2022年土地一級招商方案范本第一章土地一級開辟流程1、選地由政府或者開辟商針對土地儲備整理或者擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開辟申請?jiān)恋厮姓呋蛘呤褂谜咴谡鞯脜^(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者上級主管部門得允許后向市國土局提出土地前期開辟申請。3、土地開辟項(xiàng)目預(yù)審市國土局受理申請并進(jìn)行土地開辟項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開辟實(shí)施方案預(yù)審?fù)ㄟ^土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)—編制土地儲備開辟實(shí)施方案，開辟實(shí)施方案主要包括：待儲備開辟地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開辟成本、土地收益、開辟計(jì)劃、實(shí)施方式等。5、土地開辟方案修改編制了開辟實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對建設(shè)項(xiàng)目土地前期開辟的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。6、確定土地開辟單位土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開辟的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并—實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開辟企業(yè)負(fù)責(zé)土地開辟具體管理的，開辟企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開辟成本的—%0以招標(biāo)方式確定開辟企意見。公告時(shí)間不得少于—日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于—日。17、辦理戶口凍結(jié)18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)房屋征收部門在應(yīng)“房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修；改變房屋和土地用途；租賃房屋。19、確定拆遷安置方案確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報(bào)市國土房管局備案。20、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議房屋拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋,拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有:拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn);產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;搬遷津貼費(fèi)和暫時(shí)安置津貼費(fèi)或者停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；違約責(zé)任和爭議解決的方式；當(dāng)事人約定的其他條款。21、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或者拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動(dòng)員會(huì)議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場平地凈。22、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款普通程序：開立資金專戶一出具存款證明一資金使用監(jiān)督一開具領(lǐng)款憑證一支取補(bǔ)償款項(xiàng)23、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時(shí)必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵管理措施。24、移交拆遷檔案資料拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后一個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。25、房屋拆遷糾紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。26、二、征用劃撥土地拆遷安置二、征用劃撥土地拆遷安置1、二、征用劃撥土地拆遷安置1、二、征用劃撥土地拆遷安置1、有土地使用權(quán)劃撥用地申請用地單位辦理劃撥用地申請時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料：劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《—市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》，計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟(jì)合用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)合用住房立項(xiàng)批復(fù)。規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、—、—產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議；與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖—份（藍(lán)圖）；建設(shè)項(xiàng)目資金來源證明；建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開辟資質(zhì)批準(zhǔn)證書。2、主管部門現(xiàn)場勘察交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門?？辈欤河玫貑挝粠ьI(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實(shí)地勘察，查明土地狀況。3、劃撥用地申請的審核、報(bào)批根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。國有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。縣級（含縣級市）人民政府一公頃以下，地級市人民政府一公頃以下。超過限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。行政主管部門進(jìn)行劃撥用地申請的—時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料：劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《—市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》；計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》；屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書；屬于經(jīng)濟(jì)合用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)合用住房立項(xiàng)批復(fù)；規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及附圖；建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、、—產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議；與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖一份（藍(lán)圖）；建設(shè)項(xiàng)目資金來源證明；建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開辟資質(zhì)批準(zhǔn)證書。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)劃撥用地申請的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)允許用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后—日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件》及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明；區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；—市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。第三章相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）地價(jià)二土地取得費(fèi)+土地開辟費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即二項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置津貼費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級城市收取的新菜地開辟建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起—日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在—日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部份—%。的違約金，逾期達(dá)一日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建造物和附著物，并可以請求賠償。2、土地使用費(fèi)這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)國家財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行《—天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問題—》。3、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費(fèi)或者支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。4、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收取：對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米—元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對在劃撥國有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書確定的土地面積，按每平方米—元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年—元的標(biāo)準(zhǔn)征收。5、土地閑置費(fèi)按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》（國土資源部第___號）和《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的知》（__〔___）___號）有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或者劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。6、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)7、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《—城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的—%o8、地價(jià)評估費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委國家土地局《__土地價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)__》（計(jì)價(jià)格（）—號）規(guī)定，普通宗地評估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按普通宗地地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。普通宗地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。9、出讓土地預(yù)訂金根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起一天內(nèi)繳納地價(jià)款總額—%作為定金，其余的在一天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。10、征地管理費(fèi)11、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置津貼費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)+安置津貼費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民—所有土地，均根據(jù)《省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《XX市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。12、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)在省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民—所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或者套種其他種類作物的，其套種或者間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人商議確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人允許的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。13、地上物補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建造物、構(gòu)筑物的市場重置價(jià)格制定并發(fā)布實(shí)施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。14、新菜田開辟建設(shè)基金新菜地開辟建設(shè)基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，實(shí)用地單位支付的，用于開辟新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的合用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。16、耕地開墾費(fèi)區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在—土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建造結(jié)構(gòu)、新舊程度、建造面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。2、搬家津貼費(fèi)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建造面積每平方米不低于一元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家津貼費(fèi)。3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部份使用人支付一定的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。一般由拆遷人自行制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。4、暫時(shí)安置津貼費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）暫時(shí)安置津貼費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的—％付給。5、停產(chǎn)停業(yè)綜合津貼費(fèi)對因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)賦予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長不得超過一個(gè)月。利潤的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過停業(yè)前一個(gè)月平均月營業(yè)額的一%。6、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照普通不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的一％向拆遷人收取。開辟商參預(yù)土地一級開辟應(yīng)注意的法律問題1、項(xiàng)目合法性問題對于土地一級開辟商來說，在投資開辟土地一級開辟項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問題是土地一級開辟項(xiàng)目是否合法。由于目前國家對土地一級開辟?zèng)]有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地—府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會(huì)給開辟商帶來很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，開辟商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問題。開辟商可主要從以下幾個(gè)方面對土地一級開辟項(xiàng)目的合法性進(jìn)行―：(1)項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實(shí)踐中，有些地—府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開辟商開始進(jìn)行土地一級開辟，這對于開辟商來說風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地—府又無力償還開辟商已發(fā)生開發(fā)的成本，開辟商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。(2)立項(xiàng)文件的合法性開辟商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或者經(jīng)濟(jì)開辟區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若浮現(xiàn)上述情形，開辟商須對立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。(3)其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性開辟商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。止匕外，開辟商為外商投資企業(yè)的，須注意—自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。2、簽約程序問題綜合分析各地有關(guān)土地一級開辟的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過招標(biāo)方式確定土地一級開辟商。但實(shí)踐中，不少地—府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開辟商的程序，而是直接與開辟商簽訂土地一級開辟協(xié)議。對于開辟商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認(rèn)可開辟商的一級開辟主體地位。就此問題，即使地—府已就一級開辟事宜與開辟商商議一致，開辟商也應(yīng)建議地—府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。固然，由于有關(guān)土地一級開辟的地方規(guī)定并非屬于法律或者行政法規(guī)層面，即使不通過招標(biāo)形式通常也并不會(huì)因此導(dǎo)致一級開辟合同無效。3、開辟商應(yīng)把握的土地一級開辟合同中的要點(diǎn)開辟商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開辟合同，能夠有效防范土地一級開辟過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開辟商的角度而言，簽訂土地一級開辟合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn):(1)約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開辟企業(yè)簽訂土地前期開辟管理委托協(xié)議。通過招標(biāo)方式選擇開辟企業(yè)實(shí)施土地開辟的，由開辟企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并—實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲備開辟的估計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于估計(jì)成本的—%o通過招標(biāo)方式確定開辟企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開辟企業(yè)簽訂土地前期開辟委托協(xié)議7、辦理相關(guān)用地手續(xù)土地儲備開辟實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開辟項(xiàng)目涉及新增—土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或者存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開辟實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實(shí)施規(guī)劃方案開辟單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開辟實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用—土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用—土地及劃撥土地的程序》）—實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。10、驗(yàn)收開辟土地對于開辟商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開辟商應(yīng)要求在土地一級開辟合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開辟商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開辟商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開辟商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開辟商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開辟商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。(2)約定分期分塊滾動(dòng)開辟、減輕資金壓力對于開辟商來說，土地一級開辟占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開辟各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開辟可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。(3)約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任政策變化風(fēng)險(xiǎn)對開辟商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國家或者上級政府對項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或者被撤。對于該等風(fēng)險(xiǎn)，開辟商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或者被撤時(shí)尚無土地出讓收入，則存在開辟商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開辟商收回資金和收益的方式。(4)約定土地開辟成本的組成土地開辟成本是土地一級開辟合同重要條款之一，開辟商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開辟商應(yīng)將就土地一級開辟項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開辟成本。但須注意的是，開辟商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開辟商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開辟商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開辟成本有利于開辟商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開辟商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開辟成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有不少不同之處，開辟商須根據(jù)各地規(guī)定靈便掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，—相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開辟成本包含貸款利息，而—相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開辟成本。（5）約定收益分配方式對開辟商來說，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開辟的收益分配方式有如下幾種：a.固定收益。開辟商的投資收益二土地開辟成本—固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開辟成本計(jì)算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開辟商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會(huì)太高。b.按比例分配收益。開辟商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發(fā)成本）—開辟商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開辟商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開辟商受讓開辟項(xiàng)目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級開辟。實(shí)踐中，不少開辟商參預(yù)土地一級開辟就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開辟商在土地出讓競價(jià)中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格中含有一級開辟商按約定比例可分取的收益，土地出讓價(jià)格越高一級開辟商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開辟商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開辟成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。C.固定收益+按比例分配收益。開辟商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開辟商既保證了固定收益，又有參預(yù)分配的權(quán)利，但政府通常會(huì)相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。(6)約定成立項(xiàng)目公司開辟商就單個(gè)土地一級開辟項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級開辟投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開辟商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長期、持續(xù)性的具體操作。同時(shí)，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對投資開辟商的要求。(7)約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式若開辟商自有資金不足或者有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。特別是約定股權(quán)融資方式，即約定通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)(或者設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)引入合資方的方式)的方式進(jìn)行融資，以便在必要時(shí)引入合作投資方或者部份轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。綜上所述，開辟商投資于土地一級開辟項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)—發(fā)布有關(guān)土地一級開辟的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地—府或者其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級開辟合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開辟商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級開辟相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開辟商與政府之間簽訂的土地一級開辟合同就成為雙方之間的“法律，，，開辟商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。2022年土地與村鎮(zhèn)建設(shè)管控方案各村、鎮(zhèn)直各有關(guān)單位：成立領(lǐng)導(dǎo)小組：成立一支聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)：成立二支巡邏隊(duì)：工作方案1、巡邏隊(duì)分上下二個(gè)片區(qū)，每星期每一個(gè)片區(qū)至少要巡查兩次以上（星期二、星期四），主要巡查主干道、支道、兩側(cè)以及項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)及其周圍，其他時(shí)間重點(diǎn)巡查各個(gè)村莊角落。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)問題要即時(shí)制止，并責(zé)令改正。每次回來要填寫巡查、執(zhí)法紀(jì)錄。第二星期上下片區(qū)的巡邏隊(duì)互相調(diào)整、互相監(jiān)督，遇到需要強(qiáng)制執(zhí)法要即將匯報(bào)執(zhí)法隊(duì)長，由隊(duì)長調(diào)人到現(xiàn)場賦予強(qiáng)制拆除。2、各村協(xié)管員若發(fā)現(xiàn)本村有違法、違規(guī)行為，須即將賦予制止和報(bào)告巡邏隊(duì)長，并記錄在自己手冊上，在執(zhí)法隊(duì)和巡邏隊(duì)在現(xiàn)場執(zhí)法時(shí)，協(xié)管員應(yīng)在現(xiàn)場做好村民工作。3、各村書記、主任要監(jiān)督本村協(xié)管員，對本違法、違規(guī)行為若無—,應(yīng)自己向執(zhí)法隊(duì)和巡邏隊(duì)—o有執(zhí)法時(shí)應(yīng)主動(dòng)到現(xiàn)場配合工作。4、領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次執(zhí)法分析會(huì)，聽取執(zhí)法隊(duì)和巡邏隊(duì)匯報(bào)發(fā)現(xiàn)問題和研究解決問題。獎(jiǎng)懲制度1、鎮(zhèn)政府從宏觀考慮，對執(zhí)法隊(duì)車輛和經(jīng)費(fèi)賦予充分保證。2、隊(duì)長根據(jù)隊(duì)員出勤情況發(fā)給隊(duì)員一定的補(bǔ)貼。巡邏隊(duì)人員對全鎮(zhèn)范圍內(nèi)因巡查不到位，現(xiàn)場制止不力，造成違法占地建房既成事實(shí)發(fā)現(xiàn)，每月發(fā)現(xiàn)一起以上的，扣除年底工作獎(jiǎng)金。3、協(xié)管員每一宗嚴(yán)重的違法違規(guī)行為獎(jiǎng)勵(lì)元（兩證皆無）o每——宗有土地證未辦理準(zhǔn)建證的獎(jiǎng)勵(lì)—元，每瞞報(bào)一起違法行為扣除—元，瞞報(bào)二起違法的扣除—元，瞞報(bào)三起扣除—元，并予解聘。4、年底對各行政村進(jìn)行土地城建工作進(jìn)行評比，對工作任務(wù)完成較好前三名的行政村賦予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，后三名的行政村賦予一定的經(jīng)濟(jì)處罰，書記、主任要以書面形式向領(lǐng)導(dǎo)小組說明原因，并在全鎮(zhèn)通報(bào)批評。建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開辟完成后由市國土局—相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：審核土地前期開辟成本—驗(yàn)收土地開辟程度是否達(dá)到合同的要求根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開辟費(fèi)或者管理費(fèi)納入市土地儲備庫11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請材料：用地申請報(bào)告法人營業(yè)執(zhí)照立項(xiàng)批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)—批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或者總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式一份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁建設(shè)單位需委托測繪單位對建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測繪釘樁，由測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。13、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請國有土地使用權(quán)出讓申請普通指協(xié)議出讓申請，申請用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件：申請用地報(bào)告書；國家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件；在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。未在經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊登記的國內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他—應(yīng)當(dāng)提供上級主管部門的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他應(yīng)當(dāng)提供有效的營業(yè)注冊登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會(huì)成員_、注冊所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個(gè)人申請用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的—件。在省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書；大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)劃方案；法定代表人—明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實(shí)地勘察房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實(shí)地勘察，查明土地狀況。15、委托地價(jià)評估、辦理核定地價(jià)手續(xù)建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進(jìn)行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審根據(jù)《國家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對需經(jīng)國家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告，承擔(dān)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告前，向國家土地管理局提出預(yù)先—申請，由國家土地管理局—有關(guān)人員對土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告，由委托方按規(guī)定程序向國家土地管理局申請土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)。17、辦理土地出讓審批18、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）土地前期開辟企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后一個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開辟企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。19、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開辟建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問題友好商議、達(dá)成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。20、交付土地出讓金21、領(lǐng)取暫時(shí)國有土地使用證、領(lǐng)取正式國有土地使用證按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或者區(qū)、縣房地局申領(lǐng)暫時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或者區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。第二章土地一級開辟辦理拆遷安置全流程一、征用一、征用一、征用土地的拆遷安置1、征用一、征用土地的拆遷安置1、征用土地用地申請書，申請書中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容：申請單位名稱項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等房地產(chǎn)開辟公司提出用地申請時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請書后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：用地單位有關(guān)資質(zhì)證明項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危（wei）險(xiǎn)性評估報(bào)告2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案行政主管部門收到房地產(chǎn)開辟公司提出的征用申請后，應(yīng)自申請之日起—日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案：擬定各項(xiàng)征地方案后逐級上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請市、縣—允許；市、州簽署意見。3、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能妨礙國家建設(shè)，又不能傷害—和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人商議簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其普通操作過程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告一征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施一征地補(bǔ)償、安置方案的意見一征地補(bǔ)償、安置方案的確定一征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求一征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理5、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議通過后，市政府下達(dá)具有國家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。6、交納各項(xiàng)稅費(fèi)繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國土局）、糧差費(fèi)（市——）07、辦理批地文件、批地圖8、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國土房管局確定拆遷范圍。9、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作到市國土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。