均勝集團(tuán)品牌力作

打造東部商務(wù)航母

——均勝科技園區(qū)項(xiàng)目提案均勝集團(tuán)品牌力作

打造東部商1我們的企圖：

●成為市場(chǎng)領(lǐng)航者

●引領(lǐng)商務(wù)世界觀

·●打造品牌代表作

·●利潤(rùn)與品牌共贏

我們的企圖：

●成為市場(chǎng)領(lǐng)航者

2項(xiàng)目血統(tǒng)市場(chǎng)論證消費(fèi)研究[產(chǎn)品定位鐵三角]項(xiàng)目血統(tǒng)市場(chǎng)論證消費(fèi)研究[產(chǎn)品定位鐵三角]3一、辦公樓的“血統(tǒng)論”一、辦公樓的“血統(tǒng)論”4辦公樓對(duì)于區(qū)位、環(huán)境、配套的要求與入駐行業(yè)性質(zhì)密切相關(guān),而高檔辦公樓對(duì)于這三者的要求更高.辦公樓對(duì)于區(qū)位、環(huán)境、配套的要求與入駐行業(yè)性質(zhì)5

寧波辦公樓入駐企業(yè)現(xiàn)況:外貿(mào)行業(yè)占據(jù)半壁江山IT\咨詢等智力型企業(yè)增長(zhǎng)迅猛外企駐甬辦公成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)自用+抵稅投資模式盛行對(duì)上下游配套要求較高對(duì)地段敏感性相對(duì)薄弱對(duì)交通與環(huán)境要求高具備與國(guó)際接軌的商務(wù)理念看重區(qū)位的前景需求寧波辦公樓入駐企業(yè)現(xiàn)況:外貿(mào)行6本案“血統(tǒng)”之區(qū)位搶占寧波港口經(jīng)濟(jì)的必爭(zhēng)之地。寧波東部新城建設(shè)的排頭兵，對(duì)東部的商務(wù)核心圈的形成起著領(lǐng)航作用。園區(qū)對(duì)研發(fā)類(lèi)企業(yè)的多種優(yōu)惠政策，使得區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)云集，商務(wù)氛圍與日俱增。本案“血統(tǒng)”之區(qū)位搶占寧波港口經(jīng)濟(jì)的必爭(zhēng)之地。寧波東部新7本案“血統(tǒng)”之環(huán)境自然環(huán)境優(yōu)美兩條約30米寬的自然河流環(huán)繞地塊，項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)美。道路動(dòng)線順暢交通動(dòng)線順暢，距未來(lái)東部新城的中央商務(wù)區(qū)僅7分鐘車(chē)程。508，105，353，553等多路公交路線通往市中心及北侖。本案“血統(tǒng)”之環(huán)境自然環(huán)境優(yōu)美道路動(dòng)線順暢8商業(yè)配套：三江購(gòu)物俱樂(lè)部，好美佳家居市場(chǎng)金融配套：光大銀行，農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)銀行，上海浦發(fā)銀行，建設(shè)銀行。配套酒店：新宇商務(wù)酒店（準(zhǔn)四星），歐寶大酒店（四星），洲際酒店（白金五星，規(guī)劃中）。商務(wù)：科創(chuàng)大廈，科技園區(qū)CBD（規(guī)劃中），寧波市研發(fā)園區(qū)（規(guī)劃中）行政配套：科技園區(qū)管委會(huì)（規(guī)劃中）。本案“血統(tǒng)”之配套商業(yè)配套：三江購(gòu)物俱樂(lè)部，好美佳家居市場(chǎng)本案“血統(tǒng)”之配套9小結(jié)本案具備做高檔辦公的“血統(tǒng)”客觀分析區(qū)位、環(huán)境、配套與入駐企業(yè)需求的無(wú)間縫對(duì)接主觀分析成為市場(chǎng)領(lǐng)航者引領(lǐng)商務(wù)世界觀

打造品牌代表作利潤(rùn)與品牌共贏是否能夠在市場(chǎng)環(huán)境中很好的生存？小結(jié)本案具備做高檔辦公的“血統(tǒng)”客觀分析區(qū)位、環(huán)境、配套與入10二、市場(chǎng)論證

(市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境)二、市場(chǎng)論證

(市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境)11市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境12歷年消化平穩(wěn)，剛性需求不明顯寧波辦公樓消化量比較穩(wěn)定，每年保持在20萬(wàn)平方米左右，且剛性需求并不明顯。供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈2005年供應(yīng)量67萬(wàn)平方米，消化量約20萬(wàn)平方米，供需比約為3：1，明顯供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。歷年消化平穩(wěn)，剛性需求不明顯13生態(tài)化辦公初現(xiàn)端倪寧波作為外向型經(jīng)濟(jì)的代表城市，企業(yè)普遍有較強(qiáng)的商務(wù)世界觀，理解大型企業(yè)對(duì)于生態(tài)辦公的要求。因此在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以新城國(guó)際，上東國(guó)際等生態(tài)化辦公突出重圍，成為辦公樓市場(chǎng)的黑馬。產(chǎn)品配置大幅度提升新推的辦公樓中，無(wú)論是車(chē)位配比，得房率，電梯配置，以及建筑形態(tài)都與以往寫(xiě)字樓有較大提高。生態(tài)化辦公初現(xiàn)端倪14供應(yīng)量激增，東部南部集中放量根據(jù)已經(jīng)推出的土地計(jì)算，市區(qū)可預(yù)測(cè)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量200平方米以上，世紀(jì)大道以東區(qū)域的商務(wù)樓供應(yīng)量約為70萬(wàn)平方米，其中科技園區(qū)的供應(yīng)量近33萬(wàn)平方米.另外還有38.8公頃的南部商務(wù)區(qū)的推出。高端辦公樓大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化嚴(yán)重?fù)碛谐倜赘邔樱?A智能化，區(qū)位交通，生態(tài)辦公等元素的甲級(jí)辦公樓大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化不可避免。發(fā)展趨勢(shì)研判供應(yīng)量激增，東部南部集中放量發(fā)展趨勢(shì)研判15銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代由于供需嚴(yán)重失衡，同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，導(dǎo)致辦公樓銷(xiāo)售周期普遍拉長(zhǎng)，進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代。低密度、純粹型辦公樓依舊稀缺在推出的辦公性質(zhì)的土地中，大部分容積率較高，尤其是世紀(jì)大道以東的辦公用地平均容積率達(dá)到4.6，百米以上高層有8幢低密度辦公如交通房產(chǎn)的新芝寫(xiě)字樓在方案階段已經(jīng)被預(yù)定一空了.銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代16小結(jié)：

在供需失衡且同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)中，價(jià)格戰(zhàn)不可避免，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的產(chǎn)品必定會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的犧牲品！本案采用“紅?！睉?zhàn)略還是“藍(lán)?！睉?zhàn)略？毫無(wú)疑問(wèn)，采用“藍(lán)海”戰(zhàn)略，可以避開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，所以，走差異化路線是本案的唯一出路。我們?cè)谑袌?chǎng)上面臨著哪些競(jìng)爭(zhēng)？？？小結(jié)：我們?cè)谑袌?chǎng)上面臨著哪些競(jìng)爭(zhēng)？？？17競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境18本案面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要是南部商務(wù)區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)域市場(chǎng)與東部新城的直接競(jìng)爭(zhēng).本案面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要是南部商務(wù)區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)域19間接競(jìng)爭(zhēng)（南部商務(wù)區(qū)）地理位置：鄞州公園以南、天童路兩側(cè)，北至日麗中路，南至泰安東路西至寧南南路，東至前河南路，由4個(gè)地塊組成。規(guī)劃用地：38.8公頃。建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)國(guó)內(nèi)一流的中央商務(wù)區(qū)，形成以企業(yè)總部辦公、商貿(mào)流通以及與之相配套的金融、文化、商業(yè)等服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代化商務(wù)中心。客戶群體：國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)。間接競(jìng)爭(zhēng)（南部商務(wù)區(qū)）地理位置：鄞州公園以南、天童路兩側(cè)，北20南部商務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：商務(wù)區(qū)北邊臨近寧波市區(qū)，東邊臨近東錢(qián)湖，區(qū)域附近有杭甬、甬金、同三線等高速公路出入口，15分鐘就可到達(dá)機(jī)場(chǎng)，能快速直接與外部城市連接。經(jīng)濟(jì)支撐：鄞州本地民營(yíng)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，各大型企業(yè)對(duì)商務(wù)區(qū)產(chǎn)生較大的支撐。配套完善：新城區(qū)經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，區(qū)域內(nèi)科教文衛(wèi)、住宅、商業(yè)設(shè)施齊全，已經(jīng)成為寧波配套設(shè)施最齊全的區(qū)域。廉價(jià)土地：從目前推出的幾塊土地來(lái)看，掛牌地價(jià)在100萬(wàn)/畝南部商務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：商務(wù)區(qū)北邊臨近寧波市區(qū)，東邊臨21競(jìng)爭(zhēng)分析我們認(rèn)為，南部商務(wù)區(qū)主要依靠的是鄞州區(qū)大型民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐，而本案更多的是依靠老三區(qū)外向型服務(wù)業(yè)的支撐，如：外貿(mào)，物流，貨代等。由于區(qū)位經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)略有不同，因此南部商務(wù)區(qū)對(duì)本案形成的是間接的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)分析我們認(rèn)為，南部商務(wù)區(qū)主要依靠的是鄞州區(qū)22本項(xiàng)目位于科技園區(qū)，從近期看將受到科技園區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，從遠(yuǎn)期看將受到科技園區(qū)與東部新城中央商務(wù)區(qū)的雙重競(jìng)爭(zhēng)。95國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)特財(cái)富港科技園區(qū)東部新城會(huì)展區(qū)地塊中央商務(wù)區(qū)皇冠花園綠城·綠園雷迪森江南一品競(jìng)爭(zhēng)近期競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)直接競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目位于科技園區(qū)，從近期看將受到科技園區(qū)內(nèi)23近期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓體量(萬(wàn)平方米)配置等級(jí)特點(diǎn)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間95國(guó)際廣場(chǎng)江南路與楊木契路交界處住宅產(chǎn)品與市場(chǎng)發(fā)展有限公司4甲級(jí)空中花園2006年底萬(wàn)特國(guó)際楊木契路與新暉路交界處中國(guó)萬(wàn)特集團(tuán)6.5甲級(jí)會(huì)展中心腹地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)2006年8月近期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓體量(萬(wàn)平方米)配置24遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓體量(萬(wàn)平方米)配置等級(jí)特點(diǎn)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間總量(萬(wàn)平方米)科技園區(qū)

江南一品江南路與楊木契路交界處興普房產(chǎn)6.8甲級(jí)未定未定27.9綠園滄海路與通途路交界處綠城集團(tuán)3.1甲級(jí)全剛結(jié)構(gòu)2007年皇冠花園江南路與院士路交界處太平洋實(shí)業(yè)7甲級(jí)白金五星級(jí)酒店作配套未定雷迪森會(huì)展中心對(duì)面國(guó)大雷迪森5甲級(jí)五星級(jí)酒店作配套未定科技園區(qū)A03-2地塊院士路以東,石化大廈以北萬(wàn)盛投資有限公司6未定未定未定東部新城中心商務(wù)區(qū)B2/B4地塊民安路以南，1#地塊以東，江澄路以西，4#地塊以北寧波城建投資控股有限公司3.46未定未定未定33.01中心商務(wù)區(qū)B9地塊江澄路以東，7#地塊以南，10#地塊以西寧波城建投資控股有限公司2.9未定未定未定中心商務(wù)區(qū)B7地塊/B9地塊8#—1、8#—2民安路以南，7#地塊以東，10#地塊以北（西側(cè)為1#，動(dòng)側(cè)為2#）寧波交通控股有限公司7.1未定未定未定中心商務(wù)區(qū)B10地塊10#—1/10#—29#地塊以東，8#地塊以南，商務(wù)區(qū)中心公園以西（西側(cè)為10#-1，東側(cè)為10#-2）寧波開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司4.55未定未定未定會(huì)展區(qū)地塊會(huì)展中心南面，東鄰現(xiàn)狀海晏路，西面為甬新河河岸景觀帶，北面為現(xiàn)狀國(guó)際會(huì)展中心，南面以民安路為界。寧波市國(guó)際貿(mào)易投資發(fā)展有限公司15未定未定未定遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓體量(萬(wàn)平方米25結(jié)論：無(wú)論是近期還是遠(yuǎn)期，本案都面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并且隨著時(shí)間的推移，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，我們?cè)趺崔k？？？？？◆我們的任務(wù)→突出重圍◆我們的出路→制造差異◆我們的目標(biāo)→爭(zhēng)做第一我們的機(jī)會(huì)在哪兒？結(jié)論：無(wú)論是近期還是遠(yuǎn)期，本案都面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并且26我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)：寧波辦公樓同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏個(gè)性化。寧波低密度辦公的缺乏。本項(xiàng)目2.1的相對(duì)低容積率，具有不可替代性。個(gè)性化低密度關(guān)鍵詞我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)：個(gè)性化低密度關(guān)鍵詞27三、消費(fèi)研究三、消費(fèi)研究28企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中要經(jīng)歷不同的階段，每個(gè)階段對(duì)辦公樓的需求都有所不同：創(chuàng)業(yè)型主要以租賃小面積辦公樓為主，面積50-300平方米之間，由于資金緊張，對(duì)寫(xiě)字樓的檔次要求不高，但是對(duì)地段和配套的依賴(lài)性較大。成長(zhǎng)型：企業(yè)快速成長(zhǎng)導(dǎo)致資金鏈較緊，但是對(duì)辦公形象有一定的要求，他們經(jīng)常會(huì)在市中心辦公樓半層或者整層租賃。企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中要經(jīng)歷不同的階段，每個(gè)階段對(duì)辦29穩(wěn)定型企業(yè)逐漸走上軌道，資金鏈相對(duì)寬松，形象與品牌的建設(shè)在企業(yè)今后的運(yùn)營(yíng)中起重要作用，購(gòu)買(mǎi)有檔次的辦公樓成為他們的主要需求。成熟型企業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展已經(jīng)擁有較高的知名度與品牌價(jià)值，他們往往選擇自建企業(yè)園區(qū)或者將總部基地搬遷至更高級(jí)別的城市來(lái)體現(xiàn)企業(yè)形象。穩(wěn)定型30我們的客戶在哪兒？創(chuàng)業(yè)型成長(zhǎng)型穩(wěn)定型成熟型創(chuàng)業(yè)初期，資金薄弱，注重成本迅速擴(kuò)張，資金流緊張經(jīng)營(yíng)穩(wěn)中有升，資金流穩(wěn)定擁有不菲的品牌價(jià)值他們迫切需要提升企業(yè)形象，塑造企業(yè)品牌。我們的客戶在哪兒？創(chuàng)業(yè)型成長(zhǎng)型穩(wěn)定型成熟型創(chuàng)業(yè)初期，資金薄弱31他們是什么行業(yè)的？外向型：寧波作為一個(gè)港口城市，外向型公司占主導(dǎo)地位，無(wú)論是在租還是在售的寫(xiě)字樓，外向型的外貿(mào)、物流、貨代公司都是主要客戶。因此他們也是本案的主要目標(biāo)客戶。實(shí)業(yè)型：發(fā)達(dá)的民營(yíng)企業(yè)在寧波的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也起著重要作用，尤其隨著城市建設(shè)迅速積累財(cái)富，企業(yè)擴(kuò)張到一定程度有了品牌建設(shè)的需求，逐漸走向產(chǎn)銷(xiāo)分離。他們是什么行業(yè)的？外向型：寧波作為一個(gè)港口城市，外向型公司占32智力型：廣告創(chuàng)意，房產(chǎn)策劃，裝潢設(shè)計(jì)等行業(yè)為主，這些公司需要優(yōu)美獨(dú)立的環(huán)境，激發(fā)員工的創(chuàng)造力，加強(qiáng)創(chuàng)作成果的保密性。其他類(lèi)型：國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)駐寧波辦事處，這些公司對(duì)辦公環(huán)境的要求\品位以及對(duì)公司品牌形象的立的要求都較高。智力型：廣告創(chuàng)意，房產(chǎn)策劃，裝潢設(shè)計(jì)等行業(yè)為主，這些公司需要33客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成34目標(biāo)客戶辦公現(xiàn)狀辦公地點(diǎn)：老市中心，曾經(jīng)的高檔商務(wù)區(qū)，如中銀，華聯(lián)。使用狀況：整層或者多層租賃使用。交通：無(wú)論是水平交通還是垂直交通都擁擠不堪。辦公檔次：逐漸與公司的高速發(fā)展脫節(jié)。辦公環(huán)境：擁擠，嘈雜，通風(fēng)性能差。配置：嚴(yán)重不足，尤其是電梯、車(chē)位。服務(wù)：僅停留在初級(jí)階段,與住宅物業(yè)無(wú)異。目標(biāo)客戶辦公現(xiàn)狀辦公地點(diǎn)：老市中心，曾經(jīng)的高檔商務(wù)區(qū)，如中銀35他們需要：便利的交通,完善的配套個(gè)性化的產(chǎn)品襯托企業(yè)品位舒適的辦公環(huán)境匹配公司品牌形象專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)關(guān)鍵詞舒適性專(zhuān)業(yè)化他們需要：便利的交通,完善的配套關(guān)鍵詞舒適性36四、產(chǎn)品定位

(項(xiàng)目定位、產(chǎn)品配比、配套建議)四、產(chǎn)品定位

(項(xiàng)目定位、產(chǎn)品配比、配套建議)37定位策略創(chuàng)造市場(chǎng)制造差異引導(dǎo)需求定位策略創(chuàng)造市場(chǎng)制造差異引導(dǎo)需求381、總體定位項(xiàng)目血統(tǒng)市場(chǎng)論證消費(fèi)研究高檔辦公個(gè)性化\低密度舒適性\專(zhuān)業(yè)化獨(dú)立式國(guó)際商務(wù)花園1、總體定位項(xiàng)目血統(tǒng)市場(chǎng)論證消費(fèi)研究高檔辦公個(gè)性化\低密度舒39國(guó)際商務(wù)花園的典型案例:美國(guó)甲骨文總部國(guó)際商務(wù)花園的典型案例:美國(guó)甲骨文總部40定位詮釋區(qū)位環(huán)境具備商務(wù)花園的條件地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚。充分利用自身容積率低的特殊性。我們的客戶具備商務(wù)的世界觀。與市場(chǎng)上的產(chǎn)品形成根本上的區(qū)隔。定位詮釋區(qū)位環(huán)境具備商務(wù)花園的條件412、物業(yè)類(lèi)型配比物業(yè)類(lèi)型體量（平方米）獨(dú)立式辦公３００００專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓２２８００酒店式公寓１６０００商業(yè)７６００配套４００地下面積１１５００2、物業(yè)類(lèi)型配比物業(yè)類(lèi)型體量（平方米）獨(dú)立式辦公３００００423、規(guī)劃建議3、規(guī)劃建議43A、獨(dú)立式辦公獨(dú)立式辦公為本案主打產(chǎn)品，主要為大型企業(yè)量身定制，因此無(wú)論在規(guī)劃上，形態(tài)上，配置上與國(guó)際商務(wù)花園接軌：?jiǎn)未泵娣e2500平方米。5F，單層面積400-500平方米。層高3.7米。每幢規(guī)劃露臺(tái)花園等生態(tài)元素。每幢配備外掛式進(jìn)口品牌電梯。

5A智能化系統(tǒng)，配備小型中央空調(diào)。外立面采用干掛石材+玻璃幕墻。4、產(chǎn)品建議A、獨(dú)立式辦公獨(dú)立式辦公為本案主打產(chǎn)品，主要為大44B、專(zhuān)業(yè)辦公樓

專(zhuān)業(yè)辦公樓為本項(xiàng)目的梯度型產(chǎn)品，滿足中小企業(yè)的需求并且騰出容積讓獨(dú)立式辦公有更大的發(fā)揮空間：中等檔次的實(shí)用型專(zhuān)業(yè)辦公樓。單層面積1200平方米左右。層高3.5米。單間面積120-160平方米。配備四部以上的品牌電梯。注入空中花園等生態(tài)元素。

分戶計(jì)量式中央空調(diào)。B、專(zhuān)業(yè)辦公樓專(zhuān)業(yè)辦公樓為本項(xiàng)目的梯度型產(chǎn)品，滿45科技園區(qū)單身公寓推出量并不多，從04年底至今，共有新3個(gè)新推樓盤(pán)，并且銷(xiāo)售表現(xiàn)不一：項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商套數(shù)主力面積單價(jià)(元/平方米)裝修標(biāo)準(zhǔn)主力總價(jià)開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售率歐寶花苑江南路568號(hào)歐寶房產(chǎn)300余45/4685001000元/平方米40萬(wàn)2004年12月70%錦誠(chéng)名都東靠楊木契路，南接丹桂路民意房產(chǎn)108356500800元/平方米,送家電22萬(wàn)2006年初90%東城峰匯江南路和清水橋路的交界處蕭峰實(shí)業(yè)28050-635100無(wú)裝修28萬(wàn)2005年12月60%C、酒店式公寓科技園區(qū)單身公寓推出量并不多，從04年底至今，46從區(qū)域內(nèi)三個(gè)個(gè)案的銷(xiāo)售表現(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)：1、總價(jià)決定銷(xiāo)售難度的高低，總價(jià)越低，銷(xiāo)售情況越理想。2、精裝修，送家電等性價(jià)比高的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較理想。本案位于未來(lái)科技園區(qū)CBD核心區(qū)，將來(lái)周邊辦公物業(yè)林立，對(duì)單身公寓物業(yè)的需求量較大，而區(qū)域內(nèi)該類(lèi)物業(yè)放量較小，因此我們認(rèn)為：只要適當(dāng)控制總價(jià)和提高性價(jià)比，區(qū)域內(nèi)小面積公寓仍然存在較大市場(chǎng)。從區(qū)域內(nèi)三個(gè)個(gè)案的銷(xiāo)售表現(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)：47酒店式公寓產(chǎn)品建議以SOHO形式開(kāi)發(fā)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。單層面積控制在800-1000平方米。單元主力面積約35-40平方米左右。公共部分裝修，套內(nèi)菜單式裝修。盡量減少共攤，得房率達(dá)到75%左右。采用酒店化管理模式。本案的酒店式公寓主要是作為本案辦公樓以及周邊商務(wù)區(qū)的配套，為周邊企業(yè)的高級(jí)員工提供住宿，因此酒店式公寓盡量以小面積、低總價(jià)，簡(jiǎn)約、實(shí)用為主：參考圖片酒店式公寓產(chǎn)品建議以SOHO形式開(kāi)發(fā)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。48D、商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)主要功能為辦公區(qū)以及附近研發(fā)園區(qū)的，軟件園區(qū)的配套商業(yè)，主要業(yè)態(tài)為金融配套、休閑、小型購(gòu)物為主：沿路進(jìn)行排布開(kāi)間4.2米以上，進(jìn)深10-15米挑高5.2米單間70-100平方米套型方正，自由組合D、商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)主要功能為辦公區(qū)以及附近49方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算價(jià)格：非銷(xiāo)售價(jià)格，僅以目前市場(chǎng)價(jià)格做參考，作為方案利潤(rùn)率測(cè)算。產(chǎn)品類(lèi)型市場(chǎng)價(jià)格獨(dú)立式辦公7500元/平方米酒店式公寓5500元/平方米專(zhuān)業(yè)辦公樓5500元/平方米商業(yè)7000元/平方米5、經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算價(jià)格：產(chǎn)品類(lèi)型市場(chǎng)價(jià)格獨(dú)立式辦公50銷(xiāo)售收入測(cè)算方案銷(xiāo)售收入表產(chǎn)品類(lèi)型可銷(xiāo)售面積設(shè)定（單位：M2）市場(chǎng)參考價(jià)（單位：元/M2）銷(xiāo)售總額設(shè)定（萬(wàn)元）獨(dú)立式辦公30000750022500專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓22800550012540酒店式公寓1600055008800商業(yè)760070005320合計(jì)

49160銷(xiāo)售收入測(cè)算方案銷(xiāo)售收入表產(chǎn)品類(lèi)型可銷(xiāo)售面積設(shè)定（單位：M251成本測(cè)算方案成本測(cè)算序號(hào)成本購(gòu)成項(xiàng)目計(jì)算程序總成本(單位：萬(wàn)元)1土地成本

55002商品房開(kāi)發(fā)成本（1）+（2）+（3）+（4）20976.8（1）前期工程費(fèi)150元/M21324.5（2）建安工程費(fèi)參見(jiàn)建安成本計(jì)算表17475（3）附屬工程費(fèi)200元/M21766（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（（1）+（2）+（3））*2%411.33房屋開(kāi)發(fā)期間費(fèi)（5）+（6）+（7）+（8）4207.6（5）管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入*2%983.2（6）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入*3%1474.8（7）貸款利息(1+2)*50%*0.512%*181220.1

（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1+2)*2%529.54稅金按銷(xiāo)售總額*5.55%2728.38成本合計(jì)(1+2+3+4)33412.78備注：銀行貸款按照50％為自有資金，貸款期18個(gè)月計(jì)算。成本測(cè)算方案成本測(cè)算序號(hào)成本購(gòu)成項(xiàng)目計(jì)算程序總成本52利潤(rùn)及利潤(rùn)率測(cè)算利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－總成本＝49160－33412.78＝

15747.22萬(wàn)元利潤(rùn)率＝利潤(rùn)／總成本＝15747.22／33412.78＝47.12％利潤(rùn)及利潤(rùn)率測(cè)算利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－總成本＝491653我們認(rèn)為：本方案比原有方案在利潤(rùn)以及利潤(rùn)率上都有一定程度的超越.(方案對(duì)比）

相信通過(guò)本方案的實(shí)施一定能使本項(xiàng)目贏在起跑線上．

原方案本方案利潤(rùn)11536.7415747.22利潤(rùn)率41.38%47.12%我們認(rèn)為：本方案比原有方案在利潤(rùn)以及利潤(rùn)率上都54企劃篇1、精準(zhǔn)定位；2、深入溝通；3、有效推廣；4、完美表現(xiàn)企劃篇1、精準(zhǔn)定位；2、深入溝通；3、有效推廣；4、完美表現(xiàn)55以定位的高度引領(lǐng)城市以傳播的深入創(chuàng)造經(jīng)典以表現(xiàn)的完美提升品牌以推廣的力度加快銷(xiāo)售

品牌&銷(xiāo)售的雙贏我們這次不僅僅是賣(mài)建筑，更重要的是品牌&銷(xiāo)售的雙贏我們這次不僅僅是賣(mài)建筑，更重要的是56一：傳播定位一：傳播定位57定位思考：定位，決定我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的多與寡，決定我們的主戰(zhàn)場(chǎng)！市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，定位模糊，基本以“國(guó)際、財(cái)富”等為訴求重點(diǎn)，無(wú)論是從產(chǎn)品規(guī)劃、命名，還是后期推廣及廣告表現(xiàn)上，世俗化／同質(zhì)化是寧波寫(xiě)字樓的共性，作為一個(gè)在規(guī)模／區(qū)位／交通／配套等方面均不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我們不具有絕對(duì)的說(shuō)服力和“非你不可”的特性。定位思考：58我們的定位原則：１、我們也許不是寧波最貴的寫(xiě)字樓，但絕對(duì)是寧波最有氣質(zhì)的寫(xiě)字樓２、我們也許不是寧波最豪華的公寓，但絕對(duì)是最令人心動(dòng)的公寓３、我們也許沒(méi)有聚集寧波最有錢(qián)的企業(yè)，但絕對(duì)聚集最有魅力的業(yè)主這是我們的定位原則，也是我們?cè)噲D在寧波，在業(yè)界，在業(yè)主心中所期望達(dá)到的形象與高度！我們的定位原則：59物理定位獨(dú)立式水景國(guó)際商務(wù)花園形象定位智慧型企業(yè)總部基地市場(chǎng)定位引領(lǐng)花園式辦公的領(lǐng)軍樓盤(pán)品牌個(gè)性智慧·國(guó)際·前瞻·超越項(xiàng)目定位物質(zhì)層面精神層面相輔相成物理定位獨(dú)立式水景國(guó)際商務(wù)花園形象定位智慧型企業(yè)總部基地市場(chǎng)60總部經(jīng)濟(jì)指某區(qū)域由于其特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的空間耦合，并由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)．該區(qū)域亦即總部基地低密度／低容積率／政策優(yōu)惠／城市邊緣帶／優(yōu)性價(jià)比／優(yōu)美景觀……的商務(wù)花園是總部基地的最佳場(chǎng)所商務(wù)花園是一種位于城市邊緣區(qū)域，具有良好自然景觀的低密度寫(xiě)字樓物業(yè)商務(wù)花園&總部基地總部經(jīng)濟(jì)指某區(qū)域由于其特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部商務(wù)花園61項(xiàng)目定位之命名項(xiàng)目定位之命名62總部大院。

總部不言而喻，意指企業(yè)總部集群區(qū)域，國(guó)際感強(qiáng)大院，卻是具有一定文化沉淀的建筑形態(tài)，院落式的圍合建筑，低密度低容積率，象征著和氣生財(cái)?shù)暮椭C氛圍。我們的業(yè)主作為成功者，是一群智慧沉穩(wěn)的中年人他們?cè)趥鹘y(tǒng)中長(zhǎng)大，又在國(guó)際浪潮中成功，傳統(tǒng)和現(xiàn)代本土和國(guó)際在他們身上得到很好的融合，正如我們的總部大院跳脫市場(chǎng)，一起構(gòu)建一個(gè)智慧內(nèi)斂而又個(gè)性十足的集寫(xiě)字樓群與公寓一體的鮮明形象?？偛看笤??？偛坎谎远?，意指企業(yè)總部集群區(qū)域，國(guó)際感強(qiáng)63寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案64寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案65寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案66寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案67寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案68寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案69寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案70備選案名總部國(guó)際。備選案名總部國(guó)際。71二：傳播推廣二：傳播推廣72總部大院。一期／商院：專(zhuān)為智慧型企業(yè)打造的office2006二期／美院：專(zhuān)為城市知識(shí)精英打造的身心寓所總部大院。一期／商院：專(zhuān)為智慧型企業(yè)打造的office2073一期寫(xiě)字樓（商院）主力推廣，快打快收，提升整體項(xiàng)目形象，同時(shí)以內(nèi)部客戶消化二期單身公寓（美院）相當(dāng)貨量，再以形象的趨眾性去化剩余貨量。整合傳播推廣策略整合傳播緊扣推廣核心主要以報(bào)紙、戶外媒體等硬性廣告和影視廣告完善品牌形象，以軟文炒作深化提升品牌和總部大院文化內(nèi)涵，以現(xiàn)場(chǎng)包裝配合，通過(guò)整合貫穿和積累傳達(dá)品牌價(jià)值。媒介推廣選擇戶外、電視媒體為主，同時(shí)借助產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，有節(jié)奏地進(jìn)行樹(shù)立本項(xiàng)目的品牌形象和提升知名度。公關(guān)推廣捆綁有利的社會(huì)新聞事件焦點(diǎn)，豐富品牌的理性形象；利用大型的高水準(zhǔn)高品位活動(dòng)豐富品牌的感性形象。強(qiáng)化新聞炒做手段，強(qiáng)化樓盤(pán)的品質(zhì)、升值的前景、政策的利好、規(guī)劃與建筑的獨(dú)到心思，樹(shù)立高品質(zhì)形象。現(xiàn)場(chǎng)包裝外部以項(xiàng)目關(guān)聯(lián)要道等處設(shè)置大型戶外形象看板，提升知名度；在項(xiàng)目所在地周邊設(shè)置戶外指示和密集吊旗，加強(qiáng)區(qū)位指引和項(xiàng)目認(rèn)知。內(nèi)部以在看樓通道、售樓中心、展會(huì)/推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)以及實(shí)景樣板房等進(jìn)行全面統(tǒng)一包裝，體現(xiàn)項(xiàng)目形象。一期寫(xiě)字樓（商院）主力推廣，快打快收，提升整體項(xiàng)目形象，同時(shí)74總部大院06-07模擬推廣階段規(guī)劃概念導(dǎo)入期形象樹(shù)立期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期公開(kāi)發(fā)售期推廣階段時(shí)間主線工程進(jìn)度項(xiàng)目動(dòng)工項(xiàng)目建設(shè)中臨咨點(diǎn)售樓部開(kāi)放預(yù)售證領(lǐng)出開(kāi)盤(pán)10月11月12月1月2月3月4月8月9月7月推廣節(jié)奏總部大院06-07模擬推廣階段規(guī)劃概念形象內(nèi)部公開(kāi)推廣時(shí)間工75階段廣告推廣主題與思路推廣階段溝通目標(biāo)推廣手段時(shí)間主線溝通主題概念導(dǎo)入期引起關(guān)注贏得口碑新聞炒作軟文從歐洲到寧波，商務(wù)花園顛覆傳統(tǒng)辦公模式８月９月７月商務(wù)花園登陸寧波形象鋪墊形象樹(shù)立期樹(shù)立品牌形象戶外/軟文/形象報(bào)紙/影視總部大院——新商務(wù)時(shí)代的秘密花園10月11月總部大院概念深化內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期建立品牌核心價(jià)值賣(mài)點(diǎn)報(bào)紙／影視／活動(dòng)／軟文和CEO算帳12月1月國(guó)際辦公模式利益驅(qū)動(dòng)公開(kāi)發(fā)售期建立品牌影響力報(bào)紙/開(kāi)盤(pán)活動(dòng)埋金龍，送金卡2月3月4月走向世界的平臺(tái)公開(kāi)發(fā)售階段廣告推廣主題與思路推廣階段溝通時(shí)間主線溝通主題概念導(dǎo)入期76三大攻擊波七戰(zhàn)定寧波項(xiàng)目執(zhí)行策略三大攻擊波七戰(zhàn)定寧波項(xiàng)目執(zhí)行策略77三大攻擊波七戰(zhàn)定寧波第一攻擊波第三攻擊波第二攻擊波（拉動(dòng)市場(chǎng)）

（清盤(pán)市場(chǎng)）

（熱銷(xiāo)市場(chǎng)）

第一戰(zhàn)——輿論鋪墊第二戰(zhàn)——概念亮相第三戰(zhàn)——項(xiàng)目解讀第四戰(zhàn)——實(shí)惠感銷(xiāo)第五戰(zhàn)——火爆開(kāi)盤(pán)第六戰(zhàn)——趁勝追擊第七戰(zhàn)——尾盤(pán)熱銷(xiāo)三大攻擊波七戰(zhàn)定寧波第一攻擊波第三攻擊波第二攻擊波（拉動(dòng)市78攻擊第一波：拉動(dòng)市場(chǎng)（時(shí)間：200６年７月——200６年１１月底形象出臺(tái)引起市場(chǎng)關(guān)注）攻擊第一波：拉動(dòng)市場(chǎng)79第一戰(zhàn)——輿論鋪墊主題：從歐洲到寧波，商務(wù)花園顛覆辦公新模式目的：讓大眾知道世界上最流行的商務(wù)花園在寧波登陸，引起轟動(dòng)。形式：新聞炒作、軟文攻勢(shì)軟文例舉：從歐洲到寧波，商務(wù)花園顛覆傳統(tǒng)辦公模式商務(wù)花園驚艷寧波，獨(dú)棟辦公漸成新寵…………第一戰(zhàn)——輿論鋪墊主題：從歐洲到寧波，商務(wù)花園顛覆辦公新模式80寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案81寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案82第二戰(zhàn)——概念亮相主題：總部大院，風(fēng)靡歐洲的商務(wù)花園來(lái)到寧波

目的：從商務(wù)花園到總部大院，概念亮相

。形式：新聞炒作、軟文攻勢(shì)、戶外亮相軟文例舉：總部大院——新商務(wù)時(shí)代的神秘花園總部大院，不再讓別的企業(yè)踩在你頭上…………第二戰(zhàn)——概念亮相主題：總部大院，風(fēng)靡歐洲的商務(wù)花園來(lái)到寧波83寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案84第三戰(zhàn)——項(xiàng)目解讀主題：騰飛總部經(jīng)濟(jì)

目的：全面解讀總部大院

。形式：新聞炒作、軟文攻勢(shì)、戶外亮相、中郵、樓書(shū)、報(bào)紙主題例舉：從總部大院解讀總部經(jīng)濟(jì)…………第三戰(zhàn)——項(xiàng)目解讀主題：騰飛總部經(jīng)濟(jì)85攻擊第二波：熱銷(xiāo)市場(chǎng)（時(shí)間：200６年１２月——200７年３月底概念全方位沖擊達(dá)到銷(xiāo)售任務(wù)

）攻擊第二波：熱銷(xiāo)市場(chǎng)86第四戰(zhàn)——實(shí)惠感銷(xiāo)其實(shí)對(duì)寧波人而言，看到實(shí)際的利益比任何概念都要實(shí)在，當(dāng)我們的概念鋪墊過(guò)完以后，我們的重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向利益訴求，通過(guò)政策優(yōu)惠等形式來(lái)刺激購(gòu)買(mǎi)行為。主題：鮮明的利益訴求

目的：通過(guò)前期概念的落地，以利益承諾打動(dòng)銷(xiāo)售

形式：硬廣強(qiáng)力促銷(xiāo)報(bào)紙：１、和CEO算帳２、寄人籬下的企業(yè)，高不過(guò)房東的屋檐３、買(mǎi)寫(xiě)字樓，你買(mǎi)平方米，還是立方米？第四戰(zhàn)——實(shí)惠感銷(xiāo)其實(shí)對(duì)寧波人而言，看到實(shí)際的利益比任何概念87寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案88第五戰(zhàn)——火爆開(kāi)盤(pán)主題：埋金龍，送金卡

目的：創(chuàng)造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，并為后期做鋪墊

形式：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)：“埋金罐，送金卡”開(kāi)盤(pán)活動(dòng)在開(kāi)盤(pán)前我們傳出要在項(xiàng)目中心埋下10公斤的黃金發(fā)財(cái)罐的消息，讓市民免費(fèi)為我們宣傳。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，我們請(qǐng)風(fēng)水大師在現(xiàn)場(chǎng)舉行埋壇開(kāi)盤(pán)儀式。真正的將10公斤鍍金金罐埋于地中，取發(fā)財(cái)、吉祥之意。并且在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房的人一律贈(zèng)送足金發(fā)財(cái)卡。讓寧波市場(chǎng)為之轟動(dòng)。第五戰(zhàn)——火爆開(kāi)盤(pán)主題：埋金龍，送金卡89第六戰(zhàn)——趁勝追擊熱銷(xiāo)概念題材1、一定是轟動(dòng)寧波商業(yè)地產(chǎn)界的項(xiàng)目，寧波商業(yè)地產(chǎn)變革性項(xiàng)目；2、一定是超前10年的經(jīng)濟(jì)模式和營(yíng)銷(xiāo)模式，蘊(yùn)含巨大和超強(qiáng)升值潛力；3、一定是創(chuàng)造寧波商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售熱潮的樓盤(pán)，業(yè)界新奇跡；4、一定要重點(diǎn)宣傳銷(xiāo)售熱潮的揭密：總部大院就是最好的辦公選擇；市場(chǎng)攻擊策略：1、熱銷(xiāo)概念的目標(biāo)是持續(xù)性市場(chǎng)攻擊的方式，以多種方式形成不間斷的市場(chǎng)攻擊；2、一定要讓想買(mǎi)房的人到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，用極具感染力的現(xiàn)場(chǎng)（銷(xiāo)售中心、示范環(huán)境打動(dòng)消費(fèi)者，建立消費(fèi)者的信賴(lài)感3、各主要媒介配合進(jìn)行新聞報(bào)道。以便通過(guò)新聞不斷地影響市場(chǎng)，建立良好的品牌關(guān)注度和口碑傳播。第六戰(zhàn)——趁勝追擊90攻擊第三波：清盤(pán)市場(chǎng)（時(shí)間：200７年４月——任務(wù)尾期加強(qiáng)銷(xiāo)售，為后期做鋪墊

）攻擊第三波：清盤(pán)市場(chǎng)91第七戰(zhàn)：強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)尾盤(pán)（二期鋪墊）到了這個(gè)階段，我們項(xiàng)目基本銷(xiāo)售完成，可能還會(huì)留有小部分商鋪和單身公寓（二期）等待銷(xiāo)售。那么，這個(gè)階段營(yíng)銷(xiāo)手段尤為重要。相對(duì)來(lái)說(shuō)廣告的任務(wù)就是將營(yíng)銷(xiāo)的手段通過(guò)創(chuàng)意的的手法來(lái)感動(dòng)投資者，讓其產(chǎn)生投資行為。第七戰(zhàn)：強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)尾盤(pán)（二期鋪墊）92寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案93寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案94寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案95三：廣告物料三：廣告物料96樓書(shū)架構(gòu)（重中之重）打造樓書(shū)中的學(xué)術(shù)專(zhuān)著，超過(guò)市場(chǎng)上所有項(xiàng)目樓書(shū)的海量信息。細(xì)致入微的產(chǎn)品解讀，起到讓客戶對(duì)產(chǎn)品充分認(rèn)知，對(duì)發(fā)展商充分信任。讓樓書(shū)從粗放引導(dǎo)式時(shí)代進(jìn)入精細(xì)化解讀時(shí)代。白皮書(shū)藍(lán)皮書(shū)褐皮書(shū)樓書(shū)架構(gòu)（重中之重）白皮書(shū)藍(lán)皮書(shū)褐皮書(shū)97寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案98樓書(shū)架構(gòu)打造樓書(shū)中的學(xué)術(shù)專(zhuān)著，超過(guò)市場(chǎng)上所有項(xiàng)目樓書(shū)的海量信息。細(xì)致入微的產(chǎn)品解讀，起到讓客戶對(duì)產(chǎn)品充分認(rèn)知，對(duì)發(fā)展商充分信任。讓樓書(shū)從粗放引導(dǎo)式時(shí)代進(jìn)入精細(xì)化解讀時(shí)代。第一輪解讀整體項(xiàng)目規(guī)劃，規(guī)劃藍(lán)皮書(shū)（大院三論為主線）一論商務(wù)花園：歐洲最流行的辦公形態(tài)，顛覆寧波傳統(tǒng)辦公模式二論總部基地：發(fā)展中的區(qū)域，便捷的交通，優(yōu)質(zhì)性價(jià)比，獨(dú)有政策優(yōu)惠，有天有地的企業(yè)形象，一切都為總部辦公奠定了基礎(chǔ)。三論景觀容積：自然水景風(fēng)情為主導(dǎo)分析，與項(xiàng)目低容積率一起打造花園里商務(wù)辦公的絕佳環(huán)境。樓書(shū)架構(gòu)99樓書(shū)架構(gòu)打造樓書(shū)中的學(xué)術(shù)專(zhuān)著，超過(guò)市場(chǎng)上所有項(xiàng)目樓書(shū)的海量信息。細(xì)致入微的產(chǎn)品解讀，起到讓客戶對(duì)產(chǎn)品充分認(rèn)知，對(duì)發(fā)展商充分信任。讓樓書(shū)從粗放引導(dǎo)式時(shí)代進(jìn)入精細(xì)化解讀時(shí)代。第二輪解讀寫(xiě)字樓，產(chǎn)品白皮書(shū)（以產(chǎn)品三論五講為主線）三論-----論認(rèn)知-----項(xiàng)目總部基地立意及開(kāi)發(fā)概念流程，論理念------國(guó)際流行辦公模式來(lái)到寧波，論規(guī)劃-------商務(wù)花園規(guī)劃基礎(chǔ)及項(xiàng)目總體規(guī)劃認(rèn)知：以城市規(guī)劃發(fā)展方略為藍(lán)本。五講-----一講建筑：建筑師講解分析，以建筑師的角度講敘剖析建筑、二講辦公：室內(nèi)設(shè)計(jì)師講解分析戶型創(chuàng)新，以室內(nèi)設(shè)計(jì)師的角度講敘剖析，為業(yè)主提供戶型優(yōu)勢(shì)分析。三講外觀：以分解圖拆裝式圖解外觀創(chuàng)新，引用國(guó)際百年建筑為借鑒，闡述外觀風(fēng)格及導(dǎo)線型指引科學(xué)分析優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（環(huán)保外墻的優(yōu)勢(shì)）。四講風(fēng)景窗、陽(yáng)臺(tái)：將項(xiàng)目所有類(lèi)型窗、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行詳細(xì)介紹，讓業(yè)主深知花園辦工的樂(lè)趣。五講電梯間：風(fēng)景陽(yáng)光電梯的解讀，裝修所有用料導(dǎo)線型指引細(xì)化及電梯品牌詳細(xì)介紹。

樓書(shū)架構(gòu)100樓書(shū)架構(gòu)打造樓書(shū)中的學(xué)術(shù)專(zhuān)著，超過(guò)市場(chǎng)上所有項(xiàng)目樓書(shū)的海量信息。細(xì)致入微的產(chǎn)品解讀，起到讓客戶對(duì)產(chǎn)品充分認(rèn)知，對(duì)發(fā)展商充分信任。讓樓書(shū)從粗放引導(dǎo)式時(shí)代進(jìn)入精細(xì)化解讀時(shí)代。第三輪解讀單身公寓，生活褐皮書(shū)（配套４講）一講區(qū)域城市未來(lái)發(fā)展方向二講會(huì)所：私家會(huì)所，裝修用料分析（燈飾墻體層高等等），會(huì)所功能逐一介紹三講社區(qū)配套：三江購(gòu)物／好美家／社區(qū)服務(wù)中心等等四講２０分鐘市府生活圈：圈析２０分鐘市府生活圈及交通環(huán)線的便捷都市生活，出則繁華，近則安逸寧?kù)o。樓書(shū)架構(gòu)101一個(gè)前瞻的區(qū)域一個(gè)走向世界的平臺(tái)一個(gè)領(lǐng)飛寧波新經(jīng)濟(jì)的智慧之城！總部大院。

一個(gè)前瞻的區(qū)域總部大院。102誰(shuí)來(lái)投資？誰(shuí)就可以成為未來(lái)商業(yè)領(lǐng)袖！誰(shuí)來(lái)投資？誰(shuí)就可以成為未來(lái)商業(yè)領(lǐng)袖！103開(kāi)朗的我務(wù)實(shí)的我愛(ài)思考的我誠(chéng)實(shí)的我自信的我好學(xué)的我堅(jiān)強(qiáng)的我友善的我謙虛的我寬容的我勤奮的我所有夢(mèng)想財(cái)富和成就的人們！開(kāi)朗的我務(wù)實(shí)的我愛(ài)思考的我誠(chéng)實(shí)的我自信的我好學(xué)的我堅(jiān)強(qiáng)的我友104期待合作是愉快的旅程一起攜手為寧波，為業(yè)主創(chuàng)造更大價(jià)值！謝謝聆聽(tīng)期待合作是愉快的旅程105均勝集團(tuán)品牌力作

打造東部商務(wù)航母

——均勝科技園區(qū)項(xiàng)目提案均勝集團(tuán)品牌力作

打造東部商106我們的企圖：

●成為市場(chǎng)領(lǐng)航者

●引領(lǐng)商務(wù)世界觀

·●打造品牌代表作

·●利潤(rùn)與品牌共贏

我們的企圖：

●成為市場(chǎng)領(lǐng)航者

107項(xiàng)目血統(tǒng)市場(chǎng)論證消費(fèi)研究[產(chǎn)品定位鐵三角]項(xiàng)目血統(tǒng)市場(chǎng)論證消費(fèi)研究[產(chǎn)品定位鐵三角]108一、辦公樓的“血統(tǒng)論”一、辦公樓的“血統(tǒng)論”109辦公樓對(duì)于區(qū)位、環(huán)境、配套的要求與入駐行業(yè)性質(zhì)密切相關(guān),而高檔辦公樓對(duì)于這三者的要求更高.辦公樓對(duì)于區(qū)位、環(huán)境、配套的要求與入駐行業(yè)性質(zhì)110

寧波辦公樓入駐企業(yè)現(xiàn)況:外貿(mào)行業(yè)占據(jù)半壁江山IT\咨詢等智力型企業(yè)增長(zhǎng)迅猛外企駐甬辦公成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)自用+抵稅投資模式盛行對(duì)上下游配套要求較高對(duì)地段敏感性相對(duì)薄弱對(duì)交通與環(huán)境要求高具備與國(guó)際接軌的商務(wù)理念看重區(qū)位的前景需求寧波辦公樓入駐企業(yè)現(xiàn)況:外貿(mào)行111本案“血統(tǒng)”之區(qū)位搶占寧波港口經(jīng)濟(jì)的必爭(zhēng)之地。寧波東部新城建設(shè)的排頭兵，對(duì)東部的商務(wù)核心圈的形成起著領(lǐng)航作用。園區(qū)對(duì)研發(fā)類(lèi)企業(yè)的多種優(yōu)惠政策，使得區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)云集，商務(wù)氛圍與日俱增。本案“血統(tǒng)”之區(qū)位搶占寧波港口經(jīng)濟(jì)的必爭(zhēng)之地。寧波東部新112本案“血統(tǒng)”之環(huán)境自然環(huán)境優(yōu)美兩條約30米寬的自然河流環(huán)繞地塊，項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)美。道路動(dòng)線順暢交通動(dòng)線順暢，距未來(lái)東部新城的中央商務(wù)區(qū)僅7分鐘車(chē)程。508，105，353，553等多路公交路線通往市中心及北侖。本案“血統(tǒng)”之環(huán)境自然環(huán)境優(yōu)美道路動(dòng)線順暢113商業(yè)配套：三江購(gòu)物俱樂(lè)部，好美佳家居市場(chǎng)金融配套：光大銀行，農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)銀行，上海浦發(fā)銀行，建設(shè)銀行。配套酒店：新宇商務(wù)酒店（準(zhǔn)四星），歐寶大酒店（四星），洲際酒店（白金五星，規(guī)劃中）。商務(wù)：科創(chuàng)大廈，科技園區(qū)CBD（規(guī)劃中），寧波市研發(fā)園區(qū)（規(guī)劃中）行政配套：科技園區(qū)管委會(huì)（規(guī)劃中）。本案“血統(tǒng)”之配套商業(yè)配套：三江購(gòu)物俱樂(lè)部，好美佳家居市場(chǎng)本案“血統(tǒng)”之配套114小結(jié)本案具備做高檔辦公的“血統(tǒng)”客觀分析區(qū)位、環(huán)境、配套與入駐企業(yè)需求的無(wú)間縫對(duì)接主觀分析成為市場(chǎng)領(lǐng)航者引領(lǐng)商務(wù)世界觀

打造品牌代表作利潤(rùn)與品牌共贏是否能夠在市場(chǎng)環(huán)境中很好的生存？小結(jié)本案具備做高檔辦公的“血統(tǒng)”客觀分析區(qū)位、環(huán)境、配套與入115二、市場(chǎng)論證

(市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境)二、市場(chǎng)論證

(市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境)116市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境117歷年消化平穩(wěn)，剛性需求不明顯寧波辦公樓消化量比較穩(wěn)定，每年保持在20萬(wàn)平方米左右，且剛性需求并不明顯。供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈2005年供應(yīng)量67萬(wàn)平方米，消化量約20萬(wàn)平方米，供需比約為3：1，明顯供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。歷年消化平穩(wěn)，剛性需求不明顯118生態(tài)化辦公初現(xiàn)端倪寧波作為外向型經(jīng)濟(jì)的代表城市，企業(yè)普遍有較強(qiáng)的商務(wù)世界觀，理解大型企業(yè)對(duì)于生態(tài)辦公的要求。因此在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以新城國(guó)際，上東國(guó)際等生態(tài)化辦公突出重圍，成為辦公樓市場(chǎng)的黑馬。產(chǎn)品配置大幅度提升新推的辦公樓中，無(wú)論是車(chē)位配比，得房率，電梯配置，以及建筑形態(tài)都與以往寫(xiě)字樓有較大提高。生態(tài)化辦公初現(xiàn)端倪119供應(yīng)量激增，東部南部集中放量根據(jù)已經(jīng)推出的土地計(jì)算，市區(qū)可預(yù)測(cè)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量200平方米以上，世紀(jì)大道以東區(qū)域的商務(wù)樓供應(yīng)量約為70萬(wàn)平方米，其中科技園區(qū)的供應(yīng)量近33萬(wàn)平方米.另外還有38.8公頃的南部商務(wù)區(qū)的推出。高端辦公樓大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化嚴(yán)重?fù)碛谐倜赘邔樱?A智能化，區(qū)位交通，生態(tài)辦公等元素的甲級(jí)辦公樓大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化不可避免。發(fā)展趨勢(shì)研判供應(yīng)量激增，東部南部集中放量發(fā)展趨勢(shì)研判120銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代由于供需嚴(yán)重失衡，同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，導(dǎo)致辦公樓銷(xiāo)售周期普遍拉長(zhǎng)，進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代。低密度、純粹型辦公樓依舊稀缺在推出的辦公性質(zhì)的土地中，大部分容積率較高，尤其是世紀(jì)大道以東的辦公用地平均容積率達(dá)到4.6，百米以上高層有8幢低密度辦公如交通房產(chǎn)的新芝寫(xiě)字樓在方案階段已經(jīng)被預(yù)定一空了.銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代121小結(jié)：

在供需失衡且同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)中，價(jià)格戰(zhàn)不可避免，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的產(chǎn)品必定會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的犧牲品！本案采用“紅?！睉?zhàn)略還是“藍(lán)?！睉?zhàn)略？毫無(wú)疑問(wèn)，采用“藍(lán)?！睉?zhàn)略，可以避開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，所以，走差異化路線是本案的唯一出路。我們?cè)谑袌?chǎng)上面臨著哪些競(jìng)爭(zhēng)？？？小結(jié)：我們?cè)谑袌?chǎng)上面臨著哪些競(jìng)爭(zhēng)？？？122競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境123本案面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要是南部商務(wù)區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)域市場(chǎng)與東部新城的直接競(jìng)爭(zhēng).本案面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要是南部商務(wù)區(qū)的間接競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)域124間接競(jìng)爭(zhēng)（南部商務(wù)區(qū)）地理位置：鄞州公園以南、天童路兩側(cè)，北至日麗中路，南至泰安東路西至寧南南路，東至前河南路，由4個(gè)地塊組成。規(guī)劃用地：38.8公頃。建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)國(guó)內(nèi)一流的中央商務(wù)區(qū)，形成以企業(yè)總部辦公、商貿(mào)流通以及與之相配套的金融、文化、商業(yè)等服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代化商務(wù)中心?？蛻羧后w：國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)。間接競(jìng)爭(zhēng)（南部商務(wù)區(qū)）地理位置：鄞州公園以南、天童路兩側(cè)，北125南部商務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：商務(wù)區(qū)北邊臨近寧波市區(qū)，東邊臨近東錢(qián)湖，區(qū)域附近有杭甬、甬金、同三線等高速公路出入口，15分鐘就可到達(dá)機(jī)場(chǎng)，能快速直接與外部城市連接。經(jīng)濟(jì)支撐：鄞州本地民營(yíng)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，各大型企業(yè)對(duì)商務(wù)區(qū)產(chǎn)生較大的支撐。配套完善：新城區(qū)經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，區(qū)域內(nèi)科教文衛(wèi)、住宅、商業(yè)設(shè)施齊全，已經(jīng)成為寧波配套設(shè)施最齊全的區(qū)域。廉價(jià)土地：從目前推出的幾塊土地來(lái)看，掛牌地價(jià)在100萬(wàn)/畝南部商務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：商務(wù)區(qū)北邊臨近寧波市區(qū)，東邊臨126競(jìng)爭(zhēng)分析我們認(rèn)為，南部商務(wù)區(qū)主要依靠的是鄞州區(qū)大型民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐，而本案更多的是依靠老三區(qū)外向型服務(wù)業(yè)的支撐，如：外貿(mào)，物流，貨代等。由于區(qū)位經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)略有不同，因此南部商務(wù)區(qū)對(duì)本案形成的是間接的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)分析我們認(rèn)為，南部商務(wù)區(qū)主要依靠的是鄞州區(qū)127本項(xiàng)目位于科技園區(qū)，從近期看將受到科技園區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，從遠(yuǎn)期看將受到科技園區(qū)與東部新城中央商務(wù)區(qū)的雙重競(jìng)爭(zhēng)。95國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)特財(cái)富港科技園區(qū)東部新城會(huì)展區(qū)地塊中央商務(wù)區(qū)皇冠花園綠城·綠園雷迪森江南一品競(jìng)爭(zhēng)近期競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)直接競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目位于科技園區(qū)，從近期看將受到科技園區(qū)內(nèi)128近期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓體量(萬(wàn)平方米)配置等級(jí)特點(diǎn)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間95國(guó)際廣場(chǎng)江南路與楊木契路交界處住宅產(chǎn)品與市場(chǎng)發(fā)展有限公司4甲級(jí)空中花園2006年底萬(wàn)特國(guó)際楊木契路與新暉路交界處中國(guó)萬(wàn)特集團(tuán)6.5甲級(jí)會(huì)展中心腹地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)2006年8月近期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓體量(萬(wàn)平方米)配置129遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓體量(萬(wàn)平方米)配置等級(jí)特點(diǎn)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間總量(萬(wàn)平方米)科技園區(qū)

江南一品江南路與楊木契路交界處興普房產(chǎn)6.8甲級(jí)未定未定27.9綠園滄海路與通途路交界處綠城集團(tuán)3.1甲級(jí)全剛結(jié)構(gòu)2007年皇冠花園江南路與院士路交界處太平洋實(shí)業(yè)7甲級(jí)白金五星級(jí)酒店作配套未定雷迪森會(huì)展中心對(duì)面國(guó)大雷迪森5甲級(jí)五星級(jí)酒店作配套未定科技園區(qū)A03-2地塊院士路以東,石化大廈以北萬(wàn)盛投資有限公司6未定未定未定東部新城中心商務(wù)區(qū)B2/B4地塊民安路以南，1#地塊以東，江澄路以西，4#地塊以北寧波城建投資控股有限公司3.46未定未定未定33.01中心商務(wù)區(qū)B9地塊江澄路以東，7#地塊以南，10#地塊以西寧波城建投資控股有限公司2.9未定未定未定中心商務(wù)區(qū)B7地塊/B9地塊8#—1、8#—2民安路以南，7#地塊以東，10#地塊以北（西側(cè)為1#，動(dòng)側(cè)為2#）寧波交通控股有限公司7.1未定未定未定中心商務(wù)區(qū)B10地塊10#—1/10#—29#地塊以東，8#地塊以南，商務(wù)區(qū)中心公園以西（西側(cè)為10#-1，東側(cè)為10#-2）寧波開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司4.55未定未定未定會(huì)展區(qū)地塊會(huì)展中心南面，東鄰現(xiàn)狀海晏路，西面為甬新河河岸景觀帶，北面為現(xiàn)狀國(guó)際會(huì)展中心，南面以民安路為界。寧波市國(guó)際貿(mào)易投資發(fā)展有限公司15未定未定未定遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置開(kāi)發(fā)商寫(xiě)字樓體量(萬(wàn)平方米130結(jié)論：無(wú)論是近期還是遠(yuǎn)期，本案都面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并且隨著時(shí)間的推移，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，我們?cè)趺崔k？？？？？◆我們的任務(wù)→突出重圍◆我們的出路→制造差異◆我們的目標(biāo)→爭(zhēng)做第一我們的機(jī)會(huì)在哪兒？結(jié)論：無(wú)論是近期還是遠(yuǎn)期，本案都面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并且131我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)：寧波辦公樓同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏個(gè)性化。寧波低密度辦公的缺乏。本項(xiàng)目2.1的相對(duì)低容積率，具有不可替代性。個(gè)性化低密度關(guān)鍵詞我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)：個(gè)性化低密度關(guān)鍵詞132三、消費(fèi)研究三、消費(fèi)研究133企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中要經(jīng)歷不同的階段，每個(gè)階段對(duì)辦公樓的需求都有所不同：創(chuàng)業(yè)型主要以租賃小面積辦公樓為主，面積50-300平方米之間，由于資金緊張，對(duì)寫(xiě)字樓的檔次要求不高，但是對(duì)地段和配套的依賴(lài)性較大。成長(zhǎng)型：企業(yè)快速成長(zhǎng)導(dǎo)致資金鏈較緊，但是對(duì)辦公形象有一定的要求，他們經(jīng)常會(huì)在市中心辦公樓半層或者整層租賃。企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中要經(jīng)歷不同的階段，每個(gè)階段對(duì)辦134穩(wěn)定型企業(yè)逐漸走上軌道，資金鏈相對(duì)寬松，形象與品牌的建設(shè)在企業(yè)今后的運(yùn)營(yíng)中起重要作用，購(gòu)買(mǎi)有檔次的辦公樓成為他們的主要需求。成熟型企業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展已經(jīng)擁有較高的知名度與品牌價(jià)值，他們往往選擇自建企業(yè)園區(qū)或者將總部基地搬遷至更高級(jí)別的城市來(lái)體現(xiàn)企業(yè)形象。穩(wěn)定型135我們的客戶在哪兒？創(chuàng)業(yè)型成長(zhǎng)型穩(wěn)定型成熟型創(chuàng)業(yè)初期，資金薄弱，注重成本迅速擴(kuò)張，資金流緊張經(jīng)營(yíng)穩(wěn)中有升，資金流穩(wěn)定擁有不菲的品牌價(jià)值他們迫切需要提升企業(yè)形象，塑造企業(yè)品牌。我們的客戶在哪兒？創(chuàng)業(yè)型成長(zhǎng)型穩(wěn)定型成熟型創(chuàng)業(yè)初期，資金薄弱136他們是什么行業(yè)的？外向型：寧波作為一個(gè)港口城市，外向型公司占主導(dǎo)地位，無(wú)論是在租還是在售的寫(xiě)字樓，外向型的外貿(mào)、物流、貨代公司都是主要客戶。因此他們也是本案的主要目標(biāo)客戶。實(shí)業(yè)型：發(fā)達(dá)的民營(yíng)企業(yè)在寧波的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也起著重要作用，尤其隨著城市建設(shè)迅速積累財(cái)富，企業(yè)擴(kuò)張到一定程度有了品牌建設(shè)的需求，逐漸走向產(chǎn)銷(xiāo)分離。他們是什么行業(yè)的？外向型：寧波作為一個(gè)港口城市，外向型公司占137智力型：廣告創(chuàng)意，房產(chǎn)策劃，裝潢設(shè)計(jì)等行業(yè)為主，這些公司需要優(yōu)美獨(dú)立的環(huán)境，激發(fā)員工的創(chuàng)造力，加強(qiáng)創(chuàng)作成果的保密性。其他類(lèi)型：國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)駐寧波辦事處，這些公司對(duì)辦公環(huán)境的要求\品位以及對(duì)公司品牌形象的立的要求都較高。智力型：廣告創(chuàng)意，房產(chǎn)策劃，裝潢設(shè)計(jì)等行業(yè)為主，這些公司需要138客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成139目標(biāo)客戶辦公現(xiàn)狀辦公地點(diǎn)：老市中心，曾經(jīng)的高檔商務(wù)區(qū)，如中銀，華聯(lián)。使用狀況：整層或者多層租賃使用。交通：無(wú)論是水平交通還是垂直交通都擁擠不堪。辦公檔次：逐漸與公司的高速發(fā)展脫節(jié)。辦公環(huán)境：擁擠，嘈雜，通風(fēng)性能差。配置：嚴(yán)重不足，尤其是電梯、車(chē)位。服務(wù)：僅停留在初級(jí)階段,與住宅物業(yè)無(wú)異。目標(biāo)客戶辦公現(xiàn)狀辦公地點(diǎn)：老市中心，曾經(jīng)的高檔商務(wù)區(qū)，如中銀140他們需要：便利的交通,完善的配套個(gè)性化的產(chǎn)品襯托企業(yè)品位舒適的辦公環(huán)境匹配公司品牌形象專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)關(guān)鍵詞舒適性專(zhuān)業(yè)化他們需要：便利的交通,完善的配套關(guān)鍵詞舒適性141四、產(chǎn)品定位

(項(xiàng)目定位、產(chǎn)品配比、配套建議)四、產(chǎn)品定位

(項(xiàng)目定位、產(chǎn)品配比、配套建議)142定位策略創(chuàng)造市場(chǎng)制造差異引導(dǎo)需求定位策略創(chuàng)造市場(chǎng)制造差異引導(dǎo)需求1431、總體定位項(xiàng)目血統(tǒng)市場(chǎng)論證消費(fèi)研究高檔辦公個(gè)性化\低密度舒適性\專(zhuān)業(yè)化獨(dú)立式國(guó)際商務(wù)花園1、總體定位項(xiàng)目血統(tǒng)市場(chǎng)論證消費(fèi)研究高檔辦公個(gè)性化\低密度舒144國(guó)際商務(wù)花園的典型案例:美國(guó)甲骨文總部國(guó)際商務(wù)花園的典型案例:美國(guó)甲骨文總部145定位詮釋區(qū)位環(huán)境具備商務(wù)花園的條件地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚。充分利用自身容積率低的特殊性。我們的客戶具備商務(wù)的世界觀。與市場(chǎng)上的產(chǎn)品形成根本上的區(qū)隔。定位詮釋區(qū)位環(huán)境具備商務(wù)花園的條件1462、物業(yè)類(lèi)型配比物業(yè)類(lèi)型體量（平方米）獨(dú)立式辦公３００００專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓２２８００酒店式公寓１６０００商業(yè)７６００配套４００地下面積１１５００2、物業(yè)類(lèi)型配比物業(yè)類(lèi)型體量（平方米）獨(dú)立式辦公３００００1473、規(guī)劃建議3、規(guī)劃建議148A、獨(dú)立式辦公獨(dú)立式辦公為本案主打產(chǎn)品，主要為大型企業(yè)量身定制，因此無(wú)論在規(guī)劃上，形態(tài)上，配置上與國(guó)際商務(wù)花園接軌：?jiǎn)未泵娣e2500平方米。5F，單層面積400-500平方米。層高3.7米。每幢規(guī)劃露臺(tái)花園等生態(tài)元素。每幢配備外掛式進(jìn)口品牌電梯。

5A智能化系統(tǒng)，配備小型中央空調(diào)。外立面采用干掛石材+玻璃幕墻。4、產(chǎn)品建議A、獨(dú)立式辦公獨(dú)立式辦公為本案主打產(chǎn)品，主要為大149B、專(zhuān)業(yè)辦公樓

專(zhuān)業(yè)辦公樓為本項(xiàng)目的梯度型產(chǎn)品，滿足中小企業(yè)的需求并且騰出容積讓獨(dú)立式辦公有更大的發(fā)揮空間：中等檔次的實(shí)用型專(zhuān)業(yè)辦公樓。單層面積1200平方米左右。層高3.5米。單間面積120-160平方米。配備四部以上的品牌電梯。注入空中花園等生態(tài)元素。

分戶計(jì)量式中央空調(diào)。B、專(zhuān)業(yè)辦公樓專(zhuān)業(yè)辦公樓為本項(xiàng)目的梯度型產(chǎn)品，滿150科技園區(qū)單身公寓推出量并不多，從04年底至今，共有新3個(gè)新推樓盤(pán)，并且銷(xiāo)售表現(xiàn)不一：項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商套數(shù)主力面積單價(jià)(元/平方米)裝修標(biāo)準(zhǔn)主力總價(jià)開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售率歐寶花苑江南路568號(hào)歐寶房產(chǎn)300余45/4685001000元/平方米40萬(wàn)2004年12月70%錦誠(chéng)名都東靠楊木契路，南接丹桂路民意房產(chǎn)108356500800元/平方米,送家電22萬(wàn)2006年初90%東城峰匯江南路和清水橋路的交界處蕭峰實(shí)業(yè)28050-635100無(wú)裝修28萬(wàn)2005年12月60%C、酒店式公寓科技園區(qū)單身公寓推出量并不多，從04年底至今，151從區(qū)域內(nèi)三個(gè)個(gè)案的銷(xiāo)售表現(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)：1、總價(jià)決定銷(xiāo)售難度的高低，總價(jià)越低，銷(xiāo)售情況越理想。2、精裝修，送家電等性價(jià)比高的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較理想。本案位于未來(lái)科技園區(qū)CBD核心區(qū)，將來(lái)周邊辦公物業(yè)林立，對(duì)單身公寓物業(yè)的需求量較大，而區(qū)域內(nèi)該類(lèi)物業(yè)放量較小，因此我們認(rèn)為：只要適當(dāng)控制總價(jià)和提高性價(jià)比，區(qū)域內(nèi)小面積公寓仍然存在較大市場(chǎng)。從區(qū)域內(nèi)三個(gè)個(gè)案的銷(xiāo)售表現(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)：152酒店式公寓產(chǎn)品建議以SOHO形式開(kāi)發(fā)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。單層面積控制在800-1000平方米。單元主力面積約35-40平方米左右。公共部分裝修，套內(nèi)菜單式裝修。盡量減少共攤，得房率達(dá)到75%左右。采用酒店化管理模式。本案的酒店式公寓主要是作為本案辦公樓以及周邊商務(wù)區(qū)的配套，為周邊企業(yè)的高級(jí)員工提供住宿，因此酒店式公寓盡量以小面積、低總價(jià)，簡(jiǎn)約、實(shí)用為主：參考圖片酒店式公寓產(chǎn)品建議以SOHO形式開(kāi)發(fā)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。153D、商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)主要功能為辦公區(qū)以及附近研發(fā)園區(qū)的，軟件園區(qū)的配套商業(yè)，主要業(yè)態(tài)為金融配套、休閑、小型購(gòu)物為主：沿路進(jìn)行排布開(kāi)間4.2米以上，進(jìn)深10-15米挑高5.2米單間70-100平方米套型方正，自由組合D、商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)主要功能為辦公區(qū)以及附近154方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算價(jià)格：非銷(xiāo)售價(jià)格，僅以目前市場(chǎng)價(jià)格做參考，作為方案利潤(rùn)率測(cè)算。產(chǎn)品類(lèi)型市場(chǎng)價(jià)格獨(dú)立式辦公7500元/平方米酒店式公寓5500元/平方米專(zhuān)業(yè)辦公樓5500元/平方米商業(yè)7000元/平方米5、經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算價(jià)格：產(chǎn)品類(lèi)型市場(chǎng)價(jià)格獨(dú)立式辦公155銷(xiāo)售收入測(cè)算方案銷(xiāo)售收入表產(chǎn)品類(lèi)型可銷(xiāo)售面積設(shè)定（單位：M2）市場(chǎng)參考價(jià)（單位：元/M2）銷(xiāo)售總額設(shè)定（萬(wàn)元）獨(dú)立式辦公30000750022500專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓22800550012540酒店式公寓1600055008800商業(yè)760070005320合計(jì)

49160銷(xiāo)售收入測(cè)算方案銷(xiāo)售收入表產(chǎn)品類(lèi)型可銷(xiāo)售面積設(shè)定（單位：M2156成本測(cè)算方案成本測(cè)算序號(hào)成本購(gòu)成項(xiàng)目計(jì)算程序總成本(單位：萬(wàn)元)1土地成本

55002商品房開(kāi)發(fā)成本（1）+（2）+（3）+（4）20976.8（1）前期工程費(fèi)150元/M21324.5（2）建安工程費(fèi)參見(jiàn)建安成本計(jì)算表17475（3）附屬工程費(fèi)200元/M21766（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（（1）+（2）+（3））*2%411.33房屋開(kāi)發(fā)期間費(fèi)（5）+（6）+（7）+（8）4207.6（5）管理費(fèi)用銷(xiāo)售收入*2%983.2（6）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入*3%1474.8（7）貸款利息(1+2)*50%*0.512%*181220.1

（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1+2)*2%529.54稅金按銷(xiāo)售總額*5.55%2728.38成本合計(jì)(1+2+3+4)33412.78備注：銀行貸款按照50％為自有資金，貸款期18個(gè)月計(jì)算。成本測(cè)算方案成本測(cè)算序號(hào)成本購(gòu)成項(xiàng)目計(jì)算程序總成本157利潤(rùn)及利潤(rùn)率測(cè)算利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－總成本＝49160－33412.78＝

15747.22萬(wàn)元利潤(rùn)率＝利潤(rùn)／總成本＝15747.22／33412.78＝47.12％利潤(rùn)及利潤(rùn)率測(cè)算利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－總成本＝4916158我們認(rèn)為：本方案比原有方案在利潤(rùn)以及利潤(rùn)率上都有一定程度的超越.(方案對(duì)比）

相信通過(guò)本方案的實(shí)施一定能使本項(xiàng)目贏在起跑線上．

原方案本方案利潤(rùn)11536.7415747.22利潤(rùn)率41.38%47.12%我們認(rèn)為：本方案比原有方案在利潤(rùn)以及利潤(rùn)率上都159企劃篇1、精準(zhǔn)定位；2、深入溝通；3、有效推廣；4、完美表現(xiàn)企劃篇1、精準(zhǔn)定位；2、深入溝通；3、有效推廣；4、完美表現(xiàn)160以定位的高度引領(lǐng)城市以傳播的深入創(chuàng)造經(jīng)典以表現(xiàn)的完美提升品牌以推廣的力度加快銷(xiāo)售

品牌&銷(xiāo)售的雙贏我們這次不僅僅是賣(mài)建筑，更重要的是品牌&銷(xiāo)售的雙贏我們這次不僅僅是賣(mài)建筑，更重要的是161一：傳播定位一：傳播定位162定位思考：定位，決定我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的多與寡，決定我們的主戰(zhàn)場(chǎng)！市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，定位模糊，基本以“國(guó)際、財(cái)富”等為訴求重點(diǎn)，無(wú)論是從產(chǎn)品規(guī)劃、命名，還是后期推廣及廣告表現(xiàn)上，世俗化／同質(zhì)化是寧波寫(xiě)字樓的共性，作為一個(gè)在規(guī)模／區(qū)位／交通／配套等方面均不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我們不具有絕對(duì)的說(shuō)服力和“非你不可”的特性。定位思考：163我們的定位原則：１、我們也許不是寧波最貴的寫(xiě)字樓，但絕對(duì)是寧波最有氣質(zhì)的寫(xiě)字樓２、我們也許不是寧波最豪華的公寓，但絕對(duì)是最令人心動(dòng)的公寓３、我們也許沒(méi)有聚集寧波最有錢(qián)的企業(yè)，但絕對(duì)聚集最有魅力的業(yè)主這是我們的定位原則，也是我們?cè)噲D在寧波，在業(yè)界，在業(yè)主心中所期望達(dá)到的形象與高度！我們的定位原則：164物理定位獨(dú)立式水景國(guó)際商務(wù)花園形象定位智慧型企業(yè)總部基地市場(chǎng)定位引領(lǐng)花園式辦公的領(lǐng)軍樓盤(pán)品牌個(gè)性智慧·國(guó)際·前瞻·超越項(xiàng)目定位物質(zhì)層面精神層面相輔相成物理定位獨(dú)立式水景國(guó)際商務(wù)花園形象定位智慧型企業(yè)總部基地市場(chǎng)165總部經(jīng)濟(jì)指某區(qū)域由于其特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的空間耦合，并由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)．該區(qū)域亦即總部基地低密度／低容積率／政策優(yōu)惠／城市邊緣帶／優(yōu)性價(jià)比／優(yōu)美景觀……的商務(wù)花園是總部基地的最佳場(chǎng)所商務(wù)花園是一種位于城市邊緣區(qū)域，具有良好自然景觀的低密度寫(xiě)字樓物業(yè)商務(wù)花園&總部基地總部經(jīng)濟(jì)指某區(qū)域由于其特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部商務(wù)花園166項(xiàng)目定位之命名項(xiàng)目定位之命名167總部大院。

總部不言而喻，意指企業(yè)總部集群區(qū)域，國(guó)際感強(qiáng)大院，卻是具有一定文化沉淀的建筑形態(tài)，院落式的圍合建筑，低密度低容積率，象征著和氣生財(cái)?shù)暮椭C氛圍。我們的業(yè)主作為成功者，是一群智慧沉穩(wěn)的中年人他們?cè)趥鹘y(tǒng)中長(zhǎng)大，又在國(guó)際浪潮中成功，傳統(tǒng)和現(xiàn)代本土和國(guó)際在他們身上得到很好的融合，正如我們的總部大院跳脫市場(chǎng)，一起構(gòu)建一個(gè)智慧內(nèi)斂而又個(gè)性十足的集寫(xiě)字樓群與公寓一體的鮮明形象?？偛看笤??？偛坎谎远鳎庵钙髽I(yè)總部集群區(qū)域，國(guó)際感強(qiáng)168寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案169寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案170寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案171寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案172寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案173寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案174寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案175備選案名總部國(guó)際。備選案名總部國(guó)際。176二：傳播推廣二：傳播推廣177總部大院。一期／商院：專(zhuān)為智慧型企業(yè)打造的office2006二期／美院：專(zhuān)為城市知識(shí)精英打造的身心寓所總部大院。一期／商院：專(zhuān)為智慧型企業(yè)打造的office20178一期寫(xiě)字樓（商院）主力推廣，快打快收，提升整體項(xiàng)目形象，同時(shí)以內(nèi)部客戶消化二期單身公寓（美院）相當(dāng)貨量，再以形象的趨眾性去化剩余貨量。整合傳播推廣策略整合傳播緊扣推廣核心主要以報(bào)紙、戶外媒體等硬性廣告和影視廣告完善品牌形象，以軟文炒作深化提升品牌和總部大院文化內(nèi)涵，以現(xiàn)場(chǎng)包裝配合，通過(guò)整合貫穿和積累傳達(dá)品牌價(jià)值。媒介推廣選擇戶外、電視媒體為主，同時(shí)借助產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，有節(jié)奏地進(jìn)行樹(shù)立本項(xiàng)目的品牌形象和提升知名度。公關(guān)推廣捆綁有利的社會(huì)新聞事件焦點(diǎn)，豐富品牌的理性形象；利用大型的高水準(zhǔn)高品位活動(dòng)豐富品牌的感性形象。強(qiáng)化新聞炒做手段，強(qiáng)化樓盤(pán)的品質(zhì)、升值的前景、政策的利好、規(guī)劃與建筑的獨(dú)到心思，樹(shù)立高品質(zhì)形象?，F(xiàn)場(chǎng)包裝外部以項(xiàng)目關(guān)聯(lián)要道等處設(shè)置大型戶外形象看板，提升知名度；在項(xiàng)目所在地周邊設(shè)置戶外指示和密集吊旗，加強(qiáng)區(qū)位指引和項(xiàng)目認(rèn)知。內(nèi)部以在看樓通道、售樓中心、展會(huì)/推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)以及實(shí)景樣板房等進(jìn)行全面統(tǒng)一包裝，體現(xiàn)項(xiàng)目形象。一期寫(xiě)字樓（商院）主力推廣，快打快收，提升整體項(xiàng)目形象，同時(shí)179總部大院06-07模擬推廣階段規(guī)劃概念導(dǎo)入期形象樹(shù)立期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期公開(kāi)發(fā)售期推廣階段時(shí)間主線工程進(jìn)度項(xiàng)目動(dòng)工項(xiàng)目建設(shè)中臨咨點(diǎn)售樓部開(kāi)放預(yù)售證領(lǐng)出開(kāi)盤(pán)10月11月12月1月2月3月4月8月9月7月推廣節(jié)奏總部大院06-07模擬推廣階段規(guī)劃概念形象內(nèi)部公開(kāi)推廣時(shí)間工180階段廣告推廣主題與思路推廣階段溝通目標(biāo)推廣手段時(shí)間主線溝通主題概念導(dǎo)入期引起關(guān)注贏得口碑新聞炒作軟文從歐洲到寧波，商務(wù)花園顛覆傳統(tǒng)辦公模式８月９月７月商務(wù)花園登陸寧波形象鋪墊形象樹(shù)立期樹(shù)立品牌形象戶外/軟文/形象報(bào)紙/影視總部大院——新商務(wù)時(shí)代的秘密花園10月11月總部大院概念深化內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期建立品牌核心價(jià)值賣(mài)點(diǎn)報(bào)紙／影視／活動(dòng)／軟文和CEO算帳12月1月國(guó)際辦公模式利益驅(qū)動(dòng)公開(kāi)發(fā)售期建立品牌影響力報(bào)紙/開(kāi)盤(pán)活動(dòng)埋金龍，送金卡2月3月4月走向世界的平臺(tái)公開(kāi)發(fā)售階段廣告推廣主題與思路推廣階段溝通時(shí)間主線溝通主題概念導(dǎo)入期181三大攻擊波七戰(zhàn)定寧波項(xiàng)目執(zhí)行策略三大攻擊波七戰(zhàn)定寧波項(xiàng)目執(zhí)行策略182三大攻擊波七戰(zhàn)定寧波第一攻擊波第三攻擊波第二攻擊波（拉動(dòng)市場(chǎng)）

（清盤(pán)市場(chǎng)）

（熱銷(xiāo)市場(chǎng)）

第一戰(zhàn)——輿論鋪墊第二戰(zhàn)——概念亮相第三戰(zhàn)——項(xiàng)目解讀第四戰(zhàn)——實(shí)惠感銷(xiāo)第五戰(zhàn)——火爆開(kāi)盤(pán)第六戰(zhàn)——趁勝追擊第七戰(zhàn)——尾盤(pán)熱銷(xiāo)三大攻擊波七戰(zhàn)定寧波第一攻擊波第三攻擊波第二攻擊波（拉動(dòng)市183攻擊第一波：拉動(dòng)市場(chǎng)（時(shí)間：200６年７月——200６年１１月底形象出臺(tái)引起市場(chǎng)關(guān)注）攻擊第一波：拉動(dòng)市場(chǎng)184第一戰(zhàn)——輿論鋪墊主題：從歐洲到寧波，商務(wù)花園顛覆辦公新模式目的：讓大眾知道世界上最流行的商務(wù)花園在寧波登陸，引起轟動(dòng)。形式：新聞炒作、軟文攻勢(shì)軟文例舉：從歐洲到寧波，商務(wù)花園顛覆傳統(tǒng)辦公模式商務(wù)花園驚艷寧波，獨(dú)棟辦公漸成新寵…………第一戰(zhàn)——輿論鋪墊主題：從歐洲到寧波，商務(wù)花園顛覆辦公新模式185寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案186寧波均勝科技園區(qū)項(xiàng)目寫(xiě)字樓提案187第二戰(zhàn)——概念亮相主題：總部大院，風(fēng)靡歐洲的