農(nóng)村宅基地制度改革的探索與實踐“三農(nóng)”問題歷來是國家的重大戰(zhàn)略問題，而農(nóng)村土地問題則是“三農(nóng)”的核心。作為農(nóng)村集體建設用地之一的農(nóng)村宅基地，數(shù)量龐大，影響面廣，與農(nóng)民財產(chǎn)權益的實現(xiàn)有著直接的關系?？梢哉f，推進農(nóng)村宅基地制度改革關系到農(nóng)民切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，是農(nóng)村、農(nóng)民乃至全社會關注的焦點問題。在黨校老師的指導下，課題調(diào)研組通過實地走訪、座談交流、查閱資料等方式，對我市開展相關改革的縣（市、區(qū)）進行了調(diào)研。本文從農(nóng)村宅基地制度改革的背景和意義、我市的改革探索和存在的問題等方面進行分析，并對我市推進相關改革提出建議。我們認為推進農(nóng)村宅基地制度改革，不僅要解決群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，更要服務和服從于麗水鄉(xiāng)村振興的長遠目標，以農(nóng)村宅基地制度改革這個突破口，進一步釋放和激發(fā)農(nóng)村發(fā)展活力，有力助推麗水鄉(xiāng)村振興。?、農(nóng)村宅基地制度改革的背景及現(xiàn)實意義我國現(xiàn)行的宅基地制度誕生于1949年之后的土地改革運動，期間經(jīng)歷了從私有到集體所有、從自由流轉(zhuǎn)到流轉(zhuǎn)受限的過程?，F(xiàn)行宅基地制度特征可以概括為“集體所有、依成員無償分配和使用、限制流轉(zhuǎn)”，這種制度為中國工農(nóng)業(yè)發(fā)展、保障農(nóng)民居住權利、穩(wěn)定農(nóng)村發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但隨著社會轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟社會體制改革不斷深入，農(nóng)村、農(nóng)民不斷分化，現(xiàn)行宅基地制度越來越不適應現(xiàn)實的需要，面臨著閑置浪費與緊缺違建共存、隱形交易多而缺乏規(guī)范管理等諸多問題。針對這些問題,2014年12月，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（中辦發(fā)[2014]71號），提出要以切實保障和維護農(nóng)民宅基地權益為出發(fā)點和落腳點，探索建立“依法公平取得、節(jié)約集約利用、自愿有償退出”的宅基地管理制度，并選取我省義烏市等15個縣（市、區(qū)）進行改革試點。黨的十九大提出實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，要求按照“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕”的總要求，加快推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。2018年2月4日，中央一號文件《中共中央國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》正式對外公布，文件對農(nóng)村宅基地改革進行了部署，如：系統(tǒng)總結(jié)宅基地制度改革試點經(jīng)驗，加快《土地管理法》修改，完善包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地利用管理政策體系，扎實推進房地一體的農(nóng)村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策；探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權；不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館，等等?？梢哉f，國家在推進宅基地制度改革上既積極又審慎，基于推進宅基地制度改革的背景，在我們看來，農(nóng)村宅基地制度改革對于助推鄉(xiāng)村振興，推進農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)，增加村集體和農(nóng)民收入都起到巨大的推動作用。1、推進宅基地制度改革，有利于激活麗水鄉(xiāng)村振興的內(nèi)生動力。從全國試點地區(qū)的改革成效看，農(nóng)村宅基地改革是農(nóng)村綜合改革的“牛鼻子”，可以發(fā)揮出“牽一發(fā)而動全身”的巧力。例如，通過宅基地改革，老舊宅子拆除，消除了安全隱患；科學規(guī)劃村莊布局，公共設施建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境美化有宅基地的擇地可用；不再占用耕地，給子孫后代留下生存空間；超占宅基地有償使用費、新增宅基地的擇位競價費、空閑宅基地的盤活利用收入，補充了集體經(jīng)濟；賦予宅基地經(jīng)營權，增加了農(nóng)民收入；農(nóng)村基礎設施標準化程度和公共服務水平提高，提升了村民生活品質(zhì)等等，這些在一定程度上都是由宅基地改革帶動起來的，對鄉(xiāng)村整體發(fā)展起到了積極地促進作用?？梢哉f，農(nóng)村宅基地制度改革可以增加鄉(xiāng)村振興的資金來源、促進土地要素的有效利用以及相關農(nóng)村金融、資本、科技、人力資源等要素的集聚和城鄉(xiāng)資源的流動。而作為麗水來講，80%勺行政村在農(nóng)村，70%勺人口是農(nóng)業(yè)人口，70%勺農(nóng)村人口從事一產(chǎn)，農(nóng)民人士^可支配收入只有全省的72%“三農(nóng)”問題始終是重中之重的問題。麗水的農(nóng)村，地廣人稀，公共資源均等化配置難、人口外遷成為常態(tài)；同時，農(nóng)村發(fā)展缺乏有力的產(chǎn)業(yè)支撐、資金支持和人才等要素保障。麗水的鄉(xiāng)村振興亟需通過改革來突破瓶頸、激發(fā)內(nèi)生動力，而推進宅基地制度改革就是其中一條重要的路徑選擇。2、推進宅基地制度改革，有利于激活農(nóng)村沉睡資產(chǎn)，促進村集體和農(nóng)民持續(xù)增無論農(nóng)民還是市民，住房都是其最為重要的財產(chǎn)。對農(nóng)民來說，住房及其地下不可分割的宅基地使用權，是農(nóng)民最重要也是最大的一筆財產(chǎn)。然而，由于宅基地無法市場化交易，農(nóng)民缺乏對其農(nóng)宅的處置權和變現(xiàn)選擇權，其潛在價值無法實現(xiàn)。一方面，農(nóng)宅潛在價值巨大。據(jù)初步測算，目前，我市農(nóng)村宅基地面積有60萬畝，按城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤實踐，宅基地騰退復墾后建設用地指標交易價50萬/畝計算，全市宅基地價彳1就達3000億元；按農(nóng)民住宅造價1000元/平方米計算，全市1.08億平方米農(nóng)房僅造價就達1080億元。兩項構(gòu)成相加保守估計，全市農(nóng)宅潛在價值達4000億元以上，如果可以市場化交易，農(nóng)宅價值將會翻幾番。另一方面，這一巨大農(nóng)村資產(chǎn)，卻沒有真正給村集體和農(nóng)民帶來現(xiàn)實的收益。從村集體收入看，截至2017年底，全市2725個年經(jīng)營性收入5萬元以下的村有1673個，占61.4%,要在2018年底前全面完成消薄工作，任務還非常重；從農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)看，財產(chǎn)凈收入總量低、占比小，始終維持在農(nóng)民總收入的3溢右，農(nóng)民收入增幅逐年放緩，傳統(tǒng)增收渠道的增長空間變窄，收入增長動力轉(zhuǎn)換成為農(nóng)民增收面臨的最大挑戰(zhàn)。十八屆三中全會提出了要“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利”的明確要求，可以說，通過深化宅基地制財產(chǎn)權利拓展，讓農(nóng)村度改革，可以把已經(jīng)賦予農(nóng)民的宅基地生活居住福利保障功能進一步向財產(chǎn)權利拓展，讓農(nóng)村宅基地真正從農(nóng)民手中的“死資產(chǎn)”變成“活資本”，進而增加村級集體經(jīng)濟和農(nóng)民收入，推動全市“雙增”工作提質(zhì)增效。3、推進宅基地制度改革，有利于城鄉(xiāng)土地資源的節(jié)約集約利用。經(jīng)過調(diào)研了解到，一方面，我市農(nóng)村常住人口凈流出，導致大量“空心村”存在，農(nóng)村宅基地閑置浪費嚴重，土地資源難以充分發(fā)揮其效益。據(jù)公安部門提供數(shù)據(jù)顯示，2017年，全市戶籍人口269.27萬人，比常住人口多50.67萬人，戶籍人口流出較多。另外，2000年—2017年，我市城鎮(zhèn)化率從33.1%提高到59.7%,年均提高1.6個百分點，城鎮(zhèn)常住人口年均增加3.4萬人。同時，2000年-2017年間，全市共完成“下山脫貧、整村搬遷”10.68萬戶，移民37.28萬人，其中整村搬遷1845個村莊，其中大部分移民安置在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)人口增量明顯；另一方面，以宅基地為主的農(nóng)村居民點建設用地不減反增，存在宅基地總量增加與閑置浪費并存的不合理現(xiàn)象。導致農(nóng)村宅基地閑置、低效甚至浪費的主要原因，是現(xiàn)行宅基地制度存在重要缺陷。由于宅基地使用權長期以來僅限于在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，甚至本集體也缺乏有償收回農(nóng)民宅基地使用權的機制，導致了兩個后果：一是能通過市場對宅基地真正有需要的主體，比如本集體之外的農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民、企業(yè)、政府等不能通過市場化渠道轉(zhuǎn)入宅基地使用權，從而使宅基地難以體現(xiàn)其市場價值；而這又導致另一個后果，即由于宅基地缺乏市場價值，農(nóng)民本人也缺乏轉(zhuǎn)出空閑宅基地的積極性。在這種情況下，一方面農(nóng)村新增戶需要新增宅基地，另一方面已經(jīng)進城農(nóng)民的閑置宅基地又不能通過市場途徑流轉(zhuǎn)和重新配置，必然導致宅基地總量增加與閑置浪費并存。解決這一問題，必須通過推進宅基地制度改革，建立宅基地使用權流轉(zhuǎn)交易市場，提高土地使用效率，遏制宅基地閑置浪費現(xiàn)象，緩解城鄉(xiāng)建設用地不足問題，促進農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，進而形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。二、麗水農(nóng)村宅基地制度改革的探索與實踐為推進宅基地制度改革，我市各縣（市、區(qū)）做了許多有益的探索和實踐，也取得了積極的成效。尤其是青田、云和、蓮都下南山的改革實踐，為全市推進相關改革提供了重要的經(jīng)驗借鑒。1、農(nóng)房抵押貸款的“青田模式”59個試點縣之一,試二是創(chuàng)新金融機構(gòu)限時辦結(jié)制（受理、審核、辦批限時59個試點縣之一,試二是創(chuàng)新金融機構(gòu)限時辦結(jié)制（受理、審核、辦批限時7個工作口）、創(chuàng)新抵押登青田縣是經(jīng)全國人大授權開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款的點兩年多來，有效盤活了農(nóng)村資源，降低了融資成本，改革取得了初步成效。其主要做法是:一是按照農(nóng)村宅基地和農(nóng)房同步測繪、同步處置、同步補批、同步認定、同步登記“五同步”，扎實推進農(nóng)村宅基地和住房“兩證”確權登記發(fā)證工作，夯實農(nóng)房抵押貸款基礎。并將不動產(chǎn)方便群眾辦事登記受理窗口延伸至鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所,方便群眾辦事記“綠色通道”（一站式專屬服務）、創(chuàng)新農(nóng)村集中信貸模式（集中授信、整村批發(fā)）“三創(chuàng)新”優(yōu)化抵押貸款服務。三是突破宅基地“村內(nèi)流轉(zhuǎn)”“一戶一宅”的法律障礙，以專題會議紀要的形式，建立抵押農(nóng)房處置機制，明確將抵押農(nóng)房的流轉(zhuǎn)處置范圍擴大到縣域內(nèi)集體經(jīng)濟組織成員、有條件放寬“一戶一宅”限制、通過抵押處置方式退出宅基地的農(nóng)戶可以通過市場再次購買宅基地等，破解抵押農(nóng)房處置難問題；四是依托縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心平臺，建立統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權交易服務平臺并全縣聯(lián)網(wǎng)，為農(nóng)民住房、宅基地等權益提供規(guī)范的交易服務。同時，由華僑發(fā)起組建農(nóng)村資產(chǎn)收購處置有限公司

2、空閑農(nóng)房二次創(chuàng)業(yè)“云和模式”云和在實施“小縣大城”戰(zhàn)略中，從2015年開始推進空閑農(nóng)房二次創(chuàng)業(yè)改革，主要探索出三種路徑：一是直接經(jīng)營。村股份經(jīng)濟合作社或村民將擁有的空閑農(nóng)房，按照個性化標準化進行裝修，自行或者與其他單位、個人合作經(jīng)營民宿、農(nóng)家樂等。二是引進社會工商資本經(jīng)營。通過縣農(nóng)村集體產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易服務中心向外進行招租，允許社會工商資本參與，將空閑農(nóng)房用于農(nóng)家樂、民宿等開發(fā)。三是將空閑農(nóng)房征收為國有后出讓。目前，該縣利用農(nóng)村空閑房屋經(jīng)營的民宿農(nóng)家樂已有309家，面積約45畝，充分發(fā)揮了農(nóng)村空閑農(nóng)房效益，增加了農(nóng)民財產(chǎn)性收入，促進城市和農(nóng)村人口雙向有序流動。3、工商資本+古村落保護的“下南山模式”。2016年，蓮都區(qū)通過招商弓I資弓I進聯(lián)眾集團對下南山村進行整體開發(fā)利用，村集體以現(xiàn)有42幢古建筑土地、房屋及設施的使用權為出資，由聯(lián)眾開發(fā)建設和運營，雙方合作期限31年（1+20+10）卜南山村以每年固定回報的方式收取項目利潤,籌備期1年免項目利潤，第一個五年收取利潤為25萬元/年，每五年收取利潤調(diào)高一次，第六個五年收取利潤為37萬元/年，項目利潤按照村集體30%村民70%的比例分成。這樣的合作模式，一方面讓古村落在保護中得到合理開發(fā)利用，另一方面促進了村集體和農(nóng)民增收，單單是項目利潤收入一項，就可以為下南山村集體經(jīng)濟收入增加274.5萬元，為農(nóng)戶帶來640.5萬元收入，建立起了政府、企業(yè)、村集體和農(nóng)戶多方共贏的鄉(xiāng)村修復模式。該項目已成為國內(nèi)古村落保護開發(fā)和利用的典范，榮獲SMAR修創(chuàng)年度最佳鄉(xiāng)村修復獎。上、當前推進農(nóng)村宅基地制度改革面臨的問題1、法律法規(guī)突破難。法律層面對宅基地的限制主要體現(xiàn)在四個方面：一是數(shù)量有限。如《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！倍侵黧w有限。規(guī)定宅基地的使用者僅限農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，不但不允許城鎮(zhèn)居民購買，甚至跨集體經(jīng)濟組織購買也不允許。三是轉(zhuǎn)讓有限。如《物權法》第一百八十四條明確規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”《擔保法》也規(guī)定限制宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。四是用途有限。僅限住宅用地，不得改作他用。最高法的司法解釋明確改革試點地區(qū)可以突破法律限制，其他都屬違法行為?？梢哉f，法律問題成為推進農(nóng)村宅基地制度改革的最大障礙，各地對突破法律的改革舉措所帶來的后遺癥表示普遍的擔憂。2、歷史及現(xiàn)實問題多。主要表現(xiàn)在：農(nóng)村建房普遍存在規(guī)劃缺失或規(guī)劃落實不到位，農(nóng)居點布局較亂，造成土地利用效率較低；宅基地利用中存在權屬不清、“兩違”較多、一戶多宅、建新不拆舊、非法占用農(nóng)田耕地、私下非法交易、監(jiān)管缺失等問題；農(nóng)民下山脫貧、移民搬遷或長期外出后，宅基地沒有及時復墾或大量閑置農(nóng)房得不到合理開發(fā)利用。3、群眾積極性不高。確權的積極性不高，一方面確權就勢必涉及到一戶多宅、“兩違”處置等諸多歷史問題要解決，而很多老百姓不愿解決或不急著解決；另一方面確權后如何賦權、怎么用權，相關政策機制跟進滯后，群眾對自身物權的維權意識缺乏，對物權的增值收益預期不高。農(nóng)民自愿有償退出積極性不高，主要有兩個方面原因，一是近郊區(qū)有償退出不如等“拆遷”，存在拆遷補償遠高于自愿退出的心理預期；二是遠郊區(qū)甚至高山地區(qū)的有償退出不如等扶貧惠農(nóng)政策落地。4、配套改革措施缺失。宅基地改革是系統(tǒng)工程，需要多項配套改革同時推進，而不僅僅是單兵突進。要與戶籍制度改革、稅收制度改革、社會保障制度改革、金融制度改革、征地制度改革等相配套，而在目前看來，很難做到同步推進。四、我市農(nóng)村宅基地制度改革的路徑思考宅基地改革牽一發(fā)而動全身，改革改得好，村子美了富了，人才留住了，發(fā)展有后勁，這正是一幅產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕的鄉(xiāng)村振興圖景。結(jié)合本次調(diào)研，我們提出推進改革的總體思路是“堅持集體所有，重點突破流轉(zhuǎn)，系統(tǒng)配套改革”，即在堅持農(nóng)村宅基地集體所有制的大前提下，重點突破宅基地使用權流轉(zhuǎn)與農(nóng)宅交易，配套推進相關改革和制度建設，高質(zhì)量實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，爭當中國特色鄉(xiāng)村振興的排頭兵。建議推進改革的時間節(jié)點為：2018年6月，啟動農(nóng)村宅基地“三權分置”改革試點；2018年9月底前,基本完成農(nóng)村宅基地和住房的測繪和權籍調(diào)查；2018年12月底前，建立以不動產(chǎn)單位號為基礎的農(nóng)村不動產(chǎn)權籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，完成農(nóng)村“兩違”處置工作、完成農(nóng)村違法用地和違章建筑的審批補辦工作，完成農(nóng)村宅基地及住房確權登記發(fā)證90姒上；2019年4月底前，全面完成農(nóng)村農(nóng)村宅基地“三權分置”改革試點宅基地及住房歷史遺留問題處理和確權登記發(fā)證工作，完成農(nóng)村宅基地“三權分置”改革試點評估，總結(jié)試點經(jīng)驗；2019年6月，全市推廣農(nóng)村宅基地“三權分置”改革，并結(jié)合全國試點情況和工作部署，適時跟進相關配套改革。推進改革的具體舉措為“五個堅持”：1、堅持群眾利益為上，提高群眾參與改革的積極性。按照全國改革試點的要求，推進農(nóng)村土地改革要堅守“土地所有權性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”的改革底線。我們在推進改革過程中，要按照這一底線要求，照顧各方利益，具體問題具體分析，決不能簡單化、絕對化；對于群眾的宅基地，退不退、換不換、賣不賣、怎么用，都應充分尊重群眾的意愿，打消群眾顧慮；對待歷史問題要宜寬不宜嚴、宜粗不宜細，既尊重歷史又依法依規(guī)，切實維護好群眾利益；要堅持政策先行、宣傳跟進、示范帶動，循序漸進、蹄急步穩(wěn)推進改革落地。2、堅持規(guī)劃引領，強化農(nóng)村宅基地利用與鄉(xiāng)村建設規(guī)劃管控。要結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，從宏觀上規(guī)劃確定要振興的鄉(xiāng)村是哪些、在哪里，也就是確定鄉(xiāng)村振興的主場所。要加強農(nóng)村土地利用、鄉(xiāng)村建設的規(guī)劃和管理工作，通過強化和優(yōu)化規(guī)劃來管控農(nóng)村宅基地利用。尤其是在宅基地規(guī)劃和管理上，應做到有松有緊、有放有收。比如：在宅基地復墾、流轉(zhuǎn)、收回等合理優(yōu)化配置存量宅基地資源的規(guī)劃和管理上要適度放松，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地這一耕地紅線問題上要管控嚴守，在農(nóng)村宅基地及建設用地審批上嚴格把控，堅決遏制增長趨勢。另外，通過規(guī)劃優(yōu)化農(nóng)村居民點布局和鄉(xiāng)村建設，嚴格管控建筑質(zhì)量和建筑風格，嚴禁私搭亂建、少批多建，提升鄉(xiāng)村整體風貌。政府和社會組織應引導農(nóng)民和農(nóng)村集體做好美麗鄉(xiāng)村建設工作，提供民居設計、農(nóng)村垃圾和污水處理、人居環(huán)境建設、鄉(xiāng)村文化傳承等方面的服務，為改革提供典型示范。3、堅持確權為先，加快全面推進農(nóng)民宅基地確權登記頒證宅基地確權是后續(xù)開展流轉(zhuǎn)、抵押、置換的前提。截止到2018年5月底，我市農(nóng)村宅基地及住房確權登記累計發(fā)證約23.95萬本，約占全市農(nóng)村房屋54.35萬宗的44%下一步，要按照改革時間節(jié)點，借鑒青田縣“五同步”發(fā)證模式，加快全面推進宅基地確權登記頒證工作。一是按照“市級指導、屬地為主、綜合整治、控新化舊、分類處置”的原則，依法加快農(nóng)村“兩違”處置工作，為確權頒證掃除障礙。二是針對宅基地使用一戶多宅、建新不拆舊等遺留問題，按照一戶一宅、面積法定、多占有償?shù)脑瓌t和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作要求，明晰集體經(jīng)濟組織成員的宅基地及住房產(chǎn)權，加強確權登記。三是加快建設涵蓋宅基地等各類農(nóng)村產(chǎn)權的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，并加快實現(xiàn)數(shù)據(jù)市域和部門互聯(lián)互通、共享運用，為實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易提供數(shù)據(jù)支撐。4、堅持三權分置，多層次開發(fā)利用宅基地的財產(chǎn)性權益。要在保護農(nóng)民的宅基地集體所有權、宅基地農(nóng)戶資格權、農(nóng)戶宅基地使用權的基礎上，依法更多地賦予農(nóng)民對宅基地的占有、使用、收益和處分權能，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收益。一是放活使用權流轉(zhuǎn)交易。參照城鎮(zhèn)房屋交易制度和農(nóng)村土地經(jīng)營權礎上，對具流轉(zhuǎn)制度，建立農(nóng)村宅基地和農(nóng)宅交易制度，農(nóng)民在堅持一戶一宅、居有其屋的基礎上，對具備合法產(chǎn)權的農(nóng)村宅基地及住房，允許其通過合法方式有條件轉(zhuǎn)讓?？山梃b義烏改革試點做法，即完成更新改造的村（按照用地總規(guī)?？刂茖嵤└赂脑斓拇澹?，允許在本市域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓，使用年限最高為70年，并按宅基地基準地價的20綱村集體繳納土地所有權收益；未實施或正在實施更新改造的村，允許在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，但受讓人不得超過按戶最高控制面積。另外，要在放活使用權流轉(zhuǎn)的同時，建立市縣統(tǒng)一的農(nóng)民宅基地使用權與房屋財產(chǎn)權流轉(zhuǎn)交易市場，為宅基地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、買賣、入股、擔保抵押等提供平臺支撐。二是鼓勵自愿有償退出。建立農(nóng)民閑置宅基地使用權自愿有償退出機制，鼓勵通過拆遷安置退出宅基地、宅基地置換城鎮(zhèn)住房、貨幣化補償后退出宅基地等方式騰退現(xiàn)有宅基地。同時，要統(tǒng)籌利用騰退宅基地，騰退宅基地可以復墾用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，可以用于建設農(nóng)民集中居住房屋等，也