建發(fā)鷺州南地塊定位方案成都思源出品2013年1月謹(jǐn)呈：建發(fā)房產(chǎn)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告1建發(fā)鷺州南地塊成都思源出品謹(jǐn)呈：建發(fā)房產(chǎn)建發(fā)天府鷺洲南地塊定緣起1。認(rèn)知本體地塊分析區(qū)域分析交通分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)解讀項(xiàng)目本體綜述建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告2緣起1。認(rèn)知本體地塊分析建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告2宏觀區(qū)位來(lái)看，位于城南天府新城的核心區(qū)域——中央居住區(qū)。項(xiàng)目與城市的關(guān)系天府新城本案中鐵建國(guó)際城桐梓林一號(hào)匯錦城天悅府鳳凰城保利心語(yǔ)尚郡時(shí)代晶座雍湖灣天府鷺洲雅頌居城南1號(hào)仁和春天譽(yù)峰公館1881泰悅灣半島城邦時(shí)代晶科城南官邸站南板塊大源板塊大源組團(tuán)為天府新城內(nèi)規(guī)劃打造的中央居住區(qū)，規(guī)劃配套均以生活為主；自2007年開(kāi)始，中海、華潤(rùn)進(jìn)駐區(qū)域。2010年，隨保利、建發(fā)、復(fù)地等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，大源成為成都最熱點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)放區(qū)域。2012年12月，萬(wàn)科躋身大源；本地塊位于大源組團(tuán)核心位置；建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告3宏觀區(qū)位來(lái)看，位于城南天府新城的核心區(qū)域——中央居住區(qū)。項(xiàng)目項(xiàng)目位于大源的核心區(qū)域，建發(fā)天府鷺洲南側(cè)，伊藤洋華堂西側(cè)。區(qū)域交通通達(dá)性好，未來(lái)居住人口達(dá)5萬(wàn)人以上，配套完善，定位中高端，2011年末商業(yè)配套開(kāi)始陸續(xù)呈現(xiàn)。項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系地塊10分鐘步行圈內(nèi)有伊藤旗艦店、雅頌居獨(dú)棟商業(yè)、世豪集中商業(yè)圈、復(fù)城國(guó)際商業(yè)圈、鐵象寺水街商業(yè)圈、大源中央公園、大源中學(xué)、成都七中。

距離地鐵5號(hào)線5分鐘步行距離，距離1號(hào)線5分鐘車程；區(qū)域內(nèi)配套生活類配套設(shè)施陸續(xù)呈現(xiàn)，生活更加便捷區(qū)域內(nèi)2014年交房戶數(shù)超過(guò)18000戶，預(yù)計(jì)2015年入住率達(dá)到80%以上，集中人口約4萬(wàn)多人，生活氛圍將全面呈現(xiàn)。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告4項(xiàng)目位于大源的核心區(qū)域，建發(fā)天府鷺洲南側(cè)，伊藤洋華堂西側(cè)。區(qū)會(huì)展地塊萬(wàn)科地塊外籍人社區(qū)成都七中鐵像寺水街保利心語(yǔ)1-2期保利心語(yǔ)3-4期世豪廣場(chǎng)大源中央公園復(fù)城國(guó)際南華路連接天府一街與華陽(yáng)，承載大源組團(tuán)、建發(fā)天府鷺洲、萬(wàn)科新項(xiàng)目及后續(xù)潛在項(xiàng)目預(yù)計(jì)約4萬(wàn)人口。

天府二街連通大源村與天府新城中央住宅區(qū)，承載大源板塊12萬(wàn)人口。天府二街同時(shí)與劍南大道、益州大道、天府大道與紅星路南沿線交匯，交通四通八達(dá)。區(qū)域內(nèi)2014年交房戶數(shù)超過(guò)18000戶，預(yù)計(jì)2015年入住率達(dá)到80%以上，集中人口約4萬(wàn)多人，生活氛圍將全面呈現(xiàn)。大源村后續(xù)潛在項(xiàng)目劍南大道益州大道天府二街目標(biāo)位置距離（m）步行時(shí)間（min）車行時(shí)間(min)伊藤洋華堂30051地鐵5號(hào)線30051成都七中50082鐵象寺水街800103復(fù)城國(guó)際800103會(huì)展中心2000205項(xiàng)目地塊位于建發(fā)既已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鷺州南側(cè)，與區(qū)域配套連接緊密。項(xiàng)目地段價(jià)值認(rèn)可度較高，建發(fā)品牌在大源區(qū)域有積淀。萬(wàn)科地塊項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告5會(huì)展地塊萬(wàn)科地塊外籍人社區(qū)成都七中鐵像寺水街保利心語(yǔ)1-2期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在大源組團(tuán)偏小，占地僅30畝，總建面約6萬(wàn)平米。

容積率較低，規(guī)劃商業(yè)體量不大于1.2萬(wàn)平方米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊基礎(chǔ)信息凈用地面積（平米）20072.35凈用地面積(畝)30.1085土地用途城鎮(zhèn)混合住宅用地土地使用性質(zhì)二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）容積率≤3規(guī)劃建筑面積≤60217，其中商業(yè)≤12043建筑密度總≤40%，塔樓≤22%綠地率≥30%建筑高度≤航空限高絕對(duì)海拔高程549米（最高點(diǎn)相對(duì)地面約60米）。規(guī)劃建筑高度100米地塊周長(zhǎng)：573.8m，四面臨路：（天府二街，南華路——雙向4車道；南干堰、地塊南側(cè)——16米規(guī)劃道路）天府二街：113.3m南華路：181.9m南干堰：187.0m地塊南側(cè)：91.6m建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在大源組團(tuán)偏小，占地僅30畝，總建面約6萬(wàn)平米。

容地塊較為規(guī)則，整體呈梯形。西側(cè)與北側(cè)臨城市主干道，展示面及商業(yè)價(jià)值較高。東側(cè)臨南干堰及濱河景觀帶，景觀資源及居住價(jià)值最高。南側(cè)臨待拍居住用地，居住價(jià)值較高。項(xiàng)目四至項(xiàng)目東側(cè)——邊長(zhǎng)約187米臨16米規(guī)劃道路，但主要為本項(xiàng)目社區(qū)道路。南干堰東側(cè)為規(guī)劃的河道綠化帶。項(xiàng)目東側(cè)居住價(jià)值高。項(xiàng)目南側(cè)：規(guī)劃為居住用地，未拍地塊邊長(zhǎng)約92米臨16米規(guī)劃道路項(xiàng)目北側(cè)——邊長(zhǎng)約113米臨天府二街，是天府新區(qū)重要的橫向交通動(dòng)線，也是本地塊以西區(qū)域通往伊藤、會(huì)展中心的核心交通通道。臨鷺州2期住宅及1F底商，市政形象品質(zhì)較高。項(xiàng)目北側(cè)整體商業(yè)最高。項(xiàng)目西側(cè)——邊長(zhǎng)約182米臨雙向4車道的南華路。是重要的南北交通動(dòng)線。具有較高的商業(yè)價(jià)值。西南側(cè)有變電站，對(duì)居住有一定影響。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告7地塊較為規(guī)則，整體呈梯形。西側(cè)與北側(cè)臨城市主干道，展示面及商自身稟賦較小規(guī)模中等容積率與建發(fā)天府鷺洲共筑中央生活區(qū)百畝公園大盤(pán)。項(xiàng)目總占地面積30畝；容積率3.0；住宅體量4.8萬(wàn)平方米、商業(yè)體量1.2萬(wàn)平方米；延續(xù)鷺州血脈，構(gòu)建百畝大盤(pán)；項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展核心區(qū)域核心區(qū)域的核心地段位于天府新城中央生活區(qū)核心區(qū)域；區(qū)域定位起步較高，配套完善；交通配套公共交通發(fā)達(dá)軌道價(jià)值顯著天府新城四縱四橫的交通體系，通達(dá)性好；地鐵5號(hào)線的價(jià)值預(yù)期；生活配套景觀休閑配套教育、醫(yī)療配套豐富生活配套檔次定位較高，但現(xiàn)階段配套缺乏，業(yè)態(tài)較單一。延續(xù)建發(fā)鷺洲公園、；規(guī)劃配套完善，且日漸成熟；項(xiàng)目周邊商業(yè)配套多以大型集中商業(yè)為主，2010年后小區(qū)多規(guī)劃1-2F底商，現(xiàn)階段尚未形成經(jīng)營(yíng)氛圍，業(yè)態(tài)方面相對(duì)單一；城市核心住區(qū)/規(guī)劃向好/交通便捷/生活配套豐富但有待成熟/百畝公園大盤(pán)項(xiàng)目綜述項(xiàng)目使命：延續(xù)建發(fā)在大源區(qū)域的成功形象，打造品質(zhì)百畝大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：叫好又叫座建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告8自身稟賦較小規(guī)模項(xiàng)目總占地面積30畝；項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展核心區(qū)2012年調(diào)控政策走勢(shì)回顧2012政策面其實(shí)基本無(wú)大動(dòng)作，僅單純強(qiáng)調(diào)執(zhí)行2012年底提出在2013年將支持自住和改善需求，政策松綁。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告92012年調(diào)控政策走勢(shì)回顧2012政策面其實(shí)基本無(wú)大動(dòng)作，僅研究2。市場(chǎng)環(huán)境2013年宏觀大勢(shì)預(yù)判2013年成都市場(chǎng)預(yù)判大源組團(tuán)市場(chǎng)供、銷、存結(jié)構(gòu)分析2013年項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境研判及啟示建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告10研究2。市場(chǎng)環(huán)境2013年宏觀大勢(shì)預(yù)判建發(fā)天府鷺洲南地塊定位。市場(chǎng)大勢(shì)研判建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告11。市場(chǎng)大勢(shì)研判建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告112013年調(diào)控政策走勢(shì)展望貨幣政策：

政策支持合理自住和改善性需求，針對(duì)這兩類需求政策有松動(dòng)的可能；行業(yè)政策：預(yù)測(cè)1：合理自住和改善性需求政策有望松動(dòng)2012年底住建部基調(diào)：支持合理自住和改善性需求，將引發(fā)市場(chǎng)對(duì)這兩需求政策松動(dòng)的預(yù)期。預(yù)測(cè)2：房產(chǎn)稅試點(diǎn)有望擴(kuò)大2013年上半年房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案和時(shí)間表有望出臺(tái)，但全面推廣仍待時(shí)日，需做好相關(guān)研究，解決好重復(fù)收稅問(wèn)題。而交易稅的簡(jiǎn)并亦有望先從部分有條件的城市開(kāi)展試點(diǎn)。預(yù)測(cè)3：限購(gòu)政策持續(xù)，多改仍受影響在繼續(xù)限購(gòu)的政策背景下，多次改善性需求購(gòu)房成本仍高，受政策影響仍存在。預(yù)測(cè)4：土地拉供應(yīng)，抑地王增供應(yīng)思路下，土地計(jì)劃供應(yīng)量或有提高，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)“、”限地價(jià)競(jìng)配建“有望在更多城市推廣，而”分割出讓“或難以推行。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告122013年調(diào)控政策走勢(shì)展望貨幣政策：行業(yè)政策：預(yù)測(cè)1：合理上半年土地市場(chǎng)低迷，下半年在市場(chǎng)向好情況下，市場(chǎng)井噴；

2012年主城區(qū)整體供銷與歷史高位持平；

2012年主城區(qū)土地均價(jià)750萬(wàn)/畝，樓面價(jià)2830，也與歷史高位持平；開(kāi)發(fā)商拿地積極性重回2007年高峰期，各方預(yù)期樂(lè)觀；郊縣中雙流、新都供銷在前兩位；2012年成都土地市場(chǎng)交易特征總結(jié)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告13上半年土地市場(chǎng)低迷，下半年在市場(chǎng)向好情況下，市場(chǎng)井噴；2開(kāi)工面積同比反彈，各方對(duì)未來(lái)預(yù)期看好；

2012年前半段”量升價(jià)穩(wěn)”，后半段”量?jī)r(jià)齊升“；

70-90面積段、50-70萬(wàn)總價(jià)段剛需產(chǎn)品成為本年度救世主；郊縣中雙流繼續(xù)一枝獨(dú)秀，但郫縣今年成交降幅達(dá)40%；當(dāng)前主城區(qū)整體成交量大幅超越去年，全年或超越2010年水平；板塊中，華陽(yáng)板塊繼續(xù)領(lǐng)跑，站南其實(shí)，郊縣中東升、犀浦表現(xiàn)不俗；君匯上品居成交面積、套數(shù)大成都雙料冠軍；英倫聯(lián)邦居成交金額榜首；2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)交易特征總結(jié)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告14開(kāi)工面積同比反彈，各方對(duì)未來(lái)預(yù)期看好；2012年前半段”關(guān)于開(kāi)工量：2013年市場(chǎng)企穩(wěn)上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，開(kāi)工量將增幅將明顯；關(guān)于供銷量：自住和改善需求政策的松閘，將引發(fā)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放，

呈現(xiàn)供應(yīng)兩旺態(tài)勢(shì)；關(guān)于價(jià)格：需求引爆、土地成本高業(yè)、市場(chǎng)回暖等大環(huán)境下，眾多因素推動(dòng)明年價(jià)格上漲；關(guān)于產(chǎn)品：受支持合理自住和改善性需求政策影響，剛需和改善需求產(chǎn)品

將引發(fā)市場(chǎng)需求；關(guān)于熱點(diǎn)板塊：錦城湖、攀成鋼、外光華、華陽(yáng)、東升等依舊是熱點(diǎn)；

2013年將誕生雙流華府等新興板塊。

同時(shí)，大源、大面、站南等板塊熱度依舊會(huì)不減。2013年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判整體形勢(shì)樂(lè)觀。在政策支持下，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)剛需、改善兩類產(chǎn)品線需求釋放。價(jià)格上漲壓力較大。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告15關(guān)于開(kāi)工量：2013年市場(chǎng)企穩(wěn)上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，開(kāi)工量將增幅將。大源市場(chǎng)供銷存研究建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告16。大源市場(chǎng)供銷存研究建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告162013年，城南格局研判：

站南大源華陽(yáng)主力產(chǎn)品

80-18873-120

73-120

成交價(jià)格

12000（清水）16000（精裝）8200（清水）

6000（清水）預(yù)判2012年隨站南拿地價(jià)格的上升，2013年站南高端改善集中趨勢(shì)明顯大城南區(qū)域中首置首改第一站

首置首改客戶第二站站南板塊高端改善集中

大源板塊將成為城南首改第一站建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告172013年，城南格局研判：

站南大源華陽(yáng)主力產(chǎn)品80-1已推未售未推未售項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）

實(shí)得面積（㎡）

贈(zèng)送率總價(jià)（萬(wàn)元）

預(yù)計(jì)銷售周期截至套數(shù)建筑面積（㎡）

實(shí)得面積（㎡）

贈(zèng)送率總價(jià)（萬(wàn)元）

預(yù)計(jì)銷售周期套數(shù)匯錦城73-8484-9514%58-672013年2月2873-8484-9514%60-69

2013年6月

214尚郡76-8884-9811%57-662013年3月70————————————利通時(shí)代晶座65-77

71-89

9-15%

45.52013年3月8065-77

71-89

9-15%

48.72013年6月208

雅頌居（精裝）95101.67%104.52013年9月12795101.67%104.52014年12月48093-95102.49%102.393-95102.49%102.3天悅府————————————87-90————

75-772014年6月652錦城南府————————————86————622014年6月460————————————96————區(qū)域內(nèi)，已售項(xiàng)目的套二產(chǎn)品主要面積段集中在73平米—88平米，贈(zèng)送率多集中于10-14%，屬于常規(guī)贈(zèng)送；總價(jià)段控制在63萬(wàn)左右；已推未售存量305套，未推未售2014套；預(yù)計(jì)在2013年6月，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目套二銷售基本完畢大源組團(tuán)套二產(chǎn)品線盤(pán)點(diǎn)

建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告18已推未售未推未售項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率總價(jià)匯錦城（套二）套二

建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售73-8484-9514%58-672013年3月283#、4#、5#外向、商業(yè)低總價(jià)

未推未售73-8484-9514%60-69

2013年7月

2141#、2#

中庭中庭

86平兩房單衛(wèi)74平兩房單衛(wèi)未推未售已推未售售罄建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告19匯錦城（套二）套二建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷售周利通時(shí)代晶座（套二）未推未售已推未售套二

建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售65-77

71-89

9-15%

46-542013年6月8013#、15#北向低總價(jià)

未推未售65-77

71-89

9-15%

48-67

2013年10月

20810#、11#

西向中庭

65平兩房單衛(wèi)77平兩房半單衛(wèi)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告20利通時(shí)代晶座（套二）未推未售已推未售套二建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)尚郡（套二）1#2#3#4#5#6#7#8#7373929210810873739292108108一單元二單元7373929210810873739292108108一單元二單元ICON尚郡已未推售存量集中在1#、2#樓中庭及體育公園較好位置，多數(shù)為88平米套二，實(shí)得面積為84-98平，贈(zèng)送率為11%，屬于常規(guī)贈(zèng)送。1#、2#、3#戶型均一致，1#、2#套二戶型景觀和視野較好，朝南、朝中庭、朝體育公園。預(yù)計(jì)全部產(chǎn)品去化周期在13年3月結(jié)束?；臼垠牢赐莆词垡淹莆词劢òl(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告21尚郡（套二）1#2#3#4#5#6#7#8#73天悅府（套二）18#19#20#21#22#23#24#25#26#27#3#2#套二

建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)(萬(wàn))預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售——————————————————未推未售87-9095-98.59%75-772014年12月652所有高層樓棟多數(shù)外向臨街品質(zhì)、鐵象寺水街未推未售89平兩房?jī)蓮d，實(shí)得95-98建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告22天悅府（套二）18#19#20#21#22#23#24#25區(qū)域內(nèi)，已售項(xiàng)目的套三產(chǎn)品主要面積段集中在90平米—134平米，贈(zèng)送率集中在10%左右，屬于常規(guī)贈(zèng)送范圍中偏?。豢們r(jià)段控制在85萬(wàn)左右；保利戶型均較贈(zèng)送較大，套三贈(zèng)送率達(dá)30%。已推未售存量519套，未推未售3023套；預(yù)計(jì)在2013年6月，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目套三銷售完畢項(xiàng)目名稱已推未售未推未售建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率總價(jià)預(yù)計(jì)套數(shù)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率總價(jià)預(yù)計(jì)銷售套數(shù)（㎡）（㎡）（萬(wàn)元）銷售（㎡）（㎡）（萬(wàn)元）周期

周期

匯錦城98-111109-12412%80-892013年3月60126-138

147-162

17%

103-1132013年6月214126-138147-16217%100-110尚郡11012312%82.52013年3月50一一一一一一13114612%98利通時(shí)代晶座89-96100-109

14%

68.22013年4月12091-96101-10914%

762013年6月140

雅頌居1391487%152.92014年6月1921391487%152.92014年6月600心語(yǔ)12416030%1052013年3月9712416030%1052013年6月124天悅府————————————117-134126-8%110-1272014年12月1063錦城南府————————————116-126

962014年6月882133

106大源組團(tuán)套三產(chǎn)品線盤(pán)點(diǎn)

建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告23區(qū)域內(nèi)，已售項(xiàng)目的套三產(chǎn)品主要面積段集中在90平米—134平匯錦城（套三）套三

建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)（萬(wàn)）預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售98-111109-12412%80-892013年6月603#北向、中庭中庭

126-138147-16217%100-1102013年6月3#、4#、5#東北向中庭未推未售126-138

147-162

17%

103-1132013年12月

2141#、2#

北向、東向、臨路——

126-138平三房?jī)尚l(wèi)未推未售已推未售售罄98平三房?jī)尚l(wèi)111平三房?jī)尚l(wèi)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告24匯錦城（套三）套三建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷售周利通時(shí)代晶座（套三）未推未售已推未售套三建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售89-96100-109

14%

62.3-67.22013年6月12013#、15#、7#、8#北向低總價(jià)

未推未售91-96101-10914%

68.2-722013年12月14010#、11#

西向中庭朝向

89平三房雙衛(wèi)91平三房雙衛(wèi)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告25利通時(shí)代晶座（套三）未推未售已推未售套三建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送尚郡（套三）1#2#3#4#5#6#7#8#7373929210810873739292108108一單元二單元7373929210810873739292108108一單元二單元ICON尚郡已未推售存量集中在1#、2#樓中庭及體育公園較好位置，多數(shù)為110平和131平套三，實(shí)得面積為123-146平，贈(zèng)送率為11%，屬于常規(guī)贈(zèng)送。131平套三由于面積段大總價(jià)高去化困難。套三共計(jì)存量50套。1#、2#、3#戶型均一致，套三戶型方正，景觀視野較好。預(yù)計(jì)全部產(chǎn)品去化周期在13年6月結(jié)束?；臼垠牢赐莆词垡淹莆词劢òl(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告26尚郡（套三）1#2#3#4#5#6#7#8#73保利心語(yǔ)花園（套三）套三建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)(萬(wàn))預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售12416030%1052013年5月9710#北向舒適三房未推未售——————————————————已推未售124平三房雙衛(wèi)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告27保利心語(yǔ)花園（套三）套三建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷天悅府（套三）套三

建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)(萬(wàn))預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售——————————————————未推未售117-134126-8%110-1272014年12月1063所有高層樓棟中庭、南向品質(zhì)、鐵象寺水街未推未售18#19#20#21#22#23#24#25#26#27#3#2#117平三房雙衛(wèi)134平三房雙衛(wèi)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告28天悅府（套三）套三建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷售周大源板塊區(qū)域住宅（套四至套五）產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目名稱已推未售

未推未售

建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率總價(jià)預(yù)計(jì)套數(shù)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率總價(jià)預(yù)計(jì)銷售套數(shù)（㎡）（㎡）（萬(wàn)元）銷售（㎡）（㎡）（萬(wàn)元）周期

周期

華潤(rùn)鳳凰城156-182177-20413%157.52013年6月45一一一一一一世豪瑞麗14015511%1102013年2月17一一一一一一都城雅頌居一一一一一一140-180

————

1982014年5月400保利心語(yǔ)花園183216

20%

1372013年5月37一一一一一一天悅府1691828%1602014年12月116區(qū)域內(nèi)，已售項(xiàng)目的套四及以上產(chǎn)品主要面積段集中在135平米—183平米，贈(zèng)送率集中分布在16%，屬于常規(guī)贈(zèng)送；總價(jià)段控制在130萬(wàn)左右；已推未售存量99套，未推未售516套；大源套四及以上產(chǎn)品線基本斷貨。大源組團(tuán)套四及以上產(chǎn)品線盤(pán)點(diǎn)

建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告29大源板塊區(qū)域住宅（套四至套五）產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目名稱已推鳳凰城(四房及五房)已推未售四房

建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)(萬(wàn))預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售156-182177-20413%157.52013年6月451#、2#、3#西向臨河、景觀視野好未推未售——————————————————182平變204平四房?jī)尚l(wèi)157平變177平四房?jī)尚l(wèi)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告30鳳凰城(四房及五房)已推未售四房建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)世豪瑞麗（四房）已推未售四房

建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)(萬(wàn))預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售14015511%1102013年2月175#、6#西南中庭未推未售——————————————————140平實(shí)得155平四房雙衛(wèi)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告31世豪瑞麗（四房）已推未售四房建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)保利心語(yǔ)花園（套四）四房建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)(萬(wàn))預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售18321620%1552013年5月379#西向法式園林未推未售——————————————————已推未售183平四房建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告32保利心語(yǔ)花園（套四）四房建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷四房建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)(萬(wàn))預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售——————————————————未推未售1691828%160-1702014年12月116所有高層樓棟中庭南向南北通透、中庭景觀視野未推未售18#19#20#21#22#23#24#25#26#27#3#2#169平四房雙衛(wèi)天悅府（套四）建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告33四房建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率預(yù)計(jì)總價(jià)預(yù)計(jì)銷售周期截至剩余分布位大源板塊區(qū)域住宅（躍層）產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目名稱建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率總價(jià)預(yù)計(jì)套數(shù)建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送率總價(jià)預(yù)計(jì)銷售套數(shù)（㎡）（㎡）（萬(wàn)元）銷售（㎡）（㎡）（萬(wàn)元）周期

周期

保利百合花園9814346%107.82013年1月119814346%107.82014年5月1807812155%85.8147812155%85.836010115150%111.11510115150%111.136012717941%138.71112717941%138.7180保利心語(yǔ)花園128216

71%121.62013年7月76143244

70%

128.72013年7月124凱旋南城140-145176-18124%126.02013年3月21一一一一一一188-194233-24024%170.12013年3月8196-20125024%180.92013年3月6區(qū)域內(nèi)，已售項(xiàng)目的躍層產(chǎn)品主要面積段集中在101平米—127平米；保利百合屬于超贈(zèng)送，總價(jià)段控制在180萬(wàn)左右；已推未售存量162套，未推未售1204套；預(yù)計(jì)在2014年6月，區(qū)域內(nèi)躍層銷售完畢大源組團(tuán)躍層產(chǎn)品線盤(pán)點(diǎn)

建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告34大源板塊區(qū)域住宅（躍層）產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)項(xiàng)目建筑實(shí)得贈(zèng)送率總價(jià)預(yù)保利百合花園（躍層）1#2#3#4#5#6#7#8#露臺(tái)露臺(tái)結(jié)構(gòu)板半贈(zèng)送全贈(zèng)送搭隔板建筑面積：78㎡

贈(zèng)送面積：42㎡實(shí)得面積：120㎡套型：四房?jī)尚l(wèi)兩建筑面積：98㎡

贈(zèng)送面積24㎡實(shí)得面積：143㎡套型：三房三衛(wèi)兩廳建筑面積：101㎡

贈(zèng)送面積：52㎡實(shí)得面積：151㎡套型：四房三衛(wèi)兩建筑面積：127㎡

贈(zèng)送面積：52㎡實(shí)得面積：179㎡套型：四房三衛(wèi)兩已推未售戶型建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率總價(jià)（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)銷售周期剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)3室2廳3衛(wèi)9814346%107.82013年1月113#、4#北向全躍層住宅4室2廳2衛(wèi)7812155%85.8143#、4#東向全躍層住宅4室2廳3衛(wèi)10115150%111.1153#、4#南向全躍層住宅4室2廳3衛(wèi)12717941%138.7113#、4#西向全躍層住宅未推未售戶型建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率總價(jià)（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)銷售周期剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)3室2廳3衛(wèi)9814346%107.82014年6月1801、2、5、6、7、8#北向全躍層住宅4室2廳2衛(wèi)7812155%85.83601、2、5、6、7、8#東向全躍層住宅4室2廳3衛(wèi)10115150%111.13601、2、5、6、7、8#南向全躍層住宅4室2廳3衛(wèi)12717941%138.71801、2、5、6、7、8#西向全躍層住宅已推未售未推未售建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告35保利百合花園（躍層）1#2#3#4#5#6#7#8#露臺(tái)露臺(tái)凱旋南城（躍層）3#4#5#6#7#8#疊拼180-250㎡10B10A10C1#2#A戶型五室兩廳四衛(wèi)建筑面積約196-201平米躍層建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率總價(jià)（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)銷售周期剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)已推未售140-145176-18124%126.02013年3月2110#外向144㎡全躍層住宅188-194233-24024%170.12013年3月810#中庭188㎡全躍層住宅196-20125024%180.92013年3月610#外向196㎡全躍層住宅已推未售已推未售外向144㎡中庭188㎡建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告36凱旋南城（躍層）3#4#5#6#7#8#疊拼180-250㎡保利心語(yǔ)花園（躍層）1013121114915躍層建筑面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送率總價(jià)（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)銷售周期剩余套數(shù)分布位置朝向主要賣點(diǎn)3室2廳2衛(wèi)12822071%121.6.02013年7月7610#13#1510#南向13#15#東西向高贈(zèng)送3室2廳2衛(wèi)14324471%128.72013年6月12412#臨中庭西向中庭高贈(zèng)送3室2廳2衛(wèi)建筑面積：128平米實(shí)得面積：220平米躍層躍層躍層躍層3室2廳2衛(wèi)建筑面積：143平米實(shí)得面積：244平米未推未售已推未售建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告37保利心語(yǔ)花園（躍層）1013121114915躍層建筑面積實(shí)區(qū)域內(nèi)2013年潛在供應(yīng)萬(wàn)科地塊樓面地價(jià)6500元/平產(chǎn)品預(yù)計(jì)加入站南高端系列萬(wàn)科地塊樓面地價(jià)5100元/平產(chǎn)品預(yù)計(jì)為萬(wàn)科金色領(lǐng)域系列首改類產(chǎn)品產(chǎn)品面積段80-120平套二套三戶型預(yù)計(jì)價(jià)格：精裝11000-12000元/平松芝·峰度天下商業(yè)綜合體（高層住宅7萬(wàn)平）戶型為70-110平首置類戶型預(yù)計(jì)價(jià)格7500-8500元/平本案建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告38區(qū)域內(nèi)2013年潛在供應(yīng)萬(wàn)科地塊萬(wàn)科地塊松芝·峰度天下本案建2013年大源板塊市場(chǎng)預(yù)判2012年去化特征：大源板塊隨品質(zhì)大盤(pán)的舒居改善陸續(xù)清盤(pán)，區(qū)域內(nèi)低總價(jià)套二及功能性（100平以內(nèi)）套三產(chǎn)品去化好。2012年存量特征：在售項(xiàng)目：住宅類產(chǎn)品存量較小，各條產(chǎn)品線存貨主力銷售周期均在2013年上年年，2013年6月后，大源組團(tuán)非躍層產(chǎn)品處于相對(duì)空窗期。已亮相未售項(xiàng)目：主要集中于天悅府。產(chǎn)品以舒居套二（88平）、套三（120-130平）為主。2013年潛在供應(yīng)特征：本案核心競(jìng)品——萬(wàn)科70畝地塊，產(chǎn)品為精裝首改為主（90平左右三房，預(yù)計(jì)總價(jià)在105-110萬(wàn)）預(yù)計(jì)8-9月開(kāi)盤(pán)銷售。區(qū)域明星項(xiàng)目——萬(wàn)科130畝地塊，產(chǎn)品以舒居改善為主（130-160電梯、200以上洋房），以差異化的產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)站南。但一定程度上將稀釋大源的舒居改善需求。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告392013年大源板塊市場(chǎng)預(yù)判2012年去化特征：建發(fā)天府鷺洲南客戶演變32011年上半年：持續(xù)品質(zhì)大源，二線及本土開(kāi)發(fā)商拿地區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)以舒適型套三為主，相應(yīng)地客戶多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、思想有前瞻性、認(rèn)可區(qū)域發(fā)展的改善性客群。區(qū)域客群特質(zhì)變化：絕對(duì)改善需求——?jiǎng)傂韪纳茀搿δ苄跃幼⌒枨鬄橹?011年下半年：首置類客戶踴躍崛起保利心語(yǔ)四期、利通、尚郡、世豪紛紛推出大量小戶型產(chǎn)品，打出“青年也能住大源”推廣訴求，剛需客群開(kāi)始大量涌入大源板塊。大源逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂柚鲗?dǎo)的區(qū)域。2012年：早期開(kāi)發(fā)的品牌項(xiàng)目均進(jìn)入大戶型階段，鳳凰城、心語(yǔ)三期、雅頌居，品牌開(kāi)發(fā)商的小戶型項(xiàng)目出現(xiàn)斷檔。區(qū)域內(nèi)客戶群體變得復(fù)雜，剛需與改善參半。品牌開(kāi)發(fā)商的尾盤(pán)項(xiàng)目以改善型客群為主，而中小開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目剛需客群占絕對(duì)主力。2010年8-12月：區(qū)域品質(zhì)享譽(yù)城南華潤(rùn)鳳凰城、保利心語(yǔ)1-2期、建發(fā)天府鷺洲、復(fù)地雍湖灣主力供應(yīng)140-180平改善型三房四房及別墅項(xiàng)目。僅世豪供應(yīng)80-120首置戶型。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告40客戶演變32011年上半年：持續(xù)品質(zhì)大源，二線及本土開(kāi)發(fā)商拿城南4。商業(yè)市場(chǎng)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告41城南4。商業(yè)市場(chǎng)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告412012年城南商鋪供給量在54.2萬(wàn)方，銷量14.6萬(wàn)方，按照目前去化速度，庫(kù)存去化周期仍需3年以上；2011年開(kāi)始，城南商鋪市場(chǎng)供銷開(kāi)始失衡，市場(chǎng)存量逐年增加，供銷比由2011年的2.17上漲至2012年的3.71，2013年市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀；單位：萬(wàn)㎡關(guān)鍵詞：城南商鋪供銷失衡，庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，市場(chǎng)白熱化建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告422012年城南商鋪供給量在54.2萬(wàn)方，銷量14.6萬(wàn)方，按單位：㎡2012年社區(qū)底商銷量遠(yuǎn)高于綜合體集中商業(yè)，銷量前三均為社區(qū)底商項(xiàng)目，從業(yè)態(tài)看，城南社區(qū)底商較集中商業(yè)走俏；市場(chǎng)年均銷量在2500㎡左右，市場(chǎng)吸納力弱，而社區(qū)底商年均銷量3694㎡，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)年均銷量，更具市場(chǎng)價(jià)值，值得項(xiàng)目借鑒參考；社區(qū)底商綜合體集中商業(yè)商業(yè)分類：關(guān)鍵詞：城南社區(qū)底商火熱，綜合體商業(yè)遇冷建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告43單位：㎡2012年社區(qū)底商銷量遠(yuǎn)高于綜合體集中商業(yè)，銷量前三城南商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：縱觀整個(gè)宏觀市場(chǎng)，商鋪市場(chǎng)已過(guò)暴利時(shí)代，住宅限購(gòu)導(dǎo)致商業(yè)過(guò)渡開(kāi)發(fā)，供銷失衡；城南商業(yè)市場(chǎng)庫(kù)存較大，市場(chǎng)月均消化慢，庫(kù)存去化周期仍需3年，2013年市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀；2012年社區(qū)底商頗受青睞，大源版塊為熱點(diǎn)區(qū)域；建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告44城南商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告44城南商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀——站南（錦城大道）本項(xiàng)目錦城大道經(jīng)過(guò)錦城大道的商業(yè)業(yè)態(tài)分析發(fā)現(xiàn)，以零售業(yè)為主，占比33%，其次是商務(wù)服務(wù)業(yè)，占比27%，餐飲與房屋出租業(yè)也有較高占比；通過(guò)面積段分析得知，面積段主要以150-200㎡為主，占比34%，其次是300-400㎡，占比30%；商業(yè)名稱商業(yè)面積商業(yè)業(yè)態(tài)樓層碎蝶300㎡餐飲業(yè)1F港宏汽車生活館240㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)1F澳門(mén)豆撈250㎡餐飲業(yè)1F皇庭閣500㎡餐飲業(yè)1F南苑會(huì)所600㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)1F伊誠(chéng)地產(chǎn)240㎡房屋出租1F中原地產(chǎn)180㎡房屋出租1F太極大藥房160㎡零售業(yè)1F農(nóng)貿(mào)連鎖超市180㎡零售業(yè)1F互惠汽車服務(wù)180㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)1F21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)190㎡房屋出租1F中國(guó)電信180㎡通信業(yè)1F中國(guó)建設(shè)銀行340㎡金融業(yè)1F紅旗連鎖200㎡零售業(yè)1F古方減肥180㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)1F竹葉青150㎡零售業(yè)1F煙酒專賣180㎡零售業(yè)1F一方茶水140㎡零售業(yè)1F子葉商貿(mào)180㎡零售業(yè)1F五糧液220㎡零售業(yè)1F發(fā)行天下140㎡零售業(yè)1F益民菜市190㎡零售業(yè)1F羅莎蛋糕80㎡零售業(yè)1F南苑茶府340㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)2F意高美居家藝術(shù)340㎡建筑裝飾業(yè)2F藝美康口腔320㎡藥業(yè)2F北京精誠(chéng)教育320㎡教育業(yè)2F藍(lán)草幽茶府320㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)2F頂族造型340㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)2F樂(lè)易天下茶樓350㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)2F香逸布藝260㎡建筑裝飾業(yè)2F久宜祥酒店400㎡餐飲業(yè)2F黃神農(nóng)茶樓400㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)2F行業(yè)類型數(shù)量占比餐飲業(yè)412%商務(wù)服務(wù)業(yè)927%房屋出租310%零售業(yè)1133%通信業(yè)13%金融業(yè)13%建筑裝飾業(yè)26%藥業(yè)13%教育業(yè)13%合計(jì)33100%面積段數(shù)量占比100-150412%150-2001134%200-250412%250-30026%300-4001030%400以上26%合計(jì)33100%錦城大道的租金：1F-350元/㎡，2F-130元/㎡，3F-80元/㎡；出租率高達(dá)95%；直線距離：2.5KM建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告45城南商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀——站南（錦城大道）本項(xiàng)目錦城大道經(jīng)過(guò)錦城大城南商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀——大源（復(fù)地雍湖灣）本項(xiàng)目復(fù)地雍湖灣的商業(yè)今年正式交付使用，業(yè)態(tài)分析發(fā)現(xiàn)，中介房屋出租為主，占比42%，其次是零售業(yè)，占比27%；通過(guò)面積段分析得知，面積段主要以50-80㎡為主，占比71%；復(fù)地雍湖灣的租金：220—320元/㎡；出租率僅為25%；（不可做餐飲）業(yè)態(tài)分析面積段分析直線距離：1KM復(fù)地雍湖灣商業(yè)名稱商業(yè)面積商業(yè)類型樓層中國(guó)工商銀行220㎡金融業(yè)1F、2F中騰地產(chǎn)70㎡房屋出租1F富地房產(chǎn)80㎡房屋出租1F21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)120㎡房屋出租1F伊誠(chéng)地產(chǎn)80㎡房屋出租1F應(yīng)城地產(chǎn)75㎡房屋出租1F全宅智70㎡零售業(yè)1F格力125㎡零售業(yè)1F日新偉業(yè)75㎡房屋出租1F黃記蔬果鋪80㎡零售業(yè)1F伊百度美容80㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)1F干洗店70㎡商務(wù)服務(wù)業(yè)1F售樓中心150㎡房地產(chǎn)業(yè)1F一方茶水70㎡零售業(yè)1F行業(yè)類型數(shù)量占比金融業(yè)17%房屋出租642%零售業(yè)430%商務(wù)服務(wù)業(yè)214%房地產(chǎn)業(yè)17%合計(jì)14100%面積段數(shù)量占比50-801071%80-150321%150-25018%合計(jì)14100%建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告46城南商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀——大源（復(fù)地雍湖灣）本項(xiàng)目復(fù)地雍湖灣的商業(yè)城南商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境現(xiàn)狀小結(jié)：縱觀區(qū)域商鋪分化較為明顯，站南版塊商鋪使用面積偏大，以150-200、300-400㎡之間為主，商業(yè)檔次較高。大源版塊多為社區(qū)底商，面積段偏小，以50-80㎡之間為主，檔次相對(duì)要低；區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)方面，站南以零售業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)為主體經(jīng)營(yíng)模式，大源現(xiàn)階段主要以房屋中介、零售業(yè)態(tài)為主，兩大片區(qū)內(nèi)，受市場(chǎng)熱衷的餐飲業(yè)態(tài)匱乏，市場(chǎng)業(yè)態(tài)單一，未能滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群需求，未來(lái)將具備多元化業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿Γ袌?chǎng)機(jī)會(huì)巨大；從租賃市場(chǎng)情況看，目前站南版塊表現(xiàn)良好，租金達(dá)到350元/㎡，高達(dá)95%出租率，大源版塊租金相對(duì)較低，250-350元/㎡之間不等，出租率僅25%，但是大源未來(lái)具備大量人口入駐的前景，未來(lái)人氣帶動(dòng)商氣在大源將會(huì)表現(xiàn)的十分明顯；建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告47城南商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境現(xiàn)狀小結(jié)：縱觀區(qū)域商鋪分化較為明顯，站南版塊定基5。項(xiàng)目定位建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告48定基5。項(xiàng)目定位建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告48Strength（優(yōu)勢(shì)）地段：大源區(qū)域核心區(qū)域，較為成熟交通：通達(dá)性強(qiáng)，公共交通便捷，地鐵價(jià)值顯著配套：周邊配套完善、且起步高客戶：區(qū)域內(nèi)人流量大，人口密集Weakness（弱勢(shì)）地塊：地塊規(guī)模較小周邊不利因素：變電站影響Opportunity（機(jī)會(huì)）區(qū)域：站南高端化、豪宅化，首改外移大源板塊。政策：政府換屆，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，支持剛需及改善需求。需求：傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)：住宅市場(chǎng)供應(yīng)量小，存量小、競(jìng)爭(zhēng)不大Threat（威脅）區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：萬(wàn)科雙項(xiàng)目對(duì)區(qū)域各產(chǎn)品線客戶的分流價(jià)格支撐：雖現(xiàn)階段本案樓面地價(jià)不高，但大源區(qū)域現(xiàn)有房?jī)r(jià)支撐本案住宅高溢價(jià)難度較大。商業(yè)供需失衡：商鋪去化難度大。項(xiàng)目SWOT分析普通住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)難度較小，但高溢價(jià)難：政策支持、需求旺盛、競(jìng)爭(zhēng)小商業(yè)產(chǎn)品去化難度較大，且需實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，提升利潤(rùn)：區(qū)域發(fā)展有一定需求，但市場(chǎng)存量大，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，去化速度和難度凸顯建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告49Strength（優(yōu)勢(shì)）Weakness（弱勢(shì)）Opport

順應(yīng)市場(chǎng)，迎合大源組團(tuán)城南品質(zhì)首改第一站趨勢(shì)。

利用鷺洲在大源的各種積淀，延續(xù)鷺州形象。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心思路

商業(yè)做足體量，且實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。持續(xù)鷺州叫好叫座的市場(chǎng)印記實(shí)現(xiàn)住宅快銷、商業(yè)利潤(rùn)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告50順應(yīng)市場(chǎng)，迎合大源組團(tuán)城南品質(zhì)首改第一站趨勢(shì)。利用鷺洲在產(chǎn)品定位規(guī)劃定位建筑景觀客戶定位形象定位住宅產(chǎn)品定位建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告51產(chǎn)品定位規(guī)劃定位建筑景觀客戶定位形象定位住宅產(chǎn)品定位建發(fā)天府產(chǎn)品定位戶型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積戶型面積配比戶型總面積套數(shù)舒適性套二70㎡80-85㎡約20%

9634.8138經(jīng)濟(jì)性套三85㎡100-105㎡約30%

14452.2170功能性套三95㎡110-115㎡約30%

14452.2152舒適性3.5居115㎡130-135㎡約20%

9634.884合計(jì)

544產(chǎn)品定位依據(jù)：根據(jù)市場(chǎng)供需分析，2012年暢銷產(chǎn)品為70-80㎡的套二產(chǎn)品，90-110㎡的功能型套三產(chǎn)品。根據(jù)銷售情況研判：區(qū)域市場(chǎng)改善及剛需參半，功能性改善產(chǎn)品需求日益增加。根據(jù)存量及潛在供應(yīng)預(yù)判：各條產(chǎn)品線存量較小，但受成交總價(jià)100萬(wàn)的門(mén)檻限制，未來(lái)供應(yīng)將以功能性首改產(chǎn)品為主。根據(jù)量?jī)r(jià)關(guān)系研究：當(dāng)總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)，套三產(chǎn)品去化速度明顯放緩；當(dāng)總價(jià)超過(guò)125萬(wàn)，則對(duì)項(xiàng)目整體質(zhì)素或產(chǎn)品附加值要求高。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告52產(chǎn)品定位戶型產(chǎn)權(quán)實(shí)得戶型面積配比戶型總面積套數(shù)舒適性套二70梯戶比建議：為減少住宅公攤，增加產(chǎn)品套內(nèi)面積，梯戶比在不影響品質(zhì)前提下盡量做大，西側(cè)及北側(cè)建議為2梯6戶。東側(cè)臨南干堰建議2梯4戶。樓層建議：雖容積率3.0，可做相對(duì)低密產(chǎn)品，但建議樓層為32-33層。維度1：因商業(yè)相對(duì)住宅產(chǎn)值更高，利于增加項(xiàng)目整體產(chǎn)值，建議住宅建筑密度做小，商業(yè)建筑密度做大。維度2：樓棟的多少僅在樓層數(shù)量上體現(xiàn)，而樓層相差幾層，對(duì)住宅價(jià)格和品質(zhì)影響不大。維度3：樓棟做少，項(xiàng)目有更多面積可做綠化、景觀，有利于項(xiàng)目品質(zhì)提升。布局建議戶型產(chǎn)權(quán)面積實(shí)得面積套數(shù)建議梯戶比舒適性套二70㎡80-85㎡1382梯6（預(yù)計(jì)3棟）經(jīng)濟(jì)性套三85㎡100-105㎡170功能性套三95㎡110-115㎡1522梯4（預(yù)計(jì)2棟）舒適性3.5居115㎡130-135㎡84合計(jì)544建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告53梯戶比建議：為減少住宅公攤，增加產(chǎn)品套內(nèi)面積，梯戶比在不影響本項(xiàng)目由于住宅地塊規(guī)模較小，若規(guī)劃強(qiáng)圍合，導(dǎo)致內(nèi)院尺度小，人在庭院中如井底之蛙，不透氣，內(nèi)院的住戶如同置身于一個(gè)大天井里，極度降低了項(xiàng)目品質(zhì)。從地塊質(zhì)素以及保證項(xiàng)目品質(zhì)導(dǎo)出本項(xiàng)目規(guī)劃布局建議弱型布局圍合：首先圍合的，帶來(lái)的好處是極大的隔離了路面噪音，為小區(qū)居民創(chuàng)造一個(gè)安靜美麗的內(nèi)花園其次，為避免小過(guò)于圍合帶來(lái)的壓抑感，建議采用半圍合，使得內(nèi)部庭院和南干堰綠化帶融為一體，為內(nèi)院住戶開(kāi)闊了景觀視線。再次，減小建筑密度，強(qiáng)化中庭園林的尺度感布局建議建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告54本項(xiàng)目由于住宅地塊規(guī)模較小，若規(guī)劃強(qiáng)圍合，導(dǎo)致內(nèi)院尺度小，人外立面、景觀建議辨識(shí)度、品質(zhì)感延續(xù)鷺州立面、景觀風(fēng)格建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告55外立面、景觀建議辨識(shí)度、品質(zhì)感延續(xù)鷺州立面、景觀風(fēng)格建發(fā)天府小區(qū)智能化打造建議打造智能化系統(tǒng)，提高項(xiàng)目附加值和辨識(shí)度。設(shè)計(jì)原則：項(xiàng)目客群以中青年為主，智能化系統(tǒng)打造應(yīng)符合青年需求。避免大幅度增加項(xiàng)目成本，建議安裝性價(jià)比相對(duì)較高的系統(tǒng)。建議:1、樓棟內(nèi)wifi覆蓋2、樓宇對(duì)講系統(tǒng)3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)4、背景音樂(lè)和公共廣播系統(tǒng)5、出入口門(mén)禁系統(tǒng)6、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告56小區(qū)智能化打造建議打造智能化系統(tǒng)，提高項(xiàng)目附加值和辨識(shí)度。建鷺州首次置業(yè)客戶分析成交客戶分布區(qū)域來(lái)看：主要來(lái)至于城南。成交客戶的年齡情況來(lái)看：客戶年齡主要集中在20-30歲之間成交客戶的家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看：以單身青年為主，其次為三口之家客戶。成交客戶的職業(yè)分析：多為企業(yè)普通職員。關(guān)鍵詞：年輕客群為主

主要為城南高新區(qū)工作或泛城南地緣客戶。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告57鷺州首次置業(yè)客戶分析成交客戶分布區(qū)域來(lái)看：關(guān)鍵詞：年輕客群為客群定位次要客戶年齡25-45歲成都其他區(qū)域客戶；二級(jí)城市客戶重要客戶年齡30-40主要工作或生活在城南家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主核心客戶年齡25-35主要工作在城南企事業(yè)職員家庭結(jié)構(gòu)以青年持家和小小太陽(yáng)之家為主建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告58客群定位次要客戶年齡25-45歲成都其他區(qū)域客戶；二級(jí)城市客住宅形象定位建發(fā)天府鷺洲3期城市精英公園住區(qū)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告59住宅形象定位建發(fā)天府鷺洲3期建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告59業(yè)態(tài)定位規(guī)劃建議附加值提升形象定位商業(yè)規(guī)劃定位建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告60業(yè)態(tài)規(guī)劃附加值提升形象商業(yè)規(guī)劃定位建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告業(yè)態(tài)定位從區(qū)域未來(lái)的發(fā)展預(yù)判情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)缺乏餐飲休閑配套。

大源社區(qū)獨(dú)立商業(yè)500-1000平方米，經(jīng)營(yíng)火鍋、KTV、中端餐飲。

消費(fèi)人群：大源社區(qū)原住民。中端餐飲，尤其是類似快餐類的偏無(wú)煙型的餐飲主要集中在伊藤四樓。偏有煙型的餐飲集中地，中、高端酒吧、會(huì)所、茶樓等缺失的。區(qū)域商業(yè)缺口本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位：中央生活區(qū)特色餐飲建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告61業(yè)態(tài)定位從區(qū)域未來(lái)的發(fā)展預(yù)判情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)缺乏餐飲休閑配套規(guī)劃布局3.5層歐風(fēng)商業(yè)街層數(shù)：南向2層層高：1F6米2F4.2米業(yè)態(tài)：1F：精品購(gòu)物街、品牌店2F：咖啡吧、美容美發(fā)、SPA會(huì)所、茶坊預(yù)計(jì)體量：3600平獨(dú)棟商業(yè)街層數(shù)：3.5層層高：1、2F6米3、4F4.2米業(yè)態(tài)：中高端餐飲、休閑、茶坊、特色店預(yù)計(jì)體量：7000平歐風(fēng)商業(yè)街層數(shù)：1層

層高6米預(yù)計(jì)體量：2000平小區(qū)主入口建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告62規(guī)劃布局3.5層歐風(fēng)商業(yè)街獨(dú)棟商業(yè)街歐風(fēng)商業(yè)街小區(qū)建發(fā)天府鷺外街獨(dú)棟商業(yè)：（高端餐飲、高端宴請(qǐng)、高端休閑娛樂(lè)）臨天府二街面設(shè)置為獨(dú)棟產(chǎn)品：針對(duì)大中型企業(yè)的使用需求以獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，如中高端餐飲、會(huì)所、酒吧、KTV、銀行、品牌展示中心等。商業(yè)規(guī)劃布局——獨(dú)棟商業(yè)業(yè)態(tài)分布建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告63外街獨(dú)棟商業(yè)：（高端餐飲、高端宴請(qǐng)、高端休閑娛樂(lè)）商業(yè)規(guī)劃布1-2F3F每棟獨(dú)棟產(chǎn)品共3層，為2-3個(gè)獨(dú)立商業(yè)組成，每個(gè)獨(dú)立商業(yè)的面積（1至3層合計(jì)）為500-600㎡。根據(jù)騎士公館產(chǎn)品的銷售經(jīng)驗(yàn)，面積在500-1000㎡的獨(dú)立商業(yè)較受客戶青睞，而面積超過(guò)1000㎡后總價(jià)過(guò)高，客群基數(shù)減少。此獨(dú)棟設(shè)計(jì)的好處在于可自由組合，最小滿足500㎡需求，最大可滿足1500-1800㎡需求。成都騎士公館獨(dú)棟產(chǎn)品特色：每個(gè)獨(dú)立商業(yè)均配備了直達(dá)電梯。頂層打造露臺(tái)面積提升附加值。獨(dú)棟商業(yè)案例借鑒建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告641-2F3F每棟獨(dú)棟產(chǎn)品共3層，為2-3個(gè)獨(dú)立商業(yè)組成，每個(gè)獨(dú)立商業(yè)案例寫(xiě)字樓酒店底層商業(yè)獨(dú)立商業(yè)臨街面商業(yè)分布圖獨(dú)棟商業(yè)贈(zèng)送屋頂露臺(tái)贈(zèng)送庭院側(cè)面示意圖協(xié)信中心商業(yè)包含約4萬(wàn)㎡五星級(jí)酒店、約4萬(wàn)㎡甲級(jí)寫(xiě)字樓、約1.2萬(wàn)㎡獨(dú)立商業(yè)（“星光天地”）及社區(qū)底商。其中寫(xiě)字樓、酒店及獨(dú)棟商業(yè)均臨府青路一側(cè)布置，形成了長(zhǎng)約200米的臨街商業(yè)面。獨(dú)立商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F：品牌零售、休閑餐飲、格調(diào)餐飲；2F：特色餐飲、商業(yè)餐飲、私房菜館；3F：品牌餐飲旗艦店、品牌休閑會(huì)所；獨(dú)棟商業(yè)：高檔酒樓、品牌零售旗艦店。成都協(xié)信中心建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告65獨(dú)立商業(yè)案例寫(xiě)字樓酒店底層商業(yè)獨(dú)立商業(yè)臨街面商業(yè)分布圖獨(dú)棟贈(zèng)1F樓層平面圖1F商業(yè)平面圖1F商業(yè)贈(zèng)送-1F及庭院平面圖1F商業(yè)開(kāi)間面在5.1-5.3m之間，進(jìn)深為17.8m；1F商業(yè)建筑面積在100-200㎡之間，主力面積為110-125㎡之間，贈(zèng)送1F層及庭院面積250-270㎡，贈(zèng)送率約為200%；2、3F商業(yè)通過(guò)電梯到達(dá)，且在外部設(shè)有通廊可連通2、3F整層各商鋪。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告661F樓層平面圖1F商業(yè)平面圖1F商業(yè)贈(zèng)送-1F及庭院平面圖1建發(fā)·壹街區(qū)中央生活區(qū)歐風(fēng)STREETMALL餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物一站式空間建筑形態(tài)合理組合：休閑廣場(chǎng)+獨(dú)棟商業(yè)+商業(yè)街業(yè)態(tài)布局合理分布：購(gòu)物+餐飲+娛樂(lè)+休閑+家庭消費(fèi)突出休閑與娛樂(lè)突出生活與時(shí)尚商業(yè)形象定位建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告67建發(fā)·壹街區(qū)餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物一站式空間商業(yè)形象定位建發(fā)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功THANKS&END68在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功THANKS&END建發(fā)鷺州南地塊定位方案成都思源出品2013年1月謹(jǐn)呈：建發(fā)房產(chǎn)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告69建發(fā)鷺州南地塊成都思源出品謹(jǐn)呈：建發(fā)房產(chǎn)建發(fā)天府鷺洲南地塊定緣起1。認(rèn)知本體地塊分析區(qū)域分析交通分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)解讀項(xiàng)目本體綜述建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告70緣起1。認(rèn)知本體地塊分析建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告2宏觀區(qū)位來(lái)看，位于城南天府新城的核心區(qū)域——中央居住區(qū)。項(xiàng)目與城市的關(guān)系天府新城本案中鐵建國(guó)際城桐梓林一號(hào)匯錦城天悅府鳳凰城保利心語(yǔ)尚郡時(shí)代晶座雍湖灣天府鷺洲雅頌居城南1號(hào)仁和春天譽(yù)峰公館1881泰悅灣半島城邦時(shí)代晶科城南官邸站南板塊大源板塊大源組團(tuán)為天府新城內(nèi)規(guī)劃打造的中央居住區(qū)，規(guī)劃配套均以生活為主；自2007年開(kāi)始，中海、華潤(rùn)進(jìn)駐區(qū)域。2010年，隨保利、建發(fā)、復(fù)地等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，大源成為成都最熱點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)放區(qū)域。2012年12月，萬(wàn)科躋身大源；本地塊位于大源組團(tuán)核心位置；建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告71宏觀區(qū)位來(lái)看，位于城南天府新城的核心區(qū)域——中央居住區(qū)。項(xiàng)目項(xiàng)目位于大源的核心區(qū)域，建發(fā)天府鷺洲南側(cè)，伊藤洋華堂西側(cè)。區(qū)域交通通達(dá)性好，未來(lái)居住人口達(dá)5萬(wàn)人以上，配套完善，定位中高端，2011年末商業(yè)配套開(kāi)始陸續(xù)呈現(xiàn)。項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系地塊10分鐘步行圈內(nèi)有伊藤旗艦店、雅頌居獨(dú)棟商業(yè)、世豪集中商業(yè)圈、復(fù)城國(guó)際商業(yè)圈、鐵象寺水街商業(yè)圈、大源中央公園、大源中學(xué)、成都七中。

距離地鐵5號(hào)線5分鐘步行距離，距離1號(hào)線5分鐘車程；區(qū)域內(nèi)配套生活類配套設(shè)施陸續(xù)呈現(xiàn)，生活更加便捷區(qū)域內(nèi)2014年交房戶數(shù)超過(guò)18000戶，預(yù)計(jì)2015年入住率達(dá)到80%以上，集中人口約4萬(wàn)多人，生活氛圍將全面呈現(xiàn)。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告72項(xiàng)目位于大源的核心區(qū)域，建發(fā)天府鷺洲南側(cè)，伊藤洋華堂西側(cè)。區(qū)會(huì)展地塊萬(wàn)科地塊外籍人社區(qū)成都七中鐵像寺水街保利心語(yǔ)1-2期保利心語(yǔ)3-4期世豪廣場(chǎng)大源中央公園復(fù)城國(guó)際南華路連接天府一街與華陽(yáng)，承載大源組團(tuán)、建發(fā)天府鷺洲、萬(wàn)科新項(xiàng)目及后續(xù)潛在項(xiàng)目預(yù)計(jì)約4萬(wàn)人口。

天府二街連通大源村與天府新城中央住宅區(qū)，承載大源板塊12萬(wàn)人口。天府二街同時(shí)與劍南大道、益州大道、天府大道與紅星路南沿線交匯，交通四通八達(dá)。區(qū)域內(nèi)2014年交房戶數(shù)超過(guò)18000戶，預(yù)計(jì)2015年入住率達(dá)到80%以上，集中人口約4萬(wàn)多人，生活氛圍將全面呈現(xiàn)。大源村后續(xù)潛在項(xiàng)目劍南大道益州大道天府二街目標(biāo)位置距離（m）步行時(shí)間（min）車行時(shí)間(min)伊藤洋華堂30051地鐵5號(hào)線30051成都七中50082鐵象寺水街800103復(fù)城國(guó)際800103會(huì)展中心2000205項(xiàng)目地塊位于建發(fā)既已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鷺州南側(cè)，與區(qū)域配套連接緊密。項(xiàng)目地段價(jià)值認(rèn)可度較高，建發(fā)品牌在大源區(qū)域有積淀。萬(wàn)科地塊項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告73會(huì)展地塊萬(wàn)科地塊外籍人社區(qū)成都七中鐵像寺水街保利心語(yǔ)1-2期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在大源組團(tuán)偏小，占地僅30畝，總建面約6萬(wàn)平米。

容積率較低，規(guī)劃商業(yè)體量不大于1.2萬(wàn)平方米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊基礎(chǔ)信息凈用地面積（平米）20072.35凈用地面積(畝)30.1085土地用途城鎮(zhèn)混合住宅用地土地使用性質(zhì)二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）容積率≤3規(guī)劃建筑面積≤60217，其中商業(yè)≤12043建筑密度總≤40%，塔樓≤22%綠地率≥30%建筑高度≤航空限高絕對(duì)海拔高程549米（最高點(diǎn)相對(duì)地面約60米）。規(guī)劃建筑高度100米地塊周長(zhǎng)：573.8m，四面臨路：（天府二街，南華路——雙向4車道；南干堰、地塊南側(cè)——16米規(guī)劃道路）天府二街：113.3m南華路：181.9m南干堰：187.0m地塊南側(cè)：91.6m建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告74項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在大源組團(tuán)偏小，占地僅30畝，總建面約6萬(wàn)平米。

容地塊較為規(guī)則，整體呈梯形。西側(cè)與北側(cè)臨城市主干道，展示面及商業(yè)價(jià)值較高。東側(cè)臨南干堰及濱河景觀帶，景觀資源及居住價(jià)值最高。南側(cè)臨待拍居住用地，居住價(jià)值較高。項(xiàng)目四至項(xiàng)目東側(cè)——邊長(zhǎng)約187米臨16米規(guī)劃道路，但主要為本項(xiàng)目社區(qū)道路。南干堰東側(cè)為規(guī)劃的河道綠化帶。項(xiàng)目東側(cè)居住價(jià)值高。項(xiàng)目南側(cè)：規(guī)劃為居住用地，未拍地塊邊長(zhǎng)約92米臨16米規(guī)劃道路項(xiàng)目北側(cè)——邊長(zhǎng)約113米臨天府二街，是天府新區(qū)重要的橫向交通動(dòng)線，也是本地塊以西區(qū)域通往伊藤、會(huì)展中心的核心交通通道。臨鷺州2期住宅及1F底商，市政形象品質(zhì)較高。項(xiàng)目北側(cè)整體商業(yè)最高。項(xiàng)目西側(cè)——邊長(zhǎng)約182米臨雙向4車道的南華路。是重要的南北交通動(dòng)線。具有較高的商業(yè)價(jià)值。西南側(cè)有變電站，對(duì)居住有一定影響。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告75地塊較為規(guī)則，整體呈梯形。西側(cè)與北側(cè)臨城市主干道，展示面及商自身稟賦較小規(guī)模中等容積率與建發(fā)天府鷺洲共筑中央生活區(qū)百畝公園大盤(pán)。項(xiàng)目總占地面積30畝；容積率3.0；住宅體量4.8萬(wàn)平方米、商業(yè)體量1.2萬(wàn)平方米；延續(xù)鷺州血脈，構(gòu)建百畝大盤(pán)；項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展核心區(qū)域核心區(qū)域的核心地段位于天府新城中央生活區(qū)核心區(qū)域；區(qū)域定位起步較高，配套完善；交通配套公共交通發(fā)達(dá)軌道價(jià)值顯著天府新城四縱四橫的交通體系，通達(dá)性好；地鐵5號(hào)線的價(jià)值預(yù)期；生活配套景觀休閑配套教育、醫(yī)療配套豐富生活配套檔次定位較高，但現(xiàn)階段配套缺乏，業(yè)態(tài)較單一。延續(xù)建發(fā)鷺洲公園、；規(guī)劃配套完善，且日漸成熟；項(xiàng)目周邊商業(yè)配套多以大型集中商業(yè)為主，2010年后小區(qū)多規(guī)劃1-2F底商，現(xiàn)階段尚未形成經(jīng)營(yíng)氛圍，業(yè)態(tài)方面相對(duì)單一；城市核心住區(qū)/規(guī)劃向好/交通便捷/生活配套豐富但有待成熟/百畝公園大盤(pán)項(xiàng)目綜述項(xiàng)目使命：延續(xù)建發(fā)在大源區(qū)域的成功形象，打造品質(zhì)百畝大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：叫好又叫座建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告76自身稟賦較小規(guī)模項(xiàng)目總占地面積30畝；項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展核心區(qū)2012年調(diào)控政策走勢(shì)回顧2012政策面其實(shí)基本無(wú)大動(dòng)作，僅單純強(qiáng)調(diào)執(zhí)行2012年底提出在2013年將支持自住和改善需求，政策松綁。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告772012年調(diào)控政策走勢(shì)回顧2012政策面其實(shí)基本無(wú)大動(dòng)作，僅研究2。市場(chǎng)環(huán)境2013年宏觀大勢(shì)預(yù)判2013年成都市場(chǎng)預(yù)判大源組團(tuán)市場(chǎng)供、銷、存結(jié)構(gòu)分析2013年項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境研判及啟示建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告78研究2。市場(chǎng)環(huán)境2013年宏觀大勢(shì)預(yù)判建發(fā)天府鷺洲南地塊定位。市場(chǎng)大勢(shì)研判建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告79。市場(chǎng)大勢(shì)研判建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告112013年調(diào)控政策走勢(shì)展望貨幣政策：

政策支持合理自住和改善性需求，針對(duì)這兩類需求政策有松動(dòng)的可能；行業(yè)政策：預(yù)測(cè)1：合理自住和改善性需求政策有望松動(dòng)2012年底住建部基調(diào)：支持合理自住和改善性需求，將引發(fā)市場(chǎng)對(duì)這兩需求政策松動(dòng)的預(yù)期。預(yù)測(cè)2：房產(chǎn)稅試點(diǎn)有望擴(kuò)大2013年上半年房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案和時(shí)間表有望出臺(tái)，但全面推廣仍待時(shí)日，需做好相關(guān)研究，解決好重復(fù)收稅問(wèn)題。而交易稅的簡(jiǎn)并亦有望先從部分有條件的城市開(kāi)展試點(diǎn)。預(yù)測(cè)3：限購(gòu)政策持續(xù)，多改仍受影響在繼續(xù)限購(gòu)的政策背景下，多次改善性需求購(gòu)房成本仍高，受政策影響仍存在。預(yù)測(cè)4：土地拉供應(yīng)，抑地王增供應(yīng)思路下，土地計(jì)劃供應(yīng)量或有提高，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)“、”限地價(jià)競(jìng)配建“有望在更多城市推廣，而”分割出讓“或難以推行。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告802013年調(diào)控政策走勢(shì)展望貨幣政策：行業(yè)政策：預(yù)測(cè)1：合理上半年土地市場(chǎng)低迷，下半年在市場(chǎng)向好情況下，市場(chǎng)井噴；

2012年主城區(qū)整體供銷與歷史高位持平；

2012年主城區(qū)土地均價(jià)750萬(wàn)/畝，樓面價(jià)2830，也與歷史高位持平；開(kāi)發(fā)商拿地積極性重回2007年高峰期，各方預(yù)期樂(lè)觀；郊縣中雙流、新都供銷在前兩位；2012年成都土地市場(chǎng)交易特征總結(jié)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告81上半年土地市場(chǎng)低迷，下半年在市場(chǎng)向好情況下，市場(chǎng)井噴；2開(kāi)工面積同比反彈，各方對(duì)未來(lái)預(yù)期看好；

2012年前半段”量升價(jià)穩(wěn)”，后半段”量?jī)r(jià)齊升“；

70-90面積段、50-70萬(wàn)總價(jià)段剛需產(chǎn)品成為本年度救世主；郊縣中雙流繼續(xù)一枝獨(dú)秀，但郫縣今年成交降幅達(dá)40%；當(dāng)前主城區(qū)整體成交量大幅超越去年，全年或超越2010年水平；板塊中，華陽(yáng)板塊繼續(xù)領(lǐng)跑，站南其實(shí)，郊縣中東升、犀浦表現(xiàn)不俗；君匯上品居成交面積、套數(shù)大成都雙料冠軍；英倫聯(lián)邦居成交金額榜首；2012年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)交易特征總結(jié)建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告82開(kāi)工面積同比反彈，各方對(duì)未來(lái)預(yù)期看好；2012年前半段”關(guān)于開(kāi)工量：2013年市場(chǎng)企穩(wěn)上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，開(kāi)工量將增幅將明顯；關(guān)于供銷量：自住和改善需求政策的松閘，將引發(fā)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放，

呈現(xiàn)供應(yīng)兩旺態(tài)勢(shì)；關(guān)于價(jià)格：需求引爆、土地成本高業(yè)、市場(chǎng)回暖等大環(huán)境下，眾多因素推動(dòng)明年價(jià)格上漲；關(guān)于產(chǎn)品：受支持合理自住和改善性需求政策影響，剛需和改善需求產(chǎn)品

將引發(fā)市場(chǎng)需求；關(guān)于熱點(diǎn)板塊：錦城湖、攀成鋼、外光華、華陽(yáng)、東升等依舊是熱點(diǎn)；

2013年將誕生雙流華府等新興板塊。

同時(shí)，大源、大面、站南等板塊熱度依舊會(huì)不減。2013年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判整體形勢(shì)樂(lè)觀。在政策支持下，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)剛需、改善兩類產(chǎn)品線需求釋放。價(jià)格上漲壓力較大。建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告83關(guān)于開(kāi)工量：2013年市場(chǎng)企穩(wěn)上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，開(kāi)工量將增幅將。大源市場(chǎng)供銷存研究建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告84。大源市場(chǎng)供銷存研究建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告162013年，城南格局研判：

站南大源華陽(yáng)主力產(chǎn)品

80-18873-120

73-120

成交價(jià)格

12000（清水）16000（精裝）8200（清水）

6000（清水）預(yù)判2012年隨站南拿地價(jià)格的上升，2013年站南高端改善集中趨勢(shì)明顯大城南區(qū)域中首置首改第一站

首置首改客戶第二站站南板塊高端改善集中

大源板塊將成為城南首改第一站建發(fā)天府鷺洲南地塊定位報(bào)告852013年，城南格局研判：

站南大源華陽(yáng)主力產(chǎn)品80-1已推未售未推未售項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）

實(shí)得面積（㎡）

贈(zèng)送率總價(jià)（萬(wàn)元）

預(yù)計(jì)銷售周期截至套數(shù)建筑面積（㎡）

實(shí)得面積（㎡）

贈(zèng)送率總價(jià)（萬(wàn)元）

預(yù)計(jì)銷售周期套數(shù)匯錦城73-8484-9514%58-672013年2月2873-8484-9514%60-69

2013年6月

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