為何房地產城市進入研究越來越受開發(fā)商重視？為何房地產城市進入研究越來越受開發(fā)商重視？一、隨著城市化進程的加快，城市內基礎建設越來越好，商品住宅市場開始在更多的城市發(fā)展壯大序號城市第三產業(yè)比重1東莞52.5%2南京51.3%3濟南51.0%4廈門50.3%5武漢49.8%6杭州48.5%7溫州45.9%8珠海45.5%9青島45.2%10長沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13寧波42.3%14臺州42.2%15無錫41.0%……………除一線城市外，全國有30個以上的城市第三產業(yè)比重占30%以上序號城市人口1鄭州74462臨沂11423南陽1096.224周口1003.955哈爾濱991.66石家莊977.417贛州896.998邯鄲896.49徐州868.1910濰坊862.4811駐馬店853.0312西安843.4613商丘832.3914濟寧831.3115菏澤824.84……………除一線城市外，全國有100個以上的城市常住人口超過400萬序號城市房地產銷售面積1大連53752蘇州21823長沙14064沈陽13965西安12566鄭州11987常州10828無錫10079貴陽81810寧波81511佛山77912合肥77913南寧73114長春71515哈爾濱704……………除一線城市外，全國有50個以上的城市房地產容量超過400萬城市進入研究原來越受重視一、隨著城市化進程的加快，城市內基礎建設越來越好，商品住宅二、十大重點城市土地市場競爭激烈，土地單價高，開發(fā)商投入成本過大，風險較高，投資進入的難度越來越大重點城市土地樓板價（2009年）城市土地成本（元/平方米）上海7057北京5111廣州4234深圳4022杭州5480南京2643武漢2029重慶1711天津1388成都980排名城市地塊名稱溢價率1南京浦口區(qū)七里河西側、臨江路以東地塊572.22%2南京浦口區(qū)七里河西側、臨江路以西地塊537.88%3南京浦口區(qū)七里河西側、興隆路以北地塊407.50%4杭州余政掛出(2010)75號346.22%5上海青浦區(qū)華新鎮(zhèn)民興大道北側地塊334.62%6廣州增城市石灘鎮(zhèn)橫嶺83102203A10042地塊329.41%7上海南匯區(qū)航頭中心鎮(zhèn)A1儲備地塊328.33%8廣州增城市83003207A10026地塊）263.47%2010年10月重點城市土地溢價率排名城市進入研究原來越受重視二、十大重點城市土地市場競爭激烈，土地單價高，開發(fā)商投入成本三、開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來越多的企業(yè)進入“百億”行列，為保持可持續(xù)性發(fā)展，企業(yè)必須加快擴張步伐，向更多的城市進軍2009年百億企業(yè)排行榜城市進入研究原來越受重視三、開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來越多的企業(yè)進入“百億”行列，為保持四、一、二線重點城市的高房價把購房者推向其他中小城市，隨著城市快速干道的建立，區(qū)域一體化的發(fā)展，客戶外溢三、四線城市的現象越發(fā)明顯區(qū)域一體化是全國各城市群的發(fā)展重點鎮(zhèn)江市40665327泰州市4029550056007300無錫市6200長三角環(huán)渤海150007500廊坊600056005000550046504200華中價格洼地城市更容易吸引客戶城市進入研究原來越受重視四、一、二線重點城市的高房價把購房者推向其他中小城市，隨著城市場TextinhereTextinhere企業(yè)客戶現有重點城市飽和，風險過大三、四線城市崛起相投資空間大、風險小的三四線新城外溢需要更多的市發(fā)展空間維持高業(yè)績企業(yè)必須把握三四線城市的發(fā)展機會，快速向各城市布局擴張“房地產投資研究”是企業(yè)快速擴張的戰(zhàn)略指導城市進入研究原來越受重視市場TextinTextin企業(yè)客戶現有重點城市飽和以某一業(yè)務為例，探討如何進行房地產進入戰(zhàn)略研究以某一業(yè)務為例，探討如何進行房地產進入戰(zhàn)略研究萬科：分階段擴張，“3+X戰(zhàn)略”實現全國化布局萬科區(qū)域擴張步驟區(qū)域主要開發(fā)城市珠三角廣州深圳廈門?？诟Ｖ葜楹|莞佛山中山惠州//長三角上海杭州南京蘇州寧波合肥無錫鎮(zhèn)江環(huán)渤海及東北北京天津大連青島沈陽長春鞍山/華中武漢長沙南昌/西南重慶成都西安/萬科：3+X全國戰(zhàn)略布局，最終成就全國住宅的龍頭老大地位發(fā)展階段時間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向第一階段1991-1995快速擴張，以一線城市為重點向三四線城市擴張，一度擴張到13個城市深圳、上海等沿海開放城市為重點，試探性進入二三線城市包括商業(yè)在內的和房地產有關的全程開發(fā)，積極進入每個可選擇的區(qū)域第二階段1997-2000由擴張到收縮期，集中優(yōu)勢資源至一二線城市，重點擴大重點城市的市場占有率基本以深、京、滬、津4個城市為主逐步確立只做住宅的核心理念，包括華潤超市在內的商業(yè)內容被逐步剝離，該階段主要滿足首置客戶的購房需求第三階段2000年至今確立3+X戰(zhàn)略，以長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域為核心逐層推進，基本實現全國化布點除三大區(qū)域主要城市外，兼顧武漢、成都等重要城市，并逐步向區(qū)域內三四線城市拓展推進從城花首置系列到金色改善系列的產品劃分體系，形成了住宅產品全系列的覆蓋以客戶為導向，營造舒適的居住氛圍由首置產品向全產品系列擴展舉例房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選萬科：分階段擴張，“3+X戰(zhàn)略”實現全國化布局萬科區(qū)域擴綠城區(qū)域擴張步驟綠城區(qū)域擴張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點區(qū)域逐層拓展發(fā)展階段時間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向第一階段2000年前區(qū)域深耕，基本以杭州作為根據地進行發(fā)展，并逐步進入浙江省內城市杭州及部分浙江省內城市打造高檔住宅，做最好的產品，提供顧客尊貴的居住感第二階段2000-2003區(qū)域深耕+核心城市，繼續(xù)以浙江為重點，開始向核心城市拓展，先后進入上海、北京浙江省內仍是其主戰(zhàn)場，上海、北京等重點城市開始出現綠城的身影把其一貫堅持的高檔產品策略繼續(xù)復制到浙江省外的其他核心城市，獲得了良好的接受度第三階段2003年至今區(qū)域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依舊是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全國化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、長沙、鄭州、青島等二三線城市其提供高檔產品思路的繼續(xù)延續(xù)，并對包括戶型在內的多個方面逐步進行提升，以進一步增加產品力，另一方面利用其品牌優(yōu)勢，加強了合作開發(fā)的模式，市場占有率迅速擴大以產品為導向，營造尊貴的居住感堅持改善類產品為主，以形成了較強的品牌效應區(qū)域主要開發(fā)城市長三角杭州上海寧波合肥南京南通溫州紹興長興海寧德清新昌臨安淳安桐廬舟山環(huán)渤海及東北北京青島濟南/其他區(qū)域廣州長沙鄭州烏魯木齊舉例綠城：長三角深耕，樹立企業(yè)區(qū)域品牌地位，保證行業(yè)較高利潤率企業(yè)不同，業(yè)務戰(zhàn)略也不同房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選綠城區(qū)域擴張步驟綠城區(qū)域擴張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點區(qū)域逐結合天潤的自身特征及發(fā)展目標，我們?yōu)樘鞚櫾O定設定了相關篩選條件天潤城市選擇的思考路徑與標準天潤自身特征與發(fā)展目標1、中等規(guī)模、上市企業(yè)2、已經產生擴張需求擴張目標三大關鍵詞利潤是企業(yè)成長和持續(xù)發(fā)展的關鍵，因此需要一定的市場需求為支撐區(qū)域中處于價格洼地的城市，由于價格透支度低，從而具有較大的成長空間市場規(guī)模適中價格洼地，透支度低重大規(guī)劃利好，具備一定經濟和人口基礎土地市場透明度低，進入成本小競爭強度小，壓力輕價格與空間具備一定經濟基礎和人口規(guī)模，同時受到國家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導入、產業(yè)升級等方面具有良好的前景關鍵詞一：利潤保證關鍵詞二：市場占有關鍵詞三：持續(xù)發(fā)展容量與潛力市場規(guī)模過大、發(fā)展高度成熟的城市難以實現較大的市場占有（上海、北京市場份額最高的企業(yè)占比僅在5%以內）城市在發(fā)展過程中必然要經歷價格分化的階段，在此過程中各檔次細分市場將具有不同的發(fā)展機會競爭壓力小，進入門檻相對較低，較易實現市場占有和持續(xù)發(fā)展；土地市場操作靈活，可通過協議等方式拿地，進入成本低機會與風險房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范結合天潤的自身特征及發(fā)展目標，我們?yōu)樘鞚櫾O定設定了相關篩選條通過第一階段的研究，我們認為長三角、環(huán)渤海、成渝經濟特區(qū)、長株潭、北部灣、海南島六大區(qū)域將成為未來發(fā)展熱點國家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域是重點考慮對象國家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ髧艺叻龀仲Y金主要流向產業(yè)升級、人口導入從未來前景層面考慮對關注區(qū)域的選擇城市基礎差異、市場容量差異、發(fā)展?jié)摿Σ町愰L三角區(qū)域現有水平高環(huán)勃海市場發(fā)展現狀一般，但市場容量和潛力較大中西部區(qū)域起步較晚，但市場容量巨大海南島市場未來潛力巨大各區(qū)域存在較大的差異環(huán)渤海城市群長三角城市群西部城市群華中區(qū)域珠三角城市群東北區(qū)域海南島北部灣經濟熱點區(qū)域房地產熱點區(qū)域房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范通過第一階段的研究，我們認為長三角、環(huán)渤海、成渝經濟特區(qū)、長海口、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬寧、儋州、東方直轄：上海江蘇：南京、無錫、徐州、常州、蘇州、南通、連云港、淮安、鹽城、揚州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷浙江：杭州、溫州、紹興、舟山、臺州、金華、嘉興、寧波、麗水、衢州、湖州安徽：合肥、安慶、馬鞍山、蕪湖、巢湖、滁州、宿州、淮南、淮北、宣城、銅陵、蚌埠、六安、池州、阜陽、亳州、黃山直轄：北京、天津河北：石家莊、承德、張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、衡水、邢臺、邯鄲山東：濟南、青島、淄博、棗莊、東營、煙臺、濰坊、濟寧、泰安、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤山西：太原、大同、長治、陽泉、晉中、晉城、忻州、朔州、臨汾、運城、呂梁遼寧：沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營口、阜新、遼陽、鐵嶺、朝陽、盤錦、葫蘆島直轄：重慶四川：成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽、綿陽、廣元、遂寧、內江、樂山、南充、宜賓、廣安、達州、巴中、雅安、眉山、資陽、阿壩、甘孜、涼山貴州：貴陽、六盤水、遵義、安順、黔南、黔西、黔東南、銅仁、畢節(jié)廣西：南寧、北海、防城港、欽州、玉林、崇左、柳州、桂林、梧州、貴港、百色、賀州、河池、來賓云南：昆明、曲靖、玉溪、昭通、普洱、保山、麗江、臨滄、楚雄、紅河、文山、西雙版納、大理、德宏、怒江、迪慶湖南：長沙、岳陽、衡陽、益陽、株洲、湘潭、邵陽、懷化、常德、永州、郴州、婁底、張家界、湘西湖北：武漢、黃石、襄樊、荊州、宜昌、黃岡、鄂州、十堰、孝感、荊門、咸寧、隨州、仙桃、天門、潛江、神農架、恩施州江西：南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、九江、新余、鷹潭、贛州、吉安、宜春、撫州、上饒河南：鄭州、洛陽、開封、平頂山、安陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、濮陽、三門峽、南陽、商丘、信陽、許昌、漯河、濟源、周口、駐馬店海南（8個）長三角（42個）環(huán)渤海（55個）成渝（31個）北部灣（30個）華中（60個）我們將從六大區(qū)域226個城市中為天潤尋找合適的進入方向房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范?？?、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬寧、儋州、東方海南（8個）6大區(qū)域城市房地產投資機會天潤集團理想的投資城市海南東北珠三角成渝地區(qū)環(huán)渤海長三角北部灣華中區(qū)域淘汰城市城市A城市B城市C被選城市重點城市核心城市適當規(guī)模城市價格有空間城市競爭適中城市其他城市—1城市—2城市—3城市X城市Y城市房地產價格水平和增長空間城市房地產容量與潛力淘汰城市城市E城市F城市G第一輪篩選第二輪篩選第三輪條件比較，挑選出適合天潤投資的城市模型建立：通過兩輪條件篩選和一輪條件比較，最終挑選出適合天潤投資的城市房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范6大區(qū)域城市房地產投資機會天潤集團理想的投資城市海南東北珠三市場容量適中，具有持續(xù)開發(fā)潛力易建立外來企業(yè)品牌度標桿企業(yè)市場份額較大典型城市：太原市場容量小，利潤回報低客戶對外來品牌接受度低，外地企業(yè)少典型城市：仙桃、玉溪市場容量大，需求支撐足客戶對于產品要求逐步提高品牌企業(yè)多，競爭相對激烈，標桿企業(yè)市場份額一般典型城市：杭州、長沙價格高成本高，回報率取決于企業(yè)運營水平客戶對產品品質要求較高大型企業(yè)眾多，競爭激烈，標桿企業(yè)市場份額不高典型城市：上海、北京…快速發(fā)展階段500-1000萬方成長階段200-500萬方成熟階段1000萬方以上起步階段200萬方以下09年典型城市TOP20企業(yè)市場份額容量規(guī)模城市TOP1企業(yè)比重200-500太原富力13%500-1000杭州綠城8%1000以上北京富力3%上海綠地5%成都藍光3%第一輪篩選條件：城市房地產容量及發(fā)展?jié)摿χ袊康禺a市場發(fā)展還處于初級階段，其房地產發(fā)展的成熟程度基本可以通過其規(guī)模來衡量根據天潤對于市場占有率要求，我們認為市場規(guī)模在200-1000萬平方米區(qū)間的城市相對適合容量過小的城市，中短期內企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展所需要的需求支撐和利潤回報不足容量過大的城市，市場份額分散，難以實現較高的市場占有房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范市場容量適中，具有持續(xù)開發(fā)潛力市場容量小，利潤回報低市場容量200-1000萬各城市房地產市場容量與潛力不同，規(guī)模適中的城市相對符合天潤的需求，共有48個城市符合天潤對于市場占有率要求的城市長三角區(qū)域（19個）合肥、安慶、紹興、臺州、金華、嘉興、寧波、常州無錫、杭州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、揚州、宿遷、南通環(huán)渤海區(qū)域（15個）張家口、唐山、石家莊、廊坊、錦州、營口、鞍山、大連、青島、泰安、德州、淄博、煙臺、濟南、太原華中區(qū)域（11個）南陽、新鄉(xiāng)、周口、信陽、洛陽、鄭州、長沙、株洲、吉安、贛州、南昌成渝區(qū)域（3個）貴陽、瀘州、昆明房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范200-1000萬各城市房地產市場容量與潛力不同，規(guī)模適中的合肥、金華、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在同等級城市中處于價格洼地，未來上升空間大。其中：合肥09年10%的成交量，其成交價格超過全市均價25%，部分項目均價達到全市均價兩倍以上，城市內高檔住宅市場和價差體系開始逐步形成，價格敏感度較低，適宜中、高檔物業(yè)開發(fā)；金華、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在區(qū)域內價格透支度均相對較低，城市內價差體系尚未形成，價格敏感度高，適宜中檔物業(yè)開發(fā)。石家莊、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、營口、張家口、錦州、鞍山在同等級城市中處于價格洼地：太原少量品牌開發(fā)商項目價格已突破萬元，價差體系逐步完善，適宜高檔項目開發(fā)；

石家莊整體房價較為平穩(wěn)，價差體系尚未形成，價格敏感度較高，適宜中檔項目開發(fā)；唐山、泰安單價超過五千元的項目逐步增多，價差體系正在形成，適宜中高檔項目的開發(fā)；

營口、德州等城市的房價差距尚未拉開，價格敏感度較高，適宜中檔項目開發(fā)。長沙、南昌、株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州在中部城市中處于價格洼地：長沙、南昌高檔住宅成交均價分別為全市平均價格的150％、200%，價差體系開始形成，適宜以中檔住宅為主，適當配置一定比例高檔住宅株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州等城市價格透支度低，適宜開發(fā)中檔住宅貴陽、瀘州在西部同等級城市中處于價格洼地貴陽當前市場高檔項目占比約4%，價差體系正在逐步形成，適宜開發(fā)中高檔項目瀘州已出現高于全市均價水平20-40%的高端樓盤，價差體系正在形成，適宜開發(fā)中高檔項目二八價格線第二輪篩選條件：城市房地產價格水平和增長空間房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范合肥、金華、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州篩選結果：通過第一輪和第二輪篩選，符合天潤關于城市投資的占有率要求和利潤率要求的城市共有38個,且以三、四線城市為主。環(huán)渤海區(qū)域（12個）張家口、唐山、石家莊、廊坊、營口、錦州、鞍山、淄博、泰安、濟南、德州、太原長三角區(qū)域（14個）合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉興華中區(qū)域（10個）周口、信陽、新鄉(xiāng)、南陽、洛陽、株洲、長沙、南昌、吉安、贛州成渝區(qū)域（2個）貴陽、瀘州海南（1個）海南省（單獨分析）房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范篩選結果：通過第一輪和第二輪篩選，符合天潤關于城市投資的占有根據市場跟蹤，我們發(fā)現三、四線城市的房地產地位逐漸提高，許多之前企業(yè)紛紛搶占市場，預計三、四線城市已經不可避免的成為了下一輪逐鹿之地。提示點一：三、四線城市市場成交比重逐漸增加提示點二：三、四線對于TOP20企業(yè)的業(yè)績貢獻率不斷提高布局三、四城市已是大勢所趨，但關鍵要考量選擇城市投資的先后順序房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據市場跟蹤，我們發(fā)現三、四線城市的房地產地位逐漸提高，許多第三輪比較分析中，通過比較城市的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現天潤未來需要重點關注的城市高低低高重點關注城市的選擇評估的依據利潤水平市場規(guī)模AB利潤水平通過測算各城市土地成本和建安成本占價格的比重潛在市場規(guī)模通過市場調研得出各城市房地產市場容量，并通過比較得出區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)模來推導出未來該城市的未來房地產需求。房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范第三輪比較分析中，通過比較城市的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現天潤未城市安慶鞍山長沙常州德州贛州貴陽合肥淮安吉安濟南嘉興金華商品房銷售面積（萬平方米）214248823504216233413933264205371328315城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽南昌南通南陽石家莊宿遷太原泰安泰州商品房銷售面積（萬平方米）201423298202270335419204339355182213303城市唐山新鄉(xiāng)信陽徐州鹽城揚州營口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博/商品房銷售面積（萬平方米）313225257294287304228237214226354237/首先通過調研了解各城市房地產市場基本容量層級房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范城市安慶鞍山長沙常州德州贛州貴陽合肥淮安吉安濟南嘉興金華商品利潤水平主要通過各城市土地價格和建安成本在當地商品房價格中所占的比重進行推算城市安慶鞍山長沙常州德州贛州貴陽合肥淮安吉安濟南嘉興金華土地平均樓板價（元/平方米）684859108513664203897981526780376167523151512平均建安成本（元/平方米）105012001200139711001050114412161050900140014501200商品房銷售價格（元/平方米）3145338540945023237721343777440130361980577661594533利潤水平[1-(a+b)/c]44.86%39.17%44.19%44.99%36.05%32.57%48.58%37.70%39.72%35.56%46.76%38.87%40.17%城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽南昌南通南陽石家莊宿遷太原泰安泰州土地平均樓板價（元/平方米）6179072526246571469169452794585713308291076平均建安成本（元/平方米）1050125012501050117513001240100012001100132211301100商品房銷售價格（元/平方米）2582393127972587305546454830264938973000482231804029利潤水平[1-(a+b)/c]35.44%45.13%46.30%35.29%40.03%40.39%39.25%42.36%44.96%34.77%45.01%38.40%45.99%城市唐山新鄉(xiāng)信陽徐州鹽城揚州營口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博土地平均樓板價（元/平方米）14255144581125120317546834681013276749482平均建安成本（元/平方米）128090090012001100115010431000120090010001180商品房銷售價格（元/平方米）467621332017365237705327287823674066172326102773利潤水平[1-(a+b)/c]42.15%33.71%32.67%36.34%38.91%45.49%40.00%37.98%45.57%31.75%32.99%40.06%房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范利潤水平主要通過各城市土地價格和建安成本在當地商品房價格中所根據市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣高低低高利潤水平市場規(guī)模貴陽房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣高低低高通過研究發(fā)現，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門檻度、市場競爭強度等四方面對于城市房地產吸引力有著較大影響。區(qū)域規(guī)劃輻射力人口紅利土地市場門檻度市場競爭強度1234城市的整體經濟實力和該城市接受區(qū)域規(guī)劃輻射了大小將決定城市房地產市場發(fā)展的快慢和高度。人口規(guī)模是該城市房地產市場發(fā)展的基礎。決定了城市未來房地產購買客戶是否具有基本支持。城市土地市場的透明度決定了天潤進入的難易程度以及前期投入成本的高低程度。市場競爭決定了天潤進入城市以后的開發(fā)成本及品牌成本的投入，同時也將影響到天潤產品溢價的預期。

最終結論房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范通過研究發(fā)現，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門檻度、市場首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產的容量變化區(qū)域輻射力影響的大小取決于四個方面2143區(qū)域整體定位產業(yè)定位交通定位核心城市經濟地位區(qū)域規(guī)劃級別國家政策傾斜程度規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域整體產業(yè)定位產業(yè)之間是否形成銜接互補作用交通系統(tǒng)規(guī)劃是否能形成交通一體化？核心城市的經濟實力核心城市是單核的還是多核的房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產的容量變長三角城市群——長三角一體化（產業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢湖蕪湖南京揚州鎮(zhèn)江南京都市圈皖江經濟帶杭州城市圈長三角城市群核心城市次核心城市上海杭州南京主要輻射范圍蘇州、無錫、常州、南通湖州、嘉興、紹興揚州、鎮(zhèn)江、淮安次要輻射范圍合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城重大事件1、皖江經濟帶升級至國家戰(zhàn)略主要利好：產業(yè)轉移、人口導入重點影響城市：合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶2、滬寧、滬杭高鐵即將開通主要利好：1小時交通圈形成，一體化進程加快重點影響城市：滬寧、滬杭沿線城市3、蘇通大橋開通主要利好：蘇南蘇北時空距離縮短重點影響城市：南通房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范長三角城市群——長三角一體化（產業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀經濟區(qū)山東半島經濟區(qū)遼東半島經濟區(qū)核心城市北京青島、煙臺沈陽、大連主要輻射范圍天津、石家莊、唐山威海、濰坊、濱州、東營鞍山、撫順、本溪、丹東次要輻射范圍河北、山東、遼寧、山西其他城市重大事件1、天津濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略主要利好：吸引資金、人口導入重點影響城市：天津2、京津唐都市經濟圈主要利好：加速區(qū)域一體化，互補發(fā)展重點影響城市：北京、天津、唐山3、山東半島藍色經濟區(qū)建設主要利好：海陸一體化，推動海洋旅游業(yè)，推進中日韓貿易重點影響城市：青島、煙臺、威海、濰坊、濱州、東營等京津冀經濟區(qū)山東半島經濟區(qū)房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀經濟西部城市群西部城市群西部城市群成渝經濟區(qū)北部灣經濟區(qū)核心城市成都、重慶南寧主要輻射范圍樂山、自貢、宜賓、南充等北海次要輻射范圍四川、廣西、云南、湖南等其他周邊省份城市重大事件1、“成渝新特區(qū)”主要利好：吸引資金、人口導入重點影響城市：成都、重慶2、成渝高鐵主要利好：推動沿線區(qū)域發(fā)展重點影響城市：成都、重慶、貴陽、昆明、資陽等3、廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃主要利好：吸引投資、對接南亞貿易區(qū)重點影響城市：南寧、北海等北部灣經濟區(qū)成渝經濟區(qū)房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范西部城市群西部城市群西部城市群成渝經濟區(qū)北部灣經濟區(qū)核心城武漢城市圈中原城市群華中城市群2、武廣高速鐵路通車主要利好：武漢、廣州、長沙3小時交通圈形成重點影響城市：武漢、長沙及沿線城市重大事件1、武漢城市群、長株潭城市群、鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)升級至國家戰(zhàn)略主要利好：產業(yè)轉移、人口導入重點影響城市：武漢、長沙、株洲、湘潭、南昌武漢城市群核心城市武漢主要輻射范圍孝感、黃石、鄂州、黃岡、仙桃、潛江、天門、咸寧長株潭城市群核心城市長沙、株洲、湘潭主要輻射范圍岳陽、常德、益陽、衡陽、婁底鄱陽湖生態(tài)經濟區(qū)核心城市南昌、景德鎮(zhèn)、鷹潭主要輻射范圍九江、新余、撫州、宜春、上饒、吉安部分縣（市、區(qū)）中原城市群核心城市鄭州、洛陽主要輻射范圍開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源鄱陽湖經濟區(qū)長株潭城市群房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范武漢城市圈中原城市群華中城市群2、武廣高速鐵路通車重大事件武城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產的容量變化區(qū)域區(qū)域整體定位產業(yè)定位交通定位核心城市經濟實力最終得分環(huán)渤海輻射區(qū)域較高較高強4長三角輻射全國高高強5成渝輻射區(qū)域中中一般3華中輻射區(qū)域中中一般3房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產的容量變化區(qū)域與輻射城市的車程距離是另外一個考慮三、四線城市受輻射程度的關鍵要素城市鞍山德州濟南錦州廊坊石家莊泰安唐山營口張家口淄博長沙株洲核心城市北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京長沙長沙距離（公里）574.5274.3365.2423.149.3262.2415154.5502164.3371.2/50行車距離（小時）5.752.743.654.230.492.624.151.555.021.643.71/0.63城市瀘州貴陽贛州吉安南昌安慶常州合肥淮安嘉興金華連云港南通核心城市成都貴陽南昌南昌南昌上海上海上海上海上海上海上海上海距離（公里）239.7/326.1190.1/428.4157.8403.9253.387.8296.4429.8100.6行車距離（小時）3.00/4.082.38/3.571.323.372.110.732.473.580.84城市宿遷泰州徐州鹽城揚州鎮(zhèn)江太原洛陽南陽新鄉(xiāng)信陽周口/核心城市上海上海上海上海上海上海太原鄭州鄭州鄭州鄭州鄭州/距離（公里）426.8200.3523.7267.1233.6218.6/106.9218.867295.5157/行車距離（小時）3.561.674.362.231.951.82/1.342.740.843.691.96/房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范與輻射城市的車程距離是另外一個考慮三、四線城市受輻射程度的關機會最大機會較大機會一般潛在市場規(guī)模利潤水平高高低評估的依據經濟成熟度通過各城市的經濟發(fā)展成熟度來判斷房地產市場發(fā)展空間和投資機會經濟發(fā)展成熟的城市，未來房地產市場發(fā)展空間越大，投資機會越大規(guī)劃利好度通過各城市國家戰(zhàn)略規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃及地方規(guī)劃的情況，來判斷房地產市場發(fā)展?jié)摿屯顿Y機會規(guī)劃級別越高的城市未來房地產市場發(fā)展?jié)摿υ酱螅瑑r格提升空間越大，投資機會越大根據各城市受核心城市輻射不同帶來的潛在市場容量影響，進一步調整市場吸引力矩陣↑↓↓↓↓↓↓↓↓↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑

貴陽↑房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范機會最大機會較大機會一般潛在市場規(guī)模利潤水平高高低評估的依據其次，城市的人口紅利結構同樣也是影響城市未來房地產的容量變化的一個重要因素。**************39年27年*********家庭生命周期與購房行為對應關系住房需求趨勢購房行為產生與家庭的生命周期有著密切聯系房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范其次，城市的人口紅利結構同樣也是影響城市未來房地產的容量變化中國各城市的家庭生命周期相差不大，因此影響其城市房地產未來容量的關鍵因素是城市的人口規(guī)模城市淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營口揚州鹽城徐州信陽新鄉(xiāng)唐山泰州人口規(guī)模（萬人）420.62381.15997.00268.77421.22233.80459.79811.71946.86669.00511.00743.25500.89城市泰安太原宿遷石家莊南陽南通南昌洛陽瀘州連云港廊坊錦州金華人口規(guī)模（萬人）554.72347.14534.58984.601004.00763.72461.52642.00430.40488.25410.26310.10461.41城市嘉興濟南吉安淮安合肥貴陽贛州德州常州長沙鞍山安慶/人口規(guī)模（萬人）338.07603.99479.49536.91486.74393.86836.66564.19358.74645.14351.40613.89/房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范中國各城市的家庭生命周期相差不大，因此影響其城市房地產未來容根據各城市人口紅利結構不同帶來的潛在市場容量影響，進一步調整市場吸引力矩陣人口劃分城市指標評估600萬以上南陽、周口、石家莊、徐州、贛州、鹽城、南通、唐山、信陽、長沙、洛陽、安慶、濟南人口眾多，市場容量不斷擴張，有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資機會較大400-600萬德州、泰安、淮安、宿遷、新鄉(xiāng)、泰州、連云港、合肥、吉安、南昌、金華、揚州、瀘州、張家口、淄博、廊坊對整體市場影響不大，投資機會一般400萬以下貴陽、株洲、常州、鞍山、太原、嘉興、錦州、鎮(zhèn)江、營口人口偏少，市場容量過低，不利于企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展，投資機會較低↓↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↓↓↓↓↓↓↓↓評估的依據高高低

貴陽潛在市場規(guī)模利潤水平房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據各城市人口紅利結構不同帶來的潛在市場容量影響，進一步調整第三，土地獲取的門檻度高度直接決定了天潤房地產項目開發(fā)成本，是決定天潤進入城市利潤水平的考量因素土地獲取渠道城市類型競爭強度成本水平談判難易程度是否適合天潤政府公開招拍掛經濟水平較高，房地產市場相對成熟的城市，如上海、北京、深圳等一線城市較大較高資金驅動，談判難度一般

政府協議土地出讓經濟水平相對較低、房地產市場成熟度相對不高的城市，如三、四線城市等一般較低資源驅動，談判難度較大，關鍵在于政府資源如何？

企業(yè)二手土地轉讓兩者兼之一般一般渠道驅動，談判伴讀一般，關鍵在于如何處理信息對稱問題

房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范第三，土地獲取的門檻度高度直接決定了天潤房地產項目開發(fā)成本，根據城市房地產市場調研，按照各城市土地市場獲取門檻度不同，對企業(yè)進入機會矩陣的行業(yè)利潤水平進行修正高高低評估的依據土地市場門檻度城市指標評估低連云港、徐州、鹽城、洛陽、淮安、信陽、鞍山、張家口、淄博、贛州、營口、周口、新鄉(xiāng)、德州、鎮(zhèn)江、安慶、泰安、吉安、南陽、瀘州、錦州、太原可通過協議、轉讓等方式獲取土地，低成本拿地機會較大中南通、廊坊、貴陽、濟南、宿遷、株洲、石家莊、嘉興、金華、唐山、揚州、泰州土地出讓方式多樣，機會和競爭并存高長沙、合肥、南昌、常州土地獲取只能通過招拍掛來取得，競爭激烈，成本較高，低價拿地機會較低↓

貴陽↓↓↓↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑潛在市場規(guī)模利潤水平房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據城市房地產市場調研，按照各城市土地市場獲取門檻度不同，對第四，市場競爭程度直接決定了天潤房地產項目銷售溢價，是決定天潤進入城市利潤水平的考量因素溢價空間主要體現在開發(fā)商的“品牌溢價”和“產品溢價”開發(fā)企業(yè)利用自身的品牌感召力贏得客戶的信任，以此獲取客戶的擁護和追隨，從而產生企業(yè)的“品牌溢價”。如萬科的項目比周邊高出5%-10%；綠城在杭州項目銷售普遍快于其他競爭對手等。開發(fā)企業(yè)的“品牌溢價”開發(fā)企業(yè)的“產品溢價”開發(fā)企業(yè)以高標準的產品打造贏得客戶的支持，因此產生較高的“產品溢價”。如星河灣的產品被譽為是“精品”的代表；朗詩的產品被稱為是“高科技”產品的代表。房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范第四，市場競爭程度直接決定了天潤房地產項目銷售溢價，是決定天高高低評估的依據競爭強度城市指標評估低周口、信陽、德州、泰安、宿遷、金華、錦州、營口、張家口、淄博進入知名企業(yè)較少，進入成本較低，競爭較低，機會較大中南通、淮安、泰州、揚州、瀘州、嘉興、鎮(zhèn)江、株洲、鹽城、新鄉(xiāng)、南陽、吉安、贛州、安慶進入知名企業(yè)數量一般，競爭程度一般，機會一般強石家莊、唐山、長沙、濟南、合肥、南昌、貴陽、常州、鞍山、太原、徐州、洛陽、連云港進入知名企業(yè)較多，進入成本升高，競爭激烈，機會較小↓↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓根據城市房地產市場調研，按照各城市行業(yè)競爭強度不同，對企業(yè)進入機會矩陣的行業(yè)利潤水平進行修正↑↓↓↓潛在市場規(guī)模利潤水平房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范高高低評估的依據競爭強度城市指標評估低周口、信陽、德州、泰安在對各城市的區(qū)域規(guī)劃利好度、人口紅利、土地市場獲取門檻值、市場競爭強度四方面的分析和考量后，得出最終的天潤城市進入機會矩陣AB核心考慮城市A類城市經濟成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來市場發(fā)展空間較大，市場機會多，投資回報率相對較高重點考慮城市B類城市市場機會較多，未來市場發(fā)展空間也較大，但部分城市經濟發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱，因此建議有選擇性的進入C戰(zhàn)略考慮城市C類城市未來市場發(fā)展?jié)摿薮螅洕?、?guī)劃層面略遜于上兩類城市，因此建議選擇合適時機進入潛在市場規(guī)模利潤水平高高低機會最大機會較大機會一般ABC房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范在對各城市的區(qū)域規(guī)劃利好度、人口紅利、土地市場獲取門檻值、市城市篩選最終列表城市類型城市特征城市列表核心考慮城市城市經濟成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來市場發(fā)展空間較大，市場機會多，投資回報率相對較高鎮(zhèn)江、貴陽、廊坊、連云港、泰州、太原、濟南、揚州、石家莊、常州、南通、嘉興、長沙重點考慮城市市場機會較多，未來市場發(fā)展空間也較大，但部分城市經濟發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱安慶、南陽、營口、淄博、金華、唐山、泰安、淮安、張家口、鹽城、洛陽、南昌、徐州、德州、宿遷、新鄉(xiāng)、合肥戰(zhàn)略考慮城市未來市場發(fā)展?jié)摿薮?，但經濟、?guī)劃層面略遜于上兩類城市鞍山、錦州、吉安、瀘州、信陽、周口、株州、贛州案例示范城市篩選最終列表城市類型城市特征城市列表核心考慮城市城市經以下是交流時間……以下是交流時間……為何房地產城市進入研究越來越受開發(fā)商重視？為何房地產城市進入研究越來越受開發(fā)商重視？一、隨著城市化進程的加快，城市內基礎建設越來越好，商品住宅市場開始在更多的城市發(fā)展壯大序號城市第三產業(yè)比重1東莞52.5%2南京51.3%3濟南51.0%4廈門50.3%5武漢49.8%6杭州48.5%7溫州45.9%8珠海45.5%9青島45.2%10長沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13寧波42.3%14臺州42.2%15無錫41.0%……………除一線城市外，全國有30個以上的城市第三產業(yè)比重占30%以上序號城市人口1鄭州74462臨沂11423南陽1096.224周口1003.955哈爾濱991.66石家莊977.417贛州896.998邯鄲896.49徐州868.1910濰坊862.4811駐馬店853.0312西安843.4613商丘832.3914濟寧831.3115菏澤824.84……………除一線城市外，全國有100個以上的城市常住人口超過400萬序號城市房地產銷售面積1大連53752蘇州21823長沙14064沈陽13965西安12566鄭州11987常州10828無錫10079貴陽81810寧波81511佛山77912合肥77913南寧73114長春71515哈爾濱704……………除一線城市外，全國有50個以上的城市房地產容量超過400萬城市進入研究原來越受重視一、隨著城市化進程的加快，城市內基礎建設越來越好，商品住宅二、十大重點城市土地市場競爭激烈，土地單價高，開發(fā)商投入成本過大，風險較高，投資進入的難度越來越大重點城市土地樓板價（2009年）城市土地成本（元/平方米）上海7057北京5111廣州4234深圳4022杭州5480南京2643武漢2029重慶1711天津1388成都980排名城市地塊名稱溢價率1南京浦口區(qū)七里河西側、臨江路以東地塊572.22%2南京浦口區(qū)七里河西側、臨江路以西地塊537.88%3南京浦口區(qū)七里河西側、興隆路以北地塊407.50%4杭州余政掛出(2010)75號346.22%5上海青浦區(qū)華新鎮(zhèn)民興大道北側地塊334.62%6廣州增城市石灘鎮(zhèn)橫嶺83102203A10042地塊329.41%7上海南匯區(qū)航頭中心鎮(zhèn)A1儲備地塊328.33%8廣州增城市83003207A10026地塊）263.47%2010年10月重點城市土地溢價率排名城市進入研究原來越受重視二、十大重點城市土地市場競爭激烈，土地單價高，開發(fā)商投入成本三、開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來越多的企業(yè)進入“百億”行列，為保持可持續(xù)性發(fā)展，企業(yè)必須加快擴張步伐，向更多的城市進軍2009年百億企業(yè)排行榜城市進入研究原來越受重視三、開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，越來越多的企業(yè)進入“百億”行列，為保持四、一、二線重點城市的高房價把購房者推向其他中小城市，隨著城市快速干道的建立，區(qū)域一體化的發(fā)展，客戶外溢三、四線城市的現象越發(fā)明顯區(qū)域一體化是全國各城市群的發(fā)展重點鎮(zhèn)江市40665327泰州市4029550056007300無錫市6200長三角環(huán)渤海150007500廊坊600056005000550046504200華中價格洼地城市更容易吸引客戶城市進入研究原來越受重視四、一、二線重點城市的高房價把購房者推向其他中小城市，隨著城市場TextinhereTextinhere企業(yè)客戶現有重點城市飽和，風險過大三、四線城市崛起相投資空間大、風險小的三四線新城外溢需要更多的市發(fā)展空間維持高業(yè)績企業(yè)必須把握三四線城市的發(fā)展機會，快速向各城市布局擴張“房地產投資研究”是企業(yè)快速擴張的戰(zhàn)略指導城市進入研究原來越受重視市場TextinTextin企業(yè)客戶現有重點城市飽和以某一業(yè)務為例，探討如何進行房地產進入戰(zhàn)略研究以某一業(yè)務為例，探討如何進行房地產進入戰(zhàn)略研究萬科：分階段擴張，“3+X戰(zhàn)略”實現全國化布局萬科區(qū)域擴張步驟區(qū)域主要開發(fā)城市珠三角廣州深圳廈門海口福州珠海東莞佛山中山惠州//長三角上海杭州南京蘇州寧波合肥無錫鎮(zhèn)江環(huán)渤海及東北北京天津大連青島沈陽長春鞍山/華中武漢長沙南昌/西南重慶成都西安/萬科：3+X全國戰(zhàn)略布局，最終成就全國住宅的龍頭老大地位發(fā)展階段時間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向第一階段1991-1995快速擴張，以一線城市為重點向三四線城市擴張，一度擴張到13個城市深圳、上海等沿海開放城市為重點，試探性進入二三線城市包括商業(yè)在內的和房地產有關的全程開發(fā)，積極進入每個可選擇的區(qū)域第二階段1997-2000由擴張到收縮期，集中優(yōu)勢資源至一二線城市，重點擴大重點城市的市場占有率基本以深、京、滬、津4個城市為主逐步確立只做住宅的核心理念，包括華潤超市在內的商業(yè)內容被逐步剝離，該階段主要滿足首置客戶的購房需求第三階段2000年至今確立3+X戰(zhàn)略，以長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域為核心逐層推進，基本實現全國化布點除三大區(qū)域主要城市外，兼顧武漢、成都等重要城市，并逐步向區(qū)域內三四線城市拓展推進從城花首置系列到金色改善系列的產品劃分體系，形成了住宅產品全系列的覆蓋以客戶為導向，營造舒適的居住氛圍由首置產品向全產品系列擴展舉例房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選萬科：分階段擴張，“3+X戰(zhàn)略”實現全國化布局萬科區(qū)域擴綠城區(qū)域擴張步驟綠城區(qū)域擴張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點區(qū)域逐層拓展發(fā)展階段時間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向第一階段2000年前區(qū)域深耕，基本以杭州作為根據地進行發(fā)展，并逐步進入浙江省內城市杭州及部分浙江省內城市打造高檔住宅，做最好的產品，提供顧客尊貴的居住感第二階段2000-2003區(qū)域深耕+核心城市，繼續(xù)以浙江為重點，開始向核心城市拓展，先后進入上海、北京浙江省內仍是其主戰(zhàn)場，上海、北京等重點城市開始出現綠城的身影把其一貫堅持的高檔產品策略繼續(xù)復制到浙江省外的其他核心城市，獲得了良好的接受度第三階段2003年至今區(qū)域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依舊是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全國化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、長沙、鄭州、青島等二三線城市其提供高檔產品思路的繼續(xù)延續(xù)，并對包括戶型在內的多個方面逐步進行提升，以進一步增加產品力，另一方面利用其品牌優(yōu)勢，加強了合作開發(fā)的模式，市場占有率迅速擴大以產品為導向，營造尊貴的居住感堅持改善類產品為主，以形成了較強的品牌效應區(qū)域主要開發(fā)城市長三角杭州上海寧波合肥南京南通溫州紹興長興海寧德清新昌臨安淳安桐廬舟山環(huán)渤海及東北北京青島濟南/其他區(qū)域廣州長沙鄭州烏魯木齊舉例綠城：長三角深耕，樹立企業(yè)區(qū)域品牌地位，保證行業(yè)較高利潤率企業(yè)不同，業(yè)務戰(zhàn)略也不同房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選綠城區(qū)域擴張步驟綠城區(qū)域擴張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點區(qū)域逐結合天潤的自身特征及發(fā)展目標，我們?yōu)樘鞚櫾O定設定了相關篩選條件天潤城市選擇的思考路徑與標準天潤自身特征與發(fā)展目標1、中等規(guī)模、上市企業(yè)2、已經產生擴張需求擴張目標三大關鍵詞利潤是企業(yè)成長和持續(xù)發(fā)展的關鍵，因此需要一定的市場需求為支撐區(qū)域中處于價格洼地的城市，由于價格透支度低，從而具有較大的成長空間市場規(guī)模適中價格洼地，透支度低重大規(guī)劃利好，具備一定經濟和人口基礎土地市場透明度低，進入成本小競爭強度小，壓力輕價格與空間具備一定經濟基礎和人口規(guī)模，同時受到國家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導入、產業(yè)升級等方面具有良好的前景關鍵詞一：利潤保證關鍵詞二：市場占有關鍵詞三：持續(xù)發(fā)展容量與潛力市場規(guī)模過大、發(fā)展高度成熟的城市難以實現較大的市場占有（上海、北京市場份額最高的企業(yè)占比僅在5%以內）城市在發(fā)展過程中必然要經歷價格分化的階段，在此過程中各檔次細分市場將具有不同的發(fā)展機會競爭壓力小，進入門檻相對較低，較易實現市場占有和持續(xù)發(fā)展；土地市場操作靈活，可通過協議等方式拿地，進入成本低機會與風險房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范結合天潤的自身特征及發(fā)展目標，我們?yōu)樘鞚櫾O定設定了相關篩選條通過第一階段的研究，我們認為長三角、環(huán)渤海、成渝經濟特區(qū)、長株潭、北部灣、海南島六大區(qū)域將成為未來發(fā)展熱點國家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域是重點考慮對象國家政策傾斜、發(fā)展?jié)摿Υ髧艺叻龀仲Y金主要流向產業(yè)升級、人口導入從未來前景層面考慮對關注區(qū)域的選擇城市基礎差異、市場容量差異、發(fā)展?jié)摿Σ町愰L三角區(qū)域現有水平高環(huán)勃海市場發(fā)展現狀一般，但市場容量和潛力較大中西部區(qū)域起步較晚，但市場容量巨大海南島市場未來潛力巨大各區(qū)域存在較大的差異環(huán)渤海城市群長三角城市群西部城市群華中區(qū)域珠三角城市群東北區(qū)域海南島北部灣經濟熱點區(qū)域房地產熱點區(qū)域房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范通過第一階段的研究，我們認為長三角、環(huán)渤海、成渝經濟特區(qū)、長?？?、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬寧、儋州、東方直轄：上海江蘇：南京、無錫、徐州、常州、蘇州、南通、連云港、淮安、鹽城、揚州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷浙江：杭州、溫州、紹興、舟山、臺州、金華、嘉興、寧波、麗水、衢州、湖州安徽：合肥、安慶、馬鞍山、蕪湖、巢湖、滁州、宿州、淮南、淮北、宣城、銅陵、蚌埠、六安、池州、阜陽、亳州、黃山直轄：北京、天津河北：石家莊、承德、張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、衡水、邢臺、邯鄲山東：濟南、青島、淄博、棗莊、東營、煙臺、濰坊、濟寧、泰安、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤山西：太原、大同、長治、陽泉、晉中、晉城、忻州、朔州、臨汾、運城、呂梁遼寧：沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營口、阜新、遼陽、鐵嶺、朝陽、盤錦、葫蘆島直轄：重慶四川：成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽、綿陽、廣元、遂寧、內江、樂山、南充、宜賓、廣安、達州、巴中、雅安、眉山、資陽、阿壩、甘孜、涼山貴州：貴陽、六盤水、遵義、安順、黔南、黔西、黔東南、銅仁、畢節(jié)廣西：南寧、北海、防城港、欽州、玉林、崇左、柳州、桂林、梧州、貴港、百色、賀州、河池、來賓云南：昆明、曲靖、玉溪、昭通、普洱、保山、麗江、臨滄、楚雄、紅河、文山、西雙版納、大理、德宏、怒江、迪慶湖南：長沙、岳陽、衡陽、益陽、株洲、湘潭、邵陽、懷化、常德、永州、郴州、婁底、張家界、湘西湖北：武漢、黃石、襄樊、荊州、宜昌、黃岡、鄂州、十堰、孝感、荊門、咸寧、隨州、仙桃、天門、潛江、神農架、恩施州江西：南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、九江、新余、鷹潭、贛州、吉安、宜春、撫州、上饒河南：鄭州、洛陽、開封、平頂山、安陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、濮陽、三門峽、南陽、商丘、信陽、許昌、漯河、濟源、周口、駐馬店海南（8個）長三角（42個）環(huán)渤海（55個）成渝（31個）北部灣（30個）華中（60個）我們將從六大區(qū)域226個城市中為天潤尋找合適的進入方向房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范海口、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬寧、儋州、東方海南（8個）6大區(qū)域城市房地產投資機會天潤集團理想的投資城市海南東北珠三角成渝地區(qū)環(huán)渤海長三角北部灣華中區(qū)域淘汰城市城市A城市B城市C被選城市重點城市核心城市適當規(guī)模城市價格有空間城市競爭適中城市其他城市—1城市—2城市—3城市X城市Y城市房地產價格水平和增長空間城市房地產容量與潛力淘汰城市城市E城市F城市G第一輪篩選第二輪篩選第三輪條件比較，挑選出適合天潤投資的城市模型建立：通過兩輪條件篩選和一輪條件比較，最終挑選出適合天潤投資的城市房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范6大區(qū)域城市房地產投資機會天潤集團理想的投資城市海南東北珠三市場容量適中，具有持續(xù)開發(fā)潛力易建立外來企業(yè)品牌度標桿企業(yè)市場份額較大典型城市：太原市場容量小，利潤回報低客戶對外來品牌接受度低，外地企業(yè)少典型城市：仙桃、玉溪市場容量大，需求支撐足客戶對于產品要求逐步提高品牌企業(yè)多，競爭相對激烈，標桿企業(yè)市場份額一般典型城市：杭州、長沙價格高成本高，回報率取決于企業(yè)運營水平客戶對產品品質要求較高大型企業(yè)眾多，競爭激烈，標桿企業(yè)市場份額不高典型城市：上海、北京…快速發(fā)展階段500-1000萬方成長階段200-500萬方成熟階段1000萬方以上起步階段200萬方以下09年典型城市TOP20企業(yè)市場份額容量規(guī)模城市TOP1企業(yè)比重200-500太原富力13%500-1000杭州綠城8%1000以上北京富力3%上海綠地5%成都藍光3%第一輪篩選條件：城市房地產容量及發(fā)展?jié)摿χ袊康禺a市場發(fā)展還處于初級階段，其房地產發(fā)展的成熟程度基本可以通過其規(guī)模來衡量根據天潤對于市場占有率要求，我們認為市場規(guī)模在200-1000萬平方米區(qū)間的城市相對適合容量過小的城市，中短期內企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展所需要的需求支撐和利潤回報不足容量過大的城市，市場份額分散，難以實現較高的市場占有房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范市場容量適中，具有持續(xù)開發(fā)潛力市場容量小，利潤回報低市場容量200-1000萬各城市房地產市場容量與潛力不同，規(guī)模適中的城市相對符合天潤的需求，共有48個城市符合天潤對于市場占有率要求的城市長三角區(qū)域（19個）合肥、安慶、紹興、臺州、金華、嘉興、寧波、常州無錫、杭州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、揚州、宿遷、南通環(huán)渤海區(qū)域（15個）張家口、唐山、石家莊、廊坊、錦州、營口、鞍山、大連、青島、泰安、德州、淄博、煙臺、濟南、太原華中區(qū)域（11個）南陽、新鄉(xiāng)、周口、信陽、洛陽、鄭州、長沙、株洲、吉安、贛州、南昌成渝區(qū)域（3個）貴陽、瀘州、昆明房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范200-1000萬各城市房地產市場容量與潛力不同，規(guī)模適中的合肥、金華、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在同等級城市中處于價格洼地，未來上升空間大。其中：合肥09年10%的成交量，其成交價格超過全市均價25%，部分項目均價達到全市均價兩倍以上，城市內高檔住宅市場和價差體系開始逐步形成，價格敏感度較低，適宜中、高檔物業(yè)開發(fā)；金華、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在區(qū)域內價格透支度均相對較低，城市內價差體系尚未形成，價格敏感度高，適宜中檔物業(yè)開發(fā)。石家莊、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、營口、張家口、錦州、鞍山在同等級城市中處于價格洼地：太原少量品牌開發(fā)商項目價格已突破萬元，價差體系逐步完善，適宜高檔項目開發(fā)；

石家莊整體房價較為平穩(wěn)，價差體系尚未形成，價格敏感度較高，適宜中檔項目開發(fā)；唐山、泰安單價超過五千元的項目逐步增多，價差體系正在形成，適宜中高檔項目的開發(fā)；

營口、德州等城市的房價差距尚未拉開，價格敏感度較高，適宜中檔項目開發(fā)。長沙、南昌、株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州在中部城市中處于價格洼地：長沙、南昌高檔住宅成交均價分別為全市平均價格的150％、200%，價差體系開始形成，適宜以中檔住宅為主，適當配置一定比例高檔住宅株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州等城市價格透支度低，適宜開發(fā)中檔住宅貴陽、瀘州在西部同等級城市中處于價格洼地貴陽當前市場高檔項目占比約4%，價差體系正在逐步形成，適宜開發(fā)中高檔項目瀘州已出現高于全市均價水平20-40%的高端樓盤，價差體系正在形成，適宜開發(fā)中高檔項目二八價格線第二輪篩選條件：城市房地產價格水平和增長空間房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范合肥、金華、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州篩選結果：通過第一輪和第二輪篩選，符合天潤關于城市投資的占有率要求和利潤率要求的城市共有38個,且以三、四線城市為主。環(huán)渤海區(qū)域（12個）張家口、唐山、石家莊、廊坊、營口、錦州、鞍山、淄博、泰安、濟南、德州、太原長三角區(qū)域（14個）合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉興華中區(qū)域（10個）周口、信陽、新鄉(xiāng)、南陽、洛陽、株洲、長沙、南昌、吉安、贛州成渝區(qū)域（2個）貴陽、瀘州海南（1個）海南省（單獨分析）房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范篩選結果：通過第一輪和第二輪篩選，符合天潤關于城市投資的占有根據市場跟蹤，我們發(fā)現三、四線城市的房地產地位逐漸提高，許多之前企業(yè)紛紛搶占市場，預計三、四線城市已經不可避免的成為了下一輪逐鹿之地。提示點一：三、四線城市市場成交比重逐漸增加提示點二：三、四線對于TOP20企業(yè)的業(yè)績貢獻率不斷提高布局三、四城市已是大勢所趨，但關鍵要考量選擇城市投資的先后順序房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據市場跟蹤，我們發(fā)現三、四線城市的房地產地位逐漸提高，許多第三輪比較分析中，通過比較城市的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現天潤未來需要重點關注的城市高低低高重點關注城市的選擇評估的依據利潤水平市場規(guī)模AB利潤水平通過測算各城市土地成本和建安成本占價格的比重潛在市場規(guī)模通過市場調研得出各城市房地產市場容量，并通過比較得出區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)模來推導出未來該城市的未來房地產需求。房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范第三輪比較分析中，通過比較城市的利潤水平和市場規(guī)模發(fā)現天潤未城市安慶鞍山長沙常州德州贛州貴陽合肥淮安吉安濟南嘉興金華商品房銷售面積（萬平方米）214248823504216233413933264205371328315城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽南昌南通南陽石家莊宿遷太原泰安泰州商品房銷售面積（萬平方米）201423298202270335419204339355182213303城市唐山新鄉(xiāng)信陽徐州鹽城揚州營口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博/商品房銷售面積（萬平方米）313225257294287304228237214226354237/首先通過調研了解各城市房地產市場基本容量層級房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范城市安慶鞍山長沙常州德州贛州貴陽合肥淮安吉安濟南嘉興金華商品利潤水平主要通過各城市土地價格和建安成本在當地商品房價格中所占的比重進行推算城市安慶鞍山長沙常州德州贛州貴陽合肥淮安吉安濟南嘉興金華土地平均樓板價（元/平方米）684859108513664203897981526780376167523151512平均建安成本（元/平方米）105012001200139711001050114412161050900140014501200商品房銷售價格（元/平方米）3145338540945023237721343777440130361980577661594533利潤水平[1-(a+b)/c]44.86%39.17%44.19%44.99%36.05%32.57%48.58%37.70%39.72%35.56%46.76%38.87%40.17%城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽南昌南通南陽石家莊宿遷太原泰安泰州土地平均樓板價（元/平方米）6179072526246571469169452794585713308291076平均建安成本（元/平方米）1050125012501050117513001240100012001100132211301100商品房銷售價格（元/平方米）2582393127972587305546454830264938973000482231804029利潤水平[1-(a+b)/c]35.44%45.13%46.30%35.29%40.03%40.39%39.25%42.36%44.96%34.77%45.01%38.40%45.99%城市唐山新鄉(xiāng)信陽徐州鹽城揚州營口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博土地平均樓板價（元/平方米）14255144581125120317546834681013276749482平均建安成本（元/平方米）128090090012001100115010431000120090010001180商品房銷售價格（元/平方米）467621332017365237705327287823674066172326102773利潤水平[1-(a+b)/c]42.15%33.71%32.67%36.34%38.91%45.49%40.00%37.98%45.57%31.75%32.99%40.06%房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范利潤水平主要通過各城市土地價格和建安成本在當地商品房價格中所根據市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣高低低高利潤水平市場規(guī)模貴陽房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范根據市場潛在規(guī)模和利潤水平可以得到市場吸引力初始矩陣高低低高通過研究發(fā)現，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門檻度、市場競爭強度等四方面對于城市房地產吸引力有著較大影響。區(qū)域規(guī)劃輻射力人口紅利土地市場門檻度市場競爭強度1234城市的整體經濟實力和該城市接受區(qū)域規(guī)劃輻射了大小將決定城市房地產市場發(fā)展的快慢和高度。人口規(guī)模是該城市房地產市場發(fā)展的基礎。決定了城市未來房地產購買客戶是否具有基本支持。城市土地市場的透明度決定了天潤進入的難易程度以及前期投入成本的高低程度。市場競爭決定了天潤進入城市以后的開發(fā)成本及品牌成本的投入，同時也將影響到天潤產品溢價的預期。

最終結論房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范通過研究發(fā)現，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門檻度、市場首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產的容量變化區(qū)域輻射力影響的大小取決于四個方面2143區(qū)域整體定位產業(yè)定位交通定位核心城市經濟地位區(qū)域規(guī)劃級別國家政策傾斜程度規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域整體產業(yè)定位產業(yè)之間是否形成銜接互補作用交通系統(tǒng)規(guī)劃是否能形成交通一體化？核心城市的經濟實力核心城市是單核的還是多核的房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產的容量變長三角城市群——長三角一體化（產業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢湖蕪湖南京揚州鎮(zhèn)江南京都市圈皖江經濟帶杭州城市圈長三角城市群核心城市次核心城市上海杭州南京主要輻射范圍蘇州、無錫、常州、南通湖州、嘉興、紹興揚州、鎮(zhèn)江、淮安次要輻射范圍合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城重大事件1、皖江經濟帶升級至國家戰(zhàn)略主要利好：產業(yè)轉移、人口導入重點影響城市：合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶2、滬寧、滬杭高鐵即將開通主要利好：1小時交通圈形成，一體化進程加快重點影響城市：滬寧、滬杭沿線城市3、蘇通大橋開通主要利好：蘇南蘇北時空距離縮短重點影響城市：南通房地產城市進入戰(zhàn)略模型篩選案例示范長三角城市群——長三角一體化（產業(yè)一體化、交通一體化）合肥巢環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀經濟區(qū)山東半島經濟區(qū)遼東半島經濟區(qū)核心城市北京青島、煙臺沈陽、大連主要輻射范圍天津、石家莊、唐山威海、濰坊、濱州、東營鞍山、撫順、本溪、丹東次要輻射范圍河北、山東、遼寧、山西其他城市重大事件1、天津濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略主要利好：吸引資金、人口導入重點影響城市：天津2、京津唐都市經濟圈主要利好：加速區(qū)域一體化，互補發(fā)展重點影響城市：