2010中原營銷大賞之中原后市觀2010中原營銷大賞之中原后市觀目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)二級(jí)市場(chǎng)·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積3月份全市新增供應(yīng)1558套，17.2萬平米，兩個(gè)指標(biāo)環(huán)比大幅增長(zhǎng)了5.1倍和6.2倍，不過相對(duì)去年仍處于低水平，同比則分別減少了41.7%和54.1%。二級(jí)市場(chǎng)·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)三級(jí)市場(chǎng)·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)。全市各區(qū)10年3月份全市總放盤量為18816套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了2倍，所有區(qū)域的放盤量均有超過1倍以上的增幅。三級(jí)市場(chǎng)·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)。全市各區(qū)10年3二級(jí)市場(chǎng)·成交量由于2月購房需求受到抑制，3月需求得到釋放。3月份全市總成交2959套，25.6萬平米，兩個(gè)指標(biāo)環(huán)比分別大幅增長(zhǎng)了1.9倍和2.1倍，但同比來看，由于新增供應(yīng)仍處于較低水平，且不少項(xiàng)目自然推售，3月份成交量同比減少了64.8%和68.4%。仍低于2009年各月水平。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積二級(jí)市場(chǎng)·成交量由于2月購房需求受到抑制，3月需求得到釋放。三級(jí)市場(chǎng)·成交量3月份中原二手買賣全市成交3375套，30.7萬平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比分別增長(zhǎng)了5.1倍和4.9倍，同比也增長(zhǎng)了兩成。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積三級(jí)市場(chǎng)·成交量3月份中原二手買賣全市成交3375套，30.目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)二級(jí)市場(chǎng)·成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。受中小戶型成交增加、豪宅成交比重減少、關(guān)外成交比重增加的影響，3月份全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)20433元/平米，環(huán)比下跌了15.4%，同比大漲了84.1%，從個(gè)盤價(jià)格看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，個(gè)別項(xiàng)目升幅較明顯

二級(jí)市場(chǎng)·成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。受三級(jí)市場(chǎng)·成交價(jià)格3月份中原二手買賣成交均價(jià)為18186元/平米，環(huán)比上漲了8.0%，同比上漲了37.0%。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。三級(jí)市場(chǎng)·成交價(jià)格3月份中原二手買賣成交均價(jià)為18186元/目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)總結(jié)供需矛盾仍然明顯。價(jià)格上漲趨勢(shì)不減市場(chǎng)供應(yīng)：三月份二級(jí)市場(chǎng)新批預(yù)售17.2萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)5倍以上，同比則減少近五成。開盤項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)，為去年同期水平的1/10。供應(yīng)嚴(yán)重不足。三月份中原的二手市場(chǎng)新增放盤18816套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了203.5%，全市所有區(qū)域的放盤量均有超過1倍的增幅。市場(chǎng)需求：三月份中原二手住宅買賣成交量為3375套，30.7萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)了五倍左右，同比也增長(zhǎng)了兩成。市場(chǎng)成交：三月份全市一手房成交2959套，25.6萬平米，環(huán)比減幅約2倍，同比減幅度也超過60%；成交價(jià)格受到成交結(jié)構(gòu)的變化影響，二級(jí)市場(chǎng)3月樓價(jià)環(huán)比下跌了15.4%，但同比大漲了84.1%，從個(gè)盤價(jià)格看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，個(gè)別項(xiàng)目升幅較明顯三月份三級(jí)成交價(jià)格環(huán)比上漲了8.0%，同比上漲了37.0%。整體表現(xiàn)出穩(wěn)定上漲趨勢(shì)結(jié)論市場(chǎng)總結(jié)供需矛盾仍然明顯。市場(chǎng)供應(yīng)：結(jié)論目錄樓市概況熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)目錄樓市概況熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差別化房貸政策國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。解讀：差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房者，用以遏制非自住購房需求。該政策最終能使成交量短期有所下降，同時(shí)客戶結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)改變。國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差別國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。解讀：增加住房有效供給，旨在從源頭上改變供需矛盾從根本上緩解“供不應(yīng)求”的局面，讓市場(chǎng)這個(gè)無形的手進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整。根據(jù)4月15日國土資源部的全國住房供地計(jì)劃，其中中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃，超過去年全國實(shí)際住房用地總量。國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。解讀：加快保障性安居工程建設(shè)，用以緩解中低收入者購房需求，減輕中低收入者置業(yè)的負(fù)擔(dān)，有效應(yīng)對(duì)群眾“購房難”“房?jī)r(jià)高”的呼聲。國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。解讀：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，為防止土地閑置，捂盤惜售，保證供應(yīng)平穩(wěn)。國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)目錄樓市概況熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)目錄樓市概況熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)深圳05年至今住宅市場(chǎng)供需情況短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)深圳05年至今住宅市場(chǎng)供需情況短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，買賣雙方博弈的存在，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)保持平穩(wěn)

經(jīng)過2009年樓市的熱銷令開發(fā)商資金回籠速度加快。由于資金的回籠，開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金來源中通過融資的獲得的比例下降，上市房企凈負(fù)債率有不同程度的下降。資金相對(duì)充裕的情況下，開發(fā)商不再需要通過打折促銷的方式回籠資金，房?jī)r(jià)短期下降可能性不大。上市房企凈負(fù)債率數(shù)據(jù)來源：中金《業(yè)績(jī)與估值雙提升》Codeofthisreport|19短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，買賣雙方博弈的存在，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)保持平穩(wěn)消費(fèi)者購房成本高，可降價(jià)空間不大，大規(guī)模降價(jià)甩盤的可能性不大，買賣雙方博弈現(xiàn)象持續(xù)數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)、深圳中原市場(chǎng)研究部注：此數(shù)據(jù)為簽預(yù)售合同數(shù)據(jù)短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)消費(fèi)者購房成本高，可降價(jià)空間不大，大規(guī)模降價(jià)甩盤的可能性不大經(jīng)歷過2008-、2009年的起伏，目前買賣雙方的心態(tài)更加成熟。2008年房?jī)r(jià)一路下滑，但從2009年3月到12月，僅10個(gè)月的時(shí)間，很多樓盤價(jià)格創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)的“V”型走勢(shì)使得開發(fā)商及業(yè)主對(duì)短期房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力增強(qiáng)。開發(fā)商及業(yè)主心態(tài)更加成熟短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)經(jīng)歷過2008-、2009年的起伏，目前買賣雙方的心態(tài)更加成中期房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，成交量回升中期房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，成交量回升2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右，一季度完成2萬億左右，而且每到末期銀行放款沖動(dòng)格外強(qiáng)烈，可以預(yù)計(jì)后期銀行放款壓力大，銀行貸款將會(huì)通過不同渠道流入房地產(chǎn)。中期房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，成交量回升1開發(fā)商會(huì)有一些資金壓力，從而被迫對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一些調(diào)整；一些業(yè)主也可能由于資金壓力，放低放盤價(jià)2新增供應(yīng)增加，樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些性價(jià)比相對(duì)低的樓盤出于資金壓力，難免降價(jià)3大量銀行貸款尋找出路，最終將流回房地產(chǎn)2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右，一季度完成2長(zhǎng)期深圳房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平長(zhǎng)期深圳房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平人民幣升值進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，萬億美元游資瞄準(zhǔn)中國升值壓力：

美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克，國際貨幣基金組織（IMF），20國集團(tuán)（G20），西方七國特別會(huì)議(G7)均要求人民幣升值。外界普遍預(yù)計(jì)，中國將或多或少地允許人民幣升值。億萬游資瞄準(zhǔn)中國：摩根士丹利亞太區(qū)董事總經(jīng)理謝國忠指出：全球有多達(dá)１萬億美元的游資在豪賭人民幣大幅升值。對(duì)沖基金已瞄上中國內(nèi)地。只要人民幣兌美元略微放寬波動(dòng)區(qū)間，國際熱錢就會(huì)步步進(jìn)逼。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長(zhǎng)期受益行業(yè)人民幣升值進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，萬億美元游資瞄準(zhǔn)中國升值壓力：人民幣升流動(dòng)性效應(yīng)：

當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益水平相對(duì)可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，所以大量的投機(jī)性資金將涌入中國，股市和房地產(chǎn)等市場(chǎng)由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所。進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。人民幣升值預(yù)期響——大量投機(jī)性資金流入樓市僅2010年第一季度，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額就反彈，達(dá)到30億美元，同比增長(zhǎng)約為27%。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長(zhǎng)期受益行業(yè)流動(dòng)性效應(yīng)：人民幣升值預(yù)期響——大量投機(jī)性資金流入樓市僅20人民幣升值預(yù)期影響——剩余購買力財(cái)富效應(yīng)：人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降帶動(dòng)國內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低。剩余的購買力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小，將成為剩余購買力貨幣進(jìn)入的主要領(lǐng)域。2010年第一季度消費(fèi)品價(jià)格經(jīng)過高升后急劇下降。僅今年3月份的剩余購買力達(dá)到100多億美元。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長(zhǎng)期受益行業(yè)人民幣升值預(yù)期影響——剩余購買力財(cái)富效應(yīng)：2010年第一季度國內(nèi)一線城市成為游資首選，深圳將是不二選擇

全球金融中心指數(shù)（GFCI）排名：深圳首次上榜排名第五，超過北京和上海，成為我國內(nèi)地城市中排名最為靠前的金融中心。

前四名：倫敦、紐約、香港、新加坡。而上海和北京僅為第10和第22。GFCI介紹：

現(xiàn)在最為權(quán)威的世界各大金融中心競(jìng)爭(zhēng)力排名。結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)力的各種指數(shù)（如，瑞士世界經(jīng)濟(jì)論壇公布的“全球國家競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)”）綜合計(jì)算分析得出。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長(zhǎng)期受益行業(yè)國內(nèi)一線城市成為游資首選，深圳將是不二選擇全球金融中心指數(shù)2010年：通脹預(yù)期升溫?cái)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局Codeofthisreport|29“順?biāo)浦?，水漲船高”---PPI是CPI的先行指標(biāo),PPI的變動(dòng)會(huì)影響CPI的變動(dòng)。價(jià)格變動(dòng)首先會(huì)出現(xiàn)在生產(chǎn)領(lǐng)域,然后通過產(chǎn)業(yè)鏈向現(xiàn)有產(chǎn)品擴(kuò)散,最后波及消費(fèi)品。PPI向CPI進(jìn)行傳導(dǎo)的時(shí)滯一般為3-9個(gè)月。通貨膨脹預(yù)期進(jìn)一步推動(dòng)動(dòng)樓市需求釋放1、長(zhǎng)期寬松的貨幣政策，帶來愈來愈強(qiáng)烈的通貨膨脹需求。09年極度寬松的貨幣政策10年適當(dāng)寬松的貨幣政策2、外部環(huán)境加大通貨膨脹壓力西南旱災(zāi)、油價(jià)上調(diào)傳導(dǎo)的疊加效應(yīng)3、CPI、PPI數(shù)據(jù)顯露通脹苗頭3月CPI較2月回落--2月受春節(jié)假期以及寒冷天氣影響，食品價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)大幅上漲,3月食品價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)正常下滑3月PPI大幅上漲--全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，大宗商品價(jià)格出現(xiàn)恢復(fù)性上漲，因此，今年上半年生產(chǎn)資料出廠價(jià)格同比漲幅都會(huì)處于高位2010年：通脹預(yù)期升溫?cái)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局Codeof通脹預(yù)期升溫：存款準(zhǔn)備金率上調(diào)2010年2月25日，國內(nèi)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率正式上調(diào)至16.5%，這是繼2010年1月18日后第二次上調(diào)國內(nèi)存款準(zhǔn)備金利率，意味著中央對(duì)通脹的擔(dān)憂增加，雖然這次上調(diào)還不能完全說明貨幣政策開始轉(zhuǎn)向，但中央強(qiáng)有力的調(diào)控措施也必須引起關(guān)注。數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行通貨膨脹預(yù)期進(jìn)一步推動(dòng)動(dòng)樓市需求釋放通脹預(yù)期升溫：存款準(zhǔn)備金率上調(diào)2010年2月25日，國內(nèi)存款深圳土地市場(chǎng)2010年度商品住房用地預(yù)安排：2010年深圳市規(guī)劃用地面積大大減少，可以預(yù)測(cè)2010年深圳房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)更加緊張。序號(hào)地塊名稱地塊位置用地面積（公頃）1塘朗車輛段上蓋物業(yè)商住南山區(qū)地鐵環(huán)中線（5號(hào)線）塘朗車輛段4.362塘朗車輛段上蓋物業(yè)居住南山區(qū)地鐵環(huán)中線（5號(hào)線）塘朗車輛段2.343地鐵4號(hào)線車輛段上蓋物業(yè)一期寶安區(qū)民治街道地鐵4號(hào)線龍華站8.044地鐵蛇口線（2號(hào)線）蛇口西車輛段上蓋物業(yè)南山蛇口5.955南山地塊南山街道月亮灣社區(qū)4.966南約地塊龍崗龍城5.197鹽田區(qū)委舊址地塊鹽田沙頭角街道2.518尖崗山地塊四寶安尖崗山地區(qū)4.869坪山新區(qū)地塊坪山街道燕子嶺石井片區(qū)4.5910光明新城拆遷安置萬丈坡地塊光明新區(qū)光明辦事處8.4411光明新城拆遷安置高新西地塊光明新區(qū)光明辦事處7.3712坪山體育中心（二期）拆遷安置小區(qū)坪山3.14總計(jì)————61.75有限的土地供應(yīng)，難以緩解強(qiáng)大的購房需求供需矛盾，一定時(shí)期內(nèi)無法緩和深圳土地市場(chǎng)2010年度商品住房用地預(yù)安排：2010年深圳市吸納周期：深圳樓市吸納周期較低，代表存量緊張。供需矛盾，一定時(shí)期內(nèi)無法緩和12.31吸納周期：深圳樓市吸納周期較低，代表存量緊張。供需矛盾，一定保障性住房供應(yīng)，變相減少商品房供應(yīng)２０１０年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量４００公頃，其中新供應(yīng)用地９０公頃，更新改造用地３１０公頃。新供應(yīng)的９０公頃用地中，有３０公頃即三分之一將用于保障性住房建設(shè)，計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房２．２３萬套，并優(yōu)先安排在軌道沿線地區(qū)、特區(qū)內(nèi)、特區(qū)外低收入家庭集中區(qū)域以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地。政府大量供應(yīng)保障性住房，達(dá)到新增土地供應(yīng)的三分之一1基于保障性住房申請(qǐng)相當(dāng)困難，此舉反而使得土地供應(yīng)量減少2商品房減少，使得剛性需求更加旺盛3保障性住房導(dǎo)致供應(yīng)量下降結(jié)論供需矛盾，一定時(shí)期內(nèi)無法緩和保障性住房供應(yīng)，變相減少商品房供應(yīng)２０１０年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，大量購房需求涌入一線城市%中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，據(jù)專家估計(jì)至2050年城鎮(zhèn)化率會(huì)達(dá)到70%。未來城市對(duì)住房需求會(huì)越來越大。供需矛盾，一定時(shí)期內(nèi)無法緩和中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，大量購房需求涌入一線城市%中國城鎮(zhèn)化進(jìn)短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)中期房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，成交量回升長(zhǎng)期看深圳房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平后市預(yù)測(cè)小結(jié)短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)后市預(yù)測(cè)小結(jié)ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！2010中原營銷大賞之中原后市觀2010中原營銷大賞之中原后市觀目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)二級(jí)市場(chǎng)·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積3月份全市新增供應(yīng)1558套，17.2萬平米，兩個(gè)指標(biāo)環(huán)比大幅增長(zhǎng)了5.1倍和6.2倍，不過相對(duì)去年仍處于低水平，同比則分別減少了41.7%和54.1%。二級(jí)市場(chǎng)·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)三級(jí)市場(chǎng)·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)。全市各區(qū)10年3月份全市總放盤量為18816套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了2倍，所有區(qū)域的放盤量均有超過1倍以上的增幅。三級(jí)市場(chǎng)·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級(jí)市場(chǎng)。全市各區(qū)10年3二級(jí)市場(chǎng)·成交量由于2月購房需求受到抑制，3月需求得到釋放。3月份全市總成交2959套，25.6萬平米，兩個(gè)指標(biāo)環(huán)比分別大幅增長(zhǎng)了1.9倍和2.1倍，但同比來看，由于新增供應(yīng)仍處于較低水平，且不少項(xiàng)目自然推售，3月份成交量同比減少了64.8%和68.4%。仍低于2009年各月水平。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積二級(jí)市場(chǎng)·成交量由于2月購房需求受到抑制，3月需求得到釋放。三級(jí)市場(chǎng)·成交量3月份中原二手買賣全市成交3375套，30.7萬平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比分別增長(zhǎng)了5.1倍和4.9倍，同比也增長(zhǎng)了兩成。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積三級(jí)市場(chǎng)·成交量3月份中原二手買賣全市成交3375套，30.目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)二級(jí)市場(chǎng)·成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。受中小戶型成交增加、豪宅成交比重減少、關(guān)外成交比重增加的影響，3月份全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)20433元/平米，環(huán)比下跌了15.4%，同比大漲了84.1%，從個(gè)盤價(jià)格看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，個(gè)別項(xiàng)目升幅較明顯

二級(jí)市場(chǎng)·成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。受三級(jí)市場(chǎng)·成交價(jià)格3月份中原二手買賣成交均價(jià)為18186元/平米，環(huán)比上漲了8.0%，同比上漲了37.0%。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。三級(jí)市場(chǎng)·成交價(jià)格3月份中原二手買賣成交均價(jià)為18186元/目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)目錄樓市概況供需情況價(jià)格走勢(shì)熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)總結(jié)供需矛盾仍然明顯。價(jià)格上漲趨勢(shì)不減市場(chǎng)供應(yīng)：三月份二級(jí)市場(chǎng)新批預(yù)售17.2萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)5倍以上，同比則減少近五成。開盤項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)，為去年同期水平的1/10。供應(yīng)嚴(yán)重不足。三月份中原的二手市場(chǎng)新增放盤18816套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)了203.5%，全市所有區(qū)域的放盤量均有超過1倍的增幅。市場(chǎng)需求：三月份中原二手住宅買賣成交量為3375套，30.7萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)了五倍左右，同比也增長(zhǎng)了兩成。市場(chǎng)成交：三月份全市一手房成交2959套，25.6萬平米，環(huán)比減幅約2倍，同比減幅度也超過60%；成交價(jià)格受到成交結(jié)構(gòu)的變化影響，二級(jí)市場(chǎng)3月樓價(jià)環(huán)比下跌了15.4%，但同比大漲了84.1%，從個(gè)盤價(jià)格看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，個(gè)別項(xiàng)目升幅較明顯三月份三級(jí)成交價(jià)格環(huán)比上漲了8.0%，同比上漲了37.0%。整體表現(xiàn)出穩(wěn)定上漲趨勢(shì)結(jié)論市場(chǎng)總結(jié)供需矛盾仍然明顯。市場(chǎng)供應(yīng)：結(jié)論目錄樓市概況熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)目錄樓市概況熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差別化房貸政策國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。解讀：差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房者，用以遏制非自住購房需求。該政策最終能使成交量短期有所下降，同時(shí)客戶結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)改變。國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差別國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。解讀：增加住房有效供給，旨在從源頭上改變供需矛盾從根本上緩解“供不應(yīng)求”的局面，讓市場(chǎng)這個(gè)無形的手進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整。根據(jù)4月15日國土資源部的全國住房供地計(jì)劃，其中中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃，超過去年全國實(shí)際住房用地總量。國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。解讀：加快保障性安居工程建設(shè)，用以緩解中低收入者購房需求，減輕中低收入者置業(yè)的負(fù)擔(dān)，有效應(yīng)對(duì)群眾“購房難”“房?jī)r(jià)高”的呼聲。國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。解讀：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，為防止土地閑置，捂盤惜售，保證供應(yīng)平穩(wěn)。國務(wù)院部署遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)目錄樓市概況熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)目錄樓市概況熱點(diǎn)政策解讀后市預(yù)測(cè)深圳05年至今住宅市場(chǎng)供需情況短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)深圳05年至今住宅市場(chǎng)供需情況短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，買賣雙方博弈的存在，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)保持平穩(wěn)

經(jīng)過2009年樓市的熱銷令開發(fā)商資金回籠速度加快。由于資金的回籠，開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金來源中通過融資的獲得的比例下降，上市房企凈負(fù)債率有不同程度的下降。資金相對(duì)充裕的情況下，開發(fā)商不再需要通過打折促銷的方式回籠資金，房?jī)r(jià)短期下降可能性不大。上市房企凈負(fù)債率數(shù)據(jù)來源：中金《業(yè)績(jī)與估值雙提升》Codeofthisreport|56短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，買賣雙方博弈的存在，房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)保持平穩(wěn)消費(fèi)者購房成本高，可降價(jià)空間不大，大規(guī)模降價(jià)甩盤的可能性不大，買賣雙方博弈現(xiàn)象持續(xù)數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)、深圳中原市場(chǎng)研究部注：此數(shù)據(jù)為簽預(yù)售合同數(shù)據(jù)短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)消費(fèi)者購房成本高，可降價(jià)空間不大，大規(guī)模降價(jià)甩盤的可能性不大經(jīng)歷過2008-、2009年的起伏，目前買賣雙方的心態(tài)更加成熟。2008年房?jī)r(jià)一路下滑，但從2009年3月到12月，僅10個(gè)月的時(shí)間，很多樓盤價(jià)格創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)的“V”型走勢(shì)使得開發(fā)商及業(yè)主對(duì)短期房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力增強(qiáng)。開發(fā)商及業(yè)主心態(tài)更加成熟短期內(nèi)成交萎縮，房?jī)r(jià)平穩(wěn)經(jīng)歷過2008-、2009年的起伏，目前買賣雙方的心態(tài)更加成中期房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，成交量回升中期房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，成交量回升2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右，一季度完成2萬億左右，而且每到末期銀行放款沖動(dòng)格外強(qiáng)烈，可以預(yù)計(jì)后期銀行放款壓力大，銀行貸款將會(huì)通過不同渠道流入房地產(chǎn)。中期房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，成交量回升1開發(fā)商會(huì)有一些資金壓力，從而被迫對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一些調(diào)整；一些業(yè)主也可能由于資金壓力，放低放盤價(jià)2新增供應(yīng)增加，樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些性價(jià)比相對(duì)低的樓盤出于資金壓力，難免降價(jià)3大量銀行貸款尋找出路，最終將流回房地產(chǎn)2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右，一季度完成2長(zhǎng)期深圳房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平長(zhǎng)期深圳房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平人民幣升值進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，萬億美元游資瞄準(zhǔn)中國升值壓力：

美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克，國際貨幣基金組織（IMF），20國集團(tuán)（G20），西方七國特別會(huì)議(G7)均要求人民幣升值。外界普遍預(yù)計(jì)，中國將或多或少地允許人民幣升值。億萬游資瞄準(zhǔn)中國：摩根士丹利亞太區(qū)董事總經(jīng)理謝國忠指出：全球有多達(dá)１萬億美元的游資在豪賭人民幣大幅升值。對(duì)沖基金已瞄上中國內(nèi)地。只要人民幣兌美元略微放寬波動(dòng)區(qū)間，國際熱錢就會(huì)步步進(jìn)逼。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長(zhǎng)期受益行業(yè)人民幣升值進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，萬億美元游資瞄準(zhǔn)中國升值壓力：人民幣升流動(dòng)性效應(yīng)：

當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會(huì)多，而且收益水平相對(duì)可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，所以大量的投機(jī)性資金將涌入中國，股市和房地產(chǎn)等市場(chǎng)由于流通性較好將成為這些資金集中的場(chǎng)所。進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。人民幣升值預(yù)期響——大量投機(jī)性資金流入樓市僅2010年第一季度，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額就反彈，達(dá)到30億美元，同比增長(zhǎng)約為27%。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長(zhǎng)期受益行業(yè)流動(dòng)性效應(yīng)：人民幣升值預(yù)期響——大量投機(jī)性資金流入樓市僅20人民幣升值預(yù)期影響——剩余購買力財(cái)富效應(yīng)：人民幣升值意味著進(jìn)口商品價(jià)格的下降帶動(dòng)國內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格的走低。剩余的購買力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小，將成為剩余購買力貨幣進(jìn)入的主要領(lǐng)域。2010年第一季度消費(fèi)品價(jià)格經(jīng)過高升后急劇下降。僅今年3月份的剩余購買力達(dá)到100多億美元。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長(zhǎng)期受益行業(yè)人民幣升值預(yù)期影響——剩余購買力財(cái)富效應(yīng)：2010年第一季度國內(nèi)一線城市成為游資首選，深圳將是不二選擇

全球金融中心指數(shù)（GFCI）排名：深圳首次上榜排名第五，超過北京和上海，成為我國內(nèi)地城市中排名最為靠前的金融中心。

前四名：倫敦、紐約、香港、新加坡。而上海和北京僅為第10和第22。GFCI介紹：

現(xiàn)在最為權(quán)威的世界各大金融中心競(jìng)爭(zhēng)力排名。結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)力的各種指數(shù)（如，瑞士世界經(jīng)濟(jì)論壇公布的“全球國家競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)”）綜合計(jì)算分析得出。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長(zhǎng)期受益行業(yè)國內(nèi)一線城市成為游資首選，深圳將是不二選擇全球金融中心指數(shù)2010年：通脹預(yù)期升溫?cái)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局Codeofthisreport|66“順?biāo)浦?，水漲船高”---PPI是CPI的先行指標(biāo),PPI的變動(dòng)會(huì)影響CPI的變動(dòng)。價(jià)格變動(dòng)首先會(huì)出現(xiàn)在生產(chǎn)領(lǐng)域,然后通過產(chǎn)業(yè)鏈向現(xiàn)有產(chǎn)品擴(kuò)散,最后波及消費(fèi)品。PPI向CPI進(jìn)行傳導(dǎo)的時(shí)滯一般為3-9個(gè)月。通貨膨脹預(yù)期進(jìn)一步推動(dòng)動(dòng)樓市需求釋放1、長(zhǎng)期寬松的貨幣政策，帶來愈來愈強(qiáng)烈的通貨膨脹需求。09年極度寬松的貨幣政策10年適當(dāng)寬松的貨幣政策2、外部環(huán)境加大通貨膨脹壓力西南旱災(zāi)、油價(jià)上調(diào)傳導(dǎo)的疊加效應(yīng)3、CPI、PPI數(shù)據(jù)顯露通脹苗頭3月CPI較2月回落--2月受春節(jié)假期以及寒冷天氣影響，食品價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)大幅上漲,3月食品價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)正常下滑3月PPI大幅上漲--全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，大宗商品價(jià)格出現(xiàn)恢復(fù)性上漲，因此，今年上半年生產(chǎn)資料出廠價(jià)格同比漲幅都會(huì)處于高位2010年：通脹預(yù)期升溫?cái)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局Codeof通脹預(yù)期升溫：存款準(zhǔn)備金