宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告一、宏觀分析2015年中國的全面深化改革進(jìn)入關(guān)鍵階段，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)面臨下行壓力，風(fēng)險(xiǎn)有增加與蔓延態(tài)勢。把握調(diào)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)增長的動(dòng)態(tài)平衡，實(shí)現(xiàn)7%的GDP增長目標(biāo)，既十分重要又面臨挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)是中國宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)民生的重要構(gòu)成部分，也處在下行的周期中，同時(shí)面臨著去庫存、去泡沫與防風(fēng)險(xiǎn)、防崩盤的任務(wù)。通過及時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整、相機(jī)的制度創(chuàng)新與適宜的政策操作，確保房地產(chǎn)積極調(diào)整和健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)中國宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，這是中央決策部門面臨的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)市場基本面仍處亢奮后的疲弱期，開始于2014年初的本次房地產(chǎn)市場調(diào)整，是長、中和短三個(gè)周期重合的調(diào)整。這使本輪調(diào)整的時(shí)間更長、程度更深，也導(dǎo)致調(diào)整后的房地產(chǎn)市場未來的狀況及預(yù)期將發(fā)生重要變化。具體情況分析如下。悲觀預(yù)期將對(duì)量價(jià)產(chǎn)生收縮性影響。隨著住房告別短缺時(shí)代、不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施、房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)以及反腐力度的加大，2015年的房地產(chǎn)市場將延續(xù)謹(jǐn)慎和悲觀的預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。貨幣政策對(duì)量價(jià)的積極影響將打折。在松緊適度的穩(wěn)健貨幣政策下，金融當(dāng)局也將對(duì)金融機(jī)構(gòu)信貸政策實(shí)施寬松的窗口指導(dǎo)，土地開發(fā)融資、住房抵押貸款和開發(fā)融資將有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)會(huì)持續(xù)謹(jǐn)慎，住房抵押貸款的優(yōu)惠有限，開發(fā)放貸標(biāo)準(zhǔn)寬松有限。供給方失去了漲價(jià)的主導(dǎo)權(quán)。盡管開發(fā)企業(yè)掌握著房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)，但在買方市場下難以有所作為。第一，新增住房庫存過多。商品住房施工面積與銷售面積之比，已從2001年的2.9上升到2014年的4.2。35個(gè)大中城市多數(shù)去庫存化周期仍在警戒線的15個(gè)月以上，四線及以下城市的去庫存周期時(shí)間更長。第二，存量住房空置嚴(yán)重。2013年城鎮(zhèn)人均住房面積超過33平方米，城鎮(zhèn)擁有兩套以上住房的家庭占總家庭之比達(dá)到21%，二手房市場供給將激增。第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力。尤其中小房企不會(huì)因貨幣政策調(diào)整，而減弱資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w上，以價(jià)換量仍是多數(shù)房企的銷售策略，資金松緊影響著開發(fā)商的定價(jià)起伏。需求方失去狂購的潛能與熱情。買方市場下，需求者決定房地產(chǎn)銷售量，但是，第一，剛性需求有恢復(fù)增長的潛力。2015年的城市婚齡人口和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口是穩(wěn)定的需求因素，但經(jīng)濟(jì)下行將使收入增長放緩，保障房供給及棚戶區(qū)改造將減少和分流部分需求。受預(yù)期影響，剛性需求存在部分提前或推遲釋放的不確定性，2015年預(yù)計(jì)在8億—10億平方米之間。第二，投資與投機(jī)需求爆發(fā)式增長的可能性不大。首先，即便有積極的金融和稅收政策，中等收入家庭群體前期透支嚴(yán)重，加上預(yù)期影響，改善性投資需求增長有限。其次，一些國家的經(jīng)濟(jì)與住房市場復(fù)蘇，導(dǎo)致部分資本及房地產(chǎn)投資向海外轉(zhuǎn)移。再次，金融改革、資本市場的擴(kuò)容、股市復(fù)蘇，將導(dǎo)致游資向股市轉(zhuǎn)移。在市場分化的背景下，一、二線及部分三線城市仍有一些投資機(jī)會(huì)，包括周邊區(qū)域投資人口及全國投資人口的投資需求釋放。2015年異地剛性需求預(yù)計(jì)在2億—3億平方米之間。房地產(chǎn)市場將呈震蕩性調(diào)整和多層次分化，2015年，積極的財(cái)政政策和松緊適度的貨幣政策，將使中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)震蕩性調(diào)整和多層次分化。從供給面看，商品房價(jià)格總體月度環(huán)比微升而同比微降。為加快資金周轉(zhuǎn)或者減少虧損避免破產(chǎn)，多數(shù)開發(fā)商將繼續(xù)實(shí)施以價(jià)換量的銷售策略。與2014年相比較，銷售價(jià)格整體將略微下降。從需求面看，商品房銷售量總體小幅增長。剛性需求將同比增加，異地購房的投資需求將部分釋放。全年房地產(chǎn)銷售面積估計(jì)在10萬平方米左右，與2014年相比，銷售將略上升3%左右。從時(shí)間上看，商品房量價(jià)將呈現(xiàn)降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。2015年，隨著間歇性刺激政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生陣陣漣漪，每次政策出臺(tái)都將有一些短暫和輕微的反彈，但政策作用有限，市場隨后將繼續(xù)轉(zhuǎn)入下行態(tài)勢?？傮w看，上半年將震蕩回落，下半年將盤整反復(fù)。分城市來看，商品房市場將呈現(xiàn)多層分化的趨勢。首先，一線城市總體有望復(fù)蘇。其前期庫存較少，2014年調(diào)整較大，潛在需求旺盛。2015年上半年實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長，下半年可以實(shí)現(xiàn)同比增長。其次，二、三線城市總體分化明顯。2015年，少部分城市呈現(xiàn)回升，大部分城市還需一年以上的調(diào)整（預(yù)計(jì)至2016年下半年）。再次，四線及以下城市總體空置與庫存多，需求潛力小，需要調(diào)整的時(shí)間長。2015年將繼續(xù)去庫存，量價(jià)均處在下降狀態(tài)。四線及以下城市具體分為三種情況：（1）小部分人口增量大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的城市，將出現(xiàn)量價(jià)齊升；（2）大部分中等城市，將至2016年甚至2017年才能調(diào)整完成；（3）部分人口規(guī)模小且絕對(duì)外流的城市，房地產(chǎn)將長期處在疲弱或衰退狀態(tài)。從風(fēng)險(xiǎn)來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)問題將集中暴露。由于結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性嚴(yán)重供給過剩得不到消化，部分大型房企和絕大多數(shù)中小房企資金短缺加劇。即便貨幣政策有所寬松，中小房企資金也難改觀。2015年，將有相當(dāng)數(shù)量的房企被兼并重組或破產(chǎn)倒閉，從而導(dǎo)致樓盤停工和爛尾、民工下崗、工資拖欠、交房違約和債務(wù)違約。中小房企的資金多來自民間借貸包括高利貸，區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)有可能擴(kuò)展和蔓延。房地產(chǎn)市場輕微變化會(huì)通過多個(gè)渠道匯總，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長、就業(yè)和稅收與物價(jià)等產(chǎn)生重大影響，值得高度關(guān)注。其中，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響具有綜合性。根據(jù)投入產(chǎn)出分析諸多經(jīng)驗(yàn)的結(jié)論，假定：中國房地產(chǎn)投資對(duì)總產(chǎn)出的拉動(dòng)系數(shù)為2.5，中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)對(duì)總產(chǎn)出的拉動(dòng)系數(shù)為1.5。二、2016年中國房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測分析\o"分享到新浪微博"\o"分享到微信"\o"分享到QQ空間"\o"分享到百度貼吧"近日，著名\t"/news/chanye/2015/11/16/_blank"證券研究機(jī)構(gòu)中金公司研究部率先發(fā)布了對(duì)2016年及以后的中國\t"/news/chanye/2015/11/16/_blank"房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測\t"/news/chanye/2015/11/16/_blank"報(bào)告。報(bào)告對(duì)全國主要城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格、銷售量均進(jìn)行了預(yù)測，認(rèn)為：2016年中國房地產(chǎn)市場將整體較為平淡，分化的走勢還將繼續(xù)；改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對(duì)象。以下為報(bào)告主要觀點(diǎn)。二線城市：預(yù)計(jì)銷量將持平，而銷售均價(jià)將上漲10%。我們預(yù)計(jì)，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1）供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷量受限；2）貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價(jià)和銷量；3）土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。1、庫存水平下降和新增供應(yīng)減少會(huì)推升銷售均價(jià)，同時(shí)限制銷量的增長空間一線和二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個(gè)月和13個(gè)月，分別處于偏低和\t"/news/chanye/2015/11/16/_blank"健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來庫存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，考慮到1）2014年土地購置面積下降27%，今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。我們認(rèn)為，庫存水平的下降將支撐銷售均價(jià)向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，刺激銷售均價(jià)上漲，并支持銷量本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見（不到12個(gè)月的時(shí)間累計(jì)降息165個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率300個(gè)基點(diǎn)）。我們預(yù)計(jì)，未來貨幣政策還將進(jìn)一步放松（預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn)），從而支持一二線城市的銷售均價(jià)持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求，但在一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響而有余。因此，我們認(rèn)為一二線城市銷量的下降空間有限。3、土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價(jià)2013年以來，一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。我們預(yù)計(jì)，新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。（1）三四線城市：去庫存階段將拖累銷量和銷售均價(jià)三四線城市的房地產(chǎn)市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%。（2）哪些城市有可能表現(xiàn)更好？2016年，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。我們預(yù)計(jì)，到2015年底29個(gè)樣本城市的庫存去化后期平均將同比下降30%，而上面提到的九個(gè)城市的總可售資源大多將會(huì)減少（除深圳將增加4%以外），我們認(rèn)為這些城市將供不應(yīng)求，最可能有突出表現(xiàn)。（3）中期前景不悲觀，但不同城市之間的分化將加劇雖然2016年新房市場整體很可能將不溫不火，但我們對(duì)中期前景并不悲觀。根據(jù)我們的估計(jì)，從現(xiàn)在到2020年銷售面積應(yīng)該會(huì)維持在每年10億平方米左右。五大都市區(qū)和高鐵沿線中心城市的房地產(chǎn)市場將受益于\t"/news/chanye/2015/11/16/_blank"產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口流入，繼續(xù)有優(yōu)于其他城市的表現(xiàn)。我們篩選出20個(gè)城市，包括14個(gè)中心城市（北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙）和6個(gè)衛(wèi)星城市（東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊）。（4）從現(xiàn)在到2020年真實(shí)房地產(chǎn)需求將維持在每年10億平方米左右\t"/news/chanye/2015/11/16/_blank"白銀時(shí)代將持續(xù)到2020年。最近十年新建住房占比是住房市場發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。在一個(gè)快速發(fā)展的市場，較新住房的占比通常達(dá)到40%-50%，之后逐漸下降。我們預(yù)計(jì)，最近十年新建住房占比將從2010年底的43%下降至2020年底的29%。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，雖然中國房地產(chǎn)市場的\t"/news/chanye/2015/11/16/_blank"黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但我們正處于需求穩(wěn)定的白銀時(shí)代。（5）看好五大都市區(qū)的20個(gè)城市隨著人口不斷聚集，中國正在形成五大都市區(qū)。我們認(rèn)為，這五大都市區(qū)的中心城市和部分充滿活力的衛(wèi)星城市最有可能跑贏白銀時(shí)代整體穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。預(yù)計(jì)五大都市區(qū)的需求保持穩(wěn)健我們看好中國高鐵沿線的中心城市。中國的高鐵網(wǎng)絡(luò)極大地縮短了城市之間的通行時(shí)間（或稱為“經(jīng)濟(jì)距離”），因此位于高鐵干線交叉點(diǎn)的城市將有可能成為該地區(qū)的中心城市，其房地產(chǎn)市場也將具備堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，有望表現(xiàn)得比其他城市更好。圍繞國家中心城市發(fā)展起來的各大都市區(qū)初具規(guī)模。位于中心城市周圍的二三線城市有望承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，擁有巨大的潛力，無論城市建設(shè)規(guī)模還是人口增長都將相當(dāng)可觀。我們預(yù)計(jì)，到2040年，五大都市區(qū)的人口將較2010年增加70%，至4.6億人（約占全國總?cè)丝诘?0%）（6）看好的城市——中心城市及其衛(wèi)星城市中心城市的情況比其他一二線城市要好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點(diǎn)上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。2009年至2014年，傳統(tǒng)大都市區(qū)（環(huán)渤海、長三角和珠三角）的三線人口流入最為強(qiáng)勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在珠三角地區(qū)，東莞和惠州是深圳的后院，而佛山與廣州幾乎連為一體。蘇州靠近上海，而廊坊和保定毗鄰北京。長期來看，人口流入和中心城市溢出的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將為這些衛(wèi)星城市的房地產(chǎn)市場提供良好的支持。因此在三線城市中，我們看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。（7）改善性住房需求份額持續(xù)增加2016年，一、二線城市的改善型住房需求有望占主導(dǎo)地位。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較?。ㄆ骄娣e80平米，三居或以上的戶型占比不到40%），20%左右的住房質(zhì)量很差。加上二孩政策的全面放開，我們預(yù)計(jì)，2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。約有45%的住房存量是