第十四章控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是保證公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共環(huán)境等，最核心的內(nèi)容是對(duì)城市用地的建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行控制，并回答允許建什么和不允許建什么、怎么建等問題基本概念1第十四章控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，一二請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主要敘述內(nèi)容整體概述三請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主要敘述內(nèi)容請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主要敘述內(nèi)容2一二請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主要敘述內(nèi)容整體概述三請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃第二條制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，必須遵守本法。本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。3城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)借鑒區(qū)劃技術(shù)，變革傳統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃形成的具有中國(guó)特色的規(guī)劃類型；城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確的法定規(guī)劃之一；反映各個(gè)利益集團(tuán)在城市建設(shè)中的責(zé)權(quán)利關(guān)系；建設(shè)主管部門做出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)（行政許可法范疇）；公眾參與最具實(shí)效性的內(nèi)容；法律嚴(yán)肅性越來(lái)越高；編制技術(shù)不斷探索與進(jìn)步?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)4控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)4主要作用5主要作用5控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征（1）通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖。落實(shí)共性控制內(nèi)涵；提供個(gè)性設(shè)計(jì)空間。

控制性詳細(xì)規(guī)劃通過(guò)一系列抽象的指標(biāo)、圖表、圖則等表達(dá)方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內(nèi)容、定性的內(nèi)容、粗略的三維控制和定量控制內(nèi)容，深化、細(xì)化、分解為微觀層面的具體控制內(nèi)容。該內(nèi)容是一種建設(shè)控制、設(shè)計(jì)控制和開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)，為具體的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供深化、細(xì)化的個(gè)性空間，而非取代具體的個(gè)性設(shè)計(jì)內(nèi)容。6控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征（1）通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)（2）具有法律效應(yīng)和立法空間。具有法律效力而不是法律；具有成為法律法規(guī)的可能?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應(yīng)是其基本特征?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展。我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有法律意義的部分應(yīng)該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中的權(quán)威地位。7（2）具有法律效應(yīng)和立法空間。7（3）具有相當(dāng)?shù)木C合性各縱向系統(tǒng)的設(shè)計(jì)綜合；各專項(xiàng)內(nèi)容的橫向匯總。控制性詳細(xì)規(guī)劃中包括城市建設(shè)或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內(nèi)容，如土地利用規(guī)劃、公共設(shè)施與市政設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)以及其它必要的非法定規(guī)劃等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制尺度上進(jìn)行橫向綜合，相互協(xié)調(diào)并分別落實(shí)相關(guān)規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。8（3）具有相當(dāng)?shù)木C合性8總體規(guī)劃9總體規(guī)劃9（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式

規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通則式與判例式的結(jié)合；動(dòng)態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能；強(qiáng)制性內(nèi)容的提出?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和引導(dǎo)性兩部分。規(guī)定性內(nèi)容一般為剛性內(nèi)容，主要規(guī)定“不許做什么”、“必須做什么”、“至少應(yīng)該做什么”等，引導(dǎo)性內(nèi)容一般為彈性內(nèi)容，主要規(guī)定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的適應(yīng)性與靈活性。剛性與彈性相結(jié)合的控制方式適應(yīng)我國(guó)的開發(fā)申請(qǐng)的審批方式為通則式與判例式相結(jié)合的特點(diǎn)。10（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式10發(fā)展歷史自20世紀(jì)80年代中期我國(guó)引入控制性詳細(xì)規(guī)劃的概念以來(lái)，經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，大致可以分為三個(gè)階段：11發(fā)展歷史自20世紀(jì)80年代中期我國(guó)引入控制性詳細(xì)規(guī)劃的概念以最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃

是領(lǐng)事館區(qū)，為了國(guó)際慣例與國(guó)際接軌，借鑒了美國(guó)的區(qū)劃技術(shù)而編制的詳細(xì)規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。確定了每塊地塊的用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、車輛出入口方位及小汽車停車庫(kù)位等8項(xiàng)控制指標(biāo).12最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃有益的探索（80年代中后期）桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（1987）控制性詳細(xì)規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標(biāo)體系（12項(xiàng)）。用綜合指標(biāo)體系控制城市建設(shè)，更能體現(xiàn)出規(guī)劃工作的本質(zhì)——對(duì)城市建設(shè)予以控制引導(dǎo)。綜合指標(biāo)體系的確定中引入城市設(shè)計(jì)研究以期控制建筑環(huán)境形成。區(qū)分了控制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)。沒有文本；附值缺乏科學(xué)依據(jù)；經(jīng)濟(jì)性研究不足；性質(zhì)缺乏彈性。13有益的探索13廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末）更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法。以城區(qū)的行政街區(qū)為規(guī)劃單位，通過(guò)調(diào)查研究、現(xiàn)狀分析、示意性建筑形體規(guī)劃，檢驗(yàn)控制指標(biāo)在空間建設(shè)的合理性與可行性。規(guī)劃主要明確以下六個(gè)方面的規(guī)劃管理指標(biāo)：①明確街區(qū)內(nèi)地塊的土地使用性質(zhì)；②明確街區(qū)內(nèi)的道路骨架，要求規(guī)劃圖中標(biāo)注6米以上的道路紅線和建筑的后退紅線；③明確街區(qū)內(nèi)各類公共、市政、生活服務(wù)設(shè)施的配套要求和總體規(guī)劃要求；④明確規(guī)劃區(qū)內(nèi)包括人口、綠地、公建等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；⑤明確容積率、建筑密度、建筑間距、拆建比等基本控制指標(biāo)；⑥明確該街區(qū)需要說(shuō)明或需要控制的其他規(guī)劃要求，如保留建筑、保護(hù)古老民居和文物環(huán)境等。頒布執(zhí)行了《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》和《實(shí)施細(xì)則》這兩個(gè)地方性的城市建設(shè)管理法規(guī)。14廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末）14蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）按現(xiàn)狀——規(guī)劃——管理進(jìn)行三次分區(qū)，區(qū)分對(duì)待可開發(fā)用地和公共設(shè)施。拓展了綜合指標(biāo)體系；區(qū)分了可開發(fā)用地和公共設(shè)施用地，對(duì)于配套用地的保證和可出讓土地的市場(chǎng)化進(jìn)行了初步探索；引入了地塊經(jīng)營(yíng)的概念，同時(shí)對(duì)于地塊最小單元的劃分有了一定的認(rèn)識(shí)；沒有形成文本。

15蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）15汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃（89年）將分區(qū)規(guī)劃做到控制性詳細(xì)規(guī)劃的深度。強(qiáng)調(diào)分區(qū)規(guī)劃與控制性規(guī)劃的銜接和規(guī)劃控制配合；突出了控制重點(diǎn)與控制本質(zhì)，對(duì)于可盈利可轉(zhuǎn)讓設(shè)施強(qiáng)調(diào)符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)于非盈利公共服務(wù)和市政設(shè)施強(qiáng)調(diào)保證與鼓勵(lì)；根據(jù)規(guī)劃的具體要求調(diào)整了用地分類，便于實(shí)現(xiàn)規(guī)劃控制以保證公共利益；在一級(jí)分類時(shí)，將公共設(shè)施用地分為政府職能用地（學(xué)校、醫(yī)院等）和綜合用地（住宅、綜合樓等），前者在于控制不被占用，后者在于符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律；在二級(jí)分類時(shí)將某些易被占用或忽視的設(shè)施單設(shè)一個(gè)小類，以便重點(diǎn)保證。對(duì)于社會(huì)服務(wù)體系根據(jù)重要性和是否贏利分為規(guī)定性、建議性和不可預(yù)見三種設(shè)施，分別給予定性定位、建議位置和不定位三種對(duì)策；對(duì)于綜合指標(biāo)體系在傳統(tǒng)基礎(chǔ)上進(jìn)行了新的拓展，提出基本、主要、輔助和參考指標(biāo)，基本指標(biāo)為各類用地共有指標(biāo)；主要指標(biāo)根據(jù)用地性質(zhì)的不同而有所選擇；參考指標(biāo)起補(bǔ)充和校核作用，特殊情況下可取代主要指標(biāo)；參考指標(biāo)用于宏觀控制參考。提出具有通則意義用地相容表，良好地解決了用地相容性問題.探討了適應(yīng)招商和開發(fā)組合工業(yè)街坊的設(shè)計(jì)模式。16汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃（89年）對(duì)于綜合指標(biāo)體系在傳統(tǒng)步入成熟（80年代末90年代初）溫州舊城改造控制規(guī)劃

規(guī)劃文本與地方法規(guī)體系相配套，具有法律效力便于管理實(shí)施；規(guī)劃編制過(guò)程有設(shè)計(jì)人員、管理人員、市民代表等多方參與；

分級(jí)管理區(qū)分控制等級(jí)，突出重點(diǎn)，解決主要矛盾；針對(duì)地方情況增加對(duì)私人建房和開設(shè)商店的控制及規(guī)定；對(duì)于土地性質(zhì)的相容性提出控制辦法和管理依據(jù)；

土地使用分類方法和代碼使用了正在編制的國(guó)家規(guī)范。

17步入成熟（80年代末90年代初控制性詳細(xì)規(guī)劃地位確立，編制走向規(guī)范。《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》（上海市規(guī)劃局）1986《控制性詳細(xì)規(guī)劃編制辦法（建議稿）》

（江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）1989《南京控制性詳細(xì)規(guī)劃理論方法研究》（東南大學(xué)與南京市規(guī)劃局）1991對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃作了較為系統(tǒng)的總結(jié)。

1991年建設(shè)部頒布實(shí)施了第12號(hào)部長(zhǎng)令《城市規(guī)劃編制辦法》，明確了控規(guī)的編制內(nèi)容和要求。1992年建設(shè)部又下發(fā)了《關(guān)于搞好規(guī)劃，加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)城市土地出讓和開發(fā)活動(dòng)的通知》，對(duì)溫州市編制控規(guī)引導(dǎo)城市土地出讓轉(zhuǎn)讓的做法進(jìn)行推廣，1992年底又頒布實(shí)施了建設(shè)部令第22號(hào)《城市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》，進(jìn)一步明確，出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制訂控規(guī)。確定的控規(guī)在土地市場(chǎng)化行為中的權(quán)威地位。1995年建設(shè)部又制訂了《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步明確了控規(guī)的編制內(nèi)容，這標(biāo)志這具有中國(guó)特色的控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)步入了成熟階段。從此，控制性詳細(xì)規(guī)劃逐步走上了規(guī)范化的軌道。

18控制性詳細(xì)規(guī)劃地位確立，編制走向規(guī)范。18《上海市城市規(guī)劃條例》（2003）將上海中心城規(guī)劃管理分五個(gè)層次：總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性編制單元規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、按經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施項(xiàng)目管理。

《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》2004年9月通過(guò)，2005年內(nèi)3月1執(zhí)行，它是我國(guó)第一部規(guī)范控制性詳細(xì)規(guī)劃的地方性法規(guī)。條例主要包括總則部分，控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制，控制性詳細(xì)規(guī)劃的審批，控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施和修改，法律責(zé)任和附則六章內(nèi)容?！缎掳娉鞘幸?guī)劃編制辦法》2006年4月1日起施行，明確了控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容，以及控制性詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。天津市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2007），借鑒立法的思想和方法來(lái)編制規(guī)劃，使之成為具有法律效力的文件；改進(jìn)了傳統(tǒng)的工作方法，先進(jìn)行編制單元?jiǎng)澐?，按單元?guī)劃，做技術(shù)規(guī)定，然后再做具體設(shè)計(jì)，在廣泛征求專家和群眾意見后再做方案修改，有效得提高了規(guī)劃的質(zhì)量。19《上海市城市規(guī)劃條例》（2003）將上海中心城規(guī)劃管理分五個(gè)本章主要內(nèi)容框架一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法二、規(guī)定性控制要素三、引導(dǎo)性控制要素四、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置控制五、市政設(shè)施配套控制六、控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施與管理20本章主要內(nèi)容框架20一、

控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法（一）編制的程序1、任務(wù)書的編制1）任務(wù)書的提出2）任務(wù)書的編制由編制主體（城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、鎮(zhèn)人民政府）制定控制性詳細(xì)規(guī)劃編制任務(wù)書1）委托編制方的技術(shù)力量要求、資格審查要求；2）規(guī)劃項(xiàng)目相關(guān)背景、規(guī)劃依據(jù)、規(guī)劃意圖、規(guī)劃時(shí)限；3）評(píng)審方式及設(shè)計(jì)費(fèi)用等。21一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法（一）編制的程序由編制（一）編制的程序2、編制過(guò)程與工作要點(diǎn)1）工作階段劃分2）各階段工作要求項(xiàng)目準(zhǔn)備階段熟悉合同，明確雙方權(quán)利與義務(wù)；了解項(xiàng)目具備的條件；編制項(xiàng)目工作計(jì)劃和技術(shù)工作方案；安排專業(yè)技術(shù)人員；確定與委托方的協(xié)作關(guān)系22（一）編制的程序項(xiàng)目準(zhǔn)備階段222）各階段工作要求232）各階段工作要求23方案設(shè)計(jì)階段方案比較：至少兩個(gè)以上進(jìn)行比較；方案交流：與委托方交流；方案修改；意見反饋：再次提交委托方聽取意見2）各階段工作要求24方案設(shè)計(jì)階段2）各階段工作要求24成果編制階段編制時(shí)應(yīng)征詢城市規(guī)劃主管部門的意見反復(fù)修改完成上報(bào)審批階段成果審查：成果匯報(bào)會(huì)，專家評(píng)審會(huì)、規(guī)劃委員會(huì)審議；

上報(bào)審批：城市人民政府（重要）或城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門；成果修改：2）各階段工作要求25成果編制階段上報(bào)審批階段2）各階段工作要求25（二）控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的確定方法26（二）控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的確定方法26確定控制指標(biāo)通常有以下幾種方法：

①環(huán)境容量推算法：根據(jù)現(xiàn)狀居住條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等，預(yù)測(cè)規(guī)劃期末的容量，據(jù)此確定各項(xiàng)指標(biāo)。此方法的優(yōu)點(diǎn)在于計(jì)算比較簡(jiǎn)單，結(jié)果在一定情況下比較準(zhǔn)確，但指標(biāo)要素單一，綜合性不強(qiáng)。②人口推算法：根據(jù)城市總體或分區(qū)規(guī)劃提出的人口和用地的要求，以規(guī)劃期限內(nèi)的人均居住用地與建筑面積來(lái)計(jì)算。該方法資料收集簡(jiǎn)單，計(jì)算方法容易，但對(duì)上位規(guī)劃依賴性強(qiáng)。

③典型實(shí)驗(yàn)法：選擇有代表性的地塊，甚至是全部規(guī)劃地區(qū)，進(jìn)行實(shí)驗(yàn)性的形態(tài)空間規(guī)劃，由此反算出各項(xiàng)指標(biāo)。這種方法簡(jiǎn)單易行，是目前采用較多的方法。④經(jīng)驗(yàn)推算法：根據(jù)以往舊城和新區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，歸納出所需指標(biāo)的數(shù)值。27確定控制指標(biāo)通常有以下幾種方法：27城市整體強(qiáng)度分區(qū)原則法宏觀—確定城市開發(fā)總量和城市整體強(qiáng)度中觀—建立強(qiáng)度分區(qū)的基準(zhǔn)模型和修正模型進(jìn)行主要用的的強(qiáng)度分配微觀—確定各地塊的規(guī)定性和引導(dǎo)性指標(biāo)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)區(qū)位理論建筑密度容積率核心指標(biāo)系統(tǒng)化數(shù)據(jù)化精細(xì)化28城市整體強(qiáng)度分區(qū)原則法宏觀—確定城市開發(fā)總量和城市整體強(qiáng)度微1）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市密度分區(qū)研究宏觀—社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建筑需求總量、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)可接收程度，確定整體密度中觀—計(jì)量化的精細(xì)方法——建立基準(zhǔn)模型——修正模型——對(duì)城市密度分區(qū)微觀—具體地塊密度進(jìn)行細(xì)分291）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市密度分區(qū)研究宏觀—社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建筑需求總

宏觀層面策略

密度分區(qū)基準(zhǔn)模型（效率原則）密度分區(qū)修正模型交通區(qū)位服務(wù)區(qū)位環(huán)境區(qū)位生態(tài)原則安全原則城市密度分區(qū)（擴(kuò)展模型）各類用地密度分配居住辦公旅館商業(yè)工業(yè)其他微觀層面策略中觀層面策略地塊密度分配原則土地用途地塊規(guī)模交通條件城市設(shè)計(jì)美學(xué)原則其他原則

土地供給土地需求環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值判斷城市整體密度圖14-1城市密度分區(qū)方法體系結(jié)構(gòu)圖30

圖14-2城市密度分區(qū)階段分析模型31圖14-2城市密度分區(qū)階段分析模型312）武漢市主城區(qū)用地建設(shè)強(qiáng)度研究宏觀—確定城市總體建設(shè)目標(biāo)及人口的合理分布中觀—確定強(qiáng)度分區(qū)體系，測(cè)算用地基準(zhǔn)容積率微觀—用地建設(shè)強(qiáng)度的調(diào)整系數(shù)，各分類建設(shè)用地的強(qiáng)度指標(biāo)上限宏觀層面保障城市總體建設(shè)目標(biāo)中觀層面實(shí)行分區(qū)控制微觀層面確定強(qiáng)度指標(biāo)強(qiáng)度控制策略國(guó)內(nèi)外案例研究武漢市城市現(xiàn)狀322）武漢市主城區(qū)用地建設(shè)強(qiáng)度研究宏觀—確定城市總體建設(shè)目標(biāo)及（三）控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容深度與成果要求33（三）控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容深度與成果要求331、深度要求1）基本要求：深化上位規(guī)劃；土地招投標(biāo)，城市建設(shè)管理要求；指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)341、深度要求1）基本要求：342）《城市規(guī)劃編制辦法》——具體規(guī)定（1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；（4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。（5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。352）《城市規(guī)劃編制辦法》——具體規(guī)定35控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)以用地的控制和管理為重點(diǎn)，因地制宜，以實(shí)施總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的意圖為目的，成果內(nèi)容重點(diǎn)在于規(guī)劃控制指標(biāo)的體現(xiàn)?？匾?guī)成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說(shuō)明、基礎(chǔ)資料和研究報(bào)告收入附件。36控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)以用地的控制和管理為重點(diǎn)，因地制宜，以實(shí)施總2、控規(guī)圖紙成果及深度要求（1）規(guī)劃用地位置圖（區(qū)位圖）（比例不限）；（2）規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖（比例1:1000～1:2000）；（3）土地使用規(guī)劃圖（比例1:1000～1:2000）；（4）道路交通及豎向規(guī)劃圖（比例1:1000～1:2000）；（5）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖（比例1:1000～1:2000）；（6）工程管線規(guī)劃圖（比例1:1000～1:2000）；（7）環(huán)衛(wèi)、環(huán)保規(guī)劃圖；地下空間利用規(guī)劃圖；五線規(guī)劃圖（比例1:1000～1:2000）（8）空間形態(tài)示意圖（比例不限，平面一般比例為1:1000～1:2000）；（9）城市設(shè)計(jì)概念圖（空間景觀規(guī)劃、特色與保護(hù)規(guī)劃）(比例1:10000～1:2000)；（10）地塊劃分編號(hào)圖(比例1:5000)；（11）地塊控制圖則(比例1:1000～1:2000)。372、控規(guī)圖紙成果及深度要求（1）規(guī)劃用地位置圖（區(qū)位圖）（比3、控規(guī)文本基本內(nèi)容要求（1）總則（說(shuō)明規(guī)劃目的、依據(jù)、規(guī)劃原則、規(guī)劃范圍、適用范圍、執(zhí)行主體和管理權(quán)限等內(nèi)容）（2）規(guī)劃目標(biāo)、功能定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)；（3）土地使用；（4）道路交通；（5）綠化與水系；（6）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃（7）五線規(guī)劃（8）市政工程管線；（9）環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、防災(zāi)等控制要求（10）地下空間利用規(guī)劃（11）城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)；（12）土地使用、建筑建造通則；（13）其他；383、控規(guī)文本基本內(nèi)容要求（1）總則（說(shuō)明規(guī)劃目的、依據(jù)、規(guī)3939荊州市古城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（文本）40荊州市古城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（文本）404、控規(guī)說(shuō)明書的基本內(nèi)容（1）前言（2）概況（3）背景、依據(jù)（4）目標(biāo)、指導(dǎo)思想、功能定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)（5）土地使用規(guī)劃（6）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃（7）道路交通規(guī)劃（8）綠地、水系規(guī)劃（8）市政工程規(guī)劃；（9）環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、防災(zāi)等（10）地下空間規(guī)劃（11）城市五線控制規(guī)劃；（12）土地開發(fā)；414、控規(guī)說(shuō)明書的基本內(nèi)容（1）前言（7）道路交通規(guī)劃414242荊州市古城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（說(shuō)明書）43荊州市古城片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（說(shuō)明書）43二、規(guī)定性控制要素控制性詳細(xì)規(guī)劃控制體系土地使用用地面積用地邊界用地性質(zhì)土地使用兼容環(huán)境容量容積率建筑密度居住人口密度綠地率建筑建造建筑限高建筑后退建筑間距城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)建筑體量建筑形式建筑色彩建筑空間圍合建筑小品配套設(shè)施市政設(shè)施公共設(shè)施（行政、商業(yè)、文教體衛(wèi)等）行為活動(dòng)交通方式出入口方式、數(shù)量其他交通設(shè)施停車泊位交通活動(dòng)環(huán)境保護(hù)規(guī)定噪音振動(dòng)等允許標(biāo)準(zhǔn)值水污染物允許排放量水污染物允許排放濃度廢棄污染物允許排放量固體廢棄物控制其他44二、規(guī)定性控制要素控制性詳細(xì)規(guī)劃控制體系土地使用用地面積用地控制內(nèi)容的選取受多種因素的影響，因此對(duì)每一規(guī)劃用地不一定都需要從這6個(gè)方面來(lái)控制，而應(yīng)視用地的具體情況，選取其中部分或全部?jī)?nèi)容來(lái)進(jìn)行控制。這6各方面的內(nèi)容，可以派生出12個(gè)主要控制指標(biāo)，這些指標(biāo)又分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)。規(guī)定性指標(biāo)：用地性質(zhì)；用地面積；建筑密度；建筑限高；建筑后退紅線；容積率；綠地率；交通出入口方位；停車泊位及其他公共設(shè)施。指導(dǎo)性指標(biāo)：人口容量；建筑形式、風(fēng)格、體量、色彩要求；其他環(huán)境要求。45控制內(nèi)容的選取受多種因素的影響，因此對(duì)每一規(guī)劃用地不一定都需（一）土地使用控制1、土地使用控制的內(nèi)容及作用土地使用控制即是對(duì)建設(shè)用地的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出的規(guī)定，其具體控制內(nèi)容包括土地使用性質(zhì)、土地使用兼容性、用地邊界和用地面積等；土地使用控制是控規(guī)中規(guī)定性控制要素的核心部分，具有重要的作用：1）銜接總規(guī)與修建性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)上落實(shí)總體規(guī)劃的戰(zhàn)略部署，對(duì)下指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制；2）對(duì)地塊面積、邊界、用地性質(zhì)和兼容性提出了明確的要求，使總規(guī)與修建性湘桂之間土地利用不產(chǎn)生脫節(jié)和背離現(xiàn)象；3）土地使用控制指標(biāo)的限制平衡了土地權(quán)益的分配和調(diào)整。46（一）土地使用控制1、土地使用控制的內(nèi)容及作用461、用地面積土地使用控制即是對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定。用地面積單位為公頃，一般為小數(shù)點(diǎn)后兩位，每塊用地不可有重疊部分。用地面積(Ap)和征地面積(Ag)是有區(qū)別的Ap≤AgAp——規(guī)劃用地紅線圍合的面積，是確定容積率、建筑密度、人口容量所依據(jù)的面積Ag——土地部門為了征地劃定的征地紅線圍合而成代征地——Ag-Ap，代征道路用地面積、代征綠化用地面積、代征其他用地面積471、用地面積土地使用控制即是對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面用地面積確定的原則用地面積與用地邊界的四至（道路、河流、行政邊界、各種控制線）范圍有關(guān)考慮用地的使用性質(zhì)考慮不同的開發(fā)模式考慮土地價(jià)值的區(qū)位級(jí)差

地塊形狀等特征48用地面積確定的原則用地面積與用地邊界的四至（道路、河流、行2、用地邊界用地邊界的劃分原則(1）嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃、根據(jù)用地部門、單位劃分地塊；(2)以單一性質(zhì)劃定地塊，即一般一個(gè)地塊只有一種使用性質(zhì)；(3)建議有一邊和城市道路相鄰；(4)結(jié)合自然邊界、行政界線劃分地塊；(5)考慮地價(jià)的區(qū)位級(jí)差；(6)地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)；(7)對(duì)于文物古跡風(fēng)貌保護(hù)建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段，可單獨(dú)劃塊，不再給定指標(biāo)；(8)規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求，主要有道路紅線、河湖水面藍(lán)線、城市綠化綠線、高壓走廊黑線、文物古跡保護(hù)紫線、微波通道橙線等，基礎(chǔ)設(shè)施黃線；(9)規(guī)劃地塊劃分應(yīng)尊重地塊現(xiàn)有的土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界規(guī)劃用地和道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來(lái)劃分用地的權(quán)屬,用地紅線包括空中和地下空間的豎直的三維界面492、用地邊界(1）嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃、根據(jù)用地部(10）滿足標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、綜合市場(chǎng)等特殊功能要求，適應(yīng)建筑群體組合及城市設(shè)計(jì)需要；（11）地塊劃分可根據(jù)開發(fā)模式和管理要求，在規(guī)劃實(shí)施中進(jìn)一步重組（小地塊合并成大地塊，或大地塊細(xì)分為小地塊）；（12）地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對(duì)待，新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值拇笮?，舊城改建區(qū)地塊，舊城改建中則宜劃分的較小。

新區(qū)的地塊規(guī)模可劃分得大些，面積控制在3-5ha左右，舊城改建區(qū)地塊可在0.5-3ha左右50(10）滿足標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、綜合市場(chǎng)等特殊功能要求，適應(yīng)建筑

5151用地紅線禁止機(jī)動(dòng)車開口線藍(lán)線紫線建筑控制線歷史保護(hù)區(qū)綠線防護(hù)綠地道路紅線52用地紅線禁止機(jī)動(dòng)車開口線藍(lán)線紫線建筑控制線歷史保護(hù)區(qū)綠線防護(hù)3、用地性質(zhì)各類用地所規(guī)定的使用用途，

《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50l37－2011）城市建設(shè)用地共分為8大類、35中類、44小類。劃分原則（1）上位規(guī)劃（2）依據(jù)主要用地性質(zhì)，調(diào)整局部地塊的用地性質(zhì)（3）相鄰地塊性質(zhì)不相沖突新增加了一些用地分類533、用地性質(zhì)各類用地所規(guī)定的使用用途，《城市用地分類與規(guī)劃城市建設(shè)用地分類中英文對(duì)照表54城市建設(shè)用地分類中英文對(duì)照表544、土地使用兼容性包括兩方面涵義：一是指不同土地使用性質(zhì)在同一土地中共處的可能性，即表現(xiàn)為同一塊城市土地上多種性質(zhì)綜合使用的允許與否；二是指同一土地，使用性質(zhì)的多種選擇與置換的可能性，表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的“彈性”、“靈活性”與

“適建性”，即建設(shè)的可能性和選擇的多樣性。554、土地使用兼容性551）國(guó)外土地使用兼容的規(guī)定561）國(guó)外土地使用兼容的規(guī)定562）國(guó)內(nèi)土地使用兼容的規(guī)定土地使用兼容原則（1）促進(jìn)相關(guān)功能建筑的集中布置；（2）提高土地經(jīng)濟(jì)效益；（3）減少環(huán)境干擾；（4）確保非營(yíng)利性設(shè)施、市政設(shè)施用地不被占用；（5）保持土地使用的有限靈活性，允許部分建筑、設(shè)施混合布置；（6）土地使用兼容應(yīng)注意到其寬容度和靈活性以提高應(yīng)變能力，同時(shí)又不和總體規(guī)劃相違背。572）國(guó)內(nèi)土地使用兼容的規(guī)定土地使用兼容原則57上海市用地兼容表兼容性質(zhì)兼容性質(zhì)RCMWSUR1R2R3R5C1C2C3C4C5C6C9M1M2M3W1W2W3S2S3U1U2U3U4U5U6U７RR1--+-------------++-++----R2++++++----------++-++----R3++++++--+++-----++-++----R5-------------------------CC1-----+--+-------++-++----C2-++-+++---------++-++----C3----+++++-----------+----C4-------+-----------------C5--------+----------------C6---++--------------------C9-------------------------MM1--+-+++------+-+--+++++-+M2----++-----+-+-+--+++++-+M3-----------+++-+--+++++-+WW1-----------++------------W2---------------+---------W3-----------++-+----------備注T,S,U,G,D,E類用地不具有兼容性，T,D,E類用地不被任何用地兼容。G類用地可被任意兼容。R5特指中學(xué)、小學(xué)、幼托。其余代號(hào)均為國(guó)標(biāo)。+表示兼容；-表示不兼容58上海市用地兼容表兼容性質(zhì)RCMWSUR1R2R3R5C1C25959（二）環(huán)境容量控制1、環(huán)境容量控制的內(nèi)容及作用：1）內(nèi)容：環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對(duì)建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定。其控制內(nèi)容為容積率、建筑密度、人口密度、綠地率，分別從建筑、環(huán)境、人口等方面綜合、全面地控制了環(huán)境容量。2）作用：①控規(guī)中環(huán)境容量的各種指標(biāo)控制只是約束底線水平，而不是提供最優(yōu)方案，只有負(fù)荷相關(guān)環(huán)境容量的各種指標(biāo)控制，城市才能保證基本的環(huán)境品質(zhì)；②設(shè)置環(huán)境容量指標(biāo)，使土地使用效率和環(huán)境品質(zhì)達(dá)到一定的平衡；③土地的容積率和人口密度等環(huán)境容量指標(biāo)應(yīng)當(dāng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況相匹配，以免造成基礎(chǔ)設(shè)施的超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，加大城市經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的成本。60（二）環(huán)境容量控制1、環(huán)境容量控制的內(nèi)容及作用：60FAR=Ar/Al容積率又稱樓板面積率或建筑面積密度，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值，即FAR=Ar/Al。（萬(wàn)m2／萬(wàn)m2）容積率可制定上限和下限。下限保證開發(fā)商的利益；上限防止過(guò)度開發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行及環(huán)境質(zhì)量下降2、容積率61FAR=Ar/Al容積率又稱樓板面積率或建筑面積密度，是地1）容積率指標(biāo)的計(jì)算單一用地：容積率=總建筑面積（地上）建筑用地面積綜合容積率指標(biāo)的計(jì)算

A=(A1×M1+A2×M2)/MA—折算的容積率A1/A2—商業(yè)/居住容積率指標(biāo)M1/M2—商業(yè)/居住建筑面積M——總建筑面積62單一用地：綜合容積率指標(biāo)的計(jì)算62①容積率與城市開發(fā)的關(guān)系2）容積率的相關(guān)問題前期投資費(fèi)用開發(fā)利潤(rùn)總額開發(fā)資金的循環(huán)速度提高容積率指標(biāo)，降低總成本，提高開發(fā)利潤(rùn)提高利潤(rùn)率，增加開發(fā)總量以獲取更多的利潤(rùn)增加容積率，減少開發(fā)項(xiàng)目，加速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。②容積率與永續(xù)發(fā)展的關(guān)系容積率的大小直接關(guān)系到可持續(xù)發(fā)展的問題。容積率過(guò)高，造成過(guò)分擁擠和環(huán)境惡化③容積率的獎(jiǎng)勵(lì)城市市區(qū)內(nèi)，在建筑綜合體內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃公共停車場(chǎng)、變電站等公共市政設(shè)施，可對(duì)用地的容積率予以增加允許建筑容積率每提供1m2有效面積開放空間，允許增加的建筑面積m2<21.5≥2~<42.0≥4~<62.5≥63.0佛山市建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定63①容積率與城市開發(fā)的關(guān)系2）容積率的相關(guān)問題前期投資費(fèi)用開④容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系建筑密度=用地內(nèi)所有建筑基底面積總和

用地面積建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積用地內(nèi)所有建筑基地面積和容積率=建筑密度×建筑平均層數(shù)在建筑密度確定的條件下，容積率與建筑平均層數(shù)成正比，同理在建筑平均層數(shù)確定的條件下，容積率與建筑密度成反比。64④容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系建筑密度=用地⑤建筑面積的計(jì)算方法對(duì)容積率的影響陽(yáng)臺(tái)面積：水平投影面積的一半地下室、半地下室：不計(jì)入容積率計(jì)算復(fù)式住宅loft，層高大于4.5m，按1.5倍計(jì)算辦公建筑層高大于4.8m的，按1.5倍計(jì)算65⑤建筑面積的計(jì)算方法對(duì)容積率的影響陽(yáng)臺(tái)面積：水平投影面積的一⑥容積率與地下空間開發(fā)容積率的計(jì)算范圍是指建筑物地上建筑面積與用地面積之比，近些年也有些城市將地下建筑面積考慮進(jìn)去，如深圳、北京。一些地區(qū)和城市地下建筑面積未計(jì)入容積率的計(jì)算，理由如下：A地下空間的開發(fā)不影響地上空間的環(huán)境品質(zhì)；B可以鼓勵(lì)開發(fā)商充分利用地下空間，提高土地的使用效率；C為市政設(shè)施的設(shè)置、解決停車等問題提供空間，方便居民生活。66⑥容積率與地下空間開發(fā)容積率的計(jì)算范圍是指建筑物地上建筑面積當(dāng)前的容積率指標(biāo)不能反映地下空間的開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，地下空間開發(fā)存在的問題：

a地下空間開發(fā)缺少統(tǒng)一規(guī)劃，以后銜接造成困難；

b地下空間開發(fā)主要取決于開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有些地塊的地下空間開發(fā)過(guò)度，有些地塊地下空間開發(fā)不足；

c地下空間的開發(fā)會(huì)增加市政基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)荷，對(duì)地下市政管線敷設(shè)和地下軌道交通的設(shè)置造成一定影響。

控規(guī)中地下空間開發(fā)控制的思考：編制制定地下空間開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，確定開發(fā)性質(zhì)、邊界、深度、和周邊地塊的接口、地下公共通道、市政控制性、出入口位置等67當(dāng)前的容積率指標(biāo)不能反映地下空間的開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，地下空間開發(fā)3、建筑密度建筑密度=（規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和/用地面積）×100%規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基地面積占用地面積的比例，反映一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度規(guī)劃控制其上限。建筑密度著重于平面二維的環(huán)境需求，保證一定的空地率及綠地率683、建筑密度建筑密度=（規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和/用4、綠地率綠地率=(地塊內(nèi)綠化用地總面積÷地塊面積)×100％綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該塊用地面積的比例規(guī)劃控制其下限。這里的綠地包括公共綠地、組團(tuán)綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地694、綠地率綠地率=(地塊內(nèi)綠化用地總面積÷地塊面積)×100（三）建筑建造控制1、建筑建造控制的內(nèi)容及作用1）控制內(nèi)容：為了滿足生產(chǎn)、生活的所需良好環(huán)境條件，對(duì)建設(shè)用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關(guān)系作出必要的技術(shù)規(guī)定，主要控制內(nèi)容有建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿街建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定等。2）控制作用①便于城市規(guī)劃行政主管部門在具體的開發(fā)建設(shè)中能切實(shí)可行的對(duì)建筑建造進(jìn)行控制和引導(dǎo)；②指導(dǎo)下一階段的修建性詳細(xì)規(guī)劃和具體的城市設(shè)計(jì)；③滿足城市市政建設(shè)、防災(zāi)建設(shè)、信息通信、環(huán)境衛(wèi)生等方面的專業(yè)要求；④為了提高城市環(huán)境品質(zhì)和保護(hù)特殊地塊；⑤對(duì)土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度指標(biāo)的一種具體反映；⑥保障周邊地塊現(xiàn)實(shí)或未來(lái)的開發(fā)權(quán)益。70（三）建筑建造控制1、建筑建造控制的內(nèi)容及作用702、建筑限高

建筑高度：建筑物室外地面到其檐口(平屋頂)或屋面面層(坡屋頂)的高度符合建筑日照、衛(wèi)生、消防和防震抗災(zāi)的要求；符合用地的使用性質(zhì)和建筑物的用途要求；考慮地質(zhì)基礎(chǔ)限制和當(dāng)?shù)亟ㄖ夹g(shù)水平；符合城市整體景觀和街道景觀的要求；符合文物保護(hù)的控制要求；機(jī)場(chǎng)、高壓線及無(wú)線通信等對(duì)建筑高度的要求；坡度較大地區(qū)，不同坡向?qū)ㄖ叨鹊挠绊?）原則712、建筑限高建筑高度：建筑物室外地面到其檐口(平屋頂)或屋面2）建筑高度的確定①平屋面建筑：有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂挑檐屋面（室外地面算至檐口頂，加上檐口挑出寬度)；HH自室外地面至女兒墻頂女兒墻屋面建筑高度計(jì)算H=Hc+BHc室外地面至檐口頂B檐口挑出寬度挑檐屋面建筑高度計(jì)算HcB72①平屋面建筑：HH自室外地面至女兒墻頂女兒墻屋面建筑高度計(jì)算②坡屋面建筑：屋面坡度小于45°(含45°)的，自室外地面算至檐口加上檐口挑出寬度；坡度大于45°的，自室外地面算至坡頂高度一半屋面坡度<45?(含45?)的建筑高度計(jì)算坡度大于45°的建筑高度計(jì)算Hα＞45?③水箱、樓梯間、電梯間、機(jī)械房等突出屋面的附屬設(shè)施，其高度在6m內(nèi)，且水平面積之和不超過(guò)屋面建筑面積1/8的，不計(jì)入建筑高度。73②坡屋面建筑：屋面坡度<45?(含45?)的建筑高度計(jì)算坡度④相鄰兩幢建筑室外自然地坪存在高差⑤同一用地單位，兩幢建筑物首層架空，74④相鄰兩幢建筑室外自然地坪存在高差⑤同一用地單位，兩幢建筑物3、建筑后退避免城市建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生混亂建筑后退：在城市建設(shè)中，建筑物相對(duì)于規(guī)劃地塊邊界的后退距離以后退距離的下限進(jìn)行控制建筑后退用地紅線、道路紅線、建筑后退河道藍(lán)線、綠線、黑線、紫線保證必要的安全距離保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀

深圳城中村握手樓753、建筑后退避免城市建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生混亂建筑后退：在城市建設(shè)中《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》

建筑朝向居住建筑（含第三十條規(guī)定的建筑）非居住建筑建筑物高度的倍數(shù)最小距離（m）建筑物高度的倍數(shù)最小距離（m）浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)其他地區(qū)浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)其他地區(qū)主要朝向低層0.50.66—3多層9—5高層0.2512150.212次要朝向低層0.252—按消防間距控制多層4—按消防間距控制高層0.212—6.5建筑離界距離表76《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》

居住建筑（含第三十條規(guī)定的建《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》建筑退后距離表

建筑高度后退距離（m）D≤24mD＞24mh≤24m3524＜h≤60m81060＜h≤100m1015h＞100m1520電壓等級(jí)(kV)后退線路中心線距離(m)500302202011012.53510電力架空線兩旁建筑退線距離77《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》建筑退后距離表

后退距離（m）3、建筑間距1）概念：建筑間距是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離，建筑間距的控制使建筑物之間保持必要的距離，以滿足防火、防震、日照、通風(fēng)、采光、視線干擾、防噪、綠化、衛(wèi)生、管線敷設(shè)、建筑布局形式以及節(jié)約用地等方面的基本要求。783、建筑間距1）概念：782)建筑間距包含內(nèi)容日照間距（居住建筑）側(cè)向間距，滿足道路、消防通道、通風(fēng)、管線鋪設(shè)消防間距通風(fēng)間距生活私密性間距，最小18米城市防災(zāi)疏散間距(主要防災(zāi)疏散通道兩側(cè)建筑間距大于40米，且大于建筑高度1.5倍)日照間距簡(jiǎn)圖792)建筑間距包含內(nèi)容日照間距簡(jiǎn)圖79（四）行為活動(dòng)控制1、行為活動(dòng)控制的內(nèi)容及作用行為活動(dòng)控制是從外部環(huán)境要求出發(fā)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目就交通活動(dòng)和環(huán)境保護(hù)兩方面提出控制規(guī)定，其控制內(nèi)容為：交通出入口方位、數(shù)量，禁止機(jī)動(dòng)車出入口路段；交通運(yùn)行組織規(guī)定；地塊內(nèi)允許通過(guò)的車輛類型；地塊內(nèi)停車泊位數(shù)量和交通組織；裝卸場(chǎng)地規(guī)定、裝卸場(chǎng)地位置和面積等。80（四）行為活動(dòng)控制1、行為活動(dòng)控制的內(nèi)容及作用80通過(guò)在控規(guī)中設(shè)置有關(guān)行為活動(dòng)的控制指標(biāo)，可以再提升城市環(huán)境質(zhì)量和提高城市運(yùn)行效率等方面起到重要作用。1）在具體地塊內(nèi)進(jìn)行交通活動(dòng)控制，可以形成合理的交通組織方式，并減少對(duì)外界的干擾；2）通過(guò)對(duì)城市環(huán)境保護(hù)相關(guān)指標(biāo)的控制，可以維護(hù)城市生態(tài)系統(tǒng)，提升城市整體環(huán)境容量，為人們的優(yōu)質(zhì)生活提供良好的環(huán)境；3）在控規(guī)中通過(guò)對(duì)行為活動(dòng)的控制，可以促使人們形成良好的生活習(xí)慣，降低城市整體運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)城市的永續(xù)發(fā)展。81通過(guò)在控規(guī)中設(shè)置有關(guān)行為活動(dòng)的控制指標(biāo)，可以再提升城市環(huán)境質(zhì)2、交通活動(dòng)控制

便捷的交通系統(tǒng)、斷面形式，允許通行的車輛類型，人車分流、機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車分流等交通出入口根據(jù)用地的人流流向，避免大量人引入城市快速干道上。步行出入口考慮與公交、軌道、公共服務(wù)設(shè)施的銜接交通出入口方位、數(shù)量、緊張機(jī)動(dòng)車行駛路段、單行線、交通組織、地塊內(nèi)停車泊位數(shù)量和交通組織、裝卸場(chǎng)地和環(huán)保1）交通運(yùn)行組織822、交通活動(dòng)控制便捷的交通系統(tǒng)、斷面形式，允許通行的車輛類2）出入口方位、數(shù)量機(jī)動(dòng)車出入口方位、禁止機(jī)動(dòng)車出入口方位，主要人流出入口方位《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）中規(guī)定基地機(jī)動(dòng)車出入口位置應(yīng)符合下列規(guī)定：與大中城市主干路交叉口距離，自道路紅線交點(diǎn)起不應(yīng)小于70m。與人行橫道線、人行過(guò)街天橋、人行地道（包括引橋、引道）邊緣不應(yīng)小于5m。距地鐵出入口、公共交通站臺(tái)邊緣不應(yīng)小于15m。距公園、學(xué)校、兒童及殘疾人建筑的出入口不應(yīng)小于20m。與立交道口關(guān)系處理及在其他特殊情況下出入口的開設(shè)應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門的規(guī)定辦理832）出入口方位、數(shù)量機(jī)動(dòng)車出入口方位、禁止機(jī)動(dòng)車出入口方位，3）公共交通組織考慮線路應(yīng)與總體規(guī)劃密切銜接，市區(qū)線、近郊線、遠(yuǎn)郊線相互協(xié)調(diào)、配合；線路銜接、線路與客流流向一致、設(shè)交通樞紐換乘公交密度(市區(qū)3-4km/km2,城市邊緣2-2.5km/km2)換乘系數(shù)（大城市≦1.5，中、小城市≦1.3）非直線系數(shù)(≦1.4)公交線路長(zhǎng)度（電車8-12km，快速交通線路≦40分鐘）843）公共交通組織考慮線路應(yīng)與總體規(guī)劃密切銜接，市區(qū)線、近郊線85854）配建停車位停車場(chǎng)（庫(kù)）是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，根據(jù)服務(wù)對(duì)象不同，又可分為社會(huì)公共停車場(chǎng)和建筑物配建停車場(chǎng)。在控規(guī)中要落實(shí)總規(guī)中布局的社會(huì)公共停車場(chǎng)，并針對(duì)不同性質(zhì)的用地設(shè)置最低停車位限額指標(biāo)，來(lái)指導(dǎo)下一階段的修建性詳細(xì)規(guī)劃中的停車場(chǎng)的建設(shè)。規(guī)劃地塊內(nèi)規(guī)定的停車位數(shù)量，包括機(jī)動(dòng)車車位數(shù)和非機(jī)動(dòng)車車位數(shù)。各地塊內(nèi)按建筑面積或使用人數(shù)必須配套建設(shè)的機(jī)動(dòng)車停車泊位數(shù)。停車場(chǎng)車位數(shù)的確定：機(jī)動(dòng)車停車位控制指標(biāo)，是以小型汽車為標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量表示，其他各型車輛的停車位，按換算系數(shù)折算。864）配建停車位停車場(chǎng)（庫(kù)）是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分8787建筑性質(zhì)單位自行車機(jī)動(dòng)車（標(biāo)準(zhǔn)小汽車）一類住宅車位/戶21二類住宅車位/戶20.5行政會(huì)展車位/100平方米建筑面積20.5商業(yè)服務(wù)娛樂車位/100平方米建筑面積20.5商住綜合車位/100平方米建筑面積20.5科研文化教育車位/100平方米建筑面積50.3醫(yī)院車位/100平方米建筑面積30.588建筑性質(zhì)單位自行車機(jī)動(dòng)車（標(biāo)準(zhǔn)小汽車）一類住宅車位三、引導(dǎo)性控制要素（一）城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)與控制1、

控規(guī)階段城市設(shè)計(jì)的作用城市設(shè)計(jì)：對(duì)城市體型和空間環(huán)境所做的整體構(gòu)思與安排，貫穿于城市規(guī)劃全過(guò)程控規(guī)從兩個(gè)方面決定和影響著城市形態(tài)：

其一是地塊的總體格局和整體形象

其二是各種細(xì)則影響城市設(shè)計(jì)的品質(zhì)

控規(guī)階段，城市設(shè)計(jì)對(duì)城市空間形成的指導(dǎo)作用，主要在于要比較準(zhǔn)確地把握規(guī)劃地區(qū)與城市整體空間的關(guān)系和特色89三、引導(dǎo)性控制要素城市設(shè)計(jì)：對(duì)城市體型和空間環(huán)境所做的整體2、

宏觀和微觀層面的城市設(shè)計(jì)控規(guī)階段城市設(shè)計(jì)以宏觀層面為重點(diǎn)，微觀層面為配合，以指標(biāo)控制為手段宏觀層面層面：城市歷史環(huán)境特色的研究、自然環(huán)境的保護(hù)和利用、結(jié)構(gòu)骨架構(gòu)思、綠化及不行系統(tǒng)設(shè)計(jì)、景觀視廊組織、街道空間的連續(xù)性、城市節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)的構(gòu)思微觀層面：空間組織、景觀組織、建筑群體形態(tài)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑色彩、綠化布置、廣告標(biāo)牌、夜景照明、建筑小品902、宏觀和微觀層面的城市設(shè)計(jì)控規(guī)階段城市設(shè)計(jì)以宏觀層面為重（二）建筑高度、體量、形式與色彩控制1、

建筑高度控制建筑高度在城市設(shè)計(jì)空間構(gòu)圖作用突出，城市建筑形態(tài)主要構(gòu)成因素之一爭(zhēng)創(chuàng)最高、高度失控從街道空間角度控高；從街道高寬比與建筑最佳高度協(xié)同控制控高1）街道空間D/H值控制蘆原義信，傳統(tǒng)中低層建筑D/H﹤1，壓迫感D/H﹥4，相互間影響薄弱最佳比例1≦D/H≦291（二）建筑高度、體量、形式與色彩控制1、建筑高度控制建筑高同一建筑不同陰影面積比較2）高層建筑投影面積控制核心：降低建筑高度對(duì)城市公共空間的不良影響投影面積控制A≦L(W+S)A—建筑以1:1.5（即56.3°)的高度在地面的投影面積L—建筑基地沿道路紅線的長(zhǎng)度W—道路規(guī)劃紅線寬度S—建筑退后距離92同一建筑不同陰影面積比較2）高層建筑投影面積控制92建筑高度控制視線分析方法高度控制線建筑文物單位主要保護(hù)立面新建建筑≥3H1.6mH3）街道空間寬高比與建筑最佳高度協(xié)同控制最佳高度：對(duì)視覺空間走向、街道空間輪廓線組織，歷史文化保護(hù)要求對(duì)建筑高度提出的建議值它既是對(duì)沿街建筑高度控制的修正，又對(duì)地塊內(nèi)其它非沿街建筑提出高度控制要求。允許實(shí)施的建筑高度在這個(gè)最佳高度上下做一定范圍的幅度。93建筑高度控制視線分析方法高度控制線建筑文物單位主要保護(hù)立面新2、建筑體量控制建筑高度控制要保證街道、廣場(chǎng)等人流聚集和停留場(chǎng)所有合理的日照時(shí)間1）建筑體量控制建筑體量指建筑物在空間上的體積，包括建筑的長(zhǎng)度、寬度、高度。一般從建筑豎向尺度、建筑橫向尺度和建筑形體三方面提出控制引導(dǎo)要求，一般規(guī)定上限2）低、多層建筑體量控制控制要素：體積大小、凹凸、外墻面寬、高度主要控制外墻面寬（人對(duì)城市空間界面的感受）942、建筑體量控制建筑高度控制要保證街道、廣場(chǎng)等人流聚集和停留裙房的位置與高度（分段獨(dú)立控制）3）高層建筑體量控制高層建筑塔樓外墻控制線：滿足防火間距、日照間距塔樓平均樓板面積與建筑高對(duì)比值：控制塔樓的空間密度95裙房的位置與高度（分段獨(dú)立控制）3）高層建筑體量控制高層建筑3、建筑形式控制從整體上考慮城市風(fēng)貌的協(xié)調(diào)性，對(duì)建筑形式與風(fēng)格進(jìn)行引導(dǎo)與控制；主體結(jié)構(gòu)形式控制，如橫三段、豎三段；屋頂形式控制，如坡頂、平頂?shù)葰v史建筑

現(xiàn)代建筑斯特拉斯堡屋頂形式963、建筑形式控制從整體上考慮城市風(fēng)貌的協(xié)調(diào)性，對(duì)建筑形式與風(fēng)上海南京路建筑形式變遷97上海南京路建筑形式變遷974、建筑色彩的控制建筑色彩從色調(diào)、明度和彩度上提出控制引導(dǎo)要求⑴建筑主體的色譜：如墻面、墻基、屋頂?shù)戎饕伾泣c(diǎn)綴色譜：指與建筑主調(diào)相配合的建筑體的其他因素如門、窗框、欄桿等⑶組合色譜：指建筑主體色譜和點(diǎn)綴色譜相配合的譜系北京市建筑外立面選擇以灰色調(diào)為主的復(fù)合色，以創(chuàng)造穩(wěn)重、大氣、素雅、和諧的城市環(huán)境哈爾濱市對(duì)建筑物外立面實(shí)行色彩規(guī)劃時(shí)，將把米黃色和白色作為推薦色武漢市推薦城市建筑色譜為：冷灰、暖灰、中灰、重彩和淡彩等5類色系，同時(shí)推薦了300多種建筑外觀用色984、建筑色彩的控制建筑色彩從色調(diào)、明度和彩度上提出控制引導(dǎo)要從湘潭的地域特征、人文精神、歷史傳統(tǒng)和物產(chǎn)特征出發(fā)，可選用代表“湖湘文化”的淡灰色為主導(dǎo)色，“白石白”、“烏石黑”為輔助色，以“韶山紅”、“湘蓮綠”為點(diǎn)綴色。99從湘潭的地域特征、人文精神、歷史傳統(tǒng)和物產(chǎn)特征出發(fā)，可選用代1、建筑空間組合控制控制手段：建筑組群空間組合形式、開敞空間長(zhǎng)寬比、街道空間的高寬比、建筑輪廓線建筑群體空間形態(tài)封閉空間形態(tài)、半開放空間形態(tài)、全開放空間形態(tài)運(yùn)用具體圖示的方式：推薦建筑組群空間組合的形式，規(guī)定或推薦開敞空間的長(zhǎng)寬比值、街道空間的高寬比值（三）其他引導(dǎo)性控制要素羅店花園城住宅類型空間組合模式上海寶山區(qū)羅店中心鎮(zhèn)：十個(gè)特色衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一，總體定位于北歐風(fēng)格，以居住用地為主，按密度將其分為幾種不同類型的居住形態(tài)，并分別給出建筑空間組合方式示意。上圖為花園城住宅類型的空間組合模式，以周邊式和圍合式為主，進(jìn)行不同的建筑空間組合，形成統(tǒng)一又富于變化的院落空間形式1001、建筑空間組合控制（三）其他引導(dǎo)性控制要素羅店花園城住宅2、建筑小品對(duì)綠化小品、商業(yè)廣告、指示標(biāo)牌等街道家具和建筑小品的引導(dǎo)控制一般是規(guī)定其布置的內(nèi)容、位置、形式和凈空限界3、居住人口密度居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為人／公頃。居住人口密度=地塊內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)×100%

地塊的面積總體規(guī)劃或者城市分區(qū)規(guī)劃，合理確定人口容量，再進(jìn)一步確定具體地塊的人口密度居住人口密度預(yù)測(cè)根據(jù)地塊使用性質(zhì)，進(jìn)行形態(tài)規(guī)劃模擬，得出建筑面積或套數(shù)，反推人口規(guī)模，對(duì)比分析，得出合理地塊人口密度1012、建筑小品3、居住人口密度居住人口密度=地塊內(nèi)的總?cè)丝?、環(huán)境保護(hù)規(guī)定根據(jù)城市總體規(guī)劃階段環(huán)境保護(hù)的要求及當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門制定的環(huán)境保護(hù)要求，提出該地區(qū)的環(huán)境保護(hù)規(guī)定，如噪聲震動(dòng)等允許標(biāo)準(zhǔn)值、水污染允許排放量和排放濃度、固體廢棄物的控制等。1024、環(huán)境保護(hù)規(guī)定1021.高中級(jí)其它教育設(shè)施在控制性詳細(xì)規(guī)劃中高中、初中及小學(xué)用地要落實(shí)；中學(xué)用地面積一般為3.0ha，小學(xué)用地面積一般為0.8ha。容積率控制在0.2左右；其它教育設(shè)施以教育部門的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)確定四、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置控制（一）城市公共服務(wù)設(shè)施配置要求2.圖書館市級(jí)和區(qū)級(jí)3.影劇院4.老年福利院建筑面積25m2/床5.綜合醫(yī)院300、400、500、600床居住區(qū)200床1031.高中級(jí)其它教育設(shè)施四、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置控制2.圖書館10居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理八類進(jìn)行項(xiàng)目控制。公共服務(wù)設(shè)施用地(不計(jì)公共綠地)占居住區(qū)總用地的百分比不低于16％；（二）居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置要求（三）公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)1.千人指標(biāo)人口千人指標(biāo)、用地面積千人指標(biāo)、建筑面積千人指標(biāo)2.用地控制

獨(dú)立設(shè)置、盡量獨(dú)立設(shè)置、無(wú)專門要求；104居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金1.現(xiàn)狀資料分析2.源的控制3.場(chǎng)站控制：市政設(shè)施類別及用地界線4.管線控制：確定工程管線的走向、管徑、管底標(biāo)高、溝徑、管井、檢查井、地下、地面構(gòu)筑物等

五、市政設(shè)施配套控制主要內(nèi)容1051.現(xiàn)狀資料分析五、市政設(shè)施配套控制主要內(nèi)容105六、控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施與管理（一）實(shí)施的概念1、控規(guī)實(shí)施106六、控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施與管理（一）實(shí)施的概念1061071072、控規(guī)在實(shí)施中存在的問題1082、控規(guī)在實(shí)施中存在的問題1081091093、建立面向規(guī)劃設(shè)施的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制制度政策體系1.由“終極藍(lán)圖”式的規(guī)劃調(diào)整為“過(guò)程控規(guī)劃”2.在投資主體不明朗的情況下，可制定大地塊的控制指標(biāo)，而非細(xì)化到每個(gè)地塊。3.投資主體明朗后，在大指標(biāo)指導(dǎo)下，再進(jìn)行各個(gè)地塊詳細(xì)指標(biāo)體系的編制1103、建立面向規(guī)劃設(shè)施的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制制度政策體系1.由（二）建設(shè)項(xiàng)目審批管理由于國(guó)情和體制的歷史與現(xiàn)實(shí)差異，各國(guó)所采用的城市規(guī)劃管理制度都不盡相同。美國(guó)——區(qū)劃制度；日本——土地分區(qū)管理體系新加坡——總體規(guī)劃香港——分區(qū)計(jì)劃大綱111（二）建設(shè)項(xiàng)目審批管理由于國(guó)情和體制的歷史與現(xiàn)實(shí)差異，各國(guó)所1、我國(guó)規(guī)劃管理的一般程序“控規(guī)”審批前，規(guī)劃圖紙和文本不直接決定開發(fā)的許可性，建設(shè)方必須申請(qǐng)用地許可和建設(shè)許可?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定:第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。四十一條在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。開發(fā)商獲取土地使用使用許可證后向規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)后，將規(guī)劃圖紙報(bào)規(guī)劃處審批。1121、我國(guó)規(guī)劃管理的一般程序“控規(guī)”審批前，規(guī)劃圖紙和2、規(guī)劃審批管理中存在的主要問題我國(guó)規(guī)劃控制的審批享有較大的自由裁量權(quán)。城市規(guī)劃可以提供給規(guī)劃控制和管理的依據(jù)主要還是輪廓性的，其確定性、嚴(yán)密性都不夠，需要由規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃原則和技術(shù)性規(guī)范，在個(gè)案分析的基礎(chǔ)上加以定奪?！▌t式，判例式（兩種不同管理的方式）。

根據(jù)各地實(shí)踐，“控規(guī)”對(duì)開發(fā)活動(dòng)還不具備直接的和法定的約束作用，規(guī)劃審批仍是通行的程序，并且規(guī)劃審批不透明。1132、規(guī)劃審批管理中存在的主要問題我國(guó)規(guī)劃控制的審批享有較大的3、規(guī)劃審批管理的彈性市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，用地建設(shè)具有一定的不可預(yù)見性。已確定的用地控制進(jìn)行變更土地的使用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度無(wú)法完全避免。靜態(tài)的法規(guī)——?jiǎng)討B(tài)的管理美國(guó)分區(qū)規(guī)劃對(duì)開發(fā)管制的彈性體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1、最高限和最低限，自由定量；2、通過(guò)法定程序申請(qǐng)，如獲批可按新的執(zhí)行1143、規(guī)劃審批管理的彈性市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，用地建設(shè)具有一定的不（三）控制性詳細(xì)規(guī)劃在實(shí)施中的調(diào)整《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，未經(jīng)法定程序不得修改?！ā翱匾?guī)”。目前我國(guó)控規(guī)的編制在彈性方面明顯不足?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》:

第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。第四十八條修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案。修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)依照本法第十九條、第二十條規(guī)定的審批程序報(bào)批?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先修改總體規(guī)劃。115（三）控制性詳細(xì)規(guī)劃在實(shí)施中的調(diào)整《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：城鄉(xiāng)（四）控制性詳細(xì)規(guī)劃的法制化1、立法要求引導(dǎo)性指標(biāo)，本身具有靈活性，不宜立法?！翱匾?guī)”的內(nèi)容、方法和控制指標(biāo)有待深入研究才能向法律條文逐步靠近。規(guī)劃設(shè)計(jì)本身需要彈性法規(guī)化需要一定的條件并且是一個(gè)逐步完善的過(guò)程116（四）控制性詳細(xì)規(guī)劃的法制化1、立法要求116

2、立法構(gòu)建1）采取“法規(guī)+控制性詳細(xì)規(guī)劃”的綜合控制方式西方區(qū)劃控制方式采用“通則式”和“判例式”兩種。

2）明確控制性詳細(xì)規(guī)劃的法律地位及編制審批和公眾參與的方式通則式：德國(guó)——聯(lián)邦建筑法、建筑使用限制條例等判例式：英國(guó)——視具體情況而定，通過(guò)一個(gè)個(gè)案例來(lái)進(jìn)行管理。成立規(guī)劃委員會(huì)成立上訴委員會(huì)聽取各方面的意見規(guī)劃局負(fù)責(zé)方案的實(shí)施與城市規(guī)劃的日常管理確定公眾參與的方式1172、立法構(gòu)建通則式：德國(guó)——聯(lián)邦建筑法、建筑使用限3）制定城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定作為地方法規(guī)指導(dǎo)控規(guī)編制編制《城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定》，通過(guò)法律程序確認(rèn)其技術(shù)條款的法律效力。4）法定圖則與法規(guī)相結(jié)合法定圖則——在控規(guī)基礎(chǔ)上，根據(jù)地方法規(guī)編制——具有相當(dāng)于地方法規(guī)的法律效力。規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理兩張皮結(jié)合在一起。1183）制定城市規(guī)劃建設(shè)管理技術(shù)規(guī)定作為地方法規(guī)指導(dǎo)控規(guī)編制1Q&A問答環(huán)節(jié)

敏而好學(xué)，不恥下問。

學(xué)問學(xué)問，邊學(xué)邊問。

He

is

quick

and

eager

to

learn.

Learning

is

learning

and

asking.119Q&A問答環(huán)節(jié)

敏而好學(xué)，不恥下問。

學(xué)問學(xué)問，邊學(xué)邊問。

結(jié)束語(yǔ)

CONCLUSION

感謝參與本課程，也感激大家對(duì)我們工作的支持與積極的參與。課程后會(huì)發(fā)放課程滿意度評(píng)估表，如果對(duì)我們課程或者工作有什么建議和意見，也請(qǐng)寫在上邊，來(lái)自于您的聲音是對(duì)我們最大的鼓勵(lì)和幫助，大家在填寫評(píng)估表的同時(shí)，也預(yù)祝各位步步高升，真心期待著再次相會(huì)！120結(jié)束語(yǔ)

CONCLUSION

感謝參與本課程，也感激大家對(duì)我謝謝您的觀看與聆聽Thankyouforwatchingandlistening121謝謝您的觀看與聆聽121第十四章控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求，是城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是保證公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共環(huán)境等，最核心的內(nèi)容是對(duì)城市用地的建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行控制，并回答允許建什么和不允許建什么、怎么建等問題基本概念122第十四章控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，一二請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主要敘述內(nèi)容整體概述三請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主要敘述內(nèi)容請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主要敘述內(nèi)容123一二請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主要敘述內(nèi)容整體概述三請(qǐng)?jiān)谶@里輸入您的主城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃第二條制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，必須遵守本法。本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。124城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)借鑒區(qū)劃技術(shù)，變革傳統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃形成的具有中國(guó)特色的規(guī)劃類型；城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確的法定規(guī)劃之一；反映各個(gè)利益集團(tuán)在城市建設(shè)中的責(zé)權(quán)利關(guān)系；建設(shè)主管部門做出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)（行政許可法范疇）；公眾參與最具實(shí)效性的內(nèi)容；法律嚴(yán)肅性越來(lái)越高；編制技術(shù)不斷探索與進(jìn)步。控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)125控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)4主要作用126主要作用5控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征（1）通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖。落實(shí)共性控制內(nèi)涵；提供個(gè)性設(shè)計(jì)空間。

控制性詳細(xì)規(guī)劃通過(guò)一系列抽象的指標(biāo)、圖表、圖則等表達(dá)方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內(nèi)容、定性的內(nèi)容、粗略的三維控制和定量控制內(nèi)容，深化、細(xì)化、分解為微觀層面的具體控制內(nèi)容。該內(nèi)容是一種建設(shè)控制、設(shè)計(jì)控制和開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)，為具體的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供深化、細(xì)化的個(gè)性空間，而非取代具體的個(gè)性設(shè)計(jì)內(nèi)容。127控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征（1）通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)（2）具有法律效應(yīng)和立法空間。具有法律效力而不是法律；具有成為法律法規(guī)的可能。控制性詳細(xì)規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應(yīng)是其基本特征?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展。我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有法律意義的部分應(yīng)該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中的權(quán)威地位。128（2）具有法律效應(yīng)和立法空間。7（3）具有相當(dāng)?shù)木C合性各縱向系統(tǒng)的設(shè)計(jì)綜合；各專項(xiàng)內(nèi)容的橫向匯總?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃中包括城市建設(shè)或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內(nèi)容，如土地利用規(guī)劃、公共設(shè)施與市政設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)以及其它必要的非法定規(guī)劃等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制尺度上進(jìn)行橫向綜合，相互協(xié)調(diào)并分別落實(shí)相關(guān)規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。129（3）具有相當(dāng)?shù)木C合性8總體規(guī)劃130總體規(guī)劃9（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式

規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通則式與判例式的結(jié)合；動(dòng)態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能；強(qiáng)制性內(nèi)容的提出?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和引導(dǎo)性兩部分。規(guī)定性內(nèi)容一般為剛性內(nèi)容，主要規(guī)定“不許做什么”、“必須做什么”、“至少應(yīng)該做什么”等，引導(dǎo)性內(nèi)容一般為彈性內(nèi)容，主要規(guī)定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的適應(yīng)性與靈活性。剛性與彈性相結(jié)合的控制方式適應(yīng)我國(guó)的開發(fā)申請(qǐng)的審批方式為通則式與判例式相結(jié)合的特點(diǎn)。131（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式10發(fā)展歷史自20世紀(jì)80年代中期我國(guó)引入控制性詳細(xì)規(guī)劃的概念以來(lái)，經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，大致可以分為三個(gè)階段：132發(fā)展歷史自20世紀(jì)80年代中期我國(guó)引入控制性詳細(xì)規(guī)劃的概念以最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃

是領(lǐng)事館區(qū)，為了國(guó)際慣例與國(guó)際接軌，借鑒了美國(guó)的區(qū)劃技術(shù)而編制的詳細(xì)規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。確定了每塊地塊的用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、車輛出入口方位及小汽車停車庫(kù)位等8項(xiàng)控制指標(biāo).133最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃有益的探索（80年代中后期）桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（1987）控制性詳細(xì)規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標(biāo)體系（12項(xiàng)）。用綜合指標(biāo)體系控制城市建設(shè)，更能體現(xiàn)出規(guī)劃工作的本質(zhì)——對(duì)城市建設(shè)予以控制引導(dǎo)。綜合指標(biāo)體系的確定中引入城市設(shè)計(jì)研究以期控制建筑環(huán)境形成。區(qū)分了控制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)。沒有文本；附值缺乏科學(xué)依據(jù)；經(jīng)濟(jì)性研究不足；性質(zhì)缺乏彈性。134有益的探索13廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末）更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法。以城區(qū)的行政街區(qū)為規(guī)劃單位，通過(guò)調(diào)查研究、現(xiàn)狀分析、示意性建筑形體規(guī)劃，檢驗(yàn)控制指標(biāo)在空間建設(shè)的合理性與可行性。規(guī)劃主要明確以下六個(gè)方面的規(guī)劃管理指標(biāo)：①明確街區(qū)內(nèi)地塊的土地使用性質(zhì)；②明確街區(qū)內(nèi)的道路骨架，要求規(guī)劃圖中標(biāo)注6米以上的道路紅線和建筑的后退紅線；③明確街區(qū)內(nèi)各類公共、市政、生活服務(wù)設(shè)施的配套要求和總體規(guī)劃要求；④明確規(guī)劃區(qū)內(nèi)包括人口、綠地、公建等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；⑤明確容積率、建筑密度、建筑間距、拆建比等基本控制指標(biāo)；⑥明確該街區(qū)需要說(shuō)明或需要控制的其他規(guī)劃要求，如保留建筑、保護(hù)古老民居和文物環(huán)境等。頒布執(zhí)行了《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》和《實(shí)施細(xì)則》這兩個(gè)地方性的城市建設(shè)管理法規(guī)。135廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末）14蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）按現(xiàn)狀——規(guī)劃——管理進(jìn)行三次分區(qū)，區(qū)分對(duì)待可開發(fā)用地和公共設(shè)施。拓展了綜合指標(biāo)體系；