東北摩托車城

商業(yè)部分營(yíng)銷思路

凌峻（中國(guó)）策劃代理機(jī)構(gòu)2005年10月1前言一、項(xiàng)目自然狀況二、市場(chǎng)能否接受項(xiàng)目?jī)r(jià)格三、租VS售四、舊業(yè)主安置五、營(yíng)銷思路結(jié)束語(yǔ)目錄2

本次提案是根據(jù)貴司所提供的部分資料以及我司項(xiàng)目組人員與調(diào)查人員對(duì)項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)初步調(diào)查走訪后所提出的一些建議和想法，主要從舊業(yè)主安置、租售、價(jià)格三方面給以建議，并從營(yíng)銷方面提出一些看法，由于接觸項(xiàng)目的時(shí)間較短，在一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上可能并不成熟，望指正。前言3一、項(xiàng)目自然狀況41、市場(chǎng)歷史及地位

目前該地塊為東北摩托車城，已有8年左右的經(jīng)營(yíng)歷史，現(xiàn)已圍繞東北摩托車城形成集摩托車整車、零配件等摩托車相關(guān)產(chǎn)業(yè)的批發(fā)、零售專業(yè)市場(chǎng)，輻射范圍包括東北三省及內(nèi)蒙古等地，是國(guó)內(nèi)第三大摩托車整車及零配件集散地；（一）項(xiàng)目改造前狀況52、市場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)狀況目前東北摩托車城內(nèi)擁有192個(gè)檔口，約88戶業(yè)戶正在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，檔口面積約為20—60平方米/個(gè)，部分業(yè)戶擁有多個(gè)鋪位，目前租金約1000元/年/平方米；63、市場(chǎng)及周邊形勢(shì)由于市場(chǎng)建成已有數(shù)年時(shí)間，現(xiàn)有的市場(chǎng)無(wú)論從規(guī)模以及相關(guān)配套措施上都無(wú)法滿足業(yè)戶對(duì)經(jīng)營(yíng)的要求，部分業(yè)戶已經(jīng)在市場(chǎng)周邊的樓盤底商購(gòu)買或租賃較大面積的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，周邊的商鋪、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目已形成合圍之勢(shì)；74、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況因部分業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)良好，項(xiàng)目動(dòng)遷存在一定問(wèn)題，一旦動(dòng)遷，此部分業(yè)戶將面臨約一年時(shí)間無(wú)法營(yíng)業(yè)，因此，舊業(yè)戶的安置問(wèn)題有待解決。8

從目前的產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，市場(chǎng)為上下二層商鋪，單層面積約為90平方米，總體面積約為180-200平方米，共64戶。專業(yè)市場(chǎng)上面為6層普通住宅，以小戶型產(chǎn)品為主，售價(jià)中低檔。經(jīng)過(guò)改造后項(xiàng)目與周邊的商鋪同類化，缺失了項(xiàng)目原有的市場(chǎng)氛圍，相對(duì)而言失去了一定優(yōu)勢(shì)。二、產(chǎn)品解讀9二、市場(chǎng)能否接受項(xiàng)目?jī)r(jià)格10項(xiàng)目目周周邊邊現(xiàn)現(xiàn)有有僑僑興興車車城城、、汽汽車車超超市市、、長(zhǎng)長(zhǎng)青青新新苑苑臨臨街街商商鋪鋪等等自自發(fā)發(fā)形形成成的的同同類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目形形成成威威脅脅。。（一一））項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊現(xiàn)現(xiàn)有有商商鋪鋪及及市市場(chǎng)場(chǎng)租賃賃、、出出售售情情況況11僑興興車車城城一一層層面面積積約約為為1500平平方方米米，，二二、、三三層層為為倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)范范圍圍為為品品牌牌摩摩托托車車的的整整車車銷銷售售，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式為為自自營(yíng)營(yíng)，，一一層層不不對(duì)對(duì)外外進(jìn)進(jìn)行行租租售售，，二二、、三三層層倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)進(jìn)進(jìn)行行出出租租。。1、、僑僑興興車車城城12汽車車超超市市為為一一層層商商鋪鋪，，總總體體面面積積約約為為1500平平方方米米，，被被分分割割成成100-400平平方方米米不不等等的的數(shù)數(shù)個(gè)個(gè)商商鋪鋪，，售售價(jià)價(jià)為為6800元元/平平方方米米，，以以出出售售為為主主。。2、、汽汽車車超超市市13長(zhǎng)青青新新苑苑臨臨街街商商鋪鋪為為上上下下二二層層商商鋪鋪，，面面積積以以200平平方方米米左左右右為為主主，，約約有有60-70個(gè)個(gè)商商鋪鋪，，其其中中30余余個(gè)個(gè)商商鋪鋪與與項(xiàng)項(xiàng)目目相相對(duì)對(duì)，，現(xiàn)現(xiàn)已已經(jīng)經(jīng)基基本本租租售售完完畢畢，，售售價(jià)價(jià)在在6200-6600元元/平平方方米米左左右右，，租租金金在在450元元/平平方方米米/年年。。3、、長(zhǎng)長(zhǎng)青青新新苑苑臨臨街街商商鋪鋪14分析析圍繞繞現(xiàn)現(xiàn)有有項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊以以項(xiàng)項(xiàng)目目為為主主體體，，衍衍生生出出多多個(gè)個(gè)摩摩托托車車整整車車及及配配件件專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)及及同同行行業(yè)業(yè)商商鋪鋪，，由由上上述述三三個(gè)個(gè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)及及摩摩托托車車配配件件市市場(chǎng)場(chǎng)客客觀觀上上已已形形成成了了業(yè)業(yè)戶戶的的分分流流，，規(guī)規(guī)模模較較大大的的業(yè)業(yè)戶戶多多已已在在項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊租租賃賃或或購(gòu)購(gòu)買買較較大大商商鋪鋪進(jìn)進(jìn)行行經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。15項(xiàng)目名稱單價(jià)租金主力面積單一鋪位售價(jià)單一鋪位租金備注金馬鞋城不售內(nèi)：5000——12000元/㎡/4年（10-20㎡）；外：6000元/㎡/4年（14㎡）10—20㎡無(wú)1.25-6萬(wàn)元/年以租為主中國(guó)鞋城不售100元/㎡/日；80元/㎡/日10-15㎡無(wú)1-1.8萬(wàn)元/年以租為主，物業(yè)費(fèi)30元/㎡占地面積約：3.9萬(wàn)平方米建筑面積約：7.8萬(wàn)平方米共有展位3000個(gè)滑翔五金城論戶銷售室內(nèi)：666-1333元/㎡/年室內(nèi)20㎡室外115㎡70萬(wàn)/個(gè)1.2-2.6萬(wàn)元/㎡/年占地面積約：5萬(wàn)建筑面積約：6萬(wàn)經(jīng)營(yíng)狀況良好鐵西汽配城檔口：6000-8000元/㎡；外部網(wǎng)點(diǎn)：5000元/㎡起無(wú)檔口：10-15㎡網(wǎng)點(diǎn)：300㎡檔口：6萬(wàn)-12萬(wàn)元/個(gè)網(wǎng)點(diǎn)：150萬(wàn)元/個(gè)無(wú)網(wǎng)點(diǎn)為上下兩層，面積在300㎡左右（二二））沈沈陽(yáng)陽(yáng)其其它它專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)物物業(yè)業(yè)租租售售情情況況16根據(jù)貴司司前階段段摩托車車市場(chǎng)的的88個(gè)個(gè)業(yè)戶及及125個(gè)攤位位進(jìn)行調(diào)調(diào)查，我我們做出出如下統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：（三）舊業(yè)戶調(diào)調(diào)查17序號(hào)業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題業(yè)戶數(shù)量攤位數(shù)量1可能買，看價(jià)而定，關(guān)心價(jià)格問(wèn)題6122到時(shí)再說(shuō)，看多數(shù)人意見(jiàn)，未定773提到裝修及補(bǔ)償21404準(zhǔn)備購(gòu)買245沒(méi)意見(jiàn)10136跟市場(chǎng)走557有投資購(gòu)買的想法118沒(méi)有能力購(gòu)買新攤位349到期后退租182210不搬遷，不交費(fèi)1111不詳1416合計(jì)88125摩托車市市場(chǎng)業(yè)戶戶調(diào)查分分析18摩托車市市場(chǎng)業(yè)戶戶調(diào)查分分析19序號(hào)面積業(yè)戶數(shù)量原攤位數(shù)量120—502022251—10019273101—150134151—2004105201—300396301—400157不詳404910合計(jì)88125舊業(yè)主意意向攤位位面積20從以上的的對(duì)比可可以看出出1、由于于本次訪訪談的背背景的影影響，造造成許多多“客戶戶關(guān)心問(wèn)問(wèn)題”中中表明““告知搬搬遷時(shí)間間”在這這里我們們視這種種情況為為“不詳詳”，因因此人數(shù)數(shù)是最多多的一項(xiàng)項(xiàng)。2、“到到期退租租”的人人數(shù)也比比較多，，說(shuō)明部部分業(yè)主主由于經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況不善，，因此選選擇退租租，另外外也可能能是對(duì)以以后的經(jīng)經(jīng)營(yíng)持懷懷疑的態(tài)態(tài)度，如如果仍為為租賃或或價(jià)格合合適可能能考慮不不退租。。3、在訪訪談過(guò)程程中“沒(méi)沒(méi)有意見(jiàn)見(jiàn)”的人人也很多多，原因因是業(yè)戶戶不愿透透露自己己的想法法。4、有少少部分業(yè)業(yè)戶表示示可以暫暫時(shí)跟市市場(chǎng)走，，是否購(gòu)購(gòu)買攤位位以后再再說(shuō)，另另外也有有少部分分業(yè)戶更更加關(guān)注注市場(chǎng)的的價(jià)格，，考慮購(gòu)購(gòu)買價(jià)格格合適的的攤位，，這些都都是我們們的潛在在購(gòu)買攤攤位的業(yè)業(yè)戶。5、另?yè)?jù)據(jù)我司調(diào)調(diào)查人員員隨機(jī)采采樣中發(fā)發(fā)現(xiàn)，想想購(gòu)買商商鋪的業(yè)業(yè)戶僅占占較少部部分，多多數(shù)業(yè)戶戶希望能能夠租賃賃。分析21同類物業(yè)業(yè)售價(jià)由沈陽(yáng)同同類專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的價(jià)格，，網(wǎng)點(diǎn)的的價(jià)格一一般為5000-7000元元/平方方米，部部分優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目的的價(jià)格過(guò)過(guò)萬(wàn)元/平方米米，如冠冠芳園是是由項(xiàng)目目的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)決決定的同類物業(yè)業(yè)租金沈陽(yáng)同類類專業(yè)市市場(chǎng)租金金水平，，網(wǎng)點(diǎn)價(jià)價(jià)格為450元元/平方方米/年年，鋪位位的價(jià)格格為1000元元/平方方米/年年；項(xiàng)目周邊邊網(wǎng)點(diǎn)售售價(jià)與租租金項(xiàng)目周邊邊網(wǎng)點(diǎn)的的售價(jià)為為6200-6800元/平平方米，，租賃價(jià)價(jià)格為450元元/平方方米/年年。價(jià)格格22租金收回成本年限售價(jià)投資回報(bào)率500元/平方米/年15年7500元/平方米6.7%600元/平方米/年15年9000元/平方米6.7%600元/平方米/年27年1.6萬(wàn)元/平方米3.7%600元/平方米/年33年2萬(wàn)元/平方米3%投資回報(bào)報(bào)率一覽覽表23根據(jù)上述述數(shù)據(jù)及及圖表，，現(xiàn)預(yù)期期價(jià)格不不被市場(chǎng)場(chǎng)所支持持,期望望價(jià)格過(guò)過(guò)高，應(yīng)應(yīng)謹(jǐn)慎定定價(jià)，充充分考慮慮市場(chǎng)情情況。結(jié)論：24三、租VS售25從回籠資資金角度度講，銷銷售回籠籠資金速速度是最最快的，，并能夠夠規(guī)避在在出租中中的許多多風(fēng)險(xiǎn)。。（一）迅迅速回籠籠資金26物業(yè)規(guī)模模小，體體量小，，開(kāi)發(fā)商商自行經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本過(guò)高，，作為專專業(yè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商，從從公司發(fā)發(fā)展角度度，不便便于長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)管管理（二）不不便于經(jīng)經(jīng)營(yíng)27（三）主主要消費(fèi)費(fèi)群決定定以售為為主舊業(yè)主部部分有購(gòu)購(gòu)買意向向，其余余大部分分以租賃賃為主，，因此，，未來(lái)主主要購(gòu)買買人群應(yīng)應(yīng)以投資資客為主主，而投投資客是是以購(gòu)買買后出租租為目的的28有鑒于此此，我司司建議以以售為主主，以租租為輔。結(jié)論：29四、舊業(yè)業(yè)主安置置30在舊業(yè)戶戶的安置置中，本本著人性性化的原原則，讓讓業(yè)戶感感受到開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的重視，，盡量多多的留住住業(yè)戶；；在業(yè)戶的的安置中中抓大放放小，盡盡量爭(zhēng)取取留住較較大商家家，對(duì)能能夠起到到領(lǐng)袖作作用的業(yè)業(yè)戶進(jìn)行行部分讓讓利，通通過(guò)羊群群效應(yīng)影影響其他他散戶，，也作為為吸引外外來(lái)投資資者的招招牌。安置原則則：311、同業(yè)業(yè)戶簽訂訂意向協(xié)協(xié)議，交交納部分分保證金金，通過(guò)過(guò)協(xié)議規(guī)規(guī)定由開(kāi)開(kāi)發(fā)商協(xié)協(xié)助業(yè)戶戶尋找合合適的商商鋪進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)，，如業(yè)戶戶違約則則把款項(xiàng)項(xiàng)返給開(kāi)開(kāi)發(fā)商；；2、補(bǔ)貼貼業(yè)戶10%（（不高于于人民幣幣1萬(wàn)元元）的租租金，直直至項(xiàng)目目投入使使用；3、在項(xiàng)項(xiàng)目交付付使用后后免收3年物業(yè)業(yè)費(fèi)；4、給舊舊業(yè)戶優(yōu)優(yōu)惠價(jià)格格及優(yōu)先先選購(gòu)權(quán)權(quán)。1、買鋪鋪業(yè)戶安安置措施施32由開(kāi)發(fā)商商協(xié)助業(yè)業(yè)戶尋找找合適的的商鋪進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)；2、無(wú)力力買鋪，，但想租租賃業(yè)戶戶安置措措施33對(duì)這部分分業(yè)戶不不安置。。3、對(duì)無(wú)無(wú)租、售售要求業(yè)業(yè)戶的安安置辦法法34由開(kāi)發(fā)商商租賃集集中的閑閑置土地地進(jìn)行安安置，在在項(xiàng)目投投入使用用后進(jìn)行行拆除。。在沒(méi)有安安置地點(diǎn)點(diǎn)的情況況下，可可將現(xiàn)業(yè)業(yè)戶劃分分成若干干組團(tuán)分分批安置置：這樣樣做既可可穩(wěn)定業(yè)業(yè)戶、使使他們能能維持基基本的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，又又可避免免他們集集中經(jīng)營(yíng)營(yíng)成型后后不愿回回遷。4、安置置順序35對(duì)舊業(yè)戶戶保大放放小，分分批安置置結(jié)論：36五、營(yíng)銷銷思路37（一）產(chǎn)產(chǎn)品自身身優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析38成熟的摩摩托車專專業(yè)化市市場(chǎng)巨大的品品牌影響響力———全國(guó)第第三大摩摩托車集集散地良好的業(yè)業(yè)戶資源源——經(jīng)經(jīng)營(yíng)多年年的舊業(yè)業(yè)戶濃厚的市市場(chǎng)氛圍圍舊業(yè)戶租租約到期期，避免免出現(xiàn)拆拆遷安置置問(wèn)題1、優(yōu)勢(shì)勢(shì)39整體行業(yè)業(yè)逐步萎萎縮與周邊項(xiàng)項(xiàng)目存在在價(jià)格差差距，面面積、整整體售價(jià)價(jià)過(guò)高產(chǎn)品不具具備巨大大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，無(wú)法法與周邊邊形成差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品單一一，不適適合中小小業(yè)戶經(jīng)經(jīng)營(yíng)周邊已形形成的松松散市場(chǎng)場(chǎng)所帶來(lái)來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)——大大業(yè)戶集集體出走走，小業(yè)業(yè)戶慘淡淡經(jīng)營(yíng)2、劣勢(shì)勢(shì)40恰當(dāng)?shù)氖惺袌?chǎng)切入入點(diǎn)良好的商商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)政府的大大力支持持部分舊業(yè)業(yè)戶的忠忠誠(chéng)度3、市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)41機(jī)遇與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)并存存從目前的的市場(chǎng)分分析，產(chǎn)產(chǎn)品在具具備較大大優(yōu)勢(shì)的的同時(shí)，，項(xiàng)目的的劣勢(shì)也也同樣明明顯，但但市場(chǎng)切切入點(diǎn)和和政府的的大力支支持是支支持項(xiàng)目目良好發(fā)發(fā)展的兩兩大主要要?jiǎng)恿?。。市?chǎng)不支支持預(yù)期期售價(jià)從目前的的市場(chǎng)來(lái)來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期期價(jià)格與與周邊出出售、租租賃市場(chǎng)場(chǎng)存在較較大的差差距，預(yù)預(yù)期價(jià)格格為現(xiàn)周周邊市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的的2倍至至2.5倍，我我司認(rèn)為為預(yù)期的的價(jià)格過(guò)過(guò)高，并并不符合合市場(chǎng)目目前的實(shí)實(shí)際狀況況。提升產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)力力為達(dá)到預(yù)預(yù)期的銷銷售目的的，必須須對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行完完善，并并通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊配套、、軟件設(shè)設(shè)施的建建設(shè)提升升整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。。分析42（二）如如何提高高產(chǎn)品附附加值43本項(xiàng)目將將是升級(jí)級(jí)版的摩摩托車城城，在項(xiàng)項(xiàng)目形象象、經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境、、市場(chǎng)管管理、市市場(chǎng)影響響力等方方面都將將比以往往有大改改進(jìn)。1、打造造概念形形象、加加強(qiáng)項(xiàng)目目宣傳44設(shè)立大型型電子信信息發(fā)布布屏，每每天循環(huán)環(huán)刊登商商戶的介介紹及新新品發(fā)布布等提供國(guó)內(nèi)內(nèi)外信息息通訊：：包括信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)政策、、行業(yè)動(dòng)動(dòng)態(tài)、市市場(chǎng)行情情等，讓讓場(chǎng)內(nèi)商商家充分分了解市市場(chǎng)狀況況、促進(jìn)進(jìn)經(jīng)營(yíng)2、建立立信息中中心，提提供現(xiàn)代代信息化化服務(wù)45設(shè)立獨(dú)立立的產(chǎn)品品展示、、促銷區(qū)區(qū)，通過(guò)過(guò)提前預(yù)預(yù)訂，免免費(fèi)提供供場(chǎng)地供供業(yè)戶宣宣傳。3、提供供產(chǎn)品展展示平臺(tái)臺(tái)46將項(xiàng)目外外墻廣告告位利用用起來(lái)：：買鋪送送3-5年廣告告位使用用權(quán)。4、充分分利用外外墻廣告告47在主要要干道道宣傳傳項(xiàng)目目及業(yè)業(yè)戶品品牌、、協(xié)助助業(yè)戶戶提升升知名名度；；設(shè)立立展覽覽區(qū)，，展示示項(xiàng)目目的新新理念念、新新形象象。統(tǒng)一形形象、、統(tǒng)一一宣傳傳，爭(zhēng)爭(zhēng)取最最大宣宣傳效效果。。5、加加大宣宣傳力力度、、提升升項(xiàng)目目形象象48在之前前基礎(chǔ)礎(chǔ)上對(duì)對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)資源源進(jìn)行行一番番大整整合及及梳理理，進(jìn)進(jìn)一步步完善善摩托托車城城的功功能：：建立立業(yè)戶戶獨(dú)享享的摩摩托車車展示示中心心、質(zhì)質(zhì)量檢檢測(cè)中中心、、維修修中心心、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)運(yùn)輸中中心、、信息息處理理網(wǎng)絡(luò)絡(luò)中心心等多多項(xiàng)設(shè)設(shè)施，，集整整車配配件交交易、、檢測(cè)測(cè)維修修、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)配配送、、網(wǎng)上上信息息服務(wù)務(wù)、摩摩托車車展示示為一一體。。通過(guò)過(guò)此創(chuàng)創(chuàng)造全全新的的摩托托車市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式。。6、整整合資資源，，豐富富產(chǎn)品品軟件件49針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目特特點(diǎn)提提出獨(dú)獨(dú)特的的服務(wù)務(wù)理念念，考考慮到到業(yè)戶戶在經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中中所遇遇到的的問(wèn)題題，提提出一一整套套切實(shí)實(shí)可行行的解解決方方案。。7、物物業(yè)管管理50根據(jù)我我司調(diào)調(diào)研分分析，，項(xiàng)目目的潛潛在購(gòu)購(gòu)房者者由以以下三三部分分組成成原有業(yè)業(yè)戶周邊經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者或新新進(jìn)業(yè)業(yè)戶外來(lái)投投資者者（三））目標(biāo)標(biāo)客戶戶分析析51原有業(yè)業(yè)戶在在本項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)多多年，，熟悉悉行業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況況，經(jīng)經(jīng)過(guò)多多年的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)有能能力購(gòu)購(gòu)買商商鋪，，現(xiàn)有有的商商鋪在在檔次次上無(wú)無(wú)法滿滿足這這部分分客戶戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)檔次次的要要求，，會(huì)成成為新新項(xiàng)目目的第第一購(gòu)購(gòu)買者者。1、原原有業(yè)業(yè)戶52在這次次市場(chǎng)場(chǎng)改造造中無(wú)無(wú)形當(dāng)當(dāng)中形形成了了一次次洗牌牌，把把市場(chǎng)場(chǎng)中經(jīng)經(jīng)營(yíng)不不善或或資金金實(shí)力力較弱弱的商商家排排出市市場(chǎng)，，周邊邊經(jīng)營(yíng)營(yíng)者或或新進(jìn)進(jìn)入這這一行行業(yè)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者有有機(jī)會(huì)會(huì)進(jìn)入入到新新的市市場(chǎng)中中來(lái)，，為市市場(chǎng)提提供新新鮮血血液。。2、周周邊經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者或新新進(jìn)業(yè)業(yè)戶53通過(guò)宣宣傳引引導(dǎo)，，讓廣廣大的的投資資者認(rèn)認(rèn)識(shí)到到項(xiàng)目目的巨巨大商商機(jī)，，通過(guò)過(guò)我們們的工工作把把投資資者和和租賃賃者聯(lián)聯(lián)系在在一起起，形形成銷銷售。。3、外外來(lái)投投資者者54在這三三部分分客戶戶中，，因現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)業(yè)戶多多已在在項(xiàng)目目周邊邊租、、購(gòu)大大型商商鋪，，且熟熟知市市場(chǎng)情情況，，所以以第一一部分分、第第二部部分的的購(gòu)房房者數(shù)數(shù)量并并不會(huì)會(huì)太多多，僅僅僅依依靠這這兩部部分客客戶無(wú)無(wú)法達(dá)達(dá)到消消化整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的目的的，項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群是是第三三類客客戶，，通過(guò)過(guò)帶租租約發(fā)發(fā)售或或其他他優(yōu)惠惠措施施，通通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目美好好前景景的描描繪，，來(lái)吸吸引投投資者者，達(dá)達(dá)到銷銷售的的目的的。分析55（四））營(yíng)銷銷策略略56由于項(xiàng)項(xiàng)目與與周邊邊存在在巨大大價(jià)格格差異異，僅僅依靠靠項(xiàng)目目硬件件，無(wú)無(wú)法支支持如如此高高的價(jià)價(jià)格，，需通通過(guò)其其他方方式拉拉升購(gòu)購(gòu)買者者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的心理理價(jià)位位。提高準(zhǔn)準(zhǔn)入門門檻，，提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)對(duì)進(jìn)入入市場(chǎng)場(chǎng)的業(yè)業(yè)戶進(jìn)進(jìn)行核核準(zhǔn)制制度，，對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者進(jìn)行行篩選選，形形成強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)品品牌，，使消消費(fèi)者者形成成以下下觀念念：項(xiàng)項(xiàng)目是是品牌牌車、、高檔檔車的的銷售售中心心，是是實(shí)力力商家家、信信譽(yù)商商家的的首選選。而而項(xiàng)目目周邊邊的商商家的的實(shí)力力、信信譽(yù)無(wú)無(wú)法得得到保保障。。豐富產(chǎn)產(chǎn)品線線現(xiàn)規(guī)劃劃中的的產(chǎn)品品過(guò)于于單一一，且且存在在進(jìn)深深長(zhǎng)、、面寬寬小、、面積積過(guò)大大等缺缺點(diǎn)，，對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行豐豐富，，擴(kuò)大大項(xiàng)目目的產(chǎn)產(chǎn)品線線，可可否考考慮雙雙向商商鋪。。1、提提升項(xiàng)項(xiàng)目檔檔次57在項(xiàng)目目推廣廣過(guò)程程中應(yīng)應(yīng)分為為二個(gè)個(gè)階段段第一階階段：：舊業(yè)業(yè)戶認(rèn)認(rèn)購(gòu)階階段第二階階段：：項(xiàng)目目公開(kāi)開(kāi)發(fā)售售階段段