PAGEPAGE22/22物業(yè)管理前期介入與承接查驗方案鑫緣物業(yè)管理有限公司第一節(jié)管理人員的招聘項目經(jīng)理的崗位職責(zé)：1、制訂年度經(jīng)營管理服務(wù)計劃、編制年度費用預(yù)算，并帶領(lǐng)下屬開展各項經(jīng)營管理服務(wù)工作，完成年度經(jīng)營指標(biāo);2、負(fù)責(zé)前期介入階段的人員招聘、項目籌備、配合銷售等工作；3、負(fù)責(zé)項目承接查驗的組織工作；4、負(fù)責(zé)交房的組織工作;5、制訂符合項目情況的物業(yè)服務(wù)方案，并控制其有效實施，保證滿足顧客需求；6、嚴(yán)格執(zhí)行公司質(zhì)量體系文件，做好項目質(zhì)量管理、監(jiān)督、提高工作；7、制訂樓宇、綠化、工程驗收接管方案、開荒清潔方案，報上級領(lǐng)導(dǎo)審批后，帶領(lǐng)相關(guān)部門做好驗收接管工作，并建立檔案；8、組織并監(jiān)督管理處顧客服務(wù)、工程服務(wù)、秩序服務(wù)、保潔服務(wù)、園藝服務(wù)等日常服務(wù)工作，確保服務(wù)品質(zhì)；9,服務(wù)提供的需要；10、組織開展項目日常培訓(xùn)工作，提升員工服務(wù)水平；11、物業(yè)項目公共能耗統(tǒng)計和分析，組織開展節(jié)能降耗工作；12、做好轄區(qū)內(nèi)政府部門以及物業(yè)管理各主管部門等相關(guān)單位的聯(lián)系溝通工作；13、制定社區(qū)文化建設(shè)工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度，協(xié)調(diào)社區(qū)服務(wù)和社區(qū)活動的場地及設(shè)施，制定活動方案并組織實施;14、組織開展項目區(qū)域內(nèi)危險源識別、評估、預(yù)防及改進工作；15、編制物業(yè)管理報告,并向公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會或建設(shè)單位匯報；16、接受政府相關(guān)部門、公司職能部門的監(jiān)督、檢查與指導(dǎo);17、組織開展創(chuàng)新服務(wù)活動，不斷提升服務(wù)品質(zhì)項目經(jīng)理入職要求。項目經(jīng)理任職要求:1、30-45歲,性別不限，大學(xué)?？埔陨衔幕潭?23年以上；3、協(xié)作性、積極性、行動力、責(zé)任感、自我管理、成本意識。4、熟悉物業(yè)公司的運作方式及管理服務(wù)的各項工作及操作規(guī)范，掌握客戶服務(wù)技巧;5、熟悉物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)并具有作業(yè)任務(wù)和經(jīng)營管理知識；6ISO9001：2000ISO14001：2004體系；7、具有較強的溝通協(xié)調(diào)能力;8、良好的人力資源管理能力。工程主管的崗位職責(zé)：1、在項目部副經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)及品質(zhì)部的監(jiān)督指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程管理部的日常管理事務(wù)工作。2、在前期介入階段，負(fù)責(zé)圖紙審核、施工質(zhì)量控制、與開發(fā)商、施工單位的溝通協(xié)調(diào)等工作;3、擔(dān)任承接查驗小組負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)分戶驗收、圖紙資料交接、承接查驗工作；4檢查每日設(shè)備、設(shè)施運行記錄，了解設(shè)施、設(shè)備工作狀況，合理安排各項工作；5施、設(shè)備運行的應(yīng)急處理；678應(yīng)急措施，并落實到崗；9、編制設(shè)備技術(shù)檔案卡，督促員工學(xué)習(xí)圖紙與掌握設(shè)備功能、特性；10、負(fù)責(zé)編制設(shè)備檢查巡視表，并監(jiān)督設(shè)備巡視工作；11、經(jīng)常檢查交接班日記、巡視記錄,并定期實地抽樣檢查;12、定期抽樣檢查報修單完成情況，經(jīng)常與客戶溝通聽取反饋意見；13、完成項目經(jīng)理布置的其他任務(wù)。工程主管的任職要求：1、28—45歲，性別男,中專以上學(xué)歷；2,3年以上；3、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé),具備良好的服務(wù)意識與強烈的責(zé)任心；4、精通電工技術(shù)和電氣操作規(guī)程以及電氣工藝技術(shù)規(guī)程。第二節(jié)前期介入的主要內(nèi)容一、工程技術(shù)方面1、設(shè)計優(yōu)化目前設(shè)計部門在設(shè)計建筑物時均是按照相應(yīng)的國家規(guī)范與開發(fā)商提出的要求進行設(shè)計.角度分析設(shè)計中可能存在的問題,通過和設(shè)計單位的配合使設(shè)計達(dá)到最優(yōu)化，使開發(fā)商的回報實現(xiàn)最大化。優(yōu)化建議包衛(wèi)生間，殘疾人設(shè)施，坡道等的設(shè)計優(yōu)化，另外，物業(yè)公司還將在配套商業(yè)上做出預(yù)留設(shè)計。在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對建筑項目的充分了同時也將盡可能的發(fā)揮出開發(fā)商理念。2、隱蔽工程的記錄和施工工藝的建議在項目的施工階段，物業(yè)公司主要對施工工藝和隱蔽工程進行重工程主管應(yīng)對隱蔽工程進行驗收、記錄,了解隱蔽的管線位置、敷設(shè)方向,為日后的維修養(yǎng)護提供準(zhǔn)確像是的信息支持。施工工藝是房屋建設(shè)過程中的細(xì)節(jié)之一,但是小小的問題多次重復(fù)出現(xiàn),必定會帶來不可估計的損失.例如，衛(wèi)生間、陽臺地面坡度的控制,水泥混凝土標(biāo)號的控制，抹灰的平整度等待。這些細(xì)小的問題公司在前期介入階段應(yīng)密切關(guān)注施工工藝，做好細(xì)節(jié)關(guān)注。3、設(shè)備選型建議設(shè)備選型主要包括電梯、扶梯，空調(diào)的選擇，選擇的依據(jù)主要是節(jié)約投資，方便日后的使用、管理，節(jié)能降耗,提高建筑無的品質(zhì)、檔次。4、參與設(shè)備安裝調(diào)試設(shè)備安裝方面主要是電梯、鍋爐、變配電設(shè)備、換熱設(shè)備、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等.設(shè)備安裝調(diào)試階段對日后的使用和管理有著重要的影響，在此期間物業(yè)工程主管應(yīng)積極參與設(shè)備的安裝調(diào)試，記錄設(shè)備安裝調(diào)試過程，收集相關(guān)的設(shè)備出廠文件、安裝說明書、使用說明書、隨機附件等。二、前期介入的工作重點物業(yè)管理的角度對項目各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議；展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議；建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議；控布點的設(shè)計方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約成本；（等。出入口應(yīng)盡量避免與物業(yè)出入口交叉等。準(zhǔn)等方面提供建議。結(jié)合市場的實際情況。三、前期介入的工作內(nèi)容1）對物業(yè)各業(yè)態(tài)的建筑提出意見和建議建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計（包括但不限于：)物業(yè)內(nèi)功能整體布局；交通道路分布；綠化景觀等。停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃（包括但不限于):人流和車流導(dǎo)向；停車場出入與計費管理系統(tǒng)；行車路線；停車標(biāo)識；消防系統(tǒng)監(jiān)控和消防中心消防水池、水箱位置；消防通道設(shè)計；消防栓接合器位置；消防中心設(shè)備布置；消防監(jiān)控點位調(diào)整與補充。公共區(qū)域裝飾裝修土建裝飾裝修審圖；土建裝飾裝修符合項目建設(shè)特點與檔次；土建裝飾裝修便于運營后的檢修保養(yǎng)；土建裝飾裝修便于運行后的清潔工作；管理用房管理用房的數(shù)量、位置、面積；管理用房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和裝飾風(fēng)格建議；會所會所面積、位置建議；會所裝修檔次、風(fēng)格建議；會所功能分區(qū)建議；垃圾處理垃圾桶位置預(yù)留建議；電梯系統(tǒng)電梯配備數(shù)量；電梯檔次、品牌的選擇建議；電梯裝飾建議；電梯梯速的選擇。各系統(tǒng)設(shè)計參數(shù)及配制建議在符合設(shè)計規(guī)范的情況下，提出市場經(jīng)驗調(diào)整參數(shù).空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備的區(qū)域控制；空調(diào)設(shè)備選型的經(jīng)濟評價；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計便于物業(yè)運行管理；配電系統(tǒng)配電系統(tǒng)設(shè)計審圖建議；住宅電力負(fù)荷參數(shù)；住宅區(qū)域末端點位配備建議標(biāo)準(zhǔn)；配電系統(tǒng)的分界；給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設(shè)計審圖建議；給排水閥門位置補充建議；雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議；雨水管的流向組織建議；給排水系統(tǒng)計量；中水系統(tǒng)的建議；消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)設(shè)計審圖建議；消防末端閥門位置；消防中控室的位置、面積、裝修建議；安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制；公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)審圖建議；公共照明能耗計量；3）智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)；智能化的硬件配備和擴展要求；智能化設(shè)備的軟件功能；智能化操作的分級職能；智能化運行的經(jīng)濟性分析；智能化運行的可靠性能分析；智能化控制末端點位的補充；智能化控制系統(tǒng)的完善；4）了解施工進度了解隱蔽工程公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議車場合理建議能源收繳與計量控制建議統(tǒng)合理分割與獨立計量要求。物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合部分內(nèi)公共區(qū)域各計量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運行管理要求；6）物業(yè)公司將向書面提供安排裝修工程、物料運送控制及相關(guān)之裝修管理程序建議。向開發(fā)商提供成品保護方案；裝修現(xiàn)場消防安全管理方案；裝修現(xiàn)場施工安全管理方案；裝修現(xiàn)場臨時用電管理方案第三節(jié)承接查驗一、分戶驗收住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收，是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位,在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上,在住宅工程竣工驗收前，依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)收，并出具驗收合格證明的活動。分戶驗收內(nèi)容主要包括：地面、墻面和頂棚質(zhì)量；門窗質(zhì)量；欄桿、護欄質(zhì)量；4)防水工程質(zhì)量；5）室內(nèi)主要空間尺寸;給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；采暖工程安裝質(zhì)量；建筑節(jié)能工程質(zhì)量；住宅工程分戶驗收的程序(一）.（二）建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位的有關(guān)人員按照國家工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的要求,逐戶按照本辦法要求的分戶驗收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時進行檢查驗收；分包單位項目經(jīng)理、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項目的分戶驗收；已選定物業(yè)公司的,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗收工作。（三）參加分戶驗收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格,并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機構(gòu)認(rèn)可與備案。（四）,水、電管線的走向,分戶驗收應(yīng)配備必要的檢測儀器；建設(shè)單位應(yīng)提5.（五）分戶驗收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗收.（六）應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（見附表一理單位項目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn),并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗收職責(zé)，對分戶驗收的結(jié)論進行簽認(rèn)，不得簡化分戶驗收程序.對于經(jīng)檢查不符合要求的,施工單位應(yīng)及時進行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查.返修完成后由建設(shè)單位重新組織分戶驗收。二、資料檔案交接在物業(yè)交付前,物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)商進行資料檔案的交接，資料5日.資料檔案的內(nèi)容：第一類、基礎(chǔ)資料1。竣工圖-—原件一套消防、監(jiān)控、門禁、對講、停車場、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖2。工程及隱蔽管線的全套圖紙——原件一套工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄復(fù)印件一套——復(fù)印件一套5。設(shè)備出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書—-復(fù)印件一套,6.各類能源供應(yīng)合同（電、水、熱力、天然氣)——復(fù)印件一套7。排污協(xié)議(污水排放、垃圾排放）-—復(fù)印件一套第二類、工程技術(shù)資料1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊、消防、監(jiān)控、門禁、對講、停車場、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；地質(zhì)勘察報告；4)工程合同及開、竣工報告；5）圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書；12）管道系統(tǒng)試壓、沖洗試驗報告;13）生活供水設(shè)施清洗消毒合格報告。第三類、設(shè)備設(shè)施資料1）設(shè)備開箱記錄,包括裝箱單、出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書、隨機備件、附件等；2)發(fā)電機安裝、調(diào)試記錄；消防系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；中央空調(diào)系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；廣播、智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；電梯安裝、調(diào)試記錄；變壓器的安裝調(diào)試紀(jì)錄第四類、施工、供貨合同、協(xié)議施工總