2004.1廊坊中期報告-4全國房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報告

全國房地產(chǎn)行業(yè)分析、北京、石家莊、蚌埠、連云港選準(zhǔn)定位，夯實基礎(chǔ)，將新奧置業(yè)發(fā)展成為全國知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機密此報告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠卓管理顧問公司書面許可，其它機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制本報告包含企業(yè)重要信息，遠卓建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件4/4?2003BexcelManagementConsultantsAllRightsReserved.2004.1廊坊中期報告-4選準(zhǔn)定位，夯實基礎(chǔ)，將新奧置業(yè)城市房地產(chǎn)調(diào)研說明目的工作描述局限性本研究的目的是了解北京、石家莊、蚌埠和連云港四個城市房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)趨勢、行業(yè)機會點以及房地產(chǎn)市場狀況，本研究的結(jié)果并非對具體項目的判斷本報告提出遠卓的獨立判斷，所有在訪談、調(diào)查和研究中接收到的觀點僅作為遠卓重要參考依據(jù)，而并不受任何觀點的完全引導(dǎo)，報告中的分析結(jié)論盡可能地采用數(shù)據(jù)論證，在缺乏數(shù)據(jù)的某些地方遠卓將參考內(nèi)外部訪談、權(quán)威行業(yè)報告等信息經(jīng)遠卓內(nèi)部討論而得出遠卓各工作小組走訪了以上四個城市，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況進行了實地考察，并訪談了當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)、新奧燃氣銷售部門、售樓處以及房地產(chǎn)交易中心的相關(guān)人員調(diào)查的重點在住宅市場，對寫字樓、商用樓僅做一般性掃描。由于研究目的更傾向于行業(yè)宏觀態(tài)勢，本報告內(nèi)容沒有延伸至具體某個細分市場，因此這些分析并不一定能完全作為項目投資決策或子項目具體運作決策的依據(jù)1城市房地產(chǎn)調(diào)研說明目的工作描述局限性本研究的目的是了解北京、調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)主要觀點概述全國房地產(chǎn)概述城市調(diào)研報告2調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)主要觀點概述2主要觀點概述（一）：全國市場我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史發(fā)展經(jīng)歷了超常發(fā)展期和調(diào)控期后逐步走向理性繁榮階段，未來至少有20年左右的增長空間；中國房地產(chǎn)行業(yè)處于從單純開發(fā)型向投資運作型的轉(zhuǎn)變期，存在多種模式并存的復(fù)雜格局，精細化管理基礎(chǔ)上規(guī)?；?、專業(yè)化細分發(fā)展成為現(xiàn)階段主要特點我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域梯度發(fā)展特點，人均GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟，少量區(qū)域市場出現(xiàn)投資過熱的表現(xiàn)直轄市、百萬人口城市是競爭重點，經(jīng)濟越發(fā)達競爭越激烈。二三線城市成為部分新興、中型房地產(chǎn)商新的利潤增長區(qū)域全國房地產(chǎn)市場理性繁榮，具有長期增長空間,有部分區(qū)域存在投資過熱現(xiàn)象。目前行業(yè)由單一開發(fā)型向投資運作型轉(zhuǎn)變。3主要觀點概述（一）：全國市場我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史發(fā)展經(jīng)歷了超常主要觀點概述（二）：北京市場北京市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平遠遠高于其他城市，且增長迅速住宅價格進入結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)中有降，中高端和中低端市場供不應(yīng)求，市場競爭主要在中端北京市的“十五”城市規(guī)劃將推動郊區(qū)房和中低價位商品房的建設(shè)，釋放中低收入人群的需求消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向，四環(huán)以外成為未來開發(fā)的熱點并沿著交通軌道擴展房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目眾多，市場競爭空前激烈寫字樓市場供給遠大于需求，空置率不斷上升價格逐年下降北京房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，機會與風(fēng)險都較高，目前主要市場機會在五環(huán)六環(huán)區(qū)域和中檔住宅市場4主要觀點概述（二）：北京市場北京市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平遠主要觀點概述（三）：石家莊市場石家莊市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平難以支撐房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展近年來石家莊房地產(chǎn)也并沒有呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢目前市場供給與需求的主導(dǎo)仍然是住宅且主要是中低價位房和經(jīng)濟適用房市場面臨土地價格增長和競爭環(huán)境混亂兩個不利因素寫字樓、商鋪和工業(yè)園區(qū)存在一定的市場機會石家莊房地產(chǎn)市場存在較大的風(fēng)險，但中低價位住宅寫字樓和工業(yè)園區(qū)存在一定的市場機會5主要觀點概述（三）：石家莊市場石家莊市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水主要觀點概述（四）：蚌埠市場蚌埠市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平太低難以支撐房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展近年來蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是價位相對較高目前市場供給過于需求，空置率較高，目前市場的重點在于消化空置房市場競爭環(huán)境較為混亂蚌埠房地產(chǎn)市場發(fā)展水平低下，空置率高，進入風(fēng)險較大6主要觀點概述（四）：蚌埠市場蚌埠市的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平太主要觀點概述（五）：連云港市場連云港房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，但正處于迅速發(fā)展階段，短期競爭激烈，但存在長期的發(fā)展空間連云港市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，但居民收入出現(xiàn)一定的背離城市化的發(fā)展和新移民的涌入帶來一定的市場機會連云港市房地產(chǎn)市場正處于迅速成長期，短期內(nèi)供應(yīng)量放大超出需求市場空置率較高，存在結(jié)構(gòu)性過剩市場競爭環(huán)境較為混亂7主要觀點概述（五）：連云港市場連云港房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，但正四個城市房地產(chǎn)市場的比較北京石家莊蚌埠連云港2002年GDP增長2002年人口增長2002年房地產(chǎn)投資額2002年商品房竣工面積增長2002年商品房銷售面積增長2002年人均可支配收入房價與人均收入比全國增長驅(qū)動因素房價變化預(yù)測2002年人均可支配收入增長10.2％9.1％10.7％10.9％7.3％4％0.9％1.7％0.9％0.6％12464724065646953770313.5％6.4％6.6％-0.4％12.3％98933.48.116.1773639.7％-14.26％-35.27％43.5％12.2810.111穩(wěn)中有降穩(wěn)定增長穩(wěn)中有降小幅上揚高收入城市改造與工業(yè)園區(qū)建設(shè)無新移民需求41.8％18.6％-4.85％24.2％19.1％20.2％8四個城市房地產(chǎn)市場的比較北京石家莊蚌埠連云港2002年GDP北京的經(jīng)濟發(fā)展速度遠遠高于其他幾個城市北京石家莊連云港蚌埠全國平均GDP增長率人口增長率城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率13.5%12.3%6.4%6.6%-0.4%4%0.9%1.7%0.9%0.6%10.2%9.1%8.6%10.9%7.3%9北京的經(jīng)濟發(fā)展速度遠遠高于其他幾個城市北京石家莊連云港蚌埠全四個城市中只有北京的人均可支配收入高于全國平均水平124647240656469537703北京石家莊連云港蚌埠全國平均四個目標(biāo)城市與全國平均城鎮(zhèn)人均可支配收入比較（2002年，元）10四個城市中只有北京的人均可支配收入高于全國平均水平12464北京和連云港的房地產(chǎn)市場以高于全國平均的速度增長，蚌埠則呈現(xiàn)負增長態(tài)勢,石家莊目前以消化空置房為主。商品房竣工面積增長率商品房銷售面積增長率北京全國平均連云港蚌埠石家莊41.8%18.6%-4.85%24.2%20.2%39.7%-14.26%-35.27%43.5%19.1%11北京和連云港的房地產(chǎn)市場以高于全國平均的速度增長，蚌埠則呈現(xiàn)遠卓對以上城市房地產(chǎn)市場的分析預(yù)測比較北京石家莊蚌埠連云港供需特點競爭特點市場供給量逐年增長市場需求旺盛，購買力較強中低端與中高端區(qū)間需求大于供給市場供給量近兩年開始下降經(jīng)濟發(fā)展與收入水平限制了市場需求高端市場供大于求，中低端市場尤其是經(jīng)濟適用房存在一定的市場機會市場供給逐年減少公務(wù)員和壟斷型國企職工是主要潛在客戶供給大于需求住宅空置率較高市場供給逐年上升拆遷戶和國家機關(guān)人員成為需求的主導(dǎo)供給大于需求住宅空置率較高且逐年上升企業(yè)數(shù)量4000多家競爭激烈，中小企業(yè)仍存在市場機會房價進入調(diào)整階段價格穩(wěn)中有降四環(huán)以外沿交通軌道線成為未來熱點企業(yè)數(shù)量多但實力較弱，競爭不算太激烈價格持穩(wěn)有小幅上揚房地產(chǎn)開發(fā)有東南方向發(fā)展的趨勢企業(yè)數(shù)量多規(guī)模小，競爭相對較弱，外地企業(yè)占主導(dǎo)存在一定滯銷現(xiàn)象價格穩(wěn)中有降東區(qū)是傳統(tǒng)居住區(qū)西區(qū)存在未來市場機會企業(yè)數(shù)量400多家，有資質(zhì)的只有70多家，競爭激烈而無序房價保持3－5％持續(xù)穩(wěn)定上漲二環(huán)外城中村改造是未來熱點供給需求供需競爭價格區(qū)域12遠卓對以上城市房地產(chǎn)市場的分析預(yù)測比較北京石家莊蚌埠連云港供調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)主要觀點概述全國房地產(chǎn)概述城市調(diào)研報告13調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)主要觀點概述13行業(yè)分析主要結(jié)論預(yù)覽（一）：全國與區(qū)域市場趨勢我國房地產(chǎn)開發(fā)歷史發(fā)展經(jīng)歷了超常發(fā)展期和調(diào)控期后逐步走向理性繁榮階段，目前房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，整體運作健康穩(wěn)定，未來至少有20年左右的增長空間；中國房地產(chǎn)行業(yè)處于從單純開發(fā)型向投資運作型的轉(zhuǎn)變期，存在多種模式并存的復(fù)雜格局，精細化管理基礎(chǔ)上規(guī)?；?、專業(yè)化細分發(fā)展成為現(xiàn)階段主要特點土地獲取逐步透明化，但土地交易價格指數(shù)迅速加速上升，土地更加成為行業(yè)內(nèi)廠商關(guān)鍵競爭要素；住宅開發(fā)是占市場結(jié)構(gòu)比例最大，且有進一步擴大趨勢；住宅項目競爭激烈，市場研究基礎(chǔ)上準(zhǔn)確定位及營銷實現(xiàn)是項目成敗的關(guān)鍵；全國房地產(chǎn)市場特征：全國房地產(chǎn)區(qū)域市場特征：受經(jīng)濟發(fā)展不平衡影響，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)區(qū)域梯度發(fā)展特點，人均GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟直轄市、百萬人口城市是競爭重點，經(jīng)濟越發(fā)達競爭越激烈少量區(qū)域市場出現(xiàn)投資過熱的表現(xiàn)二三線城市成為部分新興、中型房地產(chǎn)商新的利潤增長區(qū)域14行業(yè)分析主要結(jié)論預(yù)覽（一）：全國與區(qū)域市場趨勢我國房地產(chǎn)開發(fā)中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下基本特性周期性產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性地域性受產(chǎn)業(yè)政策影響大房地產(chǎn)業(yè)屬固定資產(chǎn)投資范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出與國民經(jīng)濟的發(fā)展相關(guān)并具一定先導(dǎo)性的周期性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達到1.7。此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不能象其它商品那樣通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來達到供求平衡或縮小地區(qū)間價格差異。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，不同區(qū)域表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)奶匦哉畬ν恋刭Y源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況； 政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況15中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下基本特性周期性產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性地域性受產(chǎn)業(yè)縱觀中國房地產(chǎn)的商品化歷程，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過超常發(fā)展和調(diào)控期后正逐步走向理性化和穩(wěn)定成長時期19491979198719911993.619952002停滯期復(fù)蘇期初步起飛期超常發(fā)展期調(diào)控期平穩(wěn)發(fā)展期二次調(diào)控期理性化規(guī)模發(fā)展期房地產(chǎn)業(yè)增長率2004真正意義上的中國房地產(chǎn)行業(yè)自1987年開始形成個人購買的比例逐年增加；供求雙方的選擇趨于理性；產(chǎn)品性價比成為供求雙方關(guān)注的共同點市場供求競爭格局產(chǎn)品型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變成為企業(yè)的核心競爭力的實現(xiàn)渠道之一；業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)一大特點領(lǐng)先的房地產(chǎn)商呈現(xiàn)開發(fā)規(guī)模化、跨地域發(fā)展的趨勢；“三外”涌入房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致競爭的加劇行業(yè)監(jiān)管提高行業(yè)集中度，扶大放小；通過195號、121號文件等系列政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，防止地產(chǎn)泡沫16縱觀中國房地產(chǎn)的商品化歷程，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過超常發(fā)展和調(diào)控期后近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度保持了較高的水平,已成為我國重要的一項支柱產(chǎn)業(yè)資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)遠卓分析17近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度保持了較高的水平,已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低受我國經(jīng)濟發(fā)展梯級落差影響，全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡市場上在售的項目，僅掌握在少量的開發(fā)商手中；土地作為核心競爭要素，越來越成為業(yè)內(nèi)廠商競爭要點土地供給透明企業(yè)運營模式改善大量資本進入行業(yè)“121號”文件“195號”文件“18號”文件規(guī)?；I(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路行業(yè)呈現(xiàn)由數(shù)個規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進的巨頭壟斷現(xiàn)象產(chǎn)品/服務(wù)細分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加市場規(guī)模擴大，市場價格更趨于理性化、透明化現(xiàn)在2005-2008出臺、規(guī)范土地招標(biāo)制度不斷通過金融信貸政策提高行業(yè)進入壁壘出臺物業(yè)管理條例；規(guī)定商品房按使用面積出售近年來中國政府加強了土地供給、金融信貸等政策調(diào)控力度，我國房地產(chǎn)商面臨重新“洗牌”，導(dǎo)致業(yè)績兩極分化，市場將進一步集中資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)遠卓分析18房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低土地供給透明企業(yè)運營模式改從產(chǎn)業(yè)周期分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從開發(fā)型向投資型的轉(zhuǎn)變時期，出現(xiàn)多種業(yè)務(wù)組合模式并存的復(fù)雜局面-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤階段高風(fēng)險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風(fēng)險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風(fēng)險/低回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達國家房地產(chǎn)商賣方市場對新增住房需求快速膨脹均衡市場對新增住房需求穩(wěn)定增長買方市場以提升住房質(zhì)量的需求為主19從產(chǎn)業(yè)周期分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從開發(fā)型向投資型的轉(zhuǎn)變時現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于賣方市場，未來至少保持20年左右的高速成長，屬于典型的朝陽行業(yè)

時間房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟周期的影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動。政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響周期的長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。結(jié)論：短期呈下降趨勢部分市場供應(yīng)的增加速度超過有效需求的增加速度，某些細分市場供過于求資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)國家出臺相關(guān)政策對行業(yè)進行調(diào)整和管控三外的加入使得國內(nèi)市場競爭進一步加劇長期呈增長趨勢中國長期潛在需求巨大，拉動市場上升城市化進程進一步加快人均面積遠小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大大量存量房的改造行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等都有著密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些產(chǎn)業(yè)的誘發(fā)系數(shù)達到1.7；此外，房地產(chǎn)業(yè)也促使物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等新興行業(yè)的發(fā)展。20現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于賣方市場，未來至少保持20年左右的由于目前我國人均住宅建筑面積的遠落后于歐美發(fā)達國家，房地產(chǎn)住宅業(yè)有至少有20年代的發(fā)展空間據(jù)國外的經(jīng)驗，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在3000美元以下，或人均住房面積在30平方米以下時，城市化水平在30％～60％左右，屬于較快速度發(fā)展住房建設(shè)時期。2002年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為22平方米，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值961多美元，剛好處在中等收入國家人均住房水平上，和地少人多的新加坡及中國的臺灣?。ㄈ司褂妹娣e達到28平方米）相比，有很大的增長空間。結(jié)合我國城市化發(fā)展水平，人口增長因素以及人均住宅建筑面積改善等因素，預(yù)測未來10年內(nèi)我國住宅類房地產(chǎn)的發(fā)展空間在60億平方米左右，若按現(xiàn)在的每年房屋建設(shè)竣工3億平米計算，至少住宅市場還有20年的發(fā)展空間21由于目前我國人均住宅建筑面積的遠落后于歐美發(fā)達國家，房地產(chǎn)住需求和供應(yīng)兩大推動因素從根本上決定未來幾年我國房地產(chǎn)市場的樂觀局面需求供應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)高速增長人口：我國每年凈增人口1200萬，其中城市人口每年大約凈增300萬,每年結(jié)婚人數(shù)960萬對，存在巨大的潛在需求收入：我國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入增長迅速，房產(chǎn)市場的有效需求不斷上升西部大開發(fā)：西部大開發(fā)大量的投資對房地產(chǎn)提出大量的配套需求WTO：大量外資企業(yè)及駐華機構(gòu)的爭相涌入將帶來國內(nèi)住宅、辦公尤其是高檔寫字樓、外銷公寓需求的大幅度增加政策：國家在“十五”期間將繼續(xù)大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。降低稅費、抵押貸款和住房公積金制度、啟動二三級市場等都刺激了市場的現(xiàn)實需求和潛在需求城鎮(zhèn)化：積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是“十五”期間的戰(zhàn)略重點之一，未來每年城市化比例將增加一個百分點，帶來城市土地供應(yīng)的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)資金

：持續(xù)的低利率政策將降低開發(fā)商的成本；解除對房地產(chǎn)企業(yè)上市的禁令大大拓展了資本市場融資渠道；房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的不斷拓展也將提高房產(chǎn)商的供應(yīng)能力WTO：外資實現(xiàn)國民待遇，外資房產(chǎn)商將加大在中國的投資力度。尤其對服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)部各個專業(yè)的全面進入和滲透將使我國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)內(nèi)部分工更細化、更完整，促進整個行業(yè)結(jié)構(gòu)的改善和市場的規(guī)范22需求和供應(yīng)兩大推動因素從根本上決定未來幾年我國房地產(chǎn)市場的樂近6年來中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，同時一直保持良性的增長態(tài)勢1995年至2002年國房景氣指數(shù)變化1998年后房地產(chǎn)業(yè)進入景氣區(qū)間。進入2000年，國房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在104點附近窄幅波動，呈現(xiàn)出高位強勢橫盤跡象，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了新的一輪景氣階段，且離110點的預(yù)警值還有很大的安全空間(年度最大值也只有105.27)，整體發(fā)展較健康，區(qū)域市場出現(xiàn)過熱特點。1997－2002年全國房地產(chǎn)投資情況2003年1-6月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，比去年同期增長34%備注：綜合指數(shù)值100為景氣線100以上為景氣區(qū)間100以下為不景氣區(qū)間110以上為過熱預(yù)警區(qū)間徘徊跡象23近6年來中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，同時一直保持良性的增長態(tài)勢土地購置與開發(fā)量同樣保持快速增長，但是土地購置量與土地完成開發(fā)量之差逐年擴大，部分地區(qū)出現(xiàn)“圈地”現(xiàn)象2002年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地量比開發(fā)土地量高出1.08倍，可見某些地區(qū)存在“圈地”現(xiàn)象。其中：浙江省購置土地2125.78萬平方米，居全國之首。該省購置土地量比完成開發(fā)量(644.97萬平方米)高出2.30倍1997－2002年土地購置與開發(fā)情況(萬平方米)資料來源：國家統(tǒng)計局

由上圖可以看出在前幾年的“圈地”運動中，許多大中型房地產(chǎn)企業(yè)意識到土地的戰(zhàn)略地位，已經(jīng)儲備了大量土地，目前占據(jù)相對優(yōu)勢地位，新的進入者面臨著用更大的代價獲取土地的不利局面對資金規(guī)模及資金管理能力要求大大提升24土地購置與開發(fā)量同樣保持快速增長，但是土地購置量與土地完成開1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升,成為近幾年增長最快的熱點，遠高于其他類地產(chǎn)項目的發(fā)展速度1997-2002年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例

2002年全國各類物業(yè)投資結(jié)構(gòu)比例示意

97年到99年住宅投資比例增長迅速2000年和2001年基本保持同一比例2002年住宅投資比例繼續(xù)增長達到68.09%251996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資預(yù)計未來三年中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持高位攀升的態(tài)勢中國房地產(chǎn)行業(yè)過去增長中國房地產(chǎn)行業(yè)未來增長預(yù)測單位：億元單位：億元房地產(chǎn)投資額年均增長率預(yù)測：20%商品房銷售年均增長率預(yù)測：25%房地產(chǎn)投資額年均增長率1997-2000：18.8%商品房銷售年均增長率1997-2000：26.7%商品房銷售額投資額商品房銷售額投資額資料來源：中國統(tǒng)計年鑒200226預(yù)計未來三年中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持高位攀升的態(tài)勢中國房地產(chǎn)行預(yù)計未來短期內(nèi)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供銷兩旺的局面投資方面供給方面需求方面短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭今后3年竣工總量是11-13億平方米，即年均竣工量在3.6-4.4億平方米之間，相比上世紀(jì)90年代年竣工量2.5億平米的水平有較大提高原因趨勢房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，供給對需求的反應(yīng)有滯后性，排除今后新開工因素，1999年-2002年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量未來幾年我國將繼續(xù)實行擴大內(nèi)需的政策，進一步加大基本建設(shè)投資。基本建設(shè)投資拉動房地產(chǎn)投資隨著人民生活水平的提高，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變。從歷年來看，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費增長速度大于其收入水平的增長速度隨著人民生活水平的不斷提高，住宅消費在可支配收入中的比例將會繼續(xù)增長1997－2002年商品房銷售價格變化1998－2002年全國土地交易價格指數(shù)27預(yù)計未來短期內(nèi)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供銷兩旺的局面投資方面供給方中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高的5個城市占銷售總額的58%商品房銷售累計增長率銷售增長最快的前十個城市大部分是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，而西部地區(qū)占了7位2002年前11月2002年前11月城市商品房銷售額累計百分比房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，表現(xiàn)出很

強的區(qū)域性目前房地產(chǎn)行業(yè)在全國呈現(xiàn)從東部到中部再到西部的階梯式滾動式發(fā)展，具體表現(xiàn)在省會城市、百萬人口級規(guī)模的城市發(fā)展領(lǐng)先資料來源：遠卓知識庫28中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平高的5個城市占銷售總額的資料來源：遠卓分析，國務(wù)院發(fā)展研究中心2002年各地區(qū)GDP增長東北7.87%*華北8.37%*西北8.61%*西南8.21%*華東8.06%*華南7.47%*北京10.2%上海10.90%廣東10.3%東部沿海地區(qū)：經(jīng)濟增長速度漸趨平穩(wěn)，平均增長速度為7.81%，三大經(jīng)濟圈的經(jīng)濟增長速度依然很高：圍繞京津唐、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)的城市化進程飛速發(fā)展。中部地區(qū)：經(jīng)濟增長速度較慢，平均增長速度為6.89%，但整體發(fā)展不平均，其中江西、山西的增長速度為全國末列。云南2002年GDP增長速度達8.10%以上各數(shù)據(jù)均把物價因素排除西部地區(qū)：經(jīng)濟增長速度較前兩年上升，平均增長速度為8.41%，但整體發(fā)展也不平均，其中，青海、甘肅、寧夏表現(xiàn)突出。其主要原因是國家發(fā)展西部的傾斜政策，大力推進工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動整個地區(qū)經(jīng)濟增長。從GDP增長趨勢看，西部地區(qū)、華東、華北增長最快，相應(yīng)的住宅需求增長將會領(lǐng)先其他地區(qū)2002年GDP增長最快的5個省市：青海、天津、浙江、上海、北京；2002年GDP增長較慢的4個省市：山西、廣西、安徽、四川29資料來源：遠卓分析，國務(wù)院發(fā)展研究中心2002年各地區(qū)GDP西部地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——西部地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅比例較高，同時辦公用房、商業(yè)用房和文化教育用房的比例也較高西部地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布西部地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展水平較為落后，建筑總量僅占全國的10％～15％，但目前發(fā)展速度較高，特別是國家西部大開發(fā)影響，在西部部分戰(zhàn)略性重點城市房地產(chǎn)出現(xiàn)快速增長；但整體西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場化及規(guī)范程度不高，存在較強的地區(qū)保護；西部地區(qū)整體分析四川、重慶、陜西的房地產(chǎn)相對領(lǐng)先；西部地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅的比例較高；比較而言，重慶的住宅比例最高，為69.4%辦公用房、商業(yè)用房和文化教育用房的比例也較高，與西部地區(qū)目前公共事業(yè)建筑產(chǎn)品的投資量仍較大有關(guān)；其中，西藏辦公用房比例為23.3%，商業(yè)用房比例為21.8%30西部地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——西部地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅比例較高，華東地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——華東地區(qū)屬于我國建筑市場體量最大的市場，房建產(chǎn)品中廠房比例較高，與華東地區(qū)工業(yè)發(fā)達有關(guān)有效支撐住宅、辦公、商業(yè)用房的健康發(fā)展華東地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布華東地區(qū)房建產(chǎn)品中廠房比例較高，均高于國內(nèi)平均水平；尤其是浙江和上海兩地，位居全國前三名，較強的工業(yè)基礎(chǔ)有效支撐地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展；上海、江蘇、浙江的建筑總量占到全國的30％左右，其住宅、辦公用房、商業(yè)用房的總量巨大且保持了較強的增長速度；已經(jīng)培育了大批具備一定規(guī)模的區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，市場競爭較激烈；上海作為長三角的核心城市，其單體經(jīng)濟發(fā)展水平具全國前列，城市化水平、國際化水平較高；浙江近些年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，杭州已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱的跡象。另外，浙江房地產(chǎn)開發(fā)商積極進入上海房地產(chǎn)市場并占據(jù)了一項的市場份額31華東地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——華東地區(qū)屬于我國建筑市場體量最大華北地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——華北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，重點關(guān)注的房地產(chǎn)區(qū)域是北京、天津華北地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布華北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，各城市住宅竣工比例均高于全國平均水平，與居民收入較高，有強烈改善居住條件的有效需求有直接關(guān)系天津廠房建設(shè)比例較高，高于全國平均水平，這一點與廣東、江蘇、浙江等工業(yè)大省的早期發(fā)展特點一致，預(yù)期未來幾年天津經(jīng)濟發(fā)展速度持續(xù)上升，將成為華北地區(qū)繼北京之外又一重點房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，不少北京、天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的互動；北京、河北、內(nèi)蒙古的辦公用房建設(shè)比例較高，高于全國平均水平，其中北京作為國際化大都市受WTO、奧運等外部因素刺激，其辦公用房發(fā)展迅速，但總體高速成長有一些不確定影響；內(nèi)蒙古商業(yè)用房建設(shè)比例較高32華北地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——華北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，重點華中等地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——華中地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅和辦公用房比例較高華中地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布華中地區(qū)整體經(jīng)濟水平處于我國中游，基本處于我國建筑及房地產(chǎn)開發(fā)的第二梯隊華中地區(qū)房建產(chǎn)品以住房為主，除湖南省外，其它均高于國內(nèi)平均水平華中地區(qū)房建產(chǎn)品中辦公用房的比例較高，除湖北省外，其它均高于國內(nèi)平均水平33華中等地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——華中地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅和辦公用東北地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——東北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，受經(jīng)濟發(fā)展未來預(yù)期，值得關(guān)注東北地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布東北地區(qū)遼寧的經(jīng)濟發(fā)展水平較高，吉林、黑龍江經(jīng)濟發(fā)展較為落后，但新一屆政府班子對東北地區(qū)的重新啟動寄予厚望，且可能在政策上有所偏重，值得關(guān)注；東北地區(qū)房建產(chǎn)品中住宅比例較高，均高于國內(nèi)平均水平；遼寧地區(qū)住宅開發(fā)近年來增長迅速；黑龍江省商業(yè)用房比例高于全國平均水平，與其外貿(mào)發(fā)展水平有較大關(guān)系；34東北地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——東北地區(qū)房建產(chǎn)品以住宅為主，受經(jīng)廣東、海南地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——房建產(chǎn)品中廠房和辦公用房比例較高，兩個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)都已經(jīng)渡過高速發(fā)展階段，現(xiàn)階段比較穩(wěn)定華南地區(qū)各種用途房屋建筑竣工面積比例分布廣東省房建產(chǎn)品中廠房比例較高，高于國內(nèi)平均水平，位居全國前三名廣東省內(nèi)廣州、深圳是我國房地產(chǎn)發(fā)展較為領(lǐng)先的地域，已經(jīng)經(jīng)歷過了高速發(fā)展的歷程，目前增長速度放緩，區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)較多，紛紛尋求跨地域發(fā)展；海南省房建產(chǎn)品種辦公用房比例較高，遠高于國內(nèi)平均水平，位居全國第二名，海南經(jīng)歷了一次房地產(chǎn)泡沫，近年來整體仍處于緩慢恢復(fù)期35廣東、海南地區(qū)建筑行業(yè)特點分析——房建產(chǎn)品中廠房和辦公用房比調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)主要觀點概述全國房地產(chǎn)概述城市調(diào)研報告36調(diào)研報告的主要結(jié)構(gòu)主要觀點概述36北京37北京37北京市場行業(yè)分析觀點總結(jié)住宅需求總體狀況住宅市場呈中高端和中低端供不應(yīng)求的局面，中端市場競爭激烈北京住宅市場已經(jīng)進入調(diào)整期，價格穩(wěn)中有降，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整購房以自主為主，投資性購房比例逐漸上升境外及外地購買者數(shù)量眾多需求結(jié)構(gòu)現(xiàn)有需求結(jié)構(gòu)受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，中高端需求虛增二手房交易受到供給的壓抑，沒有形成良好的三級市場互動，供求不平衡在一段時間內(nèi)仍然存在供給總體分析土地出讓及住宅建設(shè)面積大幅增長，土地價格持續(xù)上漲市場供給與需求之間存在一定的結(jié)構(gòu)性失衡住宅郊區(qū)化越來越明顯，四環(huán)以外成為未來的居住集中區(qū)域，并呈沿交通軌道的拓展而延伸寫字樓市場總體判斷市場供給結(jié)構(gòu)性供大于求，需求回落，空置率上升租賃價格逐年下滑現(xiàn)有寫字樓主要集中在CBD、中關(guān)村和金融街38北京市場行業(yè)分析觀點總結(jié)住宅需求總體狀況寫字樓市場總體判斷3北京市概況北京市概況北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析北京房地產(chǎn)市場分析市場需求分析市場供給分析39北京市概況北京市概況39北京地處華北平原西北部，是我國首都和政治文化和經(jīng)濟中心和重要的交通樞紐，市轄十六個區(qū)和延慶、密云兩縣40北京地處華北平原西北部，是我國首都和政治文化和經(jīng)濟中心和重要截止2002末，北京人口達到1423萬人，人口自然增長率0.9‰單位20022001增長率總戶數(shù)萬戶4284056％市區(qū)戶數(shù)萬戶93885％總?cè)丝谌f人142313664％常住人口萬人6115707％北京市人口情況（2001－2002）資料來源：北京市統(tǒng)計公報41截止2002末，北京人口達到1423萬人，人口自然增長率0.北京市概況北京市概況北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析北京房地產(chǎn)市場分析市場需求分析市場供給分析42北京市概況北京市概況42北京經(jīng)濟一直保持著高速的發(fā)展，這為北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)北京市GDP增長情況（1998－2002，千萬美元）北京市人均GDP增長情況（1998－2002，美元）2002年，北京人均GDP達到3355美元，進入世界中等發(fā)達城市水平。與此同時，北京城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到33.7%，這意味著北京已經(jīng)進入了比較富裕的階段。預(yù)計到2008年，北京將實現(xiàn)人均GDP達到6000美元的目標(biāo)，到2020年，北京人均國民生產(chǎn)總值將達到1萬美元，正式邁入世界發(fā)達城市門檻CAGR=12.3％CAGR=13.6％經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢199819992000200120021998199920002001200243北京經(jīng)濟一直保持著高速的發(fā)展，這為北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠整體經(jīng)濟的高速發(fā)展使北京城市迅速向周邊擴展建國初期80年代~90年代初城市功能城區(qū)規(guī)模人口特征產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各區(qū)的經(jīng)濟地位90年代中期~21世紀(jì)二環(huán)以內(nèi)三環(huán)以內(nèi)四環(huán)以內(nèi)，正在向五環(huán)擴展政治、文化中心政治、文化中心國際國內(nèi)交往中心政治、文化中心，國際國內(nèi)交往中心同時具備經(jīng)濟、交通、金融、信息、科技、等多方面輻射全國的核心功能以北京本地城市居民為主國際、國內(nèi)流動人口大量增加，人們需求層次豐富國際、國內(nèi)流動人口大量增加外，還出現(xiàn)移民特征——外來高素質(zhì)的在京定居人口大量增加?xùn)|城區(qū)、西城區(qū)是最重要的城區(qū)，集中了幾乎所有重要的商業(yè)網(wǎng)點朝陽區(qū)、海淀區(qū)成長為重要的城區(qū)，在吸納外資和市財政收入上的貢獻越來越大朝陽區(qū)、海淀區(qū)財政收入遠遠超過其他區(qū)，成為吸納外資、促進北京經(jīng)濟增長的兩大支柱以第一第二產(chǎn)業(yè)為主第二、三產(chǎn)業(yè)保持較高增長速度，服務(wù)業(yè)開始占主要地位服務(wù)業(yè)占絕對領(lǐng)導(dǎo)地位，并實現(xiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為支撐北京經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點44整體經(jīng)濟的高速發(fā)展使北京城市迅速向周邊擴展建國80年代城市功從國際發(fā)展慣例來判斷，北京房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)定高速發(fā)展的上升階段20032008預(yù)計人均GDP達到6000美元北京市區(qū)人均居住面積達到20平方米人均GDP達到10000美元北京市區(qū)人均居住面積為30平方米北京新建商品房走勢2020持續(xù)發(fā)展階段

緩慢下降階段聯(lián)合國根據(jù)對70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計分析，總結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系：人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步快速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展2003年北京人均居住面積為15平米45從國際發(fā)展慣例來判斷，北京房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)定高速發(fā)展的上升北京作為全國的政治、文化、經(jīng)濟中心，與中國其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場相比較，具有一定特殊性政治中心特殊因素主要表現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的影響長期影響因素文化中心經(jīng)濟中心政府機構(gòu)所在地外國使領(lǐng)館集中各地各級政府多有駐京機構(gòu)國際交流中心歷史名城，舊城區(qū)及有大量文物古跡國際化程度高中國三大經(jīng)濟圈之一－渤海經(jīng)濟圈的核心城市，經(jīng)濟發(fā)展水平全國領(lǐng)先，城市經(jīng)濟已轉(zhuǎn)型為第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主人口眾多1300萬常住人口，流動人口占300萬，并且有大量外籍人士，消費能力高，需求國際化突發(fā)影響因素2008年奧運會舉辦城市城市化水平居全國領(lǐng)先地位，國際化程度高，房地產(chǎn)市場需求總量大并保持穩(wěn)定高速增長，奧運效應(yīng)直接、間接促進城市化建設(shè)提前：市政基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展領(lǐng)先，在全國居于領(lǐng)先地位而且城市建設(shè)國際化水平高；房地產(chǎn)市場繁榮活躍，產(chǎn)品整體國際化程度高，差異化發(fā)展－住宅市場屬于國內(nèi)三大領(lǐng)先城市之一，高速持續(xù)增長；－寫字樓、商用樓宇等建設(shè)需求總量高，國際化程度高；46北京作為全國的政治、文化、經(jīng)濟中心，與中國其他地區(qū)的房地產(chǎn)市奧運會的申辦成功將使北京的基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提升，對住宅市場的發(fā)展具有刺激作用北京市將在未來5年對城市基礎(chǔ)建設(shè)投入1800億巨資，建設(shè)快速交通網(wǎng)絡(luò)、治理環(huán)境、建設(shè)信息化和改造生活設(shè)施，將北京提前10－20年建設(shè)成為國際化大都市奧運村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)；大量居住和商務(wù)會議設(shè)施勾勒了完整的奧運經(jīng)濟圈全北京范圍的區(qū)域配套設(shè)施、城市交通狀況和環(huán)境得到全面改善吸引眾多國外投資機構(gòu)進駐對商務(wù)配套設(shè)施的需求增加帶來北京房地產(chǎn)市場的長期利好和強勢的增長預(yù)期外資和外地房地產(chǎn)商進入北京，行業(yè)競爭加劇高檔物業(yè)的建設(shè)從東部向北部轉(zhuǎn)移高檔住宅樓、商務(wù)公寓和辦公樓宇需求增加與奧運有關(guān)的規(guī)劃帶來的影響引發(fā)房地產(chǎn)的變化資料來源：中國資訊行，遠卓分析47奧運會的申辦成功將使北京的基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提升，對住宅市場的受奧運影響，北京住宅市場總量會出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復(fù)期三個階段，但總體發(fā)展將持續(xù)增長時間市場容量2006受到北京08奧運會的影響，在06年前北京市場總量會出現(xiàn)一個急速的增長之后，由于政策限制，北京市場容量會出現(xiàn)萎縮，但只是局部市場，不會出現(xiàn)市場真空隨著時間的推移，政策限制的放寬，北京市場很快會進入恢復(fù)期，從總量上來看，與自然成長曲線形成的面積兩者相近。自然增長曲線預(yù)測受奧運影響后的增長曲線膨脹期萎縮期恢復(fù)期資料來源：遠卓分析48受奧運影響，北京住宅市場總量會出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復(fù)期三個奧運的舉辦對北京住宅市場的間接影響大于直接影響，長遠影響大于短期影響北京市將在未來5年對城市基礎(chǔ)建設(shè)投入1800億巨資，建設(shè)快速交通網(wǎng)絡(luò)、治理環(huán)境、建設(shè)信息化和改造生活設(shè)施，將北京提前10－20年建設(shè)成為國際化大都市。奧運村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)。與奧運有關(guān)的規(guī)劃資料來源：中國資訊行，遠卓分析漢城悉尼住宅的價格變化原因奧運會前和會后，有顯著的、長期的、持續(xù)的增長從1995年開始大幅下滑奧運會前，持續(xù)的高速的增長奧運會后，大幅下滑經(jīng)濟的持續(xù)高速增長城市人口的持續(xù)大幅上升1995年漢城政府出臺政策鼓勵居民外遷，城市人口開始下降奧運會的影響在中短期起到炒作的作用人口的增長和經(jīng)濟的發(fā)展仍是關(guān)鍵因素經(jīng)濟的持續(xù)均速增長人口城市化程度已很高，增長緩慢泡沫增大49奧運的舉辦對北京住宅市場的間接影響大于直接影響，長遠影響大于城市規(guī)劃基本方針：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況城市建設(shè)重點從市區(qū)向遠郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移市區(qū)建設(shè)也從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移十五規(guī)劃：加快危舊房改造步伐，預(yù)計五年累計竣工住宅6000萬平方米，基本完成城區(qū)現(xiàn)有300萬平方米危舊房改造，到2005年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到18平方米。大力發(fā)展城市軌道交通，預(yù)計完成北京城市快速軌道工程、地鐵五號線、地鐵八通線。政策導(dǎo)向：引導(dǎo)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向城市新區(qū)、邊緣集團和衛(wèi)星城，加快城區(qū)人口分流；引導(dǎo)房地產(chǎn)梯級消費觀念，以解決北京市住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性失衡的矛盾資料來源：北京市發(fā)展計劃委員會；遠卓分析供方：推動京郊地帶住宅的建設(shè)，同時市區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量將逐步減少推動中低價位商品房的建設(shè)2002年以來，經(jīng)濟適用房增量如潮，未來兩三年內(nèi)，北京市將繼續(xù)保持年均新開工300萬平方米、竣工200萬平方米的經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模住房二、三級市場放大需方：中低收入人群的住房需求被激發(fā)對房地產(chǎn)市場的影響北京市的“十五”城市規(guī)劃將推動郊區(qū)房和中低價位商品房的建設(shè)，釋放中低收入人群的需求50城市規(guī)劃基本方針：資料來源：北京市發(fā)展計劃委員會；遠卓分析供軌道交通、高速路網(wǎng)和城市快速路的迅速建設(shè)進一步地拓展了住宅業(yè)的發(fā)展空間，有力地支持了“十五規(guī)劃分散集團式”的布局原則2008年之前，市區(qū)新建地鐵線路共計154.5公里，還將建設(shè)昌平、良鄉(xiāng)、順義三條城郊鐵路，軌道交通運營總里程超過300公里到2020年，全市軌道交通的總里程將超過1000公里北京市每年用于軌道交通建設(shè)的投資額約為100億元到2008年道路規(guī)劃目標(biāo)到2008年軌道交通規(guī)劃目標(biāo)基本建成以城市快速路和主干路系統(tǒng)為骨架，功能級配較為合理的現(xiàn)代化城市道路交通體系。新建和改建城市道路318公里。其中，快速路建設(shè)54.1公里，干路建設(shè)86.7公里，中心區(qū)路網(wǎng)加密96公里五環(huán)路以內(nèi)的路網(wǎng)密度達到2.62公里/平方公里左右。51軌道交通、高速路網(wǎng)和城市快速路的迅速建設(shè)進一步地拓展了住宅業(yè)綠化隔離帶項目、危改項目、小城鎮(zhèn)改造等非出讓形式土地供應(yīng)的增加使未來5-10年北京的土地資源不應(yīng)該成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的限制條件

根據(jù)國土局的資料，北京居住用地的來源主要有：(1)市區(qū)危舊房改造，約有2000萬平方米左右的用

地可以利用；(2)市區(qū)工業(yè)用地，可調(diào)整轉(zhuǎn)讓面積將達到600萬平方米；(3)綠化隔離地區(qū)用地，規(guī)劃居住用地為2180萬平方米；(4)邊緣集團的居住用地。(5)此外還有衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的建設(shè)將為市區(qū)的居住用地提供后備資源。危舊房拆遷量(平方米)其中危房改造量(平方米)動遷居民(戶)2000年共176.6萬63萬2.5萬2001年近百萬8萬多2002年232.4萬89.97.4萬2003年(計劃)65萬(截至3月底已完成5萬)5萬(截至3月底已完成3299萬)2000-2003年北京各年危舊房拆遷量資料來源：北京市局/國土規(guī)劃局，遠卓分析52綠化隔離帶項目、危改項目、小城鎮(zhèn)改造等非出讓形式土地供應(yīng)的增新的土地政策的制訂和實施促使北京土地市場走向市場化，有利于外地進入北京市場土地公開交易本來提高了開發(fā)商的資金門檻；公開交易土地使得開發(fā)商選擇土地價格、位置的范圍大大縮小，擅長在郊區(qū)開發(fā)大盤的開發(fā)商不得不考慮更長遠的土地儲備與開發(fā)節(jié)奏

使企業(yè)很難儲備大量土地，要求土地使用者調(diào)整現(xiàn)有的一些土地使用規(guī)劃。33號文件的擠壓下，北京一些原本計劃以后幾年推出的項目提前上市，引發(fā)2003年上半年大盤扎堆的現(xiàn)象新政策對地產(chǎn)業(yè)的影響2002年2月28日，北京市土地整理儲備中心正式掛牌成立；2002年6月28日，北京市發(fā)布《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（第33號文件）2002年5月9日，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)定》；北京市政府2002年底公布了《北京市新的基準(zhǔn)地價表》；2003年2月18日，國土資源部《緊急調(diào)控土地市場》的通知。

利用新政策，通過招標(biāo)獲得土地：廣州地產(chǎn)大鱷富力地產(chǎn)以32億元拍得廣渠門外的大片土地

股權(quán)交易、合作開發(fā)：規(guī)避新政策對于交易方式、開發(fā)時間的限制

收購持有土地的房地產(chǎn)或者其他企業(yè)股權(quán)的方式：適合急于得到土地的企業(yè)

與同行競爭對手一起合作開發(fā)：適合手中有地但是在兩年內(nèi)又沒有計劃或者能力開發(fā)的開發(fā)商企業(yè)調(diào)整土地獲取手段資料來源：共好2003版《中國房地產(chǎn)市場研究報告》，遠卓分析53新的土地政策的制訂和實施促使北京土地市場走向市場化，有利于外北京房地產(chǎn)市場分析北京市概況北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析北京房地產(chǎn)市場分析市場需求分析市場供給分析54北京房地產(chǎn)市場分析北京市概況54北京住宅產(chǎn)業(yè)已進入穩(wěn)定高速發(fā)展時期，需求將會進一步增長。其中，住房貨幣化取代實物分配，把居民推向了市場，也使個人成為北京市商品住宅的消費主體1998年以來，隨著政府取消集團購買，推行個人購房，集團購買逐漸淡出住宅消費市場，個人取而代之，成為商品住宅消費主力群體。個人購買81%集團購買19％個人購買93%集團購買7％個人購買98%北京市商品住宅消費格局變化（2000－2002年）2000年2001年2002年集團購買2％個人購買98%趨勢：55北京住宅產(chǎn)業(yè)已進入穩(wěn)定高速發(fā)展時期，需求將會進一步增長。其中資料來源:建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司；北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)；遠卓分析但北京市住宅價格過高，普通居民、尤其中低收入家庭的購買力嚴(yán)重不足北京房價過高，普通家庭的購房需求受到抑制，難以轉(zhuǎn)換為市場有效需求北京房價收入比計算：3口之家年均收入3.75萬元，購買一套90平方米的住宅，售價40萬，房價收入比為10.7注：2002年北京市商品房平均售價為每平方米4467元，比上海市平均售價4121元高出15%，而北京市2002年人均可支配收入1.25萬元，低于上海6%。美國上海北京房價收入比12.28.72.84.8加拿大3.7英國衡量居民的購房能力，國際上通行的指標(biāo)是：房價收入比＝當(dāng)?shù)匾惶字械人降淖》渴蹆r當(dāng)?shù)匾粋€中等收入家庭年收入根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)房價收入比為3:1至6:1時，該家庭便具備購房能力。根據(jù)2002年數(shù)據(jù)測算，北京的房價收入比約為12.2，上海為8.756資料來源:建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司；北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)；遠卓分析但北資料來源：北京市2002年統(tǒng)計年報、遠卓分析由于貧富差距過大，使北京市場供給與消費者需求之間不對稱，造成結(jié)構(gòu)上的失衡北京居民家庭收入結(jié)構(gòu)家庭年收入（萬元）房價（萬元）住宅市場房價結(jié)構(gòu)15%70%20%10%10萬以上3-10萬30萬以下90萬以上10%75%15%3萬以下30-90萬購買購買購買結(jié)構(gòu)性失衡目前市場存在結(jié)構(gòu)性失衡，北京市常住人口中70％的家庭的住房需求難以得到滿足57資料來源：北京市2002年統(tǒng)計年報、遠卓分析由于貧富差距過大80到150平米之間的兩居和三居是自住型購房者的主選戶型購房者對面積的需求與購房目的關(guān)系

首次置業(yè)

二次購房投資

為他人

商住

合計<80㎡

45%

11%

36%

0%

7%

100%80-100㎡

54%

21%

14%

4%

7%

100%100-120㎡

50%

35%

5%

10%

0%

100%120-150㎡

48%

44%

4%

2%

2%

100%<150㎡

30%

51%

11%

2%

6%

100%80到150平米之間的住宅是北京自住型購房者首次置業(yè)的主力戶型資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查遠卓分析5880到150平米之間的兩居和三居是自住型購房者的主選戶型購房2002年新盤的銷售情況表明5000元以下的中低端與6000元以上的中高端區(qū)間為需求大于供給的區(qū)間5000元以下5000－6000元6000元以上6050403020100客戶需求比例市場供應(yīng)比例北京市2002年各價位新盤銷售情況資料來源：偉業(yè)顧問592002年新盤的銷售情況表明5000元以下的中低端與6000不同購房目的消費者所占比例北京個人購房以自用為主，以投資為目的的購房者不多8%2%3%2%36%49%滿足居住要求改善居住條件出租為他人商住投資或其他自住型購房者：占總體購房者比達85％投資型購房者：年齡大多在26-45歲之間，收入水平較高，家庭平均月收入約為6150元。相當(dāng)一部分投資型購房者有兩處或更多居所。地理位置、戶型設(shè)計、交通配套、升值潛力、物業(yè)管理等內(nèi)容都是購房投資的決策指標(biāo)。根據(jù)北京典型住宅指數(shù)系統(tǒng)2003年1月報告以及搜房公司進行的網(wǎng)上調(diào)查，兩個結(jié)果均顯示，購房者消費意向變化明顯。有近30%

的購房者將預(yù)期購房作為投資的一種。調(diào)查顯示：資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查60不同購房目的消費者所占比例北京個人購房以自用為主，以投資為目消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向自駕車(分鐘)乘公共汽車(分鐘)目前居所至工作單位：2139意向居所至工作單位：3246自駕車30分鐘及以上(％)乘公共汽車40分鐘及以上(％)目前居所至工作單位32.046.2意向居所至工作單位66.760.9目前居所與意向居所至工作單位平均車程比較目前居所與意向居所至工作單位較遠車程接受程度比較意向居所四環(huán)內(nèi)四環(huán)與五環(huán)之間五環(huán)外(不含郊區(qū)縣)郊區(qū)縣總計四環(huán)內(nèi)46.7％12.0％3.3％3.8％65.8％四環(huán)與五環(huán)之間5.4％3.3％2.7％2.2％13.6％五環(huán)外(不含郊區(qū)縣)3.3％2.2％3.8％2.2％11.4％郊區(qū)縣2.2％0.5％06.5％9.2％總計57.6％17.9％9.8％14.7％100％目前居所目前居所與意向居所所在區(qū)域比較61消費者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈從供給來看，北京房地產(chǎn)投資自1995年開始快速啟動并持續(xù)增長528.3586.72002年完成商品住宅投資總額586.7億元，比2001年增長26.4%“八五”“九五”期間完成房地產(chǎn)投資1979.5億元，比“八五”時期增長2.5

倍。327.5323.4377.4421.5522.1783.858.197.2355.835.619921993199419951996199719981999200020012002989.4“九五”“十五”20012002北京房地產(chǎn)投資總額增長圖(1999-2002)億元62從供給來看，北京房地產(chǎn)投資自1995年開始快速啟動并持續(xù)增長無論房地產(chǎn)市場還是建筑市場，普通住宅均是主要供給的產(chǎn)品類型商品住宅類型市場規(guī)模比率主要區(qū)域分布普通住宅(3500—8500元／㎡)9700萬㎡66.68%望京、亞運村、南三環(huán)、中關(guān)村等公寓(4000—9000元／㎡)21.18%CBD、中關(guān)村、亞運村經(jīng)濟適用房5.79%十里堡、酒仙橋、望京、六里橋等別墅(7000元／㎡以上)3.63%昌平、朝陽、通州等近、遠郊區(qū)域?qū)懽謽?、商業(yè)用房2.72%——資料來源：2002年建筑業(yè)統(tǒng)計年鑒，北京日報，遠卓分析北京市2001年各類型商品住宅價格和區(qū)域分布北京市2001年各種用途房屋建筑竣工面積比例圖（單位：％）63無論房地產(chǎn)市場還是建筑市場，普通住宅均是主要供給的產(chǎn)品類型商北京市商品房開發(fā)隨著房地產(chǎn)投資同樣高速增長，供應(yīng)量在逐年放大的同時空置率在近3年逐漸降低北京市商品房竣工面積與銷售面積（1998－2003上）萬平米資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)，遠卓分析數(shù)據(jù)顯示，雖然商品房竣工面積超過銷售面積，但是新建商品房的空置率在逐年遞減4095449571205170849064北京市商品房開發(fā)隨著房地產(chǎn)投資同樣高速增長，供應(yīng)量在逐年放大商品住宅銷售面積的增長速度高于銷售額的增長速度，反映出商品住宅平均售價逐年下降的趨勢北京市商品住宅銷售面積與銷售總額（1998－2002）萬平米北京全國資料來源：北京市統(tǒng)計年鑒65商品住宅銷售面積的增長速度高于銷售額的增長速度，反映出商品住自1998年來北京住宅市場已漸進入成熟期，商品房平均售價穩(wěn)中有降,但局部區(qū)域由于資源稀缺引起的地區(qū)性房價據(jù)高不下短期內(nèi)難以改變行政區(qū)東城區(qū)西城區(qū)崇文區(qū)宣武區(qū)平均價格5550570047004650行政區(qū)朝陽區(qū)海淀區(qū)豐臺區(qū)石景山區(qū)平均價格4650500038503400行政區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)通州區(qū)平均價格210023002250北京市住宅平均價格走勢（1996－2002）元66自1998年來北京住宅市場已漸進入成熟期，商品房平均售價穩(wěn)中市場目前呈現(xiàn)“一線兩翼”的發(fā)展格局，海淀區(qū)應(yīng)為和朝陽區(qū)及周邊地區(qū)發(fā)揮自身資源的特殊性迅速崛起，成為住宅業(yè)矚目的核心區(qū)域朝陽區(qū)利用使館區(qū)和CBD造成的國際商務(wù)氛圍，成長為北京外國人最密集、外企數(shù)量最多、的區(qū)域海淀區(qū)朝陽區(qū)石景山區(qū)豐臺區(qū)西城宣武東城崇文海淀區(qū)依借其教育科技優(yōu)勢，迅速成為信息產(chǎn)業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)密集的區(qū)域老城區(qū)區(qū)域狹小、道路狹窄、發(fā)展空間極為有限，并且受古城風(fēng)貌保護的限制、屬于國家黨政軍核心機關(guān)所在地多方面因素的制約，使二環(huán)以內(nèi)的老城區(qū)難以大幅度拓展，以舊城改造為突出特點；南城受經(jīng)濟發(fā)展因素影響，城市建設(shè)及民用建設(shè)相對落后，但具有較大的發(fā)展?jié)摿涂臻g北邊具有地理優(yōu)勢、經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢：主要以新建項目為主新城區(qū)（特別是朝陽區(qū)）可開發(fā)土地資源豐富，經(jīng)濟優(yōu)勢突出，住宅開發(fā)空間巨大。北京的重心開發(fā)生轉(zhuǎn)移，逐漸由單一核心的格局向“一線兩翼”的格局發(fā)展67市場目前呈現(xiàn)“一線兩翼”的發(fā)展格局，海淀區(qū)應(yīng)為和朝陽區(qū)及周邊不同物業(yè)具有顯著的區(qū)域分布特征物業(yè)類型主要分布區(qū)域公寓昌平：主要集中在京湯路、八達嶺高速路兩側(cè)

順義：主要集中在京順路及依托機場的馬坡鄉(xiāng)

朝陽：主要集中在亞運村商圈

朝陽：占據(jù)了CBD以及亞運村的優(yōu)勢，公寓規(guī)模比重最大，達到41.94％

海淀：有中關(guān)村支撐，公寓規(guī)模也相對比較集中；其它：東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)等公寓的占有率均在10％

以下；朝陽：依托于望京、亞運村等成熟的居住大社區(qū)，商品住宅開發(fā)規(guī)模居全市之首達到30％

豐臺：開發(fā)量僅次于朝陽區(qū)，主要是由于南三環(huán)附近開發(fā)量逐漸增加

海淀：中關(guān)村區(qū)域、學(xué)院路區(qū)域、八達嶺高速路兩側(cè)均有較好的環(huán)境依托，其普通住宅開發(fā)量也比較大

其它：大興區(qū)、西城區(qū)、通州區(qū)的普通住宅開發(fā)量也均超過了5％

朝陽：在十里堡、酒仙橋、望京等多個地方均有較大規(guī)模的經(jīng)濟適用房項目存在，是經(jīng)濟適用房規(guī)模比重最大的區(qū)域

豐臺：集中于六里橋商圈，規(guī)模也比較大

其它：大興、海淀、石景山、通州等地的經(jīng)濟適用房規(guī)模則均在10％以下

別墅公寓普通商品住宅經(jīng)濟適用房68不同物業(yè)具有顯著的區(qū)域分布特征物業(yè)類型主要分布區(qū)域公寓昌平：從2002年新盤推出的區(qū)域分布來看，區(qū)域分布失衡，開發(fā)熱點主要集中在四環(huán)周邊及四環(huán)以外地區(qū)北京市2002年新盤區(qū)域分布從新盤推出的環(huán)線分布來看，北京市今年的開發(fā)熱點主要集中在四環(huán)周邊及四環(huán)以外地區(qū)，主要是因為隨著北京市道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，今年北京市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)開始從二環(huán)、三環(huán)拓伸到了五環(huán)沿線，尤其是隨著四環(huán)路的開通和京開、京津唐高速路的開通，帶動了北京市四環(huán)和五環(huán)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。特別是位于亦莊的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的別墅類物業(yè)和京開高速沿線的低密度住宅群的開發(fā)更是說明北京住宅市場郊區(qū)化的趨勢日益顯著。東北東南二環(huán)內(nèi)西北西南郊區(qū)正北正南遠卓分析北京市2002年環(huán)線新盤分布五環(huán)外14個四至五環(huán)10個三至四環(huán)17個二至三環(huán)17個老城：1個69從2002年新盤推出的區(qū)域分布來看，區(qū)域分布失衡，開發(fā)熱點主受世界經(jīng)濟變化和供需結(jié)構(gòu)影響，北京寫字樓市場始終在處于波動之中19932000200120022008受1999開始的宏觀控制影響，寫字樓供給量有限，經(jīng)濟狀況的進一步好轉(zhuǎn)使得新興IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大國家金融機構(gòu)、新剝離的大型國企公司、機構(gòu)，消化了大面積寫字樓，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，租金持續(xù)上漲；由于市場行情看好，2000年也成為幾年來寫字樓投資量較大的一年，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴張；加上911導(dǎo)致美國經(jīng)濟下滑。2001北京甲級寫字樓市場處于低潮。19951993至1995年是北京寫字樓市場的黃金時代。以萬通新世界廣場為代表的高檔商用樓項目開始19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長安、豐聯(lián)廣場、華普大廈等眾多大體量優(yōu)質(zhì)寫字樓集中推出，北京市寫字樓市場的供應(yīng)量遠遠超出了需求量，成為寫字樓市場盛衰的轉(zhuǎn)折點。1996年，寫字樓租售價逐漸下降。1995-1998年隨著峻工量大增(近100萬平米的供應(yīng)量)和亞洲金融危機的影響，北京寫字樓市場市場租金及售價下調(diào)，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷的狀態(tài)中由于CBD的規(guī)模效應(yīng)和進入WTO的深入影響，寫字樓市場會在經(jīng)理奧運后的短暫下滑后逐漸上升，進入穩(wěn)定發(fā)展階段奧運會對寫字樓的需求會短期放大，奧運會后會有短期下滑//示意圖//

201070受世界經(jīng)濟變化和供需結(jié)構(gòu)影響，北京寫字樓市場始終在處于波動之近兩年由于庫存量的增加和SARS等對需求的的影響，北京寫字樓市場呈現(xiàn)供大于求的局面北京寫字樓市場庫存量和空置率持續(xù)上升，說明近2年市場總體的供應(yīng)量明顯大于需求量由于空置率的持續(xù)上升，供給市場競爭激烈，寫字樓持有者為了吸引租戶被迫降價，2003年上半年SARS對商業(yè)地產(chǎn)影響導(dǎo)致租金下滑幅度較大資料來源：北京市統(tǒng)計局，遠卓分析71近兩年由于庫存量的增加和SARS等對需求的的影響，北京寫字樓2003年寫字樓市場需求特征與2002年相比出現(xiàn)需求下降、缺少足夠大單客戶支撐的特點2002年市場需求特征外資機構(gòu)需求增長乏力，但與入世相關(guān)行業(yè)有明顯需求，如金融、保險等。中資機構(gòu)是需求主力，傳統(tǒng)行業(yè)占較大比重，以金融機構(gòu)（證券業(yè)不在此列）、部委機構(gòu)及轉(zhuǎn)制集團（公司）、壟斷性行業(yè)企業(yè)為主；外地企業(yè)進京成為趨勢，如外省市集團（公司）及駐京辦事處等；民營公司需求增長較快；位置好的獨棟寫字樓受到追捧；2003年市場需求特征由于非典的影響，上半年至今出租市場低迷，成交量與2002年相比有所下滑；東部市場下幅最大。大單成交均以高科技企業(yè)為主；有些客戶為了減少自身資金的輸出，遷入品質(zhì)稍低的項目中；有些客戶為了不使自身形象大打折扣，在原項目中縮減了部分面積；目前成交相對活躍的區(qū)域為中關(guān)村區(qū)域。資料來源：共好資訊，遠卓分析722003年寫字樓市場需求特征與2002年相比出現(xiàn)需求下降、缺寫字樓市場呈現(xiàn)三大需求特點加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構(gòu)的刺激要遠遠大于對外資企業(yè)機構(gòu)的刺激。如中國一汽購買南銀大廈5000平方米的案例實力雄厚的中資機構(gòu)作為寫字樓需求主力在2002年吸納了60％以上寫字樓市場份額以國內(nèi)富裕階層為主的第二代房地產(chǎn)投資性買家于1999年開始關(guān)注寫字樓市場，主要在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購買投資性物業(yè)，如2002年推出的第一大道、住邦2000、財智中心、科技財富中心、當(dāng)代青云大廈等吸引了大批投資性買家進場吸納；有統(tǒng)計顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40％左右；轉(zhuǎn)租為購內(nèi)資企業(yè)為主投資性購買由于大量創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品的低價上市，部分客戶開始實行轉(zhuǎn)租為購。代表是是中關(guān)村地區(qū)中小科技類公司；2002年北京寫字樓市場吸納了近62萬平方米的甲級寫字樓面積，其中國內(nèi)機構(gòu)大單購買多數(shù)用于自用，而外資機構(gòu)大單購買則多數(shù)用于投資用途，同時在中關(guān)村CBD和金融街地區(qū)中小機構(gòu)和個人的投資購買也非常踴躍需求趨勢73寫字樓市場呈現(xiàn)三大需求特點加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企北京市場大單租購的需求總量和需求單位面積近年有較大幅度的下降1996-2002年成交量在10000平米以上案例的總成交量資料來源：北京市統(tǒng)計局，北京市房地產(chǎn)交易中心，遠卓分析鑒于現(xiàn)有中小企業(yè)的需求比較旺盛，而大型企業(yè)相對需求飽和的趨勢，預(yù)計2003年大單租購的需求量還會進一步萎縮，單位需求面積還將減小

北京市寫字樓市場歷年來均有大面積的成交案例發(fā)生，特別是在2001年以前，市場上70％的面積被大單購買所消化；1996至2000年五年內(nèi)認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達到66家，認購面積達150萬平方米以上74北京市場大單租購的需求總量和需求單位面積近年有較大幅度的下降由于中國進入WTO對北京的刺激、CBD建設(shè)的加快，大單租購的區(qū)域需求從西部轉(zhuǎn)向東部轉(zhuǎn)移北京市大宗成交區(qū)域圖2001年前在2001年以前，有關(guān)大單租購的發(fā)生多數(shù)在遍布國家部位機關(guān)和金融機構(gòu)的西城區(qū)，特別是金融街區(qū)域，是寫字樓市場主要的大單租購區(qū)域。如下圖，在2001年以前，共有25例上萬平米的大單是在西城區(qū)成交，而僅有8例是在東部的朝陽區(qū)成交，加上東城區(qū)的11例，共有19例。朝陽區(qū)的成交數(shù)量已經(jīng)達到57個，成交面積為27萬平米；而西城區(qū)僅為11個，成交面積也只有6萬；海淀區(qū)雖然有16例大單成交，但成交面積僅有4.7萬平米，成交單位面積小

成交面積萬平米成交個數(shù)個北京市大宗成交區(qū)域圖（2001－2002）成交面積萬平米成交個數(shù)個75由于中國進入WTO對北京的刺激、CBD建設(shè)的加快，大單租購的朝陽區(qū)海淀區(qū)由于中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)，導(dǎo)致2002年海淀區(qū)是一個比較大的寫字樓投資熱點，超過朝陽區(qū)，但隨著CBD和奧運的建設(shè)，未來三年內(nèi)朝陽區(qū)的供應(yīng)量仍將超過海淀區(qū)未來朝陽：42％海淀：42％西城：8％其他：17％宣武&崇文：5％豐臺：3％資料來源：共好資訊，遠卓分析北京市各區(qū)在建、擬建的寫字樓面積76朝陽區(qū)海淀區(qū)由于中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)，導(dǎo)致2002年海淀區(qū)是一個熱點難點入世后大量外企將蜂涌而至，世界500強有1／3都已入住CBD了ＣＢＤ占北京在建、擬建的寫字樓項目總量的一半（500萬平米），是目前該區(qū)寫字樓存量的３倍外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例外資金融機構(gòu)進入中國市場有一個時間準(zhǔn)入的問題金融街板塊是北京各大部委機關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的主要是各大銀行的總部和非銀行的金融機構(gòu)總部及電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險、及電信等都是一些目前沒有對外開放進入WTO后將率先開放的行業(yè)。服務(wù)設(shè)施的缺乏需求對象缺乏（外資銀行中部設(shè)到上海）CBD中關(guān)村金融街中關(guān)村未來三年內(nèi)有近300萬平方米的供應(yīng)量，是該區(qū)存量的四倍國內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸中關(guān)村寫字樓2002年態(tài)勢良好，但三年之后不容樂觀，政府通過大供應(yīng)將促使價格下降北京寫字樓市場格局將出現(xiàn)三足鼎立的局面77熱點難點入世后大量外企將蜂涌而至，世界500強有1／3都已入寫字樓、商用樓市場預(yù)測受世界經(jīng)濟影響，特別是甲級寫字樓，將隨著世界經(jīng)濟波動而波動，需要選擇良好機會進行投資由于科技發(fā)展，使舊樓淘汰更新快，新建與甲級寫字樓將具有一定優(yōu)勢，導(dǎo)致甲級寫字樓出售較好2004年前市場供應(yīng)量少，但這期間擬建和開工的項目較多，將集中在2004年后推向市場海淀區(qū)與朝陽區(qū)空置率最少，是投資最佳區(qū)域。另外，CBD、金融街、中關(guān)村是投資與需求熱點1、受世界經(jīng)濟影響，在波動中發(fā)展2、甲級寫字樓出售市場好于出租市場，但一般寫字樓則相反3、2004年前是高檔寫字樓利好時代，2004年后大量寫字樓推出，有實力者方能在競爭中獲勝4、城市局部區(qū)域性強遠卓對北京市寫字樓和商用樓宇市場趨勢的預(yù)測78寫字樓、商用樓市場預(yù)測受世界經(jīng)濟影響，特別是甲級寫字樓，將隨石家莊79石家莊79調(diào)研主要結(jié)論房地產(chǎn)宏觀環(huán)境

經(jīng)濟發(fā)展水平在全國重點城市中處于中游，人均可支配收入甚至低于全國平均水平城市人口基數(shù)較低且增長緩慢房地產(chǎn)市場市區(qū)房地產(chǎn)市場近年來并未呈良好的增長態(tài)勢市場供需的主體主要是住宅，特別是中低端和經(jīng)濟適用房，寫字樓和商鋪有一定的增長空間土地價格的增長和競爭環(huán)境的混亂加劇了市場風(fēng)險80調(diào)研主要結(jié)論房地產(chǎn)宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場80石家莊市概況石家莊市概況石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析石家莊房地產(chǎn)市場分析市場總體分析市場需求分析市場供給分析81石家莊市概況石家莊市概況81石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)，是重要的交通樞紐石家莊市既是這個經(jīng)濟區(qū)的主要經(jīng)濟體之一，又是重要的交通樞紐，有京廣、石太、石德和朔黃四條鐵路交匯，又有京深、石太、石黃、石濟高速公路和107、307、308等到國家級公路在市域內(nèi)交錯黑龍江吉林遼寧山東福建江西安徽湖北(4)湖南

廣東廣西

上海河南山西

海南內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四川貴州云南

西藏新疆江蘇浙江天津北京臺灣25%河北

重慶1986年河北山東遼寧三省與天津市共17個城市共同組建了環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)82石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)，是重要的交通樞紐石石家莊市轄6個區(qū)和17個縣(市)83石家莊市轄6個區(qū)和17個縣(市)83市區(qū)由新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)五個區(qū)和1個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)組成84市區(qū)由新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)五個區(qū)和1個高新石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析石家莊市概況石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析石家莊房地產(chǎn)市場分析市場總體分析市場需求分析市場供給分析85石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析石家莊市概況85石家莊市的GDP近年來按照年平均10％的速度持續(xù)穩(wěn)定增長，2002年GDP在全國34個重點城市中排名第9位，增長速度卻排在了第19位CAGR＝10％石家莊市國內(nèi)生產(chǎn)總值（1997－2002，億元）1998年1999年1997年2000年2001年2002年86石家莊市的GDP近年來按照年平均10％的速度持續(xù)穩(wěn)定增長，2經(jīng)濟中速增長的同時，石家莊市的人均可支配收入仍處于低于全國平均水平石家莊市與全國人均可支配收入比較（1997－2002，元）1998年1999年1997年2000年2001年2002年資料來源：石家莊市統(tǒng)計年鑒全國平均石家莊87經(jīng)濟中速增長的同時，石家莊市的人均可支配收入仍處于低于全國平根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3:1至6:1時，居民才能負擔(dān)得起，從而激發(fā)強勁的購買，石家莊現(xiàn)在的比率為8:1住宅售價與家庭年收入比資料來源：建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司美國深圳廣州上海石家莊810.510112.84.8加拿大3.7英國這種收入水平導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，居民負擔(dān)不起合意的住房石家莊市目前的居民家庭戶均收入1.9萬元根據(jù)調(diào)查，工薪階層期望的價位是10萬元左右而目前90平米的住宅平均價格在19萬左右從而導(dǎo)致供需缺口的存在88根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個國