平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)地塊初步定位及規(guī)劃產(chǎn)品建議北京中原住宅部技術(shù)中心

Beijing.05.2011核心問題：如何面對目前市場環(huán)境？如何面對未來競爭？如何最大限度降低風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)快打快銷？如何實(shí)現(xiàn)價值最大化？產(chǎn)品定位面臨的問題報告思路政策背景產(chǎn)品規(guī)劃建議市場定位產(chǎn)品定位規(guī)劃條件外部因素內(nèi)部因素市場競爭空間及定位關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目定位客戶定位微觀市場交通條件宏觀市場周邊情況1234市場情況本體分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議方案架構(gòu)

政策背景Part1市場情況2011年1月26日新國八條2011年2月16日京十五條2011年3月29日北京調(diào)控目標(biāo)出臺2011年4月27一房一價細(xì)則出臺2010年10月始存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)黨中央領(lǐng)導(dǎo)溫家寶、李克強(qiáng)等多次表示將調(diào)控進(jìn)行到底嚴(yán)格限購，提高二套房首付至60%，停止發(fā)放第三套房貸款提高限購標(biāo)準(zhǔn)，京籍已有一套住房家庭，限購一套；外籍無法提供連續(xù)五年社保及納稅證明，限購目標(biāo)：穩(wěn)中有降多名知名開發(fā)商被點(diǎn)名，執(zhí)行力度嚴(yán)格例如：綠地、中鐵建等11家2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日目前我國大型金融機(jī)構(gòu)和中小型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)分別高達(dá)20.5％和17％的歷史高位。時間政策核心內(nèi)容市場情況——政策背景未來政策將從嚴(yán)、從緊，導(dǎo)致一定時期內(nèi)主力購房客戶以剛需首置首改客戶為主

總體概述Part2市場情況平谷區(qū)域介紹平谷住宅整體概況區(qū)域客戶概況市場情況——區(qū)域介紹平谷區(qū)平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)馬坊鎮(zhèn)是平谷區(qū)西南的大門，距北京建國門50千米，到首都機(jī)場35千米，面積44平方千米，總?cè)丝?萬人。平谷區(qū)地處北京、天津、河北三個省市的交界處，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心位置。平谷區(qū)位于北京和天津兩大中心城市之間，北京的東北部，天津的西北部。西距北京市區(qū)70公里，東距天津市區(qū)90公里，是連接兩大城市的紐帶。全區(qū)勞動力總數(shù)為18萬人，漢族占全區(qū)人口的95.6%，滿、壯、蒙、回、彝、苗、土、瑤等少數(shù)民族占總?cè)丝?.4%，人口密度每平方公里400人。2007年平谷區(qū)轄2個街道辦事處、14個鎮(zhèn)，2個鄉(xiāng)馬坊工業(yè)區(qū)——未來平谷發(fā)展的依托產(chǎn)業(yè)是北京市十六個市級工業(yè)開發(fā)區(qū)之一.依托首都政策資源優(yōu)勢和平谷區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展臨空現(xiàn)代加工制造、生物醫(yī)藥、新型建材及印刷、包裝等都市型產(chǎn)業(yè)。目前區(qū)內(nèi)固定投資總額達(dá)11.6億元，預(yù)計(jì)明年上半年將全部建成投產(chǎn)，屆時可年創(chuàng)產(chǎn)值18億元，實(shí)現(xiàn)利稅2.2億元，安排就業(yè)人員8000人市場情況——經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景——2010年平谷區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)情況項(xiàng)目平谷區(qū)北京市工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）192.4億元社會消費(fèi)品零售額82.4億元稅收總額41.6億元財(cái)政收入40.1億元2353.9億存款余額273.6億元

貸款余額104.5億元農(nóng)民居民人均現(xiàn)金收入12036元13262元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23606元29073元（數(shù)據(jù)來源：平谷區(qū)政府網(wǎng)、北京2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報）由上表可以看出，平谷區(qū)的財(cái)政收入較北京市總體水平差距巨大，但農(nóng)民居民人均現(xiàn)金收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與北京市平均水平差距不大，說明平谷居民有一定支付能力。市場情況——住宅整體概況2010年1月——2011年4月整體供應(yīng)2010年6月、9月、11月為集中供應(yīng)期，其中，9月供應(yīng)量最大，達(dá)到6萬平米以上從各城區(qū)供應(yīng)上看，平谷區(qū)一年半內(nèi)供應(yīng)量102014平米左右，占總體供應(yīng)量的1%住宅供應(yīng)量有限，住宅產(chǎn)品較為稀缺各城區(qū)2010-1月-2011-4月（含）住宅供應(yīng)面積（平米）平谷2010-1月-2011-4月（含）住宅供應(yīng)面積（平米）市場情況況——住宅整體體概況2010年1月——2011年4月整體成成交平谷從2010年1月至2011年4月由于供供應(yīng)量少少，因此此成交量量不高，，僅在2010年10-11月供應(yīng)量量較大時時，產(chǎn)生生成交高高峰從各城區(qū)區(qū)供應(yīng)上上看，僅僅次于延延慶縣和和東城區(qū)區(qū)，一年半成成交10萬平米左左右，占總成交交量的0.08%成交量與與供應(yīng)成成正比，，區(qū)域供供需平衡衡各城區(qū)2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面積（平米）市場情況況——住宅整體體概況2010年1月—2011年4月整體價價格漲幅幅從2010年9月騰龍?jiān)闯浅巧鲜?，，區(qū)域均均價開始始超萬，，目前市場場價格以以達(dá)1.3萬/平米以上上從各城區(qū)區(qū)供應(yīng)上上看，平平谷區(qū)成成交均價價處于最最低，成交均價價在7000元/平米左右右一年半，，整體成成交均價價較低，，2010年9月起，進(jìn)進(jìn)入萬元元時代市場情況況——區(qū)域客戶戶概況區(qū)域客戶戶構(gòu)成，，以本地地地緣性客客戶為主主，其中中，本地地拆遷戶戶、開發(fā)發(fā)區(qū)職工工和本地地公務(wù)員員占絕大大部分比比例，其他為本本地大學(xué)學(xué)教師及及本地生生意人少量北京京區(qū)域投資客，，看重平平谷價值值洼地，區(qū)域外外無法承承受高房房價的擠壓外溢溢人群，，看重平平谷較低低房價以以及優(yōu)良良的自然然環(huán)境，，前來購房房、養(yǎng)老老市場情況況——結(jié)論供應(yīng)量少少，成交交量與供供應(yīng)量成成正比，，說明該該區(qū)域?qū)ψ≌栊枨罂臻g間較大；；目前價格格已經(jīng)達(dá)達(dá)到1.2萬/平米以上上，未來來隨著市市場不斷斷完善、、品質(zhì)不不斷提高高，釋放放購買需需求，價價格拉動動空間極極大主力客戶戶以地緣緣性客戶戶為主，，且具備備一定的的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，對對居住產(chǎn)產(chǎn)品的更更新?lián)Q代代具有強(qiáng)強(qiáng)烈需求求在售市場場分析Part3整體供應(yīng)應(yīng)主力戶型型及價格格銷售及客客戶情況況未來供應(yīng)應(yīng)市場情況況市場情況況——整體供應(yīng)應(yīng)路興旺達(dá)達(dá)嘉園紫貴莊園園騰龍?jiān)闯浅墙ㄖO(shè)計(jì)計(jì)同質(zhì)化化嚴(yán)重，，落后，，毫無特特點(diǎn)平谷主要要在售以以普通住住宅為主主，目前前尚無別別墅項(xiàng)目目在售市場情況況——整體供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目名稱建筑形式建筑面積（㎡）容積率總量（套）銷售狀態(tài)路興旺達(dá)嘉園塔樓、板塔結(jié)合661942.1269在售紫貴莊園板樓,塔樓1507762.381247尾房騰龍?jiān)闯前鍢?、板塔結(jié)合、高層750541.5639尾房目前平谷谷在售項(xiàng)項(xiàng)目較少少，且多多是集中中在平谷谷市區(qū)內(nèi)內(nèi)的老項(xiàng)項(xiàng)目，接接近尾房房，市場場供應(yīng)量量較少；；平谷在售售項(xiàng)目以以普宅為為主，建建筑形式式相對較較老，密密度較高高，中低低檔項(xiàng)目目為主，，基本以以滿足區(qū)區(qū)域內(nèi)客客戶首置置和首改改需求。。紫貴莊園路興旺達(dá)嘉園騰龍?jiān)闯瞧焦葏^(qū)在售項(xiàng)目馬坊鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：：供應(yīng)量量少，中中低檔產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品形式式落后，，同質(zhì)化化嚴(yán)重市場情況況——主力戶型型及價格格項(xiàng)目名稱主力面積（㎡）均價（元/㎡）總價（萬/套）路興旺達(dá)嘉園124平二居，144-150平三居13000161-195紫貴莊園96平二居，96-139平三居，149平四居13000115-178騰龍?jiān)闯?0平二居，130平三居16000108—132平谷在售售住宅產(chǎn)產(chǎn)品面積積集中在在90平米兩居居和120-140平米三居居，產(chǎn)品面面積較為為寬松；；目前在售售項(xiàng)目集集中在平平谷中心心，價格格區(qū)間在在13000元/㎡-16000元/㎡；主力總價價集中在在150萬—200萬元。市場情況況——戶型設(shè)計(jì)計(jì)騰龍?jiān)闯浅亲腺F莊園園路興旺達(dá)達(dá)嘉園戶型設(shè)計(jì)計(jì)落后，，舒適度度較差，，整體市市場產(chǎn)品品有待于于提升市場情況況——銷售及客客戶情況況項(xiàng)目名稱開盤時間已售套數(shù)總體月均銷售套數(shù)路興旺達(dá)嘉園2010-6-2715313紫貴莊園2009-8-30115755騰龍?jiān)闯?010-9-2960976平均值

48銷售情況況平谷在售售項(xiàng)目相相對稀缺缺，且產(chǎn)產(chǎn)品貼合合區(qū)域大大多數(shù)客客戶需求求，開盤盤價格便便宜，因因此銷售售情況普普遍不錯錯，總體區(qū)區(qū)域月均均銷售套套數(shù)48套左右；；由于受政政策影響響且中心心位置價價格上漲漲較快，，已達(dá)到到10000元以上，，因此月月銷量有有所減少少，根據(jù)調(diào)研研，目前前消化速速度普遍遍在10-20套/月左右。。客戶情況況以平谷區(qū)域域地緣性性客戶為為主，區(qū)域外外客戶較較少；客群構(gòu)成成集中在在自己做做生意的的、拆遷遷戶，大大學(xué)老師師，本地地的公務(wù)務(wù)員，開開發(fā)區(qū)的的職工這這幾類；；客群需求求主要是是首置和改改善。市場情況況——未來供應(yīng)應(yīng)土地供應(yīng)應(yīng)宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)規(guī)劃用途受讓單位平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-1區(qū)3號工業(yè)項(xiàng)目平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-1區(qū)3號13197.6615837工業(yè)北京廣廈大鑫石化設(shè)備有限公司平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-9區(qū)1號工業(yè)項(xiàng)目平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)M2-9區(qū)1號地塊內(nèi)14286.5117143工業(yè)北京百美特生物制藥有限公司平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)E06-02、E06-31地塊商業(yè)金融、其它類多功能平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)內(nèi)66023152145C2商業(yè)金融、F3其它類多功能北京馬坊工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限公司馬坊工業(yè)園區(qū)E03-06地塊B區(qū)工業(yè)用地項(xiàng)目北京馬坊工業(yè)園區(qū)內(nèi)62138.2674566M工業(yè)北京一志車科技有限公司馬坊工業(yè)園區(qū)E03-06地塊A區(qū)工業(yè)用地項(xiàng)目北京馬坊工業(yè)園區(qū)內(nèi)33260.5139913M工業(yè)北京真金昌汽車科技有限公司平谷區(qū)馬坊北區(qū)A03.02地塊平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)4660084000居住即將入市B09-01、B10-01馬坊鎮(zhèn)——165204居住項(xiàng)目用地即將入市B05-01、B05-02馬坊鎮(zhèn)——106168居住、社會停車場庫項(xiàng)目用地即將入市總量

235505.94654976

區(qū)域內(nèi)供供應(yīng)土地地8塊，6塊位于平平谷馬坊坊鎮(zhèn)內(nèi)，，與本案案同屬一一個區(qū)域域，3塊以住宅宅為主規(guī)規(guī)劃建筑筑面積約約35萬，剩余1塊為商業(yè)業(yè)金融用用地?cái)?shù)據(jù)來源源：北京京市土地地整理儲儲備中心心該三塊地地以取得得其中一一塊，其其余兩塊塊首城志志在必得得未來區(qū)域域住宅供供應(yīng)主要要來自于于首城，，因此競競爭壓力力不大市場情況況——未來供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平米)規(guī)劃用途開發(fā)商本案平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)183372居住、商業(yè)金融、社會停車場庫北京首城置業(yè)有限公司平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)賈各莊村東側(cè)居住項(xiàng)目王辛莊鎮(zhèn)賈各莊村70041普通住宅北京昂內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京亞太環(huán)宇投資管理有限公司平谷1號地平谷鎮(zhèn)340000普通住宅建機(jī)天潤平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)E06-32地塊F3其它類多功能平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)內(nèi)28144普通住宅北京華康天怡生物科技有限公司思創(chuàng)厚德商務(wù)中心平谷區(qū)馬坊環(huán)島西南角新馬房5959340年商業(yè)北京嘉厚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未來馬坊坊鎮(zhèn)區(qū)域域公有3個項(xiàng)目即即將上市市，除本案外外，住宅宅未來供供應(yīng)僅不不足3萬平米，，競爭壓壓力小；；思創(chuàng)厚德德商務(wù)中中心為商商住項(xiàng)目目，競爭力力度不大大；從近期區(qū)區(qū)域市場場情況來來看，本本項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)模體體量較大大，品牌牌實(shí)力較較強(qiáng)，具具有良好好的區(qū)域域領(lǐng)跑條條件。市場情況況——結(jié)論平谷整體體供應(yīng)量量較少，，產(chǎn)品形式式單一，，市場主主流產(chǎn)品品以中低低端普宅宅為主，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)缺乏標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目目；別墅類產(chǎn)產(chǎn)品成為為市場空空白；主力戶型型集中在在90平米兩居居和130-140平米三居居，主要面向向區(qū)域內(nèi)內(nèi)首次改改善需求求的客戶戶；銷售單價價在13000-16000元/平米之間間?？們r價在150-200萬元區(qū)間間；掀起銷售售速度較較快，近近半年平平谷中心心價格飛飛漲，已已進(jìn)入萬萬元時代代，但距距離中心心較遠(yuǎn)的的區(qū)域價價格仍在在萬元以以下徘徊徊。由于在售售項(xiàng)目在在品質(zhì)上上并未得得到升級級，因此此銷售狀狀況一般般；平谷市場場目前仍仍是一個個相對內(nèi)內(nèi)向型市市場，客戶構(gòu)構(gòu)成為，，政府公公務(wù)員，，私營企企業(yè)主，，大學(xué)教教師，拆拆遷戶，，工業(yè)園園區(qū)職工工；從土地和和項(xiàng)目的的供應(yīng)來來看，未未來供應(yīng)應(yīng)量稍有有提升，，但馬坊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域內(nèi)與與本項(xiàng)目目構(gòu)成直直接競爭爭的項(xiàng)目目較少。。整體市場場產(chǎn)品落落后，未未來競爭爭壓力較較小，市市場急需需更新?lián)Q換代產(chǎn)品品，帶動動區(qū)域住住宅市場場升級，，釋放客客戶購買買需求1234市場情況況本體分析析項(xiàng)目定位位產(chǎn)品建議議方案架構(gòu)構(gòu)本體分析析——所在區(qū)位位項(xiàng)目隸屬屬北京市市平谷區(qū)區(qū)馬坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)西南角角地處平谷進(jìn)入入北京的的門戶位位置，緊緊鄰京平平高速入入口平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)區(qū)位圖本案本體分析析——周邊交通通公路：京平高速速—機(jī)場高速速—五環(huán)/四環(huán)/三環(huán)/二環(huán)京平高速速—機(jī)場高速速——首都機(jī)場場京平高速速—機(jī)場第二二高速—五環(huán)密三路—102國道—六環(huán)車行1小時直達(dá)達(dá)市中心心，30分鐘到達(dá)達(dá)首都國國際機(jī)場場雖遠(yuǎn)離市市中心，，但公路路進(jìn)入入性較好好公交：918馬坊站；；平1線、平2線等區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)城線線路本體分析析——周邊配套套周邊現(xiàn)有有生活配配套較少少，且較較為低端端，未來來環(huán)境有有待于完完善強(qiáng)勢教育育配套資資源，北北大附中中分校的的建成（（2011年暑期投投入使用用），將將帶動片片區(qū)價值值的提升升教育配套套：從幼幼兒園到到中學(xué)均均有所涉涉及；其其他配套套基本能能夠滿足足日常的的生活。。落戶平谷谷的又一一個“名校辦辦分?！薄惫こ瘫北贝蟾街兄衅焦确址中＃A(yù)預(yù)計(jì)將在在11年暑假建建成。其中，初初中將面面向平谷谷西南部部鄉(xiāng)鎮(zhèn)招招生，高高中則面面向全市市。馬昌昌營、馬馬坊等鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的學(xué)學(xué)生，將將可就近近讀名校校。本體分析析——項(xiàng)目四至至及周邊邊環(huán)境密三路濱河景觀觀帶，目目前干涸涸，可利用性性不大北至：小梨路東至密三路代征綠地

濱河景觀南至龍河北街地塊地塊地塊地塊西至金塔路代征綠地地3萬平米地塊四至至：北臨：小小梨路南至：龍龍河北街街西至:金塔路東至：密密三路周邊自然然環(huán)境相相對豐富富，綠化化帶形成成天然氧氧吧，內(nèi)內(nèi)部一級級開發(fā)基基本完成成一級開發(fā)發(fā)基本完完成本體分析析——用地指標(biāo)標(biāo)用地指標(biāo)用地編號用地規(guī)模（平米）容積率建筑面積（平米）高度（米）用地性質(zhì)A03-02460521.88289460居住A03-03323221.23878645居住A05-02408471.24901645居住A04-02616921233818商業(yè)金融A04-0133800.13386停車場合計(jì)128770183372A03-02A03-03A05-02A04-01A04-02居住用地地商業(yè)用地地停車場其中：代代征道路路用地面面積55044平米代征綠化化用地面面積33526平米中小體量量，低容容積率，，宗地配配有商業(yè)業(yè)用地，，綜合性強(qiáng)強(qiáng)住宅17萬平米，，商業(yè)12338平米本體分析析——結(jié)論扼守平谷谷進(jìn)京門門戶，交交通優(yōu)勢勢明顯北大附中中的投入入使用，，提升地地塊價值值中小規(guī)模模，低容容積率，，地塊綜綜合性強(qiáng)強(qiáng)，具備備打造高高品質(zhì)稀稀缺產(chǎn)品品外圍天然然綠化帶帶，整體體提升項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境優(yōu)勢本案產(chǎn)品品定位應(yīng)應(yīng)最大限限度發(fā)揮揮地塊價價值，打打造稀缺缺型、高高品質(zhì)、、舒適居居住產(chǎn)品品1234市場情況況本體分析析項(xiàng)目定位位產(chǎn)品建議議方案架構(gòu)構(gòu)SWOT分析Part1項(xiàng)目定位位SWOT分析定位關(guān)鍵鍵點(diǎn)項(xiàng)目定位位——SWOT分析Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析交通便利：處于平谷進(jìn)入北京的門戶節(jié)點(diǎn)位置，距離首都機(jī)場較近；教育配套：北大附中平谷分校，2011年暑期投入使用；規(guī)劃條件：容積率低，地塊完整，利于打造高品質(zhì)居住社區(qū)；周邊環(huán)境：西南側(cè)綠化景觀成為“天然氧吧”區(qū)域配套落后，生活氛圍不濃厚；地理位置較偏，距離平谷鎮(zhèn)仍有一定距離；Opportunity機(jī)會分析Threat威脅分析客戶機(jī)會：馬坊工業(yè)區(qū)及保稅物流園區(qū)未來帶來大量高知高端客群；區(qū)域市場：現(xiàn)有住宅已消化殆盡，未來市場競爭壓力較?。晃磥戆l(fā)展：借助平谷區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展，對房地產(chǎn)市場帶來正面帶動區(qū)域產(chǎn)品：別墅類產(chǎn)品市場空白，住宅類產(chǎn)品品質(zhì)偏低未來競爭：未來平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)E06-32地塊F3地塊（不足3萬平米）地將成為主要競爭項(xiàng)目，分流大量客群項(xiàng)目定位位——定位關(guān)鍵鍵點(diǎn)如何面對對目前市市場環(huán)境境？——產(chǎn)品符合市場場，符合合客戶需需求如何面對對未來競競爭？——創(chuàng)新產(chǎn)品品、增加產(chǎn)品品附加值值如何最大大限度降降低風(fēng)險險，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快打快快銷？——多種產(chǎn)品品線，控控制面積積、控制制總價，降低客客戶購買買難度如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價值最最大化？？——精準(zhǔn)鎖定定目標(biāo)客客戶、打打造優(yōu)質(zhì)、高高端、升升級換代代型產(chǎn)品品目標(biāo)問題題回顧定位關(guān)鍵鍵點(diǎn)關(guān)鍵詞：：跳出區(qū)區(qū)域，定定位中高高端，創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品品，升級級換代項(xiàng)目定位Part2項(xiàng)目定位市場定位客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位——市場定位平谷品牌領(lǐng)跑跑者生態(tài)態(tài)花園首置首首改低密度社社區(qū)品牌領(lǐng)跑：品牌發(fā)展商進(jìn)入，領(lǐng)跑平谷住宅市場品質(zhì)升級。生態(tài)花園：地塊周邊綠化景觀豐富，內(nèi)部環(huán)境倡導(dǎo)精致、綠色、花園品質(zhì)社區(qū)首置：滿足平谷本地首次置業(yè)需求首改：滿足本地長期壓抑的高品質(zhì)改善需求。低密度：市場中非常稀缺的低密度純居住社區(qū)，舒適的環(huán)境是項(xiàng)目成功的保障帶動平谷地區(qū)區(qū)居住品質(zhì)的的升級換代項(xiàng)目定位——客戶定位核心客戶重要客戶輔助客戶平谷首次改善客戶平谷首置客戶少量投資客戶平谷首置客戶——40%：年輕客群，多為在平谷本地剛參加工作或剛畢業(yè)的學(xué)生為主。想擁有自己的生活天地或作為婚房使用。少量投資客戶及未來市區(qū)被擠壓客戶——10%：看好馬坊鎮(zhèn)未來的發(fā)展?jié)摿蛥^(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目的成長空間的投資客；被平谷相對較低的售價、優(yōu)質(zhì)環(huán)境所吸引的市區(qū)被擠壓客戶。平谷首改客戶——50%：大部分客戶年齡在40歲左右，有較好的事業(yè)基礎(chǔ)，家庭收入穩(wěn)定；多為三口之家，急需居住條件的改善，看重項(xiàng)目的高品質(zhì)和區(qū)域的未來發(fā)展，多為公務(wù)員、大學(xué)教師、私營業(yè)主以平谷區(qū)域首首改、首置的的地緣性客戶戶為主，市區(qū)區(qū)投資客以及及市區(qū)被擠壓壓客戶群為輔輔項(xiàng)目定位——客戶定位客戶需求客戶性質(zhì)目標(biāo)客戶主要購房需求置業(yè)目的主力客戶平谷首改客戶舒適及緊湊型三居改善、提升居住環(huán)境類別墅產(chǎn)品平谷首置客戶緊湊二居婚房、首置舒適二居補(bǔ)充客戶少量投資客戶及未來市區(qū)被擠壓客戶緊湊二居投資、首次置業(yè)、父母養(yǎng)老緊湊三居地緣性客戶居居多，需求仍仍以自住為主主，對改善及及提升居住環(huán)環(huán)境和品質(zhì)需需求較高項(xiàng)目定位——產(chǎn)品定位以多層、小高高層為主的洋洋房類奢適型型、低密度、、中高端居住住社區(qū)定位釋義：多層小高層為為主：11層小高層為主主，輔以部分聯(lián)排排、疊拼別墅墅和少量18層高層產(chǎn)品洋房類：打造造花園洋房社社區(qū)，獨(dú)樹一幟的的建筑風(fēng)格+層次豐富的花花園式景觀設(shè)設(shè)計(jì)，打造品質(zhì)社區(qū)區(qū)低密度：容積率1.2-1.8，整體容積率率為1.4左右，平谷首個低低密度居住社社區(qū)奢適：適度的奢華，，各產(chǎn)品線均均做到優(yōu)質(zhì)、精致、功能能完整，體驗(yàn)驗(yàn)不同檔次的的舒適中高端居?。海阂曰▓@洋房為為主，輔以少量聯(lián)聯(lián)排、疊拼別別墅提升項(xiàng)目目品質(zhì)1234市場情況本體分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議方案架構(gòu)產(chǎn)品建議Part1產(chǎn)品建議總體規(guī)劃戶型配比附加價值地塊價值分析析戶型設(shè)計(jì)注：以下設(shè)計(jì)計(jì)排布方式僅僅為示意，不不作為最終方方案，最終方方案以設(shè)計(jì)院院設(shè)計(jì)完稿為為準(zhǔn)產(chǎn)品建議——地塊價值分析析2A03-02A03-03A05-0231地塊南側(cè)擁有大面積綠化帶，景觀環(huán)境最好；且周圍道路產(chǎn)生的噪音對地塊的影響最小，1.2的容積率適合高品質(zhì)產(chǎn)品的規(guī)劃，因此，該地塊綜合居住價值最高產(chǎn)品方向：舒適型、高品質(zhì)產(chǎn)品，品質(zhì)最高區(qū)域較低的容積率和相對較好的景觀資源提升該地塊的居住品質(zhì)，缺點(diǎn)是距離密三高速路近，噪音對居住的影響較大產(chǎn)品方向：品質(zhì)其次，舒適型中檔產(chǎn)品與其余兩地塊相比，景觀資源明顯不足；1.8的容積率限制了產(chǎn)品的綜合品質(zhì)；道路環(huán)繞地塊四周，產(chǎn)生一定的噪音產(chǎn)品方向：緊湊型戶型為主，快打快銷產(chǎn)品建議——總體規(guī)劃以緊湊型二居、二居半為主，輔以少量緊湊三居產(chǎn)品以舒適型三居為主，輔以少量舒適型聯(lián)排別墅以舒適型二居和緊湊型三居為主，輔以少量舒適型疊拼別墅根據(jù)地塊價值值不同，合理理分配各種產(chǎn)產(chǎn)品線最大限度優(yōu)化化各類產(chǎn)品均均好性，戶戶戶均保證最佳佳的景觀視野野產(chǎn)品建議戶型配比建議議產(chǎn)品建議——戶型配比地塊編號建筑面積（平米）戶型面積區(qū)間（平米）戶型總面積（平米）占比約套數(shù)A03-0282893.6二室二廳一衛(wèi)80-8516578.7210%201二居半二廳一衛(wèi)9041446.824%461三室二廳二衛(wèi)12024868.0815%207A03-0338786.4三室二廳二衛(wèi)12010472.3286%87三室二廳二衛(wèi)14018229.60811%130聯(lián)排2304654.3683%20聯(lián)排2605430.0963%21A05-0249016.4二室二廳二衛(wèi)9024508.214%272三室二廳二衛(wèi)12014704.929%123疊拼1809803.286%54合計(jì)170696.4

170696.4100%1576戶型配比產(chǎn)品建議——戶型配比戶型配比以90平米二居、二二居半戶型和和120-140平米三居戶型型為主，輔以少量80-85平米緊湊二居居快打快銷，少量聯(lián)排和疊疊拼產(chǎn)品提升項(xiàng)目整體體品質(zhì)面積區(qū)間（平米）戶型面積占比總面積（平米）總套數(shù)80-85二居10%16578.7220190二居半+二居39%65955733120三居29%50045.328417140三居11%18229.608130180疊拼6%9803.2854230-260聯(lián)排6%10084.46441合計(jì)

100%170696.41576產(chǎn)品建議——戶型配比——A03-02高層18層120（三居）+85左右（兩居））+120（三居）戶型型、兩梯三戶小高層11層90+90平米兩居半戶戶型，一梯兩戶小高層11層85+85左右平米，二二居戶型，一梯兩戶地塊編號建筑面積（平米）戶型面積區(qū)間（平米）戶型總面積（平米）約套數(shù)層高（米）梯戶數(shù)A03-0282893.6二室二廳一衛(wèi)80-8516578.722012.9-318層2梯3,11層1梯2

二居半二廳一衛(wèi)9041446.84612.9-31梯2

三室二廳二衛(wèi)12024868.082073-3.12梯3

產(chǎn)品建議——戶型配比——A03-03地塊編號建筑面積（平米）戶型面積區(qū)間（平米）戶型總面積（平米）約套數(shù)層高（米）梯戶數(shù)A03-0338786.4三室二廳二衛(wèi)12010472.328873-3.11梯2三室二廳二衛(wèi)14018229.6081303-3.1

1梯2

聯(lián)排2304654.368203.1-3.3

——聯(lián)排2605430.096213.1-3.3——2層聯(lián)排產(chǎn)品260平米戶型小高層11層120+140平米三居戶型型一梯兩戶2層聯(lián)排產(chǎn)品230平米戶型產(chǎn)品建議——戶型配比——A05-02地塊編號建筑面積（平米）戶型面積區(qū)間（平米）戶型總面積（平米）約套數(shù)層高（米）梯戶數(shù)A05-0249016.4二室二廳二衛(wèi)9024508.22722.9-3

1梯2

三室二廳二衛(wèi)12014704.921233-3.1

1梯2疊拼1809803.28543.1-3.3

——

5層花園洋房120+120平米三居一梯兩戶小高層11層90+90平米兩居一梯兩戶4層疊拼180平米產(chǎn)品建議戶型設(shè)計(jì)建議議注：以下圖片片為示意性圖圖片，僅代表表戶型設(shè)計(jì)要要點(diǎn)，最終以以設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)計(jì)為準(zhǔn)產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì)總體原則盡量增加戶型型舒適度保證戶型的均均好性及足夠夠的朝南面保證戶型舒適適的基礎(chǔ)上，，盡量減少浪浪費(fèi)面積整體考慮戶型型功能性及流流線的完善設(shè)計(jì)時應(yīng)考慮慮空調(diào)室外機(jī)機(jī)、洗衣機(jī)、、各類管線、、設(shè)備空間等等預(yù)留與布置置避免風(fēng)水問題題戶型出現(xiàn)，，如“火燒心心戶型”、廚廚房、廁所門門正對戶門等等產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì)——80-85平米左右二居居南北向80-85平米二室二廳廳一衛(wèi)：至少兩個功能能空間朝南明廚明衛(wèi)南北向設(shè)計(jì)考慮南北向功功能陽臺和臥臥室飄窗設(shè)計(jì)計(jì)保證合理舒適適尺度，客廳廳面寬在4米左右，主臥臥面寬在3.5米左右純南向80-85平米二室二廳廳一衛(wèi)：三個功能空間間全朝南明廚設(shè)計(jì)考慮南向大陽陽臺、多設(shè)置置飄窗，增加加賣點(diǎn)及舒適適度保證合理舒適適尺度，客廳廳面寬在4米左右，主臥臥面寬在3.5米左右產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì)——90平米左右二居居半90平米二室半二二廳一衛(wèi)：至少兩個功能能空間朝南明半居，為多功能房：：書房/儲藏/客臥/……明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)計(jì)考慮南北向功功能陽臺和臥臥室飄窗設(shè)計(jì)計(jì)保證合理舒適適尺度，客廳廳面寬在3.5-4米左右，主臥臥面寬在3.3米左右產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì)——90平米左右二居居90平米二室二廳廳二衛(wèi)：至少兩個功能能空間朝南明廚雙明衛(wèi)考慮南北向功功能陽臺和臥臥室飄窗設(shè)計(jì)計(jì)舒適主臥套設(shè)設(shè)計(jì)，主臥帶步入式式衣帽間增加儲藏功能保證合理舒適適尺度，客廳廳面寬在4.2米左右，主臥臥面寬在3.5米左右產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì)——120平米左右三居居120平米120平米三室二廳廳二衛(wèi)：至少兩個功能能空間朝南明廚雙明衛(wèi)考慮南北向功功能陽臺和臥臥室飄窗設(shè)計(jì)計(jì)舒適主臥套設(shè)設(shè)計(jì)，主臥帶步入式式衣帽間增加儲藏功能保證合理舒適適尺度，餐、、客廳獨(dú)立，，客廳面寬在在4.2米左右，主臥臥面寬在3.6米左右產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì)——140平米左右三居居140平米140平米三室二廳廳二衛(wèi)：至少三個功能能空間朝南明廚雙明衛(wèi)考慮南北向功功能陽臺和臥臥室飄窗設(shè)計(jì)計(jì)舒適主臥設(shè)套套計(jì)，主臥帶步入式式衣帽間增加儲藏功能保證合理舒適適尺度，餐、、客廳獨(dú)立，，客廳面寬在在4.2米左右，主臥臥面寬在3.6米左右產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì)——180平米左右疊拼拼180平米疊拼：下疊拼：贈送下沉半地地下室及下沉沉式花園獨(dú)立車庫入戶戶前后兩個入戶戶門上疊拼獨(dú)立入戶地下停車位贈送空中平臺臺其他功能分布布功能分區(qū)合理理、動線明確確F1主要功能：客客廳、餐廳、、廚房、老人人房、傭人房房F2主要功能：起起居室、家庭庭活動室、主主人房、兒童童房（2套）下疊拼：B1主要功能：影影音、休閑娛娛樂、酒柜等等產(chǎn)品建議——戶型設(shè)計(jì)——230-260平米左右聯(lián)排排230-260平米聯(lián)排：贈送下沉半地地下室及下沉沉式花園獨(dú)立車庫入戶戶前后兩個入戶戶門功能分區(qū)合理理、動線明確確F1主要功能：客客廳、餐廳、、廚房、老人人房、傭人房房F2主要功能：起起居室、家庭庭活動室、主主人房、兒童童房（2套）B1主要功能：影影音、休閑娛娛樂、酒柜等等產(chǎn)品建議附加價值——贈送面積建議：設(shè)計(jì)院院在設(shè)計(jì)戶型型時，將以下下贈送部分考考慮進(jìn)去產(chǎn)品建議——附加價值贈送飄窗——2.2米內(nèi)飄窗交房前交房后方法：交房前前，設(shè)計(jì)2.2米外飄窗或落落地飄窗，交交房后，將落落地飄窗低臺臺去掉，形成成室內(nèi)“贈送送”面積注意：大凸窗設(shè)計(jì)會會帶來外墻保保溫、外墻滲滲漏等問題，，需要開發(fā)商商在材料、建建筑施工質(zhì)量量上下功夫裝修后產(chǎn)品建議——附加價值贈送一半陽臺臺闊尺陽臺方法：戶型設(shè)設(shè)計(jì)中加大設(shè)設(shè)計(jì)陽臺的面面積和數(shù)量，，半封閉陽臺臺計(jì)算一半建建筑面積，通通過加大陽臺臺面積的設(shè)計(jì)計(jì)手法提高贈贈送面積金隅花石匠90平米二居金隅花石匠物業(yè)地址：通通州土橋地鐵鐵站東600米開盤時間：2010年7月容積率：2.2贈送部分：開開敞陽臺全贈贈送，半封閉閉陽臺贈送一一半全贈送贈一半產(chǎn)品建議——附加價值一層贈送半地地下室及下沉沉花園由于室外架空空1米左右，給采采光窗創(chuàng)造了了通風(fēng)采光的的條件地下室外下沉沉花園景觀凈高在2.6—2.9米方法：抬高首首層正負(fù)零標(biāo)標(biāo)高，使半地地下室露出正正負(fù)零2.2米。不計(jì)入容容積率面積，，地下開挖0.8-1米空間，打造造舒適采光半半地下室，驗(yàn)驗(yàn)收時可將地地下部分蓋上上，只驗(yàn)收地地上2.2米空間結(jié)合半地下室室贈送下沉花花園，增加首首層性價比，，結(jié)合下沉花花園做雙入戶戶（單元入戶戶及花園入戶戶）產(chǎn)品建議——附加價值頂層贈送室外外平臺+閣樓頂層閣樓頂層平臺贈送平面圖示意頂層閣樓2.2米以下贈送立面圖示意其他建議Part2產(chǎn)品建議商業(yè)建議建筑及景觀車位建議智能化建議產(chǎn)品建議商業(yè)建議產(chǎn)品建議——商業(yè)——先期售樓處先期售樓處建議商業(yè)部分分先期可作為為售樓處使用用，根據(jù)售樓樓處基本功能能要求進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)，同時考考慮后期可改改為商業(yè)的靈靈活性；樓層：地上2層（共四層，，僅使用F1-F2）總規(guī)模：1500-2000平米外部景觀：結(jié)結(jié)合停車位與與售樓處外部部景觀整體設(shè)設(shè)計(jì)，打造體體驗(yàn)營銷賣場場樓層功能面積（平米）功能預(yù)設(shè)備注F2辦公750-1000辦公、財(cái)務(wù)、銀行、VIP簽約、會議室、保潔、物料F1接待、洽談、展示750-1000接待、沙盤展示、洽談區(qū)，水吧、影音、兒童活動、工法、公示區(qū)、保安入口前廳挑空/一層具備滿足客戶營銷活動功能合計(jì)1500-2000產(chǎn)品建議——商業(yè)建議商業(yè)定位定位原則：立足于本社區(qū)區(qū)，以服務(wù)社社區(qū)內(nèi)部人群群為主內(nèi)向型商業(yè)為為主，輔以部部分外向型商商業(yè)，吸引周周邊消費(fèi)人群群商業(yè)定位：一一站式“鄰里里中心”性質(zhì)：滿足本本社區(qū)居民基基本“衣、食食、住、行””定位詮釋：1、以滿足周邊區(qū)域域居民日常生生活需求為目目標(biāo)，打造社區(qū)綜合類服務(wù)型商業(yè)中中心;2、以生鮮超市+餐飲+健身會所為主力業(yè)態(tài)，，帶動其他商商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展；3、立足于社區(qū)消消費(fèi)，打造特特色商業(yè)，未來擴(kuò)大消費(fèi)費(fèi)群體，引導(dǎo)導(dǎo)部分外向型型消費(fèi)，增加加商業(yè)價值。。A04-02產(chǎn)品建議——商業(yè)建議A04-02地塊基本指標(biāo)標(biāo)：用地性質(zhì)：商商業(yè)金融總用地面積：：6169平米地上建筑面積積：12338平米容積率：2.0商業(yè)業(yè)態(tài)建議議樓層層面積建議層高引進(jìn)業(yè)態(tài)4F2338平米4米健身會所3F3500平米4米衛(wèi)生服務(wù)、文化中心、綜合服務(wù)2F3500平米5米餐飲及超市1F3000平米5米餐飲及超市合計(jì)12338平米產(chǎn)品建議——商業(yè)建議商業(yè)規(guī)劃設(shè)施施建議生鮮超市：本案規(guī)模有限限，不利于引引入大型品牌牌連鎖超市，，僅引進(jìn)中小小型，服務(wù)于于社區(qū)的生鮮鮮超市即可，，超市規(guī)模3000平米左右；餐飲業(yè)態(tài)：燃?xì)?、隔油池池、上下水、、煙道、通風(fēng)風(fēng)、空調(diào)外機(jī)機(jī)位、動力電電、電話線、、網(wǎng)線、有線線電視、廣告告牌等。服務(wù)業(yè)態(tài)：上下水、電、、電話線、網(wǎng)網(wǎng)線、有線電電視、空調(diào)外外機(jī)位、廣告告牌等；地下空間：考慮商業(yè)環(huán)境境及開挖成本本，不建議做做地下空間；；廣告牌：建議設(shè)計(jì)時，，考慮各商鋪鋪均有合理的的、明顯的廣廣告牌位置。。產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格產(chǎn)品建議——建筑風(fēng)格符合項(xiàng)目定位位，打造高端端形象，跳出出區(qū)域原有印印象，因此中中原建議：孟莎式屋頂老虎窗淺金色外立面面石材的運(yùn)用法式廊柱、雕雕花、線條運(yùn)運(yùn)用法式建筑風(fēng)格格產(chǎn)品建議——其他建筑風(fēng)格格建議新古典主義風(fēng)風(fēng)格房山：綠城百合產(chǎn)品建議——其他建筑風(fēng)格格建議托斯卡納龍湖弗萊明戈產(chǎn)品建議——其他建筑風(fēng)格格建議英倫都鐸風(fēng)格格萬科紅郡產(chǎn)品建議——其他建筑風(fēng)格格建議賴特風(fēng)格億城西山華府府產(chǎn)品建議景觀設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議——景觀設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原則園林設(shè)計(jì)應(yīng)與與社區(qū)總體風(fēng)風(fēng)格相統(tǒng)一一景觀設(shè)計(jì)與建建筑整體考慮慮，使之互相相融合注重主景觀軸軸線與組團(tuán)景景觀之間的關(guān)關(guān)系，即統(tǒng)一一又相對獨(dú)立立合理運(yùn)用各類類造景元素、、綠化層次，，打造四季常常青花園式社社區(qū)住宅區(qū)域盡量量打造完全人人車分流，打打造安全居住住社區(qū)產(chǎn)品建議車位建議產(chǎn)品建議——車位建議地塊編號停車數(shù)量車庫面積備注A03-0273625760全部地下車位A03-032777595其中地上車位60（聯(lián)排別墅）A05-0238011900其中地上車位40（疊拼首層）A04-01110

全部地上車位合計(jì)150345255地上車位210

住宅車位配比比建議：整體體配比：1：0.9580~90平米戶型：1:0.8120~140平米戶型：1:1180平米以上戶型型：1:1.5建議本項(xiàng)目采采用整體開挖挖方式布置車車庫除聯(lián)排、疊疊拼首層產(chǎn)產(chǎn)品外，其其他全部地地下停車方方式電梯直接入入戶提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)商業(yè)車位配配比建議：：商業(yè)車位建建議65輛/萬平米。結(jié)合A0401地塊滿足商商業(yè)停車要要求產(chǎn)品建議智能化建議議打造平谷首首席智能居居住社區(qū)，，創(chuàng)平谷節(jié)節(jié)能、智能能化住宅典典范進(jìn)一步拔升升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，為后續(xù)續(xù)推廣增加加賣點(diǎn)注：以下內(nèi)內(nèi)容根據(jù)成成本和需求求酌情選擇擇產(chǎn)品建議——智能化建議議外窗系統(tǒng)防風(fēng)好、透透光好、且且對隔熱的的功效很高高，能夠阻阻擋紫外線線膚色，允允許日光中中紅外線攜攜帶的能量量進(jìn)入室內(nèi)內(nèi)，同時隔隔熱（人體體所感受的的熱來自遠(yuǎn)遠(yuǎn)紅外線)而室內(nèi)熱量量不會散發(fā)發(fā)到室外，，大大降低低采暖制冷冷功率，同同時有很好好的隔音作作用，提高高居住舒適適度，保護(hù)護(hù)家人健康康。雙層中空金金屬鍍膜LOW—E玻璃產(chǎn)品建議——智能化建議議置換式新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)“下送上回””低速送風(fēng)風(fēng)方式保證新風(fēng)和和廢氣的分分離，控制制室內(nèi)空氣氣流動方向向經(jīng)預(yù)處理后后的新鮮空空氣比室溫溫略低自然沉積在在下方形成成“新風(fēng)湖湖”淹沒人人體新鮮空氣順順人體上升升，經(jīng)呼吸吸變?yōu)閺U氣氣后經(jīng)上部部排風(fēng)口排排出人體24小時呼吸新新鮮空氣低速送風(fēng)，，無噪聲、、無氣流感感、無揚(yáng)塵塵樓頂設(shè)冷/熱能量回收收裝置，回回收排出室室外的冷/熱能量降低/升高引入的的新風(fēng)溫度度，節(jié)省新新風(fēng)預(yù)冷/預(yù)熱成本產(chǎn)品建議——智能化建議議同層排水系系統(tǒng)同樓層的排排水支管與與主排水支支管均不穿穿越樓板，，在同樓層層內(nèi)連接到到主排水立立管上。。系統(tǒng)可以使使衛(wèi)生設(shè)備備用水量低于國家強(qiáng)強(qiáng)制性用水水量的40％以上，綜合費(fèi)用降低33％左右。同層排水隔層排水產(chǎn)品建議——智能化建議議智能家居安安防住戶報警控控制總機(jī)家電自動化化書房寬帶上上網(wǎng)廚房天然氣氣泄漏報警警可視或非可可視對講紅外探測器器家庭電子商商務(wù)平臺緊急按鈕家居安防價格初步測測算定價原則：：前期價格低低開，保證證不成熟區(qū)區(qū)域首戰(zhàn)必必勝的銷售售策略，快快速銷售快快速回款降降低風(fēng)險。。本項(xiàng)目五類類產(chǎn)品之間間要有一定定價差，避避免自身產(chǎn)產(chǎn)生競爭。。產(chǎn)品類型定價策略價格建議（元/平米）總面積（平米）總銷售額（億元）高層（18層）與平谷城區(qū)項(xiàng)目相比，目前本區(qū)域配套和環(huán)境還相對不成熟，因此為了降低前期風(fēng)險，定價比城區(qū)在售項(xiàng)目價格低9500345603.28多層（11層）多層產(chǎn)品，單價略高于高層產(chǎn)品9800101543.7369.95花園洋房（5層）本項(xiàng)目花園洋房產(chǎn)品具有高產(chǎn)品附加值，在環(huán)境、品質(zhì)和舒適度都要好于老城區(qū)高層，因此我們在價格上與之持平或略低都具有競爭優(yōu)勢。1100014704.921.62疊拼別墅區(qū)域市場中，疊拼產(chǎn)品稀缺，標(biāo)高此類產(chǎn)品價格，突出項(xiàng)目的檔次，并擴(kuò)大利潤130009803.281.27聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅教疊拼別墅品質(zhì)高，因此，價格稍高于疊拼別墅1400010084.4641.41合計(jì)

170696.417.53預(yù)祝項(xiàng)目成成功！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:34:0923:34:0923:3412/24/202211:34:09PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2223:34:0923:34Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。