前期物業(yè)管理物業(yè)前期參與管理制度竣工前期介入管理規(guī)定物業(yè)前期參與管理制度一、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu),環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議,理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理計(jì)劃、各崗位的工作流程和崗位責(zé)任制的制定。二、前期物業(yè)管理的工作設(shè)施方式：公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織專家成立專門的工作小組，針對(duì)廣場(chǎng)項(xiàng)目的具體問(wèn)題提出有關(guān)的服務(wù)計(jì)劃書，并按雙方認(rèn)可的計(jì)劃書進(jìn)行實(shí)施，定期派有關(guān)人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會(huì)議，必要時(shí)應(yīng)常駐房產(chǎn)公司，物業(yè)公司提供的意見(jiàn)和建議一般以文字材料為準(zhǔn),并要求有較強(qiáng)的時(shí)效性,合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。三、 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容：1、 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研和周邊相近樓宇的比較，提出廣場(chǎng)功能設(shè)計(jì)定位的建議。2、按照廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位，提出標(biāo)準(zhǔn)層樓面布局，不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用房位置、設(shè)備安置位置設(shè)計(jì)建議和依據(jù).3、 對(duì)整棟大樓從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)裝飾裝修設(shè)備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議.4、從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理有礙實(shí)際使用功能的,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議.5、對(duì)大堂、商場(chǎng)、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布置提出優(yōu)化改進(jìn)的建議.6、對(duì)商場(chǎng)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。7、 綜合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)XX商場(chǎng)訂購(gòu)的設(shè)施設(shè)備型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意,并配合房產(chǎn)公司進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求有無(wú)質(zhì)檢合格證書;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏安全、精確;運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；輔機(jī)和工具是否齊全.8、 對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出建議。9、 從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充修正建議。10、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量，例如驗(yàn)收工作內(nèi)容主要有：、主體結(jié)構(gòu)：地基沉降不得超過(guò)規(guī)定要求允許的變、 屋面和樓地面：各類屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定排水暢通,我積水不滲漏注意檢查裂縫脫皮、起砂現(xiàn)象，衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面不允許倒流和滲漏;、 裝修：對(duì)門窗、玻璃、開關(guān)進(jìn)行檢查；（4)、電器：線路要求平整、順直、牢固,過(guò)墻和聯(lián)接符合,避雷裝置符合國(guó),紙資料和記錄檔案材料一應(yīng)齊全；、水、為、消防、采暖管道應(yīng)安裝牢固，控制部件、附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求，另外,到質(zhì)量要求。11、自工程竣工前三個(gè)月起,物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準(zhǔn)備工作,其中包括以下內(nèi)容：（1）提出管理的財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算和管理（2）（3)（4）（5）(6）（7）12、

成本的測(cè)算；設(shè)計(jì)管理公司的組織機(jī)構(gòu)、制定人員的編制、管理人員和部門設(shè)置;提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動(dòng)條例、福利制度、獎(jiǎng)罰條例、安全管理制度、員工培訓(xùn)計(jì)劃;提交各崗位的職責(zé)范圍和責(zé)任制度，及工作流程；例如:總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安、消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛(wèi)生、綠化、工程維護(hù)等等；建立值班制度和檢查制度，設(shè)計(jì)緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程；設(shè)計(jì)開辦費(fèi)用計(jì)劃,協(xié)助房產(chǎn)公司落實(shí)采購(gòu)任務(wù)，確保開業(yè)所需各類物資到位；協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險(xiǎn)，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門的關(guān)系.四、房產(chǎn)公司應(yīng)盡的業(yè)務(wù)1、房產(chǎn)公司應(yīng)盡最大努力來(lái)配合前期物業(yè)管理工作的進(jìn)行，及時(shí)為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清晰的表述其要求，盡最大可能為物業(yè)公司工作提供方便.2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問(wèn)題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問(wèn)題，理應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)公司。五、付款方式本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付?？⒐で捌诮槿牍芾硪?guī)定一、 物業(yè)管理必須在開業(yè)前進(jìn)行介入，越早越好。要站在今后管理的角度對(duì)工程提出建議，參與工程驗(yàn)收，編制遺漏工程，了解設(shè)備管線的按裝等。了解、組織各業(yè)主為配合大廈開業(yè)而作好心理上思想上資金上物質(zhì)上人員上等的準(zhǔn)備。二、 提前介入管理要圍繞下列具體工作事項(xiàng)進(jìn)行：1、 確定管理公司所派人選.2、 就大廈的整體設(shè)計(jì)問(wèn)題、工程問(wèn)題和設(shè)備安裝等提建設(shè)性意見(jiàn),供發(fā)展商參考。3、 管理公司人員定期參加有關(guān)工程會(huì)議.4、 確定管理公司辦公地點(diǎn)，為與發(fā)展商、各業(yè)主聯(lián)系。5、 協(xié)助及處理大廈各部分的交收程序,保障發(fā)展商、業(yè)和租戶的利益。6、 編制公司架構(gòu)，確定管理人數(shù)。7、 編制各項(xiàng)工作程序時(shí)間表,以便監(jiān)督并保存各項(xiàng)籌工作和交接工作的順利完成。8、 編制員工招聘時(shí)間表.9、 擬訂培訓(xùn)計(jì)劃,組織安排好員工培訓(xùn)，保證提供專業(yè)培訓(xùn).1011

采購(gòu)所需的各種辦公用具和工具.作好各種資料收集和存檔工作。發(fā)展商應(yīng)提供各種竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙以及各類中央設(shè)備資料存檔，以保障大廈的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)順利進(jìn)行。12、 根據(jù)實(shí)地情況,列