昆明尊祥和地產(chǎn)西山別墅物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議20070622公元二零零九年，云南別墅新巔峰.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產(chǎn)品

建筑產(chǎn)品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟(jì)測算別墅政策2003年《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》鑒于2004年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》2008年1月3日《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》政策的核心內(nèi)容：優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。國務(wù)院：保護(hù)土地工作應(yīng)特別禁止別墅類開發(fā)

2008年3月5日(星期一)上午9時(shí)，第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕。吳邦國主持大會(huì)。溫家寶總理作政府工作報(bào)告。溫家寶說，一要認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。堅(jiān)決控制建設(shè)占地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類和限制類項(xiàng)目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。別墅政策買賣別墅所交納的稅費(fèi)比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門檻。別墅交易稅費(fèi)1、獨(dú)棟別墅：土地增值稅：(賣出價(jià)-原購入價(jià)-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)。個(gè)人所得稅：(賣出價(jià)-原購入價(jià)-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅：(賣出價(jià)-原購入價(jià)-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)。個(gè)人所得稅：(賣出價(jià)-原購入價(jià)-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過90平米住宅首付不低于30%；2、購買第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房貸款利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。作為云南省的經(jīng)濟(jì)中心，昆明近年來經(jīng)濟(jì)增長快速，為房地產(chǎn)市場高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)2002年-2006年昆明市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系

小于4%

4%-5%5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展昆明市歷年人均GDP發(fā)展?fàn)顩r近年來昆明市GDP增長率保持在10%以上，2006年城市GDP達(dá)到1203億元；昆明市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定快速增長，2006年已達(dá)654億元，增幅高達(dá)24.8%昆明市人均GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過10%，而且增速不斷加快；2006年人均GDP達(dá)到203350元，人均GDP增長速度為11.8%；2006年昆明占云南GDP比例昆明旅游具有逗留時(shí)間長、人均消費(fèi)高的兩大特點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)向以休閑度假為主的“富旅游”階段轉(zhuǎn)化特征明顯萬人次億元昆明的旅游收入一直保持一個(gè)較高的水平在140億元左右，游客的人數(shù)在2000萬人次以上（除受2003年SARS影響外）；昆明的游客平均停留時(shí)間為3.3天，消費(fèi)水平為人均1360元，國內(nèi)旅客旅游的平均停留時(shí)間為2.9天，消費(fèi)水平為人均426元昆明人對于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達(dá)49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求昆明置業(yè)人群結(jié)構(gòu)現(xiàn)有兩套住房，一套在昆明市內(nèi)，另一套在西山別墅二期，物業(yè)面積200平米；平常住在昆明市內(nèi)，周末到西山別墅處度假，全家人一起休閑娛樂。---------陳先生目前居住市中公寓，面積200多平米。有2套別墅，波西米亞和公園道一號，聯(lián)排、退臺洋房。再次置業(yè)原因很多，能和老人住在一起，所以面積要足夠大；私密性好，環(huán)境好，自己充分放松的地方；跟客戶溝通的平臺（占比較大比例）；擁有一座好的別墅，可以提升個(gè)人的人格魅力和展現(xiàn)自身的資產(chǎn)實(shí)力，和請朋友/客人去高檔酒店吃飯就是不一樣-------何先生二次置業(yè)比例達(dá)36%，三次置業(yè)比例達(dá)13%，再次置業(yè)比例高別墅和類別墅產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型昆明再次置業(yè)目的包括，個(gè)人生活品質(zhì)的提高，個(gè)人商務(wù)的需要，養(yǎng)老需求等多種類型目前昆明市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可以，需求還是有很大潛力的，昆明人消費(fèi)比較時(shí)髦，敢于消費(fèi)，都愿意買房和車。很多人貸款也去再買房，并不是說消費(fèi)能力一定達(dá)到那個(gè)階段，昆明人有超前消費(fèi)的這個(gè)特點(diǎn)---------翟教授數(shù)據(jù)來源：2006年昆明房地產(chǎn)市場報(bào)告宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占到總體的40%，存在大量置業(yè)目的為非投機(jī)性質(zhì)的休閑度假或自住客戶昆明市個(gè)人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的９５％以上，居民私有住房的比例已達(dá)到７０％以上，在本地消費(fèi)群體主導(dǎo)的情況下，外地消費(fèi)者亦開始大量涌入，２００４年市域外購房者約占４０％，外地消費(fèi)者已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場增長的重要力量。昆明樓市也已經(jīng)成為一個(gè)面對國內(nèi)為主的區(qū)域市場。2004年省內(nèi)州市及省外購房者占昆明房屋交易量的40％，其中省內(nèi)州市占25％，外省購房者占15％。而數(shù)據(jù)現(xiàn)在顛倒了過來，外省購房者占22%，省內(nèi)各州市購房者退居16%，雙方“互調(diào)”了位置。昆明市已成為中國房地產(chǎn)市場“候鳥式置業(yè)”的又一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。而昆明市四季如春的氣候特點(diǎn)和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現(xiàn)代新昆明建設(shè)的宏偉目標(biāo)，把昆明建設(shè)成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內(nèi)外投資人士，外地人到昆明購房置業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢。昆明的很大部分購房群體主要還是購房自住，投機(jī)炒房者很少。據(jù)調(diào)查，在炒房的主要行為中，炒認(rèn)購卡號的行為約占６％，投資性購房比例在２５％以內(nèi)。休閑度假、自住目的置業(yè)非本地置業(yè)者比例高從未來的供應(yīng)上看，昆明市場的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶后續(xù)大盤的供應(yīng)量充足：世博生態(tài)城：占地5000畝的大盤，共分八期開發(fā)，目前三期正在開發(fā)，即將發(fā)售。新亞洲體育城：占地2500畝的大盤，分四期開發(fā)，一期為別墅91套，二期、三期已經(jīng)售完，目前四期星體花園在售。世紀(jì)新城：占地3500畝，目前銷售80%多。滇池衛(wèi)城：占地2500畝，分多期開發(fā)。未來土地供應(yīng)計(jì)劃：《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010》的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內(nèi)90平米以下小戶型供應(yīng)比例不低于50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設(shè)90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。2007年商品房建設(shè)面積500萬平米，經(jīng)濟(jì)適用房40萬平米。2008年、2009年商品房建設(shè)建筑面積500萬平米，2010年商品房建筑面積542萬平米。整個(gè)五年規(guī)劃期內(nèi)商品房供地規(guī)模12894畝，折合860公頃。從2007年開始平均每年商品房土地供應(yīng)3000畝。城市房地產(chǎn)市市場整體特征征總結(jié)昆明房地產(chǎn)市市場目前已形形成以城市中中心為核心三三個(gè)基礎(chǔ)不同同特征各異的的圈層，其中中城市近郊及及新城發(fā)展帶帶為昆明商品品住宅的主要要供應(yīng)區(qū)，世世博園板塊、、滇池板塊和和廣福路新城城板塊為房地地產(chǎn)市場核心心區(qū)域城市房地產(chǎn)板塊初步形成成昆明房地產(chǎn)市市場現(xiàn)實(shí)需求求遠(yuǎn)大于與其其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平相當(dāng)?shù)某浅鞘?，主要由由于本地居民民對于居住改改善型的中高高端物業(yè)具有有較大的市場場需求；同時(shí)時(shí)宜人的環(huán)境境吸引了大量量外來人口，，非本地購房房者占比高，，昆明房地產(chǎn)產(chǎn)市場具有巨巨大的市場潛潛力。內(nèi)外需求拉動(dòng)動(dòng)強(qiáng)勁市場潛力巨大大受房地產(chǎn)政策策調(diào)整影響，，2004年以來昆明房房地產(chǎn)投資與與銷售大幅度度上升，同時(shí)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格格的上漲幅度度與人均可支支配收入上升升幅度基本保保持一致，房房地產(chǎn)市場從從宏觀上看處處于健康的快快速增長階段段。行業(yè)大勢處于于健康發(fā)展階段段昆明市場的后后續(xù)供應(yīng)仍然然較大，主要要分布在城市市近郊及新城城發(fā)展帶，同同時(shí)根據(jù)與房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展緊密聯(lián)系系的相關(guān)指標(biāo)標(biāo)的分析，昆昆明房地產(chǎn)市市場具有較大大發(fā)展空間。。未來供應(yīng)持續(xù)續(xù)旺盛市場發(fā)展空間間大市場處于階段段性盤整期受07年以來宏觀政政策及金融政政策的影響，，行業(yè)處于階階段性盤整期期，北京、深深圳等一線城城市房價(jià)有所所回落，受此此影響，消費(fèi)費(fèi)者觀望心態(tài)態(tài)較重，持幣幣待購現(xiàn)象較較普遍。.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產(chǎn)品建筑產(chǎn)品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟(jì)測算一.昆明獨(dú)棟別墅墅市場分析昆明市低密度度市場分類根據(jù)價(jià)值資源源及其在市場場上的不同表表現(xiàn),可以將昆昆明市低密度度市場分分為三類類。成熟板塊內(nèi)項(xiàng)目板塊外項(xiàng)目特殊資源（高爾夫、溫泉）項(xiàng)目板塊價(jià)值—包含自然資源價(jià)值/城市價(jià)值等土地成本價(jià)值/自然資源價(jià)值/產(chǎn)品價(jià)值高爾夫、溫泉價(jià)值依托具有完善的配套與市政設(shè)施、便利交通的城市資源與城市景觀資源。依托良好的自然山水生態(tài)資源和區(qū)域潛在價(jià)值形成點(diǎn)式分布。依托高爾夫設(shè)施資源，位于高爾夫球場內(nèi)或周邊，或依托溫泉資源及其他休閑度假資源。位于昆明主城內(nèi)，交通便利、配套齊全、板塊成熟度、認(rèn)知度高、滇池板塊、世博板塊。位于昆明郊區(qū)，分為近郊和遠(yuǎn)郊，除呈貢已漸成板塊，其他均分布較散，配套不全，認(rèn)知度低。位于有特殊休閑度假資源的區(qū)域，如各高爾夫球場、安寧溫泉小鎮(zhèn)。第一居所、城市別墅。第二居所，郊區(qū)別墅，近郊項(xiàng)目可兼作第一居所與第二居所。第二或第三居所，休閑度假。少量獨(dú)棟，聯(lián)排及類別墅的疊加、花園洋房較多。獨(dú)棟相對較多，聯(lián)排、洋房等。多為獨(dú)棟別墅和公寓的組合，有少量聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品，獨(dú)棟別墅集中在350平米左右，公寓不超過200平米。獨(dú)棟價(jià)格在15000—20000，總價(jià)在500——1000萬；聯(lián)排價(jià)格10000——15000。獨(dú)棟價(jià)格在5000—10000，總價(jià)在200——500萬，聯(lián)排價(jià)格在4000——70000。高爾夫項(xiàng)目獨(dú)棟別墅價(jià)格在15000元/㎡以上，離市中心越近價(jià)格越高，溫泉項(xiàng)目價(jià)格相對較低。極少墅、滇池衛(wèi)城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生態(tài)城。西山別墅、野鴨湖、村上春墅、云大知城、世林國際、智者的山丘。春城高爾夫、陽光高爾夫、滇池高爾夫、溫泉山谷。分類價(jià)值資源源產(chǎn)品區(qū)域價(jià)格代表項(xiàng)目目功能特征昆明市在在售獨(dú)棟棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目地址獨(dú)棟別墅面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）西山別墅三期西山區(qū)國家森林公園碧雞關(guān)立交橋旁252——495㎡10000海韻楓丹海埂度假區(qū)紅塔西路18號345.05㎡、388.68㎡、394.32㎡、400.71㎡、514.18㎡17000-20000野鴨湖雙龍鄉(xiāng)天生壩野鴨湖度假區(qū)377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000嶺東紫郡昆明市東郊石安公路旁386㎡、429㎡、497㎡、495㎡13000世林國際官渡區(qū)昆明市東郊石安公路旁（果林湖西岸）340—498㎡7800—9500極少墅西山區(qū)滇池路與前衛(wèi)西路交匯處397㎡21000萬輝星城昆明市太平新區(qū)290㎡、300㎡8000-9300昆明市即即將推出出獨(dú)棟別別墅項(xiàng)目目項(xiàng)目項(xiàng)目地址規(guī)模獨(dú)棟面積推出時(shí)間智者的山丘盤龍區(qū)金殿水庫七公里處獨(dú)棟400套150——200㎡（經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟）預(yù)計(jì)2008年5月世博生態(tài)城三期云嶺鄰里盤龍區(qū)昆明世博園旁總400戶，包括多層公寓、雙拼、聯(lián)排和少量獨(dú)棟別墅300——600㎡預(yù)計(jì)2008年5月村上春墅富民縣大營鎮(zhèn)成器墩村昆明西北23公里的螳螂川與昆祿公路交界處

占地107畝，包括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排300——500㎡預(yù)計(jì)2008年5月恒大金碧天下安寧市以東太平開發(fā)區(qū)總建筑面積：38萬㎡，一期約1380戶包括別墅、小高層，其中獨(dú)棟別墅28棟190—260㎡預(yù)計(jì)2008年9月項(xiàng)目容積率密度綠化率建筑風(fēng)格建筑類型世博生態(tài)城0.3520%69％現(xiàn)代簡約獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓滇池衛(wèi)城(微風(fēng)島)0.620％40.5%西班牙、現(xiàn)代簡約別墅海韻楓丹0.5934%52%歐陸經(jīng)典獨(dú)棟、雙拼野鴨湖0.4/70%現(xiàn)代簡約三期為獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼智者的山丘0.55/61%歐陸經(jīng)典獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加萬輝星城1.07/47.32%法式獨(dú)棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層極少墅0.628.6%56.4％現(xiàn)代簡約獨(dú)棟、疊加、聯(lián)排、雙拼、嶺東紫郡0.28/60%歐陸經(jīng)典獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加金家大院0.36/70%獨(dú)棟滇池高爾夫0.48/62.2%現(xiàn)代簡約獨(dú)棟高天流云0.2918%70%北美加州獨(dú)棟62昆明獨(dú)棟棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)分分析昆明有獨(dú)獨(dú)棟別墅墅的純別別墅樓盤盤容積率率在0.28—0.6之間，最最高為滇滇池衛(wèi)城城（微風(fēng)風(fēng)島）、、極少墅墅為0.6，主要是是這兩個(gè)個(gè)別墅樓樓盤不是是純別墅墅樓盤，，有一些些洋房和和疊加別別墅產(chǎn)品品。最低低為嶺東東紫郡為為0.28,其次為高高天流云云為0.29,其建筑密密度僅為為18%,舒適度、、品質(zhì)均均較高。。昆明獨(dú)棟棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目容積積率分析析昆明有獨(dú)獨(dú)棟別墅墅的純別別墅樓盤盤綠化率率在40.05%——70%之間，集集中在50%——60%之間，野野鴨湖、、金家大大院、高高天流云云的綠化化率均為為70%，舒適度度較高。。昆明獨(dú)棟棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目綠化化率分析析昆明獨(dú)棟棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑風(fēng)格分分析在所調(diào)查查的昆明明獨(dú)棟別別墅建筑筑風(fēng)格以以現(xiàn)代簡簡約為主主，其次次是歐式式建筑風(fēng)風(fēng)格。項(xiàng)目獨(dú)棟別墅面積（㎡）海韻楓丹514.18、300-500滇池衛(wèi)城254-263滇池高爾夫361-486高天流云350-450世博生態(tài)城300-600野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.03嶺東紫郡386、429、497、495世林國際340-498極少墅397萬輝星城290、300智者的山丘150-200昆明獨(dú)棟棟別墅產(chǎn)產(chǎn)品面積積分析昆明獨(dú)棟棟別墅面面積最小小150㎡㎡，最大600㎡㎡，主力面面積集中中在300——500㎡，除即將將在今年年5、6月推出的的智者山山丘項(xiàng)目目為150——200㎡的經(jīng)濟(jì)型型小獨(dú)棟棟產(chǎn)品，，其他均均為適舒舒型獨(dú)棟棟300——400㎡，以及部部分豪華華型獨(dú)棟棟400㎡㎡以上。項(xiàng)目獨(dú)棟別墅面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）總價(jià)（萬）西山別墅三期252-495按均價(jià)10000元/㎡252-495海韻楓丹345.05、388.68、394.32、400.71、514.1817000-20000587-1028野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.035000—6000189-307嶺東紫郡386、429、497、49513000501-643世林國際340-4987800—9500265-470極少墅39721000833萬輝星城290、3008000-9300230-280西山別墅三期海韻楓丹500萬700萬600萬300萬200萬野鴨湖800萬900萬1000萬以上總價(jià)極少墅400萬嶺東紫郡世林國際萬輝星城城市別墅郊區(qū)別墅昆明在售售獨(dú)棟別別墅價(jià)格格分析昆明在售售獨(dú)棟別別墅價(jià)格格分析昆明市在在售獨(dú)棟棟別墅單單價(jià)最低低為野鴨鴨湖5000—6000元/㎡，單價(jià)最最高為極極少墅21000元/㎡；城市獨(dú)棟棟別墅的的主力價(jià)價(jià)格區(qū)間間為17000—20000元/㎡，郊區(qū)獨(dú)獨(dú)棟別墅墅的主力力價(jià)格區(qū)區(qū)間為7000—9000元/㎡，只有城城市獨(dú)棟棟別墅價(jià)價(jià)格的一一半左右右；城市獨(dú)棟棟別墅的的總價(jià)在在500——1000萬，郊區(qū)區(qū)獨(dú)棟別別墅的總總價(jià)在200——500萬，其主主力價(jià)格格區(qū)間在在250——350萬；擁有高爾爾夫資源源的獨(dú)棟棟別墅價(jià)價(jià)格（如如春城高高爾夫15000元/㎡）介于成成熟板塊塊內(nèi)城市市別墅與與非成熟熟區(qū)域的的郊區(qū)別別墅之間間，比城城市獨(dú)棟棟別墅價(jià)價(jià)格低，，比郊區(qū)區(qū)獨(dú)棟別別墅價(jià)格格高。昆明獨(dú)棟棟別墅產(chǎn)產(chǎn)品分析析項(xiàng)目面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）產(chǎn)品附加值極少墅獨(dú)棟397㎡獨(dú)棟2.1萬/㎡獨(dú)棟贈(zèng)送地下室196㎡，海韻楓丹獨(dú)棟474—511㎡獨(dú)棟：680萬（1.1-1.3萬）贈(zèng)送花園面積300—400㎡野鴨湖377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000獨(dú)棟贈(zèng)送與建筑面積1：1的花園面積，部分雙車位嶺東紫郡386、429、497、49513000獨(dú)棟贈(zèng)送精裝修花園面積800—1000㎡、雙車庫、帶游泳池世林國際340—498㎡7800—9500贈(zèng)送1：0.8—1的花園面積，80—120㎡地下室面積萬輝星城獨(dú)棟：290、300㎡獨(dú)棟：230—280萬（8000—9300）贈(zèng)送地下室70㎡、及露臺、陽臺等。茉莉唐朝獨(dú)棟1套250㎡年后推出，具體價(jià)格未定獨(dú)棟贈(zèng)送地下室100㎡，下沉式庭院一層中庭院二層露臺、陽臺昆明獨(dú)棟棟別墅產(chǎn)產(chǎn)品分析析—【野鴨湖】野鴨湖產(chǎn)產(chǎn)品附加加值主要要是下沉沉式庭院院、一層層中庭院院，二層層多個(gè)露露臺、陽陽臺，野鴨湖獨(dú)獨(dú)棟別墅墅：D戶型，建建筑面積積259.92㎡㎡昆明明獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析—【萬輝輝星星城城】萬輝輝星星城城，，獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅：：S1戶型型，，建建筑筑面面積積297.73㎡㎡萬輝輝星星城城產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值主主要要是是大大型型室室外外門門廊廊、、下下沉沉式式庭庭院院、、一一層層私私家家游游泳泳池池，，二二層層多多個(gè)個(gè)露露臺臺、、陽陽臺臺，，地地下下室室不不算算建建筑筑面面積積，，贈(zèng)贈(zèng)送送地地下下室室面面積積73.28㎡,通風(fēng)采采光俱俱佳，，產(chǎn)品品附加加值較較高。。贈(zèng)送地下室面積73.28㎡私家游泳池露臺、陽臺地下室室雙車車庫、、儲藏藏室9C戶型，，面積積486.15㎡㎡,7室4廳6衛(wèi)，入戶前前廳屋頂平平臺花花園客廳使使用面面積43㎡獨(dú)立主主臥區(qū)區(qū)、帶帶雙步步入式式更衣衣間昆明獨(dú)獨(dú)棟別別墅產(chǎn)產(chǎn)品分分析—【滇池高高爾夫夫】一層平平面閣樓層層平面面二層平平面24#戶型建筑面面積：：359.01㎡㎡，4室5房2廳4衛(wèi)（帶帶游泳泳池））花園面面積：：760㎡（1：2.12）雙層挑挑高客客廳贈(zèng)送閣閣樓用用作書書房昆明獨(dú)獨(dú)棟別別墅產(chǎn)產(chǎn)品分分析—【高天流流云】獨(dú)棟別別墅產(chǎn)產(chǎn)品分分析—【智者的的山丘丘】經(jīng)濟(jì)型型獨(dú)棟棟，G戶型，，面積積179㎡，3房2廳3衛(wèi)中庭院院，可可改成成兩間間房雙層挑挑高客客廳車庫前中后后多重重院落落設(shè)計(jì)計(jì)；通風(fēng)采采光俱俱佳；；功能緊緊湊，，小面面積大大感受受露臺、、空中中庭院院三層獨(dú)獨(dú)立主主臥區(qū)區(qū)昆明獨(dú)獨(dú)棟別別墅產(chǎn)產(chǎn)品分分析—【小結(jié)】獨(dú)棟別別墅產(chǎn)產(chǎn)品分分為三三種：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)型獨(dú)獨(dú)棟（（面積積在150—300㎡），舒舒適型型獨(dú)棟棟（面面積在在300—400㎡），豪豪華型型獨(dú)棟棟（400㎡以上））。昆昆明市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)型獨(dú)獨(dú)棟比比較少少，目目前僅僅有即即將在在6月份推推出的的智者者的山山丘，，500—600㎡豪華型型獨(dú)棟棟市場場供應(yīng)應(yīng)比較較少。。昆明前前幾年年的獨(dú)獨(dú)棟別別墅如如高天天流云云、西西山別別墅三三期均均比較較封閉閉，與與外界界溝通通的大大露臺臺、大大陽臺臺、中中庭花花園、、屋頂頂花園園、大大幅落落地玻玻璃窗窗及其其他過過渡空空間、、灰空空間均均比較較少，，2007年以后后新出出的產(chǎn)產(chǎn)品在在這方方面均均有較較大改改進(jìn)，，如萬萬輝星星城、、野鴨鴨湖、、極少少墅等等。獨(dú)棟別墅產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展趨趨勢，即其其品質(zhì)重點(diǎn)點(diǎn)體現(xiàn)在：：身份的標(biāo)簽簽：每戶外外立面、戶戶型均是唯唯一的，擁擁有私家碼碼頭、私家家果嶺、私私家泳池；；花園贈(zèng)送面面積：大多多在1：1以上，有些些達(dá)到1：2（如高天流流云、嶺東東紫郡）；；產(chǎn)品附加值值：贈(zèng)送地地下室或半半地下室、、閣樓、大大露臺、大大陽臺、室室外門廊，，多重庭院院（前院、、后院、內(nèi)內(nèi)院、側(cè)院院、入戶院院、空中庭庭院等）；；尊貴、闊綽綽的尺度空空間：大面面積雙層挑挑高中庭、、舒適型獨(dú)獨(dú)棟客廳在在40㎡以上，面寬寬在6米以上；大大面積獨(dú)立立主臥區(qū)，，舒適型獨(dú)獨(dú)棟主臥區(qū)區(qū)（含衣帽帽間、主衛(wèi)衛(wèi)生間）在在50㎡以上，面寬寬在6米以上；特殊的功能能空間：多多廳（客廳廳與家庭廳廳分離），，多衛(wèi)生間間，增加一一些保姆房房、工人房房、視聽室室、健身房房、儲藏室室、酒窖等等。昆明獨(dú)棟別別墅產(chǎn)品分分析—【小結(jié)】樓盤名稱廣告語舉例推廣主題、主推賣點(diǎn)主訴求點(diǎn)嶺東·紫郡多數(shù)風(fēng)景可以人造，半山坡地例外自從視野里有了GOLF果嶺這玩意兒坡地、半山創(chuàng)意別墅生態(tài)、森林、山地滇池衛(wèi)城（微風(fēng)島）味道建筑，簡單生活天生王者基因，天生鹿港品非主流一群的居所高爾夫水岸別墅、島居別墅高爾夫景觀、島嶼規(guī)劃同德·極少墅純粹的建筑只獻(xiàn)給極少數(shù)人景中景的典范風(fēng)情地下室，理想生活，廣度延展滇池.純水岸別墅，區(qū)位、園林景觀滇池地段、園林景觀、產(chǎn)品附加值海韻楓丹海韻楓丹送你北京看奧運(yùn)“親情別墅”受寵別墅生活鑒賞與奧運(yùn)親情贈(zèng)送社區(qū)親情、成熟社區(qū)親情文化昆明獨(dú)棟別別墅樓盤營營銷推廣主主訴求點(diǎn)分分析樓盤名稱廣告語舉例推廣主題、主推賣點(diǎn)或訴求要點(diǎn)主訴求點(diǎn)野鴨湖緯度決定氣候，氣候影響心態(tài)誰都不例外，上月，每10位惦記別墅的人就有5位選擇了緯度別墅山林里生長的房子生態(tài)、野趣假日小鎮(zhèn)—緯度別墅村上春墅稀世原鄉(xiāng)絕色情懷大宅景觀美學(xué)4500平米綠地景觀園林東元山谷6000平米山泉水景、1：2每戶贈(zèng)送私家花園，山泉、水景、庭院、園林智者的山丘46萬知識分子的圈子，1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅1000棟緩坡地組院住宅，客戶、產(chǎn)品茉莉唐朝上帝造人？時(shí)間造物，高科技造別墅高技技產(chǎn)品高科技產(chǎn)品昆明獨(dú)棟別別墅樓盤營營銷推廣主主訴求點(diǎn)分分析昆明獨(dú)棟別別墅樓盤營營銷推廣主主訴求點(diǎn)分分析類別代表樓盤生態(tài)環(huán)境、山水資源嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、園林景觀同德·極少墅、村上春墅特色資源（溫泉、高爾夫）滇池衛(wèi)城產(chǎn)品茉莉唐朝、同德·極少墅、滇池衛(wèi)城地段同德·極少墅、社區(qū)親情海韻楓丹生活方式野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德·極少墅（只為極少數(shù)人）其他野鴨湖（緯度別墅）城市別墅大大多以地段段、產(chǎn)品、、園林為主主訴求點(diǎn)，，而郊區(qū)別別墅大多以以山水資源源、生態(tài)、、野趣、休休閑度假、、或特殊資資源如高爾爾夫、溫泉泉為主訴求求點(diǎn)，集中中在客戶購購買別墅的的主要驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素上，，差異性并并不大，唯唯有智者的的山丘以客客戶圈層為為訴求點(diǎn)，，野鴨湖提提出了差異異性比較大大的緯度別別墅概念。。二.區(qū)域競爭恒大地產(chǎn)－－金碧天下下本項(xiàng)目萬輝星城項(xiàng)目周邊超超級大盤有有2個(gè)，在售的的為萬輝星星城，即將將出售的為為金碧天下下。項(xiàng)目名稱恒大-金碧天下項(xiàng)目總體規(guī)劃投資商/開發(fā)商恒大鑫源(昆明)置業(yè)有限公司地理位置安寧市以東太平開發(fā)區(qū)總占地面積9500畝總建筑面積38萬㎡物業(yè)類型別墅、小高層住宅總套數(shù)一期約1380戶價(jià)格洋房3000以上（精裝修）別墅7500以上物管費(fèi)/銷售率目前沒有售賣使用率/戶型面積區(qū)間77——206暢銷戶型/開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2008年9月入住時(shí)間2009年底綠化率/容積率/建筑密度/停車位/電話/交付標(biāo)準(zhǔn)小高層精裝修、別墅物業(yè)設(shè)施會(huì)所、娛樂中心、休閑中心、運(yùn)動(dòng)中心、會(huì)展中心等周邊配套目前沒有形成配套推廣主題/營銷手段/該項(xiàng)目位于于安寧市以以東太平開開發(fā)區(qū)，處處于以昆明明市為中心心的第二圈圈層。項(xiàng)目是集酒酒店、會(huì)議議、會(huì)展、、飲食、娛娛樂、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、保健與與商業(yè)于一一體的超大大型綜合旅旅游度假居居住區(qū)。擬規(guī)劃總用用地面積9500畝，總建筑筑面積約320萬㎡，預(yù)計(jì)計(jì)投資85億元，計(jì)劃劃8年建成。計(jì)劃每年竣竣工并銷售售旅游度假假住宅38萬㎡，年銷銷售額15億元以上。。住宅生活區(qū)區(qū)體育運(yùn)動(dòng)區(qū)區(qū)商務(wù)休閑娛娛樂活動(dòng)區(qū)區(qū)教育生活區(qū)區(qū)規(guī)劃分分析金碧天天下體體量巨巨大，，為超超級大大盤，，開發(fā)發(fā)周期期較長長。其其每年年竣工工近38萬的旅旅游度度假住住宅對對我們們項(xiàng)目目構(gòu)成成較大大威脅脅。高爾夫球場五星級酒店娛樂中心運(yùn)動(dòng)中心配套物業(yè)配套物業(yè)面積白金五星級酒店，總建面197000㎡會(huì)議中心，總建面8500㎡會(huì)展中心分二期建設(shè)總建面100000㎡

飲食中心，總建面10000㎡康檢中心，總建面3000㎡娛樂中心，總建面6600㎡運(yùn)動(dòng)中心，總建面12700㎡；商業(yè)中心，總建面3200㎡18棟高爾夫球場1250畝會(huì)館面積5000㎡青少年游樂場，占地100畝文化教育配套，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)總建面30000㎡

，占地150畝配套分分析飲食中心會(huì)議中心做為超超級大大盤，，金碧碧天下下的配配套設(shè)設(shè)計(jì)十十分完完善，，但其其建設(shè)設(shè)周期期也較較長，，因此此我們們有先先發(fā)優(yōu)優(yōu)勢。。項(xiàng)目名稱萬輝星城總體規(guī)劃投資商/開發(fā)商昆明萬輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置昆明市安寧太平新區(qū)總占地面積2800畝住宅建筑面積2243587㎡物業(yè)類型多層、洋房、疊加、聯(lián)排及獨(dú)棟別墅住宅總套數(shù)16290戶價(jià)格多層均價(jià)2800元洋房均價(jià)3200疊加聯(lián)排均價(jià)5000-7000聯(lián)排別墅均價(jià)9000物管費(fèi)多層1元、洋房1.5元,別墅2.3元銷售率目前推出物業(yè)銷售35%使用率/戶型面積區(qū)間60-300㎡暢銷戶型70-150㎡開盤時(shí)間入住時(shí)間綠化率38%容積率1.14建筑密度21.4%停車位12475個(gè)電付標(biāo)準(zhǔn)毛壞物業(yè)設(shè)施項(xiàng)目內(nèi)部有商業(yè)街、中學(xué)、小學(xué)周邊配套目膠沒有形成配套推廣主題200萬平米自由之城營銷手段戶外、電視、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場營銷、活動(dòng)營銷物業(yè)類型單價(jià)區(qū)間（元/m2

）總價(jià)區(qū)間（萬）

退臺2500

19~32

多層2500

33~41

公寓2500

16~31

獨(dú)棟11000——

聯(lián)排3500

58~59

寬景3700

75~76

合院3700

62~71

L型3700

77~79

街墅3900

無萬輝星星城一一次開開盤價(jià)價(jià)格區(qū)區(qū)間房交會(huì)會(huì)期間萬萬輝星星城開開始進(jìn)進(jìn)行價(jià)格測測試，，測試均均價(jià)起起價(jià)為為4000元，認(rèn)認(rèn)購當(dāng)當(dāng)天公布價(jià)價(jià)格聯(lián)排3500元，低于測測試均均價(jià)。。萬輝星星城樣樣板園園區(qū)總總盤值值共2.6億，，開盤盤供供盤盤量量為為1.2億，，成交5900萬。本次開盤主要要以測試市場和奠奠定市場基礎(chǔ)礎(chǔ)為目的，開盤盤供貨的物業(yè)類型齊全全，大部分物業(yè)供供盤量在50%以上，多層和和公寓的供盤盤量達(dá)到100%。退臺洋房供盤量較大，，成交率較高，，成交金額占到到總成交金額額的31%。萬輝星城為全全現(xiàn)房銷售，，產(chǎn)品線齊全全，洋房供貨貨量較大。推盤策略類型供盤量成交量均價(jià)套均價(jià)（萬）供盤值成交盤值總盤值各物業(yè)成交率各成交物業(yè)占總成交盤值比退臺847025002621830523181921034054240083.33%31%多層32272500361142050096360471142050077.14%16%公寓60325002112456975622848124569754.29%1%獨(dú)棟5011000320211530000423060000.00%0%聯(lián)排40103500582323880058097003253432025.00%10%寬景1414370075105671861056718758119526100.00%18%合院108370065646599651727971551839280.00%9%L型00370077002778751800街墅13133900709109269910926919619964100.00%15%合計(jì)271145

1193890845910995126030559549.51%100%洋房與創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品的銷售情情況較好。退退臺洋房與多多層洋房的成成交比例分別別為83%、77%；合院別墅成成交80%，而寬景別墅墅與街墅成交交比例達(dá)到100%。聯(lián)排產(chǎn)品與創(chuàng)創(chuàng)新性類別墅墅單價(jià)相同，，導(dǎo)致產(chǎn)品沒沒有鮮明特點(diǎn)點(diǎn)，不能充分分吸引客戶，，成交比例為為25%。獨(dú)棟別墅的面面積較大，單單價(jià)、總價(jià)較較高，所以沒沒有成交。公寓的面積較較小，功能性性較差，成交交率低。各物業(yè)成交分分析客戶在購買該該項(xiàng)目物業(yè)類類型時(shí)，因其其單價(jià)較低，，主要以面積積較大物業(yè)為為主，將其作作為提升居住住品質(zhì)的第二二居所。本次推貨約990套獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅約300套，已賣200多套洋房約600套，總體銷售率80％萬輝星城于1月12日再次開盤，，銷售價(jià)格依依然維持上次次開盤價(jià)，銷銷售情況較好好。二次開盤物業(yè)類型均價(jià)多層2800元/平米洋房3200元/平米疊加聯(lián)排5000-7000元/平米聯(lián)排別墅9000元/平米項(xiàng)目名稱占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）上城名筑48天華苑17.3728.99麗景嘉園12.3219.32西苑馨園4.516.5江東天然居1118.49萬輝星城186.67224.36恒大金碧天下633.37320保利安寧項(xiàng)目16.0819.21-28.81總計(jì)885.32644.87-654.47目前安寧市場場開發(fā)占地面面積885.32萬平米，開發(fā)發(fā)總建筑面積積約654.47萬平米，整體體供應(yīng)量大，，市場消化力力不足。市場同質(zhì)化競競爭激烈，如如要贏得市場場就要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品差異化，，做高品質(zhì)物物業(yè)。競爭環(huán)境總結(jié)結(jié)12006年安寧城市的的重新規(guī)劃，，小城鎮(zhèn)發(fā)展展加速，市場場土地放量過過大，未來幾幾年安寧房地地產(chǎn)市場競爭激烈烈；從金碧天下和萬輝星城的推盤策略來來看，房地產(chǎn)產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入了現(xiàn)房銷售時(shí)代代；郊區(qū)大盤形成較高威脅脅，需要通過精準(zhǔn)的推推盤策略回避避與其正面交交鋒；太平新區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展速度度迅猛，競爭爭異常激烈，，產(chǎn)品的差異化化定位將決定定項(xiàng)目的成敗敗。競爭環(huán)境總結(jié)結(jié)2.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產(chǎn)品建筑產(chǎn)品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟(jì)測算一.用地分析四期用地基本本情況210M370M362M584M368M用地面積:294.83畝(196553.14平米)最高點(diǎn)高程:2018最低點(diǎn)高程:1949H:69米五期用地基本本情況127M47M74M85M580M用地面積:63.79畝(42526.62平米)最高點(diǎn)高程:1980最低點(diǎn)高程:1955H:25米六期用地基本本情況108M51.5M242M598M52.1M120M80M165M97.5M316MA地塊:用地面積:84.37畝(56246.6平米)最高點(diǎn)高程:2000最低點(diǎn)高程:1960H:40米B地塊:用地面積:31.05畝(20700.0平米)最高點(diǎn)高程:2043最低點(diǎn)高程:2006H:37米C地塊:用地面積:28.54畝(19026.6平米)最高點(diǎn)高程:2035最低點(diǎn)高程:2005H:30米四期用地剖面面分析AA-A剖面圖I-I剖面圖II-II剖面圖IAIIIIII-I剖面為橫向地地形斷面，研研究坡度變化化,判斷取景及道道路布局的形形式.其中,1986到2000高程為陡坎,坡度變化較大大。II-II為南北向剖面面，研究地勢勢變化，思考考建筑間距影影響。A-A剖面為陡坎較集中的區(qū)域,平均坡度tg14.5=0.26,H:40地形條件較差。。五期用地剖面面分析I-I剖面圖I-I為橫向剖面，，該地塊地勢勢變化較小,地塊較平整,高程沿湖面遞遞減。III-I剖面：平均坡度：tg9=0.16H:20M。六期用地剖面面分析A地塊:I-I剖面圖II-II剖面圖I-I剖面：平均坡度：tg8=0.14H=20米II-II剖面：平均坡度:tg14=0.25H=37.5米IIIIII。。六期用地剖面面分析B地塊:I-I剖面：平均坡度：tg6.8=0.12H:37.5ＭI-I剖面圖I-I為縱向最長長邊剖面，，研究山勢勢變化情況況。II。六期用地剖剖面分析C地塊:I-I剖面圖I-I剖面：平均坡度：：tg18.8=0.34H:35MIII-I剖面山勢變變化較大,坡度較陡,超出車輛上上行最大坡坡度,車輛通行困困難,地形條件較較差。。四期用地進(jìn)進(jìn)入性分析析大壩三期四期用地地與四期地地塊相接接的部分分有大壩壩及西山山別墅三三期地塊塊，其余余為林地地．大壩方向向禁止機(jī)機(jī)動(dòng)車輛輛通行，，車行進(jìn)進(jìn)入性差差．結(jié)論：四四期用地地的進(jìn)入入性考慮慮利用與與西山別別墅三期期道路的的關(guān)系，，連接進(jìn)進(jìn)入四期期地塊．．一期二期五期用地地進(jìn)入性性分析與五期地地塊相接接的部分分有大壩壩及西山山別墅一一期地塊塊，其余余為臨水水林地．．大壩方向向禁止機(jī)機(jī)動(dòng)車輛輛通行，，車行進(jìn)進(jìn)入性差差．結(jié)論：五五期用地地的進(jìn)入入性考慮慮利用與與西山別別墅一期期道路的的關(guān)系，，連接進(jìn)進(jìn)入五期期地塊．．五期用地大壩水庫一期六期用地地進(jìn)入性性分析用地A用地Ｂ用地Ｃ林地林地小水庫大水庫1985高程1962高程1950高程1965高程1989高程2018高程2032高程2005高程A:124MB:98MC:102MD:257ME:142MA段高差15米,坡度tg6.8=0.12.B段高差4米,坡度tg2.3=0.04C段高差33米,坡度tg18=0.32D段高差70米,坡度tg15=0.27E段高差43米,坡度tg16.7=0.3結(jié)論：除A,B段外,其余坡度較大大,車輛通行困難難.地塊邊界高程程地塊間最低點(diǎn)點(diǎn)高程。。。。。二.景觀分析項(xiàng)目資源：大大面積山體/一座水庫/保護(hù)性開發(fā)項(xiàng)目位置滇池片區(qū)周邊山水水資源豐富，，緊鄰西山國家家森林公園，，地塊旁有一一座水庫及大大面積濕地，，森林資源豐豐富。西山國家森林林公園項(xiàng)目地塊以山山巒和谷地為為主，地形地地貌豐富，植植被茂盛，空空氣良好；有有水庫一座；；內(nèi)部有少量量墳?zāi)埂ｍ?xiàng)目地塊森林林茂密，主要要以山巒和坡坡地為主；地塊優(yōu)勢分析析：地塊內(nèi)部起伏伏的坡地地形形，適合高端端山地別墅的的建設(shè)，依山山而建可相應(yīng)應(yīng)降低建設(shè)成成本。地塊總體落差差明顯，同時(shí)時(shí)森林覆蓋茂茂密，具備優(yōu)優(yōu)良的山景資資源。有一定的自然然水資源。地塊現(xiàn)狀景觀價(jià)值分析析ⅣⅤⅢⅡⅠ地塊Ⅰ東側(cè)及南側(cè)有有山景，北側(cè)側(cè)有水景，西西側(cè)為萬輝星星城及西山別別墅三期；地塊Ⅱ東側(cè)有大面積積水域及山景景，西側(cè)為戒戒毒所及油庫庫；地塊Ⅲ東側(cè)及北側(cè)山山景，南側(cè)及及西側(cè)大面積積水景；地塊Ⅳ由于地勢較高高，視野非常常開闊，四面面山景，一面面水景；地塊Ⅴ地勢較高，四四面山景，西西南側(cè)可遠(yuǎn)觀觀水景。地塊景觀資源源優(yōu)勢明顯，，其中Ⅱ和Ⅲ優(yōu)勢較大。.報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產(chǎn)品建筑產(chǎn)品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟(jì)測算滇池板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型客戶群海韻楓丹獨(dú)棟別墅雙拼別墅醫(yī)療、制造業(yè)老板，資產(chǎn)在2000萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員。滇池衛(wèi)城聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅洋房煤礦老板居多、娛樂明星居多、省外營銷推廣公司的老板滇池南郡獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅（4層，每2層一戶）公司白領(lǐng)高收入人群、私企煤礦、重金屬礦老板40-60歲滇池時(shí)光獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅餐飲、娛樂界40-60歲商人、公檢法政府公務(wù)員滇池高爾夫獨(dú)棟別墅多層公寓70%本地大型企業(yè)老板、經(jīng)理人，喜歡高爾夫，外省外籍人士較多列儂溪谷聯(lián)排別墅城市中高收入者律師、財(cái)務(wù)等職業(yè)，昆明省內(nèi)客戶居多地州餐飲老板，也有少量省外投資者，知識層次較高人群萊濛別墅獨(dú)棟別墅南市區(qū)煙、酒等副食品供應(yīng)商，策劃代理企業(yè)老板香檳小鎮(zhèn)聯(lián)排別墅景觀洋房職業(yè)經(jīng)理人、司法部門政府官員、公務(wù)員、極少墅獨(dú)棟別墅疊加別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅未開盤客戶分析世博板塊客戶分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型客戶群世博生態(tài)城獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅私營企業(yè)主公園道一號聯(lián)排別墅疊加別墅（僅有六套）私營企業(yè)主高天流云獨(dú)棟別墅（57套）每套戶型不相同政府高級公務(wù)員，私營企業(yè)主，上市公司CEO，礦老板茉莉唐朝未定未開盤百大博園世家獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅醫(yī)療、制造業(yè)老板晨曦街洋房疊加別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅多層建筑行業(yè)老板、果林湖板塊客戶分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型客戶群嶺東紫郡獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅港、澳、臺在昆明做餐飲、旅游生意的人居住，資產(chǎn)在2000萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員，昆明地區(qū)農(nóng)業(yè)廳等公務(wù)員，及收入較高的白領(lǐng)，或高層管理人員。世林國際別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅獨(dú)棟別墅廣東、港、澳、臺在昆明做服裝、裝飾材料生意的老板，在昆明從事高新技術(shù)軟件開發(fā)的高管人群，省外營銷推廣公司的老板。西亞山莊獨(dú)棟別墅50%候鳥置業(yè)群購買夏冬自己居住，其他時(shí)間交由物業(yè)公司管理或出租，50%昆明本地人。昆明購買別墅墅客戶總體特特征相對于一線城城市公務(wù)員低低調(diào)的生活方方式有所不同同，昆明購買買別墅的客戶戶有相當(dāng)大的的一部分為公公務(wù)員；特征三高爾夫別別墅的客客戶以外外省市酷酷愛高爾爾夫運(yùn)動(dòng)動(dòng)的人士士為主；；特征二特征一主要客戶戶為大型型企業(yè)老老總，礦礦主及政政府高級級公務(wù)員員；從昆明別別墅的入入住率情情況看，，購買昆昆明別墅墅的人群群中，投投資客占占相當(dāng)比比例。特征四.報(bào)告結(jié)構(gòu)構(gòu)第一部分分宏觀環(huán)境境第二部分分競爭第三部分分自身用地條件件景觀分析析第四部分分客戶第五部分分定位第六部分分案例借鑒鑒第七部分分產(chǎn)品建筑產(chǎn)品附加加第八部分分營銷第九部分分經(jīng)濟(jì)測算算云南將成成為東盟盟的橋頭頭堡，昆昆明將成成為東南南亞的休休閑度假假中心，，太平奧奧林匹克克小鎮(zhèn)將將成為新新興高端端旅游區(qū)區(qū)域。四大支撐撐點(diǎn)：中國在東東南亞的的經(jīng)濟(jì)地地位；云南是東東盟的橋橋頭堡；；昆明良好好的氣候候，豐富富的旅游游資源；；太平鎮(zhèn)確確定為60個(gè)旅游小小鎮(zhèn)之一一。定位的背背景一第三富人人區(qū)西山獨(dú)有有的自然然資源，，太平新新區(qū)特有有的地理理位置以以及太平平新區(qū)奧奧林匹克克小鎮(zhèn)的的確定，，都使該該區(qū)域擁擁有了富富人區(qū)的的基本特特征，隨隨著西山山別墅產(chǎn)產(chǎn)品升級級，萬輝輝星城項(xiàng)項(xiàng)目的逐逐漸成熟熟以及金金碧天下下的休閑閑度假社社區(qū)的定定位，太太平已經(jīng)經(jīng)初步形形成昆明明第三富富人區(qū)的的雛形，，未來隨隨著區(qū)域域產(chǎn)品的的整體升升級，該該區(qū)域必必將成為為云南乃乃至東南南亞的富富人休閑閑度假樂樂園。定位的背背景二太平第三富人人區(qū)世博第二富人人區(qū)滇池第一富人人區(qū)定位的背背景三項(xiàng)目所在在地優(yōu)美美的山水水資源形象定位位一世界頂級級會(huì)所水生生態(tài)態(tài)活活別別墅墅灣區(qū)富貴生活活法權(quán)時(shí)代豪宅宅東南亞層峰階階層總部--中國昆明.半山湖景度假假天堂定位的支撐點(diǎn)點(diǎn)在哪里？[湖濱灣區(qū)生活活是？]從中東的石油油富豪到硅谷谷的科技新貴貴再到好萊塢塢的國際明星星，濱海灣區(qū)區(qū)從來都是他他們的最愛。。把時(shí)間花費(fèi)在在海濱步道、、游船碼頭、、有些成就感感的海釣，或或者干脆邀請請朋友們在自自己的高爾夫夫球場揮桿，，亦可以在自自家濕地公園園領(lǐng)略各種珍珍惜鳥類以及及享受私家濱濱海浴場……拋開繁喧的城城市，似乎僅僅僅一山之外外的灣區(qū)世界界，寧靜的海海、私密的領(lǐng)領(lǐng)地和同樣悠悠閑的住者；；自由的心心境，灣灣區(qū)生活活尤如悠悠長假期期（Longvacation),在這個(gè)劍劍拔弩張張的時(shí)代代，因?yàn)闉橛辛藶碁硡^(qū)物業(yè)業(yè)，你才才可以換換一種方方式生活活，換一一種觀念念生活。。灣區(qū)生活活，一種種慢城（（SLOWCITY）文化，，承載“在家度假假”的理念，，迅速被被世界富富豪認(rèn)同同并流行行于國際際。灣區(qū)生活活是：——世界級的的居住潮潮流——國際化生生活典范范——CEO們反思中中的向往往——灣區(qū)的自自由與獨(dú)獨(dú)立——有閑階層層的特權(quán)權(quán)——尊貴的全全新演繹繹——最佳商商務(wù)度度假生生活國際頂級灣區(qū)物業(yè)淺水灣灣的秀秀麗景景色,使它成成為港港島著著名的的高級級住宅宅區(qū)之之一,區(qū)內(nèi)遍遍布豪豪華住住宅,其中包包括香香港巨巨商李李嘉誠誠、包包玉剛剛的豪豪華私私宅。。這些些依山山傍水水的建建筑,構(gòu)成了了淺水水灣獨(dú)獨(dú)特的的景區(qū)區(qū),令人流流連忘忘返。。香港淺淺水灣灣霍克灣灣區(qū)位位于北北島中中東部部地區(qū)區(qū)，這這里氣氣候溫溫和，，面臨臨浩瀚瀚的太太平洋洋?；艋艨藶碁硡^(qū)地地勢險(xiǎn)險(xiǎn)要，，風(fēng)光光明媚媚，盛盛產(chǎn)葡葡萄，，有許許多歷歷史悠悠久的的葡萄萄園。。霍霍克灣灣區(qū)的的內(nèi)皮皮爾和和哈斯斯丁斯斯有“雙子城”之稱。以現(xiàn)代代的ArtDeco風(fēng)格重建，游游客可以漫步步在內(nèi)皮爾的的ArtDeco大道上，欣賞賞世界聞名的的獨(dú)特建筑風(fēng)風(fēng)格及藝術(shù)文文化。峽灣國家公園園--號稱“世界第八大奇奇觀”，公園內(nèi)湖光光山色，自然然恬靜。蒂蒂阿瑙螢火蟲蟲洞--奇幻幽深的溶溶洞內(nèi)生長著著許多螢火蟲蟲，猶如繁星星點(diǎn)點(diǎn)。奇奇異島--斯圖爾特島人人跡罕至，有有如世外桃源源，島上有野野生的奇異島島棲息，海岸岸風(fēng)光明媚。。新西蘭霍克灣灣區(qū)雙海灣就像它它的名字一樣樣原來是由KELTIE海灣和BLACKBURN海灣組成的，，doublebay雙灣豪宅，豪豪宅沿途海灣灣也是風(fēng)景如如畫。那里的的建筑充滿了了地中海城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的氣氛。在在雙水灣鳥瞰瞰悉尼全景，，悉尼城內(nèi)多多為中世紀(jì)的的古建筑，在在雙水灣看悉悉尼，見到的的是一個(gè)風(fēng)光光秀麗的海濱濱城市，城內(nèi)內(nèi)城外建筑風(fēng)風(fēng)格迥異，或或許這正是澳澳大利亞多元元文化的象征征?！耠p水灣（DOUBLEBAY）●玫瑰灣（ROSEBAY）悉尼雙水灣座落于小小小半島島上面臨臨蔚藍(lán)大大西洋海海濱的SeaPoint是開普敦敦的高級級住宅區(qū)區(qū),從SeaPoint到Clifton之間的美美麗海濱濱公路旁旁，坐落落著眾多多古典的的維多利利亞式建建筑、各各種歐式式別墅和和現(xiàn)代化化住宅樓樓。查爾爾斯王子子和天皇皇巨星麥麥克爾.杰克遜遜的別別墅也也在其其中。。這里里是最最能代代表開開普敦敦美麗麗和魅魅力，，也是是開普普敦房房產(chǎn)最最昂貴貴的地地方。。開普敦敦灣區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)案名定定位四期案案名：：西山山世家家五期案案名：：森林林原墅墅六期案案名：：西山山峰境境四期六期五期建筑風(fēng)風(fēng)格定定位—四期現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格特征：：主張““形式式追隨隨功能能”。。反對過過多的的裝飾飾，并并主張張拋開開歷史史上已已有的的風(fēng)格格和式式樣，，充分分使用用現(xiàn)代代的材材料和和構(gòu)筑筑技術(shù)術(shù)創(chuàng)造造符合合現(xiàn)代代特征征的建建筑作作品?！，F(xiàn)代主主義建建筑多多采用用簡單單的幾幾何形形體為為構(gòu)圖圖元素素，以以不對對稱布布局，，自由由靈活活，設(shè)設(shè)計(jì)中中追求求非對對稱的的、動(dòng)動(dòng)態(tài)的的空間間。代表樓樓盤：：萬科17英里現(xiàn)代、、簡潔潔、體體塊感感強(qiáng)成功案案例：：萬科17英里同德極極少墅墅建筑風(fēng)風(fēng)格定定位—五期歐式莊莊園木木屋11棟單獨(dú)獨(dú)設(shè)計(jì)計(jì)的木木質(zhì)莊莊園式式別墅墅。建筑風(fēng)風(fēng)格定定位—六期歐式古古堡11座建筑筑風(fēng)格格各異異的古古堡式式別墅墅產(chǎn)品定定位——建筑類類別及及戶型型面積積定位位四期150平米度度假型型小獨(dú)獨(dú)棟、、400平米舒舒適型型豪華華獨(dú)棟棟五期600平米莊莊園型型超低低密度度獨(dú)棟棟六期800平米企企業(yè)會(huì)會(huì)館型型定制制式別別墅超低密密度莊莊園式式純獨(dú)獨(dú)棟別別墅功能定定位功能定定位企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)館館居住住功功能能度假假功功能能.報(bào)告結(jié)結(jié)構(gòu)第一部部分宏觀環(huán)環(huán)境第二部部分競爭第三部部分自身用地條條件景觀分分析第四部部分客戶第五部部分定位第六部部分案例借借鑒第七部部分產(chǎn)品建筑產(chǎn)品附附加第八部部分營銷第九部部分經(jīng)濟(jì)測測算長城腳腳下的的公社社長城腳腳下的的公社社“長城腳腳下的的公社社”是由SOHO中國有有限公公司攜攜亞洲洲地區(qū)區(qū)的１１２位位著名名建筑筑師設(shè)設(shè)計(jì)建建造的的私人人住宅宅性質(zhì)質(zhì)的當(dāng)當(dāng)代建建筑博博物館館。這這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目旨旨在激激發(fā)和和鼓勵(lì)勵(lì)建筑筑師的的創(chuàng)造造性，，并以以此影影響亞亞洲新新一代代的建建筑師師、開開發(fā)商商和消消費(fèi)者者。威威尼斯斯建筑筑雙年年展獲獲獎(jiǎng)2002年9月，長長城腳腳下的的公社社應(yīng)邀邀參加加威尼尼斯建建筑雙雙年展展，成成為有有史以以來第第一個(gè)個(gè)受邀邀請參參加威威尼斯斯雙年年展的的中國國建筑筑作品品，而而攜該該作品品來參參展的的張欣欣也因因其在在本項(xiàng)項(xiàng)目中中的特特殊貢貢獻(xiàn)被被破例例授予予“建筑藝藝術(shù)推推動(dòng)大大獎(jiǎng)”。手提箱箱長城腳腳下的的公社社手提箱箱設(shè)計(jì)計(jì)構(gòu)思思：堅(jiān)固平平邊的的箱匣匣，可可供外外出旅旅行時(shí)時(shí)，用用來放放置個(gè)個(gè)人物物品等等。建建筑物物，特特指供供家庭庭生活活的場場所--解讀家家居生生活的的情趣趣機(jī)制制。抱持著著對典典型住住宅形形象的的懷疑疑，本本案企企圖重重新思思索親親密感感、隱隱私性性、自自發(fā)性性與彈彈性的的本質(zhì)質(zhì)。以以無限限想像像及感感官愉愉悅面面為原原則，，提出出一件件滿足足最大大彈性性空間間要求求的簡簡單設(shè)設(shè)計(jì)。。這個(gè)住住宅的的主要要概念念是階階層的的疊置置。底底層的的機(jī)能能如同同一盅盅供給給家庭庭基本本配備備與服服務(wù)的的容器器，同同時(shí)含含括收收納功功能。。隔間間隱匿匿在樓樓板地地景中中，升升起的的同時(shí)時(shí)也先先指引引了通通往下下層空空間的的門徑徑。上上層空空間設(shè)設(shè)置一一排可可隨意意升降降的遮遮簾，，形成成室內(nèi)內(nèi)的次次隔間間系統(tǒng)統(tǒng)。同同樣的的手法法也出出現(xiàn)在在立面面上，，建物物的外外殼以以垂直直層板板組織織層理理。外外層是是一整整圈全全高的的雙面面玻璃璃折疊疊門，，內(nèi)層層則由由簾柵柵組成成開口口矩陣陣。抽抽象的的立面面紋樣樣源于于使用用者導(dǎo)導(dǎo)向的的操作作邏輯輯。兩兩者共共同地地塑造造中介介層。。中間層是一個(gè)個(gè)供住居、活活動(dòng)或通行的的重生的杰出出的主樓層。。配合外殼的的活動(dòng)元件及及非階級式的的配置，空間間可根據(jù)活動(dòng)動(dòng)性質(zhì)、住民民數(shù)量、及個(gè)個(gè)人對封閉性性與隱私感的的重視程度，，輕易地被改改變。除了必必需的基本元元件外，其他他隔間皆可遁遁沒于空間之之外。根據(jù)使使用者的特定定需求，一個(gè)個(gè)變化的量體體可以不費(fèi)力力地從開放空空間滑行到其其他房間之中中。這棟住宅位于于ShuiGuan的Nangou谷中，基地朝朝北驟降，相相對地使北側(cè)側(cè)暴露。該地地屬大陸溫帶帶型氣候，為為了一攬萬里里長城盛景并并享有最大的的日光照射，，本建筑采南南北走向。也也因此讓住宅宅中的每個(gè)重重要空間，得得以坐擁長城城美景。選擇擇權(quán)是奢華的的必備條件之之一。因此住住宅提供多處處同等重要的的出入口，而而房間則以個(gè)個(gè)別的舒適感感為考量，刻刻意區(qū)分。地板的形式可可以讓人即刻刻聯(lián)聯(lián)想到華華麗巡航艇的的內(nèi)部，在輕輕松方便的原原則下，充氣氣式家具為主主要配備，與與中層相同，，利用隔間即即得以解決大大部分需求，，而藉此減少少家具的數(shù)量量。此外，家家具配合建筑筑可調(diào)性的特特色，也都有有可活動(dòng)的功功能，僅使在在建筑內(nèi)部扮扮演積極的角角色。建筑師：：香港張張智強(qiáng)(建筑面積積347m2，4間臥室)俱樂部設(shè)設(shè)計(jì)構(gòu)思思：將景觀的的概念從從它原本本與土地地嚴(yán)苛的的關(guān)聯(lián)中中解放，，并且將將之放在在傳統(tǒng)都都市風(fēng)格格中解讀讀，可能能開啟探探索超越越科學(xué)疆疆界的現(xiàn)現(xiàn)存特質(zhì)質(zhì)的機(jī)會(huì)會(huì)。心中涌上上一陣對對本案的的執(zhí)行將將可能將將是人類類無理意意志的感感慨。甚甚至是一一些平房房的遺跡跡都像是是被偉大大的自然然擊倒而而毀壞。。我興奮奮地思考考該如何何在此作作設(shè)計(jì)。。從基地地勘查回回來后，，首先想想到說自自然元素素應(yīng)該被被保留，，如石、、樹木，，甚至是是一些既既存的人人造物也也是?？紤]基地地以及其其估據(jù)斜斜坡所需需的最體體，考慮慮量體該該被切分分?jǐn)?shù)個(gè)個(gè)個(gè)別的部部分以優(yōu)優(yōu)先設(shè)計(jì)計(jì)虛空間間。這是是與自然然溝通最最好的方方式，室室內(nèi)外與與虛體實(shí)實(shí)體空間間。被分分割的最最體將會(huì)會(huì)融入環(huán)環(huán)境與其其經(jīng)房屋屋當(dāng)中。。建筑做做為景觀觀元素是是這個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)的用用意，它它容納了了相異的的文化與與不同的的機(jī)能。。所以在這這里建筑筑并不是是視覺的的表現(xiàn)而而是一個(gè)個(gè)不同背背景的人人們可以以與彼此此以及自自然會(huì)面面溝通的的場所?！，F(xiàn)有的的自然與與人造建建筑以及及人們共共同創(chuàng)造造新的景景觀。我我稱之為為"文化地景景"。長城腳下下的公社社俱樂部建筑師：：韓國承承孝相，，可容容納150人就餐。。雙兄弟長城腳下下的公社社雙兄弟設(shè)設(shè)計(jì)構(gòu)思思：在許多傳傳統(tǒng)中國國繪畫中中描繪的的地景存存在著自自然與人人造之間間模棱兩兩可，這這形成了了本案的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，它位位于水關(guān)關(guān)山坡