47/47北京某CBD項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一部分前言為深入理解北京國(guó)際中心項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)情況，熟悉區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，中原地產(chǎn)對(duì)北京國(guó)際中心項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)情況進(jìn)行了較為深入的市場(chǎng)調(diào)研工作。1、區(qū)域市場(chǎng)界定依照北京國(guó)際中心所處的地理位置，中原地產(chǎn)將研究工作重點(diǎn)集中在CBD區(qū)域進(jìn)行。2、調(diào)研內(nèi)容以CBD區(qū)域內(nèi)存量及新增寫字樓項(xiàng)目為目標(biāo)，重點(diǎn)核實(shí)區(qū)域內(nèi)寫字樓新增量及存量的供應(yīng)情況，銷售、租賃價(jià)格情況，客戶情況。3、調(diào)研范圍3.1存量項(xiàng)目國(guó)貿(mào)中心、京廣中心、中服大廈、科倫大廈、漢威大廈、航華科貿(mào)中心、嘉里中心、華彬國(guó)際大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈、和喬大廈C座、數(shù)碼01大廈、嘉都大廈、建外SOHO、藍(lán)堡國(guó)際中心共計(jì)16個(gè)項(xiàng)目。3.2新增項(xiàng)目富爾大廈、華平國(guó)際大廈、尚都國(guó)際大廈A座、世紀(jì)財(cái)寶中心、中國(guó)第一商城、中環(huán)世貿(mào)中心、北京財(cái)寶中心、萬(wàn)通中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、溫特萊中心、光華國(guó)際中心、SOHO尚都、世貿(mào)商業(yè)中心、金地國(guó)際中心、東方梅地亞中心（依斯特大廈）、銀泰中心、國(guó)貿(mào)三期、怡禾國(guó)際中心、CBD國(guó)際大廈、國(guó)際財(cái)源中心、以太廣場(chǎng)、民源大廈、華彬國(guó)際大廈二期共計(jì)23個(gè)項(xiàng)目。第二部分市場(chǎng)情況分析1、供應(yīng)量分析1.1存量項(xiàng)目要緊現(xiàn)有公建項(xiàng)目總建筑面積約為4126568平方米，其中寫字樓面積約為1336537表1：CBD區(qū)域公建及寫字樓存量項(xiàng)目供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱總建筑面積（平方米）寫字樓面積（平方米）入住時(shí)刻國(guó)貿(mào)中心5600001760001990年京廣中心277170245001993年中服大廈39348300001994年科倫大廈2500014000*1996年漢威大廈131000131000*1997年航華科貿(mào)中心*3210001930001998年嘉里中心232000804851999年華彬國(guó)際大廈5300053000*2000年艾維克大廈55000244402001年贏嘉中心6150061500*2001年住總大廈2570020000*2001年和喬大廈C座30000270002002年數(shù)碼01大廈3200032000*2002年嘉都大廈27147111502003年建外SOHO700000980002004年藍(lán)堡國(guó)際公寓/中心150000392002004年中環(huán)世貿(mào)中心2350001500002005年富爾大廈51732.8397922005年溫特萊中心91970919702005年尚都國(guó)際大廈A座300000700002005年北京財(cái)寶中心7280002810002005年合計(jì)41265681336537（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部、部分進(jìn)展商）講明：航華科貿(mào)中心項(xiàng)目由招商局大廈、京匯大廈、惠普總部大廈、摩托羅拉大廈以及雅詩(shī)閣國(guó)際公寓等部分組成，其中雅詩(shī)閣國(guó)際公寓為服務(wù)式公寓，區(qū)域部分均為寫字樓面積，此次統(tǒng)計(jì)中的寫字樓面積亦包含以上幾個(gè)部分。標(biāo)有*號(hào)項(xiàng)目寫字樓部分為開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，此類項(xiàng)目除寫字樓面積外，仍含有部分商業(yè)面積，但商業(yè)面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不詳，因此數(shù)據(jù)為可能值。自1990年以來(lái)，CBD區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)始終呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，盡管依照CBD區(qū)域的整體規(guī)劃自2005年起差不多進(jìn)入寫字樓供應(yīng)高峰期。但截止至目前，CBD區(qū)域具備入住條件的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目尚未出現(xiàn)供大于求的狀況，甚至由于整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的帶動(dòng)，出現(xiàn)了小范圍的供不應(yīng)求局面，寫字樓租金水平出現(xiàn)小幅度提升。圖1：CBD區(qū)域?qū)懽謽菤v史供應(yīng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）1.2新增項(xiàng)目CBD新增項(xiàng)目的供應(yīng)情況為：區(qū)域新增公建項(xiàng)目總建筑面積為3314173平方米，其中寫字樓約為1535830平方米(其中不含國(guó)貿(mào)三期寫字樓部分)。各項(xiàng)目面積詳細(xì)情況見表2：表2：CBD區(qū)域新增公建項(xiàng)目供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目性質(zhì)總建面積（平方米）寫字樓（平方米）入住時(shí)刻項(xiàng)目現(xiàn)狀備注華平國(guó)際大廈*寫字樓72000720002006年差不多竣工整售世紀(jì)財(cái)寶中心*綜合體1419861419862007年主體施工銷售中國(guó)第一商城綜合體108389.2470002006年主體施工銷售萬(wàn)通中心綜合體136000830002006年主體施工銷售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體500000300002006年主體施工銷售光華國(guó)際中心*綜合體2100001200002006年基礎(chǔ)施工銷售SOHO尚都綜合體170000600002006年主體施工銷售世貿(mào)商業(yè)中心綜合體1858001858002006年主體施工不詳金地國(guó)際中心綜合體1515341015802007年主體施工租售東方梅地亞寫字樓1199311199312007年主體施工銷售銀泰中心*綜合體3500001000002008年主體施工租售國(guó)貿(mào)三期*綜合體540000不詳尚未開工不詳怡禾國(guó)際中心*綜合詳尚未開工銷售CBD國(guó)際大廈*寫字樓7000070000不詳封頂銷售國(guó)際財(cái)源中心*綜合體168545168545不詳尚未開工銷售以太廣場(chǎng)*不詳4998849988不詳尚未開工不詳民源大廈*不詳11000036000不詳爛尾樓不詳華彬大廈II*寫字樓9500095000不詳尚未開工不詳合計(jì)33141731535830（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）講明：由于部分在建項(xiàng)目的面積及功能分區(qū)尚未明確，因此標(biāo)有*號(hào)項(xiàng)目寫字樓部分面積為可能值。此次統(tǒng)計(jì)未包括在建的北京電視臺(tái)和中央電視臺(tái)。上述新增項(xiàng)目將于2008年往常陸續(xù)投入市場(chǎng)，可能2005至2008年CBD區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目的各年度供應(yīng)情況如表3：表3：CBD區(qū)域2005-2008年供應(yīng)增長(zhǎng)情況匯總表總建筑面積寫字樓面積2005年16371088017782006年12937705707702007年2714652215112008年350000100000不詳*116853347453347208762168592（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）講明：此次分析中，具體投放時(shí)刻不詳?shù)捻?xiàng)目，要緊包括：國(guó)貿(mào)三期、CBD國(guó)際大廈、國(guó)際財(cái)源中心、怡禾國(guó)際中心、華彬國(guó)際大廈二期、以太廣場(chǎng)、民源大廈。標(biāo)有*項(xiàng)的寫字樓面積未包含國(guó)貿(mào)三期寫字樓部分。圖2：CBD區(qū)域2005-2008年供應(yīng)增長(zhǎng)情況分析圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）據(jù)上圖顯示自2005年、2006年，CBD區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入供給高峰期，屆時(shí)將有眾多項(xiàng)目建成，僅這兩年的寫字樓集中供應(yīng)量將超過CBD區(qū)域1990-2004年的累計(jì)供應(yīng)量。隨著奧運(yùn)的即今后臨，2007年之后寫字樓供應(yīng)將明顯下降，除個(gè)不項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目將于2007年前完工入住。此外，依照CBD管委會(huì)對(duì)2004年-2008年區(qū)域內(nèi)規(guī)劃項(xiàng)目竣工面積的統(tǒng)計(jì)也差不多呈現(xiàn)出2005年-2007年集中供應(yīng)的態(tài)勢(shì)。圖3：CBD區(qū)域2004-2008年規(guī)劃項(xiàng)目竣工情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：CBD管委會(huì)）講明：由于統(tǒng)計(jì)口徑及數(shù)據(jù)來(lái)源不同，因此圖3與圖2略有差異，但整體供應(yīng)趨勢(shì)差不多相符。2、經(jīng)營(yíng)情況分析此次調(diào)研的新增項(xiàng)目中，立足于銷售的項(xiàng)目為15個(gè)；租售并舉的項(xiàng)目有3個(gè)；具體經(jīng)營(yíng)策略不詳?shù)捻?xiàng)目有5個(gè)。表4：CBD區(qū)域內(nèi)要緊寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況表項(xiàng)目數(shù)量寫字樓面積租售3201580銷售151560432不詳5180988231943000如表4所示，可能2007年CBD區(qū)域僅在售的寫字樓項(xiàng)目就將超過156萬(wàn)平方米，那個(gè)供應(yīng)水平差不多超過自1990年以來(lái)的CBD整體供應(yīng)水平。如此集中的項(xiàng)目投放，將直接導(dǎo)致CBD區(qū)域的寫字樓銷售市場(chǎng)嚴(yán)峻的供大于求。圖4：CBD區(qū)域新增項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況分析圖3、供應(yīng)價(jià)格分析3.1租賃價(jià)格表5：CBD區(qū)域?qū)懽謽亲赓U價(jià)格情況表項(xiàng)目名稱租賃報(bào)價(jià)成交價(jià)出租率物業(yè)治理費(fèi)國(guó)貿(mào)中心*$46$37100%$4.5嘉里中心*$36$3498%$3.5京廣中心$30$2290%$3.0漢威大廈$28$2280%$3.5科倫大廈$25$1880%$3.0航華科貿(mào)中心$25$1790%$3.5贏嘉中心$25$1898%$3.3和喬大廈C座$25$1480%$3.5數(shù)碼01大廈$25$1370%$1.8華彬國(guó)際大廈$23$1780%$3.5建外SOHO$22$17不詳$3.0艾維克大廈$20$1580%$3.5藍(lán)堡國(guó)際中心$19$16不詳$2.2住總大廈$17$1180%$3.5中服大廈$14$1090%$3.5講明：標(biāo)有*號(hào)的項(xiàng)目為使用面積計(jì)租，包括：國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心。其余項(xiàng)目均為建筑面積計(jì)租。上述項(xiàng)目成交價(jià)格來(lái)源于中原地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)。租賃價(jià)格單位為美元/月.平方米；物業(yè)治理費(fèi)單位為美元/月.平方米。上述報(bào)價(jià)通常包括物業(yè)治理費(fèi)。由于項(xiàng)目自身產(chǎn)品使用年限、產(chǎn)品品質(zhì)、市場(chǎng)形象、客戶資質(zhì)等多方面因素的阻礙，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)目的租金水平存在較大差異。依照中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部門的監(jiān)測(cè)發(fā)覺，除個(gè)不項(xiàng)目?jī)r(jià)格外，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目的租賃價(jià)格大都保持在租賃報(bào)價(jià)為：18-28美金/月/平方米、成交租金在13-24美金/月/平方米的水平，區(qū)域市場(chǎng)加權(quán)平均報(bào)價(jià)租金在25.57美金/月/平方米，加權(quán)平均成交價(jià)租金在19.14美金/月/平方米。通過研究CBD區(qū)域存量項(xiàng)目現(xiàn)有的租金情況，顯示CBD區(qū)域的整體租金水平盡管高居各大主力商圈之首，但由于各項(xiàng)目品質(zhì)、客戶差異較大，租金也分為不同的檔次：以國(guó)貿(mào)、嘉里為代表的一類項(xiàng)目，整體租金報(bào)價(jià)超過30美金，客戶以國(guó)際知名客戶為主；以贏嘉中心、華彬國(guó)際大廈為代表的二類項(xiàng)目，整體租金水平在25-28美金，客戶既包括外資客戶亦包括中資的知名客戶；此外，還包括以數(shù)碼大廈、藍(lán)堡國(guó)際中心為代表的商住類項(xiàng)目，此類項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，成交價(jià)甚至低于15美金，且客戶也多以中小型公司為主。3.2銷售價(jià)格表6：CBD區(qū)域?qū)懽謽卿N售價(jià)格情況表項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格銷售率備注藍(lán)堡國(guó)際中心15500-1700080%溫特萊中心1580030%尚都國(guó)際大廈A座16000-1800080%中國(guó)第一商城16000-180000%尚未開盤SOHO尚都16000-180005%富爾大廈1700090%差不多開始放租東方梅地亞中心180000%尚未開盤萬(wàn)通中心1800030%華平國(guó)際大廈190210%整棟銷售北京財(cái)寶中心2067585%世紀(jì)財(cái)寶中心24000項(xiàng)目轉(zhuǎn)手中環(huán)世貿(mào)中心C座2400080%講明:上述各項(xiàng)目銷售價(jià)格單位為元/月.平方米；上述項(xiàng)目銷售率情況為進(jìn)展商提供，僅供參考；針對(duì)CBD區(qū)域整體寫字樓銷售價(jià)格而言，分為以下不同層次：以中環(huán)世貿(mào)中心、北京財(cái)寶中心為代表的高品質(zhì)物業(yè)，銷售價(jià)格均超過2500美金/平方米；以富爾大廈、尚都國(guó)際大廈為代表的中檔產(chǎn)品，此類項(xiàng)目分布較為廣泛，其銷售價(jià)格差不多維持在16000-18000/平方米之間；此外還包括部分銷售價(jià)格低于區(qū)域平均水平、重點(diǎn)面向中小型企業(yè)客戶的項(xiàng)目，如：藍(lán)堡國(guó)際中心等。通過對(duì)CBD區(qū)域發(fā)售項(xiàng)目銷售價(jià)格整體測(cè)算，顯示CBD區(qū)域銷售的寫字樓項(xiàng)目的算術(shù)平均價(jià)格為18333-18958元/平方米，加權(quán)平均價(jià)格為19170-19547元/平方米。上述銷售價(jià)格水平也進(jìn)一步反映了CBD區(qū)域內(nèi)盡管供應(yīng)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品差異較大，真正能夠達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目相對(duì)較少。4、客戶情況分析4.1租賃客戶情況分析為更加明確CBD區(qū)域的客戶構(gòu)成，中原地產(chǎn)對(duì)CBD區(qū)域具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行客戶構(gòu)成的專項(xiàng)分析，典型項(xiàng)目包括：國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、招商局大廈、京廣中心、中服大廈、數(shù)碼01大廈、漢威大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈等。表7：CBD區(qū)域重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目客戶構(gòu)成情況分析表項(xiàng)目名稱外資/合資中資客戶其它合計(jì)數(shù)量比例數(shù)量比例京廣中心4798%12%048國(guó)貿(mào)中心11192%108%0121嘉里中心8890%910%097漢威大廈8875%2925%0117招商局大廈2969%2031%049數(shù)碼01大廈436%764%011中服大廈635%1165%017華彬國(guó)際大廈1734%3366%050贏嘉中心425%1275%016住總大廈220%880%010艾維克大廈1017%5083%060（數(shù)據(jù)來(lái)源；中原地產(chǎn)寫字樓部）據(jù)上表顯示，目前CBD區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目中因項(xiàng)目差異呈現(xiàn)出不同的客戶構(gòu)成特征，其中以國(guó)貿(mào)中心為代表的區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目外資客戶比例超過90％；而以贏嘉中心、艾維克大廈為代表的區(qū)域內(nèi)二類項(xiàng)目外資客戶比例維持在20-30％左右。就行業(yè)特征而言，CBD區(qū)域集中了金融、能源（天然氣、石油）、汽車、IT、生物技術(shù)、律師事務(wù)所、廣告、房地產(chǎn)、旅行、咨詢顧問服務(wù)等眾多行業(yè)，其中最具代表的行業(yè)包括：金融行業(yè)以及以律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所為代表的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)；需要強(qiáng)調(diào)的是，較之東二環(huán)區(qū)域的此類咨詢機(jī)構(gòu)，CBD區(qū)域集中了更多的外資或涉外的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)；此外CBD區(qū)域也是國(guó)際知名的跨國(guó)企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域。金融行業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為目前CBD區(qū)域最具潛力的行業(yè)，在CBD目前的寫字樓客戶中也占有相當(dāng)大的比例，其中普華永道租用北京財(cái)寶中心17—26層的大量辦公面積，中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司購(gòu)買銀泰中心一棟寫字樓，都講明了現(xiàn)在金融及服務(wù)行業(yè)在CBD區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)崛起，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的進(jìn)展，而與其相關(guān)的其他咨詢、廣告、旅游等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)也將成為以后CBD進(jìn)展的行業(yè)主流。4.2銷售客戶情況分析伴隨著去年向外資開放國(guó)內(nèi)金融、保險(xiǎn)、零售等市場(chǎng)的力度加強(qiáng)，CBD寫字樓租賃市場(chǎng)逐漸趨暖，并直接推動(dòng)了投資者的關(guān)注程度。財(cái)寶中心A座、富爾大廈差不多差不多售完，購(gòu)買的客戶均以投資客為主。除寫字樓以外，商住類項(xiàng)目由于投資門檻低，更容易受到投資客的追捧，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)樓、華貿(mào)中心商務(wù)樓、溫特萊中心等都出現(xiàn)了熱銷的局面，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)樓因?yàn)橥顿Y客占到80%以上，目前差不多在考慮設(shè)立租賃中心以便為數(shù)目眾多的小業(yè)主提供統(tǒng)一的租賃服務(wù)。但在國(guó)家新出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控措施以后，從目前CBD區(qū)域在建銷售項(xiàng)目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂觀。另外，由于銷售工作本身對(duì)工期有明顯的依靠，隨著項(xiàng)目工程進(jìn)度順利開展而逐步好轉(zhuǎn)，因此目前CBD區(qū)域的在建寫字樓銷售項(xiàng)目來(lái)看，大都未達(dá)到理想的銷售效果。從CBD已成交的寫字樓客戶數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、個(gè)人投資客和投資機(jī)構(gòu)構(gòu)成了寫字樓銷售市場(chǎng)的主力客戶。其中國(guó)內(nèi)大型企業(yè)要緊集中一些資金實(shí)力雄厚、擬在京建立總部或區(qū)域總部的公司，該類客戶看重當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位形象優(yōu)勢(shì)，以及中央各部委機(jī)關(guān)的行政資源；投資機(jī)構(gòu)要緊瞄準(zhǔn)的是CBD具有最終用戶承租能力強(qiáng)，投資回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)；而投資客要緊關(guān)注的是CBD區(qū)域內(nèi)的高性價(jià)比項(xiàng)目，該類客戶群聚效應(yīng)明顯，成為CBD區(qū)域部分高檔寫字樓的要緊消化力量。另外，央視東遷的消息得到確實(shí)，以及差不多開工的新北京電視臺(tái)大樓，直接促使了影視、廣告等傳媒企業(yè)開始向CBD聚攏，2004年CBD區(qū)域內(nèi)一些中高檔項(xiàng)目如溫特萊中心、住邦2000等的主力成交客戶即以傳媒企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其中的大單成交如上海文廣購(gòu)買了陽(yáng)光100的寫字樓一個(gè)整棟，深圳電視臺(tái)、湖南電視臺(tái)等也已表露了要在CBD內(nèi)購(gòu)買寫字樓入駐的意向。以下對(duì)CBD要緊的銷售寫字樓項(xiàng)目的成交客戶初步分析：

4.2.1萬(wàn)通中心共四棟寫字樓，其中A、B座為整層銷售，C座15層以下為打散銷售，D座為整棟銷售。目前銷售均價(jià)為19000元/平。由于目前項(xiàng)目工期尚未達(dá)到封頂狀態(tài)，目前對(duì)銷售情況阻礙較大。該項(xiàng)目將于2006年9月竣工，2006年12月底入住，C座首先與2004年推出市場(chǎng)，A、B座于2005年4月推出市場(chǎng)。目前成交客戶中以C座為主，多為投資型客戶，比例高達(dá)60%以上，成交面積從最小的85平方米到最大的1000平方米，但以100——300的小面積為主。A、B座成交客戶僅有一家境外醫(yī)療機(jī)構(gòu)，成交面積為2000平方米；另外，還有一家整層購(gòu)買的客戶正處于洽談中，需求面積在3000平左右。4.2.2溫特萊中心共兩棟寫字樓，總面積為3萬(wàn)平方米，其中一棟散售，一棟出租，目前銷售均價(jià)為18000元/平，租金價(jià)格為20——22美金/平/月。目前溫特萊中心差不多差不多竣工，其銷售率達(dá)到30%。從成交客戶情況來(lái)看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機(jī)械制造類及傳媒娛樂業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依舊在項(xiàng)目?jī)?nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行業(yè)協(xié)會(huì)組織購(gòu)買整層面積（1800平方米）。成交客戶購(gòu)買面積相對(duì)偏小，多以100——200平方米面積居多，外資客戶資質(zhì)也并不高，差不多所需面積都在200平方米以內(nèi)，以設(shè)立代表處為要緊的購(gòu)買方式。另外，受到央視東遷的阻礙，項(xiàng)目成交客戶中投資型有攀升趨勢(shì)。依照了解，央視所屬的一家影視制作公司與項(xiàng)目的談判進(jìn)入比較深入的時(shí)期，所需面積大概在2層左右，約為3500平方米。4.2.3富爾大廈項(xiàng)目總建筑面積共5萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)從開盤時(shí)的15000元/平，上漲到20000元/平。項(xiàng)目從4層——30層全部散售，目前項(xiàng)目的可銷售面積差不多全部售磬。開發(fā)商自留四層面積供出租，但除了其中一層整租外，其余三層面積都打散出租。項(xiàng)目于2005年5月底正式落成入住。從成交客戶情況來(lái)看，大廈所有成交面積以小業(yè)主為主，無(wú)整層以上的銷售，前期投資型客戶較多。項(xiàng)目總的成交客戶約120戶左右，投資客戶比例高達(dá)50%以上，要緊因?yàn)轫?xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，并具有相對(duì)較高的性能價(jià)格比；項(xiàng)目的整體品質(zhì)不高，但差不多配置符合甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；另外起戶型結(jié)構(gòu)比較適合投資，對(duì)投資客戶形成了極大的吸引，因此項(xiàng)目的銷售情況良好。項(xiàng)目入住前銷售率約為30%，隨著項(xiàng)目逐步達(dá)到入住條件，大批投資型客戶看好項(xiàng)目投資潛質(zhì)，項(xiàng)目剩余面積得以迅速消化，銷售率突破90％，但由于該項(xiàng)目吸引了眾多小型投資客，戶型劃分偏銷，因此可能缺乏對(duì)大型租賃型客戶的吸引能力。4.2.4藍(lán)堡國(guó)際中心共兩棟寫字樓，其中A棟31000平方米，B棟7000平方米，銷售均價(jià)為16500元/平，目前租金價(jià)格為15——16美金/平/月。A棟銷售情況良好，目前銷售率達(dá)到80%，目前項(xiàng)目的入住率也達(dá)到了60%；B棟打算整棟銷售，目前有大客戶正在談判過程中。從成交客戶情況來(lái)看，投資客戶所占比例較大，達(dá)到40——50%，其中最大投資客戶購(gòu)買面積達(dá)5層之多，面積達(dá)3000平方米，是在項(xiàng)目處于前期基礎(chǔ)時(shí)期購(gòu)買。項(xiàng)目的整層成交比例也較大，共有8層面積都為整層銷售，占總銷售面積的1/3。藍(lán)寶知名客戶還有頂新和華龍，差不多上從小業(yè)主手中租賃。4.2.5北京財(cái)寶中心項(xiàng)目共分三期開發(fā)，其中一期寫字樓面積10萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為20000元/平方米。由于項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，從推出市場(chǎng)起，銷售情況良好，除部分開發(fā)商預(yù)留面積外，可銷售面積差不多售磬。成交客戶中大都自用，但購(gòu)買面積相對(duì)較小，為200——600平方米之間。由于項(xiàng)目與央視新址隔三環(huán)路相望，客戶中傳媒及相關(guān)服務(wù)行業(yè)居多，金融服務(wù)、律師事務(wù)所也聚攏于此，其中普華永道在項(xiàng)目整體租賃面積達(dá)7層，共20000平方米。4.2.6中環(huán)世貿(mào)中心共有四棟獨(dú)立的寫字樓構(gòu)成，處于北京最優(yōu)越的地理位置，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米。項(xiàng)目將于2005年8月整體完工，項(xiàng)目銷售模式為整層以上，不進(jìn)行散售，目前銷售情況良好，其中A、B兩座整售給新加坡凱德置地有限公司，C棟的銷售面積超過60%，銷售工作差不多差不多完成，剩余面積將全面轉(zhuǎn)為租賃。項(xiàng)目的銷售價(jià)格高達(dá)25000元/平。項(xiàng)目本身定位高，銷售只同意整層以上的面積的客戶。從目前成交客戶情況來(lái)看，客戶資質(zhì)都專門高，多為外資世界知名公司，成交面積也大都在2000平方米以上。光大銀行、\o"意大利中悅(國(guó)際)服飾集團(tuán)簽約進(jìn)駐中環(huán)世貿(mào)中心C座"意大利中悅(國(guó)際)服飾集團(tuán)、長(zhǎng)榮集團(tuán)、同仁堂、日本基金治理公司等知名客戶都購(gòu)買整層以上面積，其中長(zhǎng)榮集團(tuán)成交面積達(dá)5層之多。4.3客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)通過對(duì)北京中原大量的二手業(yè)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行深入集中的調(diào)研發(fā)覺，目前在CBD的存量項(xiàng)目中，入住的客戶對(duì)現(xiàn)有的寫字樓產(chǎn)品的問題要緊集中：24小時(shí)機(jī)房空調(diào)客戶對(duì)24小時(shí)機(jī)房空調(diào)的提供有明確而具體的需求，一般大點(diǎn)的公司都將擁有自己的機(jī)房，要求24小時(shí)機(jī)房空調(diào)必須設(shè)置。無(wú)線上網(wǎng)專門多客戶反映會(huì)議室不能提供無(wú)線上網(wǎng)，即使能提供，也受網(wǎng)絡(luò)速度阻礙，無(wú)法正?？旖葸m應(yīng)，以后此類需求將被放大的使用。網(wǎng)絡(luò)通信專門多客戶覺得，目前的網(wǎng)絡(luò)通信不能滿足要求，客戶對(duì)網(wǎng)絡(luò)通信的要求越來(lái)越多，衛(wèi)星通信裝置尤為重要。會(huì)議室客戶一般要求大廈具有專門的會(huì)議中心，擁有10幾個(gè)專業(yè)的會(huì)議室，會(huì)議室的需求情況在樓內(nèi)形成一定便利，對(duì)租戶選擇寫字樓有一定利好因素。職員餐廳客戶對(duì)職員餐廳比較關(guān)注，一些國(guó)外公司在選擇寫字樓時(shí)都會(huì)要求該寫字樓具有職員餐廳?？照{(diào)使用征收超時(shí)空調(diào)費(fèi)，對(duì)空調(diào)使用的運(yùn)行時(shí)刻，大多客戶都有一定的關(guān)注。吸煙室客戶有一定需求，但不在公司層面考慮，只作為一種公司提供的人性化關(guān)懷。電容量客戶對(duì)電容量的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于之前的考慮，專門多寫字樓的差不多配置無(wú)法達(dá)到使用要求，應(yīng)加強(qiáng)此類設(shè)計(jì)要求。VIP衛(wèi)生間專門多客戶對(duì)VIP衛(wèi)生間有單獨(dú)要求，專門多寫字樓未體現(xiàn)考慮，在設(shè)置過程中比較苦惱，而且對(duì)本樓層阻礙較大。車位客戶一般要求具有公司的專有車位，另外有些企業(yè)客戶針對(duì)職員設(shè)有相應(yīng)福利，因此對(duì)寫字樓來(lái)講車位要求較高。裝修改造客戶比較關(guān)注裝修改造費(fèi)用、改造難度，有些寫字樓改造難度比較大，將進(jìn)一步阻礙其預(yù)期投入。電梯電梯作為寫字樓必須產(chǎn)品，梯速和候梯時(shí)刻對(duì)客戶的選擇有一定的阻礙。目前專門多CBD寫字樓項(xiàng)目的電梯不能達(dá)到客戶的使用要求，包括漢威大廈、華彬國(guó)際大廈等。網(wǎng)絡(luò)地板專門多客戶要求能滿足布線的要求，希望寫字樓能設(shè)置網(wǎng)絡(luò)地板。現(xiàn)有的CBD寫字樓項(xiàng)目專門少能滿足此類要求。5、重點(diǎn)項(xiàng)目研究5.1北京財(cái)寶中心5.1.1功能分配一期建設(shè)公寓（三棟）、寫字樓、商業(yè)設(shè)施及配套二期建設(shè)中心廣場(chǎng)、超五星級(jí)酒店和一棟高級(jí)公寓三期建設(shè)位于東北側(cè)的最高層寫字樓5.1.2運(yùn)作背景進(jìn)展商：香江國(guó)際進(jìn)展有限公司物業(yè)公司：仲量聯(lián)行、達(dá)文物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)期：一期已入住，二期正在主體施工中土地年限：50年地理位置：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路23號(hào)入住時(shí)刻：一期公寓2005年3月31日，寫字樓5.1.3技術(shù)指標(biāo)占地面積：9.21公頃總建筑面積：72.7萬(wàn)平米其中：寫字樓建筑面積：25.2萬(wàn)平方米公寓建筑面積：

16.8萬(wàn)平方米其他建筑面積：

30.7萬(wàn)平方米樓體高度：一期公寓120.8米，寫字樓A座155米層數(shù)：一期公寓43層（地上40層，地下3層）寫字樓49層（地上46層，地下3層）容積率：7綠化率：37%使用率：70%車位數(shù)：1038個(gè)（1期）5.1.4設(shè)備設(shè)施電梯：公寓24部（每棟8部）寫字樓A座品牌美國(guó)OTIS，共計(jì)24部，主樓按照高中低3區(qū)，共設(shè)置18部高速電梯（含2部消防電梯），翼樓設(shè)4部垂直電梯（含1部消防及服務(wù)專用梯），另設(shè)置2部電梯由地下車庫(kù)到達(dá)大堂?？照{(diào)：四管制中央空調(diào)配套設(shè)施：餐飲、銀行等及不夜城商業(yè)部分5.1.5裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂

地面：人造石材（或天然石材）藝術(shù)拼花

墻面：人造石材（或天然石材）/特色玻璃/全玻欄桿

吊頂：石膏板造型高級(jí)乳膠漆

電梯廳

地面：人造石材（或天然石材）

吊頂：石膏板造型高級(jí)乳膠漆

墻面：人造石材（或天然石材/特色玻璃/不銹鋼）

電梯轎廂

地面：人造石材（或天然石材）

墻面：人造石材（或天然石材）

吊頂：高級(jí)金屬天花

走廊

地面：高級(jí)地毯

吊頂：高級(jí)鋁板

衛(wèi)生間

地面：同質(zhì)透心磚

墻面：同質(zhì)透心磚

吊頂：高級(jí)金屬天花

寫字樓單元內(nèi)部

辦公區(qū)域：架空地板

墻面：輕鋼龍骨石膏板隔墻/玻璃隔斷

吊頂：高級(jí)礦棉板/高級(jí)格柵燈5.1.6租售情況價(jià)格情況：銷售報(bào)價(jià)35000元/平米，成交20675元/平米，租金價(jià)格在24—30美金/平/月。銷售率：一期公寓100%，寫字樓95%知名客戶：普華永道、Novell、光芒國(guó)際、金杜律師、拜耳中國(guó)5.1.7推廣信息網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點(diǎn)、搜房、北京寫字樓信息等網(wǎng)站項(xiàng)目介紹平面：北青、新京報(bào)、北晚戶外：工地圍擋、東三環(huán)路牌公關(guān)活動(dòng)：項(xiàng)目推介會(huì)、中外記者團(tuán)參觀、中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)評(píng)選、美國(guó)貿(mào)易團(tuán)訪問、國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人視察工地等等5.2財(cái)源國(guó)際中心5.2.1功能分配由4棟超5A智能商務(wù)寫字樓構(gòu)成5.2.2運(yùn)作背景進(jìn)展商：北京建機(jī)天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

投資商：天潤(rùn)置地集團(tuán)物業(yè)公司：待定項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)期：尚未開工土地年限：50年地理位置：建國(guó)門外大街4號(hào)5.2.3技術(shù)指標(biāo)占地面積：20325平米總建筑面積：257945萬(wàn)平米（地上建筑面積：163307平米，地下建筑面積：94638平米）東塔（A、B）座建筑面積：103784平米西塔（A、B）座建筑面積：154161平米樓體高度：西塔（A、B座）152．5m，東塔（A、B座）87．5m層數(shù)：東雙塔地上19層，西雙塔地上36層；地下均5層容積率：12綠化率：30.5%使用率：76%（標(biāo)準(zhǔn)層）車位數(shù)：1274個(gè)（機(jī)動(dòng)車），1300（自行車）5.2.4設(shè)備設(shè)施項(xiàng)目尚未開工，待定5.2.5裝修標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目尚未開工，待定5.2.6租售情況價(jià)格情況：待定銷售率：尚未銷售5.2.7推廣信息網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點(diǎn)、搜房、北京寫字樓信息等網(wǎng)站項(xiàng)目介紹5.3東方梅地亞中心5.3.1功能分配由A、B、C、D四棟寫字樓構(gòu)成5.3.2運(yùn)作背景進(jìn)展商：北京東方梅地亞置業(yè)有限公司物業(yè)公司：第一太平戴維斯項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)期：A棟主體施工土地年限：50年地理位置：朝陽(yáng)區(qū)光華路4號(hào)5.3.3技術(shù)指標(biāo)占地面積：16225.1平米總建筑面積：119931平米其中辦公面積79275.05平米，商業(yè)面積21149.28平米A座：1622.73平米B座：1728.69平米C座：1654.52平米D座：1226.39平米樓體高度：A座：92.92米B座：31.6米

C座：109.42米D座：33.6米層數(shù)：A座：地上29層，地下3層B座：地上6層，地下4層C座：地上31層，地下3層D座：地上9層，地下3層層高：A座：3.4米B座：1層5米；2層4米；3層6.5米；4層6.5米；5層4.2米C座：3.5米D座：3.4米容積率：5.35綠化率：25%使用率：70%車位數(shù)：575輛，地上15輛，地下560輛工程現(xiàn)狀5.3.4設(shè)備設(shè)施電梯：品牌日本三菱，A棟6部（5部客梯、1部貨梯）B棟3部直梯，8部扶梯C棟6部（5部客梯、1部貨梯）D棟4部（3部客梯、1部貨梯）空調(diào)待定配套設(shè)施：銀行、餐飲、B棟傳媒配套(演播大廳、審片室等)5.3.5裝修標(biāo)準(zhǔn)待定5.3.6租售情況價(jià)格情況：待定銷售率：尚未銷售5.3.7推廣信息網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點(diǎn)、搜房、北京寫字樓信息等網(wǎng)站項(xiàng)目介紹戶外廣告：東三環(huán)多個(gè)廣告牌平面：北青、北晚、新京報(bào)等軟文工地圍檔現(xiàn)狀5.4萬(wàn)通中心5.4.1功能分配由四棟單體寫字樓構(gòu)成5.4.2運(yùn)作背景進(jìn)展商：北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)公司：萬(wàn)通鼎安物業(yè)治理有限公司項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)期：主體施工土地年限：50年地理位置：朝陽(yáng)區(qū)朝外大街甲6號(hào)入住時(shí)刻：2006年12月5.4.3技術(shù)指標(biāo)占地面積：16338平米總建筑面積：136034平米（商業(yè)11951平米，寫字樓81747平米）標(biāo)準(zhǔn)層面積：A、B棟744平米，C棟1087平米，D棟1500平米樓體高度：99.8層數(shù)：27層（地上23層，地下4層）層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米，凈高2.7米；大堂10米容積率：5.2綠化率：30%使用率：67-70%車位數(shù)：700輛5.4.4設(shè)備設(shè)施電梯：品牌為瑞士迅達(dá)；A、B棟共計(jì)7部電梯（6部客梯，1部貨梯），C棟共計(jì)5部電梯（4部客梯，1部貨梯），D棟共計(jì)7部（6部客梯，1部貨梯）空調(diào)：四管制/風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，品牌待定，新風(fēng)量30立方米/人/小時(shí)配套設(shè)施：商業(yè)、銀行、餐飲、商務(wù)中心、會(huì)所、職員餐廳5.4.5裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂為花崗巖電梯間為花崗巖公共走道為地磚公共衛(wèi)生間為石材樓梯間為石材/涂料5.4.6租售情況價(jià)格情況：商業(yè)38000元/平米，寫字樓21000元/平米，商業(yè)物業(yè)費(fèi)35美金/平米.月，寫字樓物業(yè)費(fèi)28美金/平米.月銷售率：10%客戶情況：目前成交客戶中以C座為主，多為投資型客戶，比例高達(dá)60%以上，成交面積從最小的85平方米到最大的1000平方米，但以100——300的小面積為主。A、B座成交客戶僅有一家境外醫(yī)療機(jī)構(gòu)，成交面積為2000平方米；另外，還有一家整層購(gòu)買的客戶正處于洽談中，需求面積在3000平左右。5.4.7推廣信息網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點(diǎn)、搜房、北京寫字樓信息、好家網(wǎng)等網(wǎng)站項(xiàng)目介紹、軟文宣傳戶外廣告：工地圍擋平面：北青、北晚、新京報(bào)等軟文、硬廣公關(guān)活動(dòng)：與韓國(guó)跨國(guó)企業(yè)商會(huì)簽約、產(chǎn)品講明會(huì)等5.5北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（二期）5.5.1功能分配由三棟寫字樓構(gòu)成5.5.2運(yùn)作背景進(jìn)展商：北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：仲量聯(lián)行項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)期：主體施工土地年限：50年地理位置：朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路郎家園11號(hào)5.5.3技術(shù)指標(biāo)占地面積：25400平米總建筑面積：20萬(wàn)平米樓體高度：99.9米層數(shù)：酒店26層（西側(cè)，地上23層，地下3層）寫字樓25層（地上22層，地下3層）層高：寫字樓8-21層高4.05米、凈高3米，頂層6米，商業(yè)5.1米綠地率：20%使用率：70%車位數(shù)：886個(gè)工程現(xiàn)狀5.5.4設(shè)備設(shè)施電梯：客梯品牌日本三菱，貨梯上海三菱，每棟9部電梯（7部客梯、2部貨梯）空調(diào)：冷水機(jī)組品牌為開利配套設(shè)施：酒店、影城、美食街、銀行、超市5.5.5裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售面積毛坯，租賃面積待定5.5