qū)區(qū)建建筑筑總總用用地地人均均住住宅宅區(qū)區(qū)用用地地=住宅宅區(qū)區(qū)總總用用地地/住宅宅區(qū)區(qū)總總?cè)巳丝诳谧≌瑓^(qū)區(qū)建建筑筑密密度度=住宅宅區(qū)區(qū)總總建建筑筑基基底底面面積積/住宅宅區(qū)區(qū)總總用用地地面面積積住宅宅區(qū)區(qū)容容積積率率=住宅宅區(qū)區(qū)總總建建筑筑面面積積/住宅宅區(qū)區(qū)總總用用地地面面積積參見見各各容容積積率率對對應(yīng)應(yīng)的的建建筑筑形形態(tài)態(tài)容積積率率是是不不是是越越高高越越好好？？設(shè)施施與與布布局局公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施道路路與與停停車車設(shè)設(shè)施施教育育設(shè)設(shè)施施綠地地與與戶戶外外活活動動場場地地設(shè)設(shè)施施管理設(shè)施施市政設(shè)施施從人本角角度考慮慮：這這些設(shè)施施規(guī)劃時時應(yīng)該注注意什么么？道路交通通組織路網(wǎng)布局局體系人車分行行和人車車混行居住區(qū)級級道路/居住組團團級道路路/宅間小路路出入口停車位建筑控制制建筑高度度：還要要考慮到到航線、、氣象觀觀測、通通信消防防、城市市景觀建筑后退退：道路路寬度和和建筑高高度的對對比，叫叫做路幅幅比一般路段段沿路建建筑高度度不得超超過規(guī)劃劃道路紅紅線寬度度，并為為建建筑后退退距離的的1。5倍建筑間距距：按按照冬至至日、大大寒日兩兩級日照照標準設(shè)設(shè)置多層層和高層層住宅間間距城市設(shè)計計總體“形、色、、質(zhì)”單體建筑筑“點、線、、體”內(nèi)外環(huán)境境的轉(zhuǎn)換換關(guān)系建筑空間間、景觀觀和形象象開放式討討論：空空間的創(chuàng)創(chuàng)新突破破景觀和形形象：軟軟質(zhì)景觀觀和硬質(zhì)質(zhì)景觀（參考資資料：綠綠城景觀觀成本））住宅建筑筑設(shè)計功能定位位建筑風(fēng)格格和造型型定位房型設(shè)計計具體空間間設(shè)計（（臥室、、廚房、、衛(wèi)生間間、起居居室、書書房、儲儲藏室、、車庫））公共建筑筑配套千人指標標：居住住區(qū)三級級公建配配置的重重要依據(jù)據(jù)千人指標標規(guī)定之之外原則：““誰投資資，誰經(jīng)經(jīng)營，誰誰受益””各地政策策差別比比較大：：各地在開開發(fā)過程程中，除除了繳納納土地出出讓金之之外，還還需繳納納大配套套費用、、小配套套費用若若干。據(jù)據(jù)悉，所所謂大配配套費用用，大配配套一般般是指房房地產(chǎn)項項目中政政府提供供到地塊塊接口（（路由））的市政政項目，，包括自自來水、、燃氣、、排水及及道路及及其他，，一般不不含兩電電一熱（（電力、、電信、、供熱）），小配配套一般般是指小小區(qū)非營營業(yè)性公公建費用用，包括括中小學(xué)學(xué)、幼兒兒園、老老年公寓寓、居委委會、派派出所、、垃圾站站、交通通站等7項，一般般小配套套的費用用包括在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)前前期中。。房地產(chǎn)投投融資房地產(chǎn)開開發(fā)項目目融資的的特點：：融資規(guī)規(guī)模大，，償還期期長，房房地產(chǎn)資資金缺乏乏流動性性投資種類類：住宅宅地產(chǎn)/商業(yè)房地地產(chǎn)/工業(yè)房地地產(chǎn)/旅游房地地產(chǎn)/綜合房地地產(chǎn)商業(yè)房地地產(chǎn)類細細分：辦辦公/總部經(jīng)濟濟辦公/孵化器/生態(tài)園區(qū)區(qū)辦公商業(yè)街SHOPPINGMALL房地產(chǎn)開開發(fā)項目目融資的的基本要要求1、確定合合理的融融資規(guī)模模2、正確選選擇渠道道和方式式、降低低融資成成本3、統(tǒng)籌考考慮房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的融資資與投資資，提高高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資金的使使用效益益。4、按規(guī)定定建立資資本金制制度5、優(yōu)化房房地產(chǎn)開開發(fā)的資資金結(jié)構(gòu)構(gòu)案例某公司擁擁有100萬股本，，現(xiàn)投資資一項目目，投資資收益率率為12%。如果以10%的利率借借入100萬元，與與原始股股本一并并投資，，收益水水平仍然然是12%。那么由由于財務(wù)務(wù)杠桿的的作用，，100萬原始股股的凈收收益是多多少？如果借貸貸利率為為10%，而收益益水平由由于市場場風(fēng)險跌跌到8%，那么，，同樣由由于財務(wù)務(wù)杠桿的的作用，，100萬原始股股的凈收收益只有有6萬元，收收益率為為多少？？房地產(chǎn)開開發(fā)項目目融資的的決策1、欲籌集集資金的的幣種、、數(shù)額2、融資流流量3、資金來來源構(gòu)成成4、融資風(fēng)風(fēng)險分析析及風(fēng)險險管理措措施5、融資成成本預(yù)算算6、融資方方法7、明確融融資的權(quán)權(quán)力責(zé)任任關(guān)系融資三大大衡量指指標安全性經(jīng)濟性可行性房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)的融資資來源自有資金金：不只只包括現(xiàn)現(xiàn)金，還還包括各各種速動動資產(chǎn)。。速動資產(chǎn)產(chǎn)：包括括用于透透支貸款款，保函函，或信信用證的的補償余余額的凍凍結(jié)資金金。如能能爭取早早日解除除凍結(jié)，，也屬于于現(xiàn)金一一類。速速動資產(chǎn)產(chǎn)包括各各種應(yīng)收收的銀行行票據(jù)、、股票和和債券（（可以抵抵押、貼貼現(xiàn)而獲獲得現(xiàn)金金的證券券），以以及其它它可立即即售出的的建成樓樓宇的回回款和近近期可立立即售出出的各種種物業(yè)的的應(yīng)收款款。銀行貸款款參見文章章《銀行利率率與房地地產(chǎn)價格格之間的的關(guān)系》參見文章章《我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金來來源情況況報告》我國利率率政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的影響.doc中國房地產(chǎn)產(chǎn)資金來源源狀況分析析報告.doc證券化資金金房地產(chǎn)股票票房地產(chǎn)債券券信托資金產(chǎn)業(yè)基金爭取外單位位投資、外外資、墊資資、預(yù)售款款、合作開開發(fā)外資如何挑挑選國內(nèi)的的房地產(chǎn)項項目？我們更傾向向于擁有成成熟現(xiàn)金流流的商業(yè)地地產(chǎn)或者是是具有升值值空間的項項目第六節(jié)房房地產(chǎn)市場場營銷市場營銷的的概念指企業(yè)通過過向顧客提提供能滿足足顧客需要要的產(chǎn)品和和服務(wù)，促促使顧客消消費企業(yè)提提供的產(chǎn)品品和服務(wù)，，進而實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)目標標的經(jīng)營理理念和戰(zhàn)略略管理活動動。營銷與推銷銷的關(guān)系市場營銷學(xué)學(xué)的發(fā)展：：初創(chuàng)時期：：19世紀末至20世紀20年代、周期期性經(jīng)濟危危機應(yīng)用時期：：20年代至二戰(zhàn)戰(zhàn)結(jié)束形成和發(fā)展展時期：戰(zhàn)戰(zhàn)略意義上上的4PPRODUCTPRICEPLACEPROMOTIONPOWERPUBLICRELATION市場營銷在在企業(yè)中的的地位與生產(chǎn)職能能、財務(wù)職職能、人事事職能處于于同樣重要要的地位當(dāng)市場需求求不足時候候，競爭激激烈，銷售售下降，成成本提高時時，營銷職職能會更加加重要市場營銷在在我國的發(fā)發(fā)展1978年以后重新新發(fā)展，一一門綜合性性特點的